[스크랩] ■ 임장을 잘하는 방법 :: 닥터아파트 블로그

2008-05-07 00:56

http://blog.drapt.com/broccoli/4396041210089401452

분당, 판교, 성남 구시가지에 관한 이야기

몇몇분이 쪽지로 물어보시길래 분당, 판교, 성남 구시가지에 관한 제 생각을 짧게 쓰도록 하겠습니다.

1. 일단 성남시, 광주시, 하남시(인구 96만 23만 13만=130만)를 담당하는 성남지원과 성남검찰청이 구미동 190번지(오리역에서 죽전쪽)로 이동하는 것은 거의 확실해 보입니다.

수정구에서 반발하고 있지만 법원측에서 확장이전하려는 요구가 워낙 강해보입니다.

파급효과로는....다들 예상하고 계시겠지만 변호사, 법무사, 대서소 등등이 근처로 이전하겠지요.
흔히 여러지역에서 개발호재로 이야기하는 법조타운정도까진 아니지만 꽤 영향이 있으리라 보여집니다.

근처 상권이 일단 좋아지겠고...오피스텔도 곁불을 좀 쬐리라 보이고..
일단은 구미동. 멀리는 금곡동까지....
수정구는 시청, 법원, 검찰청까지 다 빼앗겼으므로 공백이 생기겠죠.

개인적으로는 성남시의 고른발전을 위해서는 이전을 안 했으면 하지만 어떠한 이유에선지 강력히 추진이 되고 있습니다.

2. 판교 아파트 분양을 받으신 분들은 단기차익을 기대해서는 곤란합니다.
어차피 전매제한으로 묶여 있으므로 시세라는 것이 의미가 없지만
그래도 시세를 논해본다면 입주후 테크노밸리나 알파돔시티가 갖추어질때쯤까지
기다려야하지 않을까 생각해봅니다.
테크노밸리가 2010년 완공이라고 하나 개별 건물이 완공되어 입주하기 까지는 시간이 더 걸릴 것입니다.

그리고 현재는 인서울이 유행아닙니까. 빌라투자도 유행이고.
이 유행은 한동안은 더 이어지리라 봅니다. 다만 빌라투자의 경우 현장분위기가 조금씩 바뀌고는 있습니다.

3. 분당 소형아파트는 현재가격으로 사도 괜찮다고 봅니다. 오피스텔도 괜찮다고 봅니다.

오피스텔의 경우 최근에 있었던 오피스텔 가격 폭등의 수혜를 덜 받은 곳이 어딘지 보고

접근하면 좋겠죠.
분당 소형아파트는 비슷한 건축년수의 서울아파트와 전세가를 비교해보셔요.

저는 시샵님의 생각과는 다소 다르게 분당근처에는 소형아파트를 지을만한 곳이 더 이상 없다고 봅니다.
굳이 있다면 광주나 이천정도이지만..다소 떨어져있습니다.

4. 성남재개발은 좋긴하나(문정장지쪽의 개발, 분당판교의 오피스입주, 성남구시가지 자체의 레벨업) 앞서 진행이 되는 곳이 어떻게 진행되는지 보고 나서 들어가도 좋다고 봅니다.

그런데 재개발을 한다고 해서 구릉지가 평지가 되는 것은 아닙니다.
그리고 새아파트 입주후에도 절대로 분당의 가격은 넘을 수 없으니(다른 경기도 지역도 마찬가지...)

그것을 기준가격으로 삼아 지분가격을 검토해보세요.

5. 이제 판교에서 상가분양이 시작될터인데 상당히 고가로 나올 것입니다.
이 정도 가격에 분양을 받아서 이익을 낼 수 있을지 따져보고 들어가세요.
하여간 고가에 분양가가 형성될 것은 분명합니다.

6. 분당지역의 3월 실거래가를 보면 거래량이 증가한 것은 분명해보입니다만...
일부에선 가격흐름을 이야기하기도 하지만 전 실거래가에 기재된 가격을 별 믿지 않기때문에 잘 모르겠습니다.

일부에선 30평대의 급매가 제법 줄어들었다고는 하지만 조금더 살펴봐야 합니다.
백궁로를 기초로 한 접근은 여전히 유효합니다.

