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2008-07-03 14:34
http://blog.drapt.com/bogo15/4968931215063290945 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★부동산 이것 하나로 100권 대신한다 ★
웹상에서 읽기엔 좀 지루하기도 하지만 이정도면 부동산에 대한 개략적인 개념설계는
가능할 것 같습니다.
■ 부동산(不動産)이란 ?
부동산은 도깨비가 아닙니다. 부동산이란 내가 살고 있는 집이나 사람들이 만든 건물, 넓은 전원을 이루고 있는 토지나 토지 위에 설치된 도로나 운동장 등 각종 정착물들을 한꺼번에 몰아서 부르는 이름입니다.
이런 개념을 국민의 기본 생활을 규정하는 민법(民法)에서는 '토지 및 그 정착물은 부동산이다'라고 규정하고 있습니다. (제99조 제1항) 1. 부동산은 사람에게는 누구나 반드시 필요한 것입니다. 우리 인간은 부동산을 떠나 존재할 수 없으며, 우리는 태어나기 이전부터 죽어서까지 부동산이 제공하는 공간에서 존재하게 됩니다. 우리는 항상 부동산이 제공하는 공간에서 거주하고있습니다. 학생은 아침에 집이라는 부동산에서 일어나 등교 준비를 하고, 도로라는 부동산을 통하여 학교에 가고, 학교라는 부동산에서 공부를 하게 됩니다. 이와 같이 부동산이 제공하는 공간이 필요한 사람은 끊임없이 증가하고 있습니다. 그러나 우리 나라 국토는 한반도의 남쪽 일부라는 공간에서 늘어날 수 없습니다. 즉, 원하는 사람은 많은 반면 공급되는 부동산은 한계가 있습니다. 이와 같은 부동산 공급의 한계로 인해 인구가 늘어날수록 부동산 가격은 높아질 수밖에 없으며, 많은 사람들이 모여 사는 도시지역의 경우 부동산가격이 높게 형성되는 것입니다. 2. 부동산은 눈에 보이지 않습니다.
날마다 살고 있는 우리 집이 눈에 보이지 않는다는 것은 역설적인 사실입니다.
그러나, 내가 전세를 살고 있는 집이 경매에 넘어가 하루아침에 길거리로 나앉는 사람들의 기준에서 보면, 내가 살고 있는 집이 눈에는 보이기는 하지만 나도 모르는 사이에 남에게 넘어가 쫓겨난 것입니다. 내가 살고 있고 내 것이라고 여기는 우리 집은 내 자신이 이 집에 대한 소유권이나 임차권이라는 법률이 정해준 권리를 갖고 있는 것에 불과합니다. 즉, 내가 살기 위해 전 재산을 주고 구입한 것은 법률을 기준으로 볼 때 주택에 대한 소유권을 구입한 것에 불과합니다.
이런 법률적인 개념이 뒷받침되기 때문에 남이 살고 있는 집이라도 돈을 주고 소유권을 이전 받으면 내것이라고 주장할 수 있는 것입니다. 소유권을 이전 받는다는 것은 등기소에서 관리하고 있는 등기부에 소유자라고 기입되는 것을 의미합니다. 다시 말해 내 전 재산을 주고 집을 사더라도 등기부에 소유자라고 기입되지 않으면 남들에게 내 집이라고 말할 수 없는 것입니다. 이와 같은 것을 법률상으로는 '소유권이전등기', 일반적으로는 '명의이전'이라고 표현합니다.
3. 부동산은 순리에 따라 이용해야 합니다. 부동산의 가치나 활용방법은 부동산을 둘러싼 다른 부동산으로부터 절대적인 영향을 받게 됩니다. 물론 부동산은 그 부동산의 소유자 마음대로 이용할 수 있습니다. 그러나, 강원도 산골짜기에 땅을 가진 사람이 자기 땅에 백화점을 짓는다면 누가 그 백화점을 이용하겠습니까?
부동산을 둘러싼 다른 부동산은 내것이 아니므로 내 마음대로 할 수 없습니다. 따라서, 부동산을 구입하거나 내가 가진 부동산을 활용하려면 가장 먼저 주변 부동산의 활용방법이나 환경 여건 등을 면밀하게 검토해야 합니다. 이때 주의해야 할 것은 부동산을 둘러싼 주변 부동산의 활용방법은 끊임없이 변화한다는 사실입니다. 예들 들어 내 땅 주변은 모두 밭으로 이루어져 있어 내 땅도 밭으로밖에 이용할 수 없었는데, 어느 날 도로가 건설되어 내 땅 바로 옆을 지나가게 되면, 내 땅에는 주유소나 휴게소 등 보다 유용한 용도로 이용할 수 있게되므로, 갑자기 땅값이 높아지게 됩니다.
반면에 경치가 좋아 전원주택이 들어서고 있는 지역 바로 옆에 쓰레기매립장이 들어설 경우 땅값이 크게 낮아지게 됩니다.
서민주택가에 아무리 좋은 자재와 비용을 들여 고급주택을 짓더라도 잘 팔리지 않는 것처럼 모든 부동산은 주변의 부동산과 원만한 조화를 이룰 경우 최고의 가치를 발휘할 수 있습니다.
4. 부동산은 자기 멋대로 이용할 수 없습니다. 우리나라와 같이 인구에 비해 면적이 적은 나라의 경우에 한정된 국토를 자기 마음대로 개발하고, 이용할 경우 아주 큰 혼란에 빠질 염려가 있습니다. 예를 들어 주택들이 옹기종기 모여 쾌적한 주거환경을 이루고 있는 동네 한가운데 매연을 뿜는 공장이 들어선다면 주변의 주택들에 사는 사람들의 건강에 나쁜 영향을 미치게 됩니다.
국가에서는 이와 같은 혼란을 막기 위해서 전체 국토를 계획적으로 이용할 수 있도록 계획(국토이용계획)을 수립하고, 전 국토를 지역별로 나누어 각 지역별로 이용하는 방법을 정하고 있습니다.(국토이용관리법상 용도지역)
또한, 많은 사람이 모여 사는 도시지역의 경우 보다 상세하게 지역을 구분하여 각 지역별로 구체적인 이용방법을 법률(도시계획법)로 정해놓았습니다.(도시계획법상 용도지역) 또한 도시계획법에서는 특정한 시설이나 환경 등을 보호하기 위해 일정한 구역을 정해 부동산의 이용방법을 정하고도 있습니다.(용도지구)
이와 같이 전국 모든 지역은 일정한 이용용도가 정해져 있습니다. 국가에서는 이와 같은 사실을 널리 알리기 위해, '토지이용계획확인원' 제도를 만들었습니다. 따라서, 자기가 가진 부동산을 어떤 용도로 이용할 수 있는지 알아보고 싶으면, 누구나 구청이나 군청, 시청(구청이 없는 경우) 민원실을 방문해 토지이용계획확인원을 발급 받아 확인할 수 있습니다.
5. 부동산은 영원합니다.
인간은 이 땅위에서 100년 이내의 짧은 기간 거주하다가 떠나지만, 우리가 살고 있는 이 땅은 수 만년 전부터 존재하고 있었습니다. 부동산 특히 토지는 시간이 지나도 닿아 없어지지 않는 특성을 가지고 있습니다.
이와 같은 특성을 부동산학에서는 '영속성(永續性)의 특성'이라고 표현하며, 이 특성 때문에 많은 사람들은 부동산투자를 안정적인 것으로 보고 있습니다. 또한, 신도시와 같이 새로 개발되는 지역의 부동산 가격은 짧은 기간 크게 상승하므로, 부동산투자는 수익성이 좋은 것으로 알려져 있습니다.
반면에 부동산을 구입하기 위해서는 많은 돈이 들어가므로 대부분의 사람들은 부동산을 구입할 때 꼼꼼히 따져보고 구입하며, 부동산경기가 좋을 때 이외에는 잘 구입하려 하지 않아 팔고 싶을 때 마음대로 팔 수 없는 문제도 있습니다. 따라서, 학자들은 부동산 투자는 환금성이 낮은 문제점이 있다고 표현합니다.
이와 같이 투자재로서 부동산은 높은 수익성과 안정성, 그리고 낮은 환금성의 특징을 갖고 있습니다. 따라서, 부동산을 구입하거나 부동산에 투자를 할 경우에는 장기적인 자금 계획을 수립해야 하며, 섣불리 남의 돈을 빌려 투자를 하는 모험을 하지 않는 것이 좋습니다.
또한, 낮은 환금성 문제를 해결하기 위해서는 투자 시기를 잘 선택해야 합니다.(보다 상세한 설명은 전문적인 지식이 필요하므로 고급과정에서 강의할 계획입니다.) 6. 부동산은 3차원 공간을 형성하고 있습니다. 부동산은 가로와 세로로 구성되는 면적의 개념에서 벗어나, 높이까지 포함되는 3차원 공간을 형성하고 있습니다.
불과 수십 년 이전만 하더라도 부동산은 2차원적인 면적인 개념에서 취급되었습니다. 이와 같은 전통은 아직도 국가의 부동산 관리 분야에서 그대로 남아 있습니다. 예를 들어 내가 살고 있는 집에 대한 기초적인 사항을 알아보기 위해, 토지에 대한 국가의 공적인 관리 장부인 지적도나 토지대장을 보면 토지가 면적과 경계위주로 관리되고 있음을 알 수 있습니다.
그러나 건축기술이 발달되고 고층 아파트와 빌딩들이 들어서면서부터 부동산은 점차 3차원 공간의 개념으로 전환되고 있습니다. 그 대표적인 것이 아파트입니다. 아파트의 경우 등기부등본이나 건축물관리대장을 보면 면적이 포함됨은 물론 전체 건물 중 몇 층 몇 호라는 개념으로 관리되고 있음을 알 수 있습니다. 즉, 가로와 세로로 형성되는 면적뿐만 아니라 층수로 나타내는 높이의 개념이 포함된 것입니다.
이와 같은 공간 개념은 인구가 늘어날수록 점차 확대될 것이며, 이러한 공간의 개념을 이해해야 남들보다 나은 부동산투자를 할 수 있습니다.
■ 부동산을 보는 방법 부동산은 멀리서 보고, 가까이 다가가서 보고, 안에 들어가서 보고, 마지막에는 깊숙이 파헤쳐 보아야 합니다. 그리고 부동산 거래는 징검다리를 건너듯 신중해야 합니다.
1. 부동산은 멀리서 보아야 합니다. 전 시간에 우리는 부동산의 가격이나 활용 방법은 주변 부동산에 영향을 받는다는 사실을 공부했습니다.
따라서, 부동산을 구입하기 위해서는 가장 먼저 자신이 원하는 지역을 선택해야 합니다.
지역을 선택하기 위해서는 부동산을 너무 가까이서 보아서는 안됩니다. 즉, 숲 속에 들어가면 나무만 보이지 숲이 보이지 않는 것과 같은 이치입니다. 부동산을 빠른 시간 이내에 멀리서 보는 가장 좋은 방법은 각종 지도를 활용하는 방법입니다. 예를 들어 주택을 구입할 경우에는 지도를 보면 회사 출퇴근 시간이 얼마나 걸릴까 알 수 있으며, 가정 주부가 시장을 가기 위해서는 얼마나 멀리 가야하나, 자녀들이 걸어서 학교에 갈 수 있을까 하는 사실들을 개략적으로 파악할 수 있습니다.
지도를 통해 2, 3개 지역으로 압축되면 해당 지역을 방문해 한번 돌아보는 것이 필요합니다. 보통 사람의 도보생활권은 반경 600∼700미터 정도이며, 학자에 따라서는 1,000미터까지도 도보생활권으로 보고 있는 경우도 있습니다.
대부분의 생활은 이 도보생활권 안에서 이루어집니다. 따라서, 현장을 방문한 경우에는 개략적으로 반경 600∼700미터 정도의 거리를 돌아보는 것이 좋습니다.
2. 부동산을 가까이서 보아야 합니다. 부동산을 선택할 때는 해당 부동산의 앞에서 면밀히 관찰해야 합니다.
아무리 시장이나 은행 등 주거편의시설이 잘 갖추어진 지역이라고 해?구입하려는 주택이 해당 지역의 외곽에 위치해 있으면 생활에 불편을 느끼게 되며, 부동산 투자 대상으로서도 좋지 않습니다. 따라서, 부동산을 선택할 때는 반드시 해당 부동산을 방문해 보아야 하며, 방문 과정에서 주요 시설과의 거리 등을 확인해야 합니다. 구입 대상 부동산을 방문했을 때는 부동산에 인접한 지역의 환경을 면밀히 살펴봐야 합니다. 예를 들어 주택의 바로 뒤에 허술한 축대가 있는 집은 잘 팔리지 않으며, 주택 바로 옆에 공원이 있으면 쾌적한 환경 때문에 집이 잘 팔릴 수 있습니다. 또한, 골목 끝에 있는 집은 재해 발생 시 대피가 어려워 제 값을 받지 못하는 경우도 있으며, 대로변에 있는 주택은 자동차 매연과 소음 때문에 주택으로서 제 역할을 못하는 경우가 많습니다. 반드시 두세 개 이상 비교해 보아야 합니다. 부동산은 위치와 면적 등을 감안할 때 똑같은 부동산은 없다는 것이 부동산학자들의 공통된 주장입니다.
(개별성의 특성)
개별성(個別性)의 특성 때문에 부동산의 가격 역시 절대적인 기준이 있을 수 없습니다. 따라서 부동산을 구입할 경우에는 반드시 유사한 부동산 2, 3개 이상을 비교 평가해 보아야 구입하는 부동산의 가격이나 용도가 적정한지 판단할 수 있습니다.
3. 부동산은 안에서 보아야 합니다. 겉에서 보기에 아무리 좋은 주택도 실제 안으로 들어가 보면 부실한 경우를 많이 볼 수 있습니다. 반면에 겉은 별 볼일 없는데도 내부는 생활에 편리하게 잘 꾸며진 경우도 있습니다.
따라서, 주택은 물론이고 모든 부동산은 반드시 해당 부동산의 내부를 면밀하게 검토해야 합니다. 부동산을 구입하는 사람 중에는 남의 집이나 사무실에 오래 동안 머무르는 것이 미안해 대충 확인해 중요한 부분은 보지 못하는 경우가 있습니다. 만약 부동산 중 중요부분이 잘못된 것을 확인하지 못하고 구입해, 자신이 직접 수리를 할 경우에는 수십 만원에서 수백 만원의 비용이 들어갈 수 있으므로 실례를 무릅쓰고라도 확인할 수 있는 것은 하나도 빠짐없이 확인해야 합니다.
부동산을 점검할 때 반드시 보아야할 부분은 건물의 기둥과 같은 주요구조체에 균열이 있는지 여부와 지하실에 물이 새는지, 천장이나 외벽에 물이 새는지 여부입니다. 만약 이들 세가지 중에 하나라도 문제가 있을 경우 때에 따라서는 수리가 불가능하거나 수리가 가능하더라도 큰 공사를 해야 하는 문제가 발생될 수 있습니다.
다음으로 중요한 것은 냉난방 시설과 급수시설(수도), 배수시설(하수도), 2층 이상 건물의 경우 부엌과 화장실의 누수, 그리고 건물의 외관입니다. 이들 부분이 잘 못되어 보수를 할 경우 때에 따라서는 상당한 비용이 소요되기 때문입니다.
토지의 경우에는 직접 자신의 발로 밟아보아야 합니다. 이는 해당 토지의 지반이 튼튼한지 여부나 습기가 많은지 여부, 바위가 많은 지역이어서 건축비용이 많이 들어가는지 여부 등을 확인해야 하기 때문입니다.
4. 부동산은 깊숙이 파헤쳐 보아야 합니다. 아무리 지역이 좋고 건물이 튼튼한 부동산을 구입하더라도 구입한 후 불완전한 소유권을 넘겨받는다면 자신의 전 재산을 손해볼 수 있습니다. 따라서, 부동산의 권리관계는 완벽하게 분석해야하며, 중개업자나 주변의 다른 사람의 말만 믿고 구입할 경우 큰 손해를 볼 수 있습니다. 부동산의 권리관계를 확인하기 위해서는 등기소에서 발급한 등기부등본을 확인해야 합니다. 특히, 등기부등본은 등기소에서 관리중인 등기부를 복사해서 발급하는 것으로 손쉽게 위조할 수 있으므로, 반드시 자신의 손으로 등본을 발급 받아 직접 확인하는 것이 좋습니다.(등기부 등본을 보는 방법은 중급 과정에서 상세히 설명하므로 생략함)
또한, 부동산의 적정한 이용용도를 알아보기 위해서는 관할 구·시·군청 민원실을 방문해
토지이용계획확인원을 발급 받아 해당 부동산의 이용제한 사항과 도시계획시설 등에 포함되어 수용되지 않을 것인지 여부 등을 면밀하게 검토해 보아야 합니다.
토지와 인접 토지와의 경계나 면적, 지목 등도 부동산의 가격이나 이용용도를 결정하는 중요한 사항이므로 구·시·군청 민원실에서 토지대장과 지적도(임야의 경우에는 임야대장과 임야도)를 발급 받아 확인해야 하며, 건물의 구조나 건축 년도를 알아보기 위해서는 구·시·군청 민원실에서 건축물관리대장을 발급 받아 확인해야 합니다. 5. 부동산은 두들겨 보아야 합니다. 옛날 속담에 돌다리도 두들겨 보고 건너라고 했습니다.
부동산 거래는 반드시 속담 그대로 반복되는 세밀한 점검이 필요합니다. 매도자의 경우는 어떻게 하더라로 비싼 값에 팔아야 하므로 설명에 과장이 포함된다고 보고 매도자의 말?반드시 확인하는 사람도, 주변의 제3자의 무책임한 말은 확인하지 않고 넘어가는 경우를 볼 수 있습니다. 그러나, 수천 만원 또는 수억은 이상이 되는 부동산을 잘못 거래할 경우 조그마한 하자도 수백 만원의 손실을 입힐 수 있다는 점을 감안한다면, 아무런 책임이 없는 제3자의 말이라도 반드시 확인하는 자세가 필요합니다. 또한, 겉으로 보기에는 대수롭지 않은 문제도 실제 문제가 커지다 보면 매수자에게 큰 손실을 가져다 줄 수 있으므로 부동산을 구입할 때는 보이는 것 하나라도 다시 점검해야 합니다. ■ 부동산 가격 흐름 수강생 여러분 중 대부분은 본 강좌를 수강한 후 언젠가는 부동산투자를 하게 됩니다. 부동산투자의 가장 궁극적인 목적은 높은 투자이익을 창출할 수 있습니다. 다시 말해 부동산의 가격 흐름을 명확히 알고 이에 대처해야 높은 투자이익을 달성할 수 있습니다.
1. 부동산 가격의 진짜 얼굴을 알 수 있을까요?
이 질문에 대한 대답을 얻기 위해서 많은 부동산 학자들이나 경제학자 등은 많은 기간과 노력을 기울여 왔으며, 여러 가지 형태의 이론을 주장하고 있습니다.
1.1. 부동산 가격은 어디서 발생하는가?
일반적으로 부동산 가격이란 절대적인 기준은 없으며, 우리가 일반적으로 알고 있는 부동산의 가격은 부동산 시장에서 매도자와 매수자가 합의한 교환의 대가로서의 금전을 의미합니다.
부동산 가격은 일반 경제재와 마찬가지로 상대적 희소성과 유용성, 유효수요라는 세 가지 요소에 의해서 발생된다고 합니다.
상대적 희소성이란 부동산이란 그 면적과 숫자가 유한한 것이라는 의미이며, 유용성이란 부동산은 생산이나 거주 등 인간의 활동을 위해 사용할 수 있다는 것입니다. 유효수요란 부동산을 필요로 하는 수요자가 있다는 것입니다. 부동산 가격이 발생하는 것은 인간의 경제 활동을 위한 유한한 부동산을 필요로 하는 사람이 많기 때문에 발생한다는 것입니다. 1.2. 부동산 가격을 해부해보면?
부동산 가격은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시됩니다. 즉, 일반적으로 사고 팔 때는(매매) '가격'이라고 부르게 되며, 타인에게 이용만 하도록 할 경우(임대)에는 '임료(=임대료)'라고 부르고 있습니다.
또한, 부동산의 가격이란 소유권 기타 권리의 이익에 관한 가격입니다. 매매가격이란 부동산의 소유권을 이전해주는 대가로 받는 금액을 의미하며, 임대료란 부동산을 이용할 수 있는 임차권을 주는 조건으로 받는 금액을 의미합니다. 부동산 가격은 장기적 배려 하에서 형성되는 장래가격이라고 합니다. 즉, 부동산은 영속성의 특성이 있는 것으로, 현재는 논이나 밭으로 사용할 수밖에 없으나, 가까운 장래에 택지로 사용될 수 있을 경우 다른 논이나 밭에 비해 높은 가격으로 거래되는 것으로, 모든 부동산 가격은 이와 같은 장래의 이용이나 수익을 전제로 형성됩니다. 부동산 시장은 일반적인 상품이나 증권 등과 같이 외형적인 완전한 시장이 없습니다. 이는 부동산이 움직일 수 없으며, 부동산마다 각기 다른 특성(개별성)이 있기 때문인 것으로, 이러한 부동산의 불완전성으로 인해 하나의 부동산에 대해서 보는 사람에 따라 여러 가지 형태로 가격을 평가할 수 있습니다. 따라서, 실제 거래되는 가격은 거래 당시 개별적인 사정에 따라 다르게 형성됩니다. 1.3. 부동산 가격은 백가지 얼굴을 가지고 변화합니다.
부동산 가격은 끊임없이 변합니다.
부동산 가격이 변하는 것은 부동산 자신과 인근지역의 부동산, 기타 외부 요인들 때문입니다.(이러한 요인들은 '부동산학 감정평가론'에서는 '가격형성요인'이라고 부르고 있습니다.) 부동산 자신이 가진 유용성이나 형태가 변화할 경우 부동산의 가격은 변화합니다. 예를 들어 도시지역 내의 토지 중 경사도가 있어 건축이 어려운 임야에 축대를 쌓고 평탄작업을 하여 건물을 지을 수 있도록 만들어 놓으면 그만큼 높은 가격을 받을 수 있습니다. 또한 도시계획에 의해서 공원으로만 사용할 수 있는 토지가 도시계획이 변경되어 마음대로 주택을 지을 수 있다면 가격이 크게 높아집니다. 이러한 요인을 부동산학에서는 개별적 제요인이라고 부르고 있으며, 토지에 관한 개별적 제요인에는 택지의 위치나 면적, 지세, 지반, 전변너비, 깊이, 형상, 고저 등이 있습니다. 건물에 관한 개별적 제요인으로는 건물의 면적과 높이, 구조, 자재, 설계/설비의 양부, 시공의 질과 량, 각종 규제, 환경과의 적합성 등이 있습니다.
인근지역의 부동산이나 기타 부동산 가격을 변하게 하는 외부요인들은 지역적인 범㎰?따라 일반적 제요인과 지역적 제요인으로 구분됩니다. 일반적 제요인이란 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인으로, 다시 사회적 요인과 경제적 요인, 행정적 요인으로 구분됩니다. 부동산 가격을 변화시키는 사회적 요인으로는 인구나 가구, 공공시설, 교육·사회복지, 거래관행, 건축양식 등이 있습니다. 경제적 요인으로는 소득수준이나 재정상태, 금융, 물가, 임금, 고용, 조세, 기술혁신, 산업구조, 교통 등이 있습니다. 행정적 요인으로는 부동산에 대한 이용제한, 건축규제, 부동산정책, 세제, 가격통제정책, 기타규제 등이 있습니다. 지역적 요인이란 일정한 지역적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인으로, 일반적 제요인과 같이 사회·경제·행정적 요인이 있으며, 기타 자연적 제조건 역시 지역적 요인 중 하나입니다. 자연적 제조건이란 해당 지역의 일조량이나 온도, 습도 등과 같은 자연적 자질과 건축자재나 광물과 같은 자연자원을 의미합니다. ※ 참조 : 부동산 가격을 변화하게 하는 각종 요인들은 열거할 수 없을 정도로 많으나, 하나의 부동산에 대해서 모든 요인들이 적용되는 것은 아니며, 또한, 동일한 요인도 부동산에 따라 가격 변동에 영향력의 크기에 차이가 있을 수 있습니다.(부동산가격형성요인은 각종 부동산평가론 교재에 많이 소개되고 있으므로 도서관 등을 방문해 참조하시기 바랍니다.)
2. 부동산 가격은 어떤 방향으로 움직이는가?
2.1. 지역적으로 변동되는 경우가 대부분입니다.
부동산 가격은 대체로 지역적으로 형성되고 변동됩니다.
동일한 주택용지의 가격이라도 서울시와 지방도시와는 커다란 차이가 있으며, 서울시내 주택용지 가격이 상승하거나 하락한다고 반드시 지방도시의 주택용지 가격이 상승하거나 하락한다는 보장은 없습니다. 물론 국가 경제 전체가 건실해져 전국의 국민의 소득이 크게 늘어날 경우 주택용지 가격이 전국적으로 상승할 수 있습니다. 그러나, 서울시내 지하철이 건설되고, 지하철역 주변의 주택용지 가격이 상승할 경우, 이러한 가격 상승은 지방도시의 주택용지 가격에 큰 영향을 미치지 못합니다. 2.2. 종류별로 변동되며, 파급되기도 합니다.
과거 부동산 가격 변동 경향을 살펴보면 대부분 가격 변동은 부동산의 종류에 따라 변동되었습니다.
1977년을 전후한 부동산 가격 상승은 대부분 대도시 주택용지를 중심으로 가격 상승이 이루어졌으며, 1987년과 1988년에는 개발지역 토지와 아파트, 1989년에는 단독주택 등이 가격 상승을 주도했습니다. IMF로 인한 부동산 가격 폭락 후 가격이 가장 먼저 회복된 것은 대도시 지역의 아파트 가격과 수익성 부동산(상가주택이나 빌딩 등)이었으며, 토지의 경우에는 경기도 일원의 전원주택용지와 그린벨트지역 내 토지입니다. 기타 단독주택이나 연립주택, 기타 토지의 경우에는 그 가격 회복이 더딘 것으로 나타났습니다.
부동산 가격 변동은 지역과 종류별로 변동되며, 일정 지역의 특정 종류의 부동산 가격 변동은 인접된 지역의 부동산 가격 변동으로 파급되기도 하며, 같은 지역 내 유사할 종류의 부동산 가격 변동으로 파급되기도 합니다. 이러한 가격의 파급효과는 한 지역 한가지 종류의 부동산 가격이 상승할 경우, 수요자들인 이를 대체할 수 있는 부동산을 찾기 때문에 발생합니다. 예를 들어 서울시 강남구 지역의 아파트 가격이 상승되면 강남구에서 아파트를 구입하려는 사람들이 인근 송파구나 서초구 지역의 아파트를 구입하려고 몰리기 때문에 이들 지역의 아파트 가격이 상승하게 됩니다. 또한, 서울시내 아파트 가격 상승이 지속될 경우 수요자들은 상대적으로 가격 상승이 안된 단독주택을 구입하려고 함에 따라 서울시내의 단독주택 가격이 상승하기도 합니다. 2.3. 계절이나 시기에 따라 변동되는 경우도 있습니다.
우리 나라의 경우 주거용 부동산 가격은 봄과 가을의 이사철에 가장 많이 상습하며, 가격 상승 폭은 봄철이 크며, 가을철의 가격 상승은 이사 물량에 따라 그 크기가 달라집니다.
또한, 봄철의 주거용 부동산의 가격 상승은 여름까지 이어지지 못하는 경우가 대부분이나, 가을철의 가격 상승은 겨울을 지나 다음해 봄까지 이어지는 경우도 있습니다. 우리 나라의 이사철은 대부분 봄의 경우 3, 4월이며, 가을의 경우에는 9월 혹은 10월이나, 부동산 가격은 계약을 기준으로 이루어지고, 부동산의 계약부터 입주까지는 통상 1개월의 기간이 소요됨에 따라, 대부분의 가격 상승은 이사철보다 1개월 내지 2개월 정도 앞서서 이루어지고 있습니다. 최근에는 여름철이나 겨울철에 주택을 구입하려는 수요자들이 늘어남에 따라, 아파트의 경우에는 1월에 가격상승이 집중되고, 가을에는 8월말부터 가격 상승이 집중되는 현상을 보이고 있습니다. 주거용 부동산은 계절에 따라 변동하나 기타 부동산의 경우에는 계절 등에 따른 변동 시기가 정해지지는 않고 있습니다. 다만, 여름 휴가철이나 설날과 추석을 전후한 시점에서는 부동산 거래량이 줄어들고 가격 변동 폭도 적게되며, 전원주택용지의 경우에는 초여름이나 가을에 가격 상승 폭이 크고, 이사철에는 거래량이나 가격 상승 폭이 줄어드는 경우도 있습니다.
3. 부동산 가격의 변동은 예측할 수 없는가? 부동산 투자자의 입장에서는 부동산 가격의 변동을 예측할 수 있을 경우 투자 일정이나 투자
목표 수립에 큰 도움이 될 수 있을 것입니다. 우리 나라의 경우 부동산 가격이나 거래량은 부동산경기의 변동에 따른 시장의 상황에 따라 크게 달라지는 것으로 투자자는 항상 부동산 경기의 변동에 관심을 기울이고 경기의 변동 추이를 감안해 부동산의 구입이나 처분 시기를 결정해야 할 것입니다. 이제까지의 우리 나라 부동산경기 순환과정을 살펴보면, 과대한 부동산가격으로 인해 실수요자들이 자금을 마련하는 기간인 침체기는, 비교적 긴 2년 정도의 기간이 대부분이었습니다. 반면에, 항상 공급이 부족한 부동산시장의 여건으로 인해, 일단 회복국면으로 접어들면 1년 이내의 빠른 시일 이내에 경기가 과열되고, 가수요자들이 나타나 대부분 1년이 넘는 기간동안 활황이 지속되었습니다.
그러나, 과다한 부동산 가격상승을 우려한 정부는 적극적인 투기억제정책을 발표하였으며, 환금성이 약한 부동산시장의 여건상 가수요자들이 급격히 빠져나가 2,3개월 이내에 시장전반에 걸친 침체국면이 나타났습니다. 이러한 과정에서 실물경제의 흐름을 보는 안목이 약한 사람들은, 부동산가격이 계속 상승할 것으로 보고 투자를 시도하다가, 하루아침에 거래가 끊겨 투자자금을 회수하지 못하거나, 낮은 가격으로 처분하여 손해를 보는 경우가 많았습니다.
부동산경기란 부동산거래의 활황 또는 침체현상을 반복하는 순환과정을 의미하는 것으로, 부동산가격의 상승이나 하락은 거래빈도에 따라 수요자들 사이에 가격경쟁이 발생해 나타납니다. 이제까지의 연구결과에 따르면, 부동산경기는 증권시장이 활황을 보인 시점부터 약 1년 정도 지난 시점에서부터 활성화되는 것으로 알려져 있으며, 일반경기가 침체를 벗어나고 활성화되어 소득이 늘어나게 되면, 6개월 내지 9개월이 지난 시점부터 부동산경기가 회복되는 것으로 알려져 있습니다.
