재건축, 재개발(30)

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[스크랩] ■ 만화로 공부하는 재개발 절차도 |재건축, 재개발

2008-09-16 10:15

http://blog.drapt.com/cadnet/1614021221527754347 주소복사

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

구역지정

  시장 · 군수는 기본계획의 적합한 범위 내에서 노후 불량 건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다.


구역지정 절차도

 
 
→ 구청장 · 시장 · 군수 ·
기본계획에 적합
  → 14일 이상
     
 
 
→ 시 · 도지사    

조합설립 추진위원회 구성

  토지등 소유자 2분의 1이상 동의를 얻어 위원장 포함하여 5인이상 위원으로 구성하여 구청장 승인을 받아야 합니다.


조합설립 추진위원회 절차도

 
 
   ( 1/2 이상의 동의 )     ( 위원장 포함 5인이상 )
     
   
   
 
조합설립인가

  주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 해당하는 자의 동의를 얻어 정관 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장 · 군수의 인가를 받아야 합니다.


조합설립 절차도

 
 
     
 
 
     
 
사업시행인가

  토지등소유자 또는 조합이 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서에 정관등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장 · 군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.


주민동의율 확보

  - 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의와 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어야 합니다.

  - 토지 또는 건축물 소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면 → 토지 또는 건축물소유자 총수의 1/2이상의 동의를 얻은후 신청할 수 있습니다.
 
분양신청

  사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청을 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 합니다.


분양신청 절차도


 
 
     
 
 
 
관리처분 계획인가

  사업시행자는 분양신청기간이 종료된때에는 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장 · 군수의 인가를 받아야 합니다.


관리처분 절차도

 
 
    ( 조합 : 30일 이상 )
     
 
 
( 분양신청기간 경과후 )   ( 구청장 )
     
 
 
( 관보 또는 공보 )   ( 시행자 )
 
철거 및 착공

  착공전 다음사항을 이행하고 착공계를 제출한 후 공사를 착공합니다.


착공전 이행사항

  - 종전토지 및 택지비 평가 신청
  - 국공유지 매수 신청 및 매입
  - 조합원 이주 및 철거
  - 공사 감리자 선정


착공신고시 제출서류

  - 착공 신고서
  - 현장 대리인계
  - 구내전기통신설비업체 선정내용
  - 공사감리자 선정내용
  - 경계명시 측량도
  - 지내력 검사 및 시험말뚝 성과표
  - 기타

준공인가

  사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장 · 군수의 준공인가를 받아야 합니다.


준공검사 절차도

 
 
( 시행자 )   ( 구청장 )
     
 
 
( 시행자)   ( 시행자)
     
 
 
( 시행자 → 구청장 )    
 
확정측량

  사업시행자는 고시가 있을 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항은 분양을 받은 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다.


확정측량 절차도

 
 
     
 
 

해산 및 조합청산

  청산이란 종전에 소유한 토지 (또는 건축물)의 가격과 분양받은 대지(또는 건축시설)의 가격에 차이가 있을 때 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것입니다.



평가의 방법

  - 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 평가합니다.

  - 감정평가업자 2인 이상이 평가한 평가금액을 산술평균하여 계산합니다.



해산

  - 조합은 분양처분 고시 후 대지 및 건축시설의 등기에 관한 절차를 이행한 때에는 지체없이 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결정합니다.

  -
청산인은 구청장에게 청산의 종결을 신고할 때 관계서류를 구청장에게 인계하여야 합니다.
 

