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[스크랩] [펌]신동아 8월호 - 용인, 버블인가 대박인가 |우리동네이야기
2007-02-09 15:44
http://blog.drapt.com/cathyni/2894141171003475747 
출처 : 임진아님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/xinna
단지정보 : 경기도 용인시
| http://www.donga.com/docs/magazine/shin/2006/08/07/200608070500024/200608070500024_1.html
신동아 8월호 / 2006.08.01 통권 563 호 (p196 ~ 215)
‘경부선 메갈로폴리스’의 중심
서울에서도 강남이 뜨면 서초·송파·강동이 동반 상승하듯, 이 지역 역시 지역별 집값이 서로의 움직임에 의해 연동될 것이라는 점을 예상할 수 있다. 또한 규모를 감안할 때 ‘강남권’에 맞서는 수도권 제2의 ‘공동 블록’으로 인식되는 점도 무시할 수 없다.
용인에는 전철과 도로 등 사회간접자본이 확충되고 정비되면서 ‘난개발’ 딱지가 서서히 떼어지고 있다. 예컨대 2009년 완공예정인 전철 신분당선이 들어서면 용인에서 강남역까지 20여 분 만에 주파할 수 있게 된다.
‘수지’로 총칭되던 상현동, 풍덕천동 등의 구도심권에 이어 2000년대 들어 신도시급 택지지구가 잇따라 들어선 것도 용인 전체의 이미지를 한 단계 끌어올렸다는 평가다. 서판교 지역과 남단으로 이어지는 성복동과 신봉동, 분당 남쪽과 닿아 있는 죽전동·보정동, 또 이들과 직행도로로 연결된 동백동 등 ‘신도심 빅5’가 대표적인 사례다.
‘신동아’의 의뢰로 스피드뱅크가 조사한 바에 따르면 7월15일 현재 평당 평균 집값도 이들 5개동이 각각 1431만원, 1405만원, 1377만원, 1445만원, 1139만원으로 용인시 29개 동 중 상위 5위권을 형성하고 있다. 이들 지역에는 수목과 야산이 지천으로 널려 있고, 상당수 아파트들이 창 밖으로 녹지공간이 조망되는 등 자연친화적 신도시로 명성을 얻고 있다.
부동산 칼럼니스트인 봉준호 닥스클럽 대표는 “용인에 ‘신도시’ 개념이 들어간 지 10년이 지났다. 초기 10년 동안은 끊임없이 ‘난개발’이란 낙인이 찍혀 고생했지만, 현재는 정비될 곳은 대체로 정비가 된 덕에 난개발이란 단어는 차차 자취를 감추고 있다. 언론보도 영향 때문인지, 거주민들은 ‘나도 용인 산다’는 프라이드까지 갖게 됐다”고 말했다.
“현재 시점만 놓고 냉정하게 보면 용인이 아직 ‘강남’에 대해 분당에 이은 차차선(次次善) 선택지임은 분명하다. 서울에서 적당히 멀고 완전히 진화하지도 못한 도시의 어중간한 특성 때문이다. 다만 용인은 북쪽으로 판교·분당신도시를, 남쪽으로는 ‘녹지 신도시’로 불리는 수원 광교 신도시 등을 끼고 있는 지리학적 이점이 있다. 거대 메갈로폴리스권이 형성되는 5, 6년 앞을 내다보면 중간 길목인 용인은 교통이나 상업시설 인프라 구축에도 이점이 많다고 봐야 한다.”
부동산시장에서 통용되는 말 중에 ‘20과 60의 법칙’이란 게 있다. 20평형대가 많거나, 반대로 60평형 이상대가 없는 포트폴리오를 갖춘 단지는 집값이 약세를 보인다는 이야기다. 고가 아파트의 대명사로 불리는 서울 강남구 압구정동 현대아파트가 33~80평형, 대치동 개포우성 1,2차 아파트가 31~65평형을 갖추고 있다는 사실을 복기해볼 때 이 같은 가설은 더욱 신빙성을 갖는다.
전국에서 ‘큰 집’ 가장 많아
이런 맥락에서 용인을 보면 유달리 50평형 이상의 대형 평형이 많다는 점이 눈에 띈다. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 전국에 20만6665가구가 사는 50평형 이상 아파트 중 용인에 가장 많은 2만4788가구가 밀집한 것으로 나타났다. 2위인 분당 신도시(1만4978가구), 3위인 서울 강남구(1만4218가구)에 비해 월등히 높은 수치다.
전체 아파트에서 대형 아파트가 차지하는 비율도 용인시가 17.2%로 최고를 기록, 서울 서초구(15.6%), 강남구(14.3%), 용산구(13.5%)를 제쳤다. 용인의 아파트 6가구 중 1가구는 50평형 이상이라는 의미다.
이는 판교나 1990년대 초 분당의 경우처럼 건립단계에서부터 소형평형 의무비율이 없었던 게 주 원인이다. 또한 판교는 분양가에 대한 인위적 규제로 인해 2, 3군(群) 건설업체들이 대거 참여했고, 분당의 경우는 브랜드 아파트가 생겨나기 전 도급건설만 있었기 때문에 품질 차별화를 이루지 못한 측면도 있다.
이들과 달리 용인의 상당수 택지지구에는 1군 브랜드 건설사에서 지은 프리미엄 아파트들이 즐비하다. 건설사들이 아무런 제약 없이 멋들어지게 지은 중대형 아파트들은 그래서 부유층의 관심을 끈다.
한 중견 건설업체 임원은 “용인은 건설업자들에게 최소한 지난 5, 6년 간은 더 없이 좋은 땅이었다. 땅만 매수하면 분양이 순조롭게 이뤄질 뿐 아니라 땅 보유기간이 길더라도 각종 개발 이슈가 튀어나와 보유에 따른 금융비용을 상쇄할 만큼 분양가격이 올라갔기 때문이다. 건설업체에서도 ‘돈이 된다’는 확신 때문에 아파트 품질 개선에 많은 돈을 쓸 수 있었다”고 말했다.
용인의 대표적인 중대형 단지는 기흥구 보정동 죽전자이(59평 단일 평형)다. 올 상반기 부동산업체들 조사결과 보정동 죽전자이는 평당 2600만원으로 과천의 재건축, 분당의 주상복합 아파트를 제치고 경기도에서 평당가가 가장 비싼 아파트로 꼽혔다. 저층은 13억원, 고층은 20억원에도 호가가 형성돼 있지만 매물이 잘 나오지 않는다.
입주시점인 2004년 10월 이른바 10·29 대책으로 경기가 위축되는 바람에 저층의 경우 분양가 4억7000만원에 프리미엄이 1억원가량에 불과했던 것을 감안하면 그야말로 ‘대박’이란 단어가 떠오른다. 2년 만에 10억원이 오른 셈이다.
44만평에 달하는 너른 한성CC 골프장이 어디서든 바라다보인다는 게 이 아파트 최대의 장점. 이른바 ‘그린 조망권’이다. 아파트 바로 옆에는 한성CC를 끼고 있는 야트막한 야산도 있다. GS단지 주민들은 러닝머신 대신 매일 이 야산에서 운동을 한다.
한성CC가 ‘녹색 바다’처럼 조망된다는 소문 때문인지, 한성CC 옆에는 ‘타운하우스’라는 신개념 고급주택들도 들어설 계획이다. 극동건설 스타클래스는 70~80평형으로만 이뤄진 100가구짜리 주택을 9월부터 분양한다. 골프연습장, 사우나, 피트니스센터 등이 갖춰지는 건 서울 도심의 여느 주상복합 건물과 비슷하지만, 단지 뒤의 개천에 다리를 놓아 연결한 삼림욕형 산책로는 산과 개천이라는 자연경관이 뒤에 없으면 탄생할 수 없는 상품이다.
반도보라빌(38~73평형)에는 수천 그루의 활엽수 침엽수 중교목 관목 화초 등의 수림대(樹林帶)가 아파트 동 사이사이에 빼곡히 들어서 있다. 중앙광장 안에는 자연계곡과 흡사한 인공 조형물로 꾸민 수경공간을 조성했고, 물줄기 상류에는 자연석들을 담가놨으며, 계곡 위로는 나무다리를 놓았다.
GS건설이 서판교와 가까운 수지구 성복동, 신봉동 일대에 조성 중인 ‘자이’단지들은 1만3800가구로, 어지간한 택지지구보다 덩치가 크다. 삼성물산은 판교에 보다 가까운 동천동에 비벌리힐스를 모델로 하는 ‘삼성 미니 신도시’를 기획하고 있다.
