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[스크랩] 디카사진맹 탈출을 위한 지침서 |우리동네이야기
2008-05-30 13:27
http://blog.drapt.com/bys0139/2413571212121662942 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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디카사진맹 탈출을 위한 지침서 사진기 말씀이 일반 용어와 달라 처음 사진 시작하시는 분들 머리에 열 오른 것 조금이라도 식혀 드릴려구 |
[스크랩] ⊙~★만화로 배우는 포토샵 |부동산노트
2007-07-02 17:58
http://blog.drapt.com/bys0139/3716941183366713172
출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega
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[스크랩] 양도세 총정리 |부동산노트
2007-05-29 10:30
http://blog.drapt.com/bys0139/2413571180402214253
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
올해부터 양도세 중과 … 2주택자 稅테크 전략
[한국경제]
1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과 유예조치가 올해 말로 끝난다.
작년까지 한 채를 팔지 않으면 내년부터 실거래가액을 기준으로 무려 55%(주민세 포함)의 세율로 양도세가 중과되는 것은 물론 장기 보유 때 주어졌던 양도차익 특별공제(3년 이상 보유시 10∼45%) 혜택까지 받지 못하게 된다. 게다가 과세표준 현실화 등으로 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담도 크게 늘어나게 돼 있어 2주택자는 올해 안에 한 채를 정리하는 것이 절대적으로 유리하다. 또 매도가 아닌 증여를 통해 주택 수를 줄일 수도 있지만 이 경우엔 최고 50%의 누진세율로 증여세가 부과된다는 점을 유념해야 한다. 하지만 같은 2주택자라고 해도 상속을 받았거나 공동명의 주택을 소유하는 경우 등 유형에 따라 양도세 중과세 여부가 판이하게 다르기 때문에 자신의 2주택 유형을 파악해 적절한 매도 전략을 세우는 것이 절세의 요령이라고 전문가들은 조언하고 있다.
○서울 한 채 지방 일반도시 한 채
2주택자라도 서울 등 수도권과 지방 광역시 외의 일반 시지역에 있는 주택의 공시가격이 3억원 이하인 사람은 내년에 양도세율 중과(55%)가 적용되지 않고 일반 양도세율(9∼36%)이 부과된다. 두 채 가운데 어느 주택을 팔더라도 마찬가지다. 따라서 매각을 서두를 필요가 없다. ○서울 주택 두 채 가운데 한 채의 공시가격이 1억원 이하일 때 서울 등 수도권과 광역시에서 두 채를 갖고 있더라도 그 중 한 주택의 공시가격이 1억원 이하인 경우 내년에 1억원 이하의 주택을 먼저 팔면 중과세 대상에서 제외된다. 하지만 1억원 초과 주택을 팔면 양도세가 중과된다. ○양도세 면제 아파트 한 채 일반주택 한 채 외환위기 당시에 건설경기를 부양할 목적으로 양도세 면제특례 혜택이 주어진 아파트는 취득 후 5년 이내에 매각하면 양도세가 면제된다. 따라서 이 특례아파트를 포함, 2주택을 갖고 있는 사람은 매도 시점을 잘 잡아야 한다. ○상속주택 한 채 일반주택 한 채 상속받은 주택을 5년이 경과하기 전에 팔면 2주택자로 간주하지 않아 양도세가 중과되지 않는다. 상속받은 지 5년 이내에 상속주택이 아닌 일반 주택을 먼저 팔아도 마찬가지다. 상속주택은 5년 동안 주택 수에 포함되지 않기 때문이다. ○공동명의주택 한 채 일반주택 한 채 공동명의주택은 소유지분이 많든 적든 관계없이 양도세를 계산할 때 주택 수에 포함되기 때문에 올해 처분하는 것이 좋다. 다만 상속으로 취득한 공동명의 주택은 지분비율이 가장 높은 사람의 주택으로 간주된다. ○주거형 오피스텔 한 채 일반주택 한 채 오피스텔은 장부상으로는 주택이 아니지만 실질적으로 주택 용도로 사용하고 있는 경우 주택으로 간주한다. 이에 따라 이 경우엔 실질과세의 원칙이 적용돼 2주택자로 분류돼 내년부터 양도세가 중과된다. ○임대주택 두 채 일반주택 한 채 2003년 10월29일 이전에 등록한 임대주택사업자가 두 채 이상의 임대주택과 일반주택 한 채를 소유한 경우에는 양도세 중과를 피할 수 있다. 다만 임대용 주택이 국민주택 규모 이하이면서 양도 당시 공시가격이 3억원 이하이어야 한다. 또 5년 이상을 임대한 후 매각해야 혜택을 받을 수 있다. ○재개발 등 입주권 한 개 일반주택 한 채 재건축이나 재개발 입주권도 올해부터는 주택 수에 포함된다. 단 주택으로 간주되는 입주권은 올 1월1일 이후에 관리처분계획인가를 받은 재건축·재개발 아파트다. 그러나 일반주택을 팔 때는 내년부터 양도세가 중과되는 반면,입주권을 매각할 때는 주택이 아닌 것으로 간주돼 일반 양도세율(9∼36%)이 적용된다. [이미 예정된 정책들이다 보니 시행이 될 것이고, 이미 언론에 나왔듯이 매물의 증가로 인하여 주택가격의 하락 및 급매물이 쏟아질 것이다, 그리고 그것이 자산가치가 적은 순으로 부터 나올 것이라고 이야기 합니다. 그리고 이런 하반기를 노려라, 급매물을 노려라... 등등 내집마련의 기사등이 쏟아져 나오겠지요. 지금도 간혹 나오긴 합니다만...
