[스크랩] 부동산 폭등을 위한 엄청난 계획들

2008-01-28 09:11

http://blog.drapt.com/chj2266/282611201479110748

PAJU신도시는 다르다 기사작성 : 2008-01-25
                             [물순환 종합계획도]

실개천, 호수, 생태공원이 내 집 앞마당!!

PAJU신도시 주변에는 심학산-황룡산-장명산으로 연결되는 산세에 지구내
를 흐르는 소리천, 청용두천과 지구 북쪽으로 흐르는 곡릉천이 있어 최
적의 환경친화적인 주거환경을 갖췄다는 점이 높이 평가되고 있다.
도시의 창출을 위해 도시를 하나의 자연순환시스템으로 인식하여 도시 
속의 자연이라는 기존의 사고를 확장한 개념인 ?자연 속의 도시를 
실현한 셈이다.
현재 신도시 1,2지구에는 소리천, 인공호수의 물을 인공처리 후 고지대
에 설치된 연못으로 보내고 실개천(4개노선, 45000㎡, 8.8㎞) 공동주택
단지내 실개울과 인공습지 등을 거쳐 중앙공원에 운정저수지(37000㎡), 
인공호수(201000㎡) 및 소리천에 자연스럽게 흘러내릴 수 있도록 하는 
물순환시스템을 갖춘 친수환경생태도시로 건설된다.
중앙지역에는 적극적으로 물을 이용한 Water front형 도심을 조성할 
예정이며 3지구 확장으로 세개의 하천(소리천, 청용두천, 곡릉천)과 지
구내를 연결하는 Blue network시스템이 구축될 전망이다.
실개천에는 어린이들이 물놀이를 즐기고 중앙공원을 찾는 주민들은 용정
저수지와 인공호수를 바라보며 또는 소리천을 따라 연인과 또는 가족과 
함께 보트를 탈 수도 있다.
일산 신도시 호수공원이 바라만 보는 호수라면 PAJU신도시의 물순환시스
템은 물을  직접 만지고 즐기며 체험할 수 있는 친수환경시설인 것이다.

복합문화 체험도시이다

PAJU신도시는 기존의 개발지향주의적 도시공간 정책을 극복했다.
현재의 도시개발 패러다임이 도시민의 삶의 질을 높이기 위한 방향으로 
변화하는 추세에 발맞추어 문화적 요소가 결집되어 도시의 문화인프라 
기능을 수행하는 문화의 거리를 조성한다.
문화의 거리란 문화적 요소가 결집되어 도시의 인프라 기능을 수행하는 
거리이다.
PAJU신도시는 다양한 문화행위가 이루어지는 여러 공간들을 연결하여 미
술, 음악, 전시, 공연, 복지 등을 주제로 한 복합문화체험도시이다.

미래지향적 산업기능을 도입한 자족도시이다

지금까지의 신도시가부족한 주택공급 정책 위주로 추진되어 침상도시로 
전락하는 과정을 겪었지만 PAJU신도시는 충분한 기반시설을 마련하여 다
양한 고용기반 및 생활시설을 갖춘 자족도시로 건설된다.
이미 PAJU신도시 주변에는 파주LCD,문산첨단, 월롱첨단, 문발지방산업단
지를 비롯해 파주출판문화정보, 탄현중소기업전용국가산업단지가 인접하
여 입지, 산업단지배후 주거단지로서의 기능을 할 수 있는 여건이 조성
되어 있어 자족도시의 기반을 구축하고 있는 셈이다.
PAJU신도시는 자족기능 강화를 위해 3가지 구상을 하고 있다.
첫째 생태환경이 도시안에서 인간과 공존하는 자연친화적 주거단지를 조
성하고 지역난방을 포함하는 에너지 절약형 시범도시를 조성, 환경관련 
기업의 도시지원시설내 입주지원을 통한 도시내 친환경성을 충족한다는 
것이다.
또 지역자원개발을 통한 휴양성 주거단지를 조성하고 레저형타운에 따른 
독특한 행사의 끊임없는 개최로 관광도시로의 개발을 지향하며 통일시대
를 대비하여 남북문화 융합의 구심점 역할을 감당할 수 있는 신도시를 
조성하고 국제적인 규모의 문화예술행사 및 관내에 조성중인 산업단지 
등과 더붓어 첨단기술이 접목된 문화사업의 전개를 모색하고 있는것이
다.

