☞ 부동산에서 착각하기 쉬운 5가지

 

9월부터 청약가점제가 실시되면서 주택청약시장에는 큰 변화가 올거 같습니다.
내집마련을 위하여 노력하시는 많은분들이 철저한 준비와 분석을 통하여 내집마련 전략을 세우면서 진행하시고있지만 반면에 의외로 막연한 기대감으로 기다리시는분들도 많이 있는거 같습니다.

막연한 기대는 아무런 도움이 되지않습니다.
오늘은 막연한 기대감을 가지고있는 내집마련의 몇가지 오해에 대해 이야기해보고자 합니다.
개인적인 의견인만큼 참고만하시면 감사하겠습니다.


1. 청약가점제 실시되면 내집마련이 더 쉬워진다?

많은 무주택자 분들이 청약가점제라는 제도를 통해 내집마련의 쉬워질거라고 생각합니다.
청약가점제는 무주택기간이 높은 세대주를 위한 제도입니다.
청약가점제는 무주택기간,부양가족, 통장가입기간으로 점수를 계산해서 점수가 높을수록 우선권을 주는 제도입니다.

무주택기간은 최대15년이상 32점, 부양가족은 최대6명이상 35점, 가입기간은 최대15년이상 17점해서 총 82점 만점입니다.
일반적으로 유망지역은 상위 10%인 53점 정도되어야 가능성있다고 말합니다.

정확하게는 알수없으나 광교,송파등 유망지역은 60점이상은 되어야 안정권이 아닐까 생각합니다.
부양가족과 가입기간이 아무리높아도 무주택기간이 짧으면 높은점수 받기어렵습니다.

특히 무주택기간은 만30세 또는 결혼시점중 빠른시점부터 인정이되기때문에 결혼을 엄청 빨리하지않는다면 만30세부터 적용이되며 무주택기간점수 10년 22점 받으시려면 만40세가 되셔야합니다.

만40세이상되고 통장가입기간이 높으신분들은 지금까지 내집장만을 하지않으셨다는 이야기며 결국 돈이 부족했거나 내집장만 의지가 없으신분들이라고 보여집니다.
돈이 없어서 내집마련을 못하신분들은 청약가점제 실시되어도 대출규제가 지속되는한 돈없이 내집마련은 쉽지않습니다.
결국 청약가점제는 내집마련의지가 없으신 만40세이상 세대주나 이런분들을 가족으로둔 분들을 위한 제도입니다.

내집마련은 나이순이 아니며 신혼부부라도 내집마련의 필요한 분들한테 기회를 주어야함에도 투기수요를 막는다는 목적으로 이런 제도를 만들었습니다.
유망지역 분양은 부양가족많고 통장가입기간과 나이가 많은 무주택세대주한테 기회가 가며 그런조건이 안되는분들은 안타깝게도 기존제도보다 당첨확률이 더 낮아진다고 보셔야합니다.

가점점수가 높으신분들은 최고의 수혜자인만큼 유망지역 적극적인 청약도전하시는것이 좋습니다.
하지만 가점점수가 높지않은분들은 막연하게 청약가점제가 실시되면 내집마련이 쉬워진다는 환상은 버리셔야합니다.


2. 내집마련의 가장좋은방법은 분양이다?

기존주택은 너무많이 올라버렸고 앞으로 싼 분양가의 집이 나오면 내집장만하시려는 분들이 많이 있습니다.
분양은 집값의 10~20%정도의 계약금으로 내집장만을 할수있으며 2~3년에 걸쳐서 중도금,잔금을 단계별로 내기때문에 자금부담이 적고 대출도 가능해서 적은돈으로 쉽게 내집마련을 할수있는 좋은제도입니다. 하지만 고려해야할 부분이 전매금지와 후분양제도 입니다.

전매금지는
분양가상한제 적용되면 수도권 공공택지는 중소형10년/중대형7년, 민간택지는 중소형 7년/중대형 5년 적용됩니다. 10년동안 재산권행세를 못한다는점은 냉정히 생각해보셔야합니다.

10년이면 강산이 변하는 시간이며 어떤일이 발생할지 모릅니다.
미래의 불확실성에 대한 리스크를 조금이라도 줄이려면 상대적으로 가치가 높은곳으로 접근해야하며 그래서 많은 사람들이 더욱더 유망지역 청약에 몰릴것 같습니다.

양극화가 분양시장에도 더 심화될것인데 유망지역은 너무나 과열된 높은경쟁률이 나오겠지만 비유망지역,비인기지역은 지금보다 더 낮은 청약경쟁률이 될 것입니다.
중소형경우 공공택지 10년/민간택지 7년동안 전매금지되며 입주후에도 공공택지는 7~8년, 민간택지는 4~5년간은 전매가 안된다는 의미입니다.
지금은 양도세를 내면 입주후 매매가능하지만 상한제 실시되면 팔고싶어도 못팔게됩니다.