7. 광교는 분양을 받을 수 있으면 받으세요. 판교 잔여물량도 받을 수 있으면 받으세요.
받을 수 있다면......

저는 청약받는 것을 재테크의 범주에 넣지는 않습니다.

8. 어떠한 분들은 판교테크노밸리에 어느 기업이 얼마만큼 투자했기로 했다는 기사가 뜰때마다

자신의 부동산이 올라갈 생각만 하시고 있지만

분당이나 판교쪽에 오피스가 생긴다고 해서 임직원들이 꼭 분당이나 판교로 이사올 필요는 없습니다.

일부는 강남3구에서, 일부는 구성남시가지에서, 일부는 용인에서, 일부는 광진구일부(동부간선도로)에서 충분히 출퇴근가능합니다.

신분당선 생기면 분당에서 강남까지 16분 걸린다지요? 판교에선 13분.
그렇다면 강남에서 분당까지 16분이고 판교까진 13분일 것입니다.

하다못해 건대입구에서 버스타니까 퇴근시간이라도 30-40분만에 분당에 들어오던데요.

첨언. 오늘 인터넷기사를 보니 박지성씨가 흥덕에 250억짜리 빌딩을 올린다던데요,
현재 재산이 천억가까이 된다던데...그러면 기존의 빌딩을 두어개 매입할수 있을텐데..
왜 빌딩을 사지 않고, 자신이 직접 부지를 매입하고, 빌딩을 올릴까......
귀찮은 일일텐데...

자산관리하는 쪽에서 추천한 모양입니다.

* 출처 : 한트랜드/한재훈이 님

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[스크랩] ■ 부동산 속성을 배우는 방법 |고수노트

2008-05-02 00:53

http://blog.drapt.com/broccoli/3104061209657236748

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

축구에서 선수는 공의 흐름과 완급을 조절해야 하고, 장사꾼은 이문을 남기는 법을 알아야 하고 전문꾼은 확률을 알아 이겨야하는 것은 적자생존의 원칙이다. 이런 기본적인 베이스와 마인드가 부족하다면 퍽퍽한 삶이 될 것이다.

일찌기 학창시절에 벼락치기로 시험준비를 한 사람은 글자 몇개만 바꾸어도 틀리지만, 기본 원리를 이해하고 있는 학생은 어떤 유형의 문제도 쉽게 풀어갈 수 있음을 경험하였다.

따라서, 재테크에 대한 결과만 보고 단 한순간의 베팅보다는 종목에 대한 기본적인 원리를 이해하고 투자를 하는 것이 최소한의 실패를 줄여줄것이다.

이에, 부동산의 속성을 이해하는 것이 중요하다고 할 수 있다. 부동산의 속성을 이해하면 어떤 사람의 습관을 알면 그사람의 차후 행동을 예측할 수 있는 것처럼 부동산의 방향도 예측가능하게 된다.

물론, 복잡다변화한 정책과 글로벌화된 투자시장에서 전부를 알기란 어려울 것이다. 전부 알수는 없지만, 기본적인 속성을 이해하고자 한다.

1. 상승하는 지역이 더욱 상승한다.

가장 큰 이유는 희소성의 원칙으로 많은 사람들이 찾기때문에 더욱 오를 수밖에 없다.기존 보유자가 매도하지 않고, 수요자는 늘어나는 형국에 자연스럽게 상승하는 것은 당연하다.

기존의 강남이 그렇고, 현재 용산으로 중심으로 한 강북이 그러하다.미스미디어 시대에 주목을 받는다는 것만으로도 투자성이 있는 법이다.

현재, 상승과 하락의 굴곡이 확연히 들어나는 어려운 시장에서 안전한 투자처를 찾는 사람이 선택할 수 있는 최선의 방법으로 오르고 있는 지역에 갈아타는 것이다.물론, 장기적인 플랜을 보는 혜안이 필요하다 할 수 있다.

2. 부화뇌동하지 않은 뚝심을 가진자가 고수익을 보장한다.

필자의 경험으로 볼때, 공인중개사를 비롯한 소위 부동산을 아는 전문가보다 우직스러움을 느끼게하는 뚝심있는 투자자가 더욱 큰 시세차익을 누리곤 하는 것은 볼 수 있다.