6억, 2년 뒤 17억으로
이런 이례적인 외부장식으로 ‘웰빙(참살이) 라이프’를 꿈꾸는 부유층을 흡수하는 데 성공했다. 국민은행 시세 집계를 보면 이 아파트 73평형은 2004년 10월 이른바 10·29 부동산 대책 발표직전에 한때 6억6336만원까지 시세가 형성됐다. 그러나 지난 7월3일 현재 평균 거래가는 17억1250만원. 1년10개월여 만에 2.5배가 올랐다. 이 아파트는 지난해 부동산114의 연간 상승률 집계에서도 서울 압구정동 한양아파트 한양6차 35평형과 함께 상승률(74.9%) 1위를 기록했다.
죽전지구는 양적으로는 ‘현대’의 독무대다. 엄밀히 말하자면 다른 회사 브랜드지만 현대아이파크 아파트 2090가구까지 합치면, ‘현대’ 이름을 단 아파트는 9120가구에 달한다. 2만1000가구가 들어선 죽전지구의 절반 가까이에 해당한다.
타워팰리스와 래미안으로 일거에 주택부문 선두업체로 부상한 삼성물산 건설부문과 LG건설 시절부터 ‘자이’ 신화를 써온 GS건설이 용인의 요지마다 ‘침 바르기’를 하고 있는 사실 또한 시사하는 바 크다. 용인보다 서울 접근성이 좋은 판교 신도시에서 분양가 규제, 평형 제한 때문에 1군 브랜드 업체가 분양에 많이 참가하지 못하고 있는 사실은, 역(逆)으로 용인 명품단지의 가치를 더 높여주는 기능을 할 것이라는 관측이 많다.
삼성·GS의 ‘명품주택 타운’
GS건설이 서판교와 이어지는 수지구 성복동, 신봉동 일대에 짓고 있는 ‘자이’ 단지들은 합치면 어지간한 중규모 신도시에 버금간다. 2001년 61~92평형으로 이뤄진 수지LG빌리지1차 1164가구를 시작으로 올해 상반기까지 LG빌리지는 6차, 신봉자이는 2차까지 입주를 마쳤다. 상현자이, 수지자이 등을 모두 포함하면 1만530가구다. 평형은 대부분 50, 60평형대고 최하가 33평형이며 최대 92평형까지 포진해 있다. 일부 평형의 평면을 보면 부엌이 3개나 있는 곳도 있다.
GS건설은 오는 9월에도 수지자이2차, 성복자이1~3차를 잇따라 분양한다. 33~61평형, 총 3254가구다. 기존 아파트와 합치면 약 1만3800가구로, 2만9000여 가구가 들어설 판교 신도시의 절반에 약간 못 미친다. 이쯤되면 ‘GS 신도시’라 불러도 손색이 없을 정도다. ‘큰 집’들로만 이뤄진 것은 좋지만 대부분 산을 깎아 만든 곳에 아파트가 들어서 단지 내에 오르막길이 많은 것은 단점으로 꼽힌다.
삼성물산은 성복동, 신봉동보다 판교에 더 가까운 동천동에 이른바 ‘삼성 미니 신도시’를 기획하고 있다. 판교 신도시에서 남쪽으로 5km 떨어진 지점으로, 현재는 난개발 시절 들어선 가구단지가 어지러이 군락을 조성하고 있다. 빠르면 올해 하반기, 늦어도 내년 상반기에는 일반 분양을 시작한다는 게 삼성물산(건설부문)의 계획이다. 삼성물산에 따르면 총 14만2000평의 땅에 40평형 이상의 중대형 아파트와 단독주택 등을 2500~3000가구 짓기로 했다.
삼성물산 관계자는 “미국 로스앤젤레스의 비벌리힐스를 비롯해 프랑스, 일본 등 선진국의 고급 주거단지를 벤치마킹해 세계 최고 수준으로 짓겠다는 계획을 갖고 있다”고 밝혔다. 현재 삼성물산은 가구단지 지주조합과 분양계획 등을 놓고 협상을 벌이고 있다.
삼성물산은 이 신도시의 주택 형태를 다른 지역과 완전히 차별화한다는 방침이다. 아파트 형태는 기존의 ‘병풍형’부터 국내 최고가(最高價) 아파트인 강남구 삼성동 아이파크 같은 ‘탑상형’을 혼합키로 했으며, 층수도 4~30층으로 세분화해 ‘성냥갑’ 같은 기존 국내 아파트들의 고정관념을 완전히 탈피하겠다는 것. 자재 또한 기존의 콘크리트 대신 벽돌이나 목재를 적절히 사용해 고급스러운 느낌을 살리기로 했다.
미리 ‘고객’을 끌어들일 준비를 하고 있기 때문일까. 용인시가 최근 주변지역 정비에 나선 것도 주목할 만하다. 용인시는 현재 삼성 미니 신도시 부지 인근에 폭 18m, 길이 694m의 녹지 산책로를 조성 중이다. 이 지역은 성남시와의 경계지점이라 그동안 가로수나 도로 지원이 상대적으로 덜했다는 것이 용인시가 밝힌 ‘정비계획’의 이유다. 이곳에는 나무와 꽃 1만6000주가 심어지고, 산책로에는 ‘흙 쿠션’이 들어간 고급 점토블록이 깔릴 계획이다.
신세계, ‘강남’을 옮겨온다
내년 상반기면 삼성, GS, 현대 등에 이어 백화점을 비롯한 복합기능을 갖춘 ‘신세계 타운’이 용인에 상륙한다. 이는 용인 부동산시장에 또 하나의 유의미한 지각변동을 가져올 것이라는 게 전문가들의 견해다. 고급 아파트 단지 조성의 3대 선결조건-중대형 평형을 갖췄는지, 학원단지와 가까운지, 이용 가능한 백화점이 주변에 있는지-중 하나가 바로 백화점이기 때문이다.
여러 백화점 중에서도 신세계백화점의 파괴력은 ‘공인’된 셈이다. 특히 중산층 이상 수요층의 니즈(needs)를 충족시키는 것으로 유명하다. 그룹 오너층이 이른바 ‘강남 아줌마’들의 명품잡화 및 식품 수요 특성에 대해 너무나 잘 알기에 매장 구성(MD·Merchandising)이 한결 섬세하다는 게 신세계측 관계자들의 설명이다.
지난해 신세계백화점 강남점은 7758억원의 매출을 올려 개점 5년 만에 서울 강남 지역(강남·서초·송파·강동구) 백화점 중 선두로 부상했다. 그동안 인근 고밀도 주거지를 등에 업고 판매 1위를 달리던 롯데백화점 잠실점과 ‘대치동’ ‘압구정동’ 프리미엄을 가진 현대백화점 무역점과 압구정 본점 등은 6000억~7500억원대에서 소강상태를 보인 것으로 알려졌다.
신세계타운은 분당선 연장구간 첫 번째 역인 죽전역사에 조성된다. 죽전역사 왼편에는 1300대를 수용하는 지상 9층, 지하 4층짜리 주차빌딩이 들어서며, 오른편에는 지상 10층, 지하4층 규모의 신세계백화점 죽전점이 세워진다. 주차빌딩은 지상에서 백화점과 연결된다.
신세계백화점에서 8차선 도로 건너편에는 지난해 9월 문을 열고 이미 성업 중인 이마트가 있다. 지하에는 두 건물을 잇는 연결 보행로가 만들어질 계획이다. 이마트와 남쪽으로 닿아 있는 탄천을 지나면 신세계건설이 짓는 지상 20층 지하 4층, 연면적 8만평 규모의 오피스텔이 들어선다. 외장 부착공사가 마무리 단계인 신세계백화점 죽전점은 입주 10년이 넘은 수지구 상현동, 풍덕천동과 입주 3년차인 죽전지구 내 죽전1, 2동의 경계에 있다. 분당 구미동, 정자동에서도 지하철 1~3 정거장 거리다.
백화점 건물은 강남점을 표본으로 삼고, 적극적으로 벤치마킹했다고 한다. 죽전점 매장 면적은 1만2400평으로, 1만3100평인 강남점과 거의 비슷하다. 주차빌딩이 외부에 있으므로 실제 쇼핑 공간은 강남점보다 넓을 것으로 보인다. 주차빌딩에도 500평 남짓의 여흥 공간이 계획돼 있다. 멀티플렉스로 구성된 최첨단 영화관도 백화점 내에 들어올 예정이다.
할인점의 시너지 효과
신세계 관계자는 “구매력 높은 수지, 죽전권과 함께 교통여건이 좋은 분당 판교권, 수원 기흥 광주 화성권까지 백화점 수요층이 될 것으로 본다”며 “명품 잡화나 고급 식음료를 많이 배치하는 것 외에, 서울의 코엑스몰 같은 다기능 여흥 공간으로 자리매김하는 게 목표”라고 말했다.
