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2008-09-29 08:51
http://blog.drapt.com/bukone/3374451222645906714 
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
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제가 예측한 시기보다 좀 늦기는 했지만 결국은 정부 정책이 일그러진 부동산 흐름을 정상적인 흐름으로 바꾸는 방향으로 급선회 하고 있습니다. 지금의 부동산 침체와 부동산 가치 전도 현상은 노무현 정부의 사회 주의 하향 평준화 정책이 낳은 필연적 결과물입니다.
부동산의 가치 전도 현상(시장 왜곡 현상) 즉 평범한 지역 아파트의 폭등과 명품 지역 아파트의 폭락, 소형 평형 폭등과 중대형 평형의 폭락은 6억 이상 주택에 대한 불법적 규제 3인방 종부세. 양도세. 금융 규제가 결정적인 원인입니다.
MB 정부는 최근 경기 침체와 부동산 거래의 동맥 경화 현상이 노무현 정부의 일그러진 부동산 정책에 기인하고 있음을 정확하게 인지하고 있습니다. 미국발 금융 위기가 일파만파로 번지면서 국내 경기의 침체를 가속화 하고 있는 마당에 잘못된 부동산 정책을 고수한다면 우리나라는 경제 불안 심리로 인하여 부동산 뿐만이 아니라 경제 제반 분야에 동력을 상실하면서 극도의 참체에 빠질 것이 너무나 자명합니다.
이제는 경제를 살리기 위한 핵심 요인으로 부동산 거래의 활성화를 꾀할 수밖에 없으며 자칫 타이밍을 놓칠 경우에 백약이 무효가 되어 일본식 장기 불황에 빠질 수 있는 위험성마저 상존하고 있기 때문에 그 누가 반대한다고 하더라도 부동산 규제를 정상적으로 완화할 수 밖에 없는 입장입니다.
미국의 금융 사태가 생각보다 심각하며 쉽게 해결될 조짐을 보이지 않고 있는 상황이므로 정부의 부동산에 대한 규제 완화는 이미 타이밍을 놓친 상황이지만 지금이라도 발빠른 대응책으로 부동산 시장의 동력을 찾기 위해서 노력하는 모습은 그나마 다행이라고 판단합니다.
부동산 규제 완화가 경제 제반 분야에 긍정적으로 작용한다고는 할 수 없지만 적어도 건설 경기 침체, 투자 및 소비 위축. 심리적 불안 등을 제거함과 동시에 경제 활성화의 원동력을 제공한다는 점에서 매우 중요한 사안임에는 틀림이 없습니다.
이미 여러차례 언급하였지만 MB 정부는 점진적인 부동산 규제 완화를 추진하고 있으며, 미국발 금융 위기를 계기로 그 속도가 예상보다 빠르게 이어지고 있습니다.
우선 MB 정부가 단계별로 추진해 온 부동산 정책 방향을 보면 향후 진행이 될 부동산 규제 완화의 수순을 예측할 수 있으며, 그에 따른 앞으로의 부동산 시장 판도를 충분히 예견할 수 있습니다.
1. 전매제한 완화, 신도시 건설 등 공급 확대, 재건축 부분적 완화 2. 상다수의 그린밸트. 군사 보호 구역 해제 3. 양도세 규제완화. 종부세 9억으로 상향 조정. 1가구 1주택 세금 혜택
상기의 조치는 왜곡된 시장 흐름을 바로잡고 시장 자율에 따른 가치 서열화를 꾀하겠다는 정부의 입장이 고스란히 반영이 되었다고 할 수 있습니다. 하지만 거래 활성화를 위해서 부득불 다음과 같은 조치가 병행이 될 수밖에 없으며, 실현 가능성이 매우 높다고 할 수 있지요.
1. 재건축 개발 이익 환수제 부분적 완화. 재개발, 재건축 규제 전향적 완화 2. 1가구 다주택 거래 활성화 대책 마련- 양도세 일시적 완화, 자진 신고제 등 여러 대안. 3. DTI. LTV 부분적 완화 4. 수도권. 지방 미분양 획기적 대책- DTI 완화, 양도세 완화, 부분적 분양권 전매
위의 4가지 사항은 모두 실현이 된다고 장담할 수는 없지만 종부세.양도세 완화만으로 거래 활성화가 어려운 현실을 감안한다면 거래 활성화의 목표를 달성하기 위해서 단계적 수순으로 이어질 수밖에 없는 사안들이라고 할 수 있습니다. 부동산 폭등에 대한 불안감보다 장기 경제 침체의 터널에서 빠져 나오기 위해서는 정부 스스로 그 강도와 속도를 우리가 생각한 것보다 훨씬 빠르게 추진할 가능성이 높습니다.
