사이클-적정 가치-심리-수요공급-향후 경기

부동산을 매입하기에 앞서 가장 먼저 할 일은 자신이 실수요자인지 투자자인지부터 분명히 하는 것이다. 경기가 불투명할수록 실수요자와 투자자는 확실히 구별돼야 한다. 무엇보다 금리가 불안정한 상황에서 부동산 담보 대출을 통해서 부동산을 살 때는 자신의 소득이 앞으로 늘어날 대출금의 이자를 감당할 수 있을지를 한 번 더 점검해야 한다. 이 외에도 부동산을 매수하기 전에 몇 가지 부동산 투자이론을 점검할 필요가 있다.

첫째, 사이클을 살펴야 한다. 부동산은 소비자 물가 상승률처럼 꾸준히 오르는 것이 아니라 상승과 침체를 반복한다. 침체기에서 상승기로 가기 전에는 회복기를 거치고, 상승기에서 침체기로 가기 전에는 쇠퇴기를 거친다. 침체기나 상승기는 보통 3∼4년 정도로 꽤 오랜 기간 지속된다. 부동산 가격 변동률과 거래량 등을 바탕으로 지금은 어느 시점인가를 먼저 판단해야 한다. 부동산의 투자 적기는 침체기를 빠져나와 회복기로 들어갈 때다.

둘째, 물건의 적정 가치를 따져봐야 한다. 시장에서 부동산의 가치는 사이클을 따라 어떤 시점에는 고평가되고 어떤 시점에는 저평가되기를 반복한다. 부동산이 버블이거나 고평가된 시점에 사면 수익을 내기 어렵다. 저평가 시점이나 적정한 가치의 범주 안에서 가격이 매겨져 있을 때 매입하는 것이 좋다. 적정 가치 산정의 기준은 전세금이 매매가의 절반, 109m²(33평형) 아파트라면 도시 가구 연평균 소득의 10배, 상업시설의 월세 수익은 은행 이자의 2배 등과 같은 통념적 공식에 따르면 된다.

셋째, 정부와 투자자들의 심리를 읽어야 한다. 현재 정부의 심리는 극도로 불안한 상태다. 과잉 유동성과 저금리에 의한 인플레이션 우려 때문이다. 정부는 조금이라도 부동산이 움직이면 어떤 정책이라도 내놓을 태세다. 투자자들은 시장을 주시하고는 있지만 확신이 없다. 그렇다고 예금 금리에 만족하고 있지도 않다. 대체로 부동산이 고평가된 상태라고 여기는 현금 보유자들도 재건축 규제나 총부채상환비율(DTI) 규제가 없어지거나 분양가 상한제 폐지 등 뭔가 메리트가 생기면 언제든지 달려들 상황으로 보인다. 생각의 흐름이 어느 방향으로 가고 있는지를 면밀하게 판단해야 한다.

넷째, 수요와 공급을 체크해야 한다. 주택담보인정비율(LTV)과 DTI를 통한 대출규제가 주택시장을 잡고 있지만 공급이 부족하면 시장 가격은 올라가기 마련이다. 2007년 4분기에 시작된 주택 공급 부족의 영향은 2010년 상반기부터 본격적으로 나타나기 시작할 것이다. 반면 오피스는 경기침체에 따른 수요 부족으로 공실률이 조금씩 증가하고 있다.

다섯째, 경기 전망에 관심을 둘 필요가 있다. 경제전문가들은 출구전략 등으로 조만간 금리가 인상될 가능성이 크다고 보고 있다. 경제지표 둔화 및 더블딥에 대한 공포와 우려의 목소리도 많은 편이다. 미래의 경제 상황과 새로 나올 부동산 정책을 정확히 전망하기는 쉽지 않지만 이에 대해 많이 알면 알수록 도움이 된다.

이 같은 상황을 종합적으로 검토할 때 직접 사용하고 장기적으로 가져갈 용도의 부동산은 지금 사도 무난할 것처럼 보인다. 바닥을 넘어서 침체기를 벗어났다고 볼 수 있고, 대출규제로 능력이 되는 사람은 부동산을 마련하는 게 유리한 때이기 때문이다.