아는 게 병이라 할 수 있는 너무 많이 알기에 쉽게 갈아타는 것이 단기적으로 수익을 볼 수 있지만, 세금과 빈번한 거래로 인하여 결국 수익이 많지 않다는 것이다.

오히려, 단 한번의 우직스러움이 더 많은 가져다 주었다는 사례가 더욱 많다.호재가 있는 초기시장에 투자하여, 남의 떡이 커보여 갈아타는 투자자와 초기시장을 믿고 성숙기에 매도하는 투자자, 어느 투자자가 큰 수익이 있는지 생각해볼일이다.

3. 쉬어가는 것도 투자라는 것을 아는 선수가 진짜 선수다.

자본주의 시장에서 일어나는 특징중의 하나가 상승과 하락이 반복된다는 것이다.

즉, 저점과 고점 그리고 하향안정과 상향안정등 부침이 있기 마련이다.이러한 속성을 알고, 침체기에 완급을 조절할 줄 알아야 한다.문제는 이러한 침체기에 어떤 방식으로 투자 마인드를 갖고 있는가이다.

과거의 저축시대에서 투자시대로 변환한 발 빠른 시대에 관심의 끈을 놓아서는 안된다.당장의 투자가 없다고 하여 시시각각 변하는 부동산시장의 방관자가 되어서는 안된다는 말이다.진짜 선수는 이 시기에 더욱 매진하여 기회를 본다는 사실을 알아야 할것이다.쉬는 것도 투자, 그러나 제대로 쉬어야 할 것이다.

4. 인구 유입이 많은 지역이 상승하기 마련이다.

인구 이동에 따라 투자성이 있다는 빠르게 정착되어 가고 있다.

가까운 일본에서 인구이동에 따른 도시의 성쇠가 일어나고 있다는 것은 심심치 않게 본다.그만큼, 소비과 생산이 왕성한 경제인구의 이동이 많은 곳을 따라 이동해야 한다.

지방과 수도권의 균형발전에서 지방의 발전은 아마도, 많은 노동인구가 지방으로 갈 수 있는 토대가 마련되지 않는다면 공염불이 되리라 본다.인구 유입이 많은 지역을 체크하는 것만으로도 투자의 방향을 알 수 있을 것이다.서울의 뉴타운지역, 신도시, 유망한 지역의 택지개발지구를 상상하면 수긍이 갈것이다.

5. 시대에 맞는 트랜드, 종목은 있기 마련이다.

주택시장에서 인기의 부침이 있고, 주류와 틈새가 있다.1기신도시와 목동을 필두로 강남지역에 이르고 현재 2기신도시의 완성을 보는 과정에서 주류와 비주류가 있다는 것을 알아야 한다.

아파트문화는 사생활 보호와 편리한 동선으로 인하여 꾸준한 인기가 있었다.아파트가 주류라는 사실은 아마도, 쉽게 현금화가 가능한 실수요자가 많기 때문이 아닐까 생각한다.

오피스텔은 초기시장에 많은 시세차익이 보장되었지만 현재는 지역에 따라 가치가 달라져 선뜻 투자하기 어려운 상품을 전락하고 말았다.

쭉쭉 뻗고, 고급화된 커뮤니티로 많은 인기를 받은 주상복합. 주상복합 타운은 그들만의 리그로 커뮤니티를 형성하고 있지만, 나홀로 주상복합과 노후화된 지역은 평가절하되고 있는 것을 볼 수 있다.정부의 과도한 규제와 은퇴와 쾌적한 삶을 추구하고자 하는 욕구에서 출발한 타운하우스.좀 더 지켜보아야 하겠지만, 한정된 수요로 국한한 고분양가로 주류로 되기에는 미흡할 것이다.

미래 주거문화는 보다 과학적이고 인간중심의 지능적인 유토피아 주거가 될것이다.향후의 주거문화를 그려보는 것도 관심을 가져볼만하다.

6. 강남과의 접근성 여부에 따른 가치는 지속될것이다.

현재, 강남을 대체할 만한 곳이 과연 어디에 있을까 생각한다면 필자는 없다라고 말하고 싶다.강남문화가 형성되는 과정을 본다면 그만큼의 시간이 필요한 것인데, 빠르게 변하는 시장에서 하루아침에 만들수는 없으리라 본다.

