약수~신당 역세권 개발 타당성조사 용역

2009-07-23 02:53

http://blog.drapt.com/br1607/4620981248285234638

오랫만에 장마철임을 실감나게 해주는 비가 자주 옵니다.

장맛비에 그동안의 분주함을 잠시 달래고 정리중이었던 역세권개발에 대해 말씀드릴까 합니다.

사실 누구나 조금만 관심을 가지고 찾아보면 쉽게 알아볼 수 있는 내용들입니다.

하지만 기본적인 정비사업과 부동산에 대한 상식이 어느 정도 있어야만이 오해없이 개념정리되는 것이라 가능한 쉽게 설명하려 합니다.

제가 글을 올리는 목적은 역세권개발에 대한 정확한 이해없이 카페회원분들이나 특히 신당지역의 주민들이 가지고 있는 약간의 오해 그 중에서도 상업지역으로 개발되어 땅값이 1억이 가니마니 하는 등의 무조건적인 기대치등이 지역발전에 걸림돌이 되는 것에 대한 우려때문입니다.

그리고 제가 있는 지역이 중구 신당동이라 그쪽을 중심으로 설명할 수 밖에 없음을 밝힙니다.

먼저 역세권개발에 대하여 알려면 서울시의 장기전세주택 프로그램 시프트에 대한 이해과정이 선행되어야 합니다.

그 이유는 역세권개발의 태동에는 시프트의 공급이 전제조건으로 있기 때문입니다.

서울시의 '사는 것에서 '사는 곳'으로 집에 대한 생각 즉 '소유중심'에서 '거주중심'으로 주택에 대한 패러다임의 전환이 2007년 시행 3년만에 시민들의 대단한 호응을 얻어 이른바 '오세훈아파트'란 말도 생겼습니다. 또한 사회혼합(social mix)의 건축으로 분양주택과 전세주택과의 차별을 해소하는 방안은 기존 임대아파트의 이른바 왕따분위기는 많이 사라질것인란 기대도 큽니다. 실제적으로 건축적으로도 일반분양주택과 내장도 같이 하고 사회적분위기도 좋아진 것도 사실입니다.

서울시는 2018년까지 매년 1만가구이상의 시프트를 공급할 예정인데, 택지개발 등의 공영개발의 한계와 고밀도 도심재개발의 요구 등의 사회적,시대적 요구를 역세권개발로 풀어나갈 수 밖에 없는 상황입니다.

아래 그림은 서울시에서 공급한 시프트 공급량과 경쟁률입니다. 이것으로 시프트에 대해선 간단하게 정리합니다.

역세권개발이란 과연 무엇일까?

첫째, 역세권이란 법적인 정의가 필요할 것입니다.

『역세권』 의 정의 -역세권 장기전세주택 건립관련 지구단위계획(정비계획) 수립 및 운영 기준

- 보행접근이 가능하고 대중교통이용이 편리한 지하철, 국철 및 경전철 등의 모든 개통된 역(사용승인시점에 개통 예정인 역을 포함한다)의

중심(각각의 승강장의 중심점)으로부터 반경 500m이내의 일단의 지역을 말한다.

두번째, 역세권개발의 목적과 방법입니다.

먼저 설명했듯이 그 목적은 시프트의 공급을 최우선으로 하는 것입니다.

그 방법적으로 시프트를 역세권에 공급하기 위해서 서울시와 해당지역의 이해관계가 일치해야 할 것입니다. 쉬운 말로 give & take 즉 win-win전략이 필요한 것입니다. 윈윈할 수 있는 조건은 현재로서 용적률이 최고의 가치를 지닙니다.

아래 그림과 표는 서울시 [ 제2차 공급확대방안의 주요 개요] 내용입니다.

말로 설명하는 것보다는 훨씬 쉬울 것입니다.

단, 첫번째 그림 중 상향용적률 중 시프트 6/10은 2009. 6. 1일자로 5/10로 변경 시행되었습니다.