사실 ‘경부선 메갈로폴리스’ 권에 현재 조성돼 있는 백화점 인프라는 A급으로 보기는 어렵다. 분당신도시에는 삼성플라자 서현점과 롯데백화점 수내점이, 수원의 각종 택지지구 인근에는 애경, 갤러리아백화점이 있지만 서울의 유명 백화점에 비하면 다소 미흡한 점이 느껴진다.
대표적으로 꼽히는 게 할인점을 방불케 하는 상시적인 이월 의류 할인판매, 종업원들의 서비스 미흡 등이다. 고가 의류나 화장품 업체들이 ‘브랜드 물관리’를 이유로 입점을 주저하는 이유도 있다. 이 때문에 일부 고소득층 거주민들은 강남으로 원정 쇼핑을 간다. 판교신도시에도 백화점이 입점할 계획은 아직 없다.
신세계백화점은 계열사인 이마트와 함께 시너지 효과를 낼 것으로 전망된다. ‘동네가 뜨기 위해서는’ 백화점 못지않게 중요한 게 할인점이다. 특히 가족단위 고객이 일주일에 1~2회씩 대량으로 물품을 구매한 뒤 자동차로 실어나르는 신도시 주거민들의 쇼핑 풍속도를 감안하면 더욱 그러하다.
이는 중산층의 세계적인 트렌드와도 관련이 있다.
영국의 시사주간지 ‘이코노미스트’는 최근 호에서 미국, 일본, 독일, 프랑스 등 선진국에서 ‘이원화 쇼핑(bifurcated shopping)’이 발달하고 있다고 보도했다. 양극화 및 인터넷 발달로 정보를 공유하면서 중산층 또한 이따금씩 호화쇼핑몰에서 명품을 구매하면서 자주 ‘아주 싼 일상품’을 구매하는 식으로 쇼핑 스타일이 바뀌고 있다는 것.
신세계측에 따르면 백화점 맞은편의 이마트 죽전점은 주말 하루 2만5000명이 다녀가며 매출규모는 82개 전국 지점 중 10위권에 랭크돼 있다.
죽전지구 남단에서 200m도 채 떨어지지 않은 곳에는 기흥, 구성, 영덕 지역 수요층을 겨냥한 ‘이마트 구성점’이 오는 9월 문을 열 예정이다. 원래 지난달 신세계가 인수한 미국계 할인점 월마트가 있던 곳으로, 대규모 확장 리노베이션 공사를 거친다고 한다. 용인 신도시 권역에는 이 밖에 롯데마트 수지점, 이마트 수지점 등이 성업 중이다.
‘난개발’ 오명은 이제 그만
용인 상현동에서 서울 광화문까지 출퇴근하는 회사원 김윤수(36)씨. 다소 나아지기는 했지만 그에게 현재의 교통 인프라는 여전히 ‘2% 부족’ 이다. 그는 “요즘도 오전 7~8시 사이에 차가 많이 몰리는 월요일의 경우라면 좌석버스로 광화문까지 1시간30분은 잡아야 한다. 그나마 2시간 넘게 걸리던 예전보다는 나아진 편이다”고 했다.
용인의 교통 인프라는 빠른 속도로 유입되는 인구규모와 보조를 맞추지 못한 게 현실이었다. 분당까지 나가지 않으면 지하철을 이용할 수도 없었고, 시내 간선도로는 서울 출근과 퇴근 시간에 맞춰 병목현상을 빚기 일쑤였다.
‘압축성장’으로 요약되는 지난 10년 여를 되돌아보자. 용인시는 3월1일로 시 승격 10주년을 맞았다. 1996년 2읍 8면 4동에 불과하던 ‘용인군’은 현재 3구(수지구 기흥구 처인구) 1읍 6면 29개동이라는 대규모 행정단위들을 거느리고 있다.
인구 증가는 더욱 드라마틱하다. 용인시에 따르면 1992년 12만명에서 수지지구 개발등으로 1996년 27만명까지 인구가 는 뒤, 다시 대규모 택지들이 들어서며 2006년 현재는 72만명이 살고 있는 것으로 조사됐다. 택지지구 등 신도시권에 50여만명이 살고, 읍·면 등 구시가지권에는 20여만명이 산다. 인구증가율이 전국에서 가장 높은 연평균 12.3%로, 2010년에는 100만명이 넘을 것이라는 게 용인시의 전망이다. 이에 따라 전체 주택의 수도 1996년 6만채에서 현재는 20여만채로 3배 이상 늘었다.
90년대 중후반에 분양이 시작된 용인 수지 1, 2지구 아파트 분양가는 인근의 분당 아파트 매매가보다 평당 100만원 정도 비쌌다. 분당에 대한 강력한 주택수요가 경부고속도로 건너편까지 넘친 데다, 새 아파트라는 프리미엄이 있었기 때문. 그러나 난개발로 인한 교통난이 회자되며 자연히 시세가 하락세로 돌아선 바 있다. 외환위기 이후인 2000~2003년에 분당은 강남과 연동돼 큰 폭으로 반등했으나, 용인은 함께 오르지 못했다.
상현동 거북이공인 관계자는 “성원2차 아파트 48평형의 경우 1998년 분양 이후 5년동안 2억2000만~2억7000만원에서 제자리 걸음을 했다. 그러다 지난해 초순부터 지금까지 1년여 만에 5억원까지 올라갔다. 그러니 그동안 저평가된 게 정상화 됐다고 보는 게 맞다. ‘급등’이란 단어는 어울리지 않는다”고 말했다.
1990년대 후반, 당시 발코니 밖으로 새들이 지저귀고, 시야에 울창한 삼림이 그림처럼 펼쳐지는 게 좋아 상현동 내 아파트를 구입했다는 한 50대 기업 임원의 얘기다.
“입주 초기만 해도 출근시간에 자가용으로 양재역까지 가는 데 25분밖에 걸리지 않았다. 그러다가 날마다 조금씩 늦어지더니 반년쯤 지나니까 23번 국도(서울로 가는 광역도로)와 만나는 풍덕천 사거리에서만 신호대기 시간이 25분이 넘었고, 총 소요시간은 2시간 가까이 걸릴 때도 생겨났다. 처음에는 산밖에 안 보이던 발코니 밖으로 타워크레인과 고층아파트들이 삐죽삐죽 솟아올랐고, 공사소음과 먼지가 들어오는 게 싫어 결국 2년 만에 본전도 못 챙기고 서울로 나왔다.”
누구나 뜰 것이라고 했지만 뜨지 않던’ 시기는 그 후에도 계속됐다. 1998년 죽전지구 개발이 발표되기 전 동아건설이 현재의 죽전지구 내에 분양했던 보정동 동아솔레시티도 초기 투자자들에게는 ‘아픈 기억’으로 남아 있다.
3년 뒤, ‘강남까지 20분’
입주 6년째인 지금 동아솔레시티는 용인에서 ‘리딩 아파트’군에 해당되지만 외환위기와 건설사 부도 등이 겹치며 입주 4년 반 동안은 초기 분양가의 10% 내외에서 가격이 움직였을 뿐이다.
브랜드 아파트 시대가 채 태동하기 전, 동아건설이 영국인 전문 설계자에게 설계를 맡겨 전 가구에서 골프장 내지는 산이 바라다보이도록 지었고, 당시만 해도 파격적인 33~89평형대 배열로 강남권 고소득층의 눈길을 끌었지만, 평당 800만원대 분양가는 수년 동안 넘기 힘든 벽이었다. 동아솔레시티의 입주가 끝난 3년 뒤인 죽전지구 내 입주가격이 평당 750만원 안팎이었다는 사실을 상기하면 당시 평당가 800만원의 가치를 새삼 느껴볼 만하다.
난개발로 말미암은 교통불편, 이로 인한 입주민들의 불만, 부동산 가격의 저평가의 악순환이 계속되자 건설교통부와 용인시는 2000년대 들어 획기적인 교통개선대책을 강구하기 시작했고, 그 결과 1, 2년 전부터 가시적인 성과가 나오고 있다.
이런 점에서 7월1일 서정석 신임 용인시장이 취임사에서 밝힌 교통대책은 시사하는 바가 크다. 그는 ‘살기 좋은 용인’에 대해 이야기하면서 숙원인 교통개선사업들을 일일이 거명하며 정해진 공기(工期) 내에 실현될 수 있도록 하겠다고 다짐했다. 사사건건 건설교통부의 재가를 받아야 하는 용인시 처지에서 보면, 서 시장이 건설교통부 실·국장을 거쳐 서울지방국토관리청장 이력을 지닌 것은 고무적이다.