필자가 보기에 향후 최소 10년은 지속될것이라 생각된다.이러한 토대로, 강남 접근성과 경부라인을 토대로 투자하는 것이 실패는 하지 않을 것이라 본다.물론, 투자수익율은 뛰어난 곳이 많이 있겠지만 리스크도 수반된다는 알아야 한다.

인생의 최대의 배팅이라 할 수 있는 부동산 투자. 공격적인 마인드로 무장된 투자자는 리스크를 안고 투자를 하여 수익 극대화를 움켜줄수 있지만, 반대급부로 리스크도 커 실패 확률이 높다.반면, 안전주의 성향이 있는 투자자는 상기에 언급한 속성을 이해한다면 실패한 투자자가 되지 않으리라 본다.

헌법 제10조에 행복추구권이 있다. ' 모든 국민은 인간으로서 존엄과 가치를 가지며, 행복을 추구할 권리를 가진다. 국가는 개인이 가지는 불가침의 기본적 인권을 확인하고 이를 보장할 의무를 진다'

모든 국민은 행복할 권리가 있다. 부동산의 속성을 이해하는 행복한 투자자가 되기로 한 걸음 더 걷기를 희망한다.

[출처|작성자 죽천

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[스크랩] ■ 임장을 잘하는 방법 |고수노트

2008-05-02 00:53

http://blog.drapt.com/broccoli/3104061209657189901

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

임장을 잘하는 방법

대부분 고수들이 들어가는 부동산에 대하여 임장하는 방법을 살펴보면 초보자 들과 많은

부분에서 차이가 남을 알 수 있다.

본인이 명지경매 회사에 입사하여 1년 동안 단 한 번도 사무실 밖에 나가지 못한 것은

선배님들이 사무실에 계시지 않아서 일 것이다.

즉 돈은 현장에 있다! 수익은 임장의 결과에 따라 달라진다! 라는 선배님들의 말씀을

귀가 따갑게 들었기 때문에 나또한 임장을 하려했더니 어떤 선배님이 내게 해준 말씀은...

이론이 되어있지 않은 상태에서 현장에 나가면 권리관계를 소홀히 하게되고 수익에만 욕심을

내기 때문에 잘못하면 자신의 전 재산을 한방에 날릴 수 있다고 하시면서 먼저 내공을 쌓으

라고 하셔서 권리 분석하는 방법과 배당만 배우면서 사무실을 지켰다.

그리고 명지경매 회사에 입사한지 3년이 지난 뒤에야 선배님들은 그때서 임장을 잘하는 방법을

가르쳐 주셨는데.....

첫째: 관심이 있는 물건이 있으면 먼저 프린트를 해라

즉 관심이 있는 물건이 있어도 대부분의 사람들은 관심물건 등록을 해놓거나 아니면 그냥

스쳐지나가는 경우가 대부분이다.

그러나 프린트를 해서 들고 다니다가 계속 보게 되면 처음에는 알지 못한 부분들이 눈에

들어오게 되고 각인이 되어 그 물건에 많은 부분을 살펴볼 수 있다.

둘째: 조사보고서를 만들어라.

임장이 필요한 물건이 있다면 그 물건에 관한 유료정보 사이트에 나온 정보지나 아니면

대법원 경매 사이트에 나온 내용을 프린트를 해서 달랑 그거 한장 들고서 임장을 하는

사람들을 간혹 보게 되는데 그러한 사람들을 볼 때마다 안타까운 마음 금할 길 없다.

내가 들어갈 물건이라면, 아니 임장을 통하여 수익을 극대화 시키려고 한다면 사전 준비가

철저해야한다.

제일먼저는 집행관이 조사한 “현황평가서”와 감정평가사들이 감정한 “감정평사서”를 참조

하여 중요한 내용들을 조사보고서를 작성하고 또한 경매에서 제일중요하다는 “매각물건명세

서”를 면밀히 살펴보고 중요내용을 조사보고서에 첨부한 다음 그 자료를 바탕으로 가상

시뮬레이션을 그려서 어떤 방법으로 임장에 임할 것이며 무엇을 중요하게 살펴보아야

하는지를 면밀하게 검토해 보아야한다.

