2006-02-28 14:51

http://blog.drapt.com/chamffer/81141105916727

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=26909

2003년 12월 31일 개정된 도시및주거환경정비법에 의하여 주택재건축사업의 경우 조합원 전매금지 조치가 2005년 3월 18일 공포된 개정법률에 의하여 변동이 생겼다. 이에 많은 조합원들이 혼동을 일으키고 있어 분석을 해 보도록 하겠다. ▲2003년 12월 31일 개정법상의 조합원 전매금지조치 2003년 12월 31일에 개정되어 신설된 도시및주거환경정비법 제19조 및 부칙 제2항에 의하면, 투기과열지구로 지정된 지역안에서는 주택재건축사업의 경우 조합원들이 사업구역내에 있는 자신들 소유 건축물 또는 토지를 양도할 경우에 이를 양수한 자는 조합원의 자격을 취득하지 못하고 현금청산하도록 되어 있다. 이를 자세히 보면 ①먼저 투기과열지구내에 있는 주택재건축사업에 한하여 이 제한이 적용된다. 따라서 투기과열구역외에 있는 경우에는 이 제한이 적용되지 않는다. ②조합원으로부터 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원의 자격을 취득할 수가 없다. 즉, 전매가 제한되는 것이다. 다만, ⓐ2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받아 조합원의 자격을 취득한 사람으로부터 건축물 또는 토지를 양수받은 사람은 조합원의 자격을 취득할 수 있다(부칙 제2항) 따라서 2003년 12월 31일 이전에는 전매가 몇 번이고 가능하였으나, 2004년 1월 1일부터는 2003년 12월 31일 이전에 조합원의 자격을 취득한 사람으로부터 양수하여 조합원의 자격을 취득하면 그 사람은 2004년 1월1일 이후에 조합원의 자격을 취득하게 되어 더 이상 전매하면 새로 양수한 사람은 조합원의 자격을 취득할 수 없고 현금청산대상자가 되는 것이다. 결국 2003년 12월 31일 이전에 조합원의 자격을 취득한 사람은 1회에 한하여 전매가 가능하도록 규제된 것이다. ⓑ상속, 이혼으로 인한 양도·양수의 경우에는 조합원자격이전이 가능하다. 즉, 상속, 이혼으로 인한 양도, 양수는 몇 번이고 가능하다는 말이다. ⓒ세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우(수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다)에는 조합원자격이전이 가능하다. 이때 유의할 사항은 조합원 세대의 구성원 전부가 이전을 하여야 하며 만약에 일부 사람이 이전을 하지 않을 경우에는 조합원 자격 이전이 되지 않는다는 것을 유념해 둬야 한다. 따라서 이와같은 조건을 성취하여 양도가 가능하다고 하여 이를 양수한 사람은 반드시 매매계약서상에 <도시및주거환경정비법 제19조에 의한 요건을 매도인이 갖추지 못하여 매수인이 조합원의 자격을 취득하지 못할 경우에는 본건 매매계약은 무효로 하고, 이에 대한 매도인은 매매대금반환 및 위약금으로 000원을 지급한다>라는 등의 조건을 기재하는 것이 좋을 것이다. ⓓ 상속으로 인하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우에도 전매가 가능하다. 이때도 유의할 사항이 세대원 전원이 이전하여야 한다는 점이다. ⓔ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우에도 전매가 가능하다. ▲2005년 3월 18일 개정법상의 조합원 전매금지조치 이상에서 살펴본 바와 같이 2003년 12월 31일 시행된 개정법상에서는 미동의자의 경우에는 자신만이 조합원으로 가입할 수 있을 뿐이지 자신의 소유부동산을 양도하였을 경우에는 이를 양수한 자는 조합원이 될 수가 없었다. 왜냐하면 미동의자는 조합원이 아니기 때문에 조합원에 한하여 1회 전매가 가능하도록 한 부칙에 해당하지 않기 때문이다. 이에 따라 미동의자들은 자신들의 소유 부동산을 매매할 수도 없었고 단지 조합원으로 가입할 수밖에 없었는데, 이번 개정법에서는 미동의자에게도 매매가 가능하도록 개정했다. 개정법 부칙 제2항은 2003년 12월 31일 현재 조합원이었던 자만 1회에 한하여 전매가 가능한 것이 아니라 ‘토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자에 한한다)’ 전체의 경우에 1회에 한하여 전매가 가능하도록 한 것이다. 따라서 2003년 12월 31일 이전에 소유권을 취득하고 있던 재건축사업단지내의 사람에게서는 그 사람이 조합원이던 미동의자이던 1회에 한하여 양도·양수하면 조합원의 자격을 취득하게 된 것이다. 출처 : 하우징 헤럴드 [김조영의 재건축 법률상담]