건교부로부터 수지지역에 지하철 신분당선 조기 착공 약속을 이끌어낸 한선교 의원(용인 을·한나라당) 측은 “중앙정부와 조율을 거쳐야 하는 용인시의 경우 아무래도 지역 공무원보다는 건교부 고위관료 출신이 관련 예산확보 등에 유리할 듯하다”고 전망했다.
서 시장은 ▲분당선 연장구간 공기 내 착공 ▲신분당선 연장(정자~수지~수원) 조기 착공 ▲서울~용인 고속도로 공기 내 착공 ▲경부고속도로 수지IC 개설 추진 ▲영동고속도로 동백IC 개설 추진을 교통분야 5대 중점과제로 꼽았다. 부동산시장 측면에서 보면 하나하나가 휘발성이 상당한 개발소재들이다.
2009년 착공 예정인 신분당선은 서울 강남역~판교~분당 정자역(18.5km) 구간에 놓인다. 정자역은 다시 분당선과 환승되므로 2008년 준공될 분당선 연장역(오리~죽전~보정~기흥~상갈~수원) 구간에서도 혜택을 보게 된다. 연장선 대부분이 용인 지역을 지난다. 분당선이 완공되면 용인 죽전역에서 수서, 선릉역을 거쳐 왕십리까지 50분대에 직행으로 주파하게 된다.
용인~서울 직행고속도로 뚫려
정자역에서 죽전, 보정역 사이에는 미금, 오리역 두 정거장밖에 없어, 시간으로는 6~7분이 소요될 것으로 보인다. 강남~분당까지 16분이 소요되므로, 환승시간을 감안하더라도 용인 구성, 죽전 등지에서 강남역까지 25분이면 충분히 갈 수 있게 된다.
신분당선 연장구간(11.2km) 건설도 동시에 진행되고 있다. 건교부는 2014년 완공을 목표로 하고 있다고 밝혔다. 정자역에서 용인 동천, 수지, 상현지구를 거쳐 수원 광교신도시를 잇는 곳에 역이 생긴다. 환승을 하지 않기 때문에 용인 서부 신도심권에서도 20분 안에 강남까지 갈 수 있게 된다. ‘먼 훗날 이야기’이긴 하지만 신분당선은 3단계(2020년 예정)로 강남~용산 9.9km 구간도 연결될 예정이다.
경부고속도로의 출퇴근 상·하행 정체를 완화해 용인 주민들의 교통난을 대폭 덜어줄 것으로 기대되는 서울~용인 고속도로는 2009년 준공예정이다. 용인시 기흥읍 영덕리에서 판교 신도시를 지나 서울 양재역 인근 헌릉로까지 연결하는 22.9km의 4~6차선 도로다. 총 6개의 IC 중에 상현IC, 성복IC가 판교 남단의 용인 상현동 신봉동 성복동 등에서 바로 연결된다.
성복IC 기준으로는 서울 양재동까지 15km 남짓, 서울의 올림픽대로를 생각해보면 여의도에서 강남 성수대교 구간 정도의 거리로, 교통체증만 없다면 강남까지 역시 20분 이내에 도달할 수 있을 것으로 보인다.
건교부측은 이 고속도로가 완공되면 경부고속도로, 분당~수서 고속도로, 국지도 23호(경부고속도로 판교IC에서 용인시 수지구 풍덕천 사거리까지 이어지는 국도)의 교통량이 대폭 분산될 것으로 내다본다. 여기에 분당~수서 고속도로 분당 끝 지점에서 죽전휴게소를 거쳐 용인 풍덕천 사거리까지 직선으로 잇는 공사도 현재 진행 중이다. 현재는 출퇴근시간이면 분당 끝 지점에서 용인가는 차량들로 정체가 빚어지는 때가 많다. 2009년 이 도로가 계획대로 완공되면 용인에서 서울 강남까지 교통신호 체계를 거치지 않고 논스톱으로 갈 수 있는 고속도로가 2개 만들어지는 셈이다.
경부고속도로 수지IC와 영동고속도로 동백IC 건설은 서 시장이 ‘추진’이라고 밝혔듯, 아직까지는 ‘지역민 숙원 사안’인 단계다. 용인시민들이 경부고속도로를 타고 서울로 가려면 항상 분당시내를 거쳐 판교IC로 진입해야 하기 때문에 시민들의 불만은 상당하다.
용인시청과 한선교 의원실 등에 따르면 현재 동백IC 신설과 관련해 건교부와 절충안이 마련되고 있다. 동백지구에서 영동고속도로 마성나들목에 이르는 2km남짓의 연결도로를 만들기로 한 것. 여기에 현재 개설 중인 동백 마성 신설도로(3.7km, 2009년 완공 예정)가 연결되면 동백지구에서 영동고속도로가 바로 연결 된다. 반면 수지IC는 건교부가 ‘주변교통체증 증가’ 등을 내세워 아직 확고한 반대 의견을 표명하고 있어 협상이 쉽지 않을 전망이다.
이 밖에 기흥시 구갈역에서 동백지구, 행정타운을 지나 에버랜드에 이르는, 용인 동서지역 15개역을 가로지르는 경전철이 지난해 11월부터 공사에 들어가, 2009년에 착공될 예정이다. 구갈역에서 분당선 연장선과 환승되기 때문에 5개의 역이 놓일 인근의 동백지구 주민들은 많은 수혜를 볼 것으로 예상된다.
떠오르는 교육도시
지난 수년 간 급상승한 용인 신도심 아파트의 가격대에 비해 상대적으로 주변 교육여건은 아직 학부모들의 ‘공인’을 받지 못한 상태다. 여기엔 여러 가지 이유가 있지만 학원 인프라가 서울 강남이나 목동권은 물론 분당에 비해 상대적으로 부족하다는 게 가장 두드러지는 이유다. 그나마 대규모 상가를 중심으로 어린이 영어유치원이나 예능학원은 많이 들어섰지만, 강사의 수준에 따라 특목고나 명문대 합격률이 좌우된다는 통설이 있는 영어·수학·논술학원은 양과 질에서 상대적 열세라는 게 용인 학부모들의 공통된 목소리다. 출퇴근 거리가 멀어 유명 강사가 선뜻 그룹과외 지도를 하러 오기 쉽지 않은 점도 있다.
그러나 용인만이 내세울 수 있는 몇 가지 특성도 있다. 특히나 상위권 학생들에게는 용인이 기회의 땅이 될 수 있다는 점을 무시할 수 없다. 여전히 많은 학부모에게 언감생심이긴 하지만 한국외국어대 부속 용인외국어고가 좋은 예다. 용인외고는 지난해 개교 이래 교육분야에서 용인의 브랜드 가치를 높여준 학교다.
올해 용인외고 신입생 입시에서도 토플 시험 성적이 300점 만점에 264.7점을 기록, 같은 명문 기숙학교인 민족사관고(255.43점)를 근소하게 앞선 것으로 알려졌다. 미국, 영국의 명문 기숙학교를 벤치마킹한 덕분에 오케스트라, 수영, 검도, 미식축구, 댄스스포츠 등 다양한 음악, 스포츠 활동을 학생들에게 의무화한 것 또한 자녀가 어른이 되어서 ‘능숙한 사교활동’에 나설 것을 기대하는 요즘 학부모들의 눈높이를 충족시키고 있다.
용인시에서 건립비 270억원을 전액 지원했기 때문에 이 학교는 다른 특수목적고들과 달리, 학생모집에서 지역할당제를 실시하고 있다. 한 학년 350명 중 30%에 해당하는 100여 명은 기본적으로 용인시내 중학교 출신이다. 이론적으로 시내 40개 중학교에서 2~3명씩은 진학할 수 있다.
용인외고측은 “입학 초에 지역할당제를 통한 합격생이 일반전형 학생들과 실력차이가 나는 경우가 있었지만, 워낙 학습욕이 왕성한 시기라 한 학기가 지나면 수준 차이는 거의 없어지는 것으로 자체 판단하고 있다”고 전했다.
더욱이 정부가 2008학년도 입시부터 외고 신입생 선발 모집을 광역지방자치단체로 제한할 방침이어서 용인외고의 선발대상은 경기도 중학생들로 국한된. 이렇게 되면 용인 학생들에게 진학의 문은 더욱 넓어질 것으로 보인다.
2002년부터 분당, 일산 등지에서 자취를 감춘 비평준화 고교가 용인에는 아직 남아 있다는 사실 역시 교육시장에서 의미하는 바가 크다. 분당·일산 신도시의 초기 정착기를 돌이켜보면, 당시 비평준화 고교였던 서현고, 백석고교의 존재가 부동산시장 상승 소재로 위력을 발휘하곤 했다.
