▶ 상가의 취득세와 등록세

취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 안에 내야 한다. 이를 어기면 납부세액의 20%를 더 물게 된다. 준공 검사일 이전에 잔금을 치를 경우 준공 검사일로부터 30일 이내, 준공 검사일 이후 잔금 납입 시는 잔급 납일이로부터 30일 이내에 내야 한다. 등록세는 매매 후 2개월 이내에 등록하지 않으면 기간에 따라 등록세약의 5~30%를 과태료로 물게 된다.

상가 부가가치세 알아두기

상가투자에서 시세차익을 목적으로 한 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대 목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세에 관심을 기울여야 한다.

부가가치세는 최종 소비자가 부담한다. 상가에서 최종 소비자는 개인이다. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가세를 부담하지 않을 수도 있다. 다만 부가세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자가 있는데 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있다.

그렇다면 일반과세자가 부가세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까? 취득, 보유, 처분의 순서로 가면서 살펴보자.

 

상가를 살 경우 분양가나 매매가에는 건물에 대한 부가세가 들어 있다. 사는 사람이 부가세를 포함해 분양가나 매매대금을 냈으므로 부가세를 부답하는 것 같지만 실은 그렇지 않다. 이 부가세는 일반과세자로 등록해 세무서로부터 모두 돌려받게 된다. 따라서 일반과세자가 부담하는 취득 단계의 부가가치세는 없다. 이 혜택을 받으려면 분양 받은 상가는 분양계약일로부터 20일, 기존 상가는 취득일로부터 20일 안에 사업자등록을 해야 한다.

다음은 보유 단계다. 상가를 세놓을 경우 임대료에 대한 부가세를 내야 한다. 그러나 일반과세자는 임대차계약서에서 ‘부가세 별도’라는 조건을 달아 임차인에게 부가세를 받아서 내면 된다. 부가세를 내기는 하지만 임차인이 부담하는 형태다. 임차인에게 받아서 낸 부가세는 임대인의 수입에서도 빠진다.

마지막으로 처분 단계다. 흔히 일반과세자가 취득 때 세무서로부터 되돌려 받은 분가세를 10년 안에 매도하는 경우 무조건 세무서에 다시 돌려주어야 한다고 알고 있다. 그러나 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 다 떠넘기고 빠져나갈 수 있다. 일반과세자가 되돌려 받은 부가세를 다시 세무서에 내야 하는 때는 상가를 팔기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우다. 물론 6개월마다 5%씩 공제해주므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 생기지 않는다. 하지만 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 바꿨다면 부가세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 유의해야 한다.

임대소득에 대한 <종합소득세>

소득세는 여러 소득을 합쳐서 계산한다. 합산 소득이 많으면 누진세율을 적용한다. 일반 세율보다 높다는 말이다. 임대소득 말고 더할 소득이 또 있다면 소득이 적은 부인 등에게 상가의 임대소득이 발생하도록 조치해 두면 세금을 아낄 수 있다. 배우자에게 명의를 이전하면 증여세가 발생할 수 있다. 그러나 배우자에게 증여하더라도 3억 원까지는 세금 공제가 된다.

배우자 명의로 상가를 등기할 때는 주의할 점이 있다. 상가를 취득하기 전이라면 3억 원 이하의 상가를 사는 경우와 3억 원을 넘는 상가를 사는 경우에 따라 달라진다. 3억원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 굳이 배우자에게 넘기거나 공동명의로 하지 않아도 된다. 3억원을 넘는 상가는 증여세 문제가 불거질 수 있다. 따라서 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가, 아니면 증여세를 내더라도 단독명의로 할 것인가를 미리 정해야 한다.

상가를 이미 취득한 경우라면 이전하는데 취득세 등의 비용이 추가로 들어간다. 3억원 이하의 상가도 취득세 등의 이전비용은 들어간다. 따라서 1년에 소득세가 얼마나 줄어드는지, 장기 보유할 것인지를 짚어보고 결정을 해야 한다.