서북부지역 개발을 위한 거점도시이다

PAJU신도시는 수도권 남북균형발전 정책에 따라 서북부거점도시로서 행
정, 교육, 문화, 쇼핑, 연구의 중심기능과 더불어 낙후된 수도권 서북부
의 개발촉진을 유발할 수 있을 것으로 전망된다.
PAJU신도시를 중심으로 동서방향으로 출판단지-PAJU신도시-금촌지구-금
촌동의 정주기능과 남북으로 개성공단-문산단지-LCD단지-PAJU신도시-일
산으로 정주 및 산업공단이 형성되고 있다.
이에따라 신도시의 역할은 산업단지의 배후주거기능 이외에 행정, 쇼핑, 
문화, 연구 등의 중심역할을 수행할 수 있는 시설 및 기능을 입지시킨다
는 것이다.
여기에다 남북관계의 호전에 따라 통일시대를 대비한 교류협력 활성화에 
따른 교류지원 중심역할과 함께 통일 후 북한으로부터의 유입인구를 효
과적으로 수용할 수 있는 완충지대로서 대북한 행정, 교육, 문화, 교육
의 중심지 및 경제활동의 배후지원도시로서의 기능을 하게 될 전망이다.
이를 위해 복선화가 진행중인 경의선 운정역 주변에 남북교류를 위한 지
원기능과 종합행정타운 부지를 계획, 대북관련 공공시설들이 입지할 수 
있는 여건을 마련 중이다.

쓰레기 자동이동시스템 도입

일반, 음식, 재활용쓰레기를 단지내에 설치된 투입구를 이용하여 진공흡
입기를 이용 이송관로를 통해 2㎞ 떨어진 ?쓰레기 자동집하시설?로 자
동 이송된다.
이러한 자동화시스템은 관리인원을 최소화하여 비용절감 효과 및 쓰레기
수거차량의 단지내 운행을 하지 않아 교통사고, 소음을 줄일 수 있고 적
치에 따른 미관, 악취 개선과 함께 악천후에도 수거가 가능하다는 잇점
이 있다.

단지내 차량이용이 적은 쾌적한 주거지역이다

공동주택용지에 교통영향평가 및 파주시 주차장 조례에서 산정된 주차규
모 이상을 배분토록 하되 90% 이상을 지하주차로 유도, 지상부를 풍부한 
녹화공간으로 조성하고 지상주차장을 생활편익시설 및 유치원, 외부방문
객, 조업주차, 장애인 등을 위한 시설을 하였다.

중심상업지역(PF : Project Financing) 수업 추진

프로젝트 자체에서 발생되는 현금흐름 등의 자산을 담보로 필요한 자금
을 조달하는 금융기법(PF)을 도입하여 파주신도시 중심산업지역 102000
㎡를 주거, 상업, 업무, 문화, 위락 등의 시설을 통합, 연계하여 개발하
게 된다.
이는 대규모단지의 계획적 개발로 일반시민이 이용할 수 있는 공간(Open 
Space)이나 시설(문화, 전시)을 최대한 확보, 공공이익의 실현이 가능하
다는 점과 백화점, 할인점, 문화전시시설 등 전략적시설의 유치가 개별 
필지개발보다 유리하다는 장점이 있다.
특히 생활편익시설은 입주민의 입주시기에 맞춰 설치가 가능하여 도심의 
조기성숙(정착)을 이룰 수 있어 도시의 Landmark로서 역할 수 행을 할 
수 있다.