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2006-02-28 14:47

http://blog.drapt.com/chamffer/81141105635179

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=26909

2003년 12월 31일 개정된 도시및주거환경정비법에 의하여 주택재건축사업의 경우 조합원 전매금지 조치가 2005년 3월 18일 공포된 개정법률에 의하여 변동이 생겼다. 이에 많은 조합원들이 혼동을 일으키고 있어 분석을 해 보도록 하겠다. ▲2003년 12월 31일 개정법상의 조합원 전매금지조치 2003년 12월 31일에 개정되어 신설된 도시및주거환경정비법 제19조 및 부칙 제2항에 의하면, 투기과열지구로 지정된 지역안에서는 주택재건축사업의 경우 조합원들이 사업구역내에 있는 자신들 소유 건축물 또는 토지를 양도할 경우에 이를 양수한 자는 조합원의 자격을 취득하지 못하고 현금청산하도록 되어 있다. 이를 자세히 보면 ①먼저 투기과열지구내에 있는 주택재건축사업에 한하여 이 제한이 적용된다. 따라서 투기과열구역외에 있는 경우에는 이 제한이 적용되지 않는다. ②조합원으로부터 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원의 자격을 취득할 수가 없다. 즉, 전매가 제한되는 것이다. 다만, ⓐ2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받아 조합원의 자격을 취득한 사람으로부터 건축물 또는 토지를 양수받은 사람은 조합원의 자격을 취득할 수 있다(부칙 제2항) 따라서 2003년 12월 31일 이전에는 전매가 몇 번이고 가능하였으나, 2004년 1월 1일부터는 2003년 12월 31일 이전에 조합원의 자격을 취득한 사람으로부터 양수하여 조합원의 자격을 취득하면 그 사람은 2004년 1월1일 이후에 조합원의 자격을 취득하게 되어 더 이상 전매하면 새로 양수한 사람은 조합원의 자격을 취득할 수 없고 현금청산대상자가 되는 것이다. 결국 2003년 12월 31일 이전에 조합원의 자격을 취득한 사람은 1회에 한하여 전매가 가능하도록 규제된 것이다. ⓑ상속, 이혼으로 인한 양도·양수의 경우에는 조합원자격이전이 가능하다. 즉, 상속, 이혼으로 인한 양도, 양수는 몇 번이고 가능하다는 말이다. ⓒ세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우(수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다)에는 조합원자격이전이 가능하다. 이때 유의할 사항은 조합원 세대의 구성원 전부가 이전을 하여야 하며 만약에 일부 사람이 이전을 하지 않을 경우에는 조합원 자격 이전이 되지 않는다는 것을 유념해 둬야 한다. 따라서 이와같은 조건을 성취하여 양도가 가능하다고 하여 이를 양수한 사람은 반드시 매매계약서상에 <도시및주거환경정비법 제19조에 의한 요건을 매도인이 갖추지 못하여 매수인이 조합원의 자격을 취득하지 못할 경우에는 본건 매매계약은 무효로 하고, 이에 대한 매도인은 매매대금반환 및 위약금으로 000원을 지급한다>라는 등의 조건을 기재하는 것이 좋을 것이다. ⓓ 상속으로 인하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우에도 전매가 가능하다. 이때도 유의할 사항이 세대원 전원이 이전하여야 한다는 점이다. ⓔ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우에도 전매가 가능하다. ▲2005년 3월 18일 개정법상의 조합원 전매금지조치 이상에서 살펴본 바와 같이 2003년 12월 31일 시행된 개정법상에서는 미동의자의 경우에는 자신만이 조합원으로 가입할 수 있을 뿐이지 자신의 소유부동산을 양도하였을 경우에는 이를 양수한 자는 조합원이 될 수가 없었다. 왜냐하면 미동의자는 조합원이 아니기 때문에 조합원에 한하여 1회 전매가 가능하도록 한 부칙에 해당하지 않기 때문이다. 이에 따라 미동의자들은 자신들의 소유 부동산을 매매할 수도 없었고 단지 조합원으로 가입할 수밖에 없었는데, 이번 개정법에서는 미동의자에게도 매매가 가능하도록 개정했다. 개정법 부칙 제2항은 2003년 12월 31일 현재 조합원이었던 자만 1회에 한하여 전매가 가능한 것이 아니라 ‘토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자에 한한다)’ 전체의 경우에 1회에 한하여 전매가 가능하도록 한 것이다. 따라서 2003년 12월 31일 이전에 소유권을 취득하고 있던 재건축사업단지내의 사람에게서는 그 사람이 조합원이던 미동의자이던 1회에 한하여 양도·양수하면 조합원의 자격을 취득하게 된 것이다. 출처 : 하우징 헤럴드 [김조영의 재건축 법률상담]

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