| 용인, 버블인가 대박인가 |
| ‘판교’ 타고 2년 연속 전국 최고 수익률 |
| 조인직 동아일보 신동아 기자 cij1999@donga.com |
● “판교의 추억, 다시 한 번”…거래 없어도 호가(好價)는 계속 간다?
● “‘난개발’은 옛이야기, ‘경부선 메갈로폴리스’ 이끈다”
● 삼성·GS, ‘명품 주택단지’ 조성키로
● 신세계백화점, 강남점 능가하는 죽전점 건설 중
● 보정·죽전·동백·신봉·성복동이 용인 ‘新 빅5’
● 신분당선, 서울~용인 고속도로 들어서면 강남까지 20분
● 떠오르는 교육도시, 용인외고·수지고의 경쟁력
● “‘광교’타고 한번 더 간다” vs “‘천장’치고 내려오는 중”
● 실수요 목적 아닌 단기 투자엔 신중해야
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“아이고, 평당 2000만원씩 주려면 내가
분당엘 가지 왜 여길 와요.”(40대 고객)
“저희도 웬만하면 맞춰드리고 싶은데
시세가 워낙 그러니까….”(중개업자)
부동산 경기가 소강상태를 보이던 7월
초순, 경기 용인시 기흥구 보정동의 한
중개업소. 죽전지구 끝자락에 위치한
포스홈타운 아파트 49평형을 보러 온
40대 남성은 낭패라는 듯 혀를 찼다.
매물로 나온 몇몇 아파트의 가격이
8억5000만원을 넘었기 때문. 한성CC
골프장이 슬쩍 내려다보이는 곳은
9억5000만원까지 한단다. 그가 인터넷
시세표에서 본 7억원대 물량들은 이미
자취를 감춘 뒤였다.
이 아파트는 1년10개월 전 입주가
시작됐을 때만 해도 3억5000만원대에서 거래됐다고 하니, 2년도 되지 않아 2.5배가 오른 셈이다.
보정동 포스홈부동산 관계자는 “거래는 소강상태로 접어든 지 오래인데, 시세는 떨어지지 않고 있다. 팔 사람들이 더 오를 것으로 기대하는 것 같다”고 말했다.
최근 포스홈아파트 시세가 강보합권을 유지하는 데는 8, 9월에 있을 판교 신도시 중대형 평형
아파트 분양만큼이나 5월 말 건설교통부에서 분당선 연장구간 확정노선을 발표한 게 영향을
미쳤다고 한다.
건교부에 따르면 2008년경 현재 죽전지구 안에 있는 분당선 연장선 임시역사를 폐쇄하고, 대신 이
아파트 단지 바로 앞에 역사를 새로 짓기로 했다. 신설역이 준공되면 서울 강남의 선릉역까지
약 43분이 걸릴 것이라고 한다.
뛰어난 교육환경이 꾸준한 수요층을 뒷받침한다는 말도 있다. 1399가구로 이뤄진 이 단지 내에는
유정유치원, 보정유치원과 보정 초등학교, 보정고교가 있다. 단지 밖 20m거리에 신촌중학교도 있다.
39~77평형 대단지라 자연히 학생들의 수준도 ‘물관리’가 이뤄져 학부모들의 호응이 높다고 한다.
또한 예전 아파트들과 달리 외부와 창으로 닿는 면이 4개인 ‘4-bay’ 구조로 설계돼 있어 개방감이
좋고, 평면이 발달해 실제 평수가 옛 아파트보다 10% 정도 넓은 것도 장점이다.
“분당보다 비싸요”
이런 이유 때문일까. 포스홈타운 중 인기있는 동 가격대는 분당 신도시의 비슷한 평형대 아파트와
큰 차이가 없다. 죽전지구 일부 중개업소들은 ‘가격 역전’이라고 표현하기도 한다. 실제 성남시
분당구 서현동, 정자동, 구미동 등지에 있는 준공 10년 안팎의 45~49평형대 아파트 시세는 싸게는
7억, 비싸게는 11억원대에 분포해 있다. |
불곡산 조망권인 죽전지구 초입의 건영아파트 59평형, 반도보라빌 73평형 등 상당수 중대형 평형 아파트는 최근 평당 1700만~2500만원대를 유지해 인근 분당 구미동의 비슷한 평형 아파트들보다 비싼 느낌이다. 포스홈타운이 그렇듯, 이곳 아파트 또한 2년 전 입주 때에는 평당 800만원대 수준이었다. 이 아파트들은 판교 분양 외에 내년 2학기부터 신입생을 받는다는 단국대 캠퍼스가 국지적인 호재로 작용하고 있다.
죽전동 호박공인 김성규 사장은 “세금폭탄이다 뭐다 해서 매매가 전반적으로 한산하지만, 단국대 근처 중대형 평형은 가격대가 견고하게 유지되고 있다”고 했다. 그는 “단국대가 주민들에게 ‘대학’이란 의미보다 ‘운동을 할 수 있는 녹지공원’으로 인식될 뿐 아니라 조망 소재로도 골프장 못지않게 좋다고 여겨지기 때문”이라고 전했다.
기흥구 동백동 중개업소들에서 관찰한 상황도 죽전의 경우와 비슷했다. 흔히 ‘동백지구’로 알려진 이곳도 거래 자체는 비교적 가라앉았지만 호가의 ‘이상 고가(高價) 현상’은 뚜렷했다. 입주 반 년이 넘도록 아직 입주민의 절반도 채워지지 않았으나, 이곳 아파트 소유자와 중개업자들은 8월의 판교 신도시 중대형 평형 분양계획을 목이 빠지게 기다리는 듯했다.