Ubi-quitous City(U-city)이다

유비쿼터스란 언제 어디서나 존재한다는 의미의 라틴어로 유비쿼터
스도시란 IT(Information Telecommunication : 정보통신) 인프라 기술 
및 서비스를 주거, 경제, 교통, 시설 등 도시의 다양한 구성요소에 적용
한 미래형 첨단도시를 뜻한다.
PAJU신도시는 정보통신 인프라를 활용하여 유비쿼터스 서비스를 도시공
간에 제공, 도시민의 생활편의 증대와 삶의 질을 높이고 체계적인 도시
관리 및 정보통신 서비스에 접근하여 도시의 제반기능 혁신을 통한 도시
의 새로운 개념으로 계획되고 있다. 파주신도시 U-city는 ?토탈 Life 
care city스마트 교통city 행복한 복지city로 타도시와 차별성
을 갖는다. 
토탈 Life care city는 거주민 모두의 편안함을 위한 도시의 개발을 테
마로 자녀 양육과 안전에 관심이 많은 수도권 맞벌이가정의 수요가 많을 
것으로 예상되고 있으며 U-알람, U-교통, U-보건복지, U-방범, U-교육 
등과 연계가 가능하며 스마트교통city는 파주 전체 교통문제를 극복 대
중교통과 보행자의 안전에 최우선한 지능형 교통체계로서 맞춤형 실시간 
교통정보제공이 그 목적이다.
행복한 복지city는 증가하는 노령인구와 장애인구를 위한 생활편의 제공
과 시민전체의 건강과 복지향상을 목적으로 U-에스케어, U-휘트니스 서
비스를 제공한다.
지난해 10월 개관한 U-City체험공간인 Ubi-Park에는 지금까지 8만 명 가
까이 방문 미래형 첨단도시에 대한 많은 관심을 보여주고 있다. 

교통 개선 대책

신도시 개발에 따른 주변지역과의 교통처리계획은 ?대도시광역교통관리
에 관한 특별법에 의해 현재 입주시기에 맞춰 원활하게 진행되고 있다.
수도권 북부의 간선축인 서울-고양-파주를 연결하는 제2자유로가 기존 
자유로와 연계 증가하는 교통량을 처리하는 한편 동서간선축인 김포-관
산간 도로가 김포-파주-일산을 연결 향후 양주까지 확장된다.
특히 PAJU신도시는 대중교통중심개발(TOD : Transit-oriented 
Development) 기법이 적용된 신도시로 자동차의 통행을 최대한 배제하고 
직장-상가-주택을 대중교통이나 보행 또는 자전거로 통행하도록 하는 교
통과 토지이용을 연계한 개발개념을 도입했다.
또 경의선 복선화와 땅 위의 지하철인 간선급행버스(BRT) 체계를 도입, 
고양, 서울로의 접근이 용이하도록 하였다.
현재 60%의 공정율을 보이고 있는 경의선 복선화사업은 09년 6월 용산-
문산간을 우선 개통하고 10년 이후 인천공장 철도와 연계 복선화 공사가 
완료되면 금촌-서울까지 약 1시간 정도가 소요되어 서울과의 접근성이 
용이해질 전망이다.PAJUTIMES 윤관호 기자

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[스크랩] [고종완] 아기곰 연합세미나 내용 요약 |부동산노트

2007-08-01 08:35

http://blog.drapt.com/chj2266/2413571185924903409

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

[고종완] 아기곰 연합세미나 내용 요약

자료출처: 슈렉과 함께하는 부동산여행

아기곰 연합세미나에서 강의한 고종완님의 강의 내용 요약입니다.

이분의 강의는 열정적이고 담백해서 좋고, 더욱이 명쾌하게 요지를 찍어주셔서 좋습니다.

1. 재건축에 대한 견해

1). 전반적인 상황.

강남권 재건축이 8.31대책으로 하락했다가 다시 원위치 하여 상승중이며 어느 지역의 경우는 현재 신고가를 갱신할려고 하고 있다.
앞으로 전망은 머리 하나 더 먹을 정도라고 판단한다.
즉 어깨정도라고 생각한다.
주식격언에 어깨에서 팔라는 격언이 있지만 머리를 먹겠다면 먹을 수 있고...
안전위주라면 격언을 다시 한번 생각해 볼 필요는 있겠다.