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[스크랩] 인테리어 견적 산출방법 |재건축, 재개발

2008-09-16 10:11

http://blog.drapt.com/cadnet/1614021221527473270 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

 인테리어 견적 산출방법

 
벽지평수
일반적 산출법:분양평수 X 2.5 = 도배할평수
도배인건비
1 인 하루도배량 : 합지 30평내외 / 실크 15평내외
1 인 인건비:
120,000원(전국동일)
부자재
풀,실리콘,본드,포리졸,부직포,운용지,초배지등 기타 (총 도배가의 10~15%)
옵션 및 기타
기존 벽지제거나 발포벽지, 가재도구 유무에따라 10~20% 정도 증감될 수 있습니다. -합지띠벽지 : 5,000 원 (롤)
-실크띠벽지 :10,000 원 (롤)
-굽도리(걸레받이) : 20,000 원
-논스립 : 3,000 원.
공사 예)
아파트24평의 경우 도배평수는 60평가량 벽지가격(실크기준6000원)=36만원.
인건비15*4=60이므로 (4품)*12=48만원
부자재는 15만원(식대포함)    
            
토탈 합계는 99만원이 됩니다.(고급 실크시공)
*바닥재 산출법.
-평수 알아보기 : (가로)×(세로)÷3.24 = 바닥평수(APT나 단독이나 같음)
-바닥재 시공할평수 : 평수 × 1.1(로스분.바닥 무늬에 따라.10-20%정도 증감할 수 있습니다.)
-장판 평당가격(바닥재가격표참조)
예) 거실이 가로 4.5m 세로 5.5m인 경우
평    수 : 4.5 × 5.5 ÷ 3.24 = 7.63평             
바닥재 소요평수 : 7.63(바닥평수) × 1.1(로스분) = 8.8평
평당 ₩30,000원 하는 LG깔끔이로 시공시
30,000 × 8.8평 = 264,000원

예)  APT 24평인 경우

APT 바닥 실평수는 화장실, 테라스.주차장 등이 제외되므로 실제평수는 17평정도가 바닥재 시공공간이 됩니다.
 장판 소요평수 : 16(바닥평수) × 1.1(로스분) =17.6 평
 평당 ₩30.000원 하는깔끄미 청맥으로 바닥재 시공시.
 30,000 × 19평 = 528,000원 
 
* 샤시/유리 산출법.
-평수 알아보기:30cm×30cm=1평
-샤시 가격대:pvc샤시(하이샤시=10,000원~).시스템창호(LS타입45,000원이상)
예)거실 베란다 가로 4.5m× 2.4m의 샤시 경우.(페어기준)
    4500× 2400÷ 90000=120평 (샤시평수)×10,000(샤시가격)=
1,200,000 (최종가격)
                                                   *철거비 추가,고층의 경우 사다리차추가
*버티칼(데코레이션) 산출법.
-회배 알아보기: 1m×1m=1hb(회배)
-버티칼 가격대: 1hb당 11,000원~25,000원까지..
예)
거실 베란다 가로 4.5m× 세로2.4m의 경우 =10.8hb(회배수)
     회배당 12,000원제품으로 시공할 시 ×10.8 =
129,600원(최종가격)  
                                                          
*철거비,설치비 포함.
 
