전체보기(73) |
   |
전체보기(73) |
|
[스크랩] 길따라 배후가 커지는 수도권 8개축 |부동산노트
2008-06-23 15:46
http://blog.drapt.com/bugeyes/4261891214203569179 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
길따라 배후가 커지는 수도권 8개축 정책의 방향 • 시장의 흐름 • 내 투자마인드에 맞게 접근해야 투기억제책이 나오면 시장은 일시적으로 조정을 받는다, 2003년10.29대책 때에는 1년 이상, 2005년 8.31대책 때에는 5~6개월 정도 조정을 거쳤다. ‘정책쇼크의 강도가 달랐기 때문이다. 대책 발표 이후, 언론에서는 이런저런 이유로 언제까지 하락할 것이란 기사를 내 놓는다. 대출억제, 분양가상한제 등 07년1·11대책발표로 버블세븐지역의 중대형이 억제되자, 발빠른 투자자는 서울이나 수도권 소형아파트를 주목했다. 많은 전문가들이 ‘위기는 곧 기회’이므로 침체기를 이용하여 ‘뉴타운’지역이나 내재가치가 높은 지역 역세권 대단지 급매를 노릴 것을 주문했지만, 정부의 강도 높은 정책과 미국발 서브프라임 모기지론, 엔케리자금청산 등 부정적인 여론과 집값 하락에 대한 기대심리가 워낙 컸었던 터라 결국 거시경제지표를 신뢰한 서민들만 또 억울하게 되었다.
시장이 과열되면 이를 진정시키기 위한 정부의 규제가 반드시 뒤따르고 장기간 침체되면 완화하는 정책이 반드시 뒤따른다.
★정부의 정책방향과 언론의 연일보도는 국지시장을 전국화 한다.
부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 투기수요가 미래가치를 보고 덤벼들어 가격이 왜곡되는 것인데, 실무현장에 있어보면 투자자가 1등이고, 외부자본이 2등, 지역주민이 3등, 지역주민중 인텔리 직종 종사자가 4등이다. 이들은 그 지역에 대해 너무 잘 알거나, 거시경제지표를 너무 많이 아는지라 애써 상승을 부인하다가 구입하게 된다. 이때는 정부대책이 나올 즈음이다.
1.강남재건축을 억제하고 용산 ㅡ 성수, 용산 ㅡ 미아리, 성수 ㅡ 청량리로 이어지는 유-턴프로젝트는 정부와 서울시의 강력한 정책적의지이다. 또한 2016년까지 수도권8개축으로의 대략 450만명으로 추산되는 유입인구집중에 대비하기위해 서울을 중심으로 양주에서 송파, 판교, 광교. 동동탄, 김포,일산, 파주에 이르는 원형의 신도시개발에 그 비중을두고 강남, 분당의 고급 커뮤니티의 분산을 위해 송파, 광교, 돋동탄에 분당급신도시의 청사진도 제시하였었다.
2.05년~06년의 판교발 주택가 폭등은, 분당의 주택가가 3.3평방미터당 1,100만원 수준이었는데 비해, 판교분양가가 3.3평방미터당 1,600만원~1,800만원을 상회할 것이란 언론의 발표로 폭발하였고, 이는 강남, 분당, 목동 뿐만 아니라 버블세븐지역 전체로 파급되었었다.
3.막대한 사회간접자본을 쏟아 부은 인천[인천송도국제도시, 영종하늘도시, 청라지구]도 인천지역 주민들은 이미 오래전부터 알고 있는 사실이지만 ·06년 인천검단신도시 계획이 발표되자 주변아파트값이 천정부지로 치솟는 것과 같이, 개발재료가 매스컴을 타고 전국으로 알려지면서 부천·시흥·광명의 주택가까지 올려놓았었다. 이는 국지성을 띠었던 재료가 외부사람들까지 끌어들여 유입되는 투자자금의 규모가 커지기 때문이다.
4.학군이 상대적으로 좋은 중계동 은행사거리발[發] 노원 지역의 아파트값 상승은 도봉 강북 중랑 등 인근 지역으로 도미노처럼 확산됐다. 여기에 금천 인천(계양) 의정부 등을 묶어 '신(新)버블세븐'이라는 신조어까지 등장했다.
