#1장, 직장인들은 일단 종잣돈 1억부터 모아라

월급날은 멀었는데 어느새 통장 잔고가 바닥이야!"

빠듯한 월급을 갖고 살아야 하는 대다수 직장인이 한번쯤은 늘어놓게 되는 푸념이다. 고령화와 조기퇴직 등 각종 위험 변수들로 한 치 앞도 내다볼 수 없는 월급쟁이 인생. 노후에 "내가 벌고 싶은 액수보다 더 벌었다"고 말할 수 있는 넉넉한 부자가 될 수 있는 비법은 없는 걸까. 이럴 땐 우리처럼 평범한 월급쟁이에서 출발해 금융권 최고경영자(ceo) 자리까지 꿰어찬 고수에게 한 수 배워보는 것이 방법이다. 금융권에서 재테크의 달인으로 손꼽히는 이건선 부림저축은행 대표에게 경험 속에서 터득한 돈 모으기 노하우를 들어봤다. 이 대표는 20~40대 직장인들이 ŕ·3·5·10 시스템"을 독하게 실천한다면, 젊을 때는 다소 고생스럽긴 하겠지만 은퇴 시점에는 남들보다 더 활짝 웃을 수 있을 것이라고 강조한다.

◆자동차와 신용카드부터 버려라

이 대표가 말하는 부(富)의 원칙은 ŕ·3·5·10 시스템"으로 압축된다. 즉 1억원의 종잣돈을 모으는 것을 목표로 삼은 다음, 이를 토대로 해서 3억원, 5억원, 10억원으로 단계적으로 늘려가는 방식이다. 언뜻 들으면 별것 아닌 것 같지만 실천하기는 무척 어렵다.

우선 첫 번째 고지인 1억원을 정복할 때까지는 오로지 절세형 금융 상품과 예·적금 상품을 활용해야 한다.

"원금 손실이 있는 상품 투자는 종잣돈이 생길 때까지 참아야 해요. 이와 별도로 보장성 보험은 필수로 가입해야 하죠. 큰돈을 모으기도 전에 사망하면 유가족들에게 재무적인 위험이 닥치게 되니까요."

그런데 이렇게 1억원을 만들어갈 때 반드시 생활 속에서 버려야 할 재테크의 2적(敵)이 있다. 바로 자동차와 신용카드가 그것. 자동차를 사게 되면 세금과 보험료, 기름값 등의 지출이 만만치 않은 데다, 자동차가 있다는 이유로 외출을 더 자주 하게 되어 헛돈이 나가게 된다는 설명이다. 말 그대로 자동차는 "돈 먹는 하마"라는 것. 신용카드 역시 불필요한 낭비를 부추길 수 있는 주범이란 설명이다. 이 대표는 "1억원을 만들 때까지는 독한 마음을 먹고 자동차와 신용카드를 버려야 한다"며 "남들에게 "왜 그렇게 궁상맞게 사냐"는 말을 들어야만 돈을 빨리 모을 수 있다"고 했다. 물론 이때 자기 계발도 성실히 해나가야 한다.

"회삿돈을 갖고 전문 지식을 쌓아가고 그렇게 해서 몸값을 올려나가야 합니다."

회사마다 직원들의 자기 계발을 위한 투자를 아끼지 않고 있으며, 정부도 일정 조건을 갖춘 근로자에게 최대 300만원까지 수강료를 지원해 주고 있다(근로자 수강지원금 제도). 젊었을 때 스스로에게 시간과 비용을 투자하는 것이 장기적으로 보면 가장 큰 수익률을 올릴 수 있는 최고의 투자라는 것이다.

◆빚내서 투자, 절대 피해야

악착같이 절약하고 저축해서 종잣돈 1억원을 만들었다면 이제 포트폴리오를 다소 재편해야 한다. 1억원을 모을 때까지 걸리는 예상 소요 시간은 약 5년.

"1억원 중 40%는 위험자산에 투자합니다. 즉 2000만원은 고배당이 나오는 4~5개 배당주 종목에, 또 2000만원은 미래 가치가 기대되는 4~5개 미래주 종목에 투자하는 전략이죠." 그런데 무일푼에서 1억원을 만들 때보다 1억원에서 3억원을 만드는 과정은 훨씬 수월해진다. 그동안 몸값 올리기를 게을리하지 않았다면 회사 내에서 승진해서 월급도 늘어났고 종잣돈 1억원도 그냥 앉아서 노는 게 아니라 별도의 수익을 만들어내고 있기 때문이다.