::: 평형별 예상 견적가  :::
                                                                                   *아파트 기준(정확한 견적은 아닙니다)
공종 내용
24~34평
38~48평
52~67평
               비교
거실확장
200-350
260~ 400
340 ~ 500
16~22mm페어.코너후레임.바닥.도배.시스템 창호시 공사비 추가
작은방 확장
100 -150
120 - 200
150 - 200
16~22mm페어.코너후레임.바닥.도배.시스템 창호시 공사비 추가
등 박스.신설공사
25- 120
35 - 120
40 - 170
재질.시공방법에 따라 다양하다.
베란다공사
 100-300만원대 까지 다양하다.
바닥원목. 베란다 중문.코너후렘
타일공사
욕실
바닥1.5기준 (140~450만원)
전체공사. 재질.용도별로 다양.
베란다
25~60만원
앞뒤베란다. 타일의 질에 따라 다르다.
주방
15~20만원
최고급 타일(입수전 작업 서비스)
현관
15~25만원
최고급 타일(폴리싱타일)
거실 or 주방아치 공사
70-90
100-120
120-190
크기.재질에 따라 다양하다.
몰딩, 걸레받이 교체(MDF합판)
평당 1만8천원 ~ 22.000 원까지
몰딩(전체).걸래받이(거실/주방)
거실 베란다 마루
(집성 원목마루)
평당 90.000원부터 ~120.000원까지
 대략 45-70만원선
거실안방옆 콘솔 .아트 웰
45 - 100
기성품.맞춤에따라 다양하다.
신발장
25 -40
재질/크기에 따라 다양하다.
베란다 창고문
13 - 20
재질에 따라 다양하다.
베란다 인조잔디
18 - 35만원
재질.상품에 따라 다양하다.
붙박이 장
자당 11-22만원  
이사때 가지고 갈 수 있음(종류별로 다양)
도어 교체 (1개당)
15-30만원(문짝만 교체시)
재질.종류별로 다양하다.
현관중문(베벨트.격자유리문)
60-110
시공상태에 따라 다양하다.(크기별)
조명공사
35-150
시공상태.재품에 따라 다양.
커텐(전체 시공, 커텐봉 포함)
자수/면직/마직/로만쉐이드
60~ 130
80 ~ 150
110 ~ 180
*거실은 버티칼 안방은 커텐.
 방들은 로만세이드나 롤 스크린.
벽돌/미장/방 /단열/보일러/배관
정확한 상담은 메일이나 전화를 주시면 빠르게 아실 수 있습니다.
매장 인테리어(상업용.은행.사무실)
특수 인테리어(교회.등)
집수리.기타 공사문의
- 정확한 견적은 실측후(무료견적) 정확한 견적이 나옵니다.
- 평수, 마감재, 인건비 등에서 가격차이가 납니다.
- 신제품 출시와 마감재의 가격에서 차이가 납니다.
 
::: 공종별 예상 견적가  :::
 ☞ 도배(합지, 씰크벽지) 비용
*전체를 합지로 하는 경우 : 2만 3천 - 2만 5천원/坪당
*거실, 주방은 실크, 방은 합지로 하는 경우 : 3만 - 3만 4천원/坪당
*전체를 씰크로 하는 경우 : 3만5천 - 4만5천원/坪
→ 아파트의 분양평수를 기준으로 산출한 비용입니다.
→ 공사기간은 합지는 1일, 실크는 소형 평수일 경우 1일/ 중대형 평수는 2일정도 소요됩니다.
→ 기존벽지가 발포벽지나 짐이 있는 경우에는 인건비가 1인정도 추가될 수 있습니다.
→ 띠벽지선택시 비용이 추가됩니다.

☞ 바닥재(륨, 우드타일, 마루재) 가격대
륨(pvc비닐합성재) : 3 - 6만원/坪
→ 가장 많이 시공하는 륨은 4만원대 바닥재입니다.
우드타일 : 4만5천원 - 6만원/坪
→ 재질이 PVC소재이나 원목마루 느낌이 나는 제품들이 많아 요즘에 거실에 많이 시공하는 추세이며
    데코타일이라고도 부릅니다.
마루재
합판마루 : 평당 100,000원- 140,000원
→ 국산중에 가장 많이 시공하는 마루는 8-16만원대입니다. 걸레받이도 함께 시공합니다.
→ 가장 많이 시공되는 마루재로서 합판마루재로 불리는 경우도 있습니다.
강화마루 : 79,900원 - 120,000원/坪
원목마루 : 20 - 30만원/坪
→ 공사기간은 중소형 평수는 1일, 대형평수는 2일 정도 소요됩니다.
→ 주택현장 상황에 따라 loss가 발생할 경우 비용이 추가됩니다.