노원 지역에 최대 호재로 꼽히는 상계뉴타운 추진, 창동 차량기지 이전 등의 계획은 이미 수년 전부터 나왔던 것들이다.
버블세븐지역 중대형이 묶여있어 투자를 꺼린 매수세가, 저평가되어 있어 상대적으로 마음고생이 컸던 이들 지역 중 학군이 좋고, 신정부가 들어서면 신도시보다는 강북개발에 치중할 것이란 기대심리로 소형평형위주로 거래가 되었던 것인데, 연일 언론이 떠들어 준 결과로, 그만큼 외부에서 유입되는 투자수요가 많아져 급격한 상승을 가져오게 된 것이다.
★소형주택 상승 과연 일시적인가?
·07년 한해 수도권 소형주택가 상승을 두고 ‘소형주택의 반란’, ‘버블지역의 중대형과 갭 메우기 수준’‘강한 개발호재가 수반되지 않는 소형의 급상승은 위험’ 등 많은 전문가들의 진단이 뒤따른다. 이를 명심하되 인구유입과 교통개선, 배후도시개발에 대한 안목을 키워두어야 망설이거나 방황하지 않게 된다.
서울은 국토의 0.6%에 지나지 않지만 총인구의 24.2%가 살고 있고 경제력의 2/3가 수도권에 집중되어 있고 서울로의 전입보다 90년대 이후 서울인근 30km~40km권 밖으로 계속 전출이 증가하고 있어 이는 일본 동경의 선례를 닮아 가는 것으로 정부의 중장기발전계획을 보더라도 경기도 인구가 1000만명이었던 것이 현재 1100만명, 2016년 대략1,500만명으로, 수원,성남,광주,구리,의정부,고양,김포축에서 향후 400만명이상의 유입인구의 증가를 가져와, 물리적 거리보다 시간적 거리개념과 쾌적성 등 주택이나 환경의 질적 향상을 추구하지 않을 수 없으므로 단순 인구증가율 감소나 공급량 등으로 향후 주택가의 하락을 예상하기에는 무리가 있고 이 8개축에 인구유입을 정부 발표로 400만명~450만명을 예상하더라도 수요와 삶의 질 충족이란 점에서 수도권 투자의 매력은 여전히 높다고 본다
이들은 수도권 남부에 많이 치중되었으나, 북부가 송추IC에서 사패산터널, 퇴계원IC까지 제2순환고속도로의 완전 개통과 경전철 등 교통여건이 개선됨에 따라 수도권 남부의 학습효과로 저평가된 이들 지역이 장래 투자매력이 있을 것으로 선호되는 것이다.
1.의정부시 현재인구는 424,540명[157,344가구]이지만, 의정부축은 신탄리~철원선, 의정부 경전철 등 전철 2개 노선 20㎞를 늘리고 서울~포천 고속국도(45㎞) 등 간선도로 6개 노선 106㎞를 확충되면 분당이 강남 ㅡ 용인,수원의 거점이 되듯이 노원·도봉 ㅡ 양주·동두천·포천·연천[배후도시:현49만]의 거점으로 성장될 것이고
2.고양시의 현재인구는 926,283명[346,729가구]으로, 고양ㆍ파주축에서는 경의선 전철(용산~문산ㆍ49㎞)을 차질 없이 건설하고 서울~문산 고속국도, 제2자유로(고양~파주 운정) 등 간선도로 7개 노선 91㎞를 건설하게 되면 은평·마포 ㅡ 파주·김포[배후도시:현52만명]의 거점도시로 계속 성장할 것이다.