2). 부동산 가치의 종류로 본 재건축

(1) 주식과 마찬가지로 부동산도 내재가치가 있는데.
이는 종합적인 정보와 현장을 반영하여 판단할 문제이다.

잠실 5단지의 34평의 경우 대지지분이 24평이고 대략 평당 4500임을 감안하면 11억은 간다는 것이 평가 방법이다.
그래서 정확히 11억까지 올랐고, 다시 8.31조치로 내렸으나 요새 다시 올라 그수준으로 가고 있는 것 같다.
이와 같이 부동산은 각각의 고유가치가 있다..이를 내재가치라고 한다.

(2) 또 부동산에는 미래가치가 있는데 이의 적절한 예로는 은마아파트를 생각할 수 있다.

은마 아파트는 대지지분이 14평이다.
그런데 1:1재건축을 하면 은마는 대략 40평 정도로 재건축이 될 수 있고 동부센트로빌등의 가격을 감안하면 평당 4500만원이니 곱하기 하고 여기에 건축비등을 차감하여 미래가치를 판단하기 바란다.

( 그러나 여기서 은마가 만약 리모델링을 한다면 그 미래가치는 다시 생각해야 한다고 봅니다. 재건축과 리모델링으로 구조와 평가는 다를 수 밖에 없으니까, 정부규제가 완화되어 재건축으로 간다고 하면 현재보다 더 높은 상승은 당연하겠지요? 하여튼 은마는 앞으로 시간이 걸리기에 가격상승에 제한적일 수도 있다고 봅니다. )

(3) 마지막으로 부동산엔 희소가치가 있는데.
상계동 중소형이 안오르는 것은 너무 많아 희소성이 없고 더우기 인근 의정부지역에도 중소형이 많아 그런 것이다.
희소가치를 잘 따져보면서 투자에 임해야 할 것이다.
부자들은 희소가치가 없다면 절대로 투자를 안한다.
개포주공은 그런의미에서 희소가치가 있어 보인다.

2. 8.31대책 연구

1). 8.31대책 요점
(1). 세부담 증가 (보유세, 양도세증가)
(2). 강북뉴타운.
(3). 원가 연동제(분양가 규제)
(4). 주택담보대출 비율
(5). 공급확대

2). 과거 분석
(1). 강남가치를 파악했어야 했다.
(2). 정책흐름을 파악했어야 했다.(미분양과 조특법)
(3). 주거의 트랜드(초고층화및 주상복합)
(4). 실천력.

3). 미래 예상
(1). 매도후 자녀등을 위해 재구입하기 힘들다,
(2). 2년후 시장 친화적인 정권 가능성
(3). 2007년 대선때까지는 보유하고 가본다.
(4). 상기의 이유등으로 현재 예전에 비해 1/5~1/10로 매물이 줄었다.

4). 8.31대책이 나온 이유
계속 그대로 놔두었다면 급등하여 거품이 과도하여 급락할 가능성이
커서 위험했고
투기성이 많아 규제를 하게 되었다.
그리고 현재 7-8명의 전문가중에 1-2명 정도만 거품이라고 이야기 하는
수준으로 본다.

5). 추가로 가능한 대책
(1). 주택거래 허가제
(2). 재건축 연한을 20년에서 40년으로
(참고로 현재 재건축 연한은 20 (완공일-1982)*2 라서 1992년에
완공된 모 아파트등의 경우 20 10*2=40 년입니다, 이부분은 잘못
설명하신 것 같습니다.)
이번에 할려다가 안했다.

6). 고강사님 개인적 판단

(1). 현재의 의도는 강남은 쉬어라...다른 지역은 재평가를 받도록 한다..
(2). 우리나라 현재 최고가 아파트 수준은 평당 4500만원인데.
* 내장제가 우리보다 못한 일본 롯번기 힐의 경우 평당 1억.
* 홍콩도 1억.
* 중국상해도 소득수준을 감안하면 1억 5천수준이다
(현재 우리나라 돈으로 평당 7000만원에 실지로 분양한 곳이 있죠?
지난번에 이와 관련된 기사성 글을 올렸는데....이를 감안하면 더
더 높은 가격이 되겠죠?)
* 베트남도 호치민시의 경우 800만원 수준이나 물가등을 감안시
우리나라로 치면 평당 1억 5천을 능가하는 수준이다.
그러므로 우리나라는 아직 더 오를 가능성이 충분할 수 있다.