☞ 도장(페인트칠) 공사비용
2만 5천-3만원/坪 (분양평수기준)
→ 기본으로 칠이 되는 부분은 문과 문틀, 현관문 안쪽, 창과 창틀, 베란다벽, 몰딩입니다.
→ 공사 기간은 중소형 평형은 1일, 대형평수는 2일정도 소요됩니다.
☞ 욕실공사 비용
전체 공사비
가족공용화장실( 샤워부스 또는 욕조) : 140 - 300만원
안방화장실 : 120 - 170만원
→ 타일공사, 변기, 세면대, 악세사리, 수전류, 천정, 장식장을 포함한 가격입니다.
→ 타일철거시 30만원 정도 추가됩니다.
→ 공사기간은 전체공사시 3 - 5일이 필요합니다.
→ 부분공사도 가능합니다.
부분별 공사비
샤워부스 가격대
파티션 : 25-35만원, 슬라이딩형 : 45-55만원, 여닫이 형 : 55-70만원
→ 샤워부스대신 샤워커튼으로도 사용 가능합니다
→ 욕조를 철거하고 시공하는 경우는 30만원~50만원 정도 추가됩니다.
천장 : 15~35만원(렉스/아치 돔)
욕실타일 : 65만원(고급 타일)
기구설치
변기: 15-40만원, 비데: 30-40만원, 세면대: 12-40만원, 욕조: 35-150만원(마블~월풀),
샤워기/수전류: 10-45만원, 욕실 액세서리일체: 5-25만원
→ 욕실 자재사향에 따라 가격차이가 많이납니다.

☞ 몰딩 및 걸레받이 공사비용
1만 9천-2만 2천원/坪 (분양평수기준)
→ 몰딩은 거실, 주방, 방에 시공하며 걸레받이는 거실, 주방에 시공합니다.
→ 재질은 MDF와 래핑입니다.
→ 코너몰딩(기둥/아치)이 들어갈 경우 비용이 추가됩니다.(개당 4만원이상)
→ 공사기간은 1 - 2일이 소요됩니다.

☞ 조명 공사 비용(상품에 따라 가격차가 심함)
조명 전체비용 : 30-100만원( 거실등, 침실등, 식탁등, 주방등, 베란다등, 현관센서등)
→ 제품 수준에 따라 가격차이가 많이 난다.
→ 조명교체 인건비(7-10만원)가 별도로 소요됩니다.
→ 공사기간은 1일 소요됩니다.
부분별 조명가격
거실등 15만원이상, 침실등 6-10만원, 식탁등 6만원, 주방등 7만원, 욕실등 3만원,
할로겐등 1만5천원/개, 다이닝룸 6만원, 현관센서등 3만원, 발코니등 2만원

☞ 전기기구 교체비용
전기기구 가격대 : 10 - 20만원 (스위치, 콘센트, 안테나 콘센트, 전화콘센트)
비디오폰공사:18만원~25만원
→ 공사기간은 4~6시간 소요됩니다.

☞ 거실 등박스 설치비용
등박스 가격대 : 24 - 80만원(우물천정)
→ 재질이 무늬목 또는 원목일 경우에는 30%정도 추가됩니다.
→ 공사기간은 1일이 소요됩니다.
☞ 거실 아트월 설치비용
아트웰 가격대 : 50~150만원

☞ 현관중문 설치비용
목재중문 가격대 : 60 - 75만원
→ 재질이 원목일 경우에는 30%정도 추가됩니다.
목재의 질감을 갖는 알루미늄 중문
一자형 : 65-70만원, ㄱ자형 : 100-110만원

☞ 베란다 확장 공사비용
거실확장 : 200-550만원
→ 베란다 확장은 샤시의 규격과 창호의 종류에 따라 가격차가 크며, 확장 후 단열을 위해 시스템창호를 사용하는 것이 가장 좋습니다.
→ 바닥난방은 거실과 함께 하는 경우와 확장된 부분만 전기 온돌판넬로 합니다.
→ 공사기간은 철거후 4-5일 정도 소요됩니다.
작은방 확장 : 120-150만원
바닥높임 : 25-30만원
부분별 가격
* 베란다 난방공사 : 20만원, 전기 온돌판넬 : 12-23만원( 크기에 따라 다릅니다)
* 발코니중문설치 : 30-42만원
* 접이문 : 90-120만원(크기에 따라 다릅니다)
* 격자창문 : 일반 샷시보다 15-20% 정도 비쌉니다