"3억원 정도 만들었다면 아파트나 토지 등 부동산에 투자해 보는 것도 좋습니다. 실수요가 아닌 투자용이라면 재개발 예정지 등이 좋겠죠. 3억원 종잣돈에서 생기는 수익금을 대출 이자로 감당할 수 있을 만큼만 빚을 지는 모험도 해볼 만해요."

다만 종잣돈을 빨리 불리기 위해 무리한 빚을 져서 주식에 투자하는 것은 반드시 삼가야 한다는 조언이다.

"빚을 지는 것은 악마에게 돈을 빌리는 것이나 다름없어요. 남의 돈으로 투자하게 되면 불안하기 때문에 목표 수익을 거둘 때까지 견뎌내지 못합니다. 부자들이 가난한 사람들보다 돈을 더 버는 이유도 바로 이 때문이죠. 돈을 벌려면 인내해야 하는데, 빚내서 투자하게 되면 그 시간과 고통을 이기지 못합니다."

다만 지금 20~30대 젊은이들이 실수요가 아닌 투자 목적으로 아파트를 사는 데에 대해선 회의적이라고 했다. 우리나라 출산율이 점점 낮아지고 있기 때문에 향후 필요로 하는 주택 수가 지금 수준의 절반 이하로 쪼그라들 수 있다는 것. 집을 꼭 사야 한다는 고정관념을 버리고, 서울시에서 시행 중인 장기전세주택(시프트)을 활용하는 등 별도의 대안을 찾아보는 것이 오히려 낫다는 조언이다.

◆행복한 은퇴 맞이하려면

월급쟁이들이 남몰래 두려워하는 것이 바로 돈 없는 은퇴 생활이다. 그런데 은퇴 생활자 중엔 죽을 때까지 쓰고도 남을 만큼 충분한 자산을 갖고 있으면서도 늘 "가난하다"고 하소연하는 사람들이 많다.

이 대표는 "행복한 은퇴를 하기 위해 필요한 금액은 지갑에 넣어둔 돈을 불안해하지 않고 쓸 정도면 된다"며 "현금 10억원 정도면 충분하다"고 했다. 부동산만 갖고 있다면 주택연금(역모기지론)을 활용해 현금을 창출할 수 있다.

"자녀들한테 물려주기 위해 원금을 무조건 지키려고 하다 보니 남에게 가난하게 보이는 겁니다. 죽을 때 재산을 제로로 만든다고 생각하면 가난하지 않습니다. 자녀에게는 내가 가진 재산의 10~20% 정도만 물려줘도 충분합니다."

돈만 물려주게 되면 자녀가 돈의 소중함과 가치를 모르기 때문이란다.

"돈을 모으기 위해 고생해 보지 않은 사람은 끝까지 지켜내지 못합니다. 정성을 들여 차근차근 돈을 모은 사람이나 평생 지켜낼 수 있는 것이지, 유산을 물려받거나 복권 당첨 등으로 생긴 돈은 늙을 때까지 간수하지 못합니다."

#2장, 주택임대차에서 꼭 알아야 할것들...

주택임대차보호법은 임차인에게 무조건 유리하게 만든법중에 하나이다.
그중 초보자나 임차인이 알아야 할 몇가지 내용을 적어본다.

임대차 계약중에 가끔 법인 명의로 계약을 하자고 하나 그건 주택임대차보호법에 적용을 받지 못한다.(경매시 대항력과 우선변제권이 없다.)





◆묵지적 갱신 이후 아무때나 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다.


임차인은 2년-20년 범위내 약정이 가능하다. 앞으로 10년짜리 전세계약도 자주 나올것으로 본다.
또한, 1년만을 요구할수 있으나 임대인은 주택임대차보호법에 정한 2년을 반드시 지켜야 한다.

2년이 지나 집주인이 아무말 하지 않으면 묵시적갱신 즉, 법정갱신이라 하며 연장계약이 되었다고 본다. 똑같은 조건의 임대차계약이 연속되는것이다.

임대료는 1회에 한해 5% 인상할 수 있고, 보증금을 월임대료로 환산할 경우 14%로 계산한다.




◆경매시 대항력과 우선변제를 받으려면 이런것을 챙겨라.


얼마전 글로벌위기로 경매에 넘어가는 주택의 세입자 고통이 많았다. 경매에 대항하려면 대항력과 우선변제 요건을 갖춰야 한다.
 