▶ 상가의 공동명의

배우자 공제 3억 원을 넘는 상가라면 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가, 증여세를 부담하더라도 단독 명의로 할 것인가를 미리 정해야 한다. 상가를 누구 이름으로 할 것인가는 취득하기 전에 정해야 한다. 상가를 취득한 후에 공동명의를 할라치면 명의이전에 들어가는 비용을 충당하고도 남을 만큼 절세가 되는지를 짚어보아야 한다. 공동명의로 하는 경우 공동지분의 크기는 소득이 적은 배우자가 약간 더 크도록 해야 한다. 상가를 공동으로 임대하는 경우 지분이 큰 사람에게 상가 임대소득을 합산해 세금을 내야 한다. 지분을 잘못 설정하면 절세의 효과가 없게 된다.

-출처: 한광호 시간과 공간 대표-(2006.01.17)

▶ 상가만이 갖는 독특한 투자 강점

업무용 오피스텔, 상가, 빌딩 등 수익용 부동산은 과거보다 수익률이 저하되었음에도 부동자금 유입이 강하게 흡수하고 있다. 물론 이중 가장 많이 거론되는 것이 상가이다.

상가는 가장 대중적인 투자이자 8.31 규제 범위에서 벗어나 세(稅) 부담이나 제재가 특별히 적용되지 않기 때문이다. 또한 상가는 아파트와는 달리 전매제한이나 투자방식에 규제가 전혀 없고 개인 종합부동산세 부과대상에서 제외되는데다 비교적 환금성이 양호하다는 장점이 다른 상품에 비해 부각된다.

특히 상가는 시세차익과 안정적인 임대수입을 고려할 수 있는 틈새상품이다. 임대수익은 저금리시대에 있어서 중, 장년층 투자자들에게 확실한 노후대책을 보장해주는 상품이다.

이렇게 대표적인 수익형 부동산이다 보니 상가는 일반경기에 무척 민감한 편이다. 즉 경기가 좋아지면 소득증가 → 소비증가 → 매출확대 → 월세와 권리금 인상으로 나타나면서 결국 상가의 시장가치(매매가격)가 크게 오르기 마련이다. 때문에 경기가 좋아지지 않으면 높은 수익률을 기대하기란 사실상 힘들다.

특히 요즘같이 장기적인 내수경기 침체 및 주5일제 시행으로 상권매출이 줄어들고 있는데다 대형할인점 등장으로 지역상권간 경쟁이 치열하고 격차역시 벌어지고 있다. 아파트처럼 지역별, 유형별, 업종별로 차별화 현상이 상가에도 적용되고 있는 것이다. 역발상적으로, 오히려 이런 소강기가 투자자에겐 좋은 기회가 될 수 있다. 일반적으로 상가는 단지내 상가, 테마형 상가(쇼핑몰), 민자역사 주변 복합상가, 근린상가 등으로 크게 구분할 수 있다.

▶ 상가종류별 수익극대화 전략

▷ 단지내 상가
단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어서 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고의 인기를 누리고 있다. 경기 침체기에도 불구하고 비교적 꾸준한 인기를 끌 수 있었던 이유는 금리보다 높은 월세가 보장된다는 점 때문. 앞으로도 강북뉴타운, 신도시, 고속철 개통 역세권을 중심으로 공급과 수요가 크게 늘어날 것으로 예상된다. 투자적격 규모는 1,000가구일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 된다. 또한 단지내 상가는 중소형 평수가 많은 아파트에 자리를 잡아야 수익성이 좋다. 대형 평수 입주자들은 단지내 상가보다는 백화점이나 대형 쇼핑센터를 선호하는 경향이 있기 때문이다.

▷ 근린상가
근린상가는 택지개발지구 또는 대규모 아파트 단지 진입로 주변에 형성된 근린생활시설 밀집 상권을 말한다. 입지여건이나 배후인구에 따라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역일수록 근린상가의 투자가치가 크다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어서 자산가치 측면에서는 오히려 유리하다. 또한 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어서 자영업자에겐 적합한 상가이다. 가급적 큰길 주변 상가가 경쟁력이 있으며 퇴근인구가 많은 방향의 상가가 고객흡인력이 높은 편이다.

▷ 테마형 상가(쇼핑몰)
테마형 상가는 상권에 따라 거액의 권리금을 노릴 수 있고 또한 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면에 상권이 죽을 경우 투자원금을 날릴 수도 있어서 위험관리 역시 중요하다. 따라서 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사의 마케팅 능력과 경험, 상권 활성화 방안 수립에 대한 검증이 필요하다. 주5일 근무제가 확산되면서 서울 광화문, 여의도, 강남권 등 관공서나 사무실 밀집지역 상가는 매출감소가 예상된다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은 층이 즐겨 찾는 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객확보 면에 유리하다.