☞ 배관공사비용
배관 공사 : 엑셀파이프 : 8~12만원/坪, 동파이프 : 15만원/坪
보일러가격: 50-70만원(건평 25-33평기준)
→ 공사내용은 설비, 방수, 미장이며 철거비용이 평당 7천원정도 추가됩니다.
→ 부분별 공사도 가능합니다.
☞ 씽크대 교체비용
씽크대 가격대
멤브레인 : 18-25만원/m2
전사 : 11-16만원/m
하이그로시 : 16-18만원/m
원목 : 30-45만원/m
→ 씽크대는 문짝 재질과 상판 재질에 따라 가격이 크게 달라집니다.
    문짝재질에는 전사, 하이그로시, 멤브레인, 원목, 도장 등이 있으며 상판재질에는 스테인레스,
    멜라민, 인조대리석 있습니다.
→ 멤브레인은 가장 많이 시공되는 고급재질이며, 인조석대리석으로 상판시공시에는
    비용이 추가됩니다.
→ 기능을 추가선택할 경우 비용이 추가됩니다
→ 20-30평형대의 경우 가장 많이 찾는 제품은 멤브레인 소재를 기준으로,
    가격대가 110-180만원대입니다.
→ 브랜드 제품은 사제품과는 달리 가격이 매우 비쌉니다.
→ 제작설치기간은 실측후 4-5일 소요(설치는 1일)됩니다.
☞ 가구
붙박이장 가격대
브랜드 제품 : 15-25만원/자(30cm)
사제품 : 11-18만원/자 (멤브레인 : 12-18만원)
거실장, 신발장 등
가구는 8-15만원/자
→ 신발장은 천장까지 닿게 하는 것이 좋으며 가격대는 35-50만원입니다.
→ 설치기간은 실측후 3-5일이 소요됩니다.

☞ 기타
* 현관타일공사 : 10-30만원(폴리상/커팅타일)
* 베란다타일공사 : 25-35만원
* 내부 목문짝 교체 : 후레쉬도어-15만원/EA, 무늬목도어-30만원/EA
* 문턱제거 : 3-6만원/EA
* 도어록 : 2-3만원/EA(레버형)
* 버티칼 : 1-2만원/㎡(1m×1m)
 

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[스크랩] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ② |재건축, 재개발

2008-03-12 08:48

http://blog.drapt.com/cadnet/81205279295132 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31700

 [민권식칼럼 #83] 초보자를 위한 재개발 투자가이드 ②
 
'평당매매가'가 가장 싼 매물이 가장 좋은 매물인가요?
 
'평당 3천만원으로 다른 매물보다 평당 500만원이나 저렴하니 이 매물을 계약하세요.'
 
'뉴타운/재개발 전문'이라고 쓰여진 부동산에서 가장 흔하게 듣는 이 말은,
안타깝게도 '객관성'이 결여된 대표적인 발언입니다.   
 
그 이유는 다음의 사례에서 잘 나타나 있습니다.
 
# A
- 20년된 대지지분 20평, 건평 15평의 단독주택
- 시세 : 평당 2500만원 (20 * 2500 = 5억원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 1650만원 (20 * 1650 = 3억3천만원)
 
# B
- 20년된 대지지분 7평, 건평 15평의 빌라
- 시세 : 평당 4000만원 (7 * 4000 =2억8천만원)
- 권리가액 : 대지기준 평당 2900만원 (7 * 2900만원 = 2억3백만원)
 
 
이 두 물건 다 34평형 아파트에 배정되었습니다.
그렇다면 투자수익률을 비교해 봅시다.
 
34평형 아파트의 조합원 분양가 3억9천6백만원, 일반분양가는 4억9천5백만원입니다.
 
