부동산에 관심을 가지는 대부분의 사람들이 관심을 가지는 주제는 '돈 되는 부동산'인 것 같다.

 

어떻게 보면 부동산은 단순하다면 정말 단순하고 어렵다면 어려운 종목인 것 같다. 호재의 경우 이미 신문, 방송 등 언론에서 다룬 내용이 다시 주변 부동산 시세에 영향을 미치고 다시 가격이 춤을 추는, 이성적으로 이해하기 힘든 부분이 있는가하면 전혀 사람들이 몰릴 것 같지 않던 곳도 호재 하나로 많은 사람들이 몰려 소위 대박이 나기도 한다.

 

이 같은 현상은 부동산가치의 초점이 현재보다는 미래에 맞춰져 있기 때문이라고 나름대로 결론을 내려 본다. 지금 현재 살기 안 좋은, 예를 들어 낡고 노후한 재건축 아파트라고 할지라도 머지 않는 시기에 삼성동 아이파크가 되고 타워팰리스가 될 수 있다면 당장이라도 높은 가격을 지불하고자 하는 사람들이 많다.

 

미래란 항상 불확실하다. 누구도 장담을 못한다. 누구도 정확히 맞춘다는 보장은 없다. 때문에 최고의 수재들이 몰려 있는 국책연구기관, 정부기관, 연구소들이 발표하는 부동산 관련 예측이 비록 매년 엇나가도 책망거리는 될지언정 비판의 대상이 될 수는 없다.

 

이들의 실수는 반대로 예측했고 이런 추세가 4~5년 지속했다는 것뿐이다. 하지만 이론적으로는 신뢰성 높은 예측이었다고 말할 수 있다. 결과의 정확성이 없기 때문에 타당성이 있다고 할 수는 없지만 일관된 결과를 보여줬기 때문이다. 성공을 위해서는 이들의 예측과 반대로 하면 된다. 어찌 엉터리 전망이라 할 수 있겠는가.

 

그래도 국민의 혈세로 운영되는 정책기관이라는 측면에서 오차를 줄일 필요는 있다. 보완할 점은 군중심리 측면의 고려 같다. 부동산은 어떤 이성적인 논리 보다는 심리적인 측면, 많은 사람들이 믿고 동의하면 그 현상이 사실이 되는 경우가 많은데 이를 인정 또는 반영하지 않았기 때문인 것 같다. 군중심리는 우리가 생각하는 것보다 더 큰 힘으로 부동산시장을 옭아매고 있다. 예측에 이런 측면이 반영되지 않으면 큰 오차가 생긴다. 나름대로 10년에 가까운 부동산업자 노릇을 하면서 배운 노하우다.

 

‘돈되는 부동산’이 테마로 남아 있는 한 이 같은 맥락에서 군중의 트렌드를 읽고자 하는 노력은 부동산 재테크를 성공으로 이끄는 한 축임이 될 것이 틀림없다. 부동산 메가 트렌드를 파악하기에 가장 좋은 것은 현장이며 두 번째는 인터넷이다. 알든 모르든 인식하든 못하든 열띤 토론 속에서도 서로의 상호작용의 결과로 메가 트렌드는 만들어지기에 인터넷의 커뮤니티 장은 중요하다.

 

최근에 본사에서는 ‘5년 뒤 오를 아파트는 어디일까’란 주제로 토론을 최근 일주일 동안 실시했다. 기대 이상의 참여와 추천이 이어졌다. 등록된 글을 보면서 부동산에 관련해 연구하시는 분들도 많고 해박하신 분들도 많다고 느꼈다. 비단 혼자만의 생각은 아니리라고 본다.

 

가장 기억에 남는 글은 김종운 회원의 ‘5년 안에 뜰 곳은 바로 여기’ 제하의 글이다. 내용 중 삼남을 주목하라는 내용이 있다. 삼남은 남양주, 하남, 성남 등의 3개 지역을 이르는 말이다. 어휘 자체의 어감이 좋아 기억하기 좋을 뿐 아니라 최근 주목을 받고 있는 핵심지역을 단 두 마디의 단어로 표현한 점이 인상 깊다. 머지않아 많은 사람들 입에 오르내리는 유행어가 될 것이라는 예감이 든다.