3. 지역전망

1). 2006년 지역적 차별화가 다소 해소될 수 있다.
2). 강남보다는 강북이 상승율이 높을 것이다.
3). 그리고 강남은 앞으로 10년간 불루칩을 계속 유지할 것이다.
4). 도입기-성장기(분당등 신도시)-성숙기(강남:10년은 더간다)
5). 교통이 막히면 지가는 더 올라간다.(직주근접 영향)

6). 앞으로 10년간 반포,압구정, 잠실의 한강벨트를 축으로 10년간 더 간다.
7). 수도권남쪽이 상승여력이 높다.
8). 상승여력이 돋보이는 강북지역으론
용산, 뚝섬,청계천,뉴타운,마곡,김포(청라지구), 파주등.
9). 신도시,재건축, 재개발은 영원한 투자테마이다.
10). 강서지역이 메리트가 있어 보인다.

11). 가격격차가 생겼지만 갭을 줄이는 효과로 규제가 없는 곳이 유망하다.
12). 단기적 상승요인으론 경기회복여부, 수급등이고,
하락요인으론 정부정책,금리를 들수 있다.
13). 강북권이 60%,강남권이 40% 정도로 3:2정도로 강북상승요인이 크다.
14). 만약 하락한다고 해도 급락은 없다,
상승해도 날라가지는 않고...
강남은 약보합정도, 강북은 강보합수준,,,
15). 2007년 이후 한차례 상승이 예상된다.

16). 10년 주기설이 4-5년 주기설로 빨라졌고, 이는 유가,환율,금리등의
영향을 많이 받는다.
17). 부동산은 경기에 6개월 후행한다.
18). 수도권의 집값은 30개월을 단위로 움직인다.
19). 강남권은 상승기간이 하락기간보다 길었고,
강북권은 하락기간이 상승기간보다 길었다.
수도권은 상승기간과 하락기간이 비슷하다.
20). 지금은 매수타임이다.

21). 매물이 10%이하로 급격히 줄어들면 적극적인 매수타임이다.
22). 전세가가 올라야 매매가가 오른다.
23). 필터링 효과.이사오는 사람들의 수준으로 판단하라.
24). 2015년(2010년)까지는 상승한다.
25). 인구증가율은 감소하지만 가구수는 증가하기에 주택가격이 상승하는 것.

26). 고속도로변은 30년간 500배를 올랐다,

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[스크랩] 부동산 폭등을 위한 엄청난 계획들 |부동산노트

2007-07-24 14:02

http://blog.drapt.com/chj2266/2413571185253334690

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

< 현재 추진중인 전 국토개발 프로젝트 >

2012년까지 충남 연기 공주지구에 2212만평의 행정복합도시 추진

수도권 165개 기관을 강제 분산 이주를 시키면서 수도권과 충남 대전을

제외한 전국의 11개 시도에 혁신도시라는 생소한 신도시를

11개나 2012년까지 준공을 목표로 추진을합니다

(참고적으로 여의도가 90만평정도)

강원도 원주의 105만평

대구의 혁신도시 132만8000평

경북 김천의 혁신도시 170만평

울산의 혁신도시 84만평

경남 진주의 혁신도시 106만평

부산의 혁신도시--지정중

전북의 혁신도시 488만평

전남 광주의 통합혁신도시 380만평

제주도 서귀포시의 혁신도시 약40만평(18만평에서 확대추진)

충청북도의 혁신도시 275만평

혁신도시의 지정을 받기위하여 각시군에서 추천했으나 탈락한 지역에서

일어나고 있는 준혁신도시의 추진(강원 충북 경북 경남등)

