마포구 전체가 뉴타운 또는 지역단위재건축이 진행중이다

공덕에서 출밣하여 염리동 아현뉴타운을 지나 노고산동을 넘으면서 재건축이 진행중이다

서강인근 광흥창역 부근은 말할것도 없고 합정 망원지역도 온통 재건축지구가 지정되고 있다

 

홍대앞에서 연남동 성산동을 잇는 축도 대소 지구별 재건축지역이 홪정되어가고 있고 상암경기장 인근의 성산동 시영아파트 단지도 재건축기대가 높다.

 

뉴타운까지는 아니더라도 재건축이 가장 유리한 지역은 말할 것도 없이 오래된 연립, 빌라가 많이 몰려있는 지역이다. 마포구에서 아직 재건축이 결정되지 아니한 지역이면서 오래된 연립, 빌라가 많이 몰려있는 지역 지역은 마포구청에서 모래내 사천교로 이어지는 지역 그러니까 성산동 연남동 지역이다

 

20년이 넘는 연립들이 밀집된 이 지역은 언덕이 없는 평지지역이며, 아직 뉴타운이나 재건축이 진행되고 있지 않다 그러나 지역주민들의 욕구도 강할 뿐더러 여러가지 여건상 수년내 가장 주목받는 재건축지역이 될 것같다.

 

아직 이르다싶을 때 밀 투자해 놓는 선견지명을 가져보기 바란다

 

아래 글은 몇년전 연립투자에 관한 기사를 스크랩해 두었던 것인데 소개한다.

이 기사의 내용과 마포구 성산동 연남동 망원동 일대와 거의 유사하다

 

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우리들의 주거지 인근에 연립주택이나 빌라 등 공동 주택이 흔하다.
그러나 이러한 주택을 살 때도 단순히 살집만 찾을 것이 아니라 조금 멀리 바라보는 안목으로 접근하면 대박이 '꿈'이 아니고 '현실'이 되는 경우가 실제로 많다.

◇연립주택이 향후에 재건축이 될 때를 생각해 보라
연립주택이 재건축과 관련해 돈을 벌 수 있는 수익률은 두 가지로 요약된다.

▷하나는, 입지와 시공사의 브랜드가 주는 외형적 가치이다.
▷또 다른 하나가 여기서 얘기하고자 하는 바로 배후지 이다.

이 배후지 선택은 연립주택을 사려는 사람의 감각과 안목이 절대적이다.
우리가 흔히 '보는 만큼 보인다.'는 말을 하듯이 연립주택을 사더라도 안목에 따라 향후에 내 수중에 들어오는 돈이 쌈짓돈이 되느냐 뭉칫돈이 되느냐가 판가름난다.

◇연립주택을 살 때 다음과 같은 조건을 충족하면 절대 후회시키지 않는다

첫째, 눈 여겨 본 연립주택이 있다면 그 주택 주변에 오래된 빌라나 연립주택, 다세대주택 등이 많은지 둘러 보라. 예를 들면 내가 사려는 연립주택이 한 동(棟) 밖에 되지 않고 10세대만 있는 소규모 연립주택이라도 주변에 오래된 연립주택들이 에워싸고 있거나 바로 인근에 위치해 있다면 좋은 물건이다.

둘째, 연립주택이 1~2동 정도로 작아도 주차장이 넓다든지 동과 동사이 공간이 넓은 연립주택이 좋고 또 주거 공간으로서 연립주택의 평수가 크지 않아도 등기상 대지지분이 큰가, 작은가를 반드시 확인해야한다. 대지지분이 큰 것을 선택하라. 대지지분이 20평 이상 큰 것이 당연히 유망하다.

셋째, 옛날에 지어진 연립주택에 주로 많은데 지하층에 있는 방이 지상 층에 딸린 방들이 있다. 이런 유형의 물건이 좋다. 딸린 방이 있다면 임대수익을 올릴 수 있다. 그런데 이 월세 수입 보다 더 중요한 것은 이렇게 편제된 연립주택은 십중팔구 대지지분이 크다.

넷째, 흔한 경우는 아니지만 지하에 딸린 방중에 지상 층과 권리관계가 구분되어 있는 경우가 있다. 원래 지상 층에 딸린 지하 방은 지상 층에 종속되어 있는 것이 일반적이나 지하에 딸린 방이 대지권은 없어도 점유에 대한 권리가 있는 경우가 있다.

만약 이러한 조건을 가진 연립주택이 재건축을 하려고 할 때 어떤 경우가 생길까? 지상 층에 있는 사람들이 재건축을 하고 싶어도 지하층에 사는 사람은 세입자라도 점유 권리를 갖게 된다. 이렇기 때문에 지하에 사는 사람이 나는 재건축을 원하지 않는다고 동의하지 않으면 지상 층에 거주하는 사람들이 지하에 딸린 방의 점유자에게 무상으로 대지지분을 나눠줘야 되는 경우가 있다. 결론적으로 연립주택 세입자 경우, 기왕이면 점유권이 있는 방에 세 들어 사는 것이 좋다.

또 재건축 조합이 결성되고 최초 재건축 분위기가 잡힐 때 투자를 목적으로 한다면 지하층을 매수하는 것이 좋다. 점유관계는 등기상에서 확인할 수 있고 재건축 조합에 가면 확인할 수 있다.

다섯째, 연립주택을 사러 갔다가 매물이 없다고 그냥 돌아오지 말라. 연립주택 인근 다가구 주택 등의 권리관계를 분석해 볼 필요가 있다.

왜 그런가하면 재건축의 시작은 연립주택 등 공동주택에서부터 시작한다. 그러나 사업을 하려면 당연히 타당성 조사를 하게 되어 있는데 재건축을 하려는 주체인 건설사가 수익성이 낮다고 판단할 경우 인근지역까지 흡수하려는 시도를 하는 경우가 많기 때문이다. 이 때 처음에는 사업주체의 계획이 알려지면 인근지역의 매매가격이 높아질 가능성이 있기 때문에 잘 알려지지 않지만 나중에 재건축 지역으로 편입되었을 때 가격이 상승하기 때문이다.

따라서 그러한 가능성이 엿보인다면 인근지역의 가격이 오르기 전에 적극적인 매수를 검토를 해 볼 필요가 있다. 실제로 주변에서 이렇게 편입된 경우를 종종 볼 수 있다.

여섯째, 연립주택을 살 때 연립주택 위치가 큰 도로로부터 안쪽으로 위치해 있는 경우가 있다. 대로변에서 올라가는 위치에 있다면 연립주택 주변으로 8m이상의 진입로가 확보되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 만약 이것이 확보되어 있지 않다면 재건축 할 때 추가부담금이 더 들 수 있다.

왜냐하면 아파트를 지을 때 도로를 확보하고 지어야 하기 때문에 그 부담금이 매수자에게 돌아오기 때문이다. 따라서 8m이상의 도로 인근에 있는 연립주택도 많지만 산 쪽으로 올라가는 곳에 위치한 연립주택도 있기 때문에 도로 확인은 필수적이다.