유치권 신고된 물건을 꼼꼼히 조사해 보니 유치권이 성립되지 않으리라는 확신이 생깁

니다. 현장탐문하면서, 나중에 문제될 경우에 도움을 주겠다는 사람도 포섭해 두고

현장사진도 찍어 둡니다.

매사 불여튼튼.........!

만반의 준비를 갖춘 후 응찰하여 결국은 낙찰을 받았습니다.

이제는 유치권물건도 보편화되어 몇차례 유찰되면 그만큼 경쟁자들이 많아질 것이란 예측하에 응찰가를 조금

높게 썼는데 그 예측이 주효했던 것 같습니다.

여러명의 경쟁자를 물리치고 최고가 매수인으로 호명되자, 천하를 얻은 듯 마음이 들뜨고 낙찰영수증을 받으러 나

가는 발 걸음에 힘이 넘쳐 흐릅니다.

그날은 그렇게 낙찰의 기쁨을 마음껏 만끽하며 행복한 기분 속에서 하루를 보냅니다.

다음 날......

낙찰의 기쁨은 채 만하루가 못돼 스러지고  앞으로의 일들이 그저 막막하기만 합니다.

경매의 꽃은 권리분석이 아니라 명도에 있다는 경매고수님들의 말이 슬슬 실감이 나기 시작

합니다.

권리분석이야 감정없는 자료, 정보와의 대상없는 싸움이지만 명도는 열길 물속을 헤아리기

보다 더 어렵다는 사람속을 들여다 보고 서로 가장 효율적으로 대응해야 하는 상대가 있는

싸움입니다.

자칫 스스로가 커다란 상처를 받을 수도 있고 원치않게 상대방에게 씻을수 없는 앙금을 심

어줄 수도 있습니다. 그리고 적절치 못한 대응으로 명도기간이 하염없이 길어지면서 경제적

으로 적지않은 손해가 발생할 수도 있습니다.

명도의 부담없는 토지경매가 아닌 이상 경매계에서 성공하려면 효율적으로 명도하는 방법들

에 대하여는 진지하게 배우고 익힐 필요가 분명 있는 것입니다.

일단 명도의 기본적인 원칙은 낙찰자 자신의 손해가 최소화되어야 한다는 것입니다. 경매는

자선사업이 아닌만큼 자신이 설정한 수익의 범위내에서 계획적으로 명도절차가 진행되어야

만 합니다. 인정을 베풀어도 자신의 수익이 어느정도 확보된 연후에야 베푸는 것이 주는 사

람도 받는 사람도 마음 편한 일입니다.

그 다음으로 고려할 것은 명도를 당하는 사람 즉 유치권자가 됐든, 임차인이 됐든 명도의

상대방의 손해 또한 최소화되어야 한다는 것입니다.

어차피 자본주의 사회의 존속을 위하여  경매는 필요악이고 경매절차에서 명도 또한 필요악

같은 존재입니다.

누구나 꺼려하고 원하지 않는 것이지만 반드시 해야만 하는 것!!  누군가의 책에서 본 글귀

처럼 “안하면 어쩔건데?”란 자기 최면이 절실히 요구되는 분야가 바로 명도인 것입니다.

어차피 해야될 일이라면 본인이나 상대방이나 서로간의 정신적, 경제적 손실이 최소화되는

지점에서 원만하게 협의하여 마무리하는 것이 명도의 최고의 경지이겠지요.

그러나 그 것이 말처럼 쉬운 일이 아님은 저나 여러분들이나 잘 알고 계실 것입니다.

권리분석의 고수는 될 수 있어도 명도의 고수가 되기는 지극히 어렵다는 것이 경매인들의

공통된 생각이고 제 개인적 소견으로도 명도의 고수의 경지는 그 끝을 가늠하기가 참으로

어려운 듯합니다.

제 경험상으로도 명도의 뒤끝에는 항상 씁쓸한 여운이 남곤 했습니다.