부동산투자는 이러한 경기흐름을 정확히 판단하여 이루어져야 하며, 특히 우리 나라와 같이 부동산경기의 침체가 급격하게 이루어지는 경기 특성을 감안하고, 시작부터 처분까지 3개월 이상의 장기간이 소요되는 부동산거래제도를 감안한다면, 투자시기의 적정한 판단은 더욱 중요할 것입니다.
기타 과거 우리 나라의 부동산 경기순환은 가격 상승기간은 짧고 가격이 하락되거나 보합세를 보이는 기간이 긴 것이 특징이며, 부동산 시장의 주변 변수에 민감하고, 투자자들이 심리적인 요인이 크게 작용하는 특징을 가지고 있습니다. 4. 대단지 지역 아파트 가격변동의 특징 부동산중의 하나인 아파트는 상호비교가 가능함으로 인해 환금성이 높아 그 동안 많은 사람들이 투자대상으로 삼고 있습니다.
아파트는 단독주택과는 달리 똑같은 구조와 면적을 지닌 가구가 대량으로 공급되며, 분당이나 일산 신도시 지역과 같이 한 지역에 수만 가구의 아파트가 건설되는 경우에는 수백, 수천 가구의 유사한 아파트가 한 지역에 건설되는 경우도 있습니다. 이런 대단지의 아파트시장에서는 유사한 매물이 한꺼번에 여러 개씩 나오고, 서로 가격과 조건이 비교되어 거래되는 과정에서 가격변동이 다른 지역과 다르게 나타나며, 여기서는 과거 본인이 대단지 지역의 아파트가격 변동에 대한 연구 결과를 중심으로 몇 가지 가격변동의 특징을 소개해드리겠습니다. 첫째, 대단지 아파트지역에서 아파트 가격은 대개의 경우 해당지역 개발에 따른 가격상승으로 인해 분양초기부터 개발사업이 완료되기 이전까지 다른 지역 보다 높게 상승하며, 해당 지역의 개발이 마무리 단계에 접어들면서부터는 전체 부동산시장의 흐름에 따라 가격이 변동됩니다.
둘째, 대단지 지역의 아파트가격변동은 다른 지역의 주택가격에 비해서 상승과 하락의 폭이 크고, 짧은 기간에 이루어집니다. 이러한 현상은 대단지지역의 경우 한꺼번에 많은 매물이 공급되고, 이에 비례한 많은 수요자들이 존재하기 때문입니다.
셋째, 한꺼번에 많은 아파트에 입주가 이루어지므로 양도소득세비과세기간인 입주 후 3년이 지나면서부터는 매물 량이 급증하여 아파트가격이 하락하거나, 다른 지역 보다 상승폭이 낮게 형성됩니다. 이런 현상은 최근 신도시 지역에서 매물이 많이 나오는 것을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 어떻게 보면 양도소득세의 최저보유기간인 2년이 경과한 때에도 이와 유사한 현상이 나타날 수 있으나, 비과세기간이 3년이 경과한 때에 비해서는 크게 나타나지 않는 것으로 조사되었습니다.
넷째, 해당 지역 안에서 이동하는 인구나 유입인구 등 수요자가 많아 다른 지역에 비하여 1, 2개월 일찍 전세가격이 상승하고 있으며, 일단 상승된 전세가격은 매매가격을 동반하여 상승시키는 경우가 많습니다.
■ 부동산거래 상식 부동산은 그 재산가치가 커다란 관계로 거래 시 자칫 실수를 할 경우 발생되는 등 손해가 막심합니다. 이 강좌에서는 부동산거래 시 발생되는 문제점과 이를 방지하기 위한 일반적인 방법들에 대해서 설명합니다.
1. 부동산을 구입할 때의 법률적인 문제 부동산 거래는 보통 그 단위가 큰 관계로 거래를 하다가 문제가 생길 경우에는 커다란 손해를 볼 수 있습니다. 부동산 거래사고 중 가장 심각한 부분은 잔금까지 치르고 나서 소유권이전등기를 하지 못하는 경우입니다. 또한, 소유권이전 등기를 했더라도 실제 구입한 부동산을 사용하지 못하는 경우도 있습니다.
부동산을 거래하고도 소유권등기를 못하는 경우는 대부분 등기부상의 소유자와 계약서를 작성한 매도자가 다른 경우에 발생됩니다. 이를 막기 위해서는 계약시 등기부상 소유권자와 계약서작성자가 일치하는지 주민등록증 등을 통해 반드시 확인해야하며, 만약 틀린 경우에는 부동산매도에 대한 위임장 등을 확인해야 합니다. 간혹 계약할 때 소유자의 배우자나 아들이 대리로 계약서를 작성하는 경우가 있으나, 이들도 정당한 매도위임장 등이 있어야 계약이 유효합니다. 또한, 미등기전매자와 거래는 불법화되어 있으나, 부득이하게 미등기전매자와 거래하는 경우에는 원소유자와 매도자 사이에 작성된 매매계약서 등을 확인해야 하며, 반드시 잔금 지급 이전에 원소유자를 만나보는 것이 좋습니다.
때에 따라서는 잔금까지 지불한 이후에 소유권이전등기가 불가능한 것이 발견되는 경우도 있습니다. 따라서, 계약서 작성 시 잔금지급은 인도 즉, 소유권이전등기신청과 동시에 이루어질 것을 명시하는 것이 좋으며, 실제 잔금지급은 법무사사무실에 등기신청을 마친 이후에 하는 것이 좋습니다.
거래대상 부동산에 경매나 가압류, 소유권이전 가등기 등이 있는 경우에는 소유권이전등기를 했더라도, 경매 등이 실행될 경우 경락자 등에게 소유권이 넘어가게 됩니다. 따라서 계약서 작성과 잔금지급 직전에는 등기부등본을 열람해서 이들 등기가 갑구에 존재하는지의 여부를 확인해야 합니다. 통상 계약서 작성 후 잔금지급 이전에 이런 일이 발생되는 일이 많지는 않으나, 등기부에 저당권이 복잡하게 설정된 부동산을 거래하는 경우에는 조심해야 합니다. 만약, 계약과 동시에 소유권이전 가등기를 하게되면 이로 인한 사고를 막을 수 있으며, 계약과 잔금 지급 사이의 기간을 짧게 잡는 것도 사고를 막을 수 있는 좋은 방법입니다.
등기와 관련된 확인 이외에도 매도자가 소유권을 취득한 후 몇 년 이상이 지난 나대지는, 반드시 해당 토지를 답사해 토지 위에 건물이나 나무 등이 없는 것을 확인해야 합니다. 만약, 토지 상에 건물이나 나무, 묘지 등이 있는 경우에는 법정지상권이 발생되어 토지를 매수하더라도 장기간 사용할 수 없기 때문입니다. 또한, 그 토지가 인근 주민들의 도로나 공동경작지 등으로 사용되고 있는 경우 역시 매수하지 않는 것이 좋습니다.
기타 가장 심각한 거래사고는 토지사기단 등이 불법으로 매각한 토지를 매수하고, 원소유자가 나타나 소유권을 박탈당하는 경우입니다. 대개 토지사기범들은 소유자가 장기간 관리하지 않고 나대지로 방치한 토지를 관계서류를 조작하여 제3자에게 매각하며, 이 토지는 아무리 여러 사람을 거쳐 매수한 경우에도 원소유자가 나타나면 돌려주어야 합니다.
이런 사고의 발생 가능성은 일반인들의 법률수준으로는 발견하기 어렵습니다. 다만, 장기간 소유권이전이 되지 않다가 매도된 토지나 확인되지 않는 이유로 가격이 저렴한 토지를 구입할 경우에는 옛날 소유자를 만나보거나 관계 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한, 수복지역의 토지나 부동산소유권이전등기에관한특별법에 의해서 소유권이전이 된 토지의 경우에도 이와 유사한 사고가 종종 발생되므로 이들 토지의 거래는 특별히 조심해야 합니다.
2. 부동산을 구입할 때의 기술적인 문제 주택이나 빌딩 등의 건물은 한번 건축하면 수 십년 이상씩 사용하게 되며, 그 건축에 소요되는 비용이 큰 관계로 거래 시 기술적인 하자 부분 검토를 소홀히 하게되면, 추후 개축이나 보수에 소요되는 비용이나 기간으로 인한 손해가 ?경우가 많습니다.
부동산 거래 후 기술적인 하자로 인해 손실이 발생되는 사례는 대체로 해당 토지 위에 주택 등 건물이나 축대 등 구축물이 건축되어 있을 경우에, 이들 건축물에 하자가 있는 것을 모르고 구입하는 경우입니다. 또한, 건축물이 자연재해등 불의의 재해가 발생될 위치에 있는 것을 발견하지 못하는 경우에는 더 큰 손실이 발생될 수도 있습니다.
거래대상 건축물에 대한 하자는 건물 구조에 문제가 있는 경우와 기타 건물 기능에 문제가 있는 경우가 있습니다. 구조적인 하자는 건축물의 기초나 기둥 등이 잘못 건축된 경우에 발생되는 것으로 벽이 갈라지거나 바닥이 내려앉는 등 심각한 피해가 발생하게 되며, 결국 해당 건축물을 철거해야 하는 경우도 발생될 수 있습니다.
기타 구조적인 하자로 가장 흔하게 발생되는 것은 지하층이나 벽면에 균열이 발생하여 빗물이 새는 것입니다. 이 경우 대부분 부분적인 방수공사로 하자를 처리할 수 있기도 하나, 때에 따라서는 지하실 전체에 대한 대대적인 방수공사가 필요한 경우도 있습니다.
기능적인 하자란 건물의 벽이나 기둥 등 구조체가 아닌 창문이나 수도관 등 건물의 부대설비의 노후나 불량으로 인해 이용이 불편한 경우를 말합니다. 이들 기능적 하자는 대부분 간단한 수리로 문제를 해결할 수 있으나, 하수도나 수도관이 파열되는 등 심각한 문제가 발생되는 경우 상당기간 공사를 해야하는 경우도 있습니다. 건물의 기초나 기둥 등이 잘못된 경우에는 일반인이 봐서는 구분하기가 어려우나, 건물의 벽면의 아래 부분부터 위 부분까지 균열이 있고, 아래 부분의 균열 폭이 위 부분 보다 넓은 경우에는 일단 기초나 기둥이 잘못 건축된 것으로 보고 관련 전문가들에게 자문을 구하는 것이 좋습니다. 이러한 기술적인 하자를 방지하기 위해서는 건축물을 구입하기 전에 꼼꼼히 살펴보는 것 이외에는 좋은 방법이 없으며, 보다 상세한 점검을 위해서는 건물 각 부분에 대한 상세한 점검표를 사전에 작성한 다음, 현장을 답사할 때 하나씩 체크하는 것이 좋습니다. 3. 부동산을 구입할 때의 경제적인 문제
부동산거래 후 경제적인 손실이 발생되는 사례는 대체로 해당지역의 부동산거래시세를 확실하게 알지 못하거나, 가까운 장래에 발생할 부동산가격 변동을 예측치 못한 경우에 발생하며, 이러한 손실은 부동산이 거주지에서 멀리 떨어져 있는 소유자들의 경우 발생빈도가 높습니다.
해당지역 부동산시세에 대한 정확한 판단은, 부동산을 사는 사람뿐만 아니라 파는 사람에게도 필수적인 것입니다. 부동산시세조사란 주변지역의 부동산이 최근 거래가격에 대한 사항과 거래대상 부동산의 가격은 어느 정도가 적정한가에 대한 조사를 말합니다. 부동산거래를 하려는 사람들은 가까운 중개업소나 관련 전문가 한두 사람을 찾아가 대상 부동산의 적정한 거래가격만 조사하는 경우가 대부분입니다. 그러나, 이들 전문가들과의 상담은 대부분이 개괄적인 부분에 대한 상담에 그치게 되어, 대상 부동산의 정확한 거래가격을 판단하기에는 어려움이 많습니다. 보다 정확한 거래가격 판단을 위해서는 이들 전문가들의 상담과는 별도로, 시간과 비용이 소요되더라도 부동산 전문잡지나 지역정보신문 등에 게재된 부동산매물가격과, 최근의 부동산거래사례를 정확하게 조사해야 합니다. 수집된 거래사례들은 사례부동산의 상황과 거래대상부동산의 상황을 종합적으로 비교평가해 적정한 거래가격을 판단할 수 있는 자료로 활용됩니다. 과거에는 토지소유자에게 어느 날 갑자기 중개업자가 찾아와 시세보다 높은 가격에 토지를 매도하고, 몇 개월이 지나지 않아 인근지역이 개발된다고 그 토지가격이 크게 상승해 후회하는 경우가 있었습니다. 최근에는 부동산개발에 대한 정보들이 검토단계부터 공개되어 이런 일이 많지는 않으나, 거주지에서 멀리 떨어진 지역에 토지를 갖고 있는 경우에는 이런 정보를 접할 기회가 많지 않으므로, 해당지역의 신문등 정보매체를 활용하거나, 정기적으로 방문해 지역변화에 대한 정보를 숙지한 이후에 부동산매도 가격이나 시기를 결정해야 합니다.
기타 부동산의 거래시 경제적인 손실을 방지하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 주의해야 합니다. 첫째, 일반적으로 신개발 지역과 같이 부동산시세가 형성되지 않거나 급격하게 변화하는 지역의 부동산 거래에서는, 가격판단 잘못으로 경제적 손실이 발생할 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.
둘째, 거래대상 주택이나 건물들에 비싼 나무나 정원석 등이 있는 경우에는 계약이전에 해당 시설들의 거래여부를 확인해 가격산정에 반영해야 합니다. 또한, 주택이나 상가 등의 구입 시에는 세입주의 보증금이나 임대료와 관리비를 계약 전에 조사해야 합니다.
셋째, 부동산투자를 목적으로 부동산을 구입할 경우에는 최우선적으로 환금성을 검토해야 합니다. 일반적으로 환금성이 높은 부동산이란 해당 지역내의 타 부동산과 조건들이 유사한 평범한 부동산을 말합니다.
4. 바람직한 부동산 구입 절차 대부분의 사람들은 부동산을 거래를 평생 동안 한두번 또는 많아야 서너번 정도만 경험할 수 있는 것으로, 평소에는 무관심하다가 실제 부동산을 구입하거나 매각할 때에 닥쳐서야 필요한 절차를 거치기 위해 허둥대는 경우가 대부분이며, 이 과정에서 예기치 못한 손실을 보는 경우가 있습니다.
부동산 투자시 이런 문제를 방지하기 위해서는 면밀한 계획을 수립하고, 사전에 필요한 절차와 각종 서류 등을 준비하는 등의 대비가 필요합니다. 보통 부동산 투자자가 부동산을 구입하기 위해서는 다음과 같은 12단계의 절차를 거치는 것이 필요하며, 자기 나름대로의 계획표를 준비해 각 단계별로 진행상황을 점검해야 합니다. ① 투자 계획 수립 : 투자 자금의 조달계획이나 투자 기간 등 투자관련 전반적인 사항 결정 ② 투자 대상 결정 : 투자 목적과 자신의 능력 등을 감안한 투자 대상물 결정 (아파트나 단독주택, 투자용 임야 등 종류) ③ 지역 결정 : 투자 대상 지역 결정 ④ 대상물 찾기 : 구입할 대상 부동산을 3개 정도로 결정하는 것이 바람직함. ⑤ 대상물 분석 : 구입 대상 부동산에 대한 권리분석과 입지분석, 개별분석 등을 시행 ⑥ 거래조건 협의 : 가장 적정한 부동산부터 거래금액과 거래조건 등을 협의하여 구입할 대상 부동산을 확정함.
⑦ 매매계약 : 매도자와 매매계약을 체결함. ⑧ 중도금 지급 : 중도금 지급 날짜 이전에 각종 권리분석을 다시 한번 시행 ⑨ 잔금 지급 : 잔금 지급시 명의 이전에 필요한 서면을 받아두어야 함.(통상 잔금 지급과 명의이전, 건물명도는 동시에 이루어짐) ⑩ 명의이전 : 소유권이전등기 절차를 이행(법무사의 도움을 받는 것이 안전하나 특이한 권리관계 등이 있을 경우에는 법무사 이외의 전문가에게 복수 점검을 받는 것이 안전) ⑪ 건물명도 : 매도자가 살고 있던 건물의 경우에는 매도자가 이사를 나가는 것을 반드시 확인해야 함. ⑫ 세금납부 및 관리 : 취득세와 기타 세금 납부(등록세는 명의이전 시 납부함), 부동산에 대한 보수 및 관리 반면에 부동산 투자자가 부동산을 처분하기 위해서는 다음과 같은 12단계의 절차를 거치는 것이 필요합니다.
① 매각 계획 수립 : 매도가격 결정, 매각 자금의 재투자 등 처리 문제와 기타 투자 전반에 걸친 계획 점검
② 수요계층 분석 : 대상 부동산을 구입할 수 있는 수요계층과 수요계층을 대상으로 한 매각 전략 수립 ③ 매각 시기 결정 : 최적의 매각 시점 결정 ④ 대상물 관리 : 제값을 받고 빠른 시일 이내에 매각하기 위한 건물의 보수 등 ⑤ 매각 홍보 : 대상 부동산을 구입할 수 있는 가장 적정한 매각 홍보방법 선택(중개업소 또는 인터넷, 생활정보지 이용 등 방안 선택) ⑥ 거래조건 협의 : 매수 대상자가 나타나면 매각 조건 협의(매매금액, 계약금, 중도금, 잔금 액수 및 시기) ⑦ 매매계약 ⑧ 중도금 수령 ⑨ 잔금 수령 ⑩ 명의이전 ⑪ 건물명도 ⑫ 양도소득세 처리 : 양도소득세 사전 신고제도를 이용해 세금 납부 액을 최소화할 것. ■ 부동산에 대한 권리
1. 부동산에 관한 권리는 등기를 해야 보호를 받을 수 있습니다. 부동산에 관한 권리는 물권(物權)이라고 하며, 지상권과 전세권, 지역권을 용익물권, 저당권을 담보물권이라고 부르기도 합니다.
우리가 소유권을 취득하거나 점유권을 제외한 기타 물권을 취득할 경우 반드시 등기를 해야 그 효력이 발생하며 제3자에게 대항할 수 있습니다.(민법 제186조) 예외적으로 일상의 거래가 아닌 상속이나, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 하지 않더라도 발생할 수 있지만, 등기를 하지 않으면 이 권리를 처분하지 못합니다.(민법 제187조) 예들 들어 부동산을 구입했을 때는 반드시 소유권이전등기를 해야 하? 부동산에 대한 전세권을 보호받기 위해서는 전세권설정등기를 해야 하는 것입니다. 이들 등기는 반드시 등기권리자와 등기의무자의 공동 신청이 원칙이며, 등기에 관한 절차는 부동산등기법에서 규율하고 있습니다. 이와 같이 모든 물권은 등기를 해야 보호를 받을 수 있지만, 등기부에 기재된 권리관계가 반드시 명확한 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다. 현실에서는 부동산 등기부는 '공시력'은 인정하지만 '공신력'은 인정하지 않고 있습니다. 다시 말해 부동산 등기부는 등기소라는 국가기관이 각종 권리관계를 정리하여 국민에게 알려줄 다름이지, 등기부에 기입된 권리관계가 법률상 정당한지 보장하지는 않고 있습니다. 따라서, 현재 잘못 기입된 부동산 등기부를 믿고 거래를 한 사람은 피해를 준 당사자를 상대로 손해를 배상 받을 수는 있지만 등기소를 상대로 손해를 배상 받을 수 없습니다. 또 한가지 유의해야 할 점은 부동산에 관한 권리 중에는 유치권이나 법정지상권과 같이 등기하지 않더라도 보호받는 권리가 있으며, 이들 권리들은 반드시 현장답사를 통해서 확인해야 한다는 점입니다. 2. 거래 대상 부동산관련 권리는 어떤 것일까요?
저는 초급강좌에서 우리가 가지고 있는 부동산은 눈에 보이지 않는 권리라고 했습니다. 그럼 부동산과 관련된 권리는 어떤 것이 있을까요?
우리가 가장 흔하게 만나는 부동산관련 권리는 소유권과 전세권, 지상권, 저당권, 임차권, 점유권입니다. 2.1. 소유권
소유권이란 부동산을 사용하고 수익(收益)하거나 처분(處分)할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 부동산에 대한 가장 포괄적인 권리입니다.(민법 제211조)
소유권을 보유한 사람을 우리는 통상 소유권자 혹은 소유자라고 부릅니다. 부동산 소유자는 해당 부동산을 사용하거나 해당 부동산에서 발생되는 수익을 취하고, 또한 해당 부동산을 처분할 권한이 있는 것입니다. 원칙적으로 1개의 부동산에는 1개의 소유권만 인정됩니다(배타적 권리). 따라서, 우리는 보통 하나의 부동산에 대해서는 소유권자도 한사람이어야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하나의 부동산에 여러 사람의 소유자가 있는 경우가 있으며, 이들 중 여러 사람의 소유자가 각각 해당 부동산에 대한 일정한 공유지분(持分)을 갖고 있는 형태의 공동소유를 '공유(共有)'라고 하며, 공유지분을 가진 소유자들은 각각 자신이 가진 지분만큼만 소유권을 행사할 수 있는 경우가 대부분입니다. 기타 공동소유 형태에는 합유와 총유가 있습니다. 우리 주변에서 가장 흔하게 볼 수 있는 공동소유형태는 아파트에 대한 소유형태입니다. 내가 사는 아파트에 대한 등기부등본을 발급 받아 분석해보면, 토지부분에 대해서는 전체 아파트단지 면적 중 내 소유에 속한 토지의 공유지분(예 : 15,234분지 25)이 표기되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 아파트의 건물부분에 대해서는 내가 사는 아파트에 대한 동호 수와 건물면적이 명시되어있고, 소유자 부분에도 공유지분의 표시가 없습니다. 이는 아파트나 고층빌딩 등과 같이 하나의 건물이 여러 구역으로 나누어져 각각 소유할 수 있도록 건축된 건물은 '구분소유'라는 형태의 소유권이 인정되기 때문입니다. 즉, 소유권은 하나의 부동산에 대해서 1개의 소유권만 인정되는 것이 원칙이지만, 하나의 건축물이더라도 사실상 구획되어 사용이 될 수 있는 경우에는 구분소유가 인정되는 것으로, 구분소유권은 공유와 다르게 취득과 처분이 자유롭습니다. 2.2. 저당권(抵當權)
부동산 소유자는 부동산을 담보로 은행 등에서 융자를 받으면서, 저당권을 설정해줍니다. 저당권이란 법률상 소유권 중 일부분인 처분권을 저당권자가 갖는 것을 의미합니다. 저당권자는 융자를 받아간 사람이 빌려준 돈을 기한 내에 갚지 않으면 해당 부동산을 강제로 처분(매각)해서 빌려준 돈을 받을 수 있습니다.
또한, 친척이 은행 융자를 받을 때 내 집에 저당권을 설정해 줄 수도 있으며, 전 소유자가 융자를 받으면서 설정된 저당권 역시 등기부에서 완전히 말소하지 않으면 계속 유효하게 됩니다. 이와 같이 유효한 저당권은 언제든지 저당권자가 실행할 수 있으므로, 저당권이 설정된 부동산을 구입할 때는 소유권을 이전 받기 전에 반드시 설정된 저당권을 말소해야 합니다. 때에 따라서는 전 소유자가 은행으로부터 받은 융자금액을 승계 받고('채무승계'라고 함) 저당권을 그대로 존속시키는 경우도 있으며, 이 경우에는 구입대금에서 융자금액 부분은 제외하고 대금을 지급해야 합니다. 요즈음 은행에서 융자를 해주면서 저당권을 설정할 때는 대부분 '근저당(根抵當)'으로 합니다. 근저당이란 현재 융자금액이 아닌 저당권이 보장하는 채권의 최고금액을 설정하는 형태입니다. 채권의 최고금액이란 은행에서 빌려준 금액뿐만 아니라, 앞으로 발생할 이자나 기한 내에 돈을 갚지 않을 때 법원 경매로 넘길 때 소요되는 소송비용이나 경매 비용 등 장래 발생할 비용까지 모두 합한 금액을 말합니다. 따라서, 근저당이 설정된 경우 저당권의 대상이 되는 융자금액(채무액)은 등기부 등본만 가지고는 판단할 수 없으며, 대부분 실제 융자금액은 채권최고액보다 낮습니다. 2.3. 지상권 토지 소유자는 자신의 토지를 남들이 사용할 수 있도록 빌려줄 수 있습니다. 장기간 이용을 목적으로 토지를 빌린 사람은 자신의 권익을 보호받기 위하여 지상권을 설정하는 것이 바람직합니다.(민법 제279조) 이는 콘크리트건물과 같은 견고한 건물을 지을 목적으로 지상권을 설정하면 최소한 30년 이상의 기간을 보장받을 수 있기 때문입니다.
최근 지하철이 건설된 도시지역에서는 토지등기부등본에 구분지상권이 설정된 경우를 볼 수 있습니다. 구분지상권이란 토지의 지하나 지상의 일정 범위를 이용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로 지하철이 통과하는 토지에는 대부분 구분지상권이 설정되어있습니다. 이와 같은 권리의 내용상 지상권이 설정된 토지를 구입할 경우 약정된 기간이 지날 때까지는 해당 토지를 사용할 수 없습니다. 다만, 은행에서 나대지(건물이 없는 토지)를 담보로 융자를 해주며 저당권을 설정할 때는 해당 토지 상에 지상권을 설정해 놓는 경우가 대부분이며, 이런 경우 소유권이전 등기 이전에 저당권과 지상권을 동시에 해지하면 큰 문제가 없습니다. 그러나 저당권이 설정된 토지 상에 이미 해당 토지에 견고한 건물을 건축하고 있는 경우에는 지상권이 말소된 이후에도 관습법상 법정지상권이 존속할 수 있으므로 유의해야 합니다. 2.4. 전세권
농경지를 제외한 토지나 건물 등을 현재의 용도대로 사용할 수 있는 권리를 전세권이라고 하며, 전세권자는 후순위의 권리자보다 전세금을 우선변제 받을 권리가 있습니다.(민법 제303조)
전세권은 부동산등기부에 등기가 되어야 인정을 받을 수 있는 것으로, 우리가 일반적으로 건물을 전세로 얻고 '전세권설정등기'를 하지 않으면, 상기와 같은 민법 제303조에 의한 전세권자로서 권리를 행사할 수 없습니다. 다만, 주택의 경우에는 전세권등기를 하지 않더라도 주택임대차보호법에 의하여 전세권등기를 한 것과 유사한 보호를 받을 수 있습니다.(전세권과 주택임대차보호법에 의한 주택 임차권의 보호범위는 차이가 있음을 유의하기 바람) 2.5. 지역권
사람의 통행이나 수로의 이용 등 일정한 목적을 위하여 타인의 토지의 일부나 전부를 자기의 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 지역권이라고 합니다.(민법 제291조)
이때 지역권의 대상이 된 토지를 승역지라고 하며 지역권 설정으로 인해 이익을 받는 토지를 요역지라고 합니다. 한번 설정된 지역권을 요역지 소유자가 바뀌더라도 계속 승계되는 특성을 가지고 있습니다. 이와 같은 지역권은 대부분 관습법 형태로도 인정되고 있어 등기부 등을 통해 손쉽게 발견되지는 않고 있습니다. 2.6 점유권과 등기되지 않는 물권
점유권이란 해당 부동산이라는 공간을 현재 차지하고 있는 사람에게 주어진 권리를 말하는 것으로, 점유권자가 부동산을 차지할 정당한 권리가 있는가의 여부에 관계없이 현재 부동산을 차지하고 있으면 점유권이 인정됩니다. 즉, 주택의 소유권자가 그 주택에 살고 있으면 소유권자가 동시에 점유권자가 됩니다. 반대로 임대차 권리가 이미 없어진 임차인이 계속 이사를 가지 않고 버티고 있더라도 점유권은 인정됩니다. 따라서, 현재의 점유자가 정당한 권리가 없이 계속 점유를 하고 있는 경우에는 반드시 명도소송 등과 같은 법률적인 절차를 거쳐야지 임의대로 현재의 점유권을 침해할 수 없습니다.
기타 등기되지 않고도 인정되는 권리 중 대표적인 것은 유치권과 법정지상권, 관습법상 지상권, 분묘기지권입니다. 유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 의미합니다(민법 320조). 예를 들어 주택을 건축한 건축업자는 건축비를 받을 때까지 해당 주택에 상주하며 유치권을 주장할 수 있으며, 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치대상 부동산을 경매 할 수 있습니다. 유치권은 등기를 해야 하는 권리가 아니므로 해당 부동산을 점유하고 있는 동안만 존속되는 것으로, 대부분 유치권자는 자신의 건축비 등을 상환 받을 때까지 건물에서 퇴거하지 않게 됩니다. 따라서, 유치권이 설정된 부동산을 구입할 경우에는 대상부동산의 소유권 이전뿐만 아니라 유치권자가 퇴거하는 것을 조건으로 계약을 섟簫瞞?한다. 유치권은 등기 대상 권리가 아니므로 유치권이 있는지 여부를 확인하기 위해서는 반드시 대상부동산을 방문해야 합니다. 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 등기를 하지 않아도 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정지상권을 설정한 것으로 봅니다.(민법 제366조) 또한, 건물과 토지의 소유자가 다를 경우 건물 소유자는 등기를 하지 않아도 관습상 지상권을 갖게 됩니다. 따라서, 토지를 구입할 경우에는 반드시 토지 상에 타인 소유의 건물이나 수목이 있는지 현장 확인을 해야 하며, 타인 소유의 건물 등이 있는 경우 잔금 이전에 철거를 하거나 건물소유주로부터 철거확인을 받지 않는 한, 해당 토지를 이용할 수 없게 될 가능성이 높습니다. 조상을 공경하는 우리 나라에서는 내 허락 없이 내 땅에 무단으로 설치된 묘지를 마음대로 없앨 수 없습니다. 즉, 묘지에 대해서는 관습법상 분묘기지권이라는 권리가 인정되고 있습니다. 따라서, 묘지가 설치된 토지는 묘지 이장 조건으로 구입을 하는 것이 바람직합니다. 2.7. 임차권
부동산을 소유하거나 사용·수익할 권리를 가진 사람(임대인)이 상대방(임차인)에게 부동산을 사용, 수익할 수 있게 해주고, 임차인은 임대인에게 임대료를 지급할 것을 약정할 경우, 임차인에게는 임차권이 발생합니다.(민법 제618조)
임대차는 임대인과 임차인과의 개인간에 발생한 채권·채무관계로서 앞에서 학습한 권리들과는 달리 제3자에게 대항할 수 없으나, 부동산임대차의 경우에는 등기를 할 경우 제3자에게 대항할 수 있습니다. 다만, 주택의 경우에는 등기를 하지 않더라도 점유와 주민등록전입, 확정일자날인이라는 3가지 요건을 갖출 경우 임대차등기를 한 것과 유사한 대항력이 인정될 뿐만 아니라, 후순위 권리자나 일반채권자에 보다 임대보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 즉, 주택을 임차한 사람이 동사무소에 전입신고를 함으로써 주민등록을 이전하고, 관할 등기소나 동사무소에서 임대인과 작성한 임대차계약서에다 확정일자를 날인 받고, 실제 이사를 해서 살고 있는 경우, 이들 3가지 사항 중 가장 마지막 사항을 이행한 날짜에 제3자에 대한 대항력과 우선변제력을 갖추게되는 것입니다. 또한, 확정일자날인까지 받지 못했더라도 점유와 주민등록전입을 한 경우 주택임대차보호법에서 정한 소액보증금(서울특별시와 광역시(군 지역을 제외)에서는 3,000만원이하, 기타의 지역에서는 2,000만원이하)은 최우선변제(서울특별시와 광역시(군 지역을 제외)에서는 1,200만원이하, 기타의 지역에서는 800만원이하)를 받을 수 있습니다. 1999년 3월 1일부터는 임차권등기명령제도가 새로 만들어졌습니다. 임차권등기명령이란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인임 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 해당 법원에서 행하는 명령을 말합니다.(주택임대차보호법 제3조의3 참조) 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되면 임차인은 해당 주택에서 퇴거하더라도 종전부터 있던 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있게됩니다. 만약, 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되어 있는 주택을 임차한 임차인은 우선변제권을 주장할 수 없으며, 매수자의 경우에도 현재 임차인이 해당 주택에 거주하지 않아도 임대보증금을 변제해야 하는 경우가 발생할 수 있으므로, 사전에 임차권등기명령을 말소해야 한다. 3. 등기된 권리도 제한을 받을 수 있습니다. 등기된 물권이 다음에서 설명하는 가등기나 가압류 등 각종 등기가 되어 있는 경우 그 권리 행사에 커다란 제한이 있게되므로 거래시 유의해야 합니다.
