주인 입장에서 계약서 작성할때 쓰면 좋은 특약사항 ....?  

어떤것이 있을까요?

제가 아는 분이 보증금 한도도 넘어버린 사글세 세입자가

나가지도 않고 아주 많이 힘들게 하는 모양입니다.

차후에 계약서 쓰실때  대비할수 있게 알려달라는데요.  

제가 아직 배우는 중이라서... 많은 선배님들 조언 부탁드립니다. 

      내용을 정확히 쓰기를 바랍니다 무슨내용인지 혼동됩니다 임대자가 사글세 보증금을 다 까먹은 세입자의 상태에 대하여 힘들어 하는건 지... 아니면 임대인소유 주택가격 이상으로 세입자보증금이 초과한 상태에서의 삯을세 세입자가 나가기가 힘들어 하는건지 ... 헷갈림 첫번째가 맞다면 ...나가지 않아.....로 

   보증금한도 넘어버린...은---> 월세를 못내서 보증금이 남지 않는... 으로 이럴경우 특별히 특약이 무슨소용이 있겠습니까 아무세입자와 계약하지 말고 직장 부부인지, 단지동거인지 직장은 뚜렸한 지 등등 골라서 정하시는 것이 정답입니다  

  홍윤경 난해했다면 죄송합니다. 하나는 사글세 보증금을 다 까먹은 세입자가 나가지 않고 버티고 있어서 내보내는 방법을 알려달라는 질문이었고, 둘째는 주인이 새로 계약을 체결할 경우에 또다른 피해를 막고자 대비하는 차원에서 특약사항에 어떤 문구를 넣어야겠냐는 질문이었습니다. 두분 감사합니다.    

   보증금 다 까먹으면, 일단 2회차 안내면, 계약해지를 요구할 순 있으니 내용증명으로 하고, 그리곤 법원명도소송을 내고 비용은 임차인에게 부담시키면 되구요, 문구를 특약에 넣어도 별 효과는 없죠. 어차피 주택임대차법이 있는데요     

  저희부동산에서는 이를 대비해 월세를 2달이상 연체시 월 1.5%의 이자를 임차인은 부담하기로 특약을 답니다..   

   어느 세월에 법대로 해결하겠습니까 임대인은 사람을 선별해서 임대차계약하는것이 우선이고 흔히 발생하는 지독한사례는 동거하던 남녀가 마음이 안맞아 짐도 놔두고 사라지는 경우입니다 임대인은 맘대로 짐을 치울수도 없고 사람은 안나타나고... 사람을 골라가 우선, 더불어 연락가능한 인척들 연락처를 미리 알아두   

최근 전세가 급등으로 전세계약시 주의할 사항에관한 많은 정보가 제공되고 있다. 공통적인 사항은 등기부등본을 세심하게 살펴야 한다는 것이다.

그러나 등기부등본 상에 하자 없더라도 전세계약 만료시점인 2년 후에 전세금 반환의 분쟁으로 옴짝달싹하지 못할 안타까운 상황에 빠질 수도 있다. 주변에서 흔히 일어난 '전세집이 빠져야 이사를 가지'가 나의 일이 될 수 있다.

여기서는 등기부등본 등 서류 상에서 아니고, 이런 일을 미리 차단하고, 내가 필요할 때 언제라도 전세금을 빼 이사할 수 있는 전셋집은 어떤 집인지를 알아보자.

◆공인중개사가 챙겨 주는 일들

이에 앞서 전세금 반환을 법적으로 보호를 받을 수 있는 경우를 챙겨보아야 할 일을 짚어보자. 이는 공인중개사가 부동산중개업법(제17조, 시행령 제22조)에 따라 해야 할 의무 사항으로, 이행하지 않을 경우 6개월의 사무 정지를 받고, 세입자는 입은 손해를 공인중개사로부터 배상을 받을 수 있다.

서류 관련 정보는 전세 관련 기사나 보도에서 거의 대개 다루었기 때문에 정보 확산과 공유가 이루어져 있어 많은 사람들이 어느 정도 지식을 갖추고 있다. 부동산 중개 현장에서도 계약에 앞서 공인중개사가 이들 사항에 대해 깔끔하고 매끄럽게 챙겨준다.

세입자는 "돌다리도 두들겨 보고 건너라"는 속담처럼 공인중개사가 확인․설명해 주어야 하는 사항을 다시 한번 짚어보면 된다. 공인중개사가 확인․설명하는 사항은 이러하다.

▶등기부등본에서 확인할 일

① 등기부등본에 나타난 계약자와 등기상의 소유자가 일치하는지를 확인해야 한다. 가족이라 하더라도 본인이 아니면 소유자의 인감 도장과 인감 증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 계약해야 한다.

② 등기부등본을 뗀 날짜도 확인해야 한다. 뗀 날자와 확인하는 날짜와의 사이에 권리 관계의 변동 등이 있을 수 있기 때문이다.

③ 등기부등본 상에 가압류가등기가처분 등이 없는 지와 지상권저당권 등이 설정되어 있는지도 확인해야 한다. 가압류 등이 된 집은 보증금을 보장받는 데 불안하므로 가능하면 피하는 게 낫다. 특히 여러 권리 관계 변동을 확인하기 위해서는 등기부등본은 계약 때부터 중도금잔금을 치를 때까지 계속해서 여러 번 챙겨야한다.

