[스크랩] 차라리 땅을 살까? :: 닥터아파트 블로그

[스크랩] ★600만불짜리 부동산 개발 지도★ |부동산노트

2007-05-27 18:57

http://blog.drapt.com/bmjang3/2413571180259847997

출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 600만불짜리 부동산 개발 지도 ★

양이 매우 많기 때문에 시간이 걸릴 수 있으니 조금만 기다려서 스크랩 하십시오.

여기 지도에는 우리나라 개발 지도 특히 수도권 개발지도는 총망라했습니다.

개발 지도를 통하여 관심가는 곳을 찾는 즐거움이 있습니다.

이 지도를 펼치는 순간 국내 여행을 순회합니다

참고하시면 매우 도움이 될 것입니다.

지도는 부동산의 핵심입니다.

지도를 가져가십시오.

부자 되십시오.

부동산

지도

끝

2기신도시

권선지구개발예정

광교신도시

부천-고양광역전철

향남지구

수원재개발지역

태안지역

수원광교신도시내 컨벤션센타

공세지구현황

평택국제화계획지구

오산역사 오산공장터 -아파트공급

흥덕지구

동탄택지개발주변

전국 유망 택지지구

인천대교와 경인2고속도로와 연결

인천대교와 경인2고속도로 -안산 - 수원

수원역 우회도로구간 조감도

수원 곡선재개발 예정지구

고양삼송지구

동탄공세지구주변

팔달구재개발지구

안양뉴타운예정지역현황

서해안어촌관광밸트조성예정

인천경제자유구역삼각벨트주목

광명소화자구광역교통개선

수도권공공택지추가

수원경전철예정노선

영덕-오산 광역도로

분당급신도시예상지역

국제공항 자유무역지역 위치도

동탄신도시 확대예상지역

경기도철도기본계획

서울외곽순환고속도로

경기도 도로 철도 기본계획

파주운정지구

인천논현지구

시화지구장기계획

영종도운복복합레저단지

광명소하지구

광명역세권개발

과천주공3단지

안양택지개발지구

군포부곡지구

화성봉담지구

경기화성태안지구

경기도발안산입지구토지이용계획도

발안향남지구

발안택지개발지구

국가간선도로망 계획

수도권 동북부 교통망 향방

수두권아파트분포도

원주혁신도시

파주운정신도시

남양주신도시

남양주진접지구

부천-고양광전절

안양뉴타운

군포-안산도로개설

택지개발현황도

민자고속도로건설계획

신 안산선예상도

향남-장안택지개발

화성남양뉴타운

향남택지지구

잠실문정동중대형단지눈길

서울뉴타운지구현황

방화뉴타운

미야.길음 뉴타운위치도

강남모노레일노선도

강북구개발지도

강서구개발지도

도봉구

동대문구개발뉴타운위치도

홍은재개발지역

강남순환고속도로

청주대농금호어울림

당진석문국가산업단지

동탄광역교통망

새만금사업지

동북아경제중심지

불로 마전 검안 원당지구 위치도

오송신도시

부천여월지구

당진석문국가산업단지363만평개발본격

자료를 주신 이미지 사냥꾼님께 감사를 드립니다.

펼치기 댓글(1) 스크랩(1)

[스크랩] ☆ (닥터봉 대형칼럼) 강북의 대표 신도시 "일산" |부동산노트

2007-05-18 21:40

http://blog.drapt.com/bmjang3/1544971179492042454

출처 : L'etranger의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/comet136

뒤적뒤적, 부스럭 부스럭…….
한 장, 두 장 휘발유 값 영수증을 정리하던 W테크 J이사는 얼굴이 빨개졌다.

“어, 이거 난감한걸…….이번 달도 150만원이 넘었네.”

일산에서 삼성역까지 매일 출퇴근을 하는 J이사는 매월 말 유류비 영수증을 경리 팀에 제출할 때 마다 눈치가 보인다. 강선마을 W아파트에서 삼성역 H빌딩까지 딱 40km 거리기 때문이다. 출퇴근에만 왕복 80km, 낮에 이곳저곳 일보러 다니다 보면 한 달 유류비는 어김없이 150만원이 넘는다.