3.1. 가압류
금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권을 위하여 채무자의 재산을 확보하여 장래의 강제집행의 불능 또는 곤란을 초래하지 않도록 보전할 것을 목적으로 법원은 가압류명령을 할 수 있으며, 가압류명령에 의해 성립되는 등기부에는 가압류 등기가 기재됩니다. 가압류등기는 보전소송의 일종으로, 채권자가 대상 부동산에 대해 경매 등 강제집행에 착수할 때까지 채무자가 재산을 은닉하거나 도망을 가더라도 강제집행이 가능하도록 채무자의 재산을 한동안 확보하여 강제집행을 가능하게 하려는 제도입니다.(민사소송법 제696조 참조)
가압류등기는 장래 경매 등 강제집행을 예정하고 있는 것으로, 가압류 등기가 된 부동산을 구입하거나 임대 계약을 한 사람은, 해당 부동산이 경매가 되더라도 대항하지 못합니다. 일반적으로 가압류등기를 말소(등기부에서 없애는 것)하기 위해서는 법원이 가압류명령을 할 때 명시한 정지조건이 충족되거나, 가압류 명령에 포함된 공탁 금액을 법원에 공탁해야 합니다.(해방공탁) 3.2. 압류 등기 압류란 넓은 의미로는 특정의 물건 또는 권리에 대하여 개인의 사실상 또는 법률상의 처분을 제한하는 국가기관에 의한 강제적 행위를 말하나, 좁은 의미로서는 금전 채권에 대한 강제집행의 제1단계로서 집행기관이 채무자의 재산을 확보하고 채무자의 처분권을 제한하는 강제적 행위를 의미합니다.
압류등기는 징수관(세무서장, 지방자치단체의 장)의 체납처분이 있거나 집행법원 경매개시결정, 또는 강제관리개시결정 등의 사유가 발생한 경우에 징수관 또는 법원이 소관등기소에 압류등기를 촉탁하여 이루어집니다. 압류등기가 된 부동산의 소유자는 대상 부동산의 처분권을 잃게 되며 권리자는 압류부동산의 매각대금으로부터 변제 또는 배당을 받게 됩니다. 따라서, 압류등기 된 부동산 등기부의 소유자는 사실상 대상 부동산을 매각하거나 임대할 권리가 없는 것으로, 압류등기가 된 부동산을 구입할 경우 소유권을 넘겨받지 못하게 될 가능성이 아주 높습니다. 3.3. 가등기
본등기를 하는 데 필요한 형식적 또는 실질적 요건이 완비되지 아니하였을 경우에 장래 실행될 본등기의 순위보전을 위해 해두는 등기를 말합니다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기 시점으로 소급하여 가등기 이후의 제3자의 본등기 보다 우선하게 됩니다.
(부동산등기법 제3조) 즉, 가등기가 된 경우는 본등기가 이루어지지 않는 한 가등기 자체만으로는 아무런 법률상의 효력도 없으나 순위보전의 효력을 가지고 있으므로, 가등기에 기하여 본등기를 하면 가등기 시점부터 본등기 시점 사이에 이루어진 모든 등기는 모두 효력을 잃거나 후순위가 됩니다. 이러한 점을 이용해 부동산 거래시 계약금부터 잔금까지 기간이 길거나, 계약금이나 중도금이 떼이는 것을 방지하기 위해 계약과 동시에 소유권이전청구권가등기를 하는 경우도 있습니다. 가등기가 되어 있는 부동산을 구입하거나 전세를 얻을 때는 반드시 해당 가등기를 말소하는 조건으로 구입해야 합니다. 3.4. 예고등기
등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에, 이것은 제3자에게 경고하기 위하여 소송이 계류중인 법원이 직권으로써 이를 등기소에 촉탁하여 행하게 한 등기를 의미합니다. 예비등기의 일종이며 분쟁 대상 부동산에 관하여 법률행위를 하려고 하는 제3자를 보호하기 위한 제도입니다.
예를 들어 A가 B에게 소유권이전 등기를 했으나 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자인 C가 소송을 걸어오면 법원에서 등기부에 예고등기를 해 두는 것이 보통입니다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 소유권이전등기룰 하기 이전의 상태로 돌아갑니다. 따라서, D가 예고등기가 되어 있는 부동산을 구입한 경우, 소송결과 무효가 확정된다면 D는 자신의 이름으로 소유권을 넘겨받지 못하게 됩니다. 반면에 예고등기는 단순히 경고하는 효력만을 가진 등기이므로 예고등기 후에도 대상 부동산을 구입할 수 있으며, 소유권을 넘겨받더라도 소송 결과 소유권이전등기가 유효로 판정될 경우 D는 아무런 문제가 발생하지 않게 됩니다. 따라서, 예고등기 된 부동산은 구입하지 않는 것이 바람직하나, 만약 구입해야 할 경우에는 반드시 사전에 법원의 재판기록을 열람과 당사자를 직접 만나보는 등 조사를 거쳐 소유권을 정상적으로 이전 받을 수 있는지 판단해야 한다. 3.5. 가처분
권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처해 있을 경우에, 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적·가정적으로 행하여지는 처분·가압류와 유사한 보전소송의 일종을 의미합니다.(민사소송법 제714조 참조)
가처분은 명령을 발하는 소송절차와 그 집행절차로 구분되며, 가처분에는 민사소송법 상 분쟁의 대상물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있습니다. 가처분으로 부동산의 양도나 담보를 금한 때에는 그 금지의 취지가 기입되며, 어떤 부동산에 대한 처분금지가처분등기가 되어있는 부동산을 구입한 사람은 가처분등기가 말소되면 그때부터 가처분의 제한을 받지 않는 소유권자가 됩니다. 그러나 만약 가처분권리자의 승소판결이 확정되었을 때에는 가처분권리자는 가처분 등기된 이후에 부동산을 구입한 사람의 소유권이전 등기를 단독으로 말소할 수 있으므로, 가처분 등기가 되어있는 부동산을 구입할 경우 해당 부동산의 소유권을 잃을 가능성이 큽니다. 3.6. 환매
넓게는 매도인이 일단 매각한 목적물에 대하여 대가 상당의 금액을 매수인에게 지급하고, 이것을 다시 구입하는 제도를 의미합니다.(재매매의 예약, 매도담보, 해제권 유보매매 등) 예를 들어, 부동산을 매각한 사람이 매매 등기와 환매등기를 동시에 해 놓은 경우 매도인은 정해진 기간 동안에는 언제든지 원칙적으로 매수인이 지급한 대금과 비용을 반환하고 다시 매도인 명의로 소유권을 반환 받을 수 있습니다.(민법 제590조 참조)
3.7. 신탁
신탁이라 함은 위탁자와 수탁자의 특별한 신탁관계에 기하여 위탁자가 특정한 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분케 하려는 법률관계를 말하며, 신탁등기를 하는 때에는 신탁원부의 번호를 기재하고 신탁에 관한 소유권이전의 등기와 동일순위의 사항 란에 이를 기재하며 횡선으로 등기부를 분계합니다.
따라서, 신탁을 원인으로 소유권이전을 받은 수탁자는 본래 소유자인 위탁자와 체결된 신탁계약의 범위 안에서만 자유롭게 권리를 행사할 수 있는 것으로, 신탁등기가 된 부동산을 구입하거나 세를 얻을 경우에는 매도인(또는 임대인)이 부동산을 처분할 권리를 갖고 있는 지 면밀하게 확인해야 합니다. 3.8. 경매
민사소송법상의 강제집행으로 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자에게 빚을 갚아주는 절차를 말합니다. 또는, 매도인이 다수자 중에서 매수신청을 시키고 최고가격의 신청인에게 매도하는 매매방법을 의미하기도 하며, 이에 대별하기 위하여 국가기관인 법원에서 행하는 경매를 공매라고도 합니다.
법원 경매는 채권자의 부동산 경매 신청에 따라 법원이 채무자의 부동산에 대한 경매개시결정을 하고 이에 대한 등기를 촉탁합니다. 따라서 경매등기가 있는 부동산은 소유자의 의사에 관계없이 강제로 매각될 것이 예정되어 있는 것이며, 경매등기가 된 이후에 부동산을 구입하거나 세를 얻은 사람은 자신의 권리를 보호받지 못합니다. ■ 부동산에 거래에 대한 제한
1. 부동산 거래는 원칙적으로 자유입니다. 부동산을 거래할 때 거래 상대방을 선택하거나 거래 방법 등에 특별한 제한이 없는 것이 원칙입니다. 다만, 다음과 같은 경우에는 거래를 하더라도 무효가 될 가능성이 높습니다.
첫째, 거래 상대방이 미성년자나 한정치산자와 거래를 할 경우 거래 자체가 무효가 될 가능성이 높습니다.
만 20세 미만의 미성년자와의 거래는 법정대리인(대부분 부모)의 동의가 없으면 거래가 무효가 됩니다. 따라서, 미성년자 소유의 부동산을 구입할 때는 사전에 보호자의 동의를 받아야 합니다. 한정치산자 즉, 심신이 박약하거나 재산의 낭비로 자기나 가족의 생활을 궁박하게 할 염려가 있는 자에 대하여 법원이 한정치산자로 선고한 사람의 경우 역시 법원에서 정한 법정대리인의 동의가 없을 경우 거래 계약 자체가 무효가 됩니다. 둘째, 대리인과의 거래는 반드시 대리권한을 증명하는 서면(인감증명서가 첨부된 위임장)을 첨부해야 합니다. 예를 들어 남편 명의의 주택을 부인과 거래를 할 경우 반드시 남편이 작성한 위임장과 인감증명서를 첨부하지 않을 경우 나중에 남편이 계약 무효를 주장해도 대항하기 어렵습니다.
셋째, 선량한 풍속이나 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 부동산의 거래는 무효입니다. 또한, 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 불공정한 부동산 거래 역시 무효입니다. 예를 들어 시세가 1억 원인 아파트를 매수자가 시세를 잘 모르는 것을 악용해 1억 5천만 원에 매각한 경우 불공정한 거래로서 매수자는 무효를 주장할 수 있습니다.
2. 부동산을 거래할 때는 반드시 거쳐야할 절차가 있습니다. 부동산을 구입한 사람은 반드시 등기를 해야 자신의 소유를 주장할 수 있습니다. 부동산을 구입한 후 자신의 이름으로 등기를 하는 것을 '소유권이전등기'라고 표현합니다.
소유권이전등기를 위해서는 다음의 절차를 거쳐야 합니다. 첫째, 부동산 매매 계약서를 관할 구청(구가 없는 경우 시청 또는 군청)에서 검인을 받아야 합니다.
둘째, 부동산을 거래한 사람은 소유권이전등기를 신청 이전에 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(부동산양도신고)를 하고 관할세무서장이 발급한 부동산양도신고확인서를 교부 받아야 합니다.
셋째, 부동산 소유권이전등기는 매매 계약서 상의 잔금 지급 일부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 만약 이 기간을 어길 경우 일정한 과태료를 물어야 합니다. 3. 농지거래와 토지거래 허가지역에서 토지 거래는 제한을 받습니다.
첫째, 농지는 구입할 경우에는 소유권이전등기 이전에 농지의 소재지를 관할하는 읍장 또는 면장(도시 지역의 경우에는 시장이나 구청장)으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다. 농지는 원칙적으로 농업인 만이 소유할 수 있습니다.
농업인 이란 1천 제곱미터(303평) 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람 등을 의미합니다.(농지법 시행령 제3조 참조) 이때 농지란 논이나 밭, 과수원 등으로 실제 이용하고 있는 토지와 농업생산에 필요한 시설의 토지를 말하는 것으로 토지대장의 지목이 아닌 실제 이용 현황을 기준으로 합니다. 둘째, 토지거래허가지역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우에는 계약 체결 이전에 관할 구·시·군청에서 토지거래허가를 받아야 합니다.
토지거래허가지역에서 토지 거래는 원칙적으로 불가능하며, 일정한 기준에 합당한 토지 거래만 허가를 받아 거래할 수 있습니다.(상세한 기준은 국토이용관리법 제21조의4 참조) 이때 토지란 건축물이 없는 나대지 상태의 토지뿐만 아니라, 주택에 포함된 토지나 기타 상가 등 건물에 포함된 토지도 포함됩니다. 4. 이런 부동산 거래는 처벌을 받습니다. 첫째, 소위 '미등기전매' 행위는 처벌을 받습니다.
미등기전매란 부동산을 구입하여 자신의 이름으로 등기를 하지 않고 다른 사람에게 파는 행위를 말합니다. 또한, 부동산 매매 계약만 체결한 상태에서 다른 사람에게 파는 경우에도 일단 자신의 이름으로 등기하지 않고 곧바로 다른 사람에게 등기를 넘기는 경우도 포함됩니다. 예를 들어 '갑' 소유의 부동산을 '을'이 구입하여 '병'에게 되팔 때 '을'의 이름으로 소유권을 넘겨받지 않고 곧바로 '병'에게 소유권이전등기를 해주는 경우가 미등기전매의 전형적인 형태입니다. 만약 미등기전매를 할 경우에는 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금을 부과 받을 수 있습니다. 둘째, 다른 사람 명의로 부동산을 구입하거나 구입하려고 하는 사람은 '부동산실권리자명의등기에관한법률'에 의해 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금형을 부과 받을 수 있습니다.
이와 같은 제도는 소위 '부동산실명제'로 알려져 있습니다. 다른 사람 명의로 부동산을 구입하는 경우 실제 소유자와 이름만 빌려주는 사람 사이에는 소위 '명의신탁약정'이 성립되며, 이와 같은 명의신탁약정은 무효이며, 명의신탁 행위를 도와주는 사람도 같은 처벌을 받을 수 있습니다. ■ 부동산에 이용에 대한 제한 초보강좌를 통하여 우리는 부동산은 자기 마음대로 이용할 수 없다고 배웠습니다.
자연 상태에서 우리 인간은 적은 수에 비하여 무한하게 넓은 토지를 자신의 마음대로 이용할 수 있었습니다. 그러나 인구가 증가하여 한정된 토지를 이용하는 과정에서 발생하는 각종 문제점을 방지하기 위해서 법률로서 부동산의 이용에 일정한 제한을 두고 있습니다. 이번 시간에는 부동산이용을 제한하는 각종 법률에 대하여 설명하겠습니다. 부동산은 환경의 보호나 지역의 균형적인 발전 또는 특정한 시설을 보호하기 위하여, 기타 각종 개발을 위하여 이용이 제한되고 있습니다. 1. 대부분의 토지는 국토이용계획에 의해 이용이 제한되고 있습니다. 우리 나라 국토의 대부분은 국토이용관리법에 의한 국토이용계획에 의해 도시지역과 준도시지역, 농림지역, 준농림지역, 자연환경보전지역의 5개 지역으로 지정되어 있습니다.
도시지역이란 도시계획법상의 도시계획에 의하여 당해 지역의 건설·정비·개량 등을 시행하였거나 시행할 지역과 택지개발예정지구, 국가산업단지, 지방산업단지, 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 및 송·변전시설부지를 제외한다. 이하 같다)으로 지정하여 개발하였거나 개발할 지역을 의미합니다. 도시지역이 도시계획구역인 경우에는 도시계획법에 의하여 토지이용이 제한되며, 국가산업단지 또는 지방산업단지인 경우에는 산업입지및개발에관한법률에 의해, 택지개발예정지구인 경우에는 택지개발촉진법, 전원개발사업구역 또는 예정구역인 경우에는 전원개발에관한특례법에 의해 각각 토지 이용이 제한됩니다. 준도시지역이란 도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 필요한 주민의 집단적 생활근거지, 국민여가선용과 관광휴양을 위한 체육 및 관광휴양시설용지, 농공단지, 집단묘지 기타 각종 시설용지 등으로 이용되고 있거나 이용될 지역을 의미합니다. 준도시지역 중 취락지구로서 개발계획이 수립된 경우에는 개발계획에서 정하는 대로 이용해야 하며, 개발계획이 수립되지 않은 경우에는 일정한 대기오염물질배출시설이나 폐수배출시설 위험물의 제조·취급시설, 용적률 200퍼센트를 초과하는 공동주택의 건축 등의 행위가 제한됩니다. 준도시지역 중 산업촉진지구 안에서는 해당 지구의 개발계획에 의해 이용 행위가 제한되며, 농공단지로 지정된 경우에는 산업입지및개발에관한법률에 의해 이용이 제한됩니다. 또한, 준도시지역 중 운동·휴양지구나 집단묘지지구, 시설용지지구 안에서도 대부분의 경우 해당 개발계획에 따라 토지를 이용해야 합니다. 농림지역이란 농업진흥지역 및 보전임지 등으로서 농임업의 진흥과 산림의 보전을 위한 지역을 의미합니다. 농림지역이 농업진흥지역에 속할 경우에는 농지법에 따라, 보전임지에 속할 경우에는 산림법을, 초지조성지구 및 단지조성지구인 경우에는 초지법에 따라 토지 이용이 제한됩니다. 준농림지역 농업진흥지역 외의 지역의 농지 및 준보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림보전을 위하여 이용하되, 개발용도로도 이용할 수 있는 지역을 의미합니다. 준농림지역에서는 환경오염의 우려가 있거나 부지가 일정규모이상인 공장·건축물·공작물 기타의 시설의 설치 등 국토이용관리법시행령에서 정하는 토지이용행위를 할 수 없습니다. 다만, 농림부장관이 농업진흥이나 농지보전에 필요하다고 인정하는 지역에서는 농지법에 의하여 행위를 제한할 수 있도록 규정하고 있습니다. 자연환경보전지역이란 자연경관·수자원·해안·생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역을 의미합니다. 자연환경보전지역에서는 원칙적으로 건물을 건축하거나 토지의 형질변경, 입목의 벌채 등의 대부분의 행위가 제한됩니다. 또한, 해당 지역이 자연공원법에 의한 공원구역이나 공원보호구역, 수도법에 의한 상수원보호구역이나 문화재보호법에 의하여 지정된 사적·명승 또는 천연기념물과 그 보호구역인 경우에는 각각 자연공원법·수도법 또는 문화재보호법에 의해서 토지 이용이 제한됩니다. 2. 도시지역의 토지이용 제한은 더욱 복잡합니다. 2.1. 도시지역 내의 토지이용은 허가를 받아야 합니다. 원칙적으로 도시지역으로 지정된 지역 안에서는 건축이나 토지의 형질을 변경하는 행위, 토지의 분할 등의 행위는 시장이나 군수의 허가를 받아야 합니다.
2.2. 대부분의 도시지역 토지는 용도지역으로 지정되어 이용이 제한됩니다. 대부분의 도시지역 안에 있는 토지는 도시계획에 의해 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역 중 한가지 용도지역으로 지정이 되며, 이들 지역 내에서 건축 등 행위제한은 건축법에서 상세히 규정하고 있습니다.
주거지역은 다시 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분됩니다. 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역이며, 일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 필요한 지역, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 지역을 의미합니다. 상업지역은 중심상업지역과 일반상업지역, 근린상업지역, 유통사업지역으로 구분됩니다. 중심상업지역은 도심·부도심의 업무 및 상업기능의 확충을 위하여 필요한 기역이며, 일반상업지역은 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역, 근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역, 유통상업지역은 도시 내부나 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 의미합니다. 공업지역은 주로 중화학공업·공해성공업 등을 수용하기 위하여 필요한 전용공업지역과 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 일반공업지역, 경공업 기타 공업을 수용하되, 주거기능의 보완이 필요한 준공업지역으로 구분됩니다. 녹지지역은 도시의 자연환경·경관·수림 및 녹지를 보전하는 보전녹지지역, 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보하는 생산녹지지역, 녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위 안에서 제한적 개발이 불가피한 지역인 자연녹지지역으로 구분됩니다. 2.3. 특정한 지역은 '지구'로 지정되어 건축이 제한되고 있습니다.
도시계획에 의해서 용도지역과 별도로 일정한 지역을 정해서 '지구'로 지정하여 건축 등의 행위를 제한하고 있습니다.
예를 들어 도시의 자연풍치를 유지할 필요가 있는 지역은 '풍치지구'로 지정하여 토지의 이용을 제한하고 있으며, 도시의 미관을 유지하기 위하여 필요한 지역은 '미관지구'로 지정하여 토지 이용을 제한하고 있습니다. 기타 문화재 및 중요 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 때에는 '보존지구'로 지정하여 토지 이용을 제한하고 있습니다.(도시계획법 및 건축법 참조) 2.4. 특정한 목적을 위해서 '구역'을 지정하여 토지이용을 제한합니다.
특정한 목적을 달성하기 위해서 '구역'을 지정하여 토지의 개발이나 이용을 제한하고 있습니다. 구역제의 가장 대표적인 것은 개발제한구역(그린벨트)으로, 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 또는 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역을 대상으로 지정됩니다. 기타 도시의 무질서한 시가화를 방지하고 도시의 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위한 '시가화조정구역'이나 토지이용을 합리화하고 도시의 기능·미관 및 환경을 효율적으로 유지·관리하기 위한 '상세계획구역'이 지정되고 있습니다.(도시계획법)
3. 특정한 시설을 보호하기 위해 토지이용이 제한되는 경우도 있습니다. 가장 대표적인 것은 군사시설보호구역으로 군사시설보호법에 의하면 군사시설의 최외곽 경계선으로부터 1킬로미터 이내에서 보호구역을 설정할 수 있으며, 보호구역 안에서의 건축행위는 관할부대장이 인정하는 경우 이외에는 제한됩니다.
토지이용 제한이 가장 심한 경우는 상수원보호구역입니다. 수도법과 수도법의 하위법령인 상수원관리규칙에 의하여 상수원보호구역 안에서는 원칙적으로 건축이 금지되고 있으며, 기존 주택의 증개축 등 일정한 경우에만 건축이 허가됩니다. 우리 주변에서 가장 흔히 볼 수 있는 지역은 학교환경위생정화구역입니다. 학교보건법에 의해 지정되는 학교환경위생정화구역(학교 경계선으로부터 200미터 이내)에서는 여관이나 유흥시설, 공해시설 등 학교보건위생에 해로운 행위나 시설이 제한됩니다. 국도나 고속도로 주변 토지의 경우에는 접도구역이나 연도구역으로 지정될 경우 일정한 건축행위가 제한되며(도로법, 고속국도법), 항만지역은 항만지구로 지정되어 토지이용 행위가 제한되는 등 각각의 개별법에서 토지이용행위를 규제하는 사례들을 손쉽게 찾아볼 수 있습니다. 4. 토지 이용규제는 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인합니다.
우리 나라의 대부분의 토지들은 국토이용관리법이나 각각의 개별 법률에 의해서 이용이 제한되고 있는 것으로, 토지를 구입할 경우에는 가장 먼저 해당 토지가 어떤 법률에 의해 어떤 제한을 받고 있는지 확인해야 합니다.
내가 구입할 토지가 어떤 제한을 받고 있는가 알아보기 위해서는 가장 먼저, 해당 토지 소재지의 구청이나 시청·군청의 민원실을 방문해 토지이용계획확인서를 발급 받아야 합니다. 토지이용계획확인서를 발급 받아 보면 내가 구입할 토지가 도시계획이나 국토이용계획상 어떤 지역에 속해있으며, 토지거래허가지역에 포함되는지 여부 등이 나타나 있습니다. 그러나, 부동산과 관련된 법률 지식이 없는 사람 입장에서는 토지이용계획확인서에 표기된 용도지역이나 각종 이용제한에 대한 구체적인 내용을 알 수 없습니다. 예를 들어 대상 토지가 '준주거지역'으로 표기되었더라도, 준주거지역에서 어떤 행위를 할 수 있는지 알 수 없는 것입니다. 즉, 토지이용계획확인서는 해당 토지가 도시계획이나 국토이용계획법 상 어떤 용도지역이나 지구, 지역에 속해 있는가 여부나 도로 등 특정 도시계획시설에 포함되어 건축이 제한되는지 여부 등을 확인해 주는 서류에 불과한 것이며, 구체적인 토지이용 제한 사항을 알아보기 위해서는 해당 용도지역 등을 규율하는 각각의 법률 조문이나 해당 지방자치단체의 조례 등을 찾아보아야 합니다. 일반인의 입장에서는 어떤 용도지역이 어떤 법률에 의해서 규율되는지 알 수 없으므로, 대부분 토지이용계획확인원을 발급 받으면 관할 관청의 건축과나 관련 전문가를 방문해 해당 토지를 이용할 수 있는 방법을 문의하는 경우가 대부분입니다. 만약 이런 전문가의 도움을 받지 않고 자신이 직접 해당 토지에 대한 이용규제 사항을 확인하기 위해서는 가장 먼저 토지이용계획확인원에 표기된 용어부터 해석할 수 있는 능력을 갖추어야 하며, 이들 용어가 어떤 법률에서 규정하고 있는지 알아야 합니다. 건설교통부에서는 홈페이지(www.moct.go.kr)에 용어해설 서비스를 개설하고 있으며, 각종 지방자치단체에서도 홈페이지를 통해 상담을 하고 있으므로 이런 사이트를 이용해 구체적인 사항을 확인할 수 있을 것입니다. 또한, 본인이 상담을 하고 있는 중앙일보 부동산홈페이지(money.joins.co.kr/apt/)의 '부동산투자상담'란을 개별적으로 이용하면 개략적인 용어 해설과 관련 법규에 대해 안내할 계획입니다. ■ 부동산을 구입할 때 내는 세금
일반적으로 부동산을 구입하면 취득세(2%)와 등록세(3%), 그리고 등록세의 20%에 해당하는 교육세와 취득세의 10%에 해당하는 농어촌특별세를 부담해야 합니다. 결국 부동산을 구입하는 사람은 부동산의 과세시가표준액(또는 실거래가격)의 5.8%에 달하는 세금을 부담해야 하며, 여기에 국민주택채권을 별도로 부담해야 하므로, 부동산투자자는 반드시 사전에 세금에 대한 고려를 해야 합니다.
본 강좌에서는 부동산을 구입할 때 각각의 세금이 어떻게 부과되고 그 세율은 어떤 것인지에 대한 사항을 설명합니다. 1. 취득세 취득세는 부동산을 매매나 교환 방식으로 구입했거나 상속이나 증여 또는 기부를 받은 경우, 건물을 건축(신축 및 증축, 개축)한 경우 및 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에 그 부동산을 사실상 취득한 사람에게 부과되는 세금으로 지방세법에서 규율하고 있습니다.(사실상 취득이란 당해 부동산의 배타적인 사용수익권을 취득하는 것을 의미하고, 공부상의 등기나 등록 여부에 관계없음.)
부동산을 취득한 사람은 취득일부터 30일 이내에 대상 부동산이 소재한 지역의 관할 구·시·군청에 자진해서 신고하고 납부해야합니다. 취득일이란 매매의 경우에는 계약상의 잔금지급일을 의미하며, 계약서 상 잔금지급일 이전에 잔금을 지급하거나 소유권이전등기를 끝마친 경우에는 그 중 먼저 행위가 이루어진 때를 취득시기로 보고 있습니다. 취득세는 일반적인 경우에는 1,000분의 20(2%)이며, 고급주택이나 별장이나 골프장, 고급오락장, 법인의 비업무용토지의 경우에는 1,000분의 150(15%)이 부과됩니다. 취득세를 계산하는 기준 금액인 과세표준은 부동산의 거래에 있어 실제취득가액을 알 수 없는 경우가 많고, 또 이에 대하여 과세당국이 일일이 실제 취득가액을 추적할 수도 없는 노릇이므로 취득자의 신고에 의한 가액을 원칙으로 하고 있으며, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액에 의하도록 규정하고 있습니다. 또한 법인장부 등에 의하여 실제거래가액이 입증되는 경우에는 원칙에 입각하여 사실상의 취득가액을 과세표준으로 보도록 규정하고 있습니다. 시가표준액이란 납세자의 취득신고가 없거나 사실상의 취득가액을 입증하기 어려운 때 또는 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 취득세 과세표준액을 결정하는 기준이 되는 가액으로서 내무부의 시가표준액 결정 및 조정지침에 의하여 각 시·군·구에서 고시하는 부동산(토지 및 건축물)의 가액을 말합니다. 토지의 시가표준액은 개별공시지가에 부동산의 소재지 지방자치단체의 장이 결정 고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액입니다. 건물의 경우에는 매년 1월 1일을 기준으로 도지사의 승인을 얻어 시장·군수가 결정합니다. 그러나 실제적으로는 매년 내무부의 '건물시가표준액 조정지침'에 의하여 일률적으로 신출되는데 매년 정해지는 건물 제곱미터 당 기준가액에 구조지수와 용도지수, 위치지수, 경과년수별 잔가율, 가감산율, 면적을 곱하여 산출합니다. 취득세가 15%로 중과세 되는 별장이란 주거용에 사용할 수 있도록 건축된 건축물(주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔이나 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 건축물을 포함한다)로서 상시 주거용에 사용하지 아니하고 개인 또는 그 가족(법인의 경우에는 그 임직원)이 휴양이나 피서 또는 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 의미합니다. 다만, 그 부속된 토지의 경계가 명확하지 않은 경우에는 그 별장용 건축물의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 봅니다. 취득세가 중과세 되는 고급주택이란 다음의 조건 중 한가지에 해당하는 주택과 그 대지를 의미합니다. 다만, 주택을 취득할 날부터 30일 이내에 주거 외의 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사에 착공하는 경우에는 예외로 합니다. 1구의 건물의 연면적(주차장 면적 제외)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물1구의 건물의 대지면적이 623제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물1구의 주택에 엘리베이터나 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택 제외) 1구의 건물의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245제곱미터를 초과하는 주거용 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다) 기타 취득세가 중과세 되는 골프장이란 회원제골프장용 부동산으로서 체육시설의설치·이용에관한법률시행령 제20조의 규정에 의한 구분 등록대상이 되는 모든 토지와 건축물을 의미합니다. 취득세가 중과세 되는 고급오락장이란 카지노장이나 자동도박기설치장 등 지방세법시행령으로 정하는 오락장용 건축물과 그 부속토지를 의미합니다. 다만, 그 부속된 토지의 경계가 명백하지 않은 경우에는 그 건축물의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 보고 있습니다. 2. 등록세
등록세는 재산권 기타 권리의 취득이나 이전, 변경, 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록할 때에 부과하는 세금으로 지방세법에서 규율하고 있습니다. 부동산등기의 경우에는 보존등기나 분할등기, 소유권 이전등기 신청자가 등기 신청 이전까지 부동산 소재지 관할 구·시·군청에 납부해야 하며, 납부한 영수증을 첨부해야 등기가 가능합니다.