④ 전셋값을 올려 주고 전세를 재계약할 때도 등기부등본을 다시 확인해 그 동안 근저당권 등이 설정돼 있는지 등을 확인한다. 전세보증금 분쟁 때 확정일자보다 전세권 설정등기가 전셋값을 빠르게 돌려 받는 방법이긴 하지만 주인의 동의와 인감증명서가 필요하다.

▶기타 확인할 일

⑤ 기타 관리비공과금 등을 계약할 때 해결해야 하고, 특히 도배장판 등 하자보수 책임에 대해서도 필요할 경우 계약서에 이를 명확하게 써둬야 나중에 주인과 분쟁을 피할 수 있다.

⑥ 이사 후에는 바로 동사무소에 들러 전입신고를 하고 확정일자를 받아둬야 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권이 주어진다.

이러한 사항들은 법적으로 보호를 받도록 하였기 때문에 분쟁이 발생하면 법으로 보호를 받을 수 있지만, 확정적 보호를 받기까지는 시간과 비용 등이 많이 들고, 설사 법원으로부터 법적 보호를 받는 판결을 받아도 주인이 소위 "배 째라"식으로 전세금 반환을 거부하거나, 미리 법망을 피하는 수단을 동원하였다면 보호받을 길이 없다. 그저 주인의 처분만 기다릴 뿐이다.

◆세입자 스스로 꼭 챙겨야 할 일

따라서 미리 이러한 피해를 차단하고 방어할 대비책으로는 필요하면 언제라도 전세금을 빼 갈 수 있는 전셋집을 찾는 일이다. 이는 공인중개사가 챙겨줄 수 없을 뿐더러 계약서에도 쓸 수 없어 세입자 스스로 반드시 챙겨야 할 일이다.

전세금이 항상 상승하는 것은 아니며, 때로는 전세계약 만료시점에 전세 물량이 풍부하여 전세가가 하락할 수도 있다. 특히 요즈음과 같이 전세가가 급등할 경우 2년 후 계약한 전세금을 제대로 빼 갈 수 있을 지는 누구도 장담할 수 없다. 이를 대비해서 계약에 앞서 세입자가 스스로 반드시 챙겨 봐야할 사항을 짚어보자.

① 그 하나는 전세 수요에 대해 챙기는 일이다. 전세 수요가 과거에도 많았고, 앞으로도 많을 것으로 전망되는 집을 전셋집으로 마련한다.

예컨대, 평판이 좋은 학교가 가까이 있거나 학원이 밀접해 있는 등으로 교육 수요가 많거나, 지철역이 가깝고 대중교통 수단이 편리하거나, 주변에 대규모 업무 및 공공시설이나 들어서 있을 경우, 또는 이들이 예상되는 지역은 전세 수요가 꾸준히 생겨 주인이 "배 째라"가 아니라 "방 빼"의 모습을 보이기 때문에 전세금을 필요할 때 언제라도 빼 갈 수 있다.

여기에 더하여 발품․손품을 추가한다면 구하고자 하는 그 집이나 주변의 과거 전세가를 확인할 수 있다.

손품으로는 부동산 정보업체의 과거 부동산 시세 정보를 통해서 얻을 수 있고, 발품으로는 그 지역의 몇몇 중개사무소를 찾아서 물어 보면 공인중개사의 설명으로 얻을 수 있다.

② 다른 하나는 첫 느낌을 중시한다. (내 경험으로) 첫 인상이 찜찜하면 피하는 것이 좋다. 그런 느낌을 받은 집에 거주할 경우 잠재해 있던 그 느낌이 때론 꼬리가 꼬리를 무는 등으로 악순환이 확대 재생산될 수 있다. 그러나 첫 느낌이 좋으면 정서적으로 안정될 뿐 아니라 긍정적으로 생각하기까지 하는 등을 덤으로, 일도 뭔가 모르게 슬슬 풀릴 수도 있다.

집을 보러갈 때 중개사무소와 그 관계자, 집 주변과 집 그 자체, 집주인 등에 대한 첫 느낌을 중시할 필요가 있다.

③ 마지막으로 주인이 어떤 분인지를 알 필요가 있다. 내 판단으로 세입자를 배려하는 좋은 주인을 만나는 일이 가장 중요한 사항이다. 예컨대, 주인의 성품이나 사고방식 및 사회적 지위는 세입자가 이사 때의 시름을 한층 덜 수 있어 이들에 대한 지위와 직업 및 성품 등의 정보를 알 필요가 있다.

④ 그런데도 불안하다면 얼마의 월세를 안고서 전세를 얻는 것도 한번 생각해 볼 수 있다. 월세도 방어 무기로 쓸 수 있는 수단일 수 있기 때문이다.

임차인이 스스로 챙겨 주인이 좋거나, 주인이 "방 빼"라고 할 수 있는 집을 전셋집으로 마련할 때 전세금 반환 문제에서 보다 자유로울 것이다.