역시 타당성이 있고, 그렇게 변화하는 것이 시장의 원리라고 생각이 듭니다만 실거주로 안착만 한다면야 상관없지만 그만큼 리스크도 있을 것 같다는 생각이지요. 자산가치의 형성이 덜한 주택의 부터 매도가 되겠지만 사실상 우량 주택을 다량 소유한 사람이라면... 역시 세금 문제에 대한 부분에 관심이 많아지겠지만 오히려 팔기 보다는 보유하는 측면이 더 나을 가능성이 높습니다.
즉, 매물이 늘어감에 따라 영향을 받는 부분은 향후에도 큰 변화가 있기가 힘들다고 보는 것이 매물이 많이 나올 것이라고 예측되는 지역들의 대부분이 최근 뉴타운과 관련하여 또는 재개발 지역으로 지정된 곳도 꽤 되고, 도정법의 개정으로 발빠르게 움직이는 지역들 역시 존재합니다. 그렇기 때문에 급매물이라고 해서 덥썩 물기보다는 이러한 부분들이 미칠 영향들을 좀 더 분석해보는 것이 나을 것 같다는 것이지요.
마치 IMF 이후 기업의 구조조정이 되는 것 처럼 시장의 변화 역시 구조조정이 될 것 같다는 느낌이고, 이러한 지역들 간의 불균형 및 세분화와 차별화가 더욱 진행되어질 가능성이 더 높다는 것을 의미하고, 더군다나 최근 해외건설 수주량이 늘어나는 만큼 국내의 수주량이 줄어드는 변화와 해외부동산 거래의 규제가 완화 되어 외국으로 자금이 유출이 진행될 것 같습니다.
즉, 앞으로 내집을 마련하더라도 이러한 부분들에 대해서 조금 더 깊이 생각하고 선택하시는 것이 났지 않을까라는 생각이 들고, 특히나 교육적환경이나 학군 등이 상당한 부분 영향을 미치는 것도 많습니다만 앞으로 FTA의 개방에 있어서도 교육분야의 협정분야가 어떻게 되느냐에 따른 여파도 생각해볼 문제이고, 발빠르게 움직인 송도 신도시 경우 바탕은 마련해놓은 것 같습니다만 장기적인 생각으로 진입하는 것이 좋을 것 같고, 국제공항이 있다하더라도 문제는 기업간의 거래가 되는 수
도권과 영향력에 있어서도 함께 생각해봐야겟지요.]
2탄 부동산 "1가구1주택자 양도세는?"
부동산 세금 올가이드⑤"1가구1주택자 양도세는?"
8.31대책 후에도 1가구1주택은 3년이상 보유(서울 ․ 과천 ․ 5대신도시는 2년 거주요건 추가) 요건만 갖춘다면 양도세 비과세가 유지된다. 또 기준시가 6억원 초과 고가주택이라도 15년 이상 장기보유시 공제혜택은 형행 30%에서 45%로 확대된다.