등록세의 과세표준은 등기자의 신고에 의한 등기 당시의 가액으로 합니다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하며, 상기 취득세에서 설명한 취득세 과세표준이 실거래가격에 의하여 결정되는 경우에는 동 규정에 의한 실거래가격을 시가표준액에 상관없이 등록세 과세표준으로 합니다. 부동산 등기에 대한 등록세율은 다음과 같이 세분되어 있습니다. o 유상취득
- 농지 : 부동산가액의 1,000분의 10 - 기타 : 부동산가액의 1,000분의 30 o 소유권의 보존 : 부동산가액의 1,000분의 8 o 공유·합유 및 총유물의 분할 : 분할로 인하여 받은 부동산가액의 1,000분의 3 o 소유권 이외의 물권과 임차권의 설정 및 이전 - 지상권 : 부동산가액의 1,000분의 2 - 저당권 : 채권금액의 1,000분의 2 - 지역권 : 요역지가액의 1,000분의 2 - 전세권 : 전세금액의 1,000분의 2 - 임차권 : 월 임대차금액의 1,000분의 2 o 상속으로 인한 소유권의 취득 - 농지 : 부동산가액의 1,000분의 3 - 기타 : 부동산가액의 1,000분의 8 o 상속 이외의 무상으로 인한 소유권의 취득 : 부동산가액의 1,000분의 15 o 경매신청·가압류·가처분 및 가등기 - 경매신청. 가압류. 가처분 : 채권금액의 1,000분의 2 - 가등기 : 부동산가액의 1,000분의 2 o 신탁재산등기 : 부동산가액의 1,000분의 10 o 기타 부동산 등기 : 매 1건당 3,000원 ※ 기타 세율 : 지방세법 제131조 내지 제150조에서는 기타 선박이나 항공기 등 과세 객체별 세율을 규정하고 있으므로 참조하시기 바랍니다. 3. 취득·등록세에 대한 부가세
3.1. 교육세(등록세에 대한 부가세 부문)
지방세법의 규정에 의한 등록세의 납세의무자와 지방세법의 규정에 의한 재산세의 납세의무자, 지방세법의 규정에 의한 종합토지세의 납세의무자는 지방세법의 규정에 의한 등록세액의 100분의 20 또는 재산세액의 100분의 20, 종합토지세액의 100분의 20에 해당하는 교육세를 납부해야 합니다. (교육세법 참조) 등록세액과 재산세액, 종합토지세액에 부과되는 교육세는 시장·군수 또는 그 위임을 받은 공무원이 지방세 부과·징수의 예에 의하여 이를 부과·징수하는 것으로, 통상 해당 세금을 납부할 때 함께 납부해야 합니다.
3.2. 농어촌특별세(취득세에 대한 부가세 부문) 지방세법에 의한 취득세의 납세의무자와 조세감면규제법 또는 지방세법에 의하여 양도소득세나 법인세 특별부가세, 취득세 또는 등록세의 감면을 받는 자, 지방세법에 의한 종합토지세의 납세의무자로서 납부세액이 500만원을 초과하는 자의 경우에는 농어촌특별세를 납부해야 합니다.(농어촌특별세법 참조)
농어촌특별세는 다음 각호의 과세표준에 해당 세율을 곱하여 계산합니다. - 조세감면규제법 및 지방세법에 의하여 감면을 濱?양도소득세.법인세특별부가세.취득세 또는 등록세의 감면세액 : 100분의 20 - 지방세법에 의하여 납부하여야 할 취득세액 : 100분의 10 - 지방세법에 의하여 납부하여야 할 종합토지세액의 경우 세액이 500만원초과 1천만원이하인 경우 : 500만원을 초과하는 금액의 100분의 10 세액이 1천만원을 초과하는 경우 : 50만원 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 15 농어촌특별세의 납세지는 당해 본세의 납세지로 하며, 조세감면규제법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 소득세·법인세·취득세 또는 등록세의 감면세액에 의한 농어촌특별세는 당해 세금을 신고·납부하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고·납부하여야 하며, 신고·납부할 본세가 없는 경우에는 당해 본세의 신고·납부의 예에 따라 신고·납부하여야 합니다. 취득세액에 대한 농어촌특별세는 당해 본세를 신고·납부하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고·납부하여야 하며, 종합토지세액에 대한 농어촌특별세를 종합토지세의 부과·징수 시 함께 부과합니다. 4. 기타 세금
4.1. 증여세와 자금출처조사
일반적으로 증여란 당사자 일방인 증여자가 대가와 관계없이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사를 표시하고 상대방이 증여 받은 것을 승낙함으로써 성립하는 민법상의 계약의 일종으로서, 증여를 받은 자(수증자)는 증여를 받은 날(수증일)부터 3월이 되는 날까지 자신의 주민등록 소재지 관할 세무서에 자진해서 신고하고 납부해야 합니다. 만약세액이 일정 액을 초과할 경우에는 1/4(최소1,000만원)는 신고 기한 내 우선 납부하는 연부연납이나 물납제도 있으며, 신고기한 내 신고하고 납부하지 아니하면 약 30%의 가산세가 부과됩니다.(상속세및증여세법에서 규율하고 있음)
증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우 뿐 아니라 직계존비속 또는 배우자간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하면 세법상 증여로 보아 증여세를 내야하는 특수한 경우가 있으므로 부동산 등의 거래 시 유의할 필요가 있습니다. 다음의 경우는 세법상의 증여로 보아 증여세를 과세합니다. 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우(대가를 지급한 경우는 제외) 재산을 특수관계에 있는 사람에게 양도한 후 3년 안에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우(대가를 지급한 경우는 제외), 특수관계가 있는 사람끼리 시가의 70%이하 또는 130%이상의 가액으로 재산을 양도하거나, 시가와 대가와의 차액이 1억 원 이상인 경우 채무를 면제받거나, 다른 사람이 빚을 대신 갚아줌으로써 경제적인 이익을 받은 경우 보험료를 내지 않는 사람이 보험금을 타게 되는 경우세금을 내지 않을 목적으로 실질적인 소유권이 없는 제3자의 명의로 재산을 등기, 등록 또는 명의개서한 경우, 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우, 기업의 합병 또는 증자 ·감자로 인하여 주주가 받는 이익 증여세의 세율은 다음과 같습니다. - 1억원이하 : 과세표준의 100분의 10 - 1억원초과 5억원이하 : 1천만원 ＋ 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 - 5억원초과 10억원이하 : 9천만원 ＋ 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 - 10억원초과 50억원이하 : 2억4천만원 ＋ 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40 - 50억원초과 : 18억4천만원 ＋ 50억원을 초과하는 금액의 100분의 45 증여 받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며, 그 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음과 같은 방법에 의합니다. - 토지 : 개별공시지가(지정지역은 배율방법에 의하여 평가한 가액) - 건물 : 시가표준액(지정지역은 국세청장이 평가하여 고시한 가액, 현재 지정지역으로는 아파트와 빌라, 상업용건물, 아파트 이외의 주택임.) - 선박 : 시가표준액 - 시설물 ·구축물 : 다시 건축하거나 취득할 경우에 소요되는 금액에서 설치일부터 증여 일까지의 감가상각비 상당액을 공제한 금액 - 기타 : 상속세및증여세법 참조 증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여 받은 재산의 가액에서 다음 금액을 공제(증여재산 공제)한 금액을 기준으로 증여세를 부과합니다.(10년에 한번만 적용됨) 직계존비속으로부터 증여 받을 때 : 3,000만원 (미성년자의 경우 1,500만원) 배우자로부터 증여 받을 때 : 5억 원(30억 원 한도)(1997.1.1이후부터 적용) 그 이외의 친족으로부터 증여 받을 때 : 500만원 재산을 취득하거나 채무를 상환한 사람의 연령 ·소득상황 등을 감안하여 자력으로 취득하거나, 상환한 것이 아니고 증여를 받은 것으로 여겨질 때에는 재산 취득자금 또는 채무상환자금 출처에 대한 안내문을 받게 되는데 이 경우에는 재산 취득자금 또는 채무상환자금 출처에 관한 자료를 세무서에 내야 합니다. 만약 자금출처조사에서 결국 본인의 자금원천을 최대한 입증하고 입증하지 못하는 금액 부분만을 증여로 추정하여 증여세가 부과됩니다. 당해 취득재산의 자력취득 여부를 판단하기 위해서는 취득자의 직업, 성별, 연령, 소득 및 재산상태를 종합적으로 고려하며, 여러 가지 요인을 종합하여 보아도 당해 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우란, 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액에 미달하는 경우를 말합니다. 다만 자금입증 근거의 불일치 현실을 반영하여 일반적인 경우 취득가액의 20%(취득재산가액이 10억원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액에 대하여는 5%)에 상당하는 금액과 2억 원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 제외합니다. ① 신고 또는 과세 받은 소득금액의 입증
② 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증재산의 가액 입증 ③ 재산을 처분한 대가로 받은 금전이거나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액의 입증 ④ 국세청장이 연령, 세대수, 직업, 재산상태, 사회경제적 지위 등을 참작하여 전한 기준에 따라 조사한 결과 자금 출처가 입증되는 것으로 인정하는 금액 세무서장은 증여세 과세를 위한 조사 결정을 직접조사결정과 간접조사결정으로 구분하여 실시하고있습니다. 세무서장은 주민등록표 등본에 의한 간접조사 결과 다음의 기준금액을 초과하지 않는 자가 취득한 재산에 대해서는 직접조사를 하지 않고 간접조사, 즉 자금출처조사를 면제합니다.
※ 세대주별·연령별 기준금액
- 40세 이상 세대주 : 주택 취득의 경우 4억 원, 주택이외의 경우 1억 원 - 40세 이상 비세대주 : 주택 취득의 경우 2억 원, 주택이외의 경우 1억 원 - 30세 이상 40세미만 세대주 : 주택 취득의 경우 2억 원, 주택이외의 경우 5천만원 - 30세 이상 40세미만 비세대주 : 주택 취득의 경우 1억 원, 주택이외의 경우 5천만원 - 30세미만의 세대주 및 비세대주 : 주택 취득의 경우 5천만원, 주택이외의 경우 3천만원 또한, 기준금액 이상인 자 중 3년간 소득 및 부동산 양도금액이 취득금액의 70%이상인 경우에는 전산출력이 배제됩니다. 위의 기준에 해당되어 간접조사를 하는 경우 과세당국은 과세자료 전, 주민등록표등본 및 소득세대장 등에 의하여 처리하되 당해 납세의무자를 호출하거나 증빙제시를 요구 할 수 없습니다. 4.2. 상속세
사람의 사망으로 일정한 사람이 그 사람의 재산 등을 포함하여 권리, 의무를 포괄적으로 승계 받은 경우 상속을 받은 날부터 6개월 이내에 상속세를 납부해야 합니다.
(상속세및증여세법 참조) 상속세 계산 공식은 다음과 같으며, 세율은 증여세율과 같습니다.
* 세액 = [상속재산 5(3)년이내 증여재산-(공과금/장례비/채무)-기초 인적공제 등]×세율 ① 공과금 : 상속개시일 현재 피상속인이 부담하여야 할 공과금 ② 장례비 : 최소500만∼1000만원 한도. 사망일부터 장례일까지의 장계에 직접 소요된 비용 으로 묘지구입.비석.상석구입 비용 등은 제외 ③ 채무 : 상속개시일 현재 피상속인이 부담하여야 할 확정채무 상속세의 기초공제와 인적공제는 다음과 같습니다.
① 기초공제 : 2억 원 ② 배우자공제 : 5억∼30억 원(법정지분 내 실제 상속받은 순재산기준으로 공제) ③ 자녀공제 : 1인당 3000만원 ④ 미성년자 공제 : 20세까지의 연수에 500만원을 곱한 금액 ⑤ 장애자 공제 : 75세까지의 연수에 500만원을 곱한 금액 ⑥ 연로자 공제 : 60세 이상 3000만원 공제하며 배우자와 중복 불가 ⑦ 금융상속 공제 : 20%(2억 한도,2000만원 미만은 2000만원 공제) 4.3. 인지세
계약서 등 증서의 작성 시에는 인지세 납세의무가 있습니다. 부동산의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우, 다음의 세액에 해당하는 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인 하면 됩니다.
증서의 기재 금액별 인지세액은 다음과 같습니다. - 5백만원 초과 ∼ 1천만원 이하 : 1만원 - 1천만원 초과 ∼ 2천만원 이하 : 2만원 - 2천만원 초과 ∼ 3천만원 이하 : 3만원 - 3천만원 초과 ∼ 5천만원 이하 : 4만원 - 5천만원 초과 ∼ 1억원 이하 : 7만원 - 1억원 초과 ∼ 5억원 이하 : 15만원 - 5억원초과 ∼10억원이하 : 25만원 - 10억원 초과 : 35만원 ■ 부동산 소유자가 내는 세금
1. 재산세 건축물이나 선박, 항공기를 소유하고 있는 사람은 매년 5월 1일에 부과되는 재산세를 6월 16일부터 6월 30일까지 재산의 주소지 관할 구·시·군청에 납부해야 합니다.(지방세법 참조)
재산세가 부과되는 건축물이란 주택과 점포, 사무실, 공장, 창고, 수상건물 등 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 건물과 주택을 제외한 건축물에 부속 또는 부착된 풀장과 스케이트장 등의 구축물, 승강기, 20킬로와트 이상의 발전시설 등 특수한 부대시설을 의미합니다. 여기서 주택이란 상시 주거용으로만 사용되는 건물로서 1동의 건물이 주거와 주거 이외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용도에 쓰여지고 있는 부분에 대해서만 주택으로 보게 됩니다. 그리고, 아파트나 연립, 다세대, 다가구주택의 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 전용면적 부분을 1가구의 주택으로 봅니다. 특수한 부대설비 중 교환시설, 구내의 변전.배선시설 및 건물의 냉.난방, 급.배수, 방화, 방법 등의 자동관리를 위하여 설치하는 인텔리젼트빌딩 시스템 시설은 과세 대상에서 제외됩니다. 원칙적으로 재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있습니다. 다만, 소유권의 귀속이 불분명하며 소유자를 알 수 없는 경우에는 사실상의 소유자에게 납세의무가 있습니다. 재산세의 과세표준은 과세시가표준액으로 하며, 종류와 표준액에 따라 다음과 같이 구분되어 부과됩니다. - 주택 : 과세표준액에 따라 다음과 같이 1,000분의 3에서 1,000분의 70까지의 누진세율 적용
· 과세표준 1,200만원이하 : 1,000분의 3 · 1,200만원초과 1,600만원이하 : 3만6천원 1,200만원 초과금액의 1,000분의 5 · 1,600만원초과 2,200만원이하 : 5만6천원 1,600만원 초과금액의 1,000분의 10 · 2,200만원초과 3,000만원이하 : 11만6천원 2,200만원 초과금액의 1,000분의 30 · 3,000만원초과 4,000만원이하 : 35만6천원 3,000만원 초과금액의 1,000분의 50 · 4,000만원초과 : 85만6천원 4,000만원 초과금액의 1,000분의 70 - 주택 및 중과세 대상 이외의 건축물 : 과세시가표준액의 1,000분의 3
- 중과세 대상 건축물
· 사치성 재산(골프장.별장.고급오락장용 건축물) : 과세시가표준액의 1,000분의 50 · 대통령령으로 정하는 도시 내에서 도시계획법 기타 관계법령의 규정에 의하여 지정된 주거지역 및 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 지역내의 대통령령으로 정하는 공장 용 건축물 : 과세시가표준액의 1,000분의 6 · 대도시내에서 공장을 신설 또는 증설하는 경우 : 최초의 과세기준일로부터 5년간 1,000 분의 50 (일반세율의 5배) 2. 종합토지세
종합토지세는 토지의 과다보유 억제로 지가 안정과 토지소유의 저변 확대를 도모하기 위해 종전의 토지분 재산세와 토지과다보유세를 통합하여 1990년부터 시행된 세제로서, 전국의 모든 토지를 소유자별로 합산한 후 토지의 이용 상황이나 조세부담의 형평 등을 감안하여 종합 합산이나 별도 합산, 분리 과세로 구분하여 누진세율을 적용하는 대인 종합과세 제도입니다.
매년 6월 1일 현재 토지를 소유하고 있는 자는 해당 토지 소재지 구·시·군청에서 발급하는 종합토지세 고지서를 가지고 해당 년도 10월 16일부터 10월 31일까지 종합토지세를 납부해야 합니다.(지방세법 참조) 종합합산 과세대상 토지는 전국의 모든 토지 중 종합토지세가 비과세 되는 토지와 일부 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지 및 별도합산과 분리과세 대상으로 구분되는 토지를 제외한 모든 토지가 해당됩니다. 여기서 주거용 건축물의 부속토지는 모두 종합합산 과세대상이 되며(시 지역의 경우 일정부분 초과 幄測?분리과세 대상), 공장용 건축물의 경우 입지기준면적 초과이내의 토지는 분리과세 되나, 초과토지는 종합합산 과세대상이 됩니다. 또한, 지상 건축물이 없는 나대지와 위법 시공 건축물의 부속토지, 잡종지 등도 종합합산 과세대상이며, 분리과세 되는 농지나 임야 이외의 모든 토지는 일단 종합합산 과세대상이 됩니다. 따라서 종합합산 과세대상 여부의 판정은 비과세, 감면, 별도합산, 분리과세 여부를 먼저 판단하고 이에 포함되지 않는 모든 토지는 종합합산 과세대상인 것으로 보면 됩니다. 별도합산 대상 토지는 전국의 모든 건축물의 부속토지 중 주거용, 공장용, 위법 시공 건축물, 별장용, 고급오락장용 건축물의 부속토지를 제외한 일반 영업용 건축물의 부속토지로서 다음의 용도지역별 적용배율을 적용하여 산출한 면적 이내의 토지를 의미합니다. 기타 여객자동차터미널용 토지 등은 건축물의 부속토지가 아닌 상태로 이용되는 경우라 하더라도 건축물의 부속토지와 같이 별도합산 과세대상으로 보고 있습니다. ※ 용도지역별 적용 배율
- 도시계획구역 · 주거전용지역 : 5배 · 상업지역, 준주거지역 : 3배 · 주거지역, 공업지역, 준공업지역 및 전용공업지역 : 4배 · 녹지지역 : 7배 · 미계획지역 : 4배 - 도시계획구역 이외의 지역 : 7배 기타 지방세법에서는 농지나 목장용지, 임야, 공장 등 생산적 용도의 토지에 대해서는 낮은 세율로 과세하고, 별장 등 사치성 토지는 높은 세율로 과세하기 위하여 분리과세 대상 토지로 규정하고 있습니다.(종합토지세에 대한 상세한 규정은 지방세법 제234조의8 ∼ 제234조의25 및 동법 시행령·시행규칙을 참조하기 바람)
종합토지세의 과세표준은 종합합산과세표준과 별도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분하며, 이때 과세표준계산은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가에 그 지방자치단체의 장이 결정 고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 합니다. 종합토지세의 세율은 다음과 같습니다.
- 종합합산과세 세율(과세표준액 기준)
· 과세표준액이 2천만원이하 : 과세표준액의 1,000분의 2 · 2천만원초과 5천만원이하 : 4만원 2천만원 초과금액의 1,000분의 3 · 5천만원초과 1억원이하 : 13만원 5천만원 초과금액의 1,000분의 5 · 1억원초과 3억원이하 : 38만원 1억원 초과금액의 1,000분의 7 · 3억원초과 5억원이하 : 178만원 3억원 초과금액의 1,000분의 10 · 5억원초과 10억원이하 : 378만원 5억원 초과금액의 1,000분의 15 · 10억원초과 30억원이하 : 1,128만원 10억원 초과금액의 1,000분의 20 · 30억원초과 50억원이하 : 5,128만원 30억원 초과금액의 1,000분의 30 · 50억원초과 : 1억1,128만원 50억원 초과금액의 1,000분의 50 - 별도합산과세 세율
· 과세표준액 1억원이하 : 과세표준액의 1,000분의 3 · 1억원초과 5억원이하 : 30만원 1억원 초과금액의 1,000분의 4 · 5억원초과 10억원이하 : 190만원 5억원 초과금액의 1,000분의 5 · 10억원초과 30억원이하 : 440만원 10억원 초과금액의 1,000분의 6 · 30억원초과 50억원이하 : 1,640만원 30억원 초과금액의 1,000분의 8 · 50억원초과 100억원이하 : 3,240만원 50억원 초과금액의 1,000분의 10 · 100억원초과 300억원이하 : 8,240만원 100억원 초과금액의 1,000분의 12 · 300억원초과 500억원이하 : 3억2,240만원 300억원 초과금액의 1,000분의 15 · 500억원초과 : 6억2,240만원 500억원 초과금액의 1,000분의 20 - 분리과세 세율
· 전·답·과수원·목장용지·임야 : 과세표준액의 1,000분의 1 · 골프장·별장·고급오락장용 토지 및 주택의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 토지 : 과세표준액의 1,000분의 50 · 기준면적내의 공장용지 등 기타 분리과세대상 토지 : 과세표준액의 1,000분의3 3. 재산세와 종합토지세에 대한 부가세
3.1. 교육세
지방세법의 규정에 의한 재산세의 납세의무자와 지방세법의 규정에 의한 종합토지세의 납세의무자 및 지방세법의 규정에 의한 등록세의 납세의무자는 지방세법의 규정에 의한 재산세액의 100분의 20 또는 종합토지세액의 100분의 20, 등록세액의 100분의 20에 해당하는 교육세를 납부해야 합니다.(교육세법 참조)
재산세액과 종합토지세액, 등록세액에 부과되는 교육세는 시장·군수 또는 그 위임을 받은 공무원이 지방세 부과·징수의 예에 의하여 이를 부과·징수하는 것으로, 통상 해당 세금을 납부할 때 함께 납부해야 합니다. 3.2. 농어촌특별세
지방세법에 의한 종합토지세의 납세의무자로서 납부세액이 500만원을 초과하는 자와 지방세법에 의한 취득세의 납세의무자 및 조세감면규제법 또는 지방세법에 의하여 양도소득세나 법인세 특별부가세, 취득세 또는 등록세의 감면을 받는 자의 경우에는 농어촌특별세를 납부해야 합니다.(농어촌특별세법 참조)
농어촌특별세는 다음 각호의 과세표준에 해당 세율을 곱하여 계산합니다.
- 지방세법에 의하여 납부하여야 할 종합토지세액의 경우
· 세액이 500만원초과 1천만원이하인 경우 : 500만원을 초과하는 금액의 100분의 10 · 세액이 1천만원을 초과하는 경우 : 50만원 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 15 - 조세감면규제법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 양도소득세. 법인세특별부가세. 취득
세 또는 등록세의 감면세액 : 100분의 20 - 지방세법에 의하여 납부하여야 할 취득세액 : 100분의 10
농어촌특별세의 납세지는 당해 본세의 납세지로 하며, 조세감면규제법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 소득세.법인세.취득세 또는 등록세의 감면세액에 의한 농어촌특별세는 당해 세금을 신고·납부하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고·납부하여야 하며, 신고·납부할 본세가 없는 경우에는 당해 본세의 신고·납부의 예에 따라 신고·납부하여야 합니다.
종합토지세액에 대한 농어촌특별세를 종합토지세의 부과.징수시 함께 부과하며, 취득세에 대한 농어촌특별세는 당해 본세를 신고·납부하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고·납부해야 합니다. ■ 부동산을 팔 때 내는 세금
1. 양도소득세
1.1. 양도소득세의 의의
부동산의 매매계약이나 교환계약, 현물출자 등에 의해 부동산을 타인에게 유상으로 이전하는 경우 매도자에게는 양도소득이 발생된 경우 자신이 거주하는 관할 세무서에 양도소득세를 납부해야 합니다.(소득세법 참조)
양도소득이란 토지나 건물, 부동산에 관한 권리 등과 같이 자본적 성격을 가진 자산을 양도하는 경우 취득시점부터 양도시점까지의 가치상승으로 인해 발생된 이익을 의미하는 것으로 양도소득에 대한 과세는 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수한다는 의미가 있습니다. 양도소득에 대한 조세는 양도의 주체에 따라 달라지는데 양도자(매도자)가 개인일 경우에는 양도소득세가, 법인일 경우에는 특별부과세가 과세되며, 양도소득세는 소득세법에서 규정하고 있고, 법인의 특별부가세는 법인세법에서 규정하고 있습니다. 양도소득세가 과세되는 자산은 토지 또는 건물은 물론 지상권이나 전세권 또는 등기된 부동산 임차권을 양도하는 경우, 아파트 당첨권과 같은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우, 부동산이 자산총액의 50%이상인 법인의 과점주주의 주식을 양도하거나 법인의 자산총액 중 부동산이 80% 이상인 법인으로서 골프장·스키장·휴양콘도미니엄·전문휴양시설업을 영위하는 법인의 주식을 양도하는 경우에 부과됩니다. 또한 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 골프장 이용권과 같은 특정시설물이용권 또는 회원권 등에 대해서도 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세의 계산이 되는 과세표준은 첫째로 당해 과세기간에 과세 대상 자산의 양도로 인하여 발생되는 양도가액에서 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산하고, 이 양도차익에서 장기보유특별공제 등 제공제액을 차감하여 양도소득금액을 계산한 후 양도소득 기본공제를 하여 계산합니다. [양도소득세 계산식]
① 양도차익 = 양도가액 - 취득 필요경비(취득가액, 설비비, 개량비, 자뼈弧稚蓚? 양도비)
② 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액(10%, 15%, 30%) ③ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(연 250만원) ④ 양도소득 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율 ⑤ 결정세액 = 양도소득 산출세액 - 세액감면·세액공제 1.2. 양도·취득가액
부동산의 양도가액이나 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 계산하며 예외적으로 실지거래가액으로 계산합니다.
기준시가란 토지의 경우에는 개별공시지가로, 건물은 지방세 과세시가표준액를 의미합니다. 다만, 지정지역의 경우는 국세청장이 정한 기준시가에 의합니다.(현재 토지의 경우 지정지역은 없으나, 아파트 등 공동주택에 대하여는 부수토지가액을 포함하여 매년 국세청장이 평가 고시한 가액이 있으며, 상업용건물과 주거용건물의 경우에도 국세청장이 평가 고시한 가액이 있음) 토지에 대한 기준시가를 적용할 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도한 경우에는 직전의 기준시가를 적용합니다. 따라서 개별공시지가의 가격기준일은 매년 1월 1일이나 가격결정 고시는 연도 중에 하므로, 기준시가 적용 시 유의해야 합니다. ※ 연도별 개별공시지가 고시일자 - 1990년 : 1990.8.30, 1991년 : 1991.6.29, 1992년 : 1992.6.5, 1993년 : 1993.5.22 1994년 : 1994.6.30, 1995년 : 1995.6.30, 1996년 : 1996.6.28, 1997년 : 1997.6.30 1998년 : 1998.6.30, 1999년 : 1999.6.30, 2000년 : 2000.6.30 실지거래가액으로 결정하는 경우는 다음에 해당하는 거래로서 양도 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 한정된다. 단, 부동산의 취득이나 양도 경위와 이용실태 등에 비추어 단기매매 차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우나 아래 ⑤의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있습니다.
① 단기매매 차액을 목적으로 양도하는 다음의 자산 - 부동산을 취득할 수 있는 권리 - 취득 후 1년 이내의 부동산 ② 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 ③ 미등기 양도자산 ④ 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 1.3. 장기보유공제 및 양도소득기본공제
장기보유특별공제는 토지와 건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 경우에 당해 자산의 양도차익의 일정율을 공제하도록 규정하고 있습니다.
- 보유기간 3년 : 10% - 보유기간 5년 : 15% - 보유기간 10년 : 30% '95.12.31 까지는 토지초과이득세법상 유휴토지에 해당하는 나대지와 건축물에 부수된 토지 중 일정 면적을 초과하는 토지에 대하여는 장기보유특별공제를 배제하였으나 96.1.1.이후 양도하는 보유기간이 3년 이상인 등기된 토지와 건물에 대해서는 미등기자산이 아닌 한 모두 공제 대상이 됩니다. 다만, 미등기 자산이라 하더라도 소득세법 제104조 제3항에 규정하는 미등기 양도 제외 자산에 해당되는 경우에는 공제대상이 됩니다. 또한 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일로부터 양도일까지의 기간으로 하고 상속받은 자산을 상속인이 당해 자산을 취득한 날로부터 기산합니다. (95.12.31 이전 양도자산은 피상속인이 취득한 날로부터 기산함) 양도소득기본공제는 보유기간에 상관없이 양도소득 과세대상자산 모두를 대상으로 하되 미등기자산은 제외된다. 기본공제금액은 양도소득자별로 연1회에 한하여 250만원을 공제합니다. 1.4. 세율
- 2년 이상 보유 부동산 및 부동산에 관한 권리
· 3천만원이하 : 과세표준의 100분의 20 · 3천만원초과 6천만원이하 : 600만원 ＋ 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 · 6천만원초과 : 1천500만원 ＋ 6천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 - 2년 미만 보유 부동산 및 부동산에 관한 권리 : 100분의 40 - 미등기양도자산 : 양도소득과세표준의 100분의 65 - 기타 자산 : 양도소득과세표준의 100분의 20 ※ 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하며, 상속받은 자산의 보유기간의 계산은 피상속인 또는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산합니다.
※ 미등기양도자산이란 부동산이나 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말합니다.
1.5. 신고 및 납부
양도소득세 과세대상자산을 양도한 거주자는 당해 자산에 대한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관련 서류를 첨부하여 주소지 관할세무서장에게 신고하여야 합니다.