문제는 투자 목적으로 사는 경우다. 은행에 돈을 넣어두는 것과 부동산에 투자해 놓는 것 중 어느 쪽이 더 높은 수익률을 가져다 줄 것인가에 대한 판단이 필요하다. 투자로 사서 월세나 전세를 놓은 뒤 후에 시세차익을 얻고 되파는 것을 생각한다면 부동산 소재지의 개발 계획, 자금 조달 방법, 지역별 수요와 공급의 밸런스, 앞으로의 정책 변화, 각종 세금 등을 체크해봐야 한다. 이 모든 것을 종합해 판단한 후에도 확신이 설 경우에만 사라고 조언하고 싶다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com

봉준호칼럼

http://news.donga.com/Series/List_70010000000727/3/70010000000727/20091115/24136102/1

수도권 일부 지역을 제외하면 전반적인 부동산 시장은 여전히 불황이다. 아파트 판매량이 회복되지 않고 소형아파트가 전성시대를 맞는 등 침체기에 나타나는 모습이 계속되고 있다.

주택 트렌드를 살펴보면 자투리 공간을 알차게 활용하고 수납공간을 잘 짜 넣은 콤팩트형 실속 아파트가 인기를 얻고 있다. 관리비가 적게 나오는 에너지절약형 아파트도 뜨고 있다. 열병합발전소를 이용해 난방하고 에너지효율이 1등급인 아파트가 속속 등장하고 있다.

집 크기도 점점 작아진다. 면적이 작을수록 관리비가 적게 나가고 보유세 부담도 줄어 소형아파트를 찾는 사람이 늘어나고 있다. 저출산, 핵가족화, 독신가구 증가 등으로 33m²(10평)에서 99m²(30평)대 사이의 소형아파트가 상한가를 치고 있다. 분양시장에서도 129m²(39평) 이하의 중소형아파트는 없어서 못 팔고 132m²(40평) 이상의 대형아파트는 남아돈다.

그러나 발상을 전환해야 한다. 지금 아파트를 구입한다면 중대형을 사는 게 낫다고 말하고 싶다.

부동산은 한번 사면 2, 3년은 보유해야 하는 만큼 지금 아파트를 산 후 매도를 생각하는 시점에는 다시 중대형의 시대가 올 것으로 예측되기 때문이다.

소형아파트는 가격 상승에 한계가 보이고 중대형아파트의 가격 하락은 바닥에 다다랐다.

또 새 아파트를 선호하는 수요는 꾸준하지만 건설사들은 최근 2년간 주택경기 침체로 집이 팔리지 않아 집을 짓지 못했다.

주택 공급량이 절대적으로 줄고 있는 것이다.

1998년 주택 인허가 실적은 외환위기 영향으로 역대 최저인 30만6000여 채였다. 올해는 30만 채에도 못 미칠 것으로 보인다. 이는 매년 평균 공급량보다 35%, 최고점과 비교하면 50%가량이 줄어든 규모다. 주택 공급량은 2002년에는 66만 채, 2007년에는 55만 채였다. 2008년에는 37만 채였으니, 이때부터 적정 공급량(50만 채)보다 많이 줄어들기 시작한 것이다.

재개발, 재건축아파트에서 일반분양하는 중대형주택 물량도 눈에 띄게 줄어들고 있다.

중대형 공동주택지는 토지 판매에 어려움을 겪고 있다. 건설사들은 중대형 중심으로 구성했던 아파트를 전용면적 85m² 이하의 중소형으로 급하게 변경하거나 중대형으로 분양받은 택지에 소형주택을 지을 수 있도록 용지변경을 해달라고 요구하고 있다.

종합부동산세에다 대출 규제를 골자로 한 2006년 11월 15일 부동산대책의 효과가 더해져 2007년부터 나타난 소형주택 선호 현상은 이제 한 사이클을 돌아 2010년이 되면 중대형주택 수급 불안정으로 이어질 것으로 보인다. 다시 상승 랠리가 시작되면 수익률은 중대형이 훨씬 높을 것이다.

민간주택에 대한 분양가상한제 폐지가 추진되고 있고

중대형아파트의 3.3m²당 분양가가 소형아파트보다 싸게 책정되는 등 이미 전환점에 다다른 각종 증상과 지표들이 속속 나타나고 있다.

경기가 회복될 것으로 보고 3년 후를 내다본다면 투자할 만한 집은

산, 개울, 텃밭 등이 가까이 있어 공기가 맑고 채광과 환기 조건이 좋은 자연친화형 저에너지 주택과

저평가된 중대형아파트다.

봉준호 닥스플랜 대표