셋째:어프러치 잘하는 방법

경매의 단점중 하나가 경매가 나온 집을 자유롭게 보지 못한다는 것이다.

일반 아파트는 구조가 비슷하기에 향이나 층만 잘 살펴보면 그렇게 어렵지는 않아도

다세대인 경우는 너무 틀리다.

구조도도 틀리지만 가끔 내부에 중대한 하자가 발생 된 것도 모르는 체 낙찰을 받아 고생하는

사람들이 너무나 많은 것을 일반인들은 모르리라....

지층만 습기가 올라온다고 생각하는가?

천장에서 떨어지는 누수 때문에 고생은 안 해보았는가?

구조도가 잘못된것도 모르는체 낙찰 받고 매매를 하려해도 팔리지 않아 맘고생 몸 고생 하는 이들이

적다고 생각하는가?

낙찰을 받아 명도를 하고 난후 수리할 부분이 너무 많아 앞으로 남고 뒤로 밑지는 사람들의

한숨소리는 안 들리는가?

사랑에 빠지면 눈에 뭐가 씌운다고 하던데 경매도 마찬가지다.

철저한 임장을 등한시 한 채 욕심만 부리다가 울고 있는 이들이 어디 한둘이던가?

그러나 또한 제일 어려운 부분이 경매가 나온 집을 들여다 보는 것일 것이다.

보통 경매를 오래 하시는 분들이나 선배님들이 많이 쓰는 방법은 무대뽀 정신으로

무조건 초인종을 누른다.

그리고 누구냐고 물어보면 큰소리로....

“법원에서 나왔습니다”. 라고 힘차게 말하면 대부분 문을 열어주는데....

그때 왼쪽발이나 오른쪽 발을 힘차게 밀어 넣고.... “아네....법원경매 때문에 왔습니다. 라고 말한다.

그러면 십중팔구는 욕을 해대거나 인상을 쓰면서 문을 닫으려한다.

그때 왼쪽발이나 오른쪽 발을 들이민 것의 틈새를 이용하여 그 집의 구조도와 습기문제

그리고 등이나 벽지, 장판, 씽크대교체여부를 짧은 시간 안에 살펴보아야하는데 문을 닫으

려 하는 사람의 힘 때문에 발이 아파 오더라도 아니면 인상을 쓰면서 험한 욕하더라도 참아야 한다.

왜냐하면 우리는 배가 고프기 때문이다.

배가 고픈데 무슨 체면을 따질 것인가?

내 새끼가 배가 고픈데 무슨 염치를 따질 것인가?

넷째: 주변 환경을 살펴보라.

그렇게 집안 구조를 어렵게라도 보았으면 그리고 난후는 경매가 나온 집을 중심에 놓고

사방2K이상 도로를 따라 걸으면서 주변 환경을 살펴본 후 인근 지역 부동산에 들러서

전세 나온 물건을 찾는 것으로 시작하여 나중엔 매수도 고려한다는 식으로 접근을 하는데

이때 유념해야 할 것은 시세파악만 하려고 거짓된 매수자를 사칭하면 자신 스스로가 양심에

찔려서 집중적으로 그곳시세나 지역의 향방에 대해 알아볼 수가 없다.

그래서 경매를 오래한 선배님들은 시세파악을 하려고 지역부동산에 갈 때면

꼭 보증금 일부라도 돈을 가지고 간다.

즉 급매물건이나 수익이 많은 물건이 있다면 일반 물건이라도 계약을 할 수 있는

자신감에서 출발하면 순조롭게 많은 부분의 정보를 얻어 낼 수도 있고 경매를 통하여

얻을 수익보다 많다면 일반 물건이라도 계약을 할수있어야한다.

이렇게 임장을 하면서 얻은 정보나 자료는 해당물건에 입찰을 안 하더라도

아니 입찰을 했다가 떨어졌더라도 그 자료는 오랫동안 보관하면서 해당지역에 물건이

경매에 나오면 참고하고 보충을 하는 식으로 나만의 경매투자 자료집을 만드는 것이다.

출처-야생화의 실전경매

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