자산 양도차익 예정신고와 함께 자진 납부를 한 때에는 그 산출세액에서 납부할 세액(감면세액 공제 후 세액)의 10%(부동산양도신고 후 예정신고 납부 시에는 15%)에 상당하는 금액을 공제하되, 납부할 양도소득세액을 전부 납부하지 아니하고 그 중 일부만 납부한 경우에도 납부하는 금액에 상당하는 산출세액의 10% 공제합니다. 당해 년도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 당해 년도의 다음 연도 5월 31일까지 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서와 과세표준 확정신고 소득금액 명세서에 필요 서류를 첨부하여 주소지 관할 세부서장에게 신고하여야 한다. 다만, 양도차익 예정신고를 한 경우에는 양도소득에 대한 과세표준 확정신고를 하지 아니하여도 된다. 또한, 당해 년도의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액, 세액공제액 및 기납부세액을 공제한 금액을 다음 년도 5월1일부터 5월31일까지 납부하여야 합니다. 2. 부동산양도신고제도 1997.1.1부터는 부동산을 매매하는 경우 등기하기 전에 그 거래내용을 양도자의 주소지 관할세무서장에게 신고하고 세무서장이 발급하는 '부동산양도신고확인서'를 등기소에 제출하여야 소유권이전이 가능합니다.
종전에는 부동산을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 자산양도차익예정신고 ·납부를 하였으나, 이제는 부동산양도신고를 하고 세액을 납부하면 종전의 예정신고는 하지 않아도 됩니다. 부동산을 매매나 교환에 의하여 양도하는 경우나 경매나 수용으로 인해 부동산이 강제로 매각되는 경우에도 부동산양도신고를 해야 합니다. 다만, 등기상 3년 이상 보유한 1가구 1주택을 양도하는 경우나 등기상 8년 이상 보유한 지적공부상의 농지를 양도하는 경우에는 양도신고를 하지 않아도 됩니다. 부동산양도신고는 세무서를 방문하거나 우체국에 비치된 부동산양도신고용 왕복민원우편을 이용하여 세무서에 오시지 않고서도 신고할 수 있으며, 부동산양도신고를 접수한 세무서에서는 즉시 '신고확인서'를 발급해주며 과세여부를 판단하여 과세대상이면 납부할 세액까지 계산해주고 있습니다. 부동산양도신고를 한 후 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 납부하면, 종전의 예정신고납부세액공제 10%보다 5%더 많은 15%를 공제 받을 수 있으며, 신고한 내용대로 양도소득세 예정신고를 한 것으로 간주하는 동시에, 기준시가 과세대상이면 별도의 조사 없이 신고 내용대로 결정하게 됩니다. 부동산양도신고는 세무서 및 우체국에 비치되어 있는 부동산양도신고서에 다음의 서류를 첨부하여 제출해야 합니다. - 매매하는 부동산의 등기부 등본 - 토지대장 등본(취득일 현재의 등급을 알 수 있는 것, 취득일이 1984.12.31이전이면 1985.1.1 에 취득한 것으로 보고 있음) - 건축물관리대장 등본 - 양도일 즉 대금을 청산한 날(또는 청산할 날)을 알 수 있는 서류 - 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우 : 양도차익예정신고서 및 취득 및 양도시의 매매 계약서 사본 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 서류 3. 1세대 1주택에 대한 양도소득세의 비과세 3.1. 1세대 1주택의 개념 모든 부동산의 양도소득에 대해서는 과세하는 것이 원칙이나, 1세대 1주택과 8년 이상 자경농지의 양도 및 파산선고에 의한 처분으로 인해 발생하는 소득에 대해서는 비과세하고 있다. 또한, 조세특례제한법에서는 일정한 경우 양도소득세를 감면하도록 규정하고 있습니다.
생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한 채의 집을 3년 이상 소유한 후 매각한 경우 양도소득세가 비과세 됩니다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획 구역 안에 있으면 주택 정착면적(수평투영면적)의 5배까지, 도시계획 구역 밖에 있으면 10배까지 양돔撚轢섟?과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다. 세대의 판정은 주민등록표에 따름을 원칙으로 하되 주민등록이 사실과 다른 경우에는 그 실질내용에 따릅니다. 3.2. 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 비과세 되는 경우
다만, 다음의 경우에는 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않습니다.
취학이나 1년 이상 질병의 요양 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군으로 퇴거하고 1년 이상 거주한 주택을 팔 때, 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때, 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발아파트로 이사를 하기 위해 재개발 사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 팔 때, 임대주택법에 의한 임대주택을 임차하여 살다가 분양 받아 임차일 이후 5년 이상 거주하고 팔 때, 1999.1.1부터 12.31 사이에 매매계약을 체결하고 취득하는 주택이나, 자기가 건설하는 주택의 경우에 당해 주택을 1년 이상 소유하고 팔 때 3.3. 1세대 1주택이 적용되지 않는 경우 다음의 경우에는 1세대 1주택이라도 양도소득세가 과세됩니다.
1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 경우(미등기전매)에는 65%의 높은 양도소득세를 물게 됩니다. 다만, 건축법에 의한 허가를 받지 않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물은 미등기전매의 경우로 보지 않으므로 그것이 1세대 1주택에 해당되면 세금을 물지 않게 됩니다. 고급주택에 해당되는 경우. 고급주택이란 단독주택의 경우 주택의 지방세법상 과세시가표준액이 2천만원 이상이고 판 값이 5억 원 이상으로서 주택의 연면적(지하실 주택포함)이 264 ㎡(80평)이상이거나 토지의 연면적이 495 ㎡(150평)이상인 것을 의미합니다. 공동주택의 경우에는 주택의 전용면적(지하실 주택포함)이 165 ㎡(50평)이상이고 판 값이 5억 원 이상인 것을 의미합니다. 기타 엘리베이터나 에스컬레이터 또는 67㎡(20평)이상의 수영장이 있는 주택도 고급주택으로 봅니다. 아파트 당첨권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되므로 이것을 팔았을 때에는 양도소득세 과세대상이 되며, 이 경우 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하게 됩니다. 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 언제 팔아도 양도소득세 과세대상이 됩니다. 3.4. 1세대 1주택으로 보는 경우
1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 내지 않습니다.
- 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때 : 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 2년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 : 1주택 보유자가 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우로서 상속받은 주택을 팔 때에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않습니다. 만약, 여러 채의 주택을 가진 사람이 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속받은 경우에는 피상속인(재산을 물려준 사람)을 기준으로 하여 소유기간이 가장 긴 1주택만 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때 : 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.(단, 고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세) - 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 : 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 : 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친 후, 그 합친 날로부터 1년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 2주택 모두 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 결혼으로 2채의 집이 될 때 : 각각 1주택을 소유한 남 ·녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된 후, 결혼한 날로부터 1년 이내에 그중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 2주택 모두 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 농어촌 주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 : 1주택을 소유한 자가 서울 ·인천 ·경기도를 제외한 읍 ·면지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 될 때에는 농어촌 주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 농어촌주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다. · 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 · 이농주택 : 영농, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 · 귀농주택 : 영농, 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 200평 내외) 3.5. 1세대 1주택 판정시 유의사항 만약, 1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면적보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 해당되지 않습니다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 해당되지 않고, 나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다.
1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양 받아 완공된 후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권 (이른바 딱지)을 팔았을 때에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 기타, 3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러 사람이 공동으로 소유(예 : 부부가 공동으로 소유) 하다가 팔 때도 양도소득세가 과세되지 않습니다. 4. 양도소득세에 부가되는 세금
4.1. 주민세
양도소득세를 납세의무가 있는 개인은 양도소득세의 100분의 7.5에 해당하는 주민세(소득할)를 동시에 납부해야 합니다.(지방세법 참조)
4.2. 농어촌특별세
조세감면규제법 또는 지방세법에 의하여 양도소득세의 감면을 받는 자는 감면 받는 양도소득세액의 100분의 20에 해당하는 농어촌특별세를 주민등록 소재지 관할 세무서에 납부해야 합니다.(농어촌특별세법 참조)
■ 부동산등기부 보는 방법
부동산과 관련된 권리관계는 부동산 등기부에 기재되어 있는 것으로, 이 시간에는 등기부등본을 보는 방법과 거래 시 주의해야 할 사항들에 대해서 강의를 하겠습니다.
1. 부동산등기부 등본의 구성과 내용
부동산등기부는 주택이나 토지 등 모든 부동산의 권리관계가 기재된 공적인 장부로, 부동산을 사고 팔거나 임대할 경우에는 반드시 해당 부동산에 대한 등기부등본을 열람해 각종 권리관계를 확인해야 합니다. 등기부등본은 토지등기부와 건물등기부, 그리고 집합건물등기부 등이 있습니다. 따라서 대지와 건물이 함께 거래되는 단독주택 같은 부동산을 거래할 경우에는 토지등기부와 건물등기부를 각각 열람해야 합니다. 다만, 아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우에는 집합건물등기부 하나에 토지와 건물에 대한 사항이 함께 수록되어 있습니다. 등기부에는 반드시 해당 부동산을 표시하는 표제부와 소유권과 기타 소유권관련 권리관계가 수록된 갑구, 저당권 등 소유권이외의 권리관계가 수록된 을구로 구분되어 있습니다. 다만, 저당권이나 전세권 등 소유권이외의 권리관계가 없는 부동산의 경우에는 을구가 없는 경우도 있습니다. 집합건물등기부에는 표제부가 거래대상 부동산이 포함된 전체건물에 대한 표제부와 거래대상 건물에 대한 표제부로 각각 구분되어 있습니다. 갑구에는 원칙적으로 해당 부동산 소유자의 변동내역이 모두 수록되어 있습니다. 따라서 갑구 상에 소유권을 이전 받은 사람이 여러 명일 경우 가장 나중에 소유권을 이전 받은 사람이 현재의 소유자가 됩니다. 갑구에는 소유권이외에 가등기나 가압류, 가처분 등에 관한 사항들이 기재되며, 이들 등기내용은 해당 부동산소유권을 직접적으로 제한하는 사항들입니다. 만약 갑구에 가등기나 가압류 등기가 기재되어 있는 경우에는 반드시 해당 등기사항을 말소하고 난 이후에 거래해야 합니다. 을구에는 소유권이외에 저당권이나 전세권, 지상권, 임차권 등의 등기사항이 기재됩니다. 이들 사항은 부동산의 이용이나 수익권 등 소유권의 일부 권한을 제한하는 것들로, 이들 권리가 있다고 해서 부동산의 거래가 방해되지는 않습니다. 다만, 부동산을 매수하는 사람의 입장에서는 이들 제한적인 권리들이 있음으로서, 거래목적을 정상적으로 달성할 수 있는 가를 각각 판단해야합니다. 2. 부동산등기부 등본을 보는 방법과 거래 시 주의사항
부동산등기부 등본에 기재되는 내용중 소유권을 제외한 모든 사항들은 그 효력이 끝나면 반드시 말소등기를 해야 합니다. 예를 들어 가압류등기가 해제된 경우에는 반드시 해제?날자에 가압류말소등기를 기재하게 됩니다. 또한, 지상권설정기간이 지나 지상권의 효력이 종료된 이후에도 반드시 지상권사항을 말소하는 등기가 기재됩니다.
등기부상에 여러 개의 권리가 복잡하게 기재되어 있는 경우 일반인들은 아직도 유효한 등기내용을 판단하기가 쉽지 않습니다. 이 경우, 여러 가지 등기사항 중 해당 등기내용에 대한 말소등기가 없는 등기내용을 현재 유효한 권리사항으로 판단하면 큰 무리가 없습니다. 부동산등기부는 해당 부동산에 대한 권리자가 누구인가를 국가가 알려주는 역할을 하는 공적장부입니다. 그러나, 등기부에 수록된 소유자나 기타 권리자가 정당한 권리자임을 국가가 보장하고 있지는 않습니다. 즉, 매매계약서나 인감 등 각종 서류를 위조해서 소유자 몰래 자기 앞으로 등기를 한 경우, 등기부를 믿고 부동산을 산 사람은 원래 소유자가 소송을 하면 아무조건 없이 부동산을 되돌려주어야 합니다. 이런 일이 발생해도 피해자는 등기소나 국가를 상대로 손해배상을 요구할 수 없습니다. 따라서, 만에 하나 생길 수 있는 불의의 피해를 방지하기 위해서는 부동산을 구입할 때는 등기부를 맹신하기보다는, 동네 사람들에게 물어보거나 전문가의 도움을 얻는 등의 방법으로 별도의 소유권확인 절차를 거치는 것이 좋습니다. 부동산등기부의 표제부에는 해당 부동산의 주소 등 표시사항과 더불어, 상단에 해당 등기부의 구성내역과 해당 장수가 표시되어 있습니다. 따라서, 거래 시 상대방이 발급 받은 등기부등본을 검토하는 경우에는 반드시 표제부에 표시된 등기부 내역과 발급 받은 등기부등본의 구성내역, 장수가 일치하는 가를 확인해야 합니다. 또한, 거래상대방이 제시한 등기부등본이 복사된 것일 경우에는 반드시 다시 한번 등기부등본을 열람하거나 발급 받아 확인해야 하는 것은 필수적입니다. 3. 부동산 가등기
부동산등기부를 열람하다 보면 간혹 가등기가 되어있는 경우를 볼 수 있습니다. 가등기란 부동산의 소유권이나 지상권 등 각종 권리를 매수하고 등기를 해야 하지만, 여러 가지 사정으로 인해 즉시 등기를 하지 못하는 경우에 활용되는 등기를 말합니다.
예를 들어 주택을 구입하고 사정상 소유권을 즉시 넘겨받지 못하는 경우, 잔금과 동시에 등기부상에 소유권이전청구권가등기를 해놓고 나중에 소유권을 넘겨받으면, 가등기한 날짜에 소유권을 넘겨받는 것과 같은 효력이 발생됩니다. 따라서, 가등기를 한 날자와 소유권이전등기를 한 날자, 즉, 본등기 날자 사이에 다른 사람에게 소유권이 이전되었거나 저당권 등이 설정되었더라도, 가등기를 한 사람이 소유권이전등기를 하게되면 이들 권리는 모두 말소됩니다. 이와 같은 가등기제도는 소유권이전 뿐만 아니라 전세권이나 지상권 설정 등에도 활용될 수 있으며, 대체로 부동산을 매매하는 경우와 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 경우에도 많이 사용됩니다. 대부분의 부동산 매매는 계약부터 잔금까지 1,2개월 정도 기간이 소요되나, 거래금액이 클 경우에는 6개월 이상의 긴 기간이 소요됩니다. 이런 경우 매수자가 만약에 있을 수 있는 거래사고로부터 계약금과 중도금을 보호받으려면 계약과 동시에 소유권이전청구권 가등기를 하면 됩니다. 특히 주택을 매도하는 경우 양도세 비과세를 받기 위해서 일정기간 동안 가등기를 해 놓고, 비과세 기간이 지나면 소유권이전 등기를 하는 경우가 많습니다. 또한, 아파트와 같이 입주 후 2년 혹은 6개월간 매도하지 못하는 경우에는 잔금지급과 동시에 가등기를 해놓고 전매금지 기간이 경과한 이후에 본등기를 합니다.
보통 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때는 저당권설정을 하는 사례가 대부분이나, 설정금액이 클 경우에는 과다한 등기비용을 회피하기 위해 가등기를 하고, 만약 돈을 갚지 못하면 소유권을 넘겨받는 경우도 있습니다. 과거 일부 사채업자들은 이런 절차를 악용해 사회문제가 되는 경우도 있어, 정부에서는 지난 83년에 '가등기담보등에관한법률'을 제정해 시행하고 있습니다. 이 법에서는 돈을 빌려주고 소유권이전청구권가등기를 한 경우, 돈을 못 받아 소유권을 넘겨받으려면 집값에서 받을 돈을 제외한 청산금은 소유자나 후순위 권리자 등에게 반환하도록 규정하고 있습니다. 또한, 경매나 기타 법률관계에서도 마치 저당권과 동일한 효과가 있는 것으로 규정하고 있습니다. 따라서 주택을 매수하거나 임차하는 경우 등기부등본 상에 가등기가 되어 있으면, 원칙적으로 가등기가 말소되기 이전까지는 그 주택을 계약하지 않는 것이 좋습니다. 다만, 그 가등기가 채권담보를 위한 것이 확실히 밝혀지면 계약 후 잔금 전까지 해당 가등기를 해제하는 조건으로 계약해도 됩니다. 4. 부동산 가압류·가처분 등기
부동산등기부를 열람하다 보면 간혹 가압류나 가처분 등기가 되어있는 경우를 볼 수 있습니다. 가압류 등기는 보통 빌려준 돈을 받기 위해서 채무자 소유의 부동산을 경매에 넘기려는 사람이, 채무자가 그 부동산을 마음대로 팔지 못하게 하기 위해, 법원의 판결을 받아 시행하는 등기를 말합니다. 만약, 가압류 등기가 되어 있는 주택을 구입하거나 전세를 들어간 사람은, 가압류권자가 경매를 신청해 그 주택이 다른 사람에 넘어갈 경우에는, 아무런 보상도 못 받고 새로운 주인에게 집을 비워줘야 합니다. 물론, 경매대금 가운데 기존 채권자들이 받아가고 남은 금액이 있을 경우에는, 이 금액에서 자신의 매매대금이나 전세금을 보상받을 수 있으나, 대부분이 한푼도 보상받지 못하고 있는 실정입니다.
따라서, 집을 사거나 전세를 얻으려는 사람은 반드시 해당 주택의 등기부등본을 열람해야 하며, 등기부 등본에 가압류 등기가 되어 있는 경우에는 절대로 계약하지 않아야 합니다. 다만, 가압류 등기는 가압류를 신청한 사람이 해제를 하거나, 집주인이 법원에서 정한 금액을 공탁하면 해제되며, 해당 가압류가 불법으로 신청되었거나 기타 원인으로 인해 곧바로 해제될 수도 있습니다. 그러나 이런 경우는 상당히 적은 편이며, 일반인의 법률지식으로는 분별하기가 어렵습니다. 가처분 등기는 대부분 등기부상에 '처분금지가처분'이라는 표시가 됩니다. 가처분등기는 대부분 사기나 횡령 등으로 부당하게 주택이나 부동산을 뺏긴 사람이, 그 부동산을 돌려 받기 위해서 재판을 하는 경우, 그 집을 다른 사람이 사지 못하도록 경고하는 의미의 등기를 말합니다. 따라서, 등기부상에 가처분 등기가 되어 있는 주택을 구입하거나 전세를 얻는 사람은, 만약 현재의 소유자가 재판에 져서 가처분권자에게 집이 넘어갈 경우, 아무런 보상도 받지 못하고 집을 넘겨줘야 합니다. 대부분, 처분금지가처분 등기가 되어있는 부동산을 파는 사람들은 반드시 자신이 재판에 이길 것이라고 자신을 하며, 안심하고 구입하라고 말합니다. 그러나, 법원에서 가처분 등기를 촉탁할 경우에는 그만큼 새로이 소유권을 주장하는 사람의 말이 타당하기 때문인 것으로, 현재 소유자의 말이 맞는가의 여부는 해당 법원만이 결론을 내릴 수 있는 것입니다. 이와 같은 가압류등기나 가처분등기는 소유권 이외의 전세권이나 저당권 등에 대해서도 표시가 가능합니다. 이 경우 가압류나 가처분의 효력은 해당 부동산의 소유권에는 영향을 미치지 않으므로, 부동산 거래에 영향을 미치지는 않습니다. 물론, 보다 상세한 문제발생 가능성을 알아보기 위해서는 법무사나 변호사 등 전문가와 상담을 하는 것이 좋습니다. ■ 관련 서류 보는 방법
부동산에 관한 분석을 위해 발급 받아 해당 부동산에 대한 물리적인 사항을 확인하기 위해 필요한 서류로는 토지의 경우에는 토지대장과 지적도, 임야의 경우에는 임야대장과 임야도가 있으며, 건축물의 경우에는 건축물관리대장이 있습니다. 또한, 토지의 이용규제나 공법상의 거래규제사항을 확인하기 위해서는 토지이용계획확인서를 통해 확인해야 합니다. 이번 시간에는 이들 각종 서류를 보는 방법과 확인할 때의 주의사항에 대해서 설명하겠습니다.
1. 토지대장/지적도 보는 방법과 거래시 주의사항 1.1. 토지대장.지적도의 구성내역
우리 나라에서는 토지관리와 취득세 등 세금을 쉽게 걷기 위해, 거의 모든 토지에 대해서 면적과 토지등급, 지목, 경계선 등이 표시된 토지대장과 지적도를 작성해 관리하고 있습니다. 또한, 임야의 경우에는 이와 유사한 임야대장과 임야도를 작성해 관리하고 있습니다.
토지대장과 임야대장은 토지에 대한 기초사항들이 수록된 것으로, 해당토지의 소재지와 면적, 지목, 토지등급, 소유자에 대한 사항들이 수록되어 있습니다. 지적도와 임야도에는 해당 토지의 행정구역과 지번, 경계선, 지목 등이 수록되어 있어 토지의 형상이나 위치, 접면도로 폭등을 파악할 수 있습니다. 토지대장에 수록된 면적과 지목, 토지등급은 취득세나 등록세 등 각종 지방세를 산정할 때 기초가 되는 사항입니다. 또한, 현행 건축법에서는 주택이나 각종 건축물을 건축하려면 반드시 해당 토지의 지목이 '대지'이어야 하며, 기타 각종 행정절차에서 토지의 종류를 구분하는 기준으로 토지대장상의 지목을 원용하고 있습니다. 지적도와 임야도는 해당 토지의 경계선을 표시하기 위해 지적공사라는 공공단체에서 측량한 일종의 측량도면입니다. 따라서 내 땅과 옆집의 땅 사이의 불분명한 경계선을 알아보려면 반드시 지적도나 임야도를 기준으로 해야 합니다. 또한, 해당 토지 상에 건축허가를 받으려면 반드시 지적도를 기준으로 건축설계도를 작성해야 합니다. 토지대장이나 지적도 등은 해당 토지가 소재한 지역의 구청이나 군청 혹은 시청에서 관리하며, 일반인들이 직접 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있습니다. 1.2. 토지대장.지적도 보는 방법과 거래 시 주의사항
토지대장과 지적도는 토지의 기초적인 사항, 즉, 물리적인 사항을 국가에서 확인해주는 공적인 장부로서, 토지에 대한 면적이나 경계선 등 각종 분쟁이 발생할 경우에는 일단 토지대장과 지적도에 수록된 내용을 기초로 판단하게 됩니다. 따라서, 모든 토지 거래 시에는 반드시 해당토지에 대한 토지대장과 지적도, 혹은 임야대장과 임야도를 확인해야 합니다.
만약, 토지대장에 수록된 면적이나 지목 등의 내용과 해당 토지의 등기부등본에 기재된 내용이 각각 다를 경우에는 토지대장에 수록된 내용이 맞는 것으로 추정됩니다. 다만, 소유자나 기타 권리관계에 대한 사항들은 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 합니다. 지적도에는 해당토지와 주변토지의 형상과 지목 등이 상세하게 수록되어 있어, 토지의 형상이나 접면도로 상태 등을 개괄적으로 파악할 수 있습니다. 간혹 토지거래 시 매도인이 지적도가 아닌 청사진으로 작성한 측량도면을 제시할 경우가 있습니다. 이들 측량도면은 측량사무소에서 작성된 부정확한 것이 많으므로, 반드시 지적도를 다시 한번 확인해야 합니다. 지적도상의 경계는 0.5밀리미터의 미세한 선으로 세밀하게 그려져 있어 복사과정에서 일부 현황과 틀리게 복사될 수 있습니다. 또한, 지적도등본을 정교하게 변조해서 다시 복사한 경우 육안으로 확인할 수 있는 방법이 없습니다. 따라서 지적도는 반드시 본인이 직접 열람하는 것이 좋으며, 불가피할 경우에는 반드시 해당관청에서 발급한 지적도 등본 원본을 가지고 확인해야 합니다. 2. 건축물관리대장 보는 방법과 거래시 주의사항 각 구.시.읍.면 사무소에서는 과거부터 재산세 징수를 위해, 거의 모든 건물에 대해서 총층수와 면적, 소유자나 관리자 등 건축물의 현황이 표시된 건축물관리대장 또는 가옥대장 등을 작성해 관리해왔습니다. 또한, 지난 92년도부터는 국가차원의 효율적인 건축물관리를 위해 이들 이외에 건축설계도면 까지 포함한 건축물대장을 작성하여 관리하고 있습니다.
건축물대장을 통해서 확인해야 하는 사항들은 건물의 층수와 용도, 연면적, 각층 면적, 신축과 증축 날짜, 구조, 지붕의 종류, 특수설비, 부속건물에 대한 내용 등입니다. 또한, 미등기 건물의 경우에는 건축물관리대장에 기재된 소유자가 실제 소유자인 것으로 추정할 수 있습니다. 새로운 건축물대장에는 이들 이외에 해당 지역의 용도지역이나 지구, 건축허가일, 건물의 건폐율과 용적률, 대지면적, 높이, 건물의 배치도 평면도 등 현황도면 등이 수록되어 있습니다. 또한, 아파트나 연립주택 등 공동주택의 경우에는 별도로 건물의 전용면적이나 총면적 등이 수록된 집합건축물대장이 작성되고 있습니다. 건축물대장에 수록된 면적과 층수, 용도 등은 취득세나 등록세, 재산세 등 각종 지방세를 산정할 때 기초가 되는 사항입니다. 또한, 현행 건축법 등에서는 건물의 이용은 해당 건물의 용도에 알맞도록 할 것을 규정하고 있으므로 각종 건물을 구입 할 때는 반드시 사전에 확인해야 할 사항입니다. 1992년 이전에 작성된 가옥대장이나 건축물관리대장 등은 해당 건물이 소재한 지역의 구청이나 시청 혹은 읍.면 사무소에서 관리하며, 일반인들이 직접 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있습니다. 또한, 새로이 작성되고 있는 건축물대장은 구·시·군청에서 수수료를 내고 발급 받을 수 있습니다. 건축물대장은 주택이나 상가 등 건물의 기초적인 사항 즉, 물리적인 사항을 국가에서 확인해주는 공적인 장부로서, 건물의 면적이나 층수, 용도 등에 관한 각종 분쟁이 발생할 경우에는 일단 건축물대장에 수록된 내용을 기초로 판단하게 됩니다. 예를 들어, 건축물대장에 수록된 면적이나 용도 등의 내용과 해당 건물의 등기부등본에 기재된 내용이 다를 경우에는 건축물대장에 수록된 내용이 맞는 것으로 추정됩니다. 따라서 거래계약 시에는 반드시 대장상에 기재된 면적.용도 등을 확인해야 합니다. 다만, 소유자나 기타 권리관계에 대한 사항들은 등기부등본에 기재된 내용을 기준으로 합니다. 또한 건축물대장에 포함된 건축물 현황도면은 건축물의 배치도, 각 층의 평면도와 부설주차장의 도면 등 건축물과 그 대지의 현황을 표시하는 도면이 포함되어 있어, 해당 건물을 세밀하게 측량하지 않고도 개략적인 사항의 파악할 수 있으며, 이용계획수립 시 직접 활용할 수 있습니다. 다만, 건축 후 소유자가 임의로 부분적인 개축을 한 경우에는 도면과 실제현황이 다를 수 있음을 유의해야 합니다. 3. 토지이용계획확인서 보는 방법과 거래시 주의사항 토지를 구입?때에는 해당 토지 상에 적용된 도시계획사항이나 국토이용계획사항들을 확인해 구입후 자신의 구입목적을 달성할 수 있는지 사전에 검토해야합니다. 이러한 확인이 손쉽도록 부동산 소재지를 관할하는 구·시·군청의 민원실에서는 도시계획은 물론 국토이용계획 등 토지에 관한 각종 행정 규제 사항과 해당 토지에 관한 도시계획이나 개발계획 등의 수립여부에 관한 사항이 기재된 '토지이용계획확인서'를 발급해주고 있으며, 시장·군수 또는 구청장은 민원인의 확인신청을 받은 때에는, 당해 지역이 용도지역 등의 경계부근에 위치하여 계획도면 상 그 경계가 확실하지 아니한 경우를 제외하고는 그 신청인에게 토지이용계획확인서를 발급해주어야 합니다.(국토이용관리법시행규칙 제2조의14)
토지이용계획확인서에는 국토이용계획과 도시계획에서 정한 용도지역에 관한 사항, 그리고 용도지구와 도시계획시설, 도시개발사업, 도시계획입안사항과 도시계획도면, 토지거래규제 사항 등이 수록되어있습니다. 용도지역이나 용도지구에 관한 사항은 해당 토지 상에 건축할 수 있는 건축물의 종류를 제한하는 사항으로, 예를 들면 주거전용지역으로 기입된 지역에서는 공해공장을 건축할 수 없으며, 전용공업지역에서는 단독주택을 건축할 수 없습니다. 도시계획시설란에는 도로나 공원 등 도시계획시설용지에 해당 토지가 편입되어 있는가 여부가 기입되는 것으로, 예를 들면 대상 토지가 공원용지에 얼마정도 편입되거나 수용될 것인지 또는, 도로에 몇 미터 정도 접해 있는가 하는 사항 등이 기입됩니다. 특히 건축법상 도로에 접해있지 않은 토지 상에는 건축이 불가능한 경우가 대부분이며, 도시계획시설용지로 편입되는 부분 역시 건축이 불가능하므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 도시개발사업란에는 해당 토지가 토지구획정리지구나 재개발지구 등에 속해 있는 지의 여부가 기입되며, 도시계획구역란에는 개발제한구역이나 시가지정비구역 등 도시계획구역에 속해 있는지의 여부가 기입되는 것으로, 이들 각 지구나 구역에서는 다른 토지에 비해 이용제한이 큰 경우가 대부분입니다. 만약 해당란에 지구나 구역이 표시되어 있는 경우에는 반드시 토지이용제한 관계를 재차 확인해야 합니다. 도시계획입안사항란에는 발급 당시 계획중인 도시계획사항이 기재되며, 이들 사항은 비록 도시계획이 확정되지는 않았으나, 가까운 장래에 수립될 예정인 것들입니다. 기타사항란에는 도시계획이 수립되었으나, 아직 지적고시가 되지 않아 계획으로서 효력이 발생하지 않은 사항들이 기입됩니다. 토지이용계획확인서에 첨부된 지적도나 임야도 또는 도시계획도면에는 토지의 일부가 용도지역이나 도시계획시설 용지로 편입되는 경우 개략적인 상황을 빨간선으로 표시하게 됩니다. 여기에 표시된 도면은 관계 공무원이 도시계획도면을 참조해 부정확하게 작성된 것으로, 건축 등 토지이용을 위해서는 별도의 절차를 거쳐 재확인해야 합니다. 이러한 사항 이외에 관할 구·시·군청에서는 토지이용계획확인서에 토지거래허가지역이나 군사시설보호구역 등 토지이용 시 중요한 제한사항들을 표시해 주기도 하나, 한 장의 토지이용계획확인서에 해당 토지에 관한 이용규제사항들이 모두 표시되는 것은 아닙니다. 토지이용계획확인서는 앞에서 말한 것과 같이 국토이용계획이나 도시계획수립사항만을 표시한 것으로, 일반인들은 여기에 기입된 내용만을 가지고는 구입할 토지 상에 어떤 건물을 건축할 수 있는지 알 수 없습니다. 따라서 발급 받은 토지이용계획확인서에 한가지라도 해당내용이 기입되어 있을 경우에는, 반드시 관련 공무원이나 중개업자 등 전문가들과 상의하는 것이 좋습니다. 또한, 건축을 목적으로 토지를 구입하는 경우에는 해당 구·시·군청의 건축과를 찾아가면 대부분의 제한 내용을 알아볼 수 있습니다. ■ 부동산투자 준비
1. 투자와 투기는 어떻게 다른가? 우리 사회에서는 부동산에 투자로 많은 돈을 번 사람들에 대해서 대부분 '투기꾼'이라는 오명을 씌우는 것이 일반적인 정서인 관계로 부동산투자자들 중에는 투자 사실을 감추다가 주변 전문가로부터 도움을 받을 시기를 놓치고 큰 낭패를 보는 경우가 있기 때문에 예비 투자자 여러분께 이런 질문을 던진 것입니다.