대표적인 명문학교가 수지고교다. 학교측에 따르면 올해 졸업생 563명 중 541명이 4년제 대학에 입학했고, 이 중 100여 명이 서울대, 고려대, 연세대, 서강대, 이화여대, 한양대, 성균관대 등 명문대와 의·약대, 한의대 등에 합격했다. 이 정도면 강남, 분당의 명문학교와 비교해도 뒤처지지 않는다는 것. 학생들의 분포는 95%가 용인 출신이고, 나머지 5%는 분당 지역 등에서 원정 오는 경우다. 이 학교의 이영수 교사는 “특히 학생들의 실력 차가 거의 없어 ‘하위권’이 없다는 게 장점이고, 이런 점 때문에 학부모들이 선호하는 것 같다”고 말했다.
판교 이어 ‘광교’ 맞바람까지
용인 교육시장을 바라보는 키워드 가운데는 ‘단국대’도 빼놓을 수 없다. 단국대는 빠르면 내년 2학기부터는 용인에서 신입생을 모집할 예정이다. 단국대 재단측은 10여 년 동안 서울 용산구 한남동 대학부지 개발사업이 여의치 않아 이전을 계속 연기해왔으나 지난해 용인시가 캠퍼스 부지를 ‘비업무용 토지’로 규정, 32억원의 세금을 부과하자 이전 사업을 서두르게 됐다고 한다.
국내에서 처음으로 택지지구인 죽전지구 내로 이전하는 단국대는 주민들에게는 ‘자녀가 집에서 걸어서 통학할 수 있는 대학’이 생긴다는 순수 진학적 측면의 장점 외에도, 캠퍼스라는 물리적 공간이 주변 아파트 단지의 주거여건을 개선해준다는 측면을 빼놓을 수 없다. 총 32만평의 단국대 부지는 12만7000여 평의 분당 중앙공원에 비해 2.5배 이상 큰 ‘녹지 휴양공원’기능을 할 것으로 주민들은 기대하고 있다.
청와대에서는 용인을 ‘버블’로 단정했지만, 상당수 부동산 전문가들은 “강남, 분당 집값과 함께 떨어질 수는 있어도, 용인만 먼저 떨어지지는 않을 것”이라고 내다보고 있다. 흔히 알려진 판교의 후광 효과 외에도 ‘광교 효과’가 예상되기 때문. 광교 신도시는 수원시 이의·우만동 일대를 중심으로 용인시 상현동, 기흥읍, 영덕리 일대 341만평에 조성된다.
이곳은 판교보다 1.5배 가량 면적이 넓다. 1ha당 53명의 인구밀도로 산술적으로는 판교(98명)보다 2배, 분당(198명)에 비하면 4배나 더 쾌적하게 만들어진다. 녹지율 또한 45.5%로 판교(35%), 분당(19.7%)보다 훨씬 높다. 아파트 2만1000여 가구 중 42.3%는 국민주택 규모인 전용면적 25.7평(분양면적 약 33평형) 초과 중대형 평형으로 이뤄진다. 30%대 안팍인 다른 신도시들 보다 중대형 평형 비율이 높아 중상층 수요자들의 구미에 한층 더 부합할 듯 보인다. 광교에는 광역행정업무지구(5만4000평),원천유원지를 포함한 광역상업위락지구(90만평), 첨단 R·D단지(19만2000평) 등도 함께 갖춰진다.
이런 이례적인 녹색 도시는 내년 상반기 중 아파트 분양이 계획되어 있다. 정부의 금리인상 기조와 세금정책 등으로 인해 부동산 경기 자체가 식을 가능성도 있지만, 용인의 경우 올해 판교 분양 때처럼 광교 신도시 분양 때도 주목을 받을 것이라고 전문가들은 보고 있다. 광교와 용인은 서울~용인 고속도로 뿐 아니라 주요 광역 지하철로도 연결된다. 현재 건설 중인 지하철 신분당선 및 분당선 연장구간은 모두 용인의 신도심권역과 광교 신도시 지역을 포함하고 있다.
광교만큼 회자되지는 않았지만, ‘최첨단 미니 디지털 도시’의 타이틀을 달고 있는 흥덕지구도 용인의 미래를 상징하는 아이콘처럼 인식돼 있다. 65만평 규모에 9537가구가 분양되며 첫 분양은 올해 9월부터다. 초고속 광통신 인프라를 도시계획에 적용하는 게 특징인데, 이를테면 도시 전체에 폐쇄회로TV를 설치해 경찰서와 연계한다든지, 도로·교차로 등 주요지점에 통신 칩을 부착해 도시 전체 교통상황을 한눈에 파악한다든지, 도시공원에서 무선랜 접속이 가능하다든지 하는 장치들이 설치된다고 한다.
우리은행 안명숙 PB팀장은 “특히 판교와 남쪽으로 닿아 있는 용인 동천, 성복, 신봉지구 등은 광교신도시와는 북쪽으로 닿아 있어 좋은 주거여건을 갖춘 곳이다. 내년의 전체적인 부동산 상황을 봐야겠지만, 광교에서 분양이 시작되면 인접 지역인 용인이 함께 들썩거릴 가능성은 충분히 있다고 본다”고 설명했다.
“공급 워낙 많아 투자는 신중히”
정부의 ‘세금폭탄’은 어떤 영향을 미칠까.
안명숙 팀장은 “부동산을 선호하는 고소득층 프라이빗 뱅킹 고객들의 경우 별 상승여력이 없다고 생각하면 깨끗하게 털 텐데, 상승 가능성이 반반만 돼도 ‘섣불리 판단해 손해보지 않겠다’는 생각을 한다. 심지어 ‘정권 끝날 때까지 안고 간다’는 사람도 있다. 용인의 경우 어쨌든 복합 호재가 있기 때문에 다주택자들이라 해도 섣불리 싼 가격에 물량을 내놓기는 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.
RE멤버스 고종완 대표는 “내년 상반기까지 전체적인 부동산시장은 하향 안정기조로 갈 수밖에 없다. 다만 어쨌든 평당가격이 서울 강남 핵심 주거지의 2분의 1에 불과한 용인의 신도시 권역은 수요층이 비교적 탄탄할 것으로 본다”고 말했다. 그는 또 “강남권에 대한 수요는 많지만 그런 고급수요에 대한 공급은 아직 충분하지 않다. 따라서 중대형 평형 아파트가 많은 용인 부동산시장은 당분간은 상승곡선을 그릴 것으로 본다”고 전망했다.
반면 향후 수년간 용인에 예정된 막대한 공급량이 변수라는 시각도 있다. 봉준호 닥스클럽 대표는 “앞으로 1년 동안 1만가구가 분양된다. 판교 광교 신도시 아파트가 완공돼 입주할 2010년경 5만~6만 가구가 쏟아지면 공급초과로 조정을 받을 수도 있을 것”이라고 예측했다.
“‘소문에 사서 뉴스에 팔아라’는 증시시장 격언이 부동산에 적용될 수 있다는 점도 고려해야 한다. 용인의 개발 호재(好材)가 이미 현재의 부동산시장 시세에 충분히 반영돼 있을 가능성도 있다.”
그는 특히 실수요 목적이 아닌 단기 투자에 대해서는 신중할 것을 주문했다. “최근 2년간 시세가 급상승했다는 것은 앞으로 그만큼의 기간에 상승할 여력이 다른 곳에 비해 낮다는 의미도 된다. 높은 세금부담 등 부동산시장의 전반적인 규제상황도 물론 고려해야 한다.”
(끝) |
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[스크랩] 정보 수집의 왕이 되는 법 |재테크 아이디어~
2007-02-01 17:23
http://blog.drapt.com/cathyni/2413571170318219353
출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega
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정보가 힘이다. 국내에 정보화 사회에 대한 담론이 본격화된 1990년대 초반부터 지금까지 한 천 번은 넘게 들었던 이야기다. 그 전에도 여전히 정보는 힘이었고 권력이었지만 지금은 일상 생활까지 그 범주가 확대되어 흔하고 흔하게 정보가 힘이며 권력이며 또한 돈이라는 소리를 한다. 회사에 다니는 사람들에게 정보는 그 이상의 의미가 있는데 어떤 경우엔 생존과 직결되기도 한다. 훌륭한 정보통이 되는 것은 더 오래, 더 안정적으로, 더 윤택하게 회사 생활을 하는 지름길이기도 하다. 그래서, 이번엔 정보 수집의 왕이 되는 법에 대해 이야기하려고 한다. 정보 수집을 잘 하는 방법에 대해서는 책도 여러 권 나와 있고 여러분도 나름대로 노하우를 갖고 있을 것이다. 지금 소개하는 방법도 그런 노하우 중 하나다. 솔직히 너무 뻔해서 이쯤이야 나도 안다고 성토해도 무방할 정도로 상식적인 이야기일 수 있다. 그러나 여기에 '내 경험'이 들어가면 이야기가 달라진다. 나는 이렇게 정보를 수집하고 분류하고 내 것으로 만들어왔다. 여러분에게 전수하는 이 노하우는 보편적인 충고나 노하우가 아니라 매우 개인적이며 주관적이며 실증적이다. 필자에게는 이 방법이 매우 유용했기에 이 글을 읽는 독자들에게도 도움이 되었으면 한다.