3.구리시의 현재 인구는 196,771명[73,182가구]으로, 구리축은 별내선(암사~구리~별내), 경춘선(망우~금곡~춘천), 중앙선(덕소~원주) 등 전철 3개 노선 157㎞를 만들고 서울~춘천 고속국도, 퇴계원~진접 등 간선도로 2개 노선 72㎞를 확보하게 되면 중랑구·강동구 ㅡ 남양주[배후도시:현50만명]의 거점으로 확고하게 될 것이고
4.광명시의 현재인구는 광명시 312,632명[114,990가구]으로, 광명축은 신안산선(안산~청량리ㆍ41㎞), 소사~원시선, 대곡~소사선 등 전철 3개 노선 83㎞를 확충하고 광명~서울 고속국도(20㎞)를 건설한다. 과천ㆍ안양축, 하남축, 인천ㆍ부천축, 안산축 등을 보강하기 위해 전철 7개 노선 218㎞를 확충하고 간선도로 24개 노선 642㎞를 만들어지면 금천·구로 ㅡ
시흥·안양·안산·군포·화성[배후도시:현242만명]의 거점이 될 것이다.
5.성남시의 현재인구는 968,203명[369,340가구]으로, 성남축은 신분당선(정자~강남~용산), 신분당선 연장(정자~광교), 오리~오산선 등 전철 7개 노선 101㎞가 확충된다. 제2경부고속도로(하남~용인~안성)와 국도3호선 개량사업(성남~장호원)도 중요한 간선도로가 되고 용산·강남·서초·송파 ㅡ하남,용인,광주,수원,동탄[배후도시:현250만명]의 거점도시이면서, 신분당선의 개통과 더불어 분당·판교·광교는 강남을 대체할 고급주거지로 탄생될 것이다.
상기에서 보듯이 거점도시 및 배후도시의 현재[08년3/31일]인구에서 2016년까지 400만명이상 8개축으로 나눠 유입되는 인구와 공급량, 인플레정도와 2016년까지 최대로 증가하는, [양질의 주택구매수요가 강한]40~50대의 인구구성의 변화에 따라 수도권지역의 주택가는 상승- 조정- 회복- 상승의 과정을 수차례 거치겠지만 장기적으로 낙관적이며, 이들 지역 중 성숙지는 일산택지지구와 분당택지지구에 불과하고 나머지는 미성숙지나 노후지로 볼 수 있다.
강남의 오늘이 있기까지 40년의 세월이 걸렸고 분당의 오늘이 있기까지 20년이란 시간이 흘렀다. 대체로 저평가된 미성숙지나 노후지에 투자하는 것이 투자효과가 크고, 미성숙지와 노후지의 개발되는 품질정도, 이들 거점도시와 배후도시로의 인구유입, 공급물량, 전입되는 인구의 구성에 따라 거점지역이 고급주거지로 거듭날 기간과 선호도, 인지도가 양극화되는 것으로 볼 수 있다.
또한 강북지역의 주택가상승은 지가나 지분평가액의 상승을 가져와 분양가 상승을 가져 오게 되므로, 모름지기 주택투자에 성공하고자하는 자는 장기적으로는 핵심 우수입지에 똑바른 내집 한 채가 부자되는 목표임을 인식하고, 주택을 처음 구입하는 20대∼30대, 중대형으로 갈아타는 40∼50대 등 내집마련[중소형], 평수넓혀가기[중형-대형]의 장기 목표를 세워 지역연고와 내 형편과 마인드에 맞는 접근방법을 잘 살펴야, 향후에 투자에 만족할 결과를 가질것으로 사료된다.