이런 정서를 알고 있는 수강생 여러분 중에서는 본 강좌를 수강하는 것을 감추고 있거나, 본 강좌를 수강한다고 했을 때 주변사람들이 농담 삼아 예비 재벌이라 놀리는 경험을 갖고 있을 것입니다. 부동산에 관한 투자와 투기의 구분은 그 한계가 확실치 못합니다. 다만, 부정한 방법으로 개발정보를 빼내 부동산을 사두었다가, 단기간에 가격이 올라 큰돈을 챙기는 사람을 '투기꾼'이라고 부르는 것에 대해서는 공감대가 형성되어 있습니다. 이와 같은 투기꾼에 대한 비난은 본인도 수긍하고 있으나, 때에 따라서는 부동산을 남들보다 많이 보유하고 있다는 사실 하나만으로 언론에서 '투기꾼' 또는 '투기 혐의자'라는 낙인을 찍는 것에 대해서는 상당한 거부감을 갖고 있습니다.
부동산 투자를 부동산을 구입해 해당 부동산으로부터 발생된 수익을 취하는 것으로 보는 점에도 일반적인 공감이 형성되어 있습니다. 문제는 부동산 투자자가 투자의 목적으로 보유한 부동산이 가격이 급등해 매매 차익이 발생한 경우나, 투기를 목적으로 구입한 부동산에서 임대료 등 수익이 발생한 경우에 투자와 투기를 확연히 구별할 잣대가 없다는 것입니다. 또한, 부동산에서 발생하는 임대료 등 수익을 목적으로 부동산을 구입하는 투자자들이 과연 가격 상승을 염두에 두는 것이 윤리적으로 정당하지 못한 것인지? 더 나가 자신이 거주할 주택을 구입하는 사람이 가능한 한 가격이 상승할 지역을 선택해 주택을 구입하는 것이 비난받을 사실인지에 대해서는 대부분의 국민들은 '아니오'라는 대답을 하는 것이 정상적일 것입니다. 더 나가 장기간의 투자를 목적으로 부동산을 구입한 사람이 부동산을 구입한 후 자신의 필요에 의해서 단시일 안에 해당 부동산을 매각했을 경우, 매매 차익이 많이 발생했다는 하나만으로 '투기꾼'으로 보아야 할 것인지 많은 사람들에게 묻고 싶습니다. 2. 부동산 투자자는 점쟁이인가?
부동산투자는 증권이나 예금 등을 통한 투자에 비하여 원금 회수 기간이 긴 것이 특징입니다.
전체 투자 기간동안에 최대의 투자수익을 달성해야하는 부동산투자자는 투자시점부터 회수시점까지의 장기간에 대한 투자계획을 갖고 있어야 합니다. 부동산 가격은 대상 부동산 자체가 지닌 특성보다는 인근 지역의 발전상태나 전체 국가경제의 흐름 등에 의해 더 큰 영향을, 때에 따라서는 절대적인 영향을 받습니다. 인근지역의 발전 상태나 국가경제의 흐름은 부동산투자자 개인이 결정하거나 흐름을 변경할 수 없습니다. 결국 투자자가 자신의 투자계획을 보다 완전하게 수립하기 위해서는 인근지역의 변화나 국가경제의 변화 등을 투자계획 수립 시 어느 정도 예측하고 있어야하며, 예측의 정확도는 투자계획 달성에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 부동산투자자들이 모두 점쟁이일 수는 없습니다. 따라서, 부동산시장에서는 '땅 팔자 사람팔자'라는 제목의 서적이 나오고, '부동산의 장래는 알 수 없다. 오늘은 쓸모 없는 땅이 개발 계획 하나로 금싸라기로 변하는 사례가 많다'라는 말에 모두들 공감하고 있습니다. 이러한 예측을 이론화 한 것 중 하나는 소위 '가격상승 3단계설'이나 '부동산경기변동론' 등입니다. 가격상승 3단계설이란 일본에서의 지가상승 경험에서 나온 말로서 미개발 상태의 지역에 도로 건설 등 개발이 이루어질 경우, 개발계획 발표단계에서 지역 내 토지 가격은 3배정도 상승 하고, 개발사업이 착공되면 다시 3배정도, 개발사업이 완공되면 다시 3배정도 상승하여 전체기간동안 총 27배까지 상승한다는 주장입니다.(우리 나라에서도 유사한 사례들이 발생했으며, 계획발표와 착공, 완공 단계에서 상승하기는 했으나, 각 단계에서 상승률은 상이한 경우가 많음)
부동산경기변동론이란 과거 부동산경기가 10년이나 5년을 주기로 호황기를 누렸으므로, 앞으로도 부동산경기는 이와 같은 주기에 따라서 가격이 상승할 것이라는 학설로서, 상당수 학자들은 주기적인 경기변동론에 대해 부정적인 견해를 보이고 있으나, 부동산업계에서는 이를 받아들이고 있는 전문가들도 많은 실정입니다. 기타 부동산가격 변동을 예측할 수 있는 요인에 대해서는 필요한 부분별로 설명해드릴 계획입니다. 3. 부동산 투자자는 만물박사다.
부동산 투자자는 만물박사여야 합니다.
이 말은 부동산의 가격이나 이용용도 등은 인근지역의 토지이용현황 등 수십 가지 이상, 때로는 백여 가지의 많은 요인들에 의해서 결정되며, 이들 요인을 상세하게 분석하기 위해서는 법률적인 지식과 경제적 지식은 물론 사회적 지식, 기술적 지식 등 다양하고 종합적인 지식이 필요하기 때문입니다. 이들 요인을, 부동산학에서는 가격형성요인이라고 합니다. 가격형성요인에 대해서는 '부동산감정평가론'관련 서적에 상세히 설명되어 있으며 그 종류도 많습니다. 그러나 가격형성요인이 모든 지역의 모든 부동산에 적용되는 것은 아닌 것으로, 본 강의에서는 투자 대상 부동산별 가격형성요인을 필요한 부분마다 정리할 계획입니다. 부동산가격형성요인은 지역마다 다른 것으로, 부동산투자자는 투자 계획 수립 시 가장 먼저 투자 대상 부동산의 종류와 대상지역을 선정해야 합니다. 또한, 대부분의 투자자는 만물박사가 아닌 것으로 대부분의 부동산투자자들은 자신이 잘 아는 지역에서 자신이 잘 아는 종류의 부동산을 투자 대상으로 삼고 있습니다. 4. 부동산투자의 최대 약점은?
부동산투자의 최대 약점은 환금성(換金性)입니다. 즉, 부동산의 가격은 대부분이 몇천 만원 이상의 높은 가격을 형성하고 있으며, 사람의 생활에 실제 필요한 부동산이 개수나 공간은 한정되어 있으므로, 부동산은 사기도 어렵지만 팔기는 정말 어렵습니다.
부동산은 영속성(永續性)의 특성이 있습니다. 즉 부동산은 시간이 지난다고 닳아 없어지지 않는 것으로, 한번 구입한 부동산은 다른 물건과는 달리 감가상각이 되지 않아 본래 가치를 지니고 있어 높은 안정성을 지니고 있습니다.(주변 시세 변화에 따른 가격이 변동되기는 하나 일정 비율에 그침) IMF로 인한 부동산가격 하락을 격은 우리 나라 국민들은 부동산 가격도 폭락할 수 있다는 좋은 경험을 했습니다. 따라서, 부동산투자가 높은 수익성을 보장한다는 것에 대해 이의가 있는 수강생도 있을 것입니다. 분명 어떤 부동산이든지 사두면 가격이 상승한다는 소위 '부동산 신화'는 더 이상 우리 나라에서는 적용되지 않을 것입니다. 이는 IMF 때문이 아니라 국부가 증가함에 따라 전국의 토지가격이 그만큼 높아지고, 대부분의 사람들이 '개발 = 가격상승'이라는 기본적인 지식을 경험적으로 습득했기 때문입니다. 그러나, 세계적인 인구밀도를 보이고 있으며, 지금까지의 부동산 공급은 수량을 위주로 했으나, 점차 질을 위주로 한 공급이 이루어지고 이에 걸맞은 수요가 형성되는 등 시장변화, 도로 건설 등 각종 개발사업은 해당 지역 내 토지의 가치를 증가시키는 점 등을 면밀히 검토할 경우 수익성 높은 부동산투자계획을 수립할 수 있을 것입니다. 5. 울보는 부동산투자를 못한다.
부동산투자는 순전한 자기 책임이며, 수익 역시 내 자신에게 돌아옵니다.
부동산시장에서는 부동산을 거래한 이후에는 뒤를 돌아보지 말라고 합니다. 즉 부동산을 매각한 사람은 매각한 부동산 가격이 상승한 것을 보면서 괜히 팔았다며 후회하는 경우가 많으며, 부동산을 산 사람은 이 부동산 말고 다른 부동산을 샀으면 더 많은 수익을 확보할 수 있었지 않나 하는 후회를 하는 경우가 많습니다. 문제는 부동산 자체가 가격이 높아, 거래 후 가격 변동액수 등을 깊이 생각할 수록 정신적인 충격이 점점 심해지게 되는 것입니다. 이런 사례는 대부분의 투자자들에게서 나타나며 그 후회의 횟수나 깊이만 다른 뿐으로, 전문적인 투자자일수록 뒤를 돌아보는 횟수가 적고, 후회할 시간에 다음 투자에 대비하는 합리적인 자세를 보이고 있습니다. 물론, 부동산투자 대상물 선정이나 입지선정 등을 잘못해서 이와 같은 후회를 하는 것은 당연한 것이고, 이는 다음 투자에서 실수를 최소화 할 수 있는 바람직한 현상이나, 부동산투자에서는 한번 잘못된 선택이 가져오는 투자수익의 결손은 그 액수가 큰 것을 감안하여 확신이 있는 투자가 필요하며, 확신을 가지고 한 투자에 대해서는 가능한 한 뒤를 돌아보지 않는 투자자의 자세가 필요합니다. 특히, 자신이 지식으로 투자 수익을 분석하고 스스로 투자계획을 수립할 수 있는 능력이 없이, 남들을 따라 부동산투자를 하는 사람은 주변의 친지나 중개업자의 말만 믿고 투자를 했다가 후회를 하는 경우가 많습니다. 이들 전문가는 투자계획 수립에 조언을 해주는 등 부동산투자에 많은 도움을 줄 수 있지만, 이들이 투자에 책임을 지지 않는다는 점을 명심하고 항상 자신의 능력과 지식에 알맞은 투자계획을 수립하고, 이에 의거한 부동산투자를 해야합니다. ■ 아파트 투자 상식
1. 아파트란? 우리가 보통 '아파트'라고 부르는 것을 법률에서는 5층 이상의 공동주택이라고 정의하고 있습니다. (주택건설촉진법 시행령 제2조 제1항 참조) 4층 이하의 공동주택 중 1동의 건축물 연면적이 660제곱미터를 초과하는 주택은 '연립주택', 4층 이하의 공동주택 중 1동의 건축물 연면적이 660제곱미터 이하인 주택은 '다세대주택'이라고 합니다.
주택건설촉진법에서는 '주택'이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함) 또는 건축물의 일부를 의미하며, 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다.(제3조 참조) 공동주택이란 대지와 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 의미합니다. 국민주택이란 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택을 말한다. 보통 국민주택에는 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 서울시도시개발공玲?같이 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 건설하는 주택 중 85제곱미터이하의 주택을 포함하고 있습니다. 민영주택이란 이들을 제외한 주택을 의미합니다. 주택조합이란 동일 또는 인접한 시(특별시와 광역시 포함)·군에 거주하는 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 '지역조합'과 동일한 직장에 근무하는 주택이 없는 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 '직장조합', 법률에서 정한 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 '재건축조합'을 의미합니다. 또한, 주택조합에서 건축하는 주택을 '조합주택'이라고 하며, 같은 의미로 '지역조합주택'이나 '직장조합주택', '재건축주택'이라고 부르기도 합니다. 이와 같은 법률상의 구분 이외에 분양방법에 임대아파트와 분양아파트로 구분되며, 임대아파트는 5년 이하의 단기임대 기간 이후에 분양을 해주는 통상적인 임대아파트와 5년을 초과하는 장기임대, 기한의 정함이 없이 임대되는 영구임대 등으로 구분됩니다. 2. 아파트 취득 방법
지금까지 우리 나라 정부의 주택정책은 낮은 주택 보급률을 높이기 위한 양적인 보급 정책이 주도해왔으며, 이 과정에서 20호 이상의 공동주택을 신축해 판매를 하기 위해서는 주택건설촉진법과 주택공급에관한규칙에서 정한 절차에 의해 판매하는 '분양제도'가 제정되어 시행되고 있습니다.
분양된 아파트는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 형태를 지니고 있는 것으로 흔히 '분양권'이라고 불리고 있습니다. 투자자가 아파트 구입하는 방법에는 기본적으로 신축아파트를 분양을 받는 방법과 분양권을 구입하는 방법, 완성된 아파트를 구입하는 방법의 3가지가 있습니다.
신축 아파트를 분양 받는 방법은 제도에 따라 다음과 같이 구분됩니다. 1) 청약저축에 가입하여 순위에 따라 국민주택을 분양 받는 방법(일반분양) 2) 청약예금이나 청약부금에 가입하여 순위에 따라 민영주택을 분양 받는 방법(일반분양) 3) 도시 근로자에게 분양하는 근로복지주택을 분양 받는 방법 4) 단기 임대주택에 입주 해 임대기간 종료 후 분양을 받는 방법 5) 도시 근로자에게 임대하는 근로복지 임대주택에 입주 해 임대기간 종료후 분양 받는 방법 6) 지역조합에 가입하여 분양 받는 방법 7) 직장조합에 가입하여 분양 받는 방법 8) 재건축 대상 아파트를 구입하여 재건축 아파트를 분양 받는 방법 9) 재개발 지역의 주택을 구입하여 재개발 아파트를 분양 받는 방법 10) 도시지역 내 철거민의 도시개발공사 입주권을 구입하여 도시개발공사 아파트를 분양 받는 방법(명의변경 횟수 제한) 11) 택지개발지역 내 철거민의 입주권을 구입하여 분양 받는 방법(명의변경 횟수 제한) 12) 택지개발지역 내 철거민으로부터 공동주택용지 대토를 구입하여 속칭 '대토아파트'를 분양 받는 방법 분양권은 과거 일정기간 동안 팔고 살 수 없었으나, 올해부터는 자유롭게 사고 팔 수 있습니다. 이 때 분양권이란 상기 12가지 방법에 의해 아파트를 분양 받은 후 분양 계약을 마친 분양자가 자신이 가진 권리(중도금 및 잔금을 정상적으로 납부할 경우 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있는 권리)를 의미합니다.
다만, 임대주택의 경우에는 임대기간 중 임차권을 전매할 수 없으며, 기타 주택의 경우에도 분양 회사에서 정한 조건에 따러 전매 시기나 조건이 변경될 수 있습니다.(상세한 아파트 분양 방법과 분양권 매매 방법은 다음 강의에서 설명합니다.) 3. 좋은 아파트단지 선택 아파트는 가족의 거주를 위한 용도로 사용되는 부동산입니다.
따라서, 좋은 아파트단지란 주민의 거주를 위한 각종 편의시설 등을 갖추고 있으며, 인근 지역에 거주자의 편익을 위한 각종 시설이 잘 갖추어지고, 양호한 주거환경을 갖춘 곳에 위치한 아파트단지를 의미합니다. 아파트를 구입할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 아파트 단지의 전체 세대수를 살펴보아야 합니다. 세대수가 적은 단지의 경우 일반적으로 관리비가 비교적 많이 부과되고 주변의 생활편의 시설도 미비한 경우가 많기 때문입니다. 따라서 아파트 단지의 세대수는 500세대 내지 700세대 이상의 대단지인 것이 좋습니다. 특히 아파트의 경우 단지 입구부터 각 세대까지 거리가 먼 것이 대부분이어서, 단지에 가까운 곳에 생활편의시설이 밀집되지 않으면 생활에 상당한 불편을 느끼게 됩니다. 아파트 단지의 평형별 세대수 분포는 거주자들의 사회적, 경제적인 수준을 가늠하는 것으로, 구입하는 아파트의 평형은 해당 단지에서 가장 일반적인 평형으로 선택하면, 거주기간 동안에 이웃과의 관계나 자녀의 교육 등의 문제 발생이 최소화 될 수 있습니다. 기타 최근에는 자동차 보급이 보편화됨에 따라 단지 전체의 주차장 면적이나, 차량진입도로 등도 아파트 단지 선택에 중요한 사항이 되고 있습니다. 아파트 단지는 도로나 지하철 등 교통시설에서 접근이 편리해야 합니다. 특히, 서울이나 수도권 지역의 경우에는 지하철이 생활화 되어있어, 지하철역으로부터의 거리에 따라 아파트 가격이 차이가 날 수 있는 것으로, 개인의 아파트부터 지하철역까지 실제 도보 시간이 20분 이내인 것이 좋습니다. 최근에는 쾌적한 주거환경이 아파트 선택의 가장 커다란 요인으로 인식되고 있으며, 좋은 환경을 지닌 아파트의 경우에는 인근 지역의 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있습니다. 따라서, 단지 가까운 곳에 녹지나 공원이 많을수록 주거 시공회사의 인지도는 아파트 가격에 영향을 미치고 있습니다. 어떤 전문가는 시공회사에 따라 5% 정도까지 아파트 가격이 차이가 난다고 주장하고 있습니다. 시공회사에 따라 반드시 이와 같은 가격 차이가 난다고 볼 수는 없으나, 유명 회사의 아파트가 다른 회사의 아파트에 비해 잘 팔리는 것은 부인할 수 없습니다. 아파트 단지는 단지 내 부대 복리시설(운동시설, 문화시설, 놀이터 등)의 규모와 종류가 충분하고, 해당 지역의 주거지역으로서의 발전 가능성을 가진 것이 좋습니다. 기타 학교나 동사무소, 우체국, 은행 등 공공시설이 도보 통행이 가능한 반경 700미터 이내에 위치한 단지가 좋습니다. 반면에 공해 공장이나 쓰레기처리장, 열병합발전소와 같은 혐오시설이 가까이 있거나 자동차전용도로나 철도가 인접해 소음이 많은 있는 경우, 홍수나 산사태 등 자연재해의 우려가 있는 지역에 위치한 아파트 단지는 가격이 낮을 뿐만 아니라 잘 팔리지도 않습니다. 4. 좋은 아파트 선택
대부분의 아파트는 전문건설회사가 건축하기 때문에, 단독주택에 비해 부실 공사의 가능성이 적은 것은 편입니다. 따라서 아파트를 구입할 때에는 구조와 건축물의 하자여부 보다는, 한정된 공간에 배치된 아파트의 특성을 감안하여 가족생활의 편의사항들을 우선적으로 점검해야 합니다. 다만, 10년이 지난 아파트의 경우에는 배관이나 시설이 노후화되어 관리비가 많이 소요되므로, 투자용으로 아파트를 선택할 경우에는 입주 후 5년 이내의 아파트가 좋습니다.
아파트의 난방방식은 겨울철 관리비 문제뿐만 아니라, 주거생활의 편리함을 좌우하는 것으로, 지역난방이나 중앙난방 방식의 단지를 선택하는 것이 좋으며, 단독난방 방식의 아파트는 연료비나 보일러 관리의 어려움 등의 문제로 인기가 낮은 실정입니다. 아파트는 한정된 공간에 주거의 모든 기능이 집중적으로 배치된 것으로, 반드시 구입하려는 아파트의 침실 갯수나 내부구조가 자신과 가족들의 생활방식에 적당한지 여부를 상세히 점검해야 합니다. 또한 주방이나 다용도실 등 주부공간의 적정배치 여부도 함께 검토해야 합니다. 최근 분양되는 아파트의 평형은 대부분이 전용면적과 공용면적 뿐만 아니라 지하주차장까지 포함됩니다. 따라서, 아파트 구입가격이 적당한가를 알아보려면 반드시 구입가격을 전용면적으로 나눈 평당가격을 기준으로 하는 것이 좋습니다. 전용면적은 가족전체가 이용할 수 있는 실제 공간의 크기를 의미하는 것으로, 해당 아파트가 가족들이 살기에 적당한가를 알아보기 위해서는 반드시 전용면적을 기준으로 판단하는 것이 좋으며, 보통 가족 한사람 당 4평 내지 5평 정도면 거주에 어려움이 없는 것으로 알려져 있습니다.
아파트는 많은 세대들이 인접하여 거주하는 것을 감안하여 각 세대간의 방음이나 프라이버시 침해의 가능성 등을 점검해야 하며, 욕실이나 주방 천장에 물이 새는지, 화장실 등의 환기가 잘되는지 여부와 일조권, 전망 등을 사전에 점검하는 것이 좋습니다. 아파트의 방향과 일조권은 아파트 가격과 환금성에 큰 영향을 미치는 것으로 남향이고 일조권이 좋은 집은 가격이 빨리 오르고 살기에도 편리합니다. 특히, 한강이나 대형 공원에 인접한 아파트의 경우에는 같은 단지 내 아파트 사이에도 전망이 좋은 아파트가 높은 가격에 거래되고 있으며 다른 아파트보다 빨리 팔리고 있습니다. 기타 대로변이나 지하철 등에 접해 있는 동은 피하는 것이 좋습니다. 소음이 심하고 대로변의 경우 먼지가 많이 일어나 살기 불편할 뿐만 아니라 잘 팔리지도 않는다. 5. 아파트 내부 점검
먼저 방문과 창문을 점검합니다. 문이 뒤틀리거나 아귀가 맞지 않아서 문의 개폐가 부자연스럽거나, 새시창문이 들뜬 채 열리고 레일바퀴가 휘어져서 열고 닫기가 힘든 경우도 있습니다. 또한 현관이나 출입문의 손잡이 등이 흔들리거나 비정상적으로 부착되어 있지는 않은가의 여부도 확인해야 합니다. 특히 창문 유리창의 파손여부는 이사짐이 들어 오기전에 미리 점검하고, 만약 파손된 경우에는 즉시 따져 불필요한 마찰을 피하는 것이 좋습니다.
두번째로 가스와 전기설비를 점검해야 합니다. 가스를 점검하는 방법은 가스밸브를 잠그고 개폐기와 가스레인지의 이음새 등에 비눗물 칠을 하여 가스유출여부를 확인합니다. 전기설비의 경우는 두꺼비집의 개폐기 스위치를 내린 후 전기가 모두 나가는지 확인하고 반대로 개폐기 스위치를 올린 후 모든 조명기기에 불이 들어오는지를 점검해야 합니다. 또 전기나 전화콘센트가 제자리에 제대로 설치되어 있으며, 표시된 전압의 전기가 제대로 들어오는지도 살펴보아야 합니다. 세번째로 상수도와 하수도를 점검합니다. 주방과 욕실, 그리고 변기와 다용도실의 물을 틀어봐서 물이 잘 나오고, 물 빠지는 소리가 시원한지를 들어봅니다. 특히 싱크대의 배관은 싱크대 안에 설치되어 있어 물이 새면 큰 문제이므로 철저히 확인해야 합니다. 또한 욕실이나 다용도실 바닥의 배수구도 반드시 점검해야 합니다. 이외에 욕실과 주방의 천장, 그리고 외부에 접한 창문의 위 부분을 자세히 관찰하여 물이 샌 흔적이 없는지 살펴보아 방수가 잘되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 네번째로 타일벽면과 바닥으로 마감된 공간에서는 깨지거나 금이 간 타일, 또는 떨어진 타일이 없는가를 점검합니다. 허술하게 붙어 있을 경우 굴러 떨어져 다칠 염려가 있기 때문입니다. 다섯번째, 붙박이장 등 분양업체에서 제공한 각종 가구들을 점검합니다. 이들 가구는 칠이 잘되어 있고 잘 보존되어 있는가의 여부와, 문이 잘 닫히고 저절로 열리지 않는지 여부, 서랍의 개폐가 어렵지 않은지 등을 살펴보아야 합니다.
기타 점검사항으로, 방바닥의 수평여부를 확인하려면 탁구공을 바닥에 굴려보아 확인할 수 있고, 환기통으로 냄새나 연기가 잘빠져나가는지의 여부는 얇은 깃털을 환기통 부근에 대어보면 됩니다. 즉 바람에 깃털이 흔들리는 것이 보이면 환기가 잘 된다는 증거입니다. 방음이 잘되는가의 여부는 위층의 소음이 얼마나 차단되는지, 또 위층이나 옆집에서 상수도를 사용할 때 어느 정도 소음이 들리는지 확인합니다. 6. 아파트 거래 시점
우리 나라의 경우 봄과 가을에는 이사 수요가 몰리면서 아파트 거래는 이 시기를 따라 활성화되고 있어, 봄과 가을 이사철에는 가격이 상승될 뿐만 아니라 좋은 아파트를 선택하기도 어렵습니다.
아파트 투자자가 좋은 아파트를 보다 저렴한 가격에 구입하기 위해서는 이사철을 피하는 것이 바람직하며, 구입한 아파트를 매각하기 위해서는 이사철이 끝나기 직전의 시점을 선택하는 것이 좋습니다. 통상적으로 강남이나 송파, 강동, 목동, 노원 등 대단지 지역에서 아파트 거래는 이사철이 시작되기 2개월 이전 시점부터 1개월 이전 시점까지 형성되며, 설날과 추석이 지나면 물량이 늘어나고 가격이 하락하기 시작합니다. 2개월 이전 시점부터 거래가 시작되는 것은 이사철에 아파트가격이 상승하는 것을 경험한 수요자들이 구입을 서두르기 때문입니다. 이와 같은 거래 시기를 감안할 경우 이들 지역에서 아파트를 구입하기 위해서는 늦어도 11월말부터 조사를 시작하여 12월 초순 이내에 계약하는 것이, 가을에는 늦어도 8월 초순부터 조사를 시작하여 8월 중순경에 계약을 하는 것이 바람직합니다. 물론 이와 같은 시점 선택은 평상적인 부동산 경기가 지속되는 경우에 해당되는 것이며, IMF와 같은 경제대란으로 인해 부동산 경기가 극도로 하강하거나, 특별한 호재에 의해 부동산 가격이 급격하게 상승할 경우에는 적용할 수 없습니다. 부동산 경기가 극도로 하강하여 급매물이 지속적으로 시장에 나올 경우에는 봄철 이사철 이전에 구입하는 것이 바람직합니다. 반면에, 부동산 가격이 급격하게 상승할 경우에는 가격 상승이 언론을 통해 알려지기 이전에 구입해야 하며, 일단 언론을 통해 아파트 가격 상승 문제가 여론화 될 경우 가격의 하락이나 장기간의 침체가 뒤따를 수 있습니다. ■ 분양권 투자 상식 1. 분양권이란? 분양권이란 아파트를 분양 받은 후 분양 계약을 마친 분양자에게 발생한 권리로서, 중도금 및 잔금을 정상적으로 납부할 경우 해당 아파트의 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
과거 아파트는 최초 분양자가 반드시 입주해야 했으며, 일정 기간(전매금지기간) 동안 다른 사람에게 팔 수 없었습니다. 그러나, 올해 8월부터는 주택건설촉진법 제38조의3(주택의 전매행위 등의 제한) 규정에 삭제됨에 따라 입주한 아파트는 입주 즉시 다른 사람에게 매각할 수 있을 뿐만 아니라, 입주 이전에도 분양권을 자유롭게 매▤?수 있습니다. 분양권이란 아파트의 분양자로 확정되어야 하는 것으로, 일반 분양 아파트의 경우에는 당첨이 되어 분양 계약을 체결함으로써, 분양자로서의 지위가 확정된 시점부터 분양권의 거래가 자유롭게 되는 것이다. 현재 부동산 시장에서는 이와 같은 분양권 이외에 아파트 분양 신청만 한 사람의 권리나, 아파트 분양에 필요한 청약예금통장이 거래되고 있으며, 이를 분양권이라고 부르는 경우가 많습니다. 그러나 주택건설촉진법 제47조(공급질서교란 금지)에서는 다음과 같은 증서나 지위의 양도를 금지하고 있으므로, 유의해야 합니다. o 아파트 분양을 위한 예금통장(청약저축통장과 청약예금통장, 청약부금통장)
o 주택상환사채 o 주택조합에 가입할 수 있는 지위(=자격) o 시장 등이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서(다만, 서울시의 경우 철거민의 사정을 고려하여 1회에 한하여 합법적으로 명의변경을 해주는 예 외 규정이 적용되기 함.) o 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주 대책 대상자확인서(다만, 경우에 지역에 따라서는 철거민의 사정을 고려하여 횟수를 정하 여 합법적으로 명의변경을 해주는 예외 규정이 적용되기 함.) 만약, 이들 증서를 양도한 경우(매매·증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 예외임)에는 이미 체결된 주택의 공급계약이 취소되며, 이미 입주한 이후에도 분양가격만 되돌려주고 환수될 뿐만 아니라, 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.
이와 같은 거래 제한에 해당되지 않는 안전한 투자를 위해서는 아파트별로 분양자로 확정되는 시점이 언제인가를 알아야 합니다. 현행 아파트 분양제도에서는 아파트 분양자로 확정되는 시점부터 재당첨이 금지되는 것으로, 다음과 같은 아파트 분양 재당첨 금지 기준일이 분양자로 확정되는 시점으로 볼 수 있습니다. o 분양주택의 제1,2,3순위 당첨자 : 입주자선정일(당첨일)
o 분양주택의 예비당첨자중 계약자 : 공급계약 체결일 o 분양 전환되는 임대주택을 분양 전에 임차권을 양도받은 자 : 사업주체가 통보한 당첨일 o 사원주택의 입주대상자 : 사업계획 승인일 o 직장·지역 조합원 : 사업계획 승인일 o 직장·지역 조합의 임의분양 조합원 : 조합원으로 선정된 날 o 재건축 조합원 : 사업계획 승인일(법률상 금지되어 있지는 않음) o 재건축 조합의 임의분양 조합원 : 조합원으로 선정된 날 o 재개발 조합원 : 관리처분계획인가일(법률상 금지되어 있지는 않음) o 기업이 직접 건설하는 근로자주택의 입주자로 선정된 자 : 사업계획 승인일 o 대한주택공사, 지방자치단체, 주택사업자가 건설하는 근로자주택의 입주자로 선정된 자 : 입주자 확정일 또한, 임대아파트의 경우에는 임대주택법에 의해 임대권리(임차권)를 양도하거나 다른 사람에게 세를 줄 수 없으며, 임대아파트 임차권을 거래할 경우 임대주택법에 의거 처벌을 받고 해당 아파트를 환수 당하게 됩니다.