다만 올해부터 재산세 과세기준이 면적에서 가격으로 바뀜에 따라 서울과 신도시 아파트의 상당수는 재산세가 적지 않게 증가할 전망이다. 올해 상한선인 50%까지 재산세가 올라갔던 이 지역 주택은 내년에도 최고 한도 (전년 대비 1.5배)까지 재산세가 늘어날 가능성이 높다. 서울시가 지난 5월 올해 재산세 부담을 모의 추계한 결과, 전체 아파트(117만여 가구)의 73%인 86만여 가구가 상한선인 50%에 걸려 세금을 경감받았다. 이들 아파트들은 올해 경감받은 부분을 내년에 내야 하기 때문에, 세부담 증가를 피할 수 없게 된다. 또 기준시가 6억~9억원 사이의 주택은 내년부터 종합부동산세도 함께 내야 한다. 종부세 세율은 주택 기준시가 6억~9억원일 때 1%, 9억~20억원일 때 1.5% 이다. 따라서 집을 팔려는 경우엔 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건(3년 이상 보유, 2년 이상 거주)을 충족시키는 시점을 고려해 집을 내놓거나 이 조건을 맞추기 어렵다면 2007년부터 양도세가 실거래가로 과세된다는 점을 감안, 올해(2006년) 이사를 하는 것이 바람직하다. 제3탄부동산 세금 "1가구2주택 양도세와 절세전략
작년 8.31 대책으로 1가구2주택자는 올해(2006)부터 양도세를 실거래가로 과세하게 된다. 실거래가로 과세를 하게 되면 현재는 실거래가의 80% 수준인 기준시가로 과세를 하는 것보다 자연스럽게 집을 팔 때 내야 하는 양도세 부담이 커진다.
또 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세가 이뤄지고 2주택자에 대한 양도세율이 높아지기 때문에 다주택자들의 세부담은 더욱 가중화 될 것으로 보인다. 작년(2005년)까지 2년 이상 보유한 주택은 양도차익에 따라 양도세율을 9~36%까지만 책정하고 있지만 2007년부터는 양도세율을 50%로 대폭 강화한다.(올해 2006년도까지 중과세 1년간 유예) 여기에 3년 이상 장기보유시 양도차익의 10~30%를 공제해주던 장기보유특별공제제도도 폐지된다. 수도권이나 광역시에 기준시가가 1억원을 초과하는 집을 갖고 있거나 나머지 지방에 기준시가 3억원을 초과하는 집을 보유하고 있을 때 해당된다. 투기지역은 이미 실거래가로 세금을 내는 반면, 비투기지역은 현재 기준시가(실거래가의 70~80%)로 과세되고 있기 때문에 투기지역보다 비투기지역에서 양도세의 상승폭이 높을 것이다. ◇양도세 중과 예외도 있다. 다주택자가 집을 팔 예정이라면 양도세율이 오르기 전인 올해(2006년)말까지는 팔아야 유리하다. 2주택자 양도세율이 올해 1년 정도 유예기간을 거친 뒤 2007년부터 50%로 높아지기 때문이다. 하지만 주택이 2채라고 무조건 양도세가 무거워지는 것은 아니다. 수도권이나 광역시에 집이 2채라고 해도 기준시가가 1억원 이하인 주택이나 지방에 있는 주택일 경우는 기준시가 3억원이 하면 중과 대상에서 제외된다. 주택자가 기존 주택을 팔기 전에 다른 주택을 취득하는 바람에 일시적으로 2주택이 됐을 때 1년 이내에 종전 주택을 팔면 비과세 대상이다. 또 노부모를 모시거나 결혼하면서 2주 택이 됐을 때도 2년 이내에 먼저 파는 주택은 비과세 대상이다. 그 밖에 상속 주택, 문화재주택, 이농ㆍ귀농주택 등도 양도세 비과세 대상이다. ◇1가구2주택자 절세하려면 올해안에 팔면 종전대로 9~36%의 세율이 적용되지만 2007년에 팔면 50%의 세율이 적용되는데다 장기특별보유공제 혜택도 받을 수 없다. 또 과세표준도 2007년부터는 기준시가에서 실거래가(모든 지역)로 바뀐다. 과표와 세율이 모두 인상되면 비투기지역내 주택의 경우 세부담이 3~4배 이상 높아져 실익이 크지 않게 된다. 이에 따라 양도차익은 적은 반면 양도세 부담만 커지는 주택은 올해안 파는 게 좋다. 그러나 1가구 2주택자라도 가격이 낮은 주택을 보유한 경우라면 걱정할 필요가 없다. 수도권 1억원 이하 주택과 지방 3억원 이하 주택은 중과세 대상에서 제외되기 때문이다.