판교에 당첨되지 않은 ‘실망 청약자’들이 큼직한 새 아파트가 많은 동백지구로 대거 몰릴 것이라는 기대감 때문이다.
동백동 소망공인 윤희정 사장은 “겉보기에만 집들이 텅텅 빈 것 같지 실제로는 물건이 별로 없기 때문에 팔 수 없는 실정”이라고 말했다. “8월에 판교 중대형 평형 분양이 시작되면 집값이 분당, 죽전, 수지, 동백과 박자를 맞춰 상승할 것으로 기대하기 때문에 매도 희망자들이 집을 내놓지 않고 있다”는 것.
인근의 석성산과 호수공원 등에 대한 조망이 압권이라는 신영프로방스 59평형은 호가가 9억원이 넘는다. 게다가 아직 입주 전으로, 분양권 전매가 제한된 상태이기 때문에 원 분양자의 등기비용과 각종 부대세금을 다 물어야 하는 조건이라서 실제 구입비는 11억원에 이른다.
2년 반 전에 4억5100만원이던 분양가에서 입주가 시작되기도 전에 너끈히 2배가 오른 셈. 59평형은 모두 ‘펜트하우스’ 개념으로 동별로 최상층부인 27~30층에만 포진한 데다, 15가구밖에 없다는 희소성도 시세상승을 이끄는 데 한몫한다.
지난 6월에는 동백지구에서 죽전지구를 통과해 성남시 분당구 구미동으로 이어지는 연장 10km 4차선 직행도로가 준공됐다. 이 때문에 동백에서 서울로 오가는 출퇴근 길 시간이 평소보다 20분 이상 단축됐다는 게 주민들의 말이다.
하지만 심야할증 시간에 서울 광화문에서 택시를 타고 가면 5만원 가까운 요금이 나올 정도로 ‘절대 거리’는 무시할 수 없다. 동백지구 건설시행업체에서 말하는 지도 상의 최단거리는 강남에서 25km이지만, 실제로 차를 몰고 정해진 도로를 따라 강남역 부근까지 가서 계기판을 보면 40km가 넘을 때도 많다. 그러니 아무리 새 아파트라고 해도 매수자에겐 이곳 아파트값이 서울에서 비슷한 거리로 떨어져 있는 다른 수도권 외곽지역에 비해 비싸게 느껴지게 마련이다.
“버블 세븐? 나쁠 것 없지”
경기 용인시가 ‘강남’이나 ‘분당’ 같은 이름과 함께 부동산시장의 선두그룹에서 회자되기 시작한 것은 2, 3년이 채 되지 않는다. 1990년대 초반 준농림지역의 개발허가가 떨어지기 전, 많은 곳이 개발제한구역으로 묶여 있을 때만 해도 용인에는 주로 골프장, 명당 묏자리, 주말별장 같은 특수용도 개발사업이 있었을 뿐, 주거단지 사업은 찾아보기 힘들었다. 90년대 중·후반부터 개발된 ‘수지지구’가 중앙무대에서 통하는 브랜드로 알려졌으나, 이곳 역시 ‘난개발’ ‘교통대란’ 등의 좋지 않은 이미지 때문에 시장에서는 저평가를 받아왔다는 게 정설이다.
그러던 용인이 최근 정부로부터 ‘대박 후보지’로 공인되다시피 하는 일이 벌어졌다. 지난 5월 청와대가 청와대 브리핑을 통해 서울 강남·서초·송파구와 양천구 목동, 경기 성남시 분당, 안양시 평촌과 함께 용인을 ‘버블 세븐’으로 지목한 게 발단이 됐다. ‘집값에 거품이 많이 끼었으니 빨리 팔아야 한다’는 게 청와대의 논리지만, 지금은 ‘버블 세븐’이란 단어만 남았고, 그 의미는 ‘집값 오르는 동네’로 받아들여지고 있는 실정이다. 이 같은 현상은 부동산 정책 입안과 추진에 있어 워낙 신뢰가 떨어진 정부에 그 귀책사유가 있을 법하다.
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용인 집값은 판교발(發) 부동산 바람에 편승해 지난해부터 올 상반기까지 절정을 구가했다. 서울 강남의 고급 아파트들이 평당 3000만원을 오르내리던 무렵인 2004년 8월경에도 죽전지구 아파트들은 프리미엄을 합쳐 평당 800만원을 겨우 넘는 수준이었으나, 최근에는 1600만원 이상으로 오른 곳도 많다. 동백지구 또한 2004년 분양 당시만 해도 중도금 이자 후불제를 통해 미분양 물량을 해소하곤 했지만, 현재는 프리미엄만 3억~5억원에 이르는 아파트가 있을 정도다.
부동산정보업체 스피드뱅크가 발표한 ‘2005년 연초대비 집값 상승률 30’에 보면 보정동 포스홈타운 58평형이 77% 상승한 것을 비롯해 용인의 집들이 30위 안에 3분의 1인 10개가 들어갔다. 또 부동산뱅크가 올 7월 공개한 자료에 따르면 올해 상반기 용인시 전체 아파트의 평당 평균가가 1000만원을 넘었다.