물론 실거주자들은 큰 문제없을수있지만 실거주자라하더라도 상황에 따라서 팔수도 있지만 이제는 안됩니다. 그렇기때문에 상대적으로 인기있는 좋은곳은 더 많은 사람들이 몰릴것이고 당첨가능성은 현저히 낮아집니다. 그렇다고 7~10년간 팔지도 못하는데 아무곳이나 청약할수는 없을것입니다.

결국 유망지역 당첨가능성이 높은 가점점수가 높으신분들을 제외하고는 유망지역 분양만 고집하시면 강태공이 시간을 낚듯이 시간만 지나갈수있습니다.
상대적으로 가치가 낮은곳 분양보다는 매매가 자유로운 기존주택이 더 메리트가 있을수도 있습니다.


3. 분양가상한제가 실시되면 싼분양가로 내집마련을 할수있다?

물론 분양가상한제 실시되면 분양가가 기존보다 10~20% 저렴해질수있습니다.
기존의 일부 건설사들의 터무니없는 고분양가는 없어지리라 생각합니다.
하지만 당장 그효과를 보기는 쉽지않습니다.

8월까지 사업시행인가, 11월까지 분양승인/관리처분인가되면 분양가상한제 적용안됩니다.
결국 올해 시행되는 대부분의 분양은 분양가상한제 적용되는 곳은 많지않다는 의미입니다.

내년봄정도는 되어야 제대로된 분양가상한제 적용된 아파트 나오겠지만 그효과가 얼마나 될지는 지켜봐야 할 부분인듯 싶습니다.
또한 나오더라도 최대10년까지 전매금지가 적용되는데 과연 10~20% 저렴하다고 덥썩 잡을수있을지 의문입니다.

특히 마이너스옵션제가 실시되면 실질적인 분양가는 오히려 더 높아질수도 있습니다.
누가 벽지도 싱크대도 아무곳도 없는 껍데기뿐인 집에 그냥입주하겠습니까?

결국 마이너스옵션 포기하던가 본인이 직접 외부업자시켜서 인테리어 할수밖에 없습니다.
아마 대부분 사람들은 마아니서옵션 포기하지않을까 싶습니다.
하지만 정부는 발표할때 꼭 마이너스옵션적용하여 싸지는 분양가를 자꾸 언론에 흘려서 엄청난 분양가인하가 되는것처럼 착시효과를 일으키게합니다.
마이너스옵션제의 최대수혜자는 인테리어업체가 아닐까 싶습니다.


4. 공급은 계속 늘어난다?

특히 서울은 올 상반기 4373가구로, 지난해 1만2643가구보다 65.4%나 줄었으며 경기도도 지난해 3만2167가구에서 올해 2만3488가구로 27%가 줄었습니다.
물론 많은건설사들이 분양가상한제전에 물량밀어내기를 하고있기때문에 올하반기 분양시장은 분양물량이 상대적으로 풍성할수있습니다.
하지만 분양가상한제가 본격적으로 실시되는 내년봄부터는 민간건설물량이 눈에띄게 낮아지리라 생각합니다.

건설사는 이윤추구가 목적인 기업입니다.
수익이 적다면 품질비용감소를 통한 수익증대를 노릴것이고 그마저도 여의찮으면 사업포기를 할것입니다.
아파트건설이 아닌 다른수익모델을 찾을것으로 보이기때문에 민간건설물량은 당분간 감소할수밖에 없으며 그효과는 2~3년후 나타난다는점 눈여겨보셔야합니다.
참고로 수도권 주택 연평균 수요 30만 가구필요한데 해마다 감소하고있습니다.
- 2004년 : 205,719가구
- 2005년 : 197,901가구
- 2006년 : 172,058가구


5. 중소형평형이 앞으로도 대세다?

많은분들이 이제는 중대형이 아니라 중소형평형 시대라고 말들 많이 하십니다.
과연 그럴까요?

왜 중소형평형 특히 외곽이나 비선호지역이 최근들어 각광을 받는지 한번쯤 생각해보셔야합니다.
개발호재가 있는곳은 중소형이던 중대형이던 가치가 높아질수밖에 없습니다.
하지만 최근의 중소형선호현상은 결국 풍선효과라 볼수있습니다.

대출규제, 종부세/양도세 강화등 6억이상 고가주택에 집중된 규제정책은 결국 강남을 중심으로한 기존 고가주택시장은 잠시 누르는데 성공했지만 그반대로 외곽지역인 강북,남양주,의정부,시흥등 지역에 반대영향을 주고있으며
특히 중소형평형의 약진이 두드러집니다.