제4탄 양도세 공제 받는 필요 경비의 모든 것
주택 등 부동산을 팔 때 내는 양도소득세의 과세 기준으로 실거래가가 적용되는 경우가 크게 늘어났습니다. 이에 따라 증가한 양도세를 줄일 수 있는 필요경비에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
특히 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세 과세기준이 실거래가로 확대될 예정이므로 필요경비에 대해 정확히 알 필요가 있습니다. 이번에 양도세 실거래가 과세시 공제 혜택을 받을 수 있는 필요경비의 모든 것을 정리해봤습니다. 실거래가로 양도세를 내는 경우는? 2006년 1월 현재 실거래가로 양도세를 내는 경우는 다음과 같습니다. -1년 미만 보유한 후 부동산을 매각하는 경우
-미등기 부동산을 매각하는 경우
-투기지역이나 주택거래신고지역에서 부동산을 매각하는 경우
-1가구 2주택이상인 주택을 매각하는 경우
-양도가액 6억원 초과 고가주택을 매각하는 경우
-세금 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 기준시가보다 낮은 허위계약서 등을 작성하는 경우
-기준시가가 세금이 많이 나와 자진해서 실거래가 신고를 선택하는 경우
필요경비로 인정받는 비용은?
양도세 실거래가 과세시 필요경비로 인정받으려면 우선 비용이 필요경비 대상이어야 하고 이를 입증하는 증빙 서류를 제시해야 합니다. 특히 검인 계약서의 경우 팔 때는 물론이고 살 때 취득 당시 실거래가 계약서(취득 당시 기준시가이상으로 계약해야 함) 이어야 합니다. 만약 분실 등으로 취득 당시 계약서가 없다면 환산한 취득가액(취득과 양도 당시의 기준시가 비율로 환산)에 따라 취득 실거래가를 계산하며 이때는 법정 필요경비(취득 당시 기준시가의 3%)만 공제받을 수 있습니다. 필요경비를 공제받으면 양도차익(양도가액-필요경비)을 줄여 양도세를 적게 냅니다. 필요경비는 소득세법 제97조 제1항, 소득세법 시행령 제163조, 소득세법 시행규칙 제79조에서 명문화돼 있습니다. 필요경비로는 △취득가액 △자본적 지출 △설비비 개량비 △양도비용으로 분류됩니다. <취득가액> 취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말합니다. 취득 당시 검인계약서상의 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함합니다. 취득 부대비용으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료가 대표적입니다. 분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함됩니다. 또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정됩니다. <자본적 지출> 자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치 3. 빌딩 등 피난시설 등 설치 4. 재해 등으로 인해 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 1, 4와 유사한 성질의 것 양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정됩니다. 자본적 지출로 대표적인 것은 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등이 있습니다. <설비비 개량비> 양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다. -양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용 -토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금 -토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로 공여한 경우의 토지가액 <양도비용> 양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다. 공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료가 있습니다. 또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 됩니다. 양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증빙서류가 있어야 합니다. 증빙서류로는 △취득및 양도 당시 검인계약서 △대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증) △거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장 △거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부) △건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 △공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증 △양도비용 지급 영수증 △인지세 납부 영수증 △국민주택채권 등 매각 영수증 등이 대표적입니다. 필요경비로 인정받지 못하는 비용은?
먼저 주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않습니다. 분양받은 아파트의 경우 중도금 대출 이자도 모두 필요경비로 인정받지 못합니다. 또 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정받지 못합니다. 한편 수선비의 필요경비 인정여부는 관할 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단합니다. 하지만 자산가치의 현저한 증가와 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출이라는 요건을 충족시키지 못하면 필요경비로 인정받지 못합니다. 정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않습니다. 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당됩니다. 정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 보일러 수리비, 건물 수리비도 필요경비로 인정받지 못합니다. 통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 됩니다. 제5탄 양도세 보유기간 및 거주기간 요건
보유기간 및 거주기간 요건 1) 주택소재지에 따른 보유기간 및 거주기간
① 서울, 과천, 5대 신도시지역 소재 주택 ㉠ 서울특별시, 과천시 및 ｢택지개발촉진법｣ 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정
지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택
의 1세대 1주택 비과세요건은
2004.1.1이후 양도시 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상
거주해야 비과세요건이 충족된다. ㉡ 5대 신도시 지역 해당여부 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 및 ｢조특법 시행령｣ 제99조의3제1항에서 규정하는「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된
중동 신도시지역이란 택지개발예정지구 지정고시 당시 중동신도시 개발사업의
일환으로 추진된 지역을 말하는 것이므로, 중동신도시 개발사업과 별개로 추진된
부천시 상동택지개발사업 지역은 상기 조항에서 규정하는 중동신도시 지역에 포함되지 않는다. (재산46014-394, 2003.11.21)
② 서울, 과천, 5대 신도시 외의 지역 소재 주택 기타지역 소재 주택은 거주요건에
관계없이 3년 이상 보유하면 비과세된다. 2) 보유기간 및 거주기간의 계산방법 ① 보유기간의 계산 ㅇ 1세대 1주택 비과세규정 적용시 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터
양도일까지로 하고, 보유기간의 확인은 통상 당해 주택의 등기부등본 또는 토지
건축물대장등본 등에 의한다. ㅇ 1세대 1주택 보유기간 계산시 가등기한 기간은 제외한다.