 

김종운 회원은 “집을 살 때는 교통, 학군, 병원, 쇼핑, 환금성 등도 모두 중요하지만 돈이 몰리는 곳으로 가야 한다”고 주장했다. 이 같은 원리에 따라 유의 깊게 봐야 할 곳으로 남쪽(강남.분당.용인), 동쪽(송파.하남), 서쪽(김포신도시, 송도신도시) 순의 점수를 매겼다.

 

김 회원은 또 후세대를 위해 남겨둔 곳이라며 ‘삼남과 광주, 이천’ 지역 등을 추천했다. 구체적인 이유는 언급하지 않았지만 유추해 보건대 내년 3월 지정 예정인 강남 대체신도시와 무관치 않아 보인다.

 

김문수 경기도지사는 최근 한양대 도시대학원생을 상대로 한 특강에서 “서울과 접한 과천, 의왕, 하남, 성남 등의 엄청난 규모의 그린벨트가 실제 그린이 아니다”라며 “이 곳엔 분당·일산 규모의 신도시를 몇 개를 지을 수 있고, 이 땅을 효율적으로 사용해야 한다”고 주장했다. 삼남 지역은 그린벨트 등 개발이 제한을 받는 토지가 많은 곳으로 이들 지역이 신도시후보지로 거론될 수 있음을 의미한다. 이 글은 많은 회원들의 추천을 받았다.

 

가장 많은 추천을 받은 글은 용인과 관련된 글이다. 많은 사람들이 용인의 잠재가치를 높이 평가하고 있다고 볼 수도 있겠지만 개인적인 견해로는 용인 지역 주민들이 인터넷 공간에서 가장 활발하게 활동을 하는 분들이 많기 때문이라는 생각이 든다. 용인은  2000년 초부터 개발되기 시작했고 집값 상승기와 맞물린다.

2000년 초 용인에 들어가는 주민들은 넉넉한 부류는 아니다. 과감한 결단와 시대를 꿰뚫는 혜안, 장밋빛 청사진만 보고 무모하게 입성했던 사람도 있었던 것 같다. 그들은 젊다. 그리고 재료에 민감하다. 인터넷을 잘 사용한다.

윤석관 회원이 10일 등록한 ‘수도권 남부의 핵심 용인의 개발지역을 찾아’란 글을 12일 현재 조회수 2000회에 52회의 추천을 기록했다. 보통은 조회수가 1만회가 넘는다고 하더라도 추천은 2~3개를 넘지 못하는 경우가 대부분이다. 내용을 일부 소개해 보면 현재 교통여건, 교육여건, 편의시설 등은 좋지 않지만 3기 신도시 개발 파급효과로 앞으로는 발전 가능성이 많다는 내용이다.

 

여전히 서울 강남과 관련된 곳이 인기를 끌 것이라는 유의 설득력 있는 글도 많았다. 우선 서울 강남지역과 강서를 잇는 9호선 라인 그리고 신분당선 개통의 수혜가 예상되는 경기 남부권을 주목하라는 내용이 눈에 띈다. 용인 수지의 경우 서울 강남에 비해 시세가 40% 수준이지만 지하철이 개통되면 강남 시세의 60~70%까지 근접할 수 있다는 주장이다.

 

강남지역 자체의 인기가 더 높아진다는 주장도 있었다. 박연훈 회원은 ‘강남이 뜰 수밖에 없는 3가지 이유’로 고령화 시대에 따른 강남 선호도 증가, 강남은 잘 지어진 신도시라는 점, 주거의 질적 가치의 증대 등으로 강남의 선호도는 증가한다고 주장했다.

 

 

 

 

“초보와 고수의 차이는 딱 하나예요. 초보는 모두에게 알려진 가격만 봅니다. 반면 고수는 숨겨진 가치를 볼 줄 알아요. 그 눈을 키우는 것이 고수가 되는 비결입니다.”

<부동산고수가 되려면 내공을 쌓아라>의 저자 권혁기 LBA부동산경제연구소 전문위원의 말이다. 흔히 부동산을 평가할 때 이야기하는 내재가치, 미래가치, 희소가치를 평가할 수 있는 방법론을 배우라는 뜻이다. 어떻게 할까.