경기도 내에서 평당가가 1000만원이 넘은 것은 시 단위로 보면 재건축단지가 많은 과천(2940만원)과 강남 접근성이 뛰어난 군포(1033만원)에 이어 세 번째라고 한다. 분당의 높은 가격대에도 불구, 신도시뿐 아니라 구시가지도 더해지기 때문에 성남시는 아직 전체 평균가로는 1000만원을 넘지 못했다.
이런 초고속 성장의 배경은 뭘까. 전문가들은 우선 경부선 초입에 형성되는 대규모 ‘메갈로폴리스(megalopolis·도시집중 지대)’에 따른 시너지 효과를 이유로 든다. 요컨대 용인을 가운데에 놓고 판교(281만평)-분당(563만평)-흥덕(용인·65만평)-광교(수원 및 용인·341만평)-영통(수원·110만평)-동탄(화성·273만평)으로 이어지는 거대한 택지지구들이 융합해 하나의 거대한 신도시권역으로 자리매김할 것이라는 시각이다.
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단지 안이 수목으로 우거
져 ‘자연 친화 아파트’ 명성
을 얻고 있는 죽전 반도보라
빌. 73평형의 거래가는
17억원이 넘는다.
‘경부선 메갈로폴리스’의 중심
서울에서도 강남이 뜨면 서초·송파·강동이 동반 상승하듯, 이 지역 역시 지역별 집값이 서로의 움직임에 의해 연동될 것이라는 점을 예상할 수 있다. 또한 규모를 감안할 때 ‘강남권’에 맞서는 수도권 제2의 ‘공동 블록’으로 인식되는 점도 무시할 수 없다.
용인에는 전철과 도로 등 사회간접자본이 확충되고 정비되면서 ‘난개발’ 딱지가 서서히 떼어지고 있다. 예컨대 2009년 완공예정인 전철 신분당선이 들어서면 용인에서 강남역까지 20여 분 만에 주파할 수 있게 된다.
‘수지’로 총칭되던 상현동, 풍덕천동 등의 구도심권에 이어 2000년대 들어 신도시급 택지지구가 잇따라 들어선 것도 용인 전체의 이미지를 한 단계 끌어올렸다는 평가다. 서판교 지역과 남단으로 이어지는 성복동과 신봉동, 분당 남쪽과 닿아 있는 죽전동·보정동, 또 이들과 직행도로로 연결된 동백동 등 ‘신도심 빅5’가 대표적인 사례다.
‘신동아’의 의뢰로 스피드뱅크가 조사한 바에 따르면 7월15일 현재 평당 평균 집값도 이들 5개동이 각각 1431만원, 1405만원, 1377만원, 1445만원, 1139만원으로 용인시 29개 동 중 상위 5위권을 형성하고 있다. 이들 지역에는 수목과 야산이 지천으로 널려 있고, 상당수 아파트들이 창 밖으로 녹지공간이 조망되는 등 자연친화적 신도시로 명성을 얻고 있다.
부동산 칼럼니스트인 봉준호 닥스클럽 대표는 “용인에 ‘신도시’ 개념이 들어간 지 10년이 지났다. 초기 10년 동안은 끊임없이 ‘난개발’이란 낙인이 찍혀 고생했지만, 현재는 정비될 곳은 대체로 정비가 된 덕에 난개발이란 단어는 차차 자취를 감추고 있다. 언론보도 영향 때문인지,
거주민들은 ‘나도 용인 산다’는 프라이드까지 갖게 됐다”고 말했다.
“현재 시점만 놓고 냉정하게 보면 용인이 아직 ‘강남’에 대해 분당에 이은 차차선(次次善)
선택지임은 분명하다. 서울에서 적당히 멀고 완전히 진화하지도 못한 도시의 어중간한 특성
때문이다. 다만 용인은 북쪽으로 판교·분당신도시를, 남쪽으로는 ‘녹지 신도시’로 불리는 수원
광교 신도시 등을 끼고 있는 지리학적 이점이 있다. 거대 메갈로폴리스권이 형성되는 5, 6년 앞을
내다보면 중간 길목인 용인은 교통이나 상업시설 인프라 구축에도 이점이 많다고 봐야 한다.”
부동산시장에서 통용되는 말 중에 ‘20과 60의 법칙’이란 게 있다. 20평형대가 많거나, 반대로
60평형 이상대가 없는 포트폴리오를 갖춘 단지는 집값이 약세를 보인다는 이야기다. 고가
아파트의 대명사로 불리는 서울 강남구 압구정동 현대아파트가 33~80평형, 대치동 개포우성 1,2차
아파트가 31~65평형을 갖추고 있다는 사실을 복기해볼 때 이 같은 가설은 더욱 신빙성을 갖는다.
전국에서 ‘큰 집’ 가장 많아
이런 맥락에서 용인을 보면 유달리 50평형 이상의 대형 평형이 많다는 점이 눈에 띈다. 부동산
정보업체 부동산써브에 따르면 전국에 20만6665가구가 사는 50평형 이상 아파트 중 용인에 가장
많은 2만4788가구가 밀집한 것으로 나타났다. 2위인 분당 신도시(1만4978가구), 3위인 서울 강남구
(1만4218가구)에 비해 월등히 높은 수치다.