남들이 부러워 할만큼 빠른 시간에 최소한의 비용으로 명도를 끝낸 경우라도 떠나가는 사람

들의 뒷모습은 항상  쓸쓸한 감회와 애잔한 감상에 젖게 합니다.

그래도 어차피 해야할 일. 특히 경매의 세계로 뛰어 든 이상 명도는 피해갈 수 없는 길입니

다.

때로는 모진각오로 이악물고 싸워야 할때도 있고 때로는 완전히 무장해제하고 온마음으로

상대방의 딱한 처지를 끌어 안아야 하는 경우도 있을 것입니다.

안하면 어쩔건대? 란 말이 그 어떤 경우보다도 잘 어울릿듯한 명도분야에도 나름 정립된 기

본적인 테크닉은 있는 데, 그동안 제가 직,간접의 경험을 통하여 쌓은 명도의 기술 몇가지

를 알려드겠습니다.

먼저 허위의 권리를 신고한 사람들에 대한 명도의 경우입니다.

위장임차인, 허위유치권자 등 뭔가 다른 목적을 가지고 허위의 권리를 신고한 자들에 대하

여는 일단은 낙찰자측에서 주도권을 쥐고 강하게 밀고나가야겠다는 마음가짐으로 접근할 필

요가 있습니다.

그 사람들은 일단 불법적인 행위를 하기로 마음먹은 사람들, 정상적인 경로에서 벗어나 일

탈을 감행하기로 마음먹은 사람들입니다.

평소의 그사람들의 인격이야 어떠했든 간에 일단 일탈의 길로 접어든 이상 그 사람들은 목

적의 관철을 위하여 수단과 방법을 가리지않을 것입니다.

자신의 불법을 정당화할만 과실을 얻어내기 위하여 그 사람들도 나름 이를 악물고 가면을

쓴 상태에서 덤빌 것입니다.

가면을 쓰고 덤비는 사람들에게는 역시 가면을 쓰고 대항해야 합니다.

가면을 쓰고 덤비는 사람들에게 보통사람들 대하듯 대하게 되면 결국 상처는 자신에게 돌아

올 뿐임을 저역시 뼈져리게 경험한 바 있습니다.

아무리 사정이 딱해도, 측은해도 일단은 아래에서 말씀드리는 기본적인 방법들은 강구하신

상태에서 협상에 임하셔야 할 부류들입니다.

먼저 허위로 법원에 권리를 신고한 자들은 형법상의 강제집행 면탈죄, 입찰방해죄가 성립할

수 있고 경우에 따라서는 사기죄가 성립될 수도 있습니다.

또한 검찰이나 법원에서도 현재 너무나도 만연된 허위의 권리신고를 막고 경매질서를 회복

하기 위하여 이러한 자들을 엄중하게 처벌하려는 강경한 입장을 보이고 있습니다.

즉 검찰에서는 불구속수사원칙의 예외로 허위신고된 유치권 액수가 큰 경우에는 구속하여

수사를 진행하기도 하고 있으며 법원에서는 얼마전 이례적으로 허위 유치권신고자에게 징역

형을 선고하기도 하였습니다.

자본주의의 근간이라고 할 수 있는 경매절차가 문란해지는 것을 막고 채권자들이나 이해관

계인들의 불측의 손해를 미연에 방지하고자 하는 사법부의 의지의 표현이겠지요.

결국 허위의 유치권자들이나 위장임차인들을 대면할 때 형사고소를 하겠다고 엄포를 놓으면

서 자발적인 명도를 유도하는 것은 분명 효과적인 방법입니다.

물론 허위의 유치권자들 또한 나름 사전에 치밀하게 준비하고 대응할것이라는 전제하에서

이들이 꼼짝못할 증거자료 몇 개 정도는 확보한 연후에 엄포를 놓는다면 효과는 배가 되겠

지요.

한편 유치권자들과 대면하기에 앞서 먼저 형사고소나 명도소송등 민형사적인 조치를 취하겠

다는 내용이 담긴 내용증명을 한통 보내는 것이 좋습니다.

