상가, 토지전략투자(17)

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[스크랩] 고수들의 땅투자기법 모음(토지) |상가, 토지전략투자

2009-10-23 09:10

http://blog.drapt.com/cadnet/1614021256256629892 주소복사

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411254098126133

http://www.hankyung.com/board/view.php?id=skjo&no=61&ch=land

                 고수들의 땅투자기법 모음

땅 투자자들은 어떤 방식으로 돈을 벌었을까.
재테크에 관심이 있는 사람이라면 누구나 고수들의 투자기법을 궁금해 한다.
최근 3년동안 땅으로 10억원 이상 벌어들인 사람들의 기법들을 소개해 본다.
이는 필자가 옆에서 직접 지켜본 투자기법들이다.

●내돈으로 투자하기


1)뜰 지역 선점

앞으로 뜰 지역을 예상하고 먼저 땅을 사는 방법이다.행정중심복합도시 투자를 한 A씨가 대표적인 사례.그는 노무현 대통령이 당선되기 3주전 공주 및 연기지역 땅을 샀다.여론 조사결과상 노무현 대통령이 상당히 앞서가자 행정수도 이전을 염두에 두고 땅을 사들어갔다.

노무현 후보가 당선되면 박정희 대통령 시절 행정수도 이전 후보지였던 공주지역 땅값이 뜰 것으로  생각하고 행동에 옮겼다.여러건을 매입했고 큰돈을 벌었다.뜰 지역을 선점하기 위해선 동물적 감각과 부단의 노력 그리고 과감한 베팅이 필수다.


2)내부정보 이용하기

신도시 택지개발예정지구 등의 개발정보를 미리 알고 땅을 사는 방법이다.B씨는 김포신도시 발표 1주일전 지인으로부터 김포에 신도시가 들어선다는 정보를 들었다.그는 그 즉시 땅 매입에 들어갔다.여러 필지를 과감하게 사들였다.1주일뒤 신도시 발표가 나자 마자 땅값은 두배로 올랐다.이런 내부정보로는 신도시건설 택지지구 건설 그린벨트 해제 도로건설 도시계획변경 등 여러 가지가 있다.

내부정보를 취득하기 위해선 공무원 또는 공기업 직원들과 친해야 한다.그러나 이런 사람들과 친해지기가 쉽지 않아 아무나 구사할 수 있는 전략은 아니다.


3)급매물 잡기

시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.남양주에 주로 투자하는 H씨는 항상 땅을 거래할 때 복비를 두배로 준다.이렇게 해두면 중개업소는 급매물이 나오면 최우선적으로 그에게 가져다 준다.

그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다.왜 일까.전화상으로 흥정을 시도하면 그 물건은 다른 사람에게 넘어갈 수밖에 없다.말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다.살 사람은 줄을 섰다.깎으려는 사람에게 넘어오진 않는다.중개업소는 매수 의지가 약하다고 생각해 즉각 다른 매수인을 물색한다.

H씨는 일단 만나고 나서 흥정을 통해 가격을 깎는다.만나기전 매도인의 약점을 최대한 파악해 둔다.사업이 망해서 급매로 내놓는건지,은행빚에 몰려서 내놓는건지 알아둔다.약점을 이용해 최대한 가격을 후려친다.이런 전략을 구사하기 위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.


4)발품 팔기

열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리 팔기 위해서 싸게 내놓든 시세보다 싼 땅을 고른다.

C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다.수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다.그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다.저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.


5)맹지에 길만들기

진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다.길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다.땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다.

길만드는 노하우는 의외로 간단하다.혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다.진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다.때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다.그래도 수익은 막대하다.맹지의 크기가 크면 클 수록,진입로부지가 작으면 작을 수록 수익은 커진다.


6)개발하기

농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다.농지전용 형질변경을 통해 땅을 개발해서 실수요자를 찾아 파는 방식이다.

특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다.이는 용도에 적합한 땅을 보는 눈,인허가,토목공사 등에 모두 능해야 가능한 방식이다.