전체 아파트에서 대형 아파트가 차지하는 비율도 용인시가 17.2%로 최고를 기록, 서울 서초구
(15.6%), 강남구(14.3%), 용산구(13.5%)를 제쳤다. 용인의 아파트 6가구 중 1가구는 50평형 이상
이라는 의미다. 이는 판교나 1990년대 초 분당의 경우처럼 건립단계에서부터 소형평형 의무비율이
없었던 게 주 원인이다. 또한 판교는 분양가에 대한 인위적 규제로 인해 2, 3군(群) 건설업체들이
대거 참여했고, 분당의 경우는 브랜드 아파트가 생겨나기 전 도급건설만 있었기 때문에 품질
차별화를 이루지 못한 측면도 있다.
이들과 달리 용인의 상당수 택지지구에는 1군 브랜드 건설사에서 지은 프리미엄 아파트들이
즐비하다. 건설사들이 아무런 제약 없이 멋들어지게 지은 중대형 아파트들은 그래서 부유층의
관심을 끈다. |
한 중견 건설업체 임원은 “용인은 건설업자들에게 최소한 지난 5, 6년 간은 더 없이 좋은 땅이었다. 땅만 매수하면 분양이 순조롭게 이뤄질 뿐 아니라 땅 보유기간이 길더라도 각종 개발 이슈가 튀어나와 보유에 따른 금융비용을 상쇄할 만큼 분양가격이 올라갔기 때문이다. 건설업체에서도 ‘돈이 된다’는 확신 때문에 아파트 품질 개선에 많은 돈을 쓸 수 있었다”고 말했다.
용인의 대표적인 중대형 단지는 기흥구 보정동 죽전자이(59평 단일 평형)다. 올 상반기 부동산업체들 조사결과 보정동 죽전자이는 평당 2600만원으로 과천의 재건축, 분당의 주상복합 아파트를 제치고 경기도에서 평당가가 가장 비싼 아파트로 꼽혔다. 저층은 13억원, 고층은 20억원에도 호가가 형성돼 있지만 매물이 잘 나오지 않는다.
입주시점인 2004년 10월 이른바 10·29 대책으로 경기가 위축되는 바람에 저층의 경우 분양가 4억7000만원에 프리미엄이 1억원가량에 불과했던 것을 감안하면 그야말로 ‘대박’이란 단어가 떠오른다. 2년 만에 10억원이 오른 셈이다.
44만평에 달하는 너른 한성CC 골프장이 어디서든 바라다보인다는 게 이 아파트 최대의 장점. 이른바 ‘그린 조망권’이다. 아파트 바로 옆에는 한성CC를 끼고 있는 야트막한 야산도 있다. GS단지 주민들은 러닝머신 대신 매일 이 야산에서 운동을 한다.
한성CC가 ‘녹색 바다’처럼 조망된다는 소문 때문인지, 한성CC 옆에는 ‘타운하우스’라는 신개념 고급주택들도 들어설 계획이다. 극동건설 스타클래스는 70~80평형으로만 이뤄진 100가구짜리 주택을 9월부터 분양한다. 골프연습장, 사우나, 피트니스센터 등이 갖춰지는 건 서울 도심의 여느 주상복합 건물과 비슷하지만, 단지 뒤의 개천에 다리를 놓아 연결한 삼림욕형 산책로는 산과 개천이라는 자연경관이 뒤에 없으면 탄생할 수 없는 상품이다.
반도보라빌(38~73평형)에는 수천 그루의 활엽수 침엽수 중교목 관목 화초 등의 수림대(樹林帶)가 아파트 동 사이사이에 빼곡히 들어서 있다. 중앙광장 안에는 자연계곡과 흡사한 인공 조형물로 꾸민 수경공간을 조성했고, 물줄기 상류에는 자연석들을 담가놨으며, 계곡 위로는 나무다리를 놓았다.
GS건설이 서판교와 가까운 수지구 성복동, 신봉동 일대에 조성 중인 ‘자이’단지들은 1만3800가구로, 어지간한 택지지구보다 덩치가 크다. 삼성물산은 판교에 보다 가까운 동천동에 비벌리힐스를 모델로 하는 ‘삼성 미니 신도시’를 기획하고 있다.
6억, 2년 뒤 17억으로
이런 이례적인 외부장식으로 ‘웰빙(참살이) 라이프’를 꿈꾸는 부유층을 흡수하는 데 성공했다. 국민은행 시세 집계를 보면 이 아파트 73평형은 2004년 10월 이른바 10·29 부동산 대책 발표직전에 한때 6억6336만원까지 시세가 형성됐다. 그러나 지난 7월3일 현재 평균 거래가는 17억1250만원. 1년10개월여 만에 2.5배가 올랐다. 이 아파트는 지난해 부동산114의 연간 상승률 집계에서도 서울 압구정동 한양아파트 한양6차 35평형과 함께 상승률(74.9%) 1위를 기록했다.
죽전지구는 양적으로는 ‘현대’의 독무대다. 엄밀히 말하자면 다른 회사 브랜드지만 현대아이파크 아파트 2090가구까지 합치면, ‘현대’ 이름을 단 아파트는 9120가구에 달한다. 2만1000가구가 들어선 죽전지구의 절반 가까이에 해당한다.