■내 처지에 맞는 길을 찾아라

우선 공부하고 또 공부하라는 것이 부동산 고수들의 한결같은 강조다. 물론 스스로 설정한 목표의식?명확해야 한다. ‘내집마련’ 혹은 ‘부동산 관련 직업 구하기’ 등 목표가 명확할 수록 공부는 더 잘 되는 법이다.

공부의 방법과 영역은 다양하다. 혼자 책을 읽고, 여기저기 찾아다니면서 부동산 고수의 반열에 오른 사람도 있고, 부동산대학원 등 전문교육기관에서 정식 교육을 받은 사람도 있다. 또 건설이나 부동산 관련 직장에서 일을 하다가 전문가 대열에 진입한 고수도 있다. 물론 대부분의 경우 이런 방법을 모두 병행하기 마련이다. 독학을 하다가 흥미가 생겨 정식 교육과정에 들어가기도 하며, 그게 인연이 돼 부동산 관련 일을 평생 업으로 삼기도 한다.

20년 동안 단돈 400만원 산동네 단칸방에서 30여 차례 이사를 다녀 우리나라에서 제일 비싼 삼성아이파크에 입주한 봉준호씨가 대표적인 사례다. 그는 처음엔 건축사 출신으로 현대건설에 입사해 개발업무를 담당했다. 그 과정에서 땅을 많이 보러 다닌 경험이 그를 고수 대열에 올려놓았고, 그것이 계기가 돼 지금은 독립해 부동산 관련 각종 상담과 컨설팅을 맞는 전문가가 됐다.

부동산 전문가로서 각종 텔레비전 토론 프로그램의 단골로 자주 출연하는 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 대학에서 도시계획학 박사학위를 받은 전문가다. 그녀는 건설산업연구원에서 시황분석을 맡은 것이 계기가 돼 지금의 자리까지 올랐다. 그녀는 “잘 모르는 만큼 더 열심히 공부했더니 어느덧 지금까지 왔다”고 말했다.

부동산 전문가 중엔 은행에 다니고 있거나 은행원 출신 금융전문가가 많다. 부동산 투자가 대부분 금융 대출로 이뤄지는 만큼 낮은 금리를 활용할 줄 아는 사람은 유리할 수밖에 없어서다. 고준선 신한은행 PB팀장, 박합수 국민은행 부동산팀장 등이 그런 사례다. 박상한 유엔알 사장도 은행원 출신이다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 부동산을 담당하던 기자 출신으로 부동산 전문가 반열에 오른 고수로 통한다. 법무법인 TLBS 박미옥 팀장은 평범한 주부생활을 하다가 부동산 고수에 오른 케이스다. 박 팀장은 “평소 부동산에 관심을 가졌다가 배워야 겠다는 생각에 건국대 부동산대학원에 진학했고, 처음에는 경매분야에서 실무를 쌓은 뒤 지금은 부동산 전체 영역으로 업무를 확대해 나가고 있다”고 말했다.

■법률·경매 공부는 속성 코스

자신의 일이 부동산과 관계가 없다면 목표를 세우고 차근차근 공부해 나가는 수밖에 없다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “인터넷 동호회에 적극 참여하는 것도 부동산 전문가의 출발점이 될 수 있다”고 조언한다.

각종 인터넷 정보업체 사이트 등에 있는 동호회 활동을 통해 부동산 흐름, 이슈 등을 파악하고 직접 의견도 남기면서 활동하는 것이 큰 도움이 된다는 것.

전문가들은 기본적으로 부동산 관련 법률, 경매 공부는 필수라고 권한다.

권혁기 전문위원은 “부동산의 경제적 가치를 판단할 모든 제한 및 가능성은 부동산 관련 법률에 다 나와 있다”면서 “부동산관련 법률 350여가지에 대해서는 하나하나 시간을 들여 공부할 필요가 있다”고 강조했다.

그는 “각종 교육기관에서 실시하는 전문 강좌는 트렌드를 익히는 데는 좋지만 자칫 편향된 판단을 할 수 있다”면서 “6개월 이상 공부하는 대학원이나 부동산 전문강좌를 찾아서 들어보는 게 큰 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.