특히 최근 정부의 부동산 정책의 내면을 들여다 보면 유력 언론 플레이- 여론의 규제 완화 분위기 조성- 정책 발표- 정책 조정의 수순을 회차별로 반복하고 있음에 주목해야 합니다. 최근 종부세. 양도세 완화가 기정 사실화 된 이후에도 거래 활성화가 이루어지지 않을 것이라는 비관론이 팽배하고 있기 때문에 다음 수순 즉 규제의 핵심이라고 할 수밖에 없는 DTI. LTV. 1가구 다주택. 재건축 문제 등이 언론에 오르내리고 있는 점은 다음에 제시할 정부의 규제 완화 수위를 간파할 수 있는 대목이 될 수 있습니다.
물론 외국발 금융 부실의 원인이 부동산에 대한 과다 대출로부터 비롯 되었기 때문에 금융 부분의 완화는 그 무엇보다도 어려움이 따르겠지만 결국 조건부 금융 규제 완화는 부동산 거래 활성화를 통한 경제 살리기의 핵심 사안이 되면서 필연적으로 진행이 될 것입니다. 미분양 해소 차원의 금융 규제 완화가 우선적으로 진행이 될 가능성이 높습니다.
정부는 규제 완화의 결과물로써 명품 지역과 중대형 평형의 부동산 폭등이라는 숙명적 한계에 부딪히겠지만 다음과 같은 조치를 병행하면서 그 수위 조절에 들어갈 것입니다.
1. 불법적 매매 및 명의 도용 적발을 통한 서민 주택 매물 유도. 세금 추적 강화 2. 서민 주택 안정화 대책 마련- 다주택 매물 유도. 임대 아파트 확대 3. 재개발. 뉴타운. 신도시 등의 지속적인 공급 계획 발표.
위의 사항은 부동산 거래 활성화를 꾀하면서 투기 세력에 대한 견제와 부동산 폭등 방지에 상당한 기여를 할 것으로 판단하며 이미 상당 부분 진행이 되고 있는 사안들입니다.
미국발 금융 위기가 유렵과 러시아로 확산이 되고 중국 등 아시아권으로 확산이 되고 있는 상황이라서 여러 변수가 존재하고 있습니다.
과거에는 우리나라 부동산이 외국의 금융과 부동산 흐름, 심지어는 국내 경기 흐름과 전혀 연관성을 띄지 않고 진행이 되었지만 글로벌 시대의 외국과의 연계성이 커진 현 상황에서는 어떤 형태로든 그러한 흐름이 국내 부동산 시장에 영향을 줄 것으로 판단합니다. 국내의 주가 하락과 수출 부진. 유가 상승. 환율 불안 등은 부동산 활성화에 부정적인 영향으로 자리잡을 것입니다.
자 그렇다면 급변하는 외국의 금융 환경과 정부 정책의 속도전하에서 부동산 투자자들은 어떤 형태의 포토 폴리오를 마련해야 할까요?
지금은 과연 투자를 해야 할까요? 그렇다면 어디에 어떤 형태의 투자가 바람직할까요? 해외 금융 시장의 악재와 국내 정부 정책 완화의 호재가 톱니바퀴처럼 돌아가는 현 시점에서 어떤 형태의 투자가 바람직할까요?
개인의 조건. 투자 지역과 상품. 투자 시기에 따라서 극명한 차이가 발생하겠지만 결론적으로 지금은 서민이 부자가 될 수 있도록 하늘이 준 절대절명의 기회라고 말씀을 드리고 싶습니다.
모든 투자에는 리스크가 존재하기 마련이며 남들이 주저할 때 저평가 된 상품을 내 것으로 만드는 사람이야말로 부자가 될 수 있습니다. 과거 IMF. 2003년. 2005년 등 부동산 침체기에 아파트 값이 분양가 이하로 곤두박질하고 고가 대비 40% 이상 급매물이 쏟아질 때도 이제는 부동산 시대는 끝났다라고 외면했던 분들은 상승기에 좋은 집을 갖지 못한 것을 얼마나 후회 했는지 되새겨 보시면 답이 나옵니다.