타워팰리스와 래미안으로 일거에 주택부문 선두업체로 부상한 삼성물산 건설부문과 LG건설 시절부터 ‘자이’ 신화를 써온 GS건설이 용인의 요지마다 ‘침 바르기’를 하고 있는 사실 또한 시사하는 바 크다. 용인보다 서울 접근성이 좋은 판교 신도시에서 분양가 규제, 평형 제한 때문에 1군 브랜드 업체가 분양에 많이 참가하지 못하고 있는 사실은, 역(逆)으로 용인 명품단지의 가치를 더 높여주는 기능을 할 것이라는 관측이 많다.
삼성·GS의 ‘명품주택 타운’
GS건설이 서판교와 이어지는 수지구 성복동, 신봉동 일대에 짓고 있는 ‘자이’ 단지들은 합치면 어지간한 중규모 신도시에 버금간다. 2001년 61~92평형으로 이뤄진 수지LG빌리지1차 1164가구를 시작으로 올해 상반기까지 LG빌리지는 6차, 신봉자이는 2차까지 입주를 마쳤다. 상현자이, 수지자이 등을 모두 포함하면 1만530가구다. 평형은 대부분 50, 60평형대고 최하가 33평형이며 최대 92평형까지 포진해 있다. 일부 평형의 평면을 보면 부엌이 3개나 있는 곳도 있다.
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2007년 상반기 문을 열 신세계 죽전점의 조감도. 신세계 강남점의 컨셉트를 상당부분 차용했다.
GS건설은 오는 9월에도 수지자이2차,
성복자이1~3차를 잇따라 분양한다.
33~61평형, 총 3254가구다. 기존
아파트와 합치면 약 1만3800가구로,
2만9000여 가구가 들어설 판교 신도시의
절반에 약간 못 미친다. 이쯤되면 ‘GS
신도시’라 불러도 손색이 없을 정도다. ‘
큰 집’들로만 이뤄진 것은 좋지만 대부분
산을 깎아 만든 곳에 아파트가 들어서
단지 내에 오르막길이 많은 것은 단점으로
꼽힌다. 삼성물산은 성복동, 신봉동보다
판교에 더 가까운 동천동에 이른바 ‘삼성
미니 신도시’를 기획하고 있다. 판교
신도시에서 남쪽으로 5km 떨어진 지점으
로 현재는 난개발 시절 들어선 가구단지가
어지러이 군락을 조성하고 있다. 빠르면
올해 하반기, 늦어도 내년 상반기에는 일반
분양을 시작한다는 게 삼성물산(건설부문)의
계획이다. 삼성물산에 따르면 총
14만2000평의 땅에 40평형 이상의 중대형 아파트와 단독주택 등을 2500~3000가구 짓기로 했다.
삼성물산 관계자는 “미국 로스앤젤레스의 비벌리힐스를 비롯해 프랑스, 일본 등 선진국의 고급
주거단지를 벤치마킹해 세계 최고 수준으로 짓겠다는 계획을 갖고 있다”고 밝혔다. 현재 삼성물산
은 가구단지 지주조합과 분양계획 등을 놓고 협상을 벌이고 있다.
삼성물산은 이 신도시의 주택 형태를 다른 지역과 완전히 차별화한다는 방침이다. 아파트 형태는
기존의 ‘병풍형’부터 국내 최고가(最高價) 아파트인 강남구 삼성동 아이파크 같은 ‘탑상형’을 혼합
키로 했으며, 층수도 4~30층으로 세분화해 ‘성냥갑’ 같은 기존 국내 아파트들의 고정관념을 완전히
탈피하겠다는 것. 자재 또한 기존의 콘크리트 대신 벽돌이나 목재를 적절히 사용해 고급스러운
느낌을 살리기로 했다.
미리 ‘고객’을 끌어들일 준비를 하고 있기 때문일까. 용인시가 최근 주변지역 정비에 나선 것도
주목할 만하다. 용인시는 현재 삼성 미니 신도시 부지 인근에 폭 18m, 길이 694m의 녹지 산책로를
조성 중이다. 이 지역은 성남시와의 경계지점이라 그동안 가로수나 도로 지원이 상대적으로
덜했다는 것이 용인시가 밝힌 ‘정비계획’의 이유다. 이곳에는 나무와 꽃 1만6000주가 심어지고,
산책로에는 ‘흙 쿠션’이 들어간 고급 점토블록이 깔릴 계획이다.
신세계, ‘강남’을 옮겨온다
내년 상반기면 삼성, GS, 현대 등에 이어 백화점을 비롯한 복합기능을 갖춘 ‘신세계 타운’이 용인에
상륙한다. 이는 용인 부동산시장에 또 하나의 유의미한 지각변동을 가져올 것이라는 게 전문가들의
견해다. 고급 아파트 단지 조성의 3대 선결조건-중대형 평형을 갖췄는지, 학원단지와 가까운지,
이용 가능한 백화점이 주변에 있는지-중 하나가 바로 백화점이기 때문이다.
여러 백화점 중에서도 신세계백화점의 파괴력은 ‘공인’된 셈이다. 특히 중산층 이상 수요층의
니즈(needs)를 충족시키는 것으로 유명하다. 그룹 오너층이 이른바 |
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2006-08-08 16:33
http://blog.drapt.com/cho0008/239741155022421256 
출처 : 유영식님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/tedyou
| 분당, 용인의 가격상승 동인-PRESTIGE, MASSTIGE 그리고 COMMUNITY |
추천(0) | |
| 2006-07-26 02:48 | 우리동네이야기 |
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작년 이맘 때와 마찬가지로 또다시 용인지역에 대한 관심이 급등하고 있습니다.