기타 아파트에 따라서 분양계약이나 기타 법률의 규정에 의한 거래 제한이 있을 수 있으므로, 분양권을 거래할 경우에는 해당 아파트를 분양한 회사나 조합사무소, 혹은 관할 구·시·군청의 주택과를 방문해 상세한 거래 제한 사항 등을 확인해야 합니다. 2. 분양권 투자의 장단점
분양권의 구입의 가장 큰 장점은 청약예금에 가입하지 않고도 원하는 곳의 아파트를 동·호수와 입주시기까지 골라서 구입할 수 있다는 것입니다.
분양권을 구입할 때는 기존의 아파트를 구입할 때처럼 한꺼번에 큰돈을 들이지 않아도 됩니다. 반면에, 가격 변동은 기존의 아파트와 같으므로, 동일한 비율로 아파트 가격이 상승하더라도 투자액을 대비할 경우 투자수익률이 더 높아집니다. 기타 분양권을 판 사람은 국민주택의 경우 5년, 민영주택은 2년씩으로 규정한 재당첨금지 제한을 받게 되나 분양권을 산 사람은 재당첨 제한이 적용되지 않습니다. 또 분양권은 등기의무 대상이 아니므로 등기를 하지 않고도 간단한 절차만 거치면 거래할 수 있습니다. 반면에 1999년도 연말 안에 신규주택을 분양 받을 경우 5년 이내에 팔 경우 양도소득세가 면제되나, 분양권을 구입한 사람에게는 이 규정이 적용되지 않으며, 球?부동산은 대부분 등기부등본을 통해 권리관계를 명확하게 알 수 있으나, 분양권은 이런 제도적 장치가 미비하여 거래사고가 발생될 가능성이 있는 단점이 있습니다. 3. 분양권 거래 절차
분양권이란 부동산이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로, 등기를 하지 않고 거래가 되는 것이나, 계약서 검인 절차는 거쳐야하며, 기타 안전한 거래를 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.(일반 분양 아파트 기준)
① 계약 당사자간의 분양권 매매 계약서 작성 : 특별한 양식은 없으나 부동산 계약서가 갖추어야 하는 다음의 기본 사항은 포함해야 합니다. o 당사자 o 목적부동산 o 계약연월일 o 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항 o 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자 o 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한 ② 명의변경 : 매도자와 매수자는 함께 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축, 직장, 지역 등)을 찾아가 명의 변경을 요청해야 합니다. 일반분양 아파트는 건설회사로, 조합아파트는 건설회사 또는 조합 등으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청해야 합니다. ③ 대출 승계 : 대개 분양 받을 때 대출을 받기 때문에 분양권을 살 때도 대출을 알선 받는 것이 일반적입니다. 이 경우는 건설업체나 조합에 명의 변경 요청과 함께 대출 알선을 요청해야 합니다. 금융기관에서는 원래의 분양계약자와 분양권 매입자간 중도금 대출에 대해‘채무인수계약’을 맺도록 해 대출금 명의를 분양권 매입자 명의로 바꿔놓는 절차를 거치게 됩니다. ④ 계약서 검인 : 명의 변경이 끝난 뒤 매수자는 해당 시·군·구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인 도장을 받으면 됩니다. 일반 분양 아파트나 조합주택 모두 검인절차를 밟아야 합니다.(일반적으로 분양권은 등기이전 절차가 없으나, 조합주택의 경우 토지지분에 대한 명의변경 절차가 필요할 수 있습니다.) ⑤ 세금 신고 : 분양권은 매수자에게는 취득세나 등록세가 부과되지 않습니다. 그러나 분양권을 판 사람에게는 양도차액에 대한 양도소득세가 부과되며, 양도세는 분양권 매매 잔금 지급일로부터 2개월째 되는 달의 마지막날까지 주거지 관할 세무서에 자진 신고해 납부해야 합니다. 4. 분양권 구입시 주의점
분양권을 구입하기 이전에 사업시행자(모델하우스나 조합사무실 등)에게 문의해 현재의 소유자가 누구인지 확인하는 것이 좋습니다. 어떤 사람들은 분양계약서 원본과 계약금 등 납입 영수증 등을 소지한 사람을 해당 분양권의 실제 소유자로 간주하고 계약을 하는 경우도 있으나, 간혹 문제가 발생되는 경우도 있습니다.
분양권 매매계약을 체결할 때에는 반드시 매도자의 주민등록증을 보고 분양권 소유자 본인인지 여부를 확인해야 하며, 사업시행자가 발급한 원본 계약서와 계약금 및 중도금 영수증 원본을 확인한 후 계약을 체결해야 합니다. 이는 분양권을 이중으로 매각하는 것을 방지하기 위해서입니다. 입주 후 등기이전 이전에는 이와 같은 원본서면이 없어 이중 매매가 이루어질 수도 있으므로, 이에 유의해야 합니다. 간혹 분양권을 구입한 후 자신의 명의로 변경하지 않고 되파는 경우가 있습니다. 이 경우 분양회사의 분양자 명단과 실제 소유자와 다르게 되나, 실제 소유자가 분양계약서 원본과 영수증을 소지하고 있고 분양 받은 사람과 실제 소유자 사이에 작성한 계약서를 소지하고 있는 것이 일반적입니다. 이런 경우에는 해당 분양권의 구입 계약을 체결하기 전에 현재 분양권 소유자로 등재된 사람을 직접 만나 실제 소유자에게 매각한 사실을 만나 확인해야 할 것입니다.(매도자나 중개업자가 제시하는 전화번호를 맹목적으로 신뢰할 경우 문제가 발생될 가능성이 있습니다.) 분양권의 2중매매를 방지하기 위해서는 가능한 한 계약금과 잔금 사이 기간 최단기간으로 단축하는 것이 좋습니다. 때에 따라서는 사업시행자가 발급한 원본 계약서나 각종 영수증서 원본 등을 매수자나 중개업소에서 보관하여 2중매매를 방지하기도 합니다. 분양권 거래 이전에 건설회사나 조합(재건축, 지역, 직장) 등을 통해 구입 대상 분양권에 대한 가압류나 가처분 신청이 설정돼 있는지 반드시 확인해야 합니다. 가압류나 가처분 신청이 된 분양권은 대부분 건설회사에서 명의변경을 해주지 않으며, 명의변경을 한다고 해도 추후 해당 분양계약이 강제로 해지되고, 계약금이나 중도금 등 납부한 금액도 되찾을 수 없는 경우가 있습니다. 분양권 소유자의 중도금 연체여부를 사전에 점검하고, 연체된 중도금에 대한 연체료 액수와 연체료를 누가 부담할 것인가를 계약 당시 명확히 해야합니다. 중도금이 연체되면 대부분의 건설업체들은 명의를 변경해주지 않고 있으므로, 대부분의 경우 매수자는 명의변경을 할 때 연체된 중도금과 연체료를 납부해야 합니다. 분양권 소유자의 중도금 일괄 대출여부를 사전에 점검하여, 대출 승계 금액 등과 매도자가 납부한 금액 중 매수자가 매도자에게 지급해야 할 금액을 확정해야 합니다. 대부분 중도금 대출여부는 사업시행자(모델하우스 등)에게 문의하면 되지만, 업무처리 과정에서 중도금 대출을 받은 사실을 사업시행자가 모르는 사례도 발견되었다고 하므로 주의해야 합니다. 해당 구·시·군청으로부터 사무실개설등록을 한 신용 있는 부동산중개업소를 선택해야 합니다. 최근 유행하는 속칭 떳다방(이동 중개업자)을 이용할 경우 일반인들이 상상할 수 없는 여러 가지 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 건설주체(시행자와 시공자가 구분된 경우 시행자를 의미함)의 사업수행능력과 시행사의 부도에 대한 대책, 특히 재개발이나 재건축아파트의 경우에는 조합운영 주체의 투명성과 합리적인 조합운영이 이뤄지는 지를 파악해야합니다. 내분이나 비리가 많은 조합은 언제나 문제가 발생하기 마련이며 조합원 피해가 속출할 수 있기 때문입니다. 재건축이나 재개발, 조합아파트의 경우에는 건축비나 분양가에 변동요인이 있는지 확인해야 합니다. 이들 아파트의 경우 분양자들이 모인 조합에서 아파트건설을 하는 것으로, 아파트 건설 과정에서 손해액은 분양자들이 부담해야 하기 때문이며, 상승된 건축비나 분양가는 대부분 입주 후에 부과되므로, 분양권의 매입자가 확인해야 하는 것입니다. 반드시 현장을 답사해 주변여건을 눈으로 확인해야 합니다. 싸다고 다 좋은 것은 아닙니다. 분양가 이하로 거래되는 것은 입지여건이 나쁘거나 처음부터 분양가가 지나치게 높게 책정된 곳일 수 있습니다. 프리미엄을 주더라도 입지여건이 좋은 분양권을 사둬야 이득을 볼 수 있습니다. 분양권의 가격은 일반 아파트와 같은 가격요인에 의해 가격이 변동되므로 아파트의 위치나 단지규모, 단지배치, 도로, 향, 층수 등 일반 아파트의 구입 시에 점검해야할 모든 요인들도 함께 점검해야 합니다. 이와 같은 점검을 위해서는 분양 광고를 그대로 믿지 말고 건설 현장을 직접 방문해 건설 현장 주변지역의 여건 등을 확인하는 것이 바람직합니다.
기타, 적정한 분양권의 가격은 주변의 신규 아파트 가격에서 입주할 때까지 기간동안 투자한 금액에 대한 이자를 제외한 가격보다 낮아야 하는 것으로, 이에 대한 면밀한 계산이 필요합니다. 조합주택의 경우에는 분양권을 파는 사람이 무자격자가 아닌지 확인하고 계약금이나 중도금 영수증도 꼭 챙겨둬야 합니다. 특히, 재개발 조합의 경우엔 명의변경 때 이주비가 승계 되지 않는 경우도 있으므로 반드시 계약 전에 건설업체에 확인을 해야 합니다. 5. 분양권 거래 시기
일반 분양 아파트의 분양권 가격은 분양 열기로 인해 분양 계약 직후부터 1차 중도금 납부 직전까지 높은 가격을 유지하는 것이 대부분입니다.
이때 상승된 가격은 1차 중도금을 납부하고 나면 실수요자들이 거래를 마치기 때문에 대부분 보합세를 유지하거나, 분양 초기에 과열되었던 아파트의 경우에는 일부 가격이 조정되기도 합니다. 분양권 가격이 다시 상승하기 시작하는 시점은 일반적으로 실수요자를 중심으로 구입자들이 늘어나는 입주 예정일로부터 2, 3개월 전입니다. 이때부터 분양권 가격은 다시 상승세를 타기 시작해 입주 후 1, 2개월이 지난 시점에 최고점을 이루는 경우가 많습니다. 따라서 투자자들이 분양권을 구입하는 적정한 시점은 분양계약 직후와 입주 3, 4개월 이전 시점이 알맞은 것으로 보이나, 분양 신청 시기부터 분양 열기가 과열된 경우에는 실수요자들이 구입을 마친 시기 이후부터는 다시 가격이 하락하는 경우도 있으므로 주의해야 합니다. ■ 단독주택 투자 상식
단독주택은 대지와 건물이 합하여 주거공간을 형성하고 있으며, 대지나 건물 모두 상호 비교가 어려운 것으로 투자 시에는 아파트보다 종합적인 점검이 필요한 것으로, 투자 시 점검해야 할 점을 구분하여 설명하겠습니다. 1. 단독주택 건물의 점검 대부분의 아파트는 전문건설회사가 짓는데 반해 단독주택은 개인이나 소규모 건축업자가 건축한 경우가 대부분이므로, 단독주택을 구입 때에는 해당 주택의 구조와 하자여부 등에 대한 보다 세심한 주의와 점검이 필요합니다.
먼저 단독주택의 구조를 점검할 때 특히 주의해야 할 점은 꼭 필요한 방과 기타 공간이 구성돼 있는가의 여부와, 세를 놓을 수 있는 구조이며, 세를 놓을 경우 세대별 프라이버시는 지켜지는가의 여부 등입니다. 또한 부엌과 정원, 그리고 보일러실 등 주부공간들 사이의 이동거리가 너무 멀지 않은가의 여부, 그리고 각방의 방향은 적당한가의 여부와 가구의 운반과 배치가 용이한가의 여부 등을 점검해야 합니다. 두번째로, 주택의 질적 수준에 대해서는, 외관은 화려하나 내부는 엉성하지 않는가의 여부와 소규모 건축업자가 영리만을 위해 건축한 집인가, 아니면 건축주가 직접 지은 집인가의 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 또한 방수문제 등 눈에 보이는 하자는 없는가 확인하고, 방음과 방습, 그리고 단열성능은 우수한가의 여부를 확인합니다. 아울러 주위 건물과 적당히 떨어져 일조권과 통풍, 그리고 환기에 어려움이 없는가의 여부와, 주택의 증축이나 개축이 용이할 만큼 기초가 튼튼한가의 여부, 상하수도 시설의 구비여부, 그리고 과거에 살던 사람들이 수선이나 보수를 어느 정도 했는가의 여부 등을 살펴봐야 합니다. 특히, 벽지 길게 찢어져 있거나, 문이나 창문이 잘 잠기지 않고 여닫기가 어려운 경우, 화장실이나 욕실 등 물기가 많은 곳의 타일이 많이 깨진 경우, 집 주변의 보도가 가라앉거나 지하매설관이 손상되어 상하수도관이 새고 있는 경우, 인접한 가로수가 기울거나 옹벽에 균열이 있는 경우에는 건물 자체가 부실할 가능성이 높으므로 전문가의 도움을 받아 면밀히 점검한 후 구입을 결정해야 합니다. 세번째로 우리 가족이 살기에 적정한 면적인가를 살펴보아야 합니다. 주택의 면적은 구·시·군청에서 발급하는 건축물관리대장에 잘 나타나 있습니다. 주택건물은 통상 가족 1인당 네평 내지 다섯평 정도면 거주에 어려움이 없으나, 점차 주거공간의 소비성향이 높아지는 것을 감안하는 것이 좋습니다. 다만, 주택 구입 시 융자를 받기 위해서는 주택면적에 제한이 있음을 주의해야 합니다. 2. 단독주택 대지의 점검
단독주택은 독립된 대지와 건물로 구성된 것이나, 대지 가격의 비중이 건물가격에 비해 높게 산정됩니다. 따라서 대지에 대해서는 보다 세밀한 점검이 뒤따라야 하는 것으로, 단독주택을 구입할 때 소홀하기 쉬운 부분을 설명하겠습니다.
먼저 대지의 경우 주택건축면적의 3배 이상 또는 연면적의 2배 이상이면 최적의 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 또한 대지는 남쪽으로 5도 정도 경사진 것이 좋습니다. 또한, 주택을 거래할 때 가끔 실제면적과 등기부상면적이 틀려 분쟁이 발생되는 경우도 있으므로, 계약서를 작성할 때는 실제 면적을 기준으로 하며, 평당 얼마에 거래하는 가를 반드시 명시하는 것이 좋습니다. 두번째로 이웃집과의 경계선을 확실하게 알아야 합니다. 간혹 오래된 주택의 경우이웃집의 대지를 침범하여 건축된 경우가 있습니다. 이런 경우는 물론이고 반대로 구입할 주택의 대지를 이웃집이 침범한 경우에도, 매도자와 함께 이웃집 소유자를 방문하여 침범한 부분에 대한 처리관계를 확정지어야 합니다. 세번째로 대지의 접면도로는 반드시 4m 이상이어야 하며, 6m 소방도로에 접한 것이 좋습니다. 그러나 너무 넓은 간선도로에 접한 경우 소음과 먼지, 매연의 피해가 있을 수 있으므로 주의해야 합니다. 네번째로 증축이나 개축이 어렵지 않은가를 알아봐야 합니다. 도시지역에서는 도시계획법상 용도지역과 지구에 따라 건축이 불가능하거나 까다로운 조건이 붙는 경우가 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 반드시 토지이용계획확인원을 발급받아 관계 전문가에게 상의하는 것이 좋습니다. 3. 주변지역 점검사항
먼저, 도로나 교통조건 등을 고려해야 합니다. 일반적으로 초등학교의 통학거리는 도보로 15분 정도, 중·고등학교는 30분, 대학교는 승차시간을 합하여 1시간 이내가 적당합니다. 또한 도로는 집 앞까지 자동차가 진입 할 수 있어야 합니다.
두번째로, 인근지역의 생활편의를 위한 상가나 공공시설 등의 정비상태를 점검해야 합니다. 특히, 초등학교 등 교육시설과 병원과 같은 의료시설, 기타 문화시설과 구매시설 등 가족생활에 필수적인 시설들이 주변에 어느 정도 정비되어 있어야 하며, 가능한 한 도보로 통행이 가능한 거리(700미터 내외)에 위치해야 합니다. 마지막으로, 공해시설이나 위험시설, 혐오시설, 유흥가 등이 있는지 살펴봐야 하며, 고압선이 통과하는 집은 잘 팔리지 않으므로 유의해야 합니다. 최근 들어 우리 나라에서도 사회적 환경에 대한 중요성이 점차 높아지고 있는 것을 감안하여 사회적 환경도 알아봐야 합니다. 그 지역 주민들의 직업이나 지위, 소득수준 등은 그 지역의 사회적 환경의 질에 상당한 영향을 미치게 됩니다. 기타 경사지에 축대를 쌓아 건축한 대지의 경우에는 축대 붕괴의 위험성을 점검해야 하며, 후미진 위치에 있는 주택의 경우에는 범죄 발생의 가능성을 점검해야 합니다. 4. 단독주택용지 구입시 주의사항
단독주택용지를 구입할 경우에는 반드시 등기부등본과 토지대장, 지적도와 토지이용계획확인원을 발급받아야 합니다. 이들 대장에는 해당토지의 위치, 면적, 권리관계, 토지의 형태 등 기본적인 사항과 주택건축의 제한사항들이 자세히 기록되어 있습니다. 특히 구·시·군청에서 발급하는 토지이용계획확인원에는 건축 전에 반드시 알아야 할 도로관계나 건축제한 관계들이 명시되어 있습니다.
두번째로, 해당 대지의 면적이나 방향 등을 살펴보아야 합니다. 일반적으로 단독주택용지는 건물의 2배 내지 3배정도가 적당하며, 대부분의 주택용지는 60∼70평 정도입니다. 기타 일조권, 계절풍 등을 감안해서 약간 높은 언덕에 위치한 것이 최상의 것으로 알려져 있으며, 이때 대지는 남측으로 5-6도 정도 경사진 것이 가장 좋습니다. 주택용지의 접면도로는 남측에 있는 경우 햇볕이 잘 들어와 좋기는 하나 소음이나 먼지로 인해 생활에 불편이 있을 수 있습니다. 기타 접면도로의 향은 동측, 서측, 북측의 순서로 선호도가 다르게 나타납니다.
주택용지로서의 대지는 정사각형이 무리가 없으며, 웬만한 직사각형도 괜찮은 편입니다. 만약 대지의 넓이가 작은 경우라면 동서로 긴 것이 각 방마다 통풍과 일조권 측면에서 유리하고, 대지가 큰 경우에는 남북방향으로 긴 것이 아름다운 정원을 만들 수 있어서 좋습니다. 세번째로 주택용지는 주택이 건축되어야 하므로 지반이 튼튼해야 합니다. 지반이 확실하지 않으면 건축한 다음에 지반침하가 되는 경우가 있어 집이 기울거나 벽에 균열이 생길 염려가 있습니다. 특히 호수나 바다 등 수면을 매립한 택지에는 이러한 점에 더욱 주의해야 하며, 쓰레기를 매립해서 조성한 곳은 피하는 것이 좋습니다. 5. 기타 점검사항
상당수의 단독주택은 전세 입주자가 거주하고 있습니다. 만약, 구입할 주택 전세입주자가 있으면 집주인의 말만 믿지 말고 세입자들을 직접 만나, 전세기간이나 금액과 전세조건 등을 반드시 확인하고, 세입자의 처리문제도 거래 계약서에 명시해야 합니다. 또한 정원수와 정원석, 샹들리에 등 고가의 시설물이 있는 경우 소유관계를 거래이전에 명확히 하는 것이 좋습니다.
IMF가 시작 된지 만 2년이 지난 현재, IMF 시작부터 1년여 기간동안 가격이 폭락한 부동산 중 아파트의 경우에는 대부분 가격이 회복되었으나, 단독주택은 아직도 회복의 기미가 보이지 않고 있으며, 특히 다가구 형태로 건축된 단독주택은 전세가격 폭락으로 인해 상당수가 시장에 매물로 나와 있으나 실수요자들이 많지 않은 실정입니다. 이와 같이 단독주택은 아파트에 비해 환금성이 낮으며, 부동산 경기가 회복되더라도 가장 먼저 아파트 가격이 상승한 이후에 뒤따라 상승하는 경향이 있습니다. 따라서, 단독주택에 투자를 할 경우에는 전체 부동산 경기의 흐름을 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 대부분 단독주택에 대한 수요자들은 아파트 가격이 지속적으로 상승할 경우 상대적으로 낮은 단독주택을 찾는 사례가 많은 점을 감안해야 합니다. ■ 상업용 건물 투자 상식
IMF 이후 부동산투자의 패러다임이 크게 변화하고 있습니다. 종래의 부동산 투자는 대부분 시세차익을 노린 보유 위주였으나, IMF 이후에는 대부분의 투자자들이 수익성 부동산을 선호하고 있습니다. 이번 강의는 수익성 부동산의 대표격인 상업용 건물의 투자에 대해서 설명하겠습니다. 1. 주변지역 점검사항(지역분석) 각종 판매시설을 가진 상업용 건물은 현재 상권이 형성되어 있거나 가까운 장래에 상권이 형성될 수 있는 지역에 위치하고 있어야 합니다. 상권을 분석하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 점검해야 합니다.
우선, 배후지 고객의 질과 량을 검토해야 합니다. 배후지란 판매시설을 이용할 잠재고객이 존재하는 지역으로 상권 또는 시장지역이라고도 합니다. 상업활동은 고객을 상대로 이루어지는 것이므로 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우하게 되며, 상업지의 배후지는 인구밀도가 높고 지역면적이 큰 곳, 고객의 생활 수준이 높은 곳이 좋습니다. 두번째로, 고객의 교통수단과 접근성을 살펴보아야 합니다. 상업용지는 유동인구가 많은 지역에 위치해야 합니다. 연구결과에 따르면 유동인구가 하루 5,000명 내지 6,000명 정도이거나 보행자 교통량과 자동차교통 인구의 합계가 10,000명 내지 12,000명인 도로에 인접한 토지는 상업용지로서 가장 적합하다고 합니다. 물론, 이때 유동인구는 단순한 통과인구가 아니어야 합니다. 세번째로, 해당지역 상업의 번영 정도를 점검해야 합니다. 해당 지역에 위치한 상점들이 현재 얼마나 많은 수익을 올리고 있으며, 장차 어떤 상태로 변화할 것인가를 조사해야 합니다. 해당 지역의 지가수준이나 임료수준, 교통량, 매상고, 입지경?등을 면밀히 분석하면 번영의 정도를 알 수 있으며, 앞으로의 변화를 예측하기 위해서는 과거 해당지역의 발전과정과 도시계획사항들을 조사·분석해야 합니다. 마지막으로, 대체상권의 번영도와 흡인력을 점검해야 합니다. 아무리 큰 배후지와 질 높은 고객을 가진 지역이라도, 배후지에 거주하는 고객들이 이용할 수 있는 대체상권이 발달되어 대부분의 고객들을 흡수하고 있는 경우 한두 사람의 상업용 건물 소유자의 힘으로는 대체상권에 대항할 수 없으며, 이 지역의 상권은 계속 침체될 수밖에 없습니다. 따라서, 상업용 건물을 구입하려면 대체상권에 대해서도 면밀한 분석이 필요하며, 만약 대체상권이 계속 발달하고 투자 대상 지역에서 이에 대항할 만한 지역 발전 전망이 없을 것으로 판단될 경우에는 다른 지역에서 투자 대상을 찾는 것이 바람직합니다. 2. 건물 부지 점검사항(개별분석)
상가나 빌딩과 같은 상업용 건물은 고객을 상대해야 하기 때문에 사람들이 많이 오가는, 이른바 목이 좋은 곳에 위치해야 합니다. 목이 좋다는 것을 좀더 구체적으로 살펴보면,
우선 대지와 접한 도로의 구조가 중요합니다. 보도와 차도가 구분되어 있는가의 유무와 도로의 포장상태, 일방통행 여부 등은 토지의 이용도를 좌우하게 됩니다. 일반적으로 커브나 각지에서는 커브 안쪽에 있는 토지가 좋으며, 도로양측을 동서로 가르는 도로는 서쪽이, 역이나 정류장으로 향한 도로는 우측에 있는 토지가 좋습니다. 두번째로 살펴봐야 할 것은 토지의 형태입니다. 상업용지는 상품을 전시하여 광고 효과를 극대화 할 수 있어야 하므로 가급적 도로와 접한 면의 길이가 넓은 것이 좋습니다. 일반적으로 상업용지는 도로에 접한 면이 넓은 직사각형의 토지가 바람직한 것으로 알려져 있습니다. 세번째로, 토지의 지반과 높이 등을 살펴보아야 합니다. 사무용 빌딩이나 상업용 빌딩과 같이 하중이 큰 건물이 건축될 곳은 미리 지반에 대한 사전조사를 거쳐야 합니다. 또한 주거지는 도로보다 낮으면 불리하나 상업용지는 건축을 할 때 지하실을 파는 경우가 대부분이므로 크게 문제가 되지 않습니다. 반면에 도로보다 높을 경우 고객이 접근하기 힘들고 진열된 상품의 광고효과가 저하되는 문제점이 있습니다. 3. 상업용 건물 점검사항
상업용 건물을 구입할 경우에는 등기부등본과 건축물관리대장 등 기본적인 서류 이외에 다음과 같은 사항들을 점검해야 합니다.
우선 실제 이용 용도를 조사하고 이를 기초로 현재의 용도가 적정한지 여부와, 가장 적합한 용도로 사용이 가능한지 판단해야 합니다. 또한, 유흥음식점 등 재산세 중과세 대상 업종으로 임대되고 있는지의 여부를 조사해야 합니다. 또한, 구입하려는 건물에 상점이 많을 경우에는 건물의 서향에 공터나 도로가 있어 석양의 직사광선에 노출되는 건물은 피하는 것이 좋습니다. 또한 임대사무실이 많은 경우에는 주변에 관공서가 있거나 사무실들이 밀집되어 있는 것이 좋습니다. 두번째로 임대료와 관리비를 조사해야 합니다. 보통 임대전용빌딩은 임대료와 관리비를 별도로 징수하지만, 때에 따라서는 임대료에 관리비까지 포함되는 경우도 있어, 실질적인 임대소득과 임대료 합계액이 크게 다른 경우가 있으므로 조심해야 합니다. 세번째로 건물의 보존상태와 각종 설비의 상태를 점검해야 합니다. 건물 설비는 승강기나 공기조화, 난방, 급탕설비 등 중요한 부분부터 그 종류와 상태를 점검하는 것이 좋으며, 앞으로 몇 년이나 더 사용할 수 있으며 설비의 보수나 교체를 위해 특별한 조치를 해야하는지를 점검해야 합니다. 특히 오래된 건물의 경우에는 설비의 상태에 따라 관리비용 총액이 결정되므로 주의해야 합니다. 네번째로 전용주차장의 수용능력을 점검해야 하며, 건축물관리대장상의 주차장이 제대로 사용되고 있는지 조사해야 합니다. 자동차는 경제생활의 필수적인 도구이므로, 전용주차장의 수용능력은 건물의 수익성에 크게 영향을 줍니다. 4. 현장답사시 주의사항
상업용 건물의 현장답사 시에는 인근지역의 건물이용현황이나 건물의 상태 등을 점검해야 하며, 해당 건물의 용도가 주변지역 환경과 조화를 이루고 있는지를 판단해야 합니다. 아무리 좋은 용도로 사용되고 임대수입이 높더라도, 인근지역의 환경이 나쁘면 얼마 안가서 수익성이 크게 떨어지기 때문입니다. 아울러 인근지역의 지역발전 전망도 함께 점검하는 것이 좋습니다.
두번째로, 건물의 외관이나 색조가 조잡하지 않는가 관찰해야 하며, 너무 화려하거나 구식이지 않는가를 살펴보아야 합니다. 이러한 사항들은 임대수입에 중대한 영향을 주게 됩니다. 세번째로, 각각의 점포나 사무실의 배치와 설계상태를 살펴보고, 출입구나 창이 적당한가의 여부를 관찰해야 爛求? 이들은 해당 건물의 기능을 좌우하는 것으로 건물의 수명에도 영향을 미칩니다. 마지막으로 건물이 개수 또는 수선해야 할 때가 되지 않았는가 살펴봐야 합니다. 이를 위해서는 외벽의 페인트칠이나 배수관의 파손, 베란다의 상태, 구조물의 보수상태 등을 확인하면 가능합니다. 또한 건물의 개·보수가 필요하다면 어느 부분이 해당되며, 필요한 경비는 어느 정도인가를 조사·분석해야 합니다. 5. 상업용 건물의 투자수익성 상업용 건물은 대부분 임대수입을 목적으로 구입하는 경우가 많습니다.
대부분의 투자자들은 상업용 건물의 투자 수익률은 보통 실질 투자액에 대한 임대수입액의 비율로 계산하고, 이 비율이 다른 투자방법에 비해 높은 건물을 구입하고 있습니다. 이때 사용하는 공식은 다음과 같은 2가지 방법이 있습니다. 임대료 * 투자수익율(1) = -------------------------- 매매금액 - 임대보증금 임대료 - 은행이자
* 투자수익율(2) = ------------------------------------ 매매금액 - 임대보증금 - 융자금 이와 같은 간략한 투자수익율 계산 방법은 다음과 같은 부분을 간과하고 있습니다.
o 세입자로부터 받는 관리비와 실제 건물의 관리에 소요되는 비용에는 차이가 있을 수 있으며, 차액만큼은 수입 또는 지출에 포함해야 합니다.
o 우리 나라에서 보통 건물의 수명은 20년으로 보고 있습니다. 즉 매년 건물가격의 1/20 정도는 가치가 감소되는 것으로, 실질수입액은 실질 임대수입액에서 건물의 가치 감소 부분 을 제외해야 합니다. o 건물을 임대할 경우 임대료뿐만 아니라 임대보증금에 대해서는 소득세가 부과되고 있습니다. 따라서, 실질수입액을 산정하려면 건물 소유자에게 부과되는 소득세를 제외해야 합 니다.
o 부동산의 가격은 계속 변동되는 것으로, 실질수입액을 산정하려면 부동산 가격의 상승분이나 하락분을 포함해야 합니다. ■ 상가 투자 상식
1. 상가의 위치 상가(혹은 점포)의 가치는 상가가 위치한 장소에서 영업을 할 경우 얼마나 많은 영업 수익을 올릴 수 있느냐에 있습니다. 상가의 위치가 얼마나 좋은가를 살펴보려면 다음과 같은 사항들을 점검하여야 합니다.