이번에는. 이번에는. 이번에는 그렇게 체험하고도 이번에는 다르다고 판단하였건만 결과는 또. 또. 또. 폭등하고 말았습니다.
지금 이 순간 부자들은 정부 정책과 외국 금융 흐름을 주시하면서 복잡한 상황에 대한 부동산 판도를 읽고 있습니다. 때가 되면 매가 쥐를 낚아 채듯이 매우 빠르게 움직일 것이며, 주택을 마음껏 포식하다가 흐름이 꺾이기 전에 한 두달만에 50% 세금을 각오해서라도 뼈다귀 던지듯 던져 버릴 것입니다.
현재의 상황은 과거의 상황에 비하여 여건이 좋지 않은 것은 사실입니다. 하지만 1-2년 이내만 본다면 생각보다 안정성이 높다고 판단하며 장기적인 관점에서 불확실성이 높다고 할 수 있습니다.
세계 경제 공황이 돌아오고, 오일 쇼크가 생기고, 금융 대란이 일어나고 전쟁이 발발하는 극한 상황을 나 자신의 일로만 생각하는 분은 영원히 부자가 될 수 없으며 그런 분은 국내외 경제가 매우 안전한 것처럼 보이는 폭등시에 부동산을 매수하여 침체기 때 급락의 쓰라림을 맛 볼 수밖에 없습니다.
최악의 상황은 나만의 상황이 아니라 모두의 공멸이라는 인식을 가지고 위기 상황하에서 결단성을 발휘하여 투자하는 것이 부자와 서민을 가르는 기준이 됩니다. 돈이 부족하고 연봉이 적고 주택은 비싼데 최고의 조건하에서 최악만을 생각하는 마인드라면 부자를 동경하지 말고 부자가 되기를 잊고 사는 것이 행복하겠지요.
부동산이 언제 오를지에 대해서는 약간의 리스크가 존재하지만 앞으로 어느 것이 오를 지는 이미 정답이 확실해 보입니다. 매수를 잘 하면 도중에 조정기를 거치더라도 심리적인 불안감이 적으며 결국 큰 폭의 시세 차익이 가능합니다.
제가 말씀 드리고자 하는 핵심은 다음 구절입니다.
부동산 매수는 지금이며, 매수 지역은 큰 폭의 하락 지역이고, 평형대는 중대형으로 장기 조정한 6억 이상의 아파트나 6억 이하의 아파트라고 해도 3년 동안 오름폭이 적은 저평가 아파트입니다. 순수 투자시 매도 시기는 폭등 후 3개월 이내로 바로 처분하는 것이 좋고 실거주를 염두할 경우 조정을 각오하여야 하며 비과세 기준으로 폭등시기가 좋습니다. 상승시기는 늦어도 내년 상반기 이내로 판단하며 조건은 2007-2008년 조정한 아파트에 한해서입니다.
매수 시기가 지금이라는 점의 예를 들어 보겠습니다. 분당 구미동 까치마을 32평 아파트는 2006년 최고가 7.8억선이었는데 현재 4.8억 초급매까지 출현한 상황입니다.
지금 그 가격에 매수하면 반등할 경우 전고점만 가도 3억이고 전고점 대비 30% 오르면 4.5억 상승으로 최소 60%~ 최대 95%의 시세 차익까지 가능합니다. 문제는 4.8억의 급매가 항상 존재하는 것이 아니며 불안 심리가 극에 달한 시점의 매물이라는 점에 유의해야 합니다.
이제 정부 정책이 발표된 상황으로 만일 여건이 조금만 나아진다면 거래 없이도 급매는 6억선으로 1억 이상 오르고 분위기가 반전이 되면 7-8억선에 대량 거래를 수반하여 전고점인 7-8억을 단숨에 뛰어넘고 전고점 대비 30% 상승치인 8.5-9억선까지 다가갈 수 있습니다. 비수기에 대출금을 각오하고 미리 잡아야 하는 까닭은 바로 초급매 1억을 선점하기 위해서입니다. 더 떨어질 것을 염려할 수도 있지만 모든 것은 상식선에서 생각을 해야 합니다. 이와 같은 흐름은 분당만이 아니라 묻지마 매도가 성행하고 있는 버블7 등 극심한 침체기에 놓인 모든 지역이 해당이 됩니다.