강남, 목동의 아파트는 그 끝이 언제인지 이제는 전문가라도 짐작하기 어려울 정도로 예측불가능한 시장이 형성되어버렸고 연이어 분당, 용인 등지의 아파트 시장도 비슷하게 달아오르고 있습니다.
도대체 어떻게 이해해야 할까요?
속내를 들여다보면 전혀 그 답을 찾지못할 것도 없어보입니다.
얼마전 한 TV프로그램을 보다가 MASS PRESTIGE = MASSTIGE라는 신조어를 접하게 되었습니다. 다름아닌 명품족의 차하위그룹을 칭하는 용어입니다.
누구나가 명품 소유에 대한 욕구는 있지요. 그런데 자신의 부의 축적 규모에 따라 최상의 명품소유는 다소 힘들지만 그 다음 단계의 메인커 제품(준명품)은 약간은 무리해서라도 소유하고자 하는 부류를 MASSTIGE족이라고 한다는 내용의 방송프로그램 이었습니다.
여기서 우리는 무엇인가를 엿볼 수가 있는데요...
명품의 대상이 단순한 공산품<자동차를 뛰어넘어 주택(아파트,주상복합)으로 까지 확장되어가고 있다는 것이지요.
단순하게 생각해서 강남, 목동의 아파트가 명품이라면 분당, 용인지역의 아파트는 준명품이라는 의식이 많은 사람들의 뇌리에 인식되어지고 있다는 것이지요.
특히, 분당, 용인지역 아파트가격의 상승은 현재의 단순한 시장논리나 판교후광 어쩌구 하는 식의 잣대로만 가지고는 제대로 이해할 수 없습니다.
이를 이해하기 위해서는 상기의 MASSTIGE라는 용어와 함께 일반적으로 이해하고 있는 COMMUNITY라는 용어를 함께 고려하여야 합니다.
즉, MASSTIGE의식을 지닌 사람들의 COMMUNITY형성이 저변에 자리잡고 있는 것입니다.
강남은 누구도 부인할 수 없는 명품 즉 PRESTIGE입니다. 자신의 능력이 허락하는 한 이 COMMUNITY에 들고 싶어할 것입니다. 특권의식의 발로일 수도 있습니다. 자의던 타의던 진입장벽이 엄청 높아졌습니다. 과거에는 아니었을 수도 있겠으나 현시점에서 여기에 입성하는 사람들은 정말 특별한 사람들일 것입니다. 그래서 이 지역 아파트 가격의 끝이 어디인지 도무지 짐작할 수 없는 것입니다. 물론 끝은 있겠지요.
그럼 분당이나 용인은 왜 오르는가? 단지 지리적으로 강남 접근성이 좋으니까?
판교후광 때문에?
물론 그 이유를 무시할 수 없습니다. 그러나 이제 누구나 이해하는 완전히 노출된 호재에 불과합니다. 그 것만으로는 한계가 있습니다. 그럼에도 불구하고 계속 올라갑니다.
왜 그럴까요?
이에 대한 각자의 판단기준이 있겠으나 전 개인적으로 다음과 같은 이유가 아닐까 생각합니다.
분당은 MASSTIGE에서 이제 PRESTIGE가 될려고 합니다. 결정적인 동인이 판교분양이지요. 지리적으로 강남-판교-분당이 하나의 벨트로 이어집니다. 정부의 정책도 한 몫 했습니다. 강남의 신규아파트(중대형) 공급이 부족하니 당연히 강남의 PRESTIGE가 분당까지 그리고 목동까지 확대가 되는 것입니다.
판교입주시 분당은 누구도 부인못하는 PRESTIGE가 되어있을 것입니다.
그럼 용인지역의 상승세는 그 동인이 무엇일까요?
상기 언급한 관점에서 MASSTIGE의 대표지역이기 때문이며, 나름대로 이 COMMUNITY에 들고싶어하는 사람들이 의외로 많다는 것입니다. 사람들의 욕구는 누구나 비슷하거든요.
판교입주시 분당이 완전히 PRESTIGE가 된다면 용인도 연이어 PRESTIGE가 될 것이라는 기대감이 있거든요. 물론 용인은 물리적인 거리로 인하여 서울도심으로의 출퇴근에 현재로서는 다소 불리한 입지이긴 합니다만 세월이 지나면 교통여건이란 것이 개선되는 것은 당연한 것이므로 그다지 큰 고려요소가 되지는 않는다고 생각합니다.
그렇더라도 현재는 불편하지요. 그런데 이 불편함을 반감시키는 동인이 있습니다.
바로 자연환경입니다.
여기에 용인의 가장 큰 메리트가 있는 것입니다.
이제부터 아파트에 대한 선택기준중 가장 크게 고려될 요소가 환경이라는 점입니다.
즉 서울로의 물리적인 출퇴근 거리, 시간 등의 요소가 아니라는 점입니다.
물론 3-40대 직장인에게 가장 큰 고려요소일 수 있습니다. 그러나 5-60대이후 은퇴한 연령층의 경우는 환경-웰빙 이러한 것이 가장 큰 관심사항이지 출퇴근 문제가 아니라는 것이지요. 그리고 5-60대가 자금동원면에서 가장 여유있는 연령층이라는 것이고 은퇴 후 사망시까지의 기간이 대략잡아 20-30년은 된다는 것이지요.