곽창석 부동산퍼스트 전무는 “부동산 고수가 되는 빠른 길은 경매를 공부하고 직접 경험해 보는 것이 가장 빠른 길”이라면서 “각종 권리관계 등을 분석하다 보면 함정이 많다는 것을 알게 되고 그것들을 피하는 방법을 알아나가다 보면 자연스럽게 물건을 보는 노하우가 쌓인다”고 강조했다.

■현장·인맥만들기 필수

 

물론 부동산 고수는 이론만이 아닌 현장을 가장 잘 알고 있어야 한다. 그만큼 현장을 훤히 꿰고 있어야 한다는 뜻이다.

길진홍 부동산뱅크 팀장은 “부동산은 실제 거래 단계에서 세금문제에서 권리관계에 이르기까지 미처 생각하지 못했던 의외의 복병을 만나기가 다반사”라면서 “현장을 방문해 입지여건을 비롯한 물건 현황을 꼼꼼히 살피는 과정을 많이 겪은 사람이 진정한 고수”라고 말했다.

현장을 다니다 주요 지역의 중개업자들을 사귀어 놓는 것도 고수가 해야 할 일이다. 중개업자만큼 지역 속사정을 꿰고 있는 사람은 따로 없기 때문. 그렇게 만든 네트워크를 통해 시황을 정확히 판단할 수 있어야 하기 때문이다.

같은 맥락에서 네트워크를 잘 만들어 놓는 것이 부동산 고수의 필수 조건이라는 게 전문가들의 강조다. 국내 최대 인맥을 자랑하는 건국대 부동산대학원 출신들이 가장 애지중지하는 필독서는 다름 아닌 ‘부동산대학원 인명록’이라고 한다. 이를 통해 수시로 시황을 확인하고 사업전략을 세울 수 있어서다. 건국대 부동산대학원 출신 중에 부동산 고수가 많다는 평가는 이런 요인과 무관하지 않다.

 “재테크의 첫걸음은 지식과 경험을 쌓는 것”

돈을 굴리면서 모르고 투자하는 것보다 위험한 것은 없다. 더욱이 수억원의 고정자본이 투입되는 부동산은 두말할 나위 없으며, 전문가들도 한결같이 기본에 충실할 것을 강조한다. 그들도 처음에는 무엇부터 접근해야 할지 막막하기는 마찬가지였지만, 이제는 인생의 굴곡을 통해 얻어진 다양한 경험과 지식을 토대로 잘나간다는 고수 반열에 올랐다.

때문에 이들의 투자원칙은 일반 투자자들에게 실전강좌의 요약본이라 해도 과언이아니다. 과연 고수들은 어떤 룰을 토대로 성공의 길로 접어들었는지 그들의 투자원칙을 살펴봤다.

■ 신문정독,현장방문은 필수

유엔알컨설팅 박상언 사장은 은행에서 첫 직장생활을 한 후 부동산 개발업체와 중개업, 부동산 정보업체 등을 거쳐 지금에 이르렀다. 금융과 부동산을 아우르는 박식함으로 주택, 토지, 상가, 법률, 세무 등에 대해 컨설팅하는 박사장은 투자원칙의 첫번째로 신문정독을 꼽았다. 매일 새벽 6시에 사무실에 출근해 경제지를 포함한 10여개 일간지 부동산면을 정독하고, 퇴근후에는 정치,경제,증권,세계시장 동향까지 경제 흐름을 파악하는 것으로 그의 일과는 마무리된다. 또,주말에는 인터넷을 통해 신문에서 다루지 못한 부동산관련 이슈를 챙긴다.

현장방문도 빼놓을 수 없는 필수 코스다. 항상 지도와 카메라를 가지고 다니면서 이슈가 될 만한 지역을 미리 방문해 현장 분위기를 익히는 것이다. 현장방문은 일주일에 보통 3∼4차례 이뤄진다.