좀 더 구체적으로 지적하면 탁월한 입지의 전통적 선호지역
1. 서울 모든 지역 40평대이상 대형 평형 2. 서울 강남. 강동. 송파. 목동. 용산. 서초. 광진. 성동. 동작구. 하락 폭이 큰 아파트 3. 분당.일산.평촌.동탄.파주.송도. 중동.상동. 산본 등 하락 폭이 큰 중대형 평형. 4. 수도권 용인.수원.성남.의왕.과천.군포.남양주.하남. 하락 폭이 큰 중대형 평형. 5. 무주택 서민일 경우 최근 2년동안 오름폭이 적은 지역의아파트 및 주택 6. 서울과 수도권 미분양 기존 아파트보다 저지선이 높기 때문에 모두 유망.
위의 근거는 정부 정책이 이미 시나리오 형태로 진행이 되고 있으며, 정부의 종부세. 양도세 규제 완화에 대한 수혜 아파트라는 점과 장기 침체로 급락한 명품 지역의 탄력이 예상이 된다는 점 똑똑한 1주택의 시대가 돌아온다는 점 등입니다.
다시 말씀을 드리지만 지금은 서민이 부자가 될 수 있도록 하늘이 준 기회입니다. 유망지역 초급매와 미분양은 신의 선물입니다.
자신의 노하우를 공개하는 일은 쉽지 않습니다. 부동산 고수들 입장에서는 뻔한 사실을 장황하게 늘여 놓았다고 할 수 있지만 필자는 이 글을 쓰면서 이처럼 확실하게 현실감 있는 글을 많이 보지 못했으며, 부동산 실전 전략이 부족한 대부분의 사람들을 위해서 글을 쓴 것이니 양지하시기 바랍니다.
많은 분들이 지역 호재만을 생각하며 매매시기를 저울질 하는데 그것은 과정상에서 일정 부분 반영이 된다는 점을 망각한 단순한 발상이며 지금은 특정 지역의 호재보다 저평가 여부와 침체기 지역의 급매가 최고의 호재라는 점을 염두하시기 바랍니다. |
[스크랩] 강남 집값 내년부터 반등 가능성 높아 |부동산노트
2008-09-25 13:34
http://blog.drapt.com/bukone/3374451222317254831
출처 : 공부벌레님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/etbadboy
정부가 지난 1일 양도소득세 대폭 완화를 뼈대로 하는 세제개편안을 발표했다. 양도세 고가 기준 상향, 장기보유특별공제 확대 등 시장이 반응할 만한 내용이 담겼다. 이번 세제개편안이 침체에 허덕이는 부동산 시장에 온기를 불어넣을 수 있을지에 관심이 쏠리고 있다. 시장에 정통한 전문가 5명에게 이번 대책에 따른 영향과 시장 전망에 대해 들어봤다. ◆ 양도세 기준 올린 것은 바람직 = 전문가들은 이번 세제개편안 중 최상 대책으로 양도소득세 비과세 기준이 되는 고가주택 기준을 9억원으로 올린 점을 꼽았다. 물가 상승률, 집값 상승률 등을 고려할 때 그동안 현실성이 떨어진다는 지적이 끊이지 않았던 고가주택 기준 6억원을 이번에 바로잡았다는 측면에서다. 김용진 부동산뱅크 본부장은 "고가주택 보유자와 강남 거주자들을 위한 대책이라는 논란은 있지만 10년 전에 만들어져 이미 실효성을 상실한 기준을 현실화했다는 점에서 바람직하다"고 말했다. 전문가 3명은 최악 대책으로 양도세 비과세 기준 가운데 거주요건을 강화한 점이라고 응답했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "거주요건을 지방까지 확대한 것은 지나친 무리수"라며 "비수도권은 가격 상승 기대도 별로 없는데 3년 거주 요건까지 추가되면 누가 지방 아파트를 사겠느냐"고 되물었다. 이번 세제개편안은 지방 미분양 해소에는 전혀 포커스가 맞춰져 있지 않다는 지적이 많았다. 김 본부장은 "새 정부 들어 부동산 대책이 여러 차례 나오고 있으나 미분양 해소와 관련된 근본 해법은 매번 빠졌다"면서 "거주요건 강화는 특히 20만가구 이상 쌓여 있는 지방 미분양에는 치명적"이라고 설명했다. 곽창석 나비에셋 대표는 "기존에 거주요건 적용을 안 받았던 지역 분양자들은 무더기 해약에 나설 수도 있다"고 염려했다. 