내용증명에는 유치권이 성립되지 않는 이유를 논리적으로 조목조목 설명하는 내용을 담고

이에 대한 증거자료를 확보하고 있는 듯한 뉘앙스를 풍기는 것이 효과적이겠지요.

이때 낙찰자 개인명의의 내용증명보다는 변호사나 법무사 명의의 내용증명이 좀 더 효과적

입니다.

그냥 단순한 엄포가 아니라 법률전문가와 상의한 연후에 실제로 법적절차를 진행할 듯한 분

위기를 풍기면 왠만한 일반인들은 지레 겁을 먹고 먼저 협상을 요청해 오기도 합니다.

형사고소하겠다는 경고를 할 때에는 앞서의 구속수사사례, 실형선고사례를 적시하고 부가적

으로 일단 고소를 제기하면 나중에 협상을 통하여 고소를 취하하여도 친고죄가 아닌이상 처

벌을 받게된다는 취지를 꼭 설명하세요. 일단 고소가 되면 뒤에 협상을 통해 합의가 이류어

져도 처벌은 받는다는 생각에 상대방은 초조해 질 것이고 그럼 협상의 시한이 고소장접

수시기까지로 당겨지는 효과가 있습니다.

이러한 엄포와 경고에도 불구하고 상대방이 법대로 하자는 식으로 나오면 틈을 주지말고 곧

바로 형사고소장을 접수시키고 명도소송을 진행하세요. 설령 나중에 취하하는 한이 있어도

시간적 텀을 많이 두지말고 순차적으로 진행하십시오.

이 방법 해보고 안되면 저 방법쓰고 하는 식으로 가면 시간이 너무 오래걸려 비효율적입니

다.

그리고 명도 소송은 쟁점이 단순하면 대법원싸이트에 들어가 소장양식이나 관련서류들 참고

하면서 본인 스스로 진행하시구요.쟁점이 복잡하면 비용이 들더라도 전문적인 변호사를 선

임하여 진행하도록 하세요.

비용아낄려다 적절한 대응을 못하여 소송기간이 하염없이 길어질 수도 있고 자칫 잘못하면

패소하는 지경에 까지 이를수 있습니다.

누차 말씀드렸다시피 소송은 진실이 무엇이냐 여부와 관계없이 소송상의 기술에 따라 승패

가 갈릴수 있으니까요.

이렇듯 허위의 권리를 신고한 자들에게는 법적인 조치와 협상을 병행하며 순차적으로 압박

하는 방식으로 진행하시는게 효율적입니다.

한편 진정한 임차인이나 진실한 유치권자라면 상대의 딱한 처지를 진심으로 공감하며 열린

마음으로 다가선다면 별다른 마찰없이, 앙금없이 명도를 마칠 수 있을 것입니다.

명도의 기술에는 왕도가 없는 만큼 자신의 인격과 스타일, 그리고 상대방의 태도에 따라서

그때그때 적절한 방법을 강구하시길 바랍니다.

결론적으로 허위의 유치권자들에게는 협박죄가 성립되지 않는 범위내에서의 엄포와 경고의

내용을 담아 내용증명을 보내 일단 스스로가 자숙하며 이해득실을 따질 기회를 주어보고 그

후의 대면 협상을 통하여 강하게 때로는 유하게 대응하면서 형사고소나 명도소송없이도 적

절한 선에서 합의를 이끌어 내도록 하되, 만약 유치권자가 강경한 태도로 나와 협상이 요원

해 보이면 망설임없이 형사고소와 명도소송을 병행하여 강하게 밀어 부치는 결단 또한 필요

할 것입니다. 

유치권 물건! 

고수익을 위한 블루오션임은 분명하지만, 철저한 준비와 효율적인 기술의 체화없이는 장기간 헛힘만 쏟을 가능성이

농후한 위험 물건이기도  합니다.

신중함과 과감함이 적절한 조화를 이룰 때, 실패없이 경매의 매혹을 마음껏 즐기실 수 있음을 꼭 명심하시기 바랍니다.

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