 1. 대항력=인도(입주) 주민등록신고(전입신고)  익일0시이후
 2. 우선변제권=대항력 확정일자

임차인은 이들 3가지(입주,전입신고,확정일자)를 확정하면 대항력과 우선변제를 받을수 있다.
물론 저당권(근저당권)보다 선순위일때 말이다.

여기서 구분해야 할것은 확정일자와 전세권의 관계인데, 확정일자를 갖춰 배당을 받으려면 배당요구를 해야 하고 어떻게 되겠지 하고 가만있으면 위험하다. 전세권은 자동 배당된다. 차이점이라고 할까???

대항력을 갖춘 사람은 소액우선변제를 받을수 있는데 2가지요건을 갖춰야 한다.
경매신청개시일(=경매신청 등기전)과 배당요구종기일(=낙찰기일) 모두 대항력(=인도 주민등록)을 갖춰야 하므로 경매신청 한날로 낙찰기일까지는 이사나 전출신고하면 큰 낭패를 볼수 있다.



◆대항력과 우선변제권은 각각 주장할수 있다.


우선변제를 받았으나 전세금에 턱없이 부족할때는 대항력이 살아 있으므로 쫗겨나갈 일이 없다.
나가라하면 변제금액외 나머지 잔액을 낙찰받은 사람으로부터 돌려 받을수 있다.(대항력과 우선변제권은 꼭 만들어놔라)

하지만 우선변제는 한번만 사용할수 있다. 만약 첫번째 낙찰이 되어 일부변제받고, 그 낙찰자가 대출을 받아 다시 경매에 붙여졌다면 남은 금액에 대한 우선변제는 사라진다. 대항력만 남는 것이다.

사실 대항력만 갖춰도 뭐 나무랄것은 없는데 확실히 해두면 좋은것 아닌가?

여기서 잠깐, 가끔 집주인이 대출받게 전출했다가 전입해달라고 하면 신중히 생각해봐라. 몇십년을 살았어도 재전입한 날짜가 대항력과 우선변제권의 기준이 된다.

또한, 저당권이 5/25, 전세자가 5/25 입주및주민등록을 맞추면 5/26일에 대항력이 갖춰진다. 참고하시길...



◆여러사례를 통해 대항력의 관계를 알아보자.


1.계약자는 부모고 자식이 실제 살고 있더라도 대항력은 잃지 않는다.
법 판결은 자녀나 그외 가족(점유보조자)의 주민등록을 통해 대항력을 갖추면 그는 계약자가 점유한것으로 본다.

2.A가 B에게 전세를 놓는 동시에 C에게 집을 판경우
소유권취득한 C는 그날 즉시 선순위가 되고, 같은날 이사온 B는 인도 주민등록을 그날 맞췄어도 그 다음날부터 순위가 정해진다. 만약, A가 C에게 팔면서 C가 대출을 받았다면 B는 대항력을 갖출수 없다.

3.집을 소유한 A가 B에게 팔고 전세입자가 된 경우
B는 A로부터 등기를 받고 그날로 근저당을 받았을때 과연 전세입자가 된 사람은 대항력이 있을까?
전세입자가 된 A는 오래전부터 살고 있었다 하더라도 소유권이 넘어간 날, 다음날이 대항력을 갖춘 날이 된다. 즉, 같은날 이전등기후 근저당일 경우 전세자는 저당권자의 선순위를 앞설수 없다.



◆전세가 안나가고 입주는 다가오고...임차권명령등기를 활용해라.

얼마전까지만 해도 내주변에는 전세를 못빼는 경우가 많았다.
그보다 더 문제는 새아파트 입주를 해야 하는데 돈도 안돌고 새아파트 입주기간도 맞춰야 할때 머리가 아프다.
방을 빼고 이사가면 절대 대항력과 우선변제를 받을수 없다. 그렇다고 마냥 기다릴수 없을때 이사 간후(전출)에도 대항력과 우선변제 모두를 유지할 수 있는 방법이 있다.

이것이 임차권명령등기(=임차권등기명령)이다.

물론 전세권이나 기타 방법으로 안전장치를 할수 있으나 전세권설정일이 대항력을 갖춘날이므로 의미가 없고, 등기명령신청비용은 임대인에게 청구할수 있다.

단, 단점은 이사한 곳에 전세자로 갈 경우 소액최우선변제권은 소멸한다.




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