●구전 뜯어먹기

중개업자도 아니면서 구전을 뜯어 큰돈을 번 사람도 많다.거의 대부분 개미들은 땅에 대해 문외한이다.그래서 개미들은 고수라고 소문난 사람들의 이야기를 듣고 땅을 산다.구전을 먹고사는 사람들은 바로 이런 점을 이용한다.자기가 잡은 가격보다 휠씬 높은 가격에 개미들에게 땅을 넘기는 것이다.


1)소개하고 구전 뜯어먹기

D씨는 주변에 땅 투자를 해달라는 사람이 줄을 서있다.그런데 이런 사람들한테 땅을 사줄 때 절대 공짜로 사주지 않는다.매수의뢰자 몰래 돈을 붙여먹는다.예컨대 평당 10만원에 나온 땅을 평당 12만원에 넘기는 것이다.

양심적인 사람은 건당 수백만원의 돈을 붙여 먹는다.그러나 심한 사람은 건당 수천만원을 붙여 먹는다.


2)덩치 큰 땅 쪼개 팔기

덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개 주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다.


예를들어 평당 1만평짜리가 평당1만원,1천평짜리가 평당 2만원이라고 치자.1만평짜리를 평당 1만원에 잡아 잡아 10개로 쪼갠뒤 평당 2만원에 주변 개미들에게 판다고 해보자.
바로 1백% 수익을 거둘 수있다.이방법이 발전한 것이 바로 기획부동산이다.


조성근의 '한국형 아파트 부자들'

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[스크랩] 5년 내 급등할 땅 BEST 20 |상가, 토지전략투자

2008-11-18 09:00

http://blog.drapt.com/cadnet/1614021226966425772 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

5년 내 급등할 땅 BEST 20



1.전국 3대 경제자유구역에 관심을 집중하라!
BEST 01 인천 경제자유구역
BEST 02 부산․진해 경제자유구역
BEST 03 광양만권 경제자유구역

2.소자본 투자의 천국! 부동산 투자 왕초보들의 천국! 충청남도로 오늘 당장 출발하라!
BEST 04 당진 - 국제무역항, 물류단지, 교통의 중심
BEST 05 서산 - 기업도시, 신도시개발
BEST 06 태안 - 안면도, 관광특구
BEST 07 예산 - 충남도청 이전지
BEST 08 홍성 - 충남도청 이전지
BEST 09 보령 - 아시아 최대 영화 촬영지, 안면도 연결, 오천항 국제무역항 개발
BEST 10 서천 - 장항 국가공단, 국제무역항 개발, 관광특구 개발

3.경기도의 남아 있는 금싸라기 땅을 발굴하라!
BEST 11 용인
BEST 12 화성
BEST 13 평택
BEST 14 안성
BEST 15 이천
BEST 16 여주

4.스키장 주변의 알짜 토지들을 집중 공략하라!
BEST 17 스키장 주변의 대박 투자 포인트를 독창적으로 개발하라!

5.국제자유무역 도시 제주도를 철저하게 분석하라!
BEST 18 한국의 홍콩, 상해! 제주도에 적극적으로 투자하라!

6.남북통일을 대비해서 남한의 최북단 라인을 예의주시하라!
BEST 19 남한의 최북단 라인, 금강산 가는 길을 대박 투자 포인트로 개발하라!

7.그래도 역시 우리나라 최고의 대박 투자 포인트는 서울의 강남이다!
BEST 20 강남에서 바늘구멍 틈으로 대박을 노린다!

[강컴닷컴 제공]
 
 

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[스크랩] 부동산재테크 이것만은 확실히 숙지하자! |상가, 토지전략투자

2008-11-18 08:44

http://blog.drapt.com/cadnet/1614021226965445578 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

 

부동산재테크 이것만은 확실히 숙지하자!