자기돈 다주고 사는사람이 많지않는 상황에서 결국 대출규제가 약하고 다른규제정책도 약한 상대적으로 쉽게 매수할수있는 중소형평형의 선호도가 높아진것입니다.
하지만 생활수준향상, 갈아타기 수요, 중대형평형 분양물량 급감등을 보면 당분간은 중소형의 약진이 더 지속될수있으나 영원할수는 없으며 중대형과 갭이 줄어들고 풍선이 꺼지면 다시 중대형 선호도로 돌아설 가능성이 있습니다.

집값 구성의 가장중요한 요소가 희소가치입니다.
지나치게 큰 대형평형은 항상 고정된 소수의 수요,공급이 균형을 이루지만 30~40평형 특히 전용면적 85평방미터(25.7평)~135평방미터(40.8평)에 해당되는 37,39,40,44,48평등의 선호도는 향후 더욱더 높아지리라 생각합니다.


6. 부동산시대는 끝났다?

많은분들이 부동산시대는 이제 끝났다고 말합니다.
물론 10년후 시간이 지나봐야 알수있겠지만 전쟁과같은 국가적 사태가 일어나서 국가경제가 붕괴되지않는한 지않는한 부동산,주식은 쉽게 끝나지 않습니다.
물론 2001년부터 2006년까지 가파른 상승을 하였기에 다소 쉬어가는 시간이 필요할수있습니다.
그렇다고 끝났다고 단정짓기는 어렵습니다.

부동산이던 주식이던 잘하면 돈벌고 성공하는건 당연하지만 불확실성 측면에서는 부동산이 더 안정적입니다.
부동산은 실거주도 가능하기에 최악의 경우 실거주를 하면서 살고있으면 됩니다.

하지만 주식은 여유자금이 아니라면 하락기에 엄청난 스트레스를 받게 되며 손절매할수도 있습니다.
또한 가치가 낮거나 잘못된 주식을 사면 휴지조각 되는것도 시간문제입니다.
큰 재능이 있거나 자신있는분들이 아니라면 주식은 펀드등 간접투자가 좋을거 같습니다.

가장 큰 장점은 레버리지효과 입니다.
예를들어 2억집을 산다면 전세1억, 대출3000하면 실투자금 7000으로 2억규모의 자산운용을 할수있습니다.
20%상승하면 4000만원수익입니다.
주식을 7000만원 투자하면 7000만원규모의 자산운용입니다.
20%상승하면 1400만원수익입니다.


결론

내집마련은 나와 내가족을 위한 최소한의 생활수단입니다.
무리한 대출을 통한 공격적인 내집마련은 하지않는다해도 안정적인 투자는 필수입니다.
집값안정이 필요한 정부의 언론플레이를 그대로 믿어서는 안됩니다.

하지만 정부정책은 눈여겨보셔야하며 장단점을 잘 분석하셔서 내집마련을 하셔야합니다.
가점점수가 53점이상 되시는분들은 유망지역 적극적인 청약도전하시는게 좋습니다.
가점점수가 40점 되시는분들은 유망지역 범위를 좀더 넓게 잡고 청약도전하셔야합니다.

남들 다 좋다는 광교,송파등만 기다리시면 내집마련의 계속 멀어질수 있으며 부동산시장이 영원히 안정세를 유지하지는 않습니다.
가점점수가 40점미만인분들은 비인기단지 청약보다는 차라리 미래가치가 높은 기존주택 매수도 고려해볼 필요있습니다.

정확한 분석이 아닌 막연한 기대감으로 기다리기만하는것은 바람직하지않습니다.
정부가 집값 내려주겠지.. 기다리면 싸게 좋은곳에 분양받을수있겠지..
세상은 더 부지런하고 노력하는분들한테 먼저 기회가 가게되어있습니다.
물론 운좋은분들도 있지만 운은 항상 오는것이 아니며 노력하는분들한테 더 많은 운도 옵니다.
철저한 분석에 의한 기다림과 막연한 기다림은 엄연한 차이가 있습니다.
자신의 상황과 목표를 명확히 확인하시고 치밀한 전략을 세우셔서 내집마련에 도전한다면 좋은결과 있으리라 생각합니다.

 

서울 강남구 도곡동에 사는 자영업자 K씨(51)는 청약통장이 없다. 그런데도 최근 송파구 잠실3단지 아파트를 3채나 분양받았다.

모두 미계약 아파트다. 지난달 서울 6차 동시분양에 선보였으나 당첨자들이 계약을 포기한 물량이다. 미계약분이라고 하면 1, 2층 정도일 것으로 여기지만 8층도 있었다.