# A 물건
* 조합원분양가 39600 - 권리가액 33000 = 추가부담금 6600만원
< 투자수익률 > 
* 총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 50000만원, 추가부담금 6600만원 = 56600만원
* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 56600만원
= 2900만원
* 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 56600만원
= 18200만원 
 
# B 물건
* 조합원분양가 39600 - 권리가액 20300 = 추가부담금 19300만원
< 투자수익률 > 
*  총구입비용 = 재개발 주택 매입 비용 28000만원, 추가부담금 19300만원 = 47300만원
* 입주권 매매 시 순수익 = (일반분양가 49500, 로얄층 프리미엄 10000만원) - 47300만원
= 12200만원
* 아파트 입주 후 매매 시 순수익 = 입주후 아파트 시세 평당 2200만원
34 * 2200 = 74800만원 - 총투자비용 47300만원
= 27500만원
 
이 두 물건의 '평당 매매가'는 A물건인 단독주택이 2500만원,
B물건인 빌라가 4000만원이었습니다.
단적으로 '평당매매가'의 개념으로만 접근했던 김 모씨는 A물건을 매입하였지만
'평당매매가'가 비쌌던 B물건보다 투자수익률은 절반에 그쳤습니다.
 
이것이 바로 평당매매가를 큰 비중으로 접근했을 때 발생하는 시행착오입니다.
 
 
 
평당가가 아니라면 무엇으로 재개발을 접근해야 하나요?
 
재개발투자의 수익률과 직결되는 요소는 평당매매가가 아닌
조합원수, 아파트예상가, 개발이벤트입니다.
 
 
* 객관적인 재개발 권리분석법 
 
1) 조합원수가 건립세대에 비해 00%를 차지하고 있습니다.
-> 건립세대 대비 조합원수 비율은 곧 투자수익률!
이것은 일반분양가와 조합원분양가를 대변해주는 현장데이터로서 재개발투자의
심장이라 말할 수 있습니다.
입지조건이 아무런 뛰어난 지역이라도 건립세대에 비해 조합원수가 너무 많다면
재개발투자수익률은 상당히 낮아집니다.
말을 바꾸자면 입지선호도가 낮은 지역이라도 건립세대에 비해 조합원수가 매우 적은 수라면
투자수익률은 높게 분석됩니다.
곧, 재개발투자의 꽃은 '조합원수'라고 할 수 있겠습니다. 
 
 
2) 입주후 아파트 가치가 최고로 평가되므로 분양수익을 크게 할 수 있습니다.
-> 입주 후 아파트 예상가격은 곧 투자수익률의 한계선!
입주 후 아파트 예상가격은 인근 아파트시세를 기준으로 하여야 합니다.
미래가치(입주 후 아파트 예상가격)에서 입주 때까지 들어가는 모든 비용(재개발 주택 매입
비용과 철거 후 지불하는 추가부담금)을 뺀 것이 곧 투자수익이기 때문에 미래가치 계산에서
투자수익률 계산이 시작한다고 할 수 있겠습니다.
'입주 후 아파트 가치가 최고라고 평가받기 때문에 투자수익률까지 최고입니다'라고 하는 것은
객관성이 결여된 표현이고 분양수익의 한계성이 높아 투자수익률의 한계성 또한 높습니다라고
하는 것이 참된 권리분석법이라 할 수 있겠습니다.
 
3) 방향성이 제시된 개발호재로 인하여 재개발 주택가격의 상승이 예상됩니다.
-> 개발이벤트는 곧 재개발 지분가의 상승!
단순 재개발 지분가격의 상승을 통한 단기차익을 노린다면 방향성이 제시된 개발호재를
분석하여야 합니다.
이 때 개발호재는 해당 재개발지역 자체의 인허가절차 진행이라는 내적호재와
인접한 곳의 전철역 개통, 테마파크 조성 등의 외적호재로 나누어 접근하시기 바랍니다.
 
일반적으로 재개발 지분가격의 상승폭이 더 큰 지역은 다음과 같습니다.
1) 외적호재보다 내적호재가 많은 지역
2) 대규모 재개발지역 
3) 입지선호도가 높아 사회적 이슈가 많은 지역
4) 개발방향성이 뚜렷하게 표명되어 사업지연리스크가 적은 지역
 
 
아무쪼록 보다 객관적으로 재개발투자를 접근하시기 달콤한 결실이 함께 하시길 바랍니다.
감사합니다.
 
 
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