“아무래도 분당으로 이사를 해야겠다.”

몇 번 다짐을 했지만 아직 까지 실행에 옮기지 못했다.

마포까지 15km, 용산까지 20km, 광화문까지 25km, 강남까지 40km.
출퇴근시간에 자유로는 엄청 막히고 시속 20km정도의 더딘 진행을 각오해야 한다. 아파트 가격에서 일산이 분당에 밀리는 이유는 심각한 교통체증과 잘나가는 지역 강남과의 동떨어진 이격거리에 있음을 누구도 부정하지 않는다.
겨우 다닐 수는 있어도 강남과는 인접할 수 없는, 따라서 패션과 문화에서 시간차이를 보이는 일산은 강북의 고독한 신도시다.

그런 일산이 움직이고 있다.
교하택지지구 62만평에 운정택지 1, 2지구 285만평에 추가지정 212만평으로 총 558만평의 파주 신도시가 인근에 들어오고 일산 2지구, 풍동지구, 식사지구 등 110만평이 새로 들어서는 등 주변의 널따란 농지들이 속속들이 택지지구로 바뀌고 있는 것이다. 군데군데 일산을 감싼 완충지역들이 전부 신도시로 이어지면 일산은 일산신도시와 파주신도시를 중심으로 화정, 행신, 덕이, 가좌대화지구 등을 어우르며 최대 1,500만평의 자족 신도시가 될 것으로 보인다.

지금 일산은 476만평으로 분당 594만평에 이어 2번째로 큰 신도시다.
1기 신도시로 같이 나온 평촌은 154만평, 산본이 127만평, 중동이 165만평에 불과한 것을 보면 일산은 바야흐로 면적으로 승부하는 신도시가 될 것 같다. 또한 2009년을 목표로 제2자유로와 경의선 복선화 작업 등 교통망 확충사업이 활발히 진행 중이다.

일산 호수공원 옆에는 킨텍스 전시장이 확장일로에 있고 미국의 헐리우드를 본뜬 한국판 테마파크인 한류우드 단지가 2005년 12월 착공되어 2010년 완공을 목표로 공사 중이다.
한류우드 30만평에는 놀이공원과 영화기획제작단지, 복합 쇼핑몰, 주상복합 등이 계획되어 있다. 한류우드가 완성되는 시점에 지하철 3호선 백마역과 마두역, 한류우드를 연결하는 경전철의 설치도 적극적으로 검토되고 있다.

◈ 정발산 단독주택단지

7년 전, H씨는 아버지와 실랑이 중이다. 칠순을 넘긴 아버지는 단호하게 대답했다.

“나는 아파트 안 간다. 난 그런 곳에서는 답답해서 못산다. 살아본 적도 없고…….너나 잘 살아라.”

재개발 구역으로 지정을 앞둔 낡고 낡은 집에서 수십 년을 살아오신 아버지. 근엄하고 무섭던 아버지는 이제 병원을 들락거리는 노인이 됐다.

“아파트 가셔서 편히 사시라니까요. 아파트가 따뜻하고 편하지 않겠어요?”

H씨가 아버지를 이해하는 데는 수년이 걸렸다. 그리고 얼마 전 일산의 정발산 단독주택단지에 집을 2채 사서 이사 왔다.

“너무 좋지요. 일단 쾌적하고 한가롭고 사람 사는 것 같잖아요. 단독주택 안 오른다 하는데 이곳은 오르는 지역 이예요. 부모님 한 채, 저희 가족 한 채 두 채 사서 가까이 살고 있는데 아버님 생각이 옳았다고 봐요.”