이 분들의 최대 관심사는 건강입니다. 천혜의 자연환경속에서 나름대로의 COMMUNITY를 형성하면서 여유있는 노후를 즐기고 싶어한다는 것이지요.
특정명칭을 사용해서 죄송합니다만 죽전의 웰리드나 동백의 타운하우스,레데보르 등 10-20억씩하는 전원형 주택의 분양이 이를 간접적으로 설명해주는 것이지요.
나름대로의 부촌이미지를 심어가고 있는 것이고 이 COMMUNITY에 들고싶어하는 일반인들의 욕구가 커질 수록 가격은 올라가는 것이지요.
또 한가지 용인의 강점은 자족도시로 거듭태어나는 중이라는 점입니다. 단순한 위성도시의 개념을 뛰어넘어 조만간 인구 100만을 바라보는 거대도시가 된다는 점입니다.
많은 사람들이 이 부분을 간과하고 있는데 인구유입 6년째 1위라는 기사에서도 알 수 있듯이 사실은 이 점이 무시못할 요소인 것입니다.
이상 개략적인 개인의 소견을 피력한 것이므로 다른 의견이 많이 있으시겠지만 결론적으로
특정지역의 아파트 가격 상승은 PRESTIGE, MASSTIGE 그리고 COMMUNITY 라는 의식적인 요소가 단순한 수요-공급이라는 시장논리보다 더 큰 요인이라는 점을 강조하고 싶어서 오랜만에 몇 자 올려보았습니다. | |
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2006-08-04 15:23
http://blog.drapt.com/cho0008/239741154672632321
출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~
원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107
용인은 아직은 2급지다.
江南권 주거지 선택 次次善으로 점 찍어진 용인은 적당히 멀고 제대로 진화되지 못한 도시이다. 아직 용인은 난개발의 오명에서 벗어나지 못했고 누구나 선호하는 최고가격의 지역도 아니다. 1990년 초 준농림지역의 개발 허가로 시작된 용인 개발 사업은 골프장과 명당묘지로 이분화되어 수도권 길지로 꼽혔던 조용한 동네를 들었다 놓았다. 짧은 시간동안 막대한 분량의 집짓기로 용인은 오랫동안 시달렸다. 그결과 인구는 급속히 늘어나고,엄청나게 막히고 계획적으로 정비되지 못할 수도권 남부의 구릉 도시가 됐다.
용인에는 4개권역 택지개발지구가 존재한다. 수지1지구와 수지2지구는 태초의 택지 개발지구다. 분당의 강력한 주택 수요는 고속도로 건너 용인까지 몰아쳤다. 분당에서 5분거리이며 강남까지 25분이면 도착 가능했던 수지1지구와 수지2지구의 아파트 가격은 한동안 분당 못지않았다.
그 다음이 죽전과 동백, 각 100만평씩 , 200만평 신도시이다. 정부와 용인시는 용인이 난개발로 몸살을 앓자 재빨리 진화에 나섰다. 죽전과 동백을 택지지구로 지정한 것이다. 죽전과 동백은 분양시 상당수 미달됐다. 당시의 분양 현황표가 용인의 과거의 위상을 증명한다. 죽전은 입주시까지도 고전을 면치 못했고 동백지구는 대부분 중도금 이자 후불제를 적용해서 겨우 팔렸다.
그러나 2005년초 갑자기 불어닥친 판교광풍은 용인을 긴잠에서 깨웠다. 일시에 택지지구나 난개발 지역 구별 없이 70~100% 상승했고 거주민들은“나도 용인산다”는 프라이드까지 갖게 됐다. 서울 주요지역에서 볼 수 있던 입주시가격이 분양가의 2배, 3배라는 집가격도 형성됐다.
그럼 어디가 용인의 중심지역인가? 그에 대한 정답은 명확치 않다. 용인 구도심부터 미래도시 광교까지 용인은 용인읍내로부터 몇개지역으로 넓게 분산되어 있다. 수지1지구, 2지구로 시작된 용인의 주요 주거지역은 풍덕천동, 상현동, 동천, 신봉, 성복으로 번지기 시작해 죽전, 동백, 구성, 신갈, 보라, 공세지구, 광교, 흥덕지구 등 엄청나게 광대하다.
용인은 미래도시 광교와 흥덕신도시를 포함한다. 이의신도시라 불리던 광교는 용인과 수원이 절반씩 비율로 택지를 점유하고 있다. 흥덕은 수원과 인접한 용인권역이다. 광교와 흥덕은 기존의 용인과는 다른 아주 매력적인 곳이다. 일단 입지가 탁월하고 녹지율이 높고 교통망이 원활하며 첨단적인 도시기능 등을 많이 가지고 있어 각종 평가지수에 있어 질적으로 우수해 보인다.
행정기능과 친환경도시로 불리우는 광교신도시는 2007년 말부터 2만 4,000세대의 물량을 쏟아낼 계획이다. 광교신도시는 도시정보관제센터라는 타도시와 차별화된 인프라를 보유하게 된다. 유비쿼터스라는 미래도시의 기본기능인 방범, 방재시스템과 교통정보, 원격검침, 무선랜 등 각종 편의 시설을 갖추게 된다. 결국 광교신도시에 접해서 시범도시 역할을 하는 흥덕지구 9,500세대와 더불어 400만평 대지위에 약 3만 3,000세대의 생태적 환경에 다양한 기능을 갖춘 디지털 도시가 탄생한다.