먼저, 배후지의 규모와 사람들의 통행량을 살펴봐야 합니다. 배후지란 잠재고객이 거주하는 지역을 말합니다. 상업활동은 고객을 상대로 이루어지는 것으로 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우합니다. 일반적으로 도시의 경우 상가의 상권은 반경 500미터 내에 3,500세대 이상의 주민이 거주하면 가장 좋은 위치로 보고 있습니다. 두번째로, 상권에 거주하는 주민들의 수준을 분석해야 합니다. 여기서 주민의 수준이란 해당 배후지에 거주하는 주민들의 남녀 성별, 연령, 소득수준, 사회적수준, 학력, 선호도 등을 말합니다. 이런 사항들은 잠재고객들의 소비성향을 추정할 수 있는 자료들입니다. 배후지 주민에 관한 자료를 기준으로 어떤 소비자들이 찾을 것인지, 고객의 수가 충분히 많을 것인지 판단해야 합니다. 세번째로, 상가 위치의 통행량을 따져봐야 합니다. 상가는 상권의 규모도 중요하지만, 일반적으로 많은 사람들이 점포 앞을 지나다녀야 성공할 확률이 높아집니다. 통행인구수를 조사하는 가장 좋은 방법은 본인이나 아르바이트 사원으로 하여금, 상가 앞에서 직접 지나가는 사람들을 일일이 세어보는 것입니다. 통행인구는 요일별, 시간대별로 조사하는 것이 좋으며, 또한 종류별로 세분하여 분석하는 것이 좋습니다. 역세권의 경우에는 출근 시 보다는 퇴근 시 통행인구가 많아야 합니다. 2. 개별분석
상가를 구입할 경우에 주의사항을 좀더 살며보면 다음과 같습니다
o 경쟁상가를 조사분석해야 합니다.
같은 품목을 취급하는 상가가 인근지역에 많은 단골손님을 갖고 있는 경우, 반드시 경쟁 대상 상가에 대한 충분한 사전분석이 있어야 합니다. 또한, 앞으로 경쟁이 될만한 상가나 대규모 상가가 이 지역 혹은 인근지역에 신설될 계획은 없는가 하는 점도 조사하는 것이 좋습니다. o 고객들이 쉽게 가게에 올 수 있는가 조사해야 합니다.
점포의 판매활동이 활발히 이루어지기 위해서는 반드시 고객과의 접촉이 이루어져야합니다. 따라서 상가는 고객의 접근성이 좋은 위치에 있어야합니다. 고객이 얼마나 쉽게 상가로 올 수 있는가의 판단을 위해서는, 고객들이 도달하는데 소요되는 시간과 거리가 가장 중요하며, 장애물의 여부와 노력, 교통비나 주차편리 등의 요인을 종합적으로 판단 해야 합니다. 고객이 점포로 쉽게 들어올 수 있기 위해서는, 보행자도로와 점포입구가 수평을 유지하는 것이 바람직하며, 보행자도로보다 점포입구가 높은 것은 피해야 합니다. 이와 함께 각종 상품의 입출입 역시 편리하도록 출입구를 설치해야 합니다. o 인근지역의 환경을 고려해야 합니다.
주변이 너무 시끄럽거나, 길이 너무 좁은지, 비탈이나 막다른 골목 등은 아닌지 하는 것 들은, 고객의 접근성과 점포의 분위기와도 관계되는 중요한 사항입니다. 또한 상가 출입 문의 위치도 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. o 영업상태를 점검해야 합니다.
영업이 잘되는 상가는 권리금이 높습니다. 상가의 권리금은 보통 상가의 월별 순수익을 연간 이익으로 계산하여 정하는 것으로, 지역의 상권의 번영도에 따라서 권리금이 다르게 결정됩니다. 보통 상가는 1년 단위로 계약이 이루어지는 것으로 중급 상권의 경우에는 6 개월간의 순수익을 권리금으로 계산하고 있습니다. 반면에 임차인이 자주 변경되는 상가는 대부분 수입이 낮습니다. 따라서, 현재 임차인의 영업기간과 전 임차인의 이전 이유 등을 조사해 수익성 여부를 판단해보아야 합니다. o 상권의 성숙도와 변화전망을 조사해야 합니다.
상권의 성숙도란 해당지역의 상권이 얼마나 발달되어 있으며, 앞으로 어떻게 변화될 것인 가 하는 것입니다. 해당 지역의 지가수준이나 임대료수준, 교통량, 매상고 등을 세밀히 분 석하면 상권번영의 정도를 알 수 있습니다. 또한 변화전망을 알아보기 위해서는 해당지역 의 개발계획이나 도시계획사항 등을 참조해야 합니다. o 기타 점검해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 남향이나 서향의 상점은 햇볕이 많이 들어 진열품이 변질될 가능성이 높습니다. - 점포 허가에 문제가 있는 지 주의해야 합니다. - 현재 임차인이 주인에게 지불한 권리금이 있는지 확인해야 합니다. - 분양상가의 경우 시행자와 시공자, 소유자의 관계와 분양에 대한 안전장치를 확인해야 합니다. 특히, 토지소유자가 토지사용 승낙서만 내준 경우 사고가 발생될 가능성이 높으며, 분양 대금이 허술하게 관리될 경우에도 사고 발생 가능성이 높습니다. 3. 종류별 점검사항 3.1. 아파트단지 상가
아파트 단지 상가의 경우 아파트 거주 세대수가 영업을 좌우하는 것으로 최소 600세대 이상이 되어야 합니다. 동일한 세대수라도 대형평형 거주자의 경우 단지 외부의 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많아 불리하며, 32평형 이하 분포가 많은 경우 어린 자녀가 많아 단지 내 구매가 많아 유리합니다.
아파트 단지 상가는 아파트 단지 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나 2년 정도가 지난 이후부터 점차 임대료가 낮아지는 경우가 대부분이므로 최초로 분양을 받을 경우 유의해야 합니다. 아파트 단지 상가는 대부분 생활밀착형으로 기본적으로 배후 가구수에 맞는 업종이어야 하며, 동일 상가에 업종이 중복되지 않아야 합니다. 기타 단지 상가 중에는 주민의 통행 동선에서 벗어나 있어 대부분의 주민들이 인근의 대체상가를 이용할 경우 상권이 침체되는 경우를 흔히 볼 수 있으므로, 단지 상가를 구입할 경우에는 주민의 동선을 감안하여 분석해야 할 것입니다. 보통 아파트 단지 상가는 1층을 기준으로 볼 때, 지하층과 2층은 1층의 절반정도의 시세가 형성되며, 3층의 경우에는 2층 가격의 80% 정도, 4층의 경우에는 2층 가격의 60% 정도로 시세가 형성됩니다. 기타 5층 이상인 경우에는 대부분 엘리베이터가 설치되므로 4층 시세와 동일하게 형성되고 있습니다.(엘리베이터가 잘 설치된 건물의 경우 3층과 4층 이상 층의 시세가 동일하게 형성되는 경우도 있음.) 3.2. 주주형 상가(지분제 상가) 주주형 상가 혹은 지분제 상가란 대형 쇼핑센터 등 상가를 건축하는 비용을 조달하기 위하여 주식 형태의 분양권(지분)을 발행하여 소액투자자를 모집하고, 완공 후 전문경영인이 상가를 운영하여 발생한 영업이익을 투자자들에게 배당하는 형태의 상가투자 방식을 의미합니다. 지분제 상가는 전체 상가를 투자단위로 하거나 한 개 층 전체를 투자단위로 하는 방법 또는 200 - 300평을 투자 단위를 하는 방법 등 다양한 형태로 분양됩니다.
주주형 상가는 소액으로도 투자할 수 있고, 장사에 경험이 없어도 되며, 자신이 직접 장사를 하지 않고도, 대형상가가 가진 규모의 이익으로 인해 소형상가에 분산 투자하는 것 보다 높은 영업이익이 발생할 가능성이 높은 장점이 있습니다. 반면에, 상가 경영이 부실해질 경우 책임을 물을 소재가 불분명하며, 투자 지분 매각이 어렵고, 공유지분권자들이 많을 경우 경영이 불안정해질 가능성이 높은 단점이 잇습니다. 또한, 대형상가로 인한 규모의 이익이 반드시 보장되는 것은 아닙니다. 투자할만한 주주형 상가는 상권의 전망이 좋은 지역에 위치하고 있으며, 건축주나 시행자도 상당한 지분을 보유하고 직접 운영에 참여해야 합니다. 또한, 상가의 경영자는 대형상가 경영에 많은 노하우가 있어야 하며, 사업시행자의 업무능력과 신뢰도 등이 사전에 검증되어야 합니다. 3.3. 전문(테마) 상가
전문상가 혹은 테마상가 란 한채의 대형 건물에 유사한 품목의 상점이 밀집된 형태의 상가를 의미하는 것으로, 대형상권에 입지하여 한가지 상품이나 브랜드를 집중육성하므로 고객응집력이 강하고 판매경쟁력을 확보할 수 있는 장점이 있습니다.
그러나 대부분 테마상가는 투자금액이 커 위험부담이 따르는 문제가 있으며, 분양 주체의 사업 추진능력과 향후 영업계획에 현실성이 없을 경우 큰 문제가 발생할 가능성이 높습니다. ■ 오피스텔 투자 상식
1. 오피스텔이란? 오피스텔(OFFICETEL)이란 OFFICE HOTEL의 합성어로 주거기능과 업무기능이 합쳐진 새로운 공간으로, 아파트와 같이 한 채의 건물에 수백 개의 공간으로 분할되어 분양되고 있습니다.
보통 오피스텔은 200실을 기준으로 소형과 대형으로 구분되고 있으며, 대형 오피스텔의 경우에는 쇼핑과 위락 시설을 함께 건설하여 신 개념의 주거공간을 형성하고 있습니다. 오피스텔은 현재 점차 업무용으로 활용하는 사례가 늘고 있으나 초기에는 주거용으로 많이 이용되었으며, 지난 95부터 97년 초까지 착공만 한 상태에서 분양가격이 평당 7백만 원을 넘는데도 불구하고 분양이 과열되어 투기가 일어나, 현재는 다음과 같이 건축이 제한되고 있습니다.(건설교통부 고시 제 1998-161호(1998. 6. 8) 참조) 가. 각 사무구획별 전용면적중 업무부분이 50%이상일 것 나. 욕조가 있는 욕실은 설치 금지 다. 각 사무구획별 노대(발코니) 설치금지 라. 타용도와 복합건축물인 경우 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치 투자용 부동산으로서의 오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있으면서도 1가구 2주택에 해당하지 않으며, 청약자격에 제한이 없고, 대부분 교통여건과 입지가 좋은 곳에서 분양되는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 10평 미만의 소형평형도 많이 있어 수천 만원의 비교적 적은 금액으로도 투자할 수 있는 상품입니다. 반면에 아파트에 비해 관리비가 2, 3배 가량 높으며, 주된 수요층이 사업가나 투자자이기 때문에 경기가 좋아지지 않은 상태에서는 수요가 뒷받침되지 않고, 전용면적이 적은 단점이 있습니다. 또한, 아파트와는 달리 적은 규모의 평형도 취득세와 등록세, 농특세를 모두 부담해야 하며, 오피스텔은 한 채만 임대해도 임대사업자로서 소득세를 부담해야 해야 하는 단점도 있습니다. 2. 지역 분석
첫째, 임대 수입을 목적으로 오피스텔을 구입할 경우 임대수요가 많고 교통이 편리한 지하철 역세권에 위치한 오피스텔을 선택해야 합니다. 기타 사무실 밀집지역이나 대학가나 신혼수요가 많은 지역도 임대 수입을 높일 수 있는 지역입니다.
둘째, 오피스텔은 주거와 업무 기능이 복합된 것으로 양호한 주거환경을 갖추거나 전망이 좋은 지역에 입지한 오피스텔이 비교적 환금성이 높은 점을 유의해야 합니다. 셋째, 최근 분양되는 오피스텔은 첨단설비 등 개별적인 특색을 가지고 있는 것으로, 오피스텔의 특색과 해당 지역의 특성이 조화를 이루어야 합니다. 넷째, 매입하려는 오피스텔의 교통여건을 비롯해 수요층의 특성, 향후 발전가능성 등 지역적 특성을 면밀히 검토해야 합니다. 3. 개별요인 분석 첫째, 대부분의 오피스텔은 아파트와는 달리 전용면적이 50 ∼ 60%에 불과한 것이 대부분입니다. 가능한 한 전용면적이 높은 오피스텔이 임대수입이나 매매가격을 높일 수 있습니다.
둘째, 보통 소형의 오피스텔이 중대형에 비해 임대가 잘나가며 환금성이 높습니다. 셋째, 기존 오피스텔보다는 첨단 기능을 갖춘 오피스텔이 임대가 잘되며 환금성도 높습니다. 따라서, 오피스텔을 구입할 경우에는 예상 입주자들이 원하는 부대시설과 주차시설이 잘 갖춰져 있는지도 검토해야 합니다. 넷째, 보통 오피스텔은 아파트보다 관리비가 2배 이상 높은 것으로 알려져 있으나, 최근 분양하는 오피스텔의 경우에는 관리비를 크게 낮추고 있습니다. 관리비가 낮은 오피스텔은 그만큼 임대료를 높게 책정할 수 있습니다. 4. 투자시 고려할 점
첫째, 오피스텔의 가격의 적정성을 검토하기 위해서는 분양가격을 전용면적으로 나눈 평당가격을 기준으로, 다른 유사 규모 오피스텔과 비교하여 가격의 적정성을 확인해야 합니다.
둘째, 오피스텔을 주택이 아니므로 주택공제조합으로부터 분양보증을 받지 못해 시행업체가 부도나면 투자금 전액을 손해볼 수 있으므로, 시공사와 시행사가 동일한지, 공사수행능력이 있고, 자금력이 충분한지 점검해야 합니다. 셋째, 오피스텔의 주된 수요층은 사업가나 투자자이므로 일반 경기의 흐름을 면밀하게 검토하고 예측하여 투자시기를 선정해야 합니다 넷째, 색깔 있는 오피스텔을 선택합니다. 최근 건축되는 오피스텔들은 첨단 업무시설을 갖추고 나름대로 특색을 앞세워 폭넓게 수요를 창출하고 있습니다. 또한, 고유의 색깔을 지닌 오피스텔이 인기를 누리고 있어 환금성이 높은 것으로 판단됩니다. 천만명 부동산의 꿈 동호회 프렌차이즈 개설 현황 - 5곳 가입 한 분은 무료 상담.
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[스크랩] 계약의 유효(有效)와 무효(無效) |부동산노트
2008-07-03 14:33
http://blog.drapt.com/bogo15/4968931215063236260
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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계약의 유효(有效)와 무효(無效) 계약은 갑과 을이 아파트를 사고팔고 하는 사법상의 계약도 있고, 토지수용의 협의와 같은 공법상의 계약도 있습니다. 사법상의 계약에는 신분상의 협의나 물질적인 협의도 포함되며 통상 일방의 청약과 상대방의 승낙으로 이루어지고 있습니다.
근대법은 계약자유의 원칙을 인정하고 있기 때문에 계약은 자본주의 사회에 있어서 재화의 분배에 극히 중요한 기능을 영위하고 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 우리들은 일상생활을 하면서 서로 계약을 유지하면서 살아가고 있다고 봐도 과연은 아닐 것입니다. 그러나 계약은 성립과 동시에 효력을 발생하는 유효인 계약도 있지만 당초부터 무효인 계약도 있습니다. 계약이 그 내용에 적응하는 효력을 발생하기 위해서는 그 내용이 법률행위 일반에 있어서와 마찬가지로 확정. 가능. 적법. 사회적 타당이라는 효력발생요건을 갖추어야 하는 것입니다. 특히 신분상의 계약에는 도덕의 요청을 승인하는 경우가 많기 때문에 유효인 것 같으면서도 무효인 것이 있고, 무효인 것 같으면서도 유효인 것도 있습니다. 어떤 것이 유효하고 어떤 것이 무효인지 간단하게 살펴보도록 하겠습니다. 사례 1)a는 자신의 소유인 110제곱미터(33평)아파트를 대금 4억 원에 b에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금까지 받았으나 b는 오는 6월에 취, 등록세가 인하된다고 하면서 잔금을 7월로 미뤄달라고 사정하였습니다. a는 7월 1일 미국으로 이민을 가게 돼 있었습니다. 이 사실을 알게 된 c는 a를 꼬드겨 "이미 중도금까지 받았으니 나에게 싸게 팔라"고 하자 a는 c에게 다시 팔아버렸고 c는 그 다음 날 d에게 팔아 버렸습니다. d는 아무 영문도 모른 체 이 아파트를 정상가격에 매수한 것입니다. 위 계약들이 유효일까요? 무효일까요? 가) a와 c는 무효다. 나) 일단 계약은 유효하다. 다) a와 c도 무효이고 맨 나중의 d도 b에게 빼앗긴다. 사례 2) 갑은 살고 있는 아파트가 부실공사로 인하여 보일러 배관이 터져서 사용하지 못하고 있는 실정이었습니다. 그뿐 아니라 누수로 인하여 천정과 발코니 천정에도 곰팡이가 피어있고 욕실 배수관도 물이 내려가지 않는 등 말썽이 있게 되자 팔아 버리려고 마음을 먹었습니다. 그러던 중 평소 알고 지내던 아파트 정문 앞 중개보조인을 만나게 되어 그런 사정을 이야기 하였던바 중개보조인은 집을 보여주지 않고 계약하겠으니 나중에 복비나 두둑이 달라고 하였습니다. 갑은 알았다고 한 후 기다리고 있었지요. 마침 어느 신혼부부가 아파트를 사기 위하여 부동산 사무실을 헤매다가 그 중개보조인이 근무하는 사무실을 들리게 되었습니다. 중개보조인은 급매물이라 시가보다 약 1천만 원정도 싸게 사주겠으나 마침 그 집에 중환자가 있어서 구경할 수 없고 같은 평형의 다른 집을 보여주겠다고 거짓말을 하였습니다. 물론, 갑도 중개보조인이 장난을 치고 있다는 사실을 알고 있었습니다. 이런 사정을 알 수 없는 신혼부부는 이에 속은 나머지 계약을 체결하고 중환자가 있다는 바람에 중도금을 지불한 후에야 집 구경을 하게 되었습니다. 그러나 크게 실망한 신혼부부는 계약이 무효라고 주장하는 것입니다. 이 계약은 유효일까요? 무효일까요? 가) 유효다 나) 무효다. 다) 중개보조인이 장난친 것이기 때문에 계약은 유효하다. 사례 3) a는 사업이 잘 되어 부유한 가정을 이루고 있었으나 늦게 바람이 나서 미녀 b와 깊은 사랑에 빠졌습니다. 원래 착한 성품이었고 명석한 두뇌를 가진 사업가였으나 늦게 배운 도둑이 밤새는 줄 모른다고 그 바람기는 좀처럼 식을 줄을 몰랐습니다. 그러나 사랑도 한때라고 하던가요. 몇 년 동거를 하다보니 b가 싫어지기 시작했고 나중에는 헤어지자고 하였던바 b는 "헤어지려면 아파트 한 채만 사주고 가라"고 하므로 a는 1개월 이내에 강남의 33평 아파트 한 채를 사주겠다는 이행각서를 작성하여 주었습니다. 이 이행각서는 유효일까요? 무효일까요? 가) 선량한 풍속 사회질서에 위반한 계약이므로 무효다. 나) 유효다. 다) 본처와 자녀들의 동의가 필요하다. 사례 1)에 대한 해설 계약의 무효원인에는 당사자의 과실이나 중대한 과실이 있기도 하지만 형사적 범죄가 개입하는 경향이 많습니다. 따라서 이 사례는 a와 c가 고의적인 배임행위를 저지른 것입니다. 따라서 a가 c에게 매도한 이중매매는 당연히 무효가 되는 것입니다. d는 아무런 사정을 모른 체 정당하게 매수하였으나 a와 c의 행위가 무효가 되면 매수인 b에게 대항할 수 없게 되어 아파트를 빼앗기게 되는 것입니다. 그렇다면 d는 a를 상대로 손해배상만을 청구할 수 있는 것입니다. 물론 형사적인 문제는 뒤로 하고라도,
사례 2)에 대한 해설 갑과 중개보조인은 갑의 아파트의 하자가 너무 커서 수리를 하게 되면 오히려 손해를 보게 되고 이삿짐을 옮기는 불편을 덜기 위하여 차라리 팔아버리자고 의논한 후 속임수를 써서 하자를 숨긴 체 계약을 하고 중도금까지 수령한 후 아파트를 보여 주게 된 것입니다. 엄연히 실정법을 위반한 사기라고 봐야지요. 그 아파트에 있는 하자를 가리지 않고는 정상적인 거래가 이루어지기 어렵다는 사실을 미리 알고 이를 숨긴 체 계약을 한 것이므로 당연히 무효인 계약이 되는 것이고 신혼부부는 아파트 계약 무효소송을 제기하면 될 것입니다. 물론 형사문제도 따르겠지요. 그러나 신혼부부에게도 집을 구경하지 않고 계약한 과실이 있는 것입니다. 이 계약은 무효에 이르지 않더라도 사기에 의한 의사표시는 취소의 요건이 되는 것이기 때문에 취소로 의율 될 수도 있을 것입니다. 사례 3)에 대한 해설 배우자 있는 자가 다른 여자와 동거하는 것은 간통행위가 됩니다. 만일 혼인한 사람이 다른 사람과 동거하자는 계약을 맺는다면 이 계약은 무효가 됩니다. 그러나 불륜관계를 청산하는 조건으로 아파트를 사주겠다는 계약을 맺는 건 유효하게 되는 것입니다. 또한 애인과 헤어지면서 앞으로 월 생활비를 대 주겠다, 그 사이에서 출생한 자녀들의 교육비나 양육비를 지급하겠다는 계약도 유효합니다. 따라서 이처럼 반사회적 법률관계를 맺는 계약은 무효이지만 그것을 종료시키는 법률행위는 유효로 보는 것이 법의 묘미이기도 합니다. 참고 법조문 민법 제 103조 (반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서를 위반한 사항을 내용으로 한 법률행위는 무효로 한다. 민법 제 810조 (중혼의 금지) 배우자 있는자는 다시 재혼하지 못한다. 판례 대법원 1996.10.25. 96다 29151 부동산의 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극가담하여 제2매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하는 경우에는 제2매수인으로부터 다시 취득한 제3자는 설사 제2매수인이 그 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었다고 하더라도 제2매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다. [윤정웅 - 수원대교수] |
[스크랩] 자주 묻는 양도세 1.2편 |부동산노트
2008-07-03 14:32
http://blog.drapt.com/bogo15/4968931215063155944
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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자주 묻는 양도세 1.2편
○ 확정신고 납부 대상자는 2006.1.1～12.31 기간 중에 부동산(토지ㆍ건물), 대주주가 양도하는 상장ㆍ코스닥주식, 비상장주식, 골프회원권, 아파트분양권 등을 양도한 사람이며
- 금년 5월 1일부터 5월 31일 사이에 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 양도소득세 확정신고ㆍ납부를 해야 합니다.
○ 다만, 아래의 경우에 해당되면 이번에 확정신고를 할 필요가 없습니다.
- 1세대 1주택 등 양도세 비과세대상 자산을 양도한 경우
- 부동산 등 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일(주식은 분기 말일)부터 2월 이내에 양도세 예정신고를 한 경우
-부동산, 주식 등 자산을 양도한 것에 대하여 세무서로부터 이미 결정통지나 납세고지서를 받은 경우 등
※ 당해연도에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 합산하여 신고하지 아니하여 산출세액에 변동이 있는 경우에는 확정신고를 해야 함
○ 이번에 확정신고ㆍ납부를 해야 할 납세자는
-「양도소득과세표준신고및자진납부계산서」를스스로 작성하여 증빙서류와 함께 양도자의 주소지 관할세무서에 우편으로 발송하거나 관할세무서 민원봉사실에 직접 제출하고
○또한, 「양도소득과세표준신고및자진납부계산서」에는 신고금액에 증빙이 되는 아래 서류를 첨부해야 합니다.
-실지거래가액으로 신고하는 경우에는 취득ㆍ양도시의 매매계약서 사본, 취득세ㆍ등록세 납부영수증 사본, 자본적지출ㆍ양도비 등 지출증빙
-양도소득세 감면에 해당하는 경우에는 감면신청서 및 관련증빙 등
○위 증빙서류는 양도자산 종류, 신고방법에 따라 달라지므로 보다 자세한 사항은 국세청 국세종합상담센터(전화 1588-0060) 및 관할세무서 “양도소득세 상담창구”로 문의하면 친절하게 안내해 드립니다.
○양도소득세 과세대상자산은 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식ㆍ출자지분, 기타자산으로 아래와 같이 구분됩니다.
< 양도소득세 과세대상 자산 > ① 부동산 : 토지, 건물 ② 부동산에 관한 권리 - 부동산을 취득할 수 있는 권리: 아파트 분양권, 조합원 입주권 등 - 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권 ③주식ㆍ출자지분(신주인수권 포함, 이하‘주식 등’이라 함) -주권상장법인ㆍ코스닥상장법인의 대주주가 양도하는 주식등 ※다만, 주권상장법인ㆍ코스닥상장법인의 소액주주라도 소유한 주식 등을 유가증권시장(증권선물거래소) 또는 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상임 - 비상장 주식 등 ㆍ비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주ㆍ소액주주의 구분없이 모두 양도세가 과세됨 ㆍ다만, ’05.7.13.이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아님 ④ 기타자산 - 골프회원권, 콘도회원권 등 특정시설물 이용권 - 영업권(토지ㆍ건물 등 사업용고정자산과 함께 양도한 경우) - 특정주식 등 ㆍ자산총액 중 부동산 등의 비율이 50%이상인 법인의 주식등을 50%이상 소유하는 주주등이 그 법인주식등 총액의 50%이상을 양도하는 경우 - 부동산과다보유 법인의 주식 등 ㆍ골프장,스키장,휴양콘도미니엄,전문휴양시설업을경영하거나 분양ㆍ임대하는 법인의 자산총액 중 부동산가액의 비율이 80%이상일 때 당해법인의 주식 등을 양도하는 경우
□ 주식은 상장ㆍ코스닥주식과 기타 비상장주식으로 구분하여 양도소득세 과세범위를 달리하고 있습니다.
○ 상장주식ㆍ코스닥주식 또는 출자지분 -주권상장ㆍ코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식을 양도하거나 소액주주가 유가증권시장(증권선물거래소)이나 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세가 과세됩니다. ※ 상장주식의 범위 증권거래법 제2조 제12항의 규정에 의한 유가증권시장에 상장된 주권을 발행한 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함) ※ 코스닥주식의 범위 증권거래법 제2조 제14항의 규정에 의한 코스닥시장에 상장된 주권을 발행한 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함) ○ 기타 비상장주식 또는 출자지분 - 비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주, 소액주주의 구분없이 모두 양도소득세가 과세됩니다. - 다만, ’05.7.13. 이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업(벤처기업 육성에 관한 특별조치법에 의한 벤처기업)의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 양도세가 과세되지 않습니다. □ 대주주가 양도하는 주식은 양도소득세 과세여부 및 양도소득세 세율 적용에서 다른 주식과는 차이가 있는 바, 대주주의 요건은 다음과 같습니다.
※ 국세기본법시행령 제20조〔친족 기타 특수관계인의 범위〕 ① 6촌 이내의 부계혈족과 4촌 이내의 부계혈족의 처
② 3촌 이내의 부계혈족의 남편 및 자녀
③ 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀
④ 처의 2촌 이내의 부계혈족 및 그 배우자
⑤ 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)
⑥ 입양자의 생가의 직계존속
⑦ 출양자 및 그 배우자와 출양자의 양가의 직계비속
⑧ 혼인 외의 출생자의 생모
⑨ 사용인 기타 고용관계에 있는 자
⑩ 주주 또는 유한책임사원의 금전 기타의 재산에 의하여 생계를 유지하는 자와 생계를 함께하는 자
⑪～⑬ (생 략)
□ 주식양도에 대한 양도소득세 신고서 작성
○ 주식 등에 대한 양도차익은 양도가액 및 취득가액 등을 실지거래가액으로 계산하여 신고하여야 합니다.
○주식양도자는 「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」와 「주식양도소득금액 계산명세서」를 작성하고
-대주주가 양도하는 주식은「주식거래 내역서」를
-주식소유비율이 직전사업연도종료일 현재는 3%(코스닥상장법인 및 프리보드의 벤처기업 주식은 5%)에 미달하였으나, 그 후 주식을 추가로 취득함으로써 연도중에 3%(5%) 이상을 소유하게 된 때에는 「대주주 등 신고서」를 추가로 작성하여
-매매계약서 등 관련 증빙서류를 첨부하여 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서에 직접 방문ㆍ제출할 수 있습니다.
○ 자산별 세율은 아래와 같습니다. 《부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산》
《주식 또는 출자지분》
* ’05.7.13. 이후 프리보드를 통해 양도하는 벤처기업의 소액주주 주식 : 비과세
○양도소득세 확정신고ㆍ납부를 하여야 할 자가 이번 5월중에 확정신고ㆍ납부를 하지 않는 경우 다음과 같이 무거운 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.
- 신고불성실 가산세 ㆍ대상자 : 양도소득세 확정신고기한까지 신고하여야 할 소득금액을 신고하지 않거나 미달하게 신고한 자 ㆍ가산세 계산산식
- 납부불성실 가산세
ㆍ대상자 : 양도소득세 확정신고기한까지 납부하여야 할 세액을 납부하지 않거나 미달하게 납부한 경우
ㆍ가산세 계산산식
* 납부기한의 다음날부터 자진납부일(또는 고지일)까지의 기간
○양도소득세는 양도자산의 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 금액(“양도차익”이라 함)에 대하여 과세하고 있습니다.
○이 경우 기준시가 과세대상에 해당하는 토지ㆍ건물을 양도한 경우 그 양도가액과 취득가액은 아래의 기준시가를 적용하여 계산합니다.
- 토지 : 개별공시지가
-일반건물(상업용건물, 오피스텔) :국세청장이 산정?고시하는 가액
- 주택 : 건설교통부에서 공시하는 개별주택 및 공동주택 가격
○그러나 납세자가 양도ㆍ취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 것이 유리한 때에는 확정신고기한까지 취득 및 양도당시의 매매계약서 등 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고ㆍ납부할 수 있습니다.
○양도소득세를 조세특례제한법에 의해 비과세ㆍ감면 등을 받은 경우에는 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고ㆍ납부해야 합니다.
○다만, 아래에 해당하는 경우에는 양도소득세 감면세액이 발생하여도 농어촌특별세가 과세되지 않습니다. -8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하여 양도소득세가 감면된 경우 -조세특례제한법 제77조의 규정에 의해 공공용지 등으로 수용되는 농지로서 양도일 현재 자경농지인 경우 (8년 미만 자경하더라도 농어촌특별세가 비과세됨) - 조세특례제한법 제14조의 규정에 의해 중소기업창업 투자회사 등에 주식을 출자하는 경우 등
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