현재 용도지역	제2종일반주거지역		제3종일반주거지역 일반주거지역 (’91.5.11 이후 준주거 포함)	준주거지역 (단, ’91.5.10 이전)
현재 용도지역	7층 이하	12층 이하	제3종일반주거지역 일반주거지역 (’91.5.11 이후 준주거 포함)	준주거지역 (단, ’91.5.10 이전)
세분변경 후 용도지역	준주거지역	준주거지역	준주거지역	준주거지역
기준용적률	200	200	250	400
(패키지) 허용용적률 = 장기전세주택 공급 우수디자인 커뮤니티 지원시설 친환경 건축물 등	430	430	450	500
장기전세주택 건립 용적률	115	115	100	50
장기전세주택 건립 용적률	장기전세주택 건립에 따라 완화된 용적률의 50/100 이상
상한용적률	500	500	500	500 이상

여기서 제 개인적인 견해를 말씀드리자면, 시프트의 건립비율이 10%줄었지만 추가 건립비율완화 방안이던지, 용적률상한이 더 검토되었으면 하는 바램입니다. 아마도 실제 사업이 진행이 되면 고려가 되지 않을까 싶습니다.

지금까지는 2차 민간 시프트 공급확대방안- 역세권에서 지구단위계획 수립을 통한 공급 내용을 살펴 본 것 입니다.

올 10에는 재개발,재건축 정비사업지역과 준공업 지역 등에서의 3차 시프트공급방안을 발표할 예정입니다.

중구에서 현재 진행되는 역세권개발 타당성 조사 용역을 준 지역은 위 내용의 2차시프트 공급방안에 해당되는 내용입니다.

잘 아시다시피 신당역, 청구역, 약수역 구간의 다산로 총299,200제곱미터(약 9만평) 규모입니다.

상업 / 업무 / 주거 복합개발로써 단순한 상업지역 개발이 아닌 것입니다.

2009년도를 기준년도로 2009~2018년 10년간의 계획기간 중 단기계획 5년 2009~2013년,

중기계획 5년 2013~2018년 까지의 2단계 계획은 서울시의 시프트 공급계획과 그 시기를 일치시키고 있습니다.

그래서 역세권개발은 시프트 공급계획과 같은 개념으로 이해를 하셔야 할 것입니다.

마지막으로 서울시 주택국의 2009년 업무보고서 있는 장기전서주택 시프트 확대 공급계획안을 살펴보면서 개론적인 역세권개발의

의미를 정리할까 합니다. 차후로 실제적인 중구의 신당~약수역 역세권개발에 집중적으로 검토해보는 시간을 갖겠습니다.

아직 저도 정리를 다하지 못한 상태로 올리는 것이라 미흡한 점이 많습니다. 양해해주시고 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

◈ ‘09. 3월 : 2차 역세권 시프트 확대방안 발표(지구단위계획구역이외 지역)

◈ ‘09. 12 : 3차 역세권 시프트 확대방안 마련(준공업, 정비사업 대상지)

총 계

2007 ~ 2010

2011년

이후

소 계

2007

2008

2009

2010

112,094

20,732

2,016

2,625

3,175

12,916

91,362

위 글은 네이버 카페에 제가 올린 글입니다.
시프트공급을 위한 지구단위계획구역 이외의 지역에서 역세권개발의 필요성과 전체적인 개요입니다.

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신당역세권개발 |역세권개발

2009-05-21 09:22

http://blog.drapt.com/br1607/4620981242865348248

<2009년 5월 19일 서울시 주택정책과 보도자료>

도시환경정비사업으로 장기전세 공급 가능

- 서울시, 제4차 ‘국토부․수도권 주택정책협의회’ 서 합의

□ 국토해양부와 서울시를 비롯한 수도권지자체(경기, 인천)로 구성된 ‘주택정책협의회’는 ‘09. 5. 15일(금), 인천시 송도 테크노파크에서 제4차 주택정책협의회를 개최하였다.

□ 이날 회의는 최근 경기침체에 대응하여 주택건설을 촉진하기 위한 정부의 규제개혁 대책의 신속한 전파와 서울시 등 지자체에서 건의하는 제도개선을 논의하기 위해, 지난 1월 16일 협의회가 구성된 이후 네 번째 모임이다.

□ 이날 서울시가 건의한 안건 중 국토부에서 적극 수용하기로 논의된 사항은 다음과 같다.

(1) 개정된 주택법(제38조의6) 규정에 의한 역세권 시프트 공급시 도시환경정비사업 가능

○ 지난 2월 3일 개정된 주택법에 의해 서울시의 경우 사업주체는 역세권내 주거지역을 준주거지역까지 상향하여 용적률 500%까지 완화하여 증가된 용적률의 일부를 시프트로 공급하도록 하였다. 하지만, 사업방식이 주택법에 의한 사업승인 및 건축법에 의한 건축허가로만 가능하여 사업추진이 활발하지 못하였다.