빨간 벽돌에 담쟁이 넝쿨이 싱싱하게 매달려 있고 녹색 잔디 깔린 정원에 자전거 2대와 나팔꽃밭, 뛰노는 애완견이 보인다.
예쁜 집, 주택전시장, 인기 드라마 촬영장소, 유럽풍 마을 등으로 유명한 일산의 ‘베버리힐스’다. 연예인들이 많이 살고 유명 건축가가 공들여 설계한 ‘작품주택’도 많다.

92년 신도시가 생기면서 만들어진 마두동, 장항2동, 정발산동 일대의 단독주택지는 70~100평씩 총 935필지로 92년 7월부터 분양됐다.
초기분양은 저조했다. 토지공사는 단독 주택지를 전부 파는데 2년 이상이 걸렸다.
초기 분양가는 평당 140만원에서 150만원, 70평짜리 1필지에 1억 원 안팎 했던 단독주택지는 15년 만에 10배가 올라 10억이 됐다.
건폐율 50%에 용적률 100%, 총 공사비 5억 원을 들여 멋진 주택을 지어 놓으면 총 15억 원이 든다.

이곳에 집을 지으려면 몇 가지 규칙을 지켜야 한다.
첫째, 경사지붕은 필수권장사항이다.
둘째, 담 높이는 1.2m를 초과할 수 없다.
셋째, 담장과 대문은 투시형으로 들여다 볼 수 있어야 하고 옆집과의 담장도 생울타리를 치거나 70cm를 넘을 수 없다.
넷째, 최고 층수는 2층이다. 3층짜리 집은 지을 수 없다. 겉에서 3층이 넘어 보이는 집도 들어가 보면 2층이다.

대부분 이곳에 집을 짓는 사람들은 벽돌과 목재와 스틸을 쓴다. 가끔씩 한옥집도 드물게 보인다. 대개 실내에는 벽난로를 놓고 마당이 내다보이는 곳으로 창문을 만든다.
1층에는 천정 높은 오픈형 거실과 방 1개, 식당을 배치하고 2층에는 테라스와 3개의 방을 둔다. 2층 천정에는 다락방을 만들고 뻐꾸기 창이라 불리는 지붕위에 돌출 지붕을 만들어 놓기도 한다. 잘 지은 집은 자재의 질과 공간배치 등 입지와 디자인, 조경 작품성에 따라 가격을 2배도 넘어갈 수 있는 특별한 요소와 기미가 곳곳에서 보인다.

아파트에 비해 단독주택은 무엇이 좋은가?
첫째는 넉넉함과 편안함이다.
건축물외에 마당이 있어 아파트와 달리 주 공간 외에 여유 공간이 있다고 느끼는 행복이다.

둘째는 내가 만들고 소유하는 내 집이라는 것이다.
아파트는 공동주택이지만 단독주택은 말 그대로 내 마음대로 할 수 있는 공간이다. 내 마당도 있고 내 감각과 생각도 건축물에 반영할 수 있다. 애완동물을 키울 수도 있고 심고 싶은 꽃과 나무를 원하는 곳에 심을 수 있다.

셋째, 층수가 높지 않아서 좋다.
그러고 보면 높은 아파트가 최고 가격을 갱신하는 시간은 아주 짧았다. 사람들은 다시 땅을 그리워한다.
그 사이에 땅집은 대부분 자취를 감췄다. 높은 곳에 살아보니 역시 사람은 땅위에 살아야 하는 것 같더라가 대다수의 생각이다.

넷째, 그에 따른 희귀성이다.
이제 서울에는 한마디로 고급 단독주택지가 없다고 봐도 틀리지 않다. 눈만 뜨면 들어서는 아파트와 쏟아지는 공해와 복잡한 생활환경이 조용하고 살만한 전용주거지역을 잠식해가고 있는 탓이다.

단독주택의 단점은 관리가 어렵다는 것이고 끊임없이 변화를 줄 자신감과 에너지가 있어야 한다는 것이다. 비워 놓으면 죽고 마는 생물과 같은 것이 단독주택이다. 부대시설, 편의시설, 보안성도 주상복합이나 새 고층아파트에 비해서는 많이 떨어진다.