뉴스 읽기 나는 많은 정보를 뉴스를 통해 취득한다. 그렇다고 특별한 클리핑 도구를 사용하거나 좋은 뉴스만 취합하여 제공하는 그룹의 도움을 받는 것도 아니다. 누구나 볼 수 있는 뉴스를 읽으며 구글이나 네이버에서 제공하는 뉴스 클리핑 서비스를 이용한다. 그것 외에 특별한 프로그램은 사용하지 않는다. 다만 나는 뉴스를 읽을 때 흐름과 관계에 집중하는 편이다. 대개의 사람들도 그렇게 뉴스를 읽는다고 말한다. 많은 뉴스를 반복해서 읽다 보면 어느 고비를 넘어서면서 뉴스가 반복되는 것을 알게 된다. 반복되는 것을 걸러 내며 읽기 시작하면 점차 뉴스를 읽는 속도가 빨라 진다. 점점 더 많은 뉴스를 읽게 되고 생각의 속도도 함께 증가한다. 그리고 어느 순간 느끼게 된다, '내가 지금 뭐하고 있는 건가?' 정보 수집을 처음 시작하는 사람에겐 막무가내로 많은 뉴스를 읽을 필요가 있다. 그러나 일정한 시간이 지났음에도 여전히 많은 뉴스를 별 생각 없이 읽고 있다면 문제가 있다. 시간을 투자했지만 넘어야 할 수준에 도달하지 못했다는 의미이기 때문이다. 뉴스를 재미 삼아 읽는 사람이 아니라 정보 수집을 위해 읽는다면 목표나 목적이 있을 것이다. 그 목표가 무엇이든 아래 다섯 가지 규칙이 도움이 될 것이다. 이 규칙을 따른다면 더 빠르게 뉴스를 읽을 수 있고 시간 낭비를 줄이며 목표에 빠르게 도달할 수 있다.. 1. 뉴스를 외워라 어떤 뉴스를 읽은 후 그것을 누군가에게 이야기한 적이 있는가? 대부분의 사람들은 이런 식으로 이야기한다, 'NHN의 주가가 떨어졌대요' 그리고 뉴스의 내용을 그대로 주워 섬기거나 아니면 대충 이야기한다. 이런 사례는 뉴스를 읽기는 했지만 외우지 않았을 때 발생한다. 어떤 뉴스는 반드시 내용을 외워야 한다. 대충 이해하는 것이 아니라 뉴스의 논지와 주장, 사실(fact)을 정확히 외워야 한다. '외국인 투자자들이 이익 환수를 위해 100억 원 가량의 주식을 매도했고 이에 따라 NHN의 주식이 4포인트 하락했다.'라고 외워야 한다. 모든 뉴스를 외울 필요는 없다. 그러나 오늘의 이슈라고 생각하는 뉴스는 대충 읽지 말고 외우겠다는 각오로 읽어야 한다. 여러분에게 세상의 모든 뉴스가 중요한 것은 아니다. 그러나 최소 하루에 한 개의 뉴스는 중요하다. 하루에 하나씩 정말 자신에게 중요한 뉴스를 외워라. 이렇게 몇 달이 지나면 여러분은 어떤 업체의 흐름에 대해 뉴스를 읽지 않아도 흐름을 외울 수 있게 될 것이다. 아직 그 뉴스에 대한 통찰력은 확보되지 않았다. 그러나 이런 식으로 외움으로써 쌓인 지식은 해당 뉴스의 흐름과 개연성을 이해하는데 큰 도움이 된다. NHN-다음-네이트닷컴, 이런 식으로 업계의 뉴스를 개연성 있는 정보로 기억하게 된다. 단지 읽기만 한다면 몇 년이 지나도 여전히 가십거리에 대한 잡다한 정보만 알고 있게 될 것이다. 2. 관련 기사를 읽어라 포탈이나 뉴스 사이트는 거의 대부분 어떤 기사에 대한 관련 기사 목록을 제공한다. 만약 외워야 할 기사를 발견한다면 반드시 관련 기사를 읽어야 한다. 관련 기사는 외워야 할 기사의 배경 설명이나 관련 업체, 관련 사건을 알려 준다. 관련 기사를 읽음으로써 좀 더 쉽게 핵심 기사를 이해하고 외울 수 있다. 관련 기사를 읽어야 하는 매우 중요한 이유가 있는데 수집한 정보를 다각적으로 분석할 수 있다는 것이다. 대부분의 기사는 어떤 하나의 사건에 대해 다룬다. 모든 기사가 어떤 사건에 대해 종합 보도를 한다고 생각하지 말라. 하나의 사건 당 하나의 기사가 대부분이다. 따라서 하나의 기사만 읽는 것은 어떤 사건에 대해 단편적인 지식을 제공할 뿐 사건의 본말을 알기에는 부족하다. 사건의 시작과 끝을 아는 것은 정보 수집의 핵심 요건 중 하나다. 파편화된 정보는 의미를 갖지 못하며 연관성 있는 정보만 의미가 있다. 어떤 기사는 그럴듯해 보이지만 실제로 정보의 가치가 없는 경우가 있다. 또 다른 기사는 매우 짧게 구성되어 있지만 다른 사건과 연계되는 중요 키워드를 포함하고 있을 수 있다. 관련 기사는 여러분이 외워야 할 기사의 연관 키워드를 찾을 수 있도록 한다. 3. 숫자를 외워라 만약 중요한 숫자가 나온다면 반드시 외워라. 2005년 12월 기준 통계청에서 발표한 한국 인터넷 사용자의 총 숫자는 몇 명인가? 3천만 명과 2천만 명의 사이? 국내 포탈의 마켓 사이즈는 얼마인가? 대략 1조원? 야후!가 딜리셔스를 몇 백억 원에 샀다는 걸 외우는 사람은 흔히 본다. 그래서 뭘 어쩌겠다고. 이런 건 외울 필요가 없다. '야후 딜리셔스 인수'라고 뉴스 사이트에서 입력하면 금새 나온다, 3500만 달러라고. 어쩌면 4천만 달러일 수도 있다. 그게 뭐 중요한가. 여러분이 딜리셔스 인수 금액을 반드시 알아야 하는 직업이 아니라면 이런 숫자를 외울 필요는 없다. 대충 알아도 된다. 그러나 여러분이 반드시 알아야 하는 숫자를 모르고 있다면 상당히 문제가 있다. 왜냐면 숫자는 정보 수집의 기준점이 될 수 있기 때문이다. 정확한 숫자를 알아야 수집한 정보의 가치를 판단하여 재 정렬할 수 있다. 싸이월드 미니홈피를 넘어서는 웹 서비스를 개발하고 싶다면 그들이 확보하고 있는 사용자 숫자와 하루 방문자 정도는 외우고 있어야 한다. 이런 정보도 뉴스에 나와 있다. '싸이월드 방문자'라고 입력해서 뉴스를 검색해 보라. 이런 숫자는 자신의 업무와 직결되므로 외우고 있어야지 필요할 때 찾아봐서는 안 된다. 한 가지 경계해야 할 점은 숫자가 뉴스마다 다른 경우가 있으며 거짓 숫자인 경우도 있다. 그럴 때는 다른 정보를 교차 분석해서 근접 숫자를 추론해야 한다. 머리 속에 그 숫자가 추론한 숫자임을 정확히 기억하고 있어야 한다. 추론한 숫자를 두고 누가 옳다고 싸우는 것만큼 멍청한 일은 없기 때문이다. 4. 정보원을 함께 외워라 뉴스는 누가 쓰는가? 분명 사람이 쓴다. 만약 여러분에게 정말 도움이 되는 기사를 발견했다면 그것을 쓴 사람의 이름을 외워 둬라. 아마 그 사람은 이전에도 그랬고 앞으로 그런 류의 기사를 또 쓸 가능성이 있다. 가끔 그 기자의 이름으로 뉴스를 검색해서 한 번에 살펴 보는 것도 좋다. 사람의 이름을 외우지 않고 뉴스의 공급처만 외우는 경우가 흔하다. 그런 사람들의 즐겨 찾기엔 IT 관련 외신을 보기 위해 ZDNet Korea의 링크가 등록되어 있다. ZDNet Korea의 뉴스는 매우 훌륭하지만 여러분이 늘 관심을 가져야 하는 것은 아니다. 그러나 ZDNet Korea의 홍길동 기자가 쓴 기사는 여러분에게 늘 도움이 될 수 있다. 그럼 그 링크를 만들어라. RSS를 그렇게 이용할 수 있다. 정보는 웹 사이트가 만드는 것이 아니라 사람이 만든다. 웹 사이트는 정보를 쌓아 두는 창고일 뿐이다. 창고 앞에 서서 드나드는 모든 물건을 체크하지 말라. 