(소득세법 해석편람 89-2-26) ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되는 1세
대 1주택이라 함은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 취득한 후 3년
이상 보유(04.1.1부터 서울, 과천, 5대신도시 지역은 2년이상 거주 포함)한 후
양도하는 것을 말하는 것으로 가등기한 기간은 보유기간으로 볼 수 없다.
(재산 46014-1058, 2000.9.1) ※ 세율 적용시 보유기간의 계산
(소득세법 제104조제2항) ㅇ 상속받은 자산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날을 취득일로 보며
ㅇ 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 자산은 증여자가 당해자산을
취득한 날을 취득일로 본다. ② 거주기간의 계산 ㅇ거주기간은 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간에 의한다.
ㅇ 거주요건 계산시 세대원의 일부가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 일시퇴거하여
당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 소득세법 시행령 제154조제1
항이 정하는 기간을 거주한 경우에는 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 본
다. (서면1팀-40, 2004.1.16) 3) 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 보유
① 재건축시 기존주택의 연장으로 판단 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.
(소득령 제154조제8항)
② 기존의 주택을 헐고 그 곳에 새 주택을 신축하였다 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것이 아니므로 재건축 주택의 준공은 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에서 규정하는 다른 주택의 새로운 취득에 해당되지 아니한다.
(국심2003서1722, 2003.10.8)
4) 겸용주택에서 주택 외의 부분을 주택으로 용도변경한 경우
(소득세법 해석편람 89-3-3) ｢소득세법 시행령｣ 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 주택과 주택 외 부분의 구분은 사실상 사용하는 용도로 구분하고, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 구분하는 것이며, 주택 외의 부분으로 사용하던 건축물이 용도변경으로 인하여 양도일 현재 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경으로 인한 주택 및 그 부수토지에 대하여 용도변경일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 및 동법 시행령 제154조제1항의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 된다. (재일 46014-276, ’99.2.10) 5) 상속받은 주택의 양도 ① 상속받은 주택의 보유기간 계산
(소득령 제162조제1항, 소득세법 해석편람 89-4-7) ｢소득세법 시행령｣
제154조제1항의 1세대 1주택 판정시 양도하는 주택이 상속받은 주택인 경우 보유기간의 계산은 상속개시일을 기산일로 하여 산정한다. (재산 46014-478, 2000.4.19) ② 거주자가 동일 세대원인 가족으로부터 상속받는 경우 1세대가 1주택(모 명의)을 소유하던 중에 모가 사망하여
동일세대원이던 子에게 당해 주택이 상속되어 양도(양도일 현재도 1세대 1주택임)하는 경우, 3년 이상 보유 하였는지 여부 판정은 피상속인인 모의 취득일부터 기산하여 산정한다. (서면4팀-77, 2004.2.18) 6) 증여받은 주택의 양도 ① 증여받은 주택의 보유기간 계산(소득령 제162조제1항)
｢소득세법 시행령｣
제154조제1항의 1세대 1주택 판정시 양도하는 주택이 증여받은 주택인 경우 보유기간
의 계산은 증여를 받은 날(증여등기 접수일)을 기산일로 하여 산정한다.
따라서 증여자와 수증자가 동일 세대원이 아닌 경우에는 수증자가 증여를 받은 날부터 계
산하여 보유기간이 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이
상 및 거주기간 2년 이상)이고, 양도 당시 수증자와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면
양도소득세가 비과세 된다. ② 거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받는 경우 거주자가 배우자 또는 동일 세대원인 가족으로부터 증여받은 주택 1채를 양도한 경우로서 양도일 현재에도 동일 세대원인 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합산하여 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.