○ 주택법에 의한 역세권 시프트대상지도 도정법 시행령 개정을 통해 도시환경정비기본계획에 반영 할 수 있는 근거가 마련되었다. 이로써, 도시환경정비사업의 촉진과 아울러 도심내 임대주택(시프트) 공급물량이 증대될 것으로 예상된다.

② 정비구역 지정 요건의 예외적 기준 마련

○ 정비사업시 효율적인 기반시설 확보와 정비구역의 정형화 등을 위하여 인접 지역을 포함하는 것이 바람직하나, 정비구역 지정요건에 부합하지 않아 제외됨으로써 계획된 정비사업의 효과가 반감되는 경우가 있어,

○ 「도시 및 주거환경정비법 시행령」상 정비구역 지정 요건에 예외적 기준을 마련, 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 시․도 도시계획위원회가 심의하여 정비구역 면적의 20퍼센트까지 범위를 확장할 수 있도록 하였다. 이로써 정비사업시 보다 원활한 기반시설 정비 등 합리적인 토지이용계획 수립이 가능할 것으로 예상된다.

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이 보도자료를 보면서 이상하리만큼 묘한 잔상이 남았다.

언뜻 떠오르지 않으면서 머릿속에 맴도는 생각들이 과연 무엇일까?

*장기전세프로그램=시프트

*역세권개발

이 두가지의 개념과 진행과정을 곰씹다 보니 문득 급격하게 움직이던 작년초반이 떠올랐다.

당시 오세훈시장은 소속당 한나라당에 反해 뉴타운 전면 보류 입장을 표명하여 법정까지 서면서 오시장 스타일의 정책을

펼치려 했었다. 그러면서 시프트프로그램을 강력하게 밀어부쳤다. 이런 과정에서 4차뉴타운은 온데 간데없어졌고,

어쩌구 르네상스, 저쩌구 프로젝트, 역세권개발이란 말이 공공연하게 나돌았다.

당시 중구 국회의원후보 나경원은 뉴타운공약은 없었고 약수 청구역일대 역세권개발과 남산자락 고도제한완화 등을

총선공약으로 내세웠다. 지금도 나의원 홈피에는 당시 총선공약이 적혀있다.

그리고 올 2월 23일 중구청은 <약수-신당 역세권 개발 타당성 수립 용역>이란 제목으로 용역입찰공고를 냈다.

그러면서 간간히 주민들의 입으로부터 주상복합이니,상업시설이니 여기에 고층 빌딩이 들어선다니 하는 말들을 전해들을 수 있었다. 헤럴드경제에서는 2009년 3월 25일자로 <트리플 역세권 신당.청구.약수 강북 新중심로>라는 타이틀로 중구청의 용역조사를 구 관계자의 말 "타당성 검토에 따라 이들 역세권 개발을 위한 법률개정 등을 요구하는 등 강북권의 신 중심지로서 다시 르네상스를 맞이할 수 있도록 할 계획" 까지 인용하며 확신에 찬 어조를 피력했다.

그 때도 난 한 번 웃고는 프린트한 내용을 책상 이면지와 함께 섞었다. 아마도 난 헤럴드가 매경, 한경과 같은 메이저급 경제일간지였다면 이제서야 이 계획을 다시 분석해보는 우를 범하진 않았을 것이다.

어제 오늘 머릿속에서만 맴돌던 그 무언가가 시간을 되짚어보면서 유추하다보니 강한 논리적근거가 있음을 판단하게 됐다.

위 보도자료는 역세권내에서의 장기전세공급을 골자로 하는데, 그 과정을 살펴보면

1.서울시장의 시프트에 대한 강력한 의지

2.중구 국회의원의 선거공약과 실천사항

3.중구청의 서울시 건의사항(중구신문참조)과 역세권개발 타당성 조사

4.역세권 도시환경정비사업으로 추가용적률에 시프트 공급을 위한 정부,서울시,인천시,경기도합의도출

과 같다. 그리고 역세권개발 타당성조사의 목적을 유심히 살펴보면 단순한 역세권개발만이 아니고 동대문일대의

디자인산업과 주변지역의 촉진계획까지 아우르고 있음을 알 수 있다.

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