특히,모든 현상을 부동산과 연관지어 생각하는 것이 버릇이 돼버렸다. 드라마 ‘주몽’을 보면서도 촬영지 부근인 나주일대의 토지를 떠올린다고 한다. 일반적으로 시청률이 높아지면, 촬영지는 관광객 증가로 토지가격이 오르는 경향이 있기 때문이다.

그래서 뜨는 드라마의 촬영지는 모두 그의 분석대상이다.

업계의 마당발이 되는 것도 투자원칙중 하나다. 부동산 업계는 물론, 사회 계층에서 주도적 역할을 하고 있는 지인들과 활발한 교류로 정보취득에

예스하우스 전영진 사장은 20대에 재개발에 뛰어들어 큰 돈을 만진 경우다. 하지만 무리한 투자로 IMF의 시련을 비껴가지는 못했다. 무일푼으로 돌아간 당시 써빙과 신문배달 등으로 근 1년이라는 시간을 보내면서 가치관과 거시적인 안목의 부재가 실패의 원인이었음을 깨달았다고 한다. 그 이후 자기만의 투자원칙을 갖게됐다고.

 

전사장은 “내가 건교부장관, 대통령이라면 앞으로 정책 결정을 어떻게 내릴것인가를 항상 생각하게 됐다”며 “정책방향을 예상하기 위해 고민을 거듭하다 보면 정부정책은 물론, 부동산 제도에 대해 전문가가 되고, 결국 시장이 보인다”고 말했다.

유행에 따라가는 투자는 절대금물이라고 강조한다. 막차를 타는 경우가 많아 수익률은 예상보다 낮고, 최악의 경우 손실이 발생하기 때문이다.

■ 가치투자를 해라

골드앤모어 김원철 사장의 이력은 색다르다. 드라마의 방송작가로 활동하면서 적지않은 유명세도 탔다. 하지만, 불규칙한 수입으로 방송작가 활동을 접고 부동산 고수들이란 고수들은 다 만나고 다녔다. 부동산 지식을 현장 전문가들로부터 직접 얻기위한 것도 있었지만, 전문가들의 지식은 곧 재산이라고 판단해서다.

이후에는 특별분양권, 아파트, 분양권, 경매, 상가, 토지의 순으로 부동산으로 돈을 벌었다는 사람들을 찾아다녔다.

그결과 김사장이 얻게된 투자원칙은 가치투자로 모아졌다. 부화뇌동해봐야 뒷북치기 일쑤지만, 가치투자를 하면 안전할뿐만 아니라 수익률도 높다는 것을 알게 된 것.

김사장은 “가치를 평가할 수 있는 능력을 길러, 대중의 움직임에 현혹되지 않고 평가받는 날까지 꾸준히 기다릴 줄 아는 끈기가 필요하다”고 말했다.

내집마련정보사 김영진사장은 현대상사 재직당시 집장만을 위해 공부한 게 인생항로를 바꾸게 된 계기가 됐다.

주변사람들에 대한 조언이 좋은 결실을 맺으면서 아예 부동산컨설팅업에 뛰어들었다.

6년전 5000만원을 보유한 버스기사에게 용산쪽 아파트 매입을 권유했는데 부동산 활황으로 3∼4년사이에 20억원까지 치솟은 일은 아직까지도 기억에서 지워지지 않는다고 한다.

김사장의 이러한 컨설팅 노하우에는 중요한 원칙이 담겨져 있다.

부자들이 관심을 갖는 지역을 중심으로 3∼5년후를 내다본 장기투자를 하는 것이다. 돈있는 사람들이 움직이는 시장이 부동산이기 때문에 부자들이 몰리는 지역을 우선적으로 봐야한다는 것. 그리고 양도세 면제 등을 위해 최소 3년이상을 내다본 투자가 바람직하다고 조언했다. 아울러, 부동산을 구입할 때는 금융권 대출 등을 활용한 지렛대효과를 충분히 누릴 것을 당부했다.

내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다...

 

자료출처: 2011년 공세 대주피오레 황금의 궁전 된다.

 

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김 종 갑	스피드뱅크 조인스랜드 닥터아파트 부동산 전문가 칼럼리스트. ㈜미래가 대표-부동산 컨설팅 마케팅 인테리어,부동산 특강 교육 전문