9억원을 은행에 맡기고 있는 L씨(49)는 얼마 전 고양 풍동택지지구 A아파트 54평형을 구입했다. 정남향에 9층이니 로열층에 속한다. 이 또한 당첨자가 계약을 포기해 남은 미계약분이다. 분양가의 10%인 계약금 4,600여만원만 내면 중도금 이자는 나중에 낸다는 조건도 L씨의 마음을 끌었다.

요즘처럼 아파트 분양시장이 좋지 않을 때 두 사람의 투자 행태는 일반인들의 눈으로 보면 바보스럽다. 눈앞의 시황만 보면 그렇다. 하지만 이들은 입주 때를 보고 있다. 어차피 당장 분양권 전매가 가능한 아파트가 아닌 바에야 지금의 시황은 의미가 없다. 입주 때인 2년 6개월 이후만 좋으면 된다.

이코노미스트의 ‘부자들 미분양 아파트 돈 된다’ 기사에서

최근 겉으로 보이는 주택 분양시장을 ‘붓가는 대로’가 아닌 ‘손가락 가는대로’ 한번 정리해보겠습니다.

미분양은 늘고 분양물량은 줄고... 그렇다고 분양가는 내려가지 않고... 정부이 부동산 정책은 왔다 갔다하고... 분명 주택시장은 불안정한 상황입니다.

전국 미분양 아파트는 현재 5만가구가 넘어서 지난 2001년 4월 이후 가장 많습니다.
지방도 부산이 7월 현재 미분양 주택물량이 5천가구를 넘어서는 등 크게 다르지 않은 양상입니다.

최근 주택건설사 부도가 늘고 있고 우리가 이름만 대면 금방 알 수 있는 대형 건설사 부도설이 시중에 나돌고 있습니다.

이런 상황에서 미분양 물량은 늘어날 수 밖에 없고 건설사들은 건축규제로 분양물량이 줄어든데다 분양시장이 악화되면서 분양시기를 대거 9월이후로 연기해 ‘8월 분양가뭄’이 심각했습니다.

이것이 표면적으로 우리가 알고 있는 분양시장의 상황입니다. 하지만 부동산으로 부자가 되기위해선 겉으로 드러난 이같은 양상만 봐서는 안됩니다.


다음은 최근 만난 한 건설사 부장님의 말씀인데 취중에 들었지만 현 분양시장에서 새겨들어야 할 대목이라고 생각합니다. 가능한한 기억을 되살려 그대로 전달하겠습니다.

“다른 건설사들은 미분양이 쌓인다고 난리인데 우리는 미분양 물량이 거의 없어요. 저는 그게 참 이해하기 힘들었어요. 하지만 다른 건설사에 미분양이 쌓이고 있는 것을 보면서 왜 우리가 미분양이 없는지 최근 알았어요.”

“미분양물량이 늘어난다고 합니다만 그렇지 않은 곳도 많습니다. 저희가 최근 분양한 택지개발지구 아파트는 경쟁률은 높지 않았지만 당첨자 계약이후 한달도 되지 않아서 100% 계약을 했습니다. 주로 강남 사람들이 유리한 대출조건을 활용해 적극적으로 미분양아파트를 사들였기 때문이지요.”

“지방 분양물량이 걱정되긴 하지만 지금처럼 잘해왔듯이 소비자가 원하는 것을 알게됐으니 걱정하지 않습니다.”

제가 최근 갔다온 춘천에서도 미분양이 소진되고 있는 것을 봤기 때문에 매우 공감했습니다.

핵심은 부자들은 입주시점 확실한 투자가치가 있는 단지라면 지금에도 미분양 아파트를 적극적으로 사들이고 있다는 것입니다. 대출을 지렛대 삼아서 말입니다.

독자께서는 현 분양시장에서 어떻게 행동하고 있는지요. 여러분들도 이면을 들여다보는 눈(역량. 펀더멘털)을 키워야 합니다. 정책 경기 금리 등 변수를 토대로 분양시장 회복시기를 예측해야 합니다.

저는 청약도 지금 적극적으로 해야 하고 미분양 아파트도 적극적으로 매입해야 한다고 생각합니다.

 

내집마련이든 투자든 미분양 아파트를 매입할 때 참고할 미분양 투자 7계명을 간단히 소개합니다.


-부자들이 매입하는 미분양 아파트를 노려라

-입주할 2년뒤 미래가치를 따져봐라

-입주해서 살고싶은 친환경 단지로 설계된 아파트가 뜬다

-지역 선호가 높거나 높아질 곳을 노려라

-지역 대표가 될 단지를 매입하라

-호재가 있어 발전 가능성이 높은 곳을 고른다

-시공사 브랜드파워가 강해지면 프리미엄도 올라간다

 

(부뱅.내집마련)