[야탑에 사는 이: 박상용] |
[스크랩] ★★이것이 미래의 부동산 지도이다 ★★ |부동산노트
2008-06-23 11:20
http://blog.drapt.com/bugeyes/329151214187614445
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
김종갑 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 특강 ★★이것이 미래의 부동산 지도이다 ★★
1. 시장 상황에 영향을 줄 요인 분석 ① 강남권 명품 지역의 2006년까지 상승과 2007년의 하락. 2007-2008년 대량 물량 ② 강북권, 인천권, 수도권 변방권의 2006년까지 소외, 2007년부터 지금까지 상승 진행 ③ 2008-2015년 부동산 정책. 수요 공급에 따른 시장 여건. 입지의 변화 ④ 노무현 정부의 명품 지역 및 명품 아파트에 대한 파상적인 규제를 풀어가는 이명박 당선자의 중장기 부동산 해법 ⑤ 미국과 유럽 등의 부동산 하락, 미국 및 유렵 아시아권의 주식 시장 불안 등 경제 여건 ⑥ 국내 풍부한 유동자금 주식 이탈 및 부동산 쏠림 정도 ⑦ 수요 공급의 강남북 불균형 2. 2008년이후 정부정책.시장변화 분석 - 선진국 시장 자율화 추진 1) 1가구 1주택 양도세 점진적 완화. 장기적 대폭 완화 2) 1가구 1주택 종부세 9-12억 조정. 장기적 페지 가능성. 재산세로 대처 3) 1가구 1주택 대출 규제 점진적 완화. 장기적 비싼 아파트도 많은 대출 가능 4) 재건축.재개발; 개발 이익 환수제 점진적 완화. 특히 1주택자 혜택. 5) 1가구 다주택 세금: 주택수가 많을수록 세금 가중. 일시적 매물 유도후 세금 가중. 다주택 임대사업 부정적. 중장기적으로 3주택 이상 세금 가중. 6) 이미 분양한 아파트 전매제한 규제 : 기존 분양한 아파트 전매제한 풀리지 않음. 분양가 상한제 평당 100-300 혜택 받아서 사실상 폐지 불가능. 비싸게 분양받은 전매 능 아파트 반발로 기존 전매제한 아파트 폐지 어려움. 7) 분양 예정 아파트 전매제한; 부동산 침체로 전매기간 축소. 부분적 전매 가능 추진유력 8) 다주택 규모 확대실시: 아파트 소형평형. 오피스텔 주택화 유력. 지방 근무자 수도권 매수 차단 법안 가능성- 지방의 인구 감소. 및 지방 지자체 추진. 9) 서울. 신도시 실거주: 페지 가능성 높음. 전월세 활성화. 10) 아파트 차별화 정책- 아파트 가치 양극화가 아니라 각각 시세차이 유도. 명품 유리
3. 2008년 이후 부동산 접근 방향. 1) 입지: 전통적 유망지역 유리. 한강 기준 서울 남쪽과 강남권 유리함. 북부권은 호재 많은 곳 유리. 3대축 절대 유리- 한강. 경부 고속 국도. 경의선 노선. 2) 입지 이동: 같은 지역 새아파트. 주상복합 밀집지역 유망. 개발 호재지역 유망. 현재 입지보다 교통.고급화 기준으로 미래 유망지역 찾을 것. 3) 아파트 유형: 미분양-분양권-분양-많이 하락한 지역 급매 모두 유망 재건축.재개발.뉴타운등은 강남.용산.송파등 핵심지역 외는 부정적. 기존 아파트보다는 새아파트가 절대적으로 유리함. 4) 평형: 30평-40평-50평-60평 모두 유망. 10-20평대 불리 5) 전매유형: 전매 가능한 아파트 유망. 전매 제한 아파트 불리 6) 주택 보유- 1주택 절대 유리. 3주택 이상 매우 불리. 7) 공급 물량: 공급 과잉 한강 북부권 특히 인천권 불리. 공급 부족 한강 남부권 유리. 8) 지역 여건: 신도시. 택지개발. 도시개발 유망. 난개발 나홀로 지역 전철역 원거리 불리. 9) 강남.용산 접근성: 강남.용산 매우 유망. 실거리 가까운 곳 유망. 출퇴근 가까운 곳 유망 10) 아파트 고급화 여부: 대단지 새아파트 고급화 매우유리. 조건은 전철. 고속전철 지근거리
4. 전매제한 아파트 대처 방안
1) 7년 전매제한 아파트 40평대 이상은 전매 가능한 아파트 비과세 시점과 비교하여 1년정도밖에 차이자 나지 않아서 분양가 혜택을 받아서 유리한 것 같지만 한꺼번에 물량이 쏟아지기 때문에 매우 불리함. 2) 전매 제한 아파트는 7-10년 전매 제한 이전에 다른 사람보다 일찍 매도 작업을 펼쳐서 계약을 하고 7-10년 전매제한시기에 잔금을 치르는 것이 최고 해법- 폭탄 물량 피할 수 있음 3) 전매 제한 아파트는 도중에 합법적 매매가 가능한 6가지 사항을 잘 활용할 필요가 있음. 4) 전매 제한 아파트는 매물량에 촉각을 곤두세우고 시세 상승이 만족선에 올라오면 합법적으로 매도할 필요가 있음. 5) 전매 제한 아파트의 장점은 신도시급 생활여건. 실생활 최고 조건. 싼 분양가. 장기적으로 전망이 좋다는 점.