그리고

기업도시 6곳도 신규로 2012년까지 추진됩니다

충주시 기업도시 210만평

충남 태안 기업도시 473만평

전남 무안 기업도시 1220만평

전남 영암 기업도시 1000만평

강원 원주의 기업도시 100만평

전북 무주의 기업도시 245만평

위 지역만 아니지요 앞으로도 더 많은 기업도시가 대형회사들에 의하여

추진되겠지요 (인허가 기준을 완화했으니)

그리고 판교시도시

동탄신도시

파주신도시

광교신도시

양주 옥정신도시 185만평에서--319만평으로

남양주 별내신도시

고양 삼송신도시

평택신도시--539만평

아산 탕정 신도시 621만평

송도신도시

송파신도시 205만평

김포신도시 390만평

인천 검단신도시 530만평

인천 청라신도시 등등 개발및 개발계획을 추진하고 있고요

일단 수도권 외 지역은 제외

이외에도 50--80만평 규모의 수많은 택지지구

용인 흥덕지구

용인 성복 동천지구

오산 궐동 세교지구

성남 도촌지구

화서 향남지구

의왕 청계지구

인천 논현지구

원당 행신지구등등

일단 수도권 외 지역은 제외

대충 어림잡아 전국의

1억1000만평 이상의 토지(여의도의 약130배)

가 몇 년 사이에 동시 다발적으로 개발될 예정입니다

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[사설] 세금 38조원 퍼부어 온 나라를 투기판 만든 정부

노무현 정부 들어 지난 3년간 정부와 지방자치단체가 각종 개발사업을 위해 1억3613만평의 땅을 샀고, 여기에 들어간 돈이 37조5470억원에 이른다고 한다. 이 같은 土地補償費토지보상비는 김대중 정부 시절 5년간 1억8764만평을 사들이는 데 들어간 24조4729억원을 훨씬 웃돈다. 정부가 사들인 땅은 5000만평 이상 줄었는데 들어간 돈은 13조원이 늘어난 것이다. 평당 가격이 김대중 정부 시절의 13만원에서 28만원으로 2배 이상 오른 탓이다.

이같이 땅값이 오른 것은 무엇보다 이 정부가 국토를 균형 개발한다는 명분으로 행정중심복합도시·혁신도시·기업도시·신도시 등 개발사업을 무더기로 쏟아냈기 때문이다. 정부가 이런 사업 계획을 내놓을 때마다 해당 지역 땅값이 뛰어 토지보상비가 늘어났고, 이렇게 풀린 돈이 다시 개발지역 주변으로 흘러 들어가 또 땅값과 집값을 끌어올리는 惡循環악순환이 되풀이됐다.

앞으로도 수도권 지역에 있는 공공기관이 옮겨가게 되는 지방 10개 혁신도시와 6개 기업도시 그리고 수도권 신도시 1500만평 등에 다시 수십조원의 토지보상비를 쏟아부어야 한다. 이렇게 풀린 돈은 이제 개발지역과 그 인근 땅값만을 끌어올리는 데 그치지 않고 방방곡곡의 땅값을 뛰게 해 전 국토를 땅 투기판으로 만들 것이 분명하다. 이들 도시를 세우려면 토지보상비의 몇 배가 되는 돈이 또 들어가게 된다. 문제는 우리 경제가 무슨 무슨 도시라는 걸 만들어내느라 수백조원을 쏟아부을 만큼 한가하지 않다는 것이다. 당장 내년 경제 전망이 어둡고 5년, 10년 후 나라의 살 길이 확실히 보이지 않는 실정이다. 국민들의 세금 부담도 부담이려니와 그보다 먼저 나라 경제가 결딴나지나 않을지 걱정스럽다.

‘어떤 대가를 치르고도’ ‘하늘이 두 쪽 나도’ 집값만은 잡겠다며 별의별 稅金세금과 규제책을 量産양산해온 이 정권은 각양각색의 개발 계획을 쏟아내 전국 방방곡곡에 토지보상비를 퍼부어 온 나라를 투기판으로 만들면서 경제를 멍들게 하고 국민 등을 휘게 한 이 사태를 뭐라 설명할 것인가.

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