 

부동산재테크 1


□ 땅투자 성공사례

  1. 처음 60만원으로 땅투자 시작

  2. 즞 1,000만원이하의 작은 땅부터사라

  3. 땅은 환경의 지배를 받는다.

  4. 도로개설 예정지의 땅을 노려라

  5. 도로개설예정지는 사람이 늘어나기 때문에 지가가 상승한다

  6. 도로가 접하는땅 혹은 최악의 조건의 땅을 사라

  7. 최악의 조건의땅은 개발이되면 수배의 보상을 받는다.

  8. 재테크의 전문가가 되어라

  9. 그 지역의 면사무소와 이장을 만나라

  10. 버려진땅이나 이쁜땅에 관심을 가져라

  11. 열심히 다녀라 길에서 늙고 길에서 죽어라

  12. 기획부동산은 절대로 피해라.

 

부동산재테크2


□ 아파트,상가 투자성공 사례

  1. 우선 집부터사라(작고 허름한집이라도 괜찬다)

  2. 욕심을 부리지 말고 소외된 지역을 찾아라

  3. 아파트를 사라 그리고 아파트를 담보로 상가를 매입해라

  4. 상가를 담보로 또다름 상가를 매입해라

  5. 부채는 자기자본금의 30%는 절대로 넘지마라

 

부동산재테크3


□ 경매성공사례

  1. 종자돈(마중물)을 우선 4,000만원정도 가지고 시작하라

  2. 빌라는 낡고 노후된 반지하를 노려라

  3. 즉 재개발을 노리고 건물지분은 8~10평정도 받을수 있다

  4. 세금을 무서워하지 마라

  5. 빌라는 1가구 2주택에서 제외된다.

  6. 경매는 반드시 사간번호를 우선파악해야된다.

     예를들면 2005타경0000의 경우 이 물건은 2005년도에 입찰했다가 유찰된물건으로 2005년도에  평가된금액으로 입찰진행을 한다.

  7. 위의건은 2007년도에 경매할시 유찰을 기다리지 말고 응찰해라.


  ※ 부동산재테크시 유의점

  가. 지적공부중 토지이용계획원은 반드시 확인할것

  나. 지적공부는 잔금납부싯점에 다시확인할것

  다. 끊임없는 공부가 필요하다.

  라. 부동산은 가공하고 명품을 만들어라

    - 건물은 리모델링을 통한 가치상승

    - 토지는 임목식재 혹은 각종유실수식재, 성토 복토로 지형의 정형화

  마. 투자와 투기의 뜻을 정확히 알아야한다.


 

부동산재테크4


□ 땅투자 핵심포인트

  1. 부자가 되려면 땅을 사야된다.

  2. 원룸에 살더라도 땅에 관심을 가져라

  3. 대한민국의 57%의 땅은 상위 1%가 소유하고 있다.

  4. 500만원정도가지고 대법원경매사이트 방문 땅을본다. 현장확인하고 이장,중개소,현지인등을 만나  알아본다. 전문가 20명정도 만난다.

  5. 현지인과는 인간적으로 친해져야 한다.

  6. 경매물건은 이미 정보가 나와있으므로 현장확인후 이장혹은 주민을 반드시 만난다.

  7. 지식이 중요한 것이아니라 현장확인이 중요하다.

  8. 나는 투자를통해 부자가되고 운동을통해 건강을지키고 기부를 통해 사회에 참여한다.

  9. 부자가되고싶으면 부를 경험해야한다. 어떤분야든 최고의 서비스를 받아본다.

  10. 오늘만이 존재한다. 내일은 없다.

  11. 뒤를 돌아보지마라 길은 앞에 있다.

  12. 모든 경험을 투자와 연관시킨다.

  13. 단순한 매매차익이 아닌 그 땅을 활용할수 있는 방업을 찾아라

    - 임대를하가나

    - 농경지로 활용하거나

    - 주차장부지로 활용하거나

  14. 자산평가액 1,000억원대의 자산가를 꿈꾼다. 

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