(재일46014-779 1997.4.1, 재일46014-113 1997.1.22) ③ 배우자 이월과세 (소득세법 제97조제4항) 거주자가 배우자로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 양도일부터 소급하여 5년 이내에 배우자로부터 증여받은 주택의 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 기준시가 또는 실지거래가액으로 계산하며, 증여받은 후 5년 이내에 양도하는 경우라도 이혼에 의하여 부부관계가 소멸된 경우에는 당해 재산을 증여에 의하여 취득한 것으로 보아 증여받은 날부터 보유기간이 3년 이상(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간 3년 이상 및 거주기간 2년 이상)이고, 양도 당시 수증자(배우자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 양도소득세가 비과세 된다. (국세청 심사양도 2003-3118 2004.1, 재일46300-2872 1997.12.8) 7) 이혼위자료로 배우자로부터 받은 주택의 양도 ① 등기원인이 “재산분할청구에 의한 소유권이전인 경우
(대법원 2003.11.14 선고 2002두6422 판결)
◦ 민법 제839조의2의 규정에 의한 재산분할청구로 인하여 주택소유권을 이전하는 경우에는 부부 공동의 노력으로 형성된 공동재산을 이혼으로 이혼자 일방이 당초 취득시부터 자기지분인 재산을 돌려받는 것으로 보기 때문에 공유물분할에 관한 법리가 적용되어 양도 및 증여로 보지 않는다. 따라서 재산분할청구권 행사에 따라 소유권을 이전하는 경우에는 양도소득세 및 증여세를 부담하지 않는다. 다만, 재산분할청구권은 혼인 후 형성된 재산에 대하여만 적용한다.
◦ 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택의 취득시기(소득세법 해석편람 89-2-38) 소득세법시행령 제154조제1항의 규정에 의한 1세대 1주택의 '3년 보유기간'을 계산함에 있어, 협의 또는 재판상 이혼시 혼인 후 부부공동의 노력으로 취
득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우
그 부동산의 취득시기는 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산의 취득일로 한다.(서일46014-10545, 2001.11.28) ② 등기원인이 “이혼위자료 지급”인 경우 ◦ 당사간의 합의에 의하거나 법원의 판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 그 이혼 위자료에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 주택의 소유권을 이전하여 주는 것(대물변제)은 그 자산을 양도하는 것으로 보아 양도소득세를 내야한다. 다만, 이전하여 주는 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. ◦ 전 배우자로부터 주택을 양도받은 자가 그 주택을 다시 제3자에게 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정은 이혼전 배우자와는 관계없이 본인만을 기준으로 판단한다. 따라서 그 주택의 취득시기는 전 배우자로부터 주택을 취득한 날이 된다.(대법95누4599,1995.11.24) ③ 등기원인이 “증여”인 경우 ◦ 이혼하기 전에 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 수증자를 기준으로 당해 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합하여 3억원을 한도로 공제하고 나머지에 대해서 증여세를 과세하므로 주택가액이 3억원 이하인 경우에는 증여세가 과세되지 않는다. (상증법 제53조제1항제1호) ◦ 이혼을 하고 난 후에 증여를 받는 경우에는 배우자가 아닌 타인으로부터 증여받는 것이 되어 증여세가 과세된다. ◦ 이혼위자료로 주택이 증여된 경우에는 증여를 원인으로 소유권이전등기를 했어도 위자료를 주기 위하여 주택을 대물변제한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되고 증여세는 과세되지 않는다. 다만, 이전하여 주는 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. ◦ 이혼위자료로 증여받은 주택을 양도하는 경우 그 주택의 취득시기는 증여등기접수일이 되는 것이며 증여등기 접수일부터 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대신도시는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 양도소득세가 과세되지 않는다. 8) 보유기간·거주기간에 관한 참고 해석사례 ① 동일세대원이 경매취득한 경우 1세대 1주택 보유기간 계산 동일세대원이 소유하던 주택을 법원의 경매에 의하여 취득하여 양도하는 경우 1세대 1주택 보유기간 계산은 경락대금을 완납한 날로부터 양도일까지로 한다. (재산 46014-461, 2000.4.17) ② 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임
(국세청 서면인터넷방문상담4팀-2506, 2005.12.14) ③ 1세대1주택 보유기간은 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않음 해외에 근무하다가 귀국한 경우 주택의 보유기간의 계산은 거주자로서의 보유기간을 통산하여 계산하는 것이고, 비거주자로서의 보유기간은 합산하지 않는다. |
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