5. 분양가의 진실 1) 똑같은 분양가인데도 서로 다르게 해석할 수 있기 때문에 분양가 내용을 꼭 살펴야 한다. 2) 분양가 기본 사항 - 전매제한 아파트는 전매 가능 아파트보다 보통 평당 200-300 정도 가격이 싸다. - 옵션의 유무와 옵션 고급화 여부에 따라서 보통 평당 200-400정도 차이가 난다. - 반값 아파트. 임대 아파트는 일반 아파트와 분양가를 비교해서는 안 된다. 3) 분양가 예시- 평당 1500의 경우 - 전매 가능하고 고급 옵션을 사용한 아파트 분양가- 평당 1500 - 전매 가능하고 평범한 옵션을 사용한 아파트 분양가- 평당 1350 - 전매 가능하고 옵션이 없는 경우 아파트 분양가 - 1200 - 전매 제한이고 고급 옵션을 사용한 아파트 분양가- 1300 - 전매 제한이고 평범한 옵션을 사용한 아파트 분양가- 1150 - 전매 제한이고 옵션이 없는 경우 아파트 분양가- 1000 -위의 6가지 경우는 실재로 분양가가 같은 경우이다. |
2008-06-16 09:29
http://blog.drapt.com/bugeyes/1911691213576166373
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
|
★ 폭등할 수도권 저평가 급매 추천 31곳 ★
천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.
특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.
수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.
과거의 부동산 폭등 흐름을 테마별로 구분해 보면 다음과 같습니다.
2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-
2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-
2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-
2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.
위의 흐름을 바탕으로 2008년 하반기 이후에 예상이 되는 시세 흐름 시나리오입니다.
2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상
2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.
2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.
아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은
명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.
여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나
갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.
우선 2006년~2008년 현재의 부동산 등락 현황을 분석하여 앞으로 오를 곳과 조정할
곳을 예측해 보겠습니다.
1. 2008년 말~2009년 오를 지역
- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳
- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축
- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가
- 서울 및 수도권 모든 지역 분양. 미분양. 분양권
2. 2008년 말~2009년 내내 조정을 보일 지역
- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.
- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등
- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.
3. 2008년 말~2009년 평범한 흐름을 보일 지역
- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.
- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.
서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.
그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?
2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.
동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과
수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.
특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의
탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.
그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?
시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서
매수 여부를 판단하시기 바랍니다.
특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을
꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에
있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.
다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.
모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.
급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.
1. 수원 영통 벽적골. 황골 주공 등 20평대 최근 시세 그래프 상승 징조.
- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역.
강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1.8억~2억선
2. 수원 중소형. 중대형 모든 아파트 매수 추천. 특히 폭등 시세의 30% 하락한 급매 강추.
- 광교. 판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.
3. 용인 죽전 현대 홈타운 씨리즈. 동아솔레시티. 죽전. 보정 전지역 30~40평대
큰 폭의 조정.
- 30평대 3.9억~4.2억 급매, 40평대 6.2억~6.7억 급매.
4. 용인7룡 보정.죽전.동백. 신봉. 성복. 동천 모든 평형과 용인시 전지역 30%이상
조정한 급매강추.
- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.
5. 분당 야탑동 매화마을 주공 1.2단지 25평 이상. 구미동 주공 25평 이상
- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.
- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3.5~3.8억 구미 공무원 주공 26평 3.2-3.5억 급매
6. 분당 전지역 25평 이상 소형. 중대형 모두 유망. 특히 폭등기준 20% 이상 하락한
아파트 강추.
32평 5.5억~5.8억 급매. 48평 8.3억~9억 초급매 유망.
7. 성남 신흥주공 24평 이상. 은행 주공 24평 이상
- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.
- 신흥 주공 24평 3.7억~3.9억 급매. 은행 주공 24평 2.8억!3.1억 급매 강추.
8. 성남 전지역 재개발 재건축. 아파트. 빌라. 다세대 추천.
- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.
9. 화성 병점 느티마을 주공 4단지 32평. 늘벗마을 신창1차 33평.
- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라
- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2.5~2.7억선 신창 33평 2.2~2.5억선 강추.
10. 화성 전지역 전평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 급매 매우 유망.
- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.
11. 과천시 별양동 주공 4단지 32평 . 모든 평형. 중앙동 주공 10단지 33평
-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.
-별양동 주공 32평 6.3억~6.5억 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억 급매 강추
12. 과천시 전지역 모든 평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.
13. 광명시 철산동 주공 12단지 33평. 13단지 32평 및 모든 평형
- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가
- 광명시 주공 12단지 33평 3.6억-3.8억 급매 13단지 32평 3.6~3.9억 급매 강추
14. 광명시 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 하락 혹은 5년 상승 30% 미만 지역
모두 강추.
광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.
15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 31평 기준 2.9억-3.2억 초급매 강추
16. 부천시 원미구 상동 꿈동산 신안 60평대 및 전평형
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 60평대 기준 6.9억-7.2억 급매 강추.
17. 군포시 산본동 대림 e편한세상 2차 33평형 및 모든 평형
- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.
33평 기준 3.8억~4.2억 급매 강추.
18. 일산 신도시 주엽동 문촌 5단지 쌍용 49평. 모든 평형
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
- 49평 기준 6억-6.4억 초급매 강추.
19. 일산 신도시 및 고양시 폭등기준 중대형 30% 이상 조정한 아파트
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
20. 파주 운정 신도시 대원 효성 46평. 전지역 모두 유망
- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.
- 46평 기준 4.5억~5억 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익
21. 김포 장기동 청송마을 현대 2단지 50평대
- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.
- 50평대 기준 4.7억-5.1억 급매 강추.
22. 남양주시 와부읍 덕소 동부센트레빌 50평대
- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.
- 50평 기준 4.5-4.9억 초급매 강추.
23. 하남시 덕풍동 한솔 리치빌 1.2단지 30평대
- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지
- 30평대 기준 3억-3.3억 급매 강추
24. 강남구 개포 주공 5단지 76.03/53.46 형. 대치동 은마 102.47/76.79 형.
- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감
- 개포주공 5단지 6.2억-6.6억 급매. 은마 8.8억-9.3억 초급매 강추.
25. 강남구. 서초구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.
26. 강동구 명일동 고덕 주공 9단지. 109.09/83.52 형. 삼익 그린 씨리즈.
- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.
- 주공 9단지 4.9억-5.3억 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.
27. 강동구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 강남구에 비하여 상대적 저평가. 핵심 입지 부상.
28. 송파구 잠실 주공 5단지 112.39/103.54 형. 잠실 우성 1.2.3차 85.95/82.06 형
- 송파 신도시. 잠실 제2 롯데월드. 잠실 초고층 아파트 기대감. 잠실 입주 아파트 더블 상승.호재
잠실 5단지 10억-10.5억 초급매 잠실 우성1.2.3차 5.9억-6.2억 초급매 강추 29. 송파구. 용산구 전지역 모든 평형 최고가 대비 20-30% 이상 하락한 아파트 매우
유망.
- 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.
30. 용산구 이촌동 한가람 82.64/59.88 형. 도원동 삼성래미안 79.33/59.94 형
- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.
이촌동 한가람 5.0억-5.3억 급매. 도원동 삼성 3.6-3.9억 급매 유망.
31. 양천구 목동 신시가지 5단지 89.25/65.08 형 및 1~7단지 모든 평형
- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재만발.
- 5단지 27평 기준으로 5.6억-6.0억 초급매 출현. 모든 단지 5억대 초강추. 최대 수익률 유력.
하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을
간추렸습니다.
앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을
선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한
지역 및 아파트가 많기 때문입니다.
아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는
것이 현명합니다.
서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며,
수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.
매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한
저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.
급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.
마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.
하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은
폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.
아파트는 돌고 돕니다.
최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.
강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.
과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.
똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.
아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다.
따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.
부족하지만 김종갑의 충언을 바탕으로 모두 성공적인 투자를 하였으면 합니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
|
댓글