2014년, 광교신도시에는 정자역으로부터 신분당선이 이어지고 2009년쯤, 흥덕지구에는 분당선 연장선이 개통된다. 광교신도시와 흥덕지구의 개발은 주변의 상현동과 성복동,신봉동에도 영향을 줄 것이다. 이른바 난개발의 용인이 신도시 중심의 용인으로 완성되는 하나의 전환점이 마련되는 것이다.
광교는 전체점수에서 판교못지 않은 도시이다. 아파트 수요자들이 가장 선호하는 1순위인 녹지율이 46%에 달하는 전원도시일 뿐 아니라 행정타운,벤쳐단지등 비즈니스타운을 소유하고 있으며 영덕~양재간 고속화도로, 신분당선 개통 등이 강남으로 접근을 쉽게 하기 때문이다. 또한 판교보다 3년 더 발전된 새도시라는 점도 부각된다.
판교와 광교가 강남대체 신도시의 포인트 지역으로 떠오르면서 그 사이에 끼인 수지지구, 상현동, 성복동 등이 어떻게 변화해 갈 것인가를 정확히 예측해 내는 것이 용인의 변화도를 그릴 수 있는 첫걸음이 된다.
용인은 건설업자들에게는 더없이 좋은 기회의 땅이다. 땅만 매수하면 순조롭게 분양이 잘 될 뿐만 아니라 서울처럼 각종 사안들이 까다롭지도 않은 이유이다. 또 시간이 지나면서 각종 개발 이슈로 무난히 분양가격이 올라줘서 인허가 기간동안의 금융 비용을 감안해도 자연스레 수익이 늘어난다.
올해 하반기 판교 분양이 끝나면 분양가를 더 받기 위해 그동안 묵혀놓았던 엄청난 양의 아파트 물량이 분양을 시작할 것으로 예상되어진다. 성북동에 GS건설의 중대형 3,700세대, 포스코건설의 중대형 1,000세대, 신봉동의 동일토건 물량 1,300세대, CJ개발이 1,300세대, 동천동 가구단지의 삼성물산 2,500세대 등이 브랜드 있는 대형단지로 눈에 띄는 물건이다. 이를 합하면 당장 12개월 내에 분양 대기중인 특급 물량 이 10,000세대가 넘어서 용인은 한동안 공급이 수요보다 우월할 것을 점쳐진다.
이 중 괜찮아 보이는 물량 1순위가 동천동 가구단지에 들어서는 삼성타운이다. 총면적 14만평의 대지위에 민간택지개발사업으로 만들어지는 이 프로젝트는 타워팰리스의 경우처럼 주택의 새로운 모델을 만들어 낼 것으로 보인다. 고기리계곡과 이어지는 전원주택지에 40평대 이상의 중대형 아파트와 단독주택이 2,500세대 이상 들어서는 이른바 선진국 타운하우스 모델이 적용된다. 특징은 자연을 살리고 콘크리트가 아닌 벽돌과 목재를 소재로 사용한 중대형 고급 주택을 짓는다는 것이다. 제대로된 교통망과 보안시설,편의시설이 충족된다면 미국의 베버리힐스 스타일의 고급단지가 탄생할런지도 모르겠다.
이외에 성북동과 신봉동 GS타운은 광교신도시 분양가가 나오거나 영덕, 양재간 도로가 뚫리면 일시적 혜택을 볼 수 있을 듯 하다. 워낙 큰 대형평수의 거대단지라 나름대로 부동산 붐과 흐름을 만들어내기는 한다. 그러나 성복, 신봉은 산과 녹지를 깍아서 주거지를 만들어 낸 대표적 지역으로 상현동과 더불어 난개발의 대명사로 여겨지는 지역이다. 쾌적하고 짙푸르던 동네가 서울의 옥수동, 금호동과 같은 산동네가 됐다. 시행사와 시공사들은 돈을 벌었지만 실수요자들은 시간이 지나도 큰 변화가 없거나 불리해질 수밖에 없는 조건을 지닌 아파트 단지이다.
구릉지는 계속해서 무언가를 담아가기에 공간구성적인 한계가 있다. 또한 고지대의 입주민들은 나이가 들어갈수록 높은 곳을 오르내리거나 병원, 백화점 등 편의시설을 찾아 이동하는데 원초적인 불편함을 겪게된다는 이유이다. 용인의 난개발 지역들은 대부분 경사지이거나 구릉지일 뿐 아니라 택지지구대비 상대적 용적율 또한 높은 편이어서 광교와 흥덕, 동천 물류센터지역, 판교,동탄 등 인근에 계획된 도시에서 경쟁력 있는 물량이 쏟아질 경우 용인의 특정지역 아파트들은 불리해질수 있다. 사람들은 각종 편의시설이 밀집해있고 동선이 원활한 택지지구나 전철역이 가까운 상업화된 지역의 평지부동산을 최우선으로 선호할 것이기 때문이다.
용인은 광교와 흥덕,죽전과 동백,신갈과 구갈등 도시계획으로 광역화된 택지지구를 중심으로 새롭게 태어날 태세다.
고속전철 신분당선을 필두로 원활한 교통망과 학군,직장,백화점,지역과 자연과 어울리는 새로운 주거컨셉등이 보완된다면 수도권 남부 신도시의 가장 유망한 주거지역이 될것으로 보인다.
- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트), drbong@daksclub.co.kr -
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