누가 좋은 물건을 들고 다니는 지 알고 있으면 된다. 5. 써라 매일 100 개의 뉴스를 읽는 것보다 하나의 기사에 대해 논평하고 정리하는 게 훨씬 중요하다. 왜냐고? 여러분이 읽는 100 개의 기사는 여러분 혼자가 아니라 적게는 수천 명, 많게는 수백만 명이 읽는다. 포탈이나 신문이나 잡지에서 읽은 기사는 결코 여러분 개인을 위한 것이 아니다. 그런 기사를 잔뜩 읽고 정보를 수집했다고 생각하지 말라. 그냥 많이 읽었을 뿐이다. 외워야 할 정도로 가치 있는 기사를 발견했다면 단순히 외우지 말고 그것에 대한 자신의 생각을 써라. 스크랩만 하는 건 의미가 없다. 가슴에 손을 얹고 생각해 보라, 그것을 나중에 다시 읽을 것 같은가? 처음엔 매우 힘들겠지만 자주 쓰고 오래 쓰면 점차 쓰기 쉬워진다. 어떤 사람은 짧게 쓸 것이고 또 어떤 사람은 매우 길게 쓸 것이다. 길이는 문제가 되지 않는다. 오늘 발견한 기사에 대한 글을 오늘 쓰는 게 더 중요하다. 오늘 발견한 기사에 대한 글을 내일 쓰려고 하지 말라. 내일엔 또 다시 내일의 뉴스가 떠 오르는 법이다. 흔하게 저지르는 실수 이 다섯 가지 규칙을 외워라. 단지 외우지 말고 실천하라. 오래지 않아 뉴스를 읽는 습관이 바뀌게 되면 스스로 똑똑해 지고 있음을 느끼게 될 것이다. 정보 수집의 왕도에 들어선 것이다. 그러나 여러분이 이 규칙에 따라 행동했음에도 여전히 과거와 비슷한 상태에 머물러 있다면 다음과 같은 실수를 저지르고 있기 때문일 것이다. 이런 실수는 정말 흔하고 흔하다. 1. 나중에 읽고자 스크랩부터 해 둔다 나중에 읽기 위해 스크랩해 둔 뉴스나 문서는 결코 읽지 못한다. 그래도 스크랩을 하지 않고는 견딜 수 없다면 정기적으로 삭제하라. 스크랩한 정보는 집안 구석구석에 쌓여 있는 쓸모 없는 고물과 같다. 완전히 쓸모 없지는 않으므로 언젠가 쓰려니 생각하며 물건을 쌓아 둔다. 그런 물건 중 대부분은 결코 다시 쓰지 못한다. 2GB의 업무 관련 문서를 수집해 두었다며 그걸 읽을 시간이 없다고 자랑 아닌 자랑을 하는 사람을 본 적이 있다. 아마 그는 정보 수집과 우표 수집이 헷갈렸나 보다. 2. 외우는 것보다 Know where가 더 중요하다 언제부터인가 정보를 외우는 것보다 정보의 위치를 알고 있는 것 즉 know where이 더 중요하다는 막말을 하는 사람들이 늘어났다. 80억 개의 웹 문서를 저장하고 있는 구글 조차 당신이 적절한 키워드를 입력하지 않으면 답을 찾지 못한다. 그 키워드를 찾기 위해 당신에게 필요한 것은 찾고자 하는 정보에 대한 정확한 키워드를 외우는 것이다. 그건 기본이다. 기본도 없이 “내겐 검색 엔진만 있으면 되요” 라고 외치는 사람들은 저 바다에 물고기가 가득하니 잡기만 하면 된다고 자신하는 어부와 같다. 일단 외워야 할 것은 외워야 한다. 그런 후에 know where를 외쳐도 상관없다. 3. 매일 새로운 정보를 읽는 것도 벅차다 새로운 정보는 끝없이 나온다. 아무리 여러분이 명석하다 해도 새로운 정보를 따라 잡을 방법은 없다. 새로운 정보를 따라 잡으려 노력하는 대신 '새로운 정보는 어디서 출발하는가?' 를 생각하라. 그곳을 알게 되고 정보가 터져 나오는 방식을 깨닫게 되면 이제 당신이 새로운 정보를 생산하라. 그러면 더 이상 새로운 정보를 쫓아 다니느라 고생할 필요가 없다. 정보 수집의 왕이 되는 가장 빠른 길은 스스로 정보를 생산하는 것이다. 정보의 수집, 가공과 응용에 대한 오피스 정글의 법칙은 이러하다, '좋은 먹이 감이 널려 있는 사냥터를 알고 있다는 것과 사냥을 잘 하는 것은 거의 관계가 없다.' @ [출처: ZDNet Korea]
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[스크랩] 늘어나는 역세권 부동산 체크포인트는? |부동산노트
2007-01-31 17:53
http://blog.drapt.com/cathyni/3373161170233629364
출처 : "극동" 단지동호회
| 늘어나는 역세권 부동산 체크포인트는? [프라임경제 2006-09-24 12:02] 광고 역세권이 많이 생기는 만큼 신중을 기해야 [프라임경제] 몇년전까지만 해도 서울과 수도권을 제외하고는 역세권이란 말이 생소했다. 그러나 지금은 부산,대구,대전,광주까지 지하철이 1호선은 물론이고 추가노선,연장노선까지 확대되고 있다. 부동산에는 "역세권이 돈이다"라는 말이 있다. 이러한 말을 쉽게 들으면서도 역세권에 있는 아파트나 상가 매입을 주저하는 사람이 많다. 이유는 가격이 높기 때문이다. 그런데 다른 측면에서 보면 역세권에 있는 상가나 아파트는 다른 지역에 있는 것보다 가격을 높게 쳐주고 매도하기가 쉽다. 이유는 무엇일까? 역세권에 있는 상가나 아파트는 다른 지역에 있는 것에 비해 수요가 몰리기 때문이다. 그렇다면 어느 정도 가격이 적정선일까? 흔히 이야기 하는 역세권의 잇점은 또한 무엇일까? 역세권은 아파트나 상권에 미치는 영향은 지대하다고 볼수가 있겠다. 따라서 역세권을 이해하고 투자하는 사람과 그렇지 못한 투자 결과는 엄청난 차이로 나타나게 된다. 일반적으로 역세권이라 함은 지하철역 또는 전철역을 중심으로 접근성이 좋은 지역을 일컫는 말로서 역주변 지역을 통괄해서 말하곤 한다. 다시말해서 지하철역 또는 전철역에서 걸어서 5~10분이내 또는 거리로 500m이내를 말하는 것이다. 그러나 역세권이라고 해서 무조건 정해진 기준이 아니며 여러 가지 측면에서 기준을 두고 나누어 볼 수 있겠다. 역세권은 1차,2차로 나뉜다. 1차 역세권이란 지하철역 또는 전철역에서 반경 500m 이내로 도보 5분이내 거리에 있는 것을 말하고, 2차 역세권이란 지하철역 또는 전철역에서 반경 500~1000m로 도보 10~15분 거리를 두고 말한다. 역세권은 단일,환승,종점으로 나뉜다. 단일역세권은 1개의 지하철역 또는 전철역에 있는 역세권이냐 아니냐가 기준이고, 이중·환승 역세권은 2개 지하철 또는 전철역이 있거나 2개 이상 노선이 교차해 환승 가능한 역을 말한다. 또 종점 역세권이란 종점지역에 있는 역세권을 말한다. 따라서 어떤 역세권이냐 아니냐에 따라 역세권의 평가는 달라지고 이에 따른 아파트나 상가의 조성은 크게 달라 지게 된다. 지방도 지하철 시대돌입 지방 주요 도시에서 지하철이 속속 개통되고 있다. 2005년 10월과 11월 대구지하철 2호선과 부산지하철 3호선이 개통된 데 이어 2006년 3월 16일 대전지하철 1호선이 개통됨에 따라 지방도 본격적인 지하철 시대를 맞았다. 지하철 개통 호재에 힘입어 역세권을 중심으로 한 주택시장도 신규 분양 열기가 뜨거워질 전망이다. 역세권 아파트는 그렇지 않은 단지에 비해 프리미엄이 높게 형성돼 아파트 수요자들의 관심도 집중되고 있다. 