▷ 민자역사 주변 복합상가
민간자본이 투자되는 지하철, 국철 역사의 상가분양도 고려할 만하다. 철도공사와 민간투자자가 주식회사를 만들어 진행하는 민자역사 사업에는 백화점이나 의류, 잡화, 음식점 등이 함께 들어서는 게 일반적이다. 역사 안에 들어서는 상가는 유동인구가 많고 상권 형성이 빠르다는 장점이 있다. 현재 영등포역, 서울역 등은 이미 운영 중이며 창동 역사를 비롯해 청량리역사, 용산 역사, 노량진 역사, 왕십리 역사는 공사 중이다. 아직은 민자역사가 신축되는 지역이 그다지 매력적인 상권이 아니라 할지라도 앞으로는 그 지역의 대표적인 상권이 될 가능성이 무척 높다. 입주가 되면 민자역사뿐만 아니라 그 주변의 상가까지 시너지 효과를 등에 업고 투자가치가 높아질 전망이다.

▶ 상가 매입사례 연구

얼마 전 서울 근교 신도시 토지보상으로 넉넉한 자금이 확보되었던 분당에 살고 있는 A씨는 강남 근처 근린상가를 투자하기 위해 몇 달을 돌아다녔다. 그러나 열심히 발품에 팔았음에도 만족스런 수익률을 채워줄 수 있는 상가를 찾기란 쉽지 않았다. 그러던 중 자산관리를 해주는 모 은행 PB로부터 강남 논현역 근처 지하 2층, 지상 6층 규모의 83억 건물을 소개받았고 몇 차례 답사 끝에 매입의향을 제시하였다.

학동에 5분 거리에 있는 이 상가는 12월 준공을 목표로 마무리 공사 중인 미완성 건물이지만 전 층에 대한 임대차계약(2년, 8억/5,000만원)이 설정되어 있기에 한편으로 마음이 놓였다. 금액대비 투자수익률은 약 8.5%. 게다가 관리비 역시 주변보다 높은 평당 1만원으로 책정되어 건물시설관리에도 별 문제가 없어 보였다. 계약 전, 꼼꼼히 건물을 살펴본 A씨는 주거래 은행으로부터 6%대 금리를 적용, 30억을 대출받아 논현동 건물을 매입하였다.

▶ 상가투자, 이렇게 공략하라

상가선택시 투자금액, 유동인구, 배후지, 업종선택 등을 고려하는 것이 중요하다. 이러한 조건에 의해 결정되는 것이 투자수익률인데, 상가매입가격에 비해 얼마나 많은 임대수익을 내는가를 보여주는 투자기준이라 할 수 있다.

과거 8%에서 12% 내외이던 강남권 등 서울 주요상권의 1층 상가수익률은 현재 6% 내외로 낮아졌다. 수도권 지역 역시 7~8%대의 수익률을 이룬다. 인기상권 지역의 상가는 매수자가 대기하고 있어, 매도호가를 높이는 등 시세차익이 높게 책정되는 것이 특징이다. 때문에 외곽지역보다 적정수익률이 낮다. 층별 적정수익률도 달리 적용된다. 높은 층은 1층보다 리스크가 크기 때문에 1~1.5% 포인트가 더 높다.

상가구입시 주의할 점은 현재 수익률에만 집착해 매입의사를 결정하기 보다는 잠재가치 즉 향후 장래성이 높은 상가를 매입해야 한다. 또한 적어도 금융권 금리보다 높아야 상가투자 유입수요가 발생하기 때문에 금리변화도 고려해야 한다.

지금과 같이 경기전반이 어렵고 부동산규제가 강할수록 단기차익보다는 장기임대가 가능한 부동산상품으로 투자성향을 바꿔야 한다. 즉 시세차익을 노리기보다는 안정적 현금흐름이 가능한 상품으로 이동하는 것이 좋다. 이러한 조건을 가장 많이 충족시켜주는 것이 바로 상가투자다. 그러나 만족스런 수익률을 확보하기 위해서는 투자자들이 더욱 많은 발품을 팔아야 한다는 사실을 명심해야 한다.

 

-RE멤버스 고종완 대표-