반면 거주요건 강화가 오히려 이번 대책 중 가장 의미 있는 결정이라는 지적도 있었다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "본인이 살지 않으면서 집을 보유한다는 것은 문제가 있다"며 "양도세를 완화하면서 거주 기간이라는 완충장치를 함으로써 균형을 잡아준 측면이 크다"고 말했다. ◆ 거래시장 숨통…분양시장은 위축 = 전문가들은 양도세 비과세 기준 6억원에서 9억원으로 상향, 장기보유특별공제 확대 등으로 고가주택이 매물로 나올 가능성이 높아졌다고 입을 모았다. 하지만 세제개편안이 국회를 통과해 공포되기 전까지는 거래소강 상태가 지루하게 이어질 것으로 내다봤다. 박 부사장은 "연말쯤으로 예상되는 공포일 이전까지 부동산 시장 침체는 가속될 것"이라며 "법 공포 이후에는 양도세가 두려워 시장에 나오지 못했던 고가 매물들이 서서히 출회될 것"이라고 말했다. 곽 대표는 "이미 수요 기반이 붕괴돼 고가주택이 매물로 나와도 받아줄 사람이 없다는 것이 문제"라며 "고금리가 지속되고 있는 데다 대출규제가 풀리지 않아 거래 활성화로 이어질 수 없을 것"이라고 전망했다. 분양시장 활성화는 이번 세제개편으로는 기대하기 어렵다는 것이 중론이다. 거주요건 강화 기준은 지난 8ㆍ21 대책 때 전매기간 완화로 분위기가 다소 나아진 분양 시장에 찬물을 끼얹었다는 의견이 지배적이다. ◆ 강남 집값 연말까진 보합세 = 전문가들은 강남 집값은 지금부터 연말까지 큰 변동이 없을 것으로 내다봤다. 1% 내외 상승을 점치는 전문가들이 많은 가운데 일부는 소폭 하락할 것으로 전망했다. 금리 상승, 주식시장 침체, 글로벌 주택가격 하락 등 악재가 맞물려 있어 정책 변수가 시장 분위기를 반전시킬 만한 폭발력을 가질 수 없다는 것이 이유다. 강남 집값이 연말까지는 보합세를 이어가겠지만 내년 상반기 상승률은 이보다 높은 2~5%가 될 것이라는 의견이 지배적이었다. 거주요건 강화로 '제대로 된 집 한 채'에 대한 수요가 늘면서 강남 쏠림 현상이 나타날 것이라는 것이다. 곽 대표는 "강남은 올해 하반기에는 2~3% 떨어지겠지만 내년 상반기에는 4~5% 상승할 것으로 예상된다"고 말했다. 김 본부장도 "내년 초부터 오르기 시작해 상반기 상승률은 5% 미만이 예상되지만 하반기로 가면 5~10% 올라갈 것"이라고 전망했다. 매일경제
2008-09-03
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[스크랩] 양도세 강화 유예.."내집마련 서둘러라" |부동산노트
2008-09-25 13:32
http://blog.drapt.com/bukone/3374451222317130740
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
- 강남 등 도심, 판교·광교신도시 내집마련 1순위 [이데일리 박성호기자] 정부의 양도세 비과세 요건 강화 유예 방침에 따라 실수요자들은 늦어도 내년 상반기 중에는 내집 마련을 해야 혜택을 보게 된다. 다만, 투자목적인 경우 유예 방침에 관계없이 매수 시기를 더 늦출 필요가 있다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "실수요자들에게 호재임은 분명하다"며 "3년 거주라는 규제가 걸려있어서 내집 마련을 주저했던 실수요자들은 매입 호기가 될 수 있을 것"이라고 말했다. 전문가들은 실수요자든 투자자든 상품을 선별하는 안목이 어느 때보다 중요하다고 지적했다. 김학권 세중코리아 대표는 "뉴타운, 재개발, 인기 신도시 등은 거주 요건이 강화되더라도 수요가 꾸준할 수 있다"며 "이들 지역 가운데서도 수요가 많은 평형의 아파트를 파악해 매수하거나 분양 받는 편이 좋다"고 말했다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "서울 도심 등지에서 레버리지 비율이 높은 주택보유자들은 집을 내놓을 것으로 보인다"며 "판교, 광교 등 서울과 가까운 곳에 있는 신도시들이 인기를 끌겠지만 투자자들의 경우에는 당분간 시장상황을 더 지켜보고 투자 결정을 내려야 할 것"이라고 조언했다.
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