또 전월세 수요자들이 지하철 역세권을 선호하기 때문에 임대사업을 목적으로 하는 투자자들이라면 역세권 주변 아파트를 주목할 만 하다 늘어나는 역세권 유의사항과 그 투자 방법은? 역세권 아파트라고 해서 모두 프리미엄이 높게 붙는 건 아니다. 같은 지하철 노선이라도 지역별로 호재가 미치는 영향력이 다르다. 노선이 어느 지역을 지나가느냐에 따라 가격 상승률에 영향을 미친게 된다. 지하철 노선이 도심지역이나 핵심 주거단지를 지나가면 인근 주택시장에 미치는 영향이 크다. 반면, 구도심이나 개발이 덜 된 지역, 아파트 단지가 없는 지역은 지하철이 개통돼도 호재로서의 영향력은 상대적으로 낮다. 따라서 역세권 인근 아파트를 선택할 때도 입지 분석을 철저히 해야 역세권 프리미엄을 누릴 수 있겠다. 1. 역세권 아파트는 직접 확인하는것이 필수 역세권 아파트라고 해서 다 같은 것은 아니다. 지도상 역세권 아파트라고 해도 실제로 현장에 가서 직접 확인하는 과정을 거쳐야 한다. 지도상에 역과 가깝더라도 아파트 진입로가 좁거나 비탈길에 있으면 그 가치는 떨어지게 된다. 또한 역과 접근성에서 도로를 건너야 하거나 계단을 오르내려야 하다면 역세권 효과는 크지 않다. 요즘은 대단지 아파트가 많은데 아파트 정문은 전철역과 인접해 있지만 아파트가 안쪽에 있거나 후문 또는 구석에 있는 세대는 역까지 10분이상 걸리는 곳도 있다. 2. 역세권은 소형아파트도 경쟁력이 있다. 역세권 아파트는 교통이 편리한 장점 때문에 임대수요가 꾸준하게 있고 시세 변화에 탄력적으로 잘 반응한다. 역세권 아파트는 대개 전세가격 비율이 60~70%선으로 집값 하락기에도 경기에 민감하지 않아 하락폭이 그리 크지 않다는 강점을 가지고 있다. 그렇기 때문에 역세권 소형아파트는 투자시 자본소득(일명 임대소득)과 개발이익을 동시에 취할 수 있는 아파트로 보고 투자시에는 역세권 아파트이어야 한다. 3. 노선 개통 또는 연장 예정 아파트에 투자하자. 통상적으로 역세권 아파트 값은 3번 오른다. ▷역 위치 확정때 ▷공사 착공시 ▷개통 직전-후 등 크게 3차례에 걸쳐서 오른다. 그 중에서도 가격 상승이 가장 두드러지는 시점은 개통 2~3 개월 전부터 개통 직후까지 이다. 개통시점이 많이 남았을 경우 오히려 공사가 진행되는 동안 겪게 되는 교통 불편 때문에 상승세가 뚜렷하지 않다. 현재 김포공항~여의도~구반포~고속터미널을 연결하는 지하철 제3기 9호선이 착공에 들어가 공사중에 있다. 김포공항에서 한강을 따라 동서를 연결하므로 기존노선과 환승역이 많고 인천국제공항, 김포공항, 강남고속버스터미날이 연결되어 항공과 버스, 지하철이 어우러져 아파트 가격에 영향을 끼치게 된다. 이 구간에는 가양동, 염창동, 노량진 본동, 흑석동 등 그 동안 지하철에서 소외 되었던 지역이 포함되어 있기 때문에 상당한 상승호재를 내재하고 있다. 또한 3호선이 수서에서 연장되어 가락시장~오금동까지 착공하여 투자가치가 있는 지역으로 부상하였고, 8호선이 암사~구리~사능까지 연장될 계획에 있어 이 지역 역세권 아파트에 관심을 가질 필요가 있다. 뿐만 아니라 서울 주변지역을 연결했거나 연결할 예정인 신분당선(신갈~영통~수원역), 중앙선(청량리~덕소), 수도권1호선 연장선(병점-천안), 파주경전철, 의정부경전철 등도 관심을 가져야할 지역이다. 4. 역세권 아파트라고 한 배는 아니다. 지하철역과 가깝다고 해서 똑같은 역세권이 아니다. 역세권 주변의 편의시설이나 주변 환경에 따라 그 가치는 달라진다. 역을 중심으로 상권이 발달되어 편의시설이나 타 교통시설의 연계가 좋다면 최고의 역세권 아파트가 된다. 이중·환승 역세권에 위치한 아파트가 여기에 포함될 수 있다. 그러나 역 주변에 유흥업소가 번성해 있거나 그럴 여지가 있으면 주거가치가 떨어져 아파트 가격에 악영향을 주게 된다. 또한 유동인구가 적어 상권이 발달되어 있지 않은 경우도 마찬가지이다. 아파트 가격은 오히려 내릴 수도 있는 점을 염두해 두어야 한다. 또한 지상철의 경우 소음과 먼지로 인해 상당한 어려움을 겪을 수 있어서 어느 정도인지 확인을 해야 한다. 집에서 지하철 소음이 심하게 들린다면 생활에 상당한 영향을 줄뿐만 아니라 집값과 상권에도 상당한 영향을 받기 때문이다. 5. 우량 역세권 과 불량 역세권을 구분하자. 우리는 흔히 역세권 밖인데도 불구하고 역세권이라는 이름을 내세워 소비자를 유혹하는 광고지를 자주 보게 된다. 일명 짝퉁 역세권 아파트를 말한다. 도보로 5분이라는 광고를 보고 가보면 도보로 10분이상, 심지어는 자동차로 5분인 경우가 있다. 또한, 500미터 이내의 역세권인데도 불구하고 다른 도로에 막혀 길이 끊기거나 다른 건물에 막혀 돌아가 실제 500미터가 훨씬 넘는 일이 흔하게 일어난다면 역세권이라 할 수 없다. 따라서 역세권이라고 하면 반드시 현장에 직접 가서 확인해야 한다. 예를 들어보자면 서울 지하철 1호선의 경우 서울시내 229개 역세권가운데 아파트가격이 상대적으로 낮다. 지하철 1호선 창동역에 인접한 A아파트 경우 동과 위치에 따라 가격 차이는 크게 난다. 개봉역 인근 H아파트도 철도변은 다른쪽보다 평균 500만원이상 가격이 낮다. 재건축한 지하철 2호선 당산역 S 아파트 분양권가격은 역에 가까운 동이 다른 단지에 비해 500만원 정도 높았지만 입주를 앞두고는 오히려 역전되는 현상이 일어났는데 이는 거주 이외에 유동인구로 인한 소음과 먼지가 역세권의 가치를 떨어뜨린 것으로 판단이 된다. 블루칩 지역인 강남의 대형아파트 경우도 같은 단지 이면서도 역으로부터 가까운 단지보다는 단지 후면에 배치된 아파트가 높은 가격에 거래되기도 한다. 우리는 상기에서 역세권이 아파트에 미치는 영향을 보았다. 또한 현재와 같이 경기가 침체될 때 역세권에 있는 상가나 아파트가 비역세권보다도 강력한 가격저항을 가지고 있다는 사실을 익히 알고있다. 역세권은 곧 돈이다. 역세권 아파트에 투자해야 하는 이유도 오를 때 많이 오르고 내릴 때 강한 가격저지선을 가지고 있기 때문이다. 따라서 경기가 어려울수록 역세권 아파트에 관심을 가지고 투자의 기회를 만들어 보시기 바란다. 왜냐하면 상승기나 활황기에는 역세권 아파트가 매도세가 줄어들어 매입하기가 상당히 어렵기 때문이다. 상담을 하다보면 많은 분들이 투자란 어렵고 노력이 든다고 말씀을 많이 하신다. 그러나 때로는 투자원칙은 너무나도 단순한 곳에서 있기 마련이다. 투자에서 실패하는 이유는 간단한 원칙을 지키지 못해서 기인하는 경우를 주변에서 많이 보곤 한다. 또 투자를 잘 하시는 분들을 보면 자신만의 원칙을 가지고 소신것 투자를 한다는 것이다. 역세권이 늘어나는 만큼 판단을 잘하여 투자를 하시기 바란다. 장경철 시민기자 |
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