일산 단독주거단지는 신도시 중에서도 유일하게 성공한 곳이다.
실제로 ‘베버리힐스’와 비슷한 스타일로 발전해가고 있으며 주택가격도 꾸준히 오름세를 탄다. 86m 나지막한 산인 정발산 공원을 사이에 두고 동쪽과 서쪽, 두 개의 단지로 나뉘어져 있는 단독주택지는 나름대로 지역별 특색 또한 가지고 있다.

정발산 서쪽 마두동 일대의 단독주택마을은 5채당 1개의 넓은 주차공간을 가지고 있어서 좋다. 한가구당 3대씩 파킹할 수 있도록 마련된 주차공간은 이면도로에 차를 세울 필요가 없어 단지 내 통행을 수월하게 한다.
이곳은 일산 명문 정발중학교를 단지 내에 두고 있고 청구빌라, 건영빌라 등 고급빌라들이 완충지역에 놓여져 단독주택단지를 감싸고 있다.

정발산 동쪽 단독주택단지는 장항동과 정발산동으로 나뉜다.
정발산동이 김대중 전 대통령이 대통령에 당선될 당시의 집이 있는 곳이다. 70평짜리 2필지를 묶어 140평 대지위에 들어선 한옥스타일의 이집은 벽돌을 성처럼 쌓아 웅장하고 특색 있게 지은 집이다.
이곳 단독주택단지에는 20세대 안팎의 140평 2필지의 대지를 가진 집이 있는데 그 집들은 70평짜리 집이 못 가진 넓은 마당과 조경공간을 가지고 있어 이른바 단독주택의 제 모습을 나타낸다.
이런 집들은 대체로 30억 원 선으로, 소유주들은 나름대로 성공한 사람들이다.
정발산동에는 저동고등학교가 있고 인접한 장항동에는 저동초등학교가 있다. 정발산동과 장항동 단독주택지에는 넓은 주차공간을 배치해 놓지 않아 가구당 주차장을 만들어 놓아야 하거나 이면도로 주차가 불가피한 것이 약점이다.

시간이 지나면서 아파트는 흔한 집이 되고 단독주택은 귀한 집이 된다.
이처럼 공인된 단독주택지가 생겨나고 있는 곳은 판교, 풍동, 동탄, 동백, 흥덕 등 요즈음 분양하거나 입주하는 신도시다. 북촌한옥지역과 성북동, 평창동, 한남동, 논현동, 삼성동 일대의 몇몇 기존 단독주택들도 점차 그 숫자가 줄어들고 있다는 것이 아쉬운 점이다.

◈ 정발산 공원과 호수공원, 건영빌라

일산에는 대형공원 2개가 있다. 이른바 호수공원과 정발산 공원이다.
호수공원은 전체면적 313,000평, 호수면적만 91,000평이다. 평일에는 7,000명이 이용하고 주말에는 30,000명이 이용하는 일산의 행복공원이다. 4.7km의 자전거 도로와 7.5km의 호수를 둘러싼 긴 산책로가 있다. 이곳에서 사람들은 가족사랑 자전거를 타고 시원한 바람을 만나고, 상쾌한 공기를 마시며 노래하는 분수대에서 음악을 듣는다. 꽃 전시장에는 때마다 꽃 박람회가 열리고 화훼판매장에서는 예쁜 꽃도 판다.

정발산 공원은 일산 신도시의 중심에 있는 나지막한 야산공원이다.
정발산을 둘러싸고 조성된 19만 5,000평의 녹지공간이다. 정상에 올라서면 일산 주택가들이 가지런하게 내려다보이고 한편에서는 생태연못 조성공사가 진행 중이다.

일산 사람들은 정발산 공원과 호수공원을 번갈아 다니며 자연과 접하고 산책을 하며 삶의 의미를 찾는다.
정발산 공원을 가운데 두고 주엽동과 마두동은 큰 아파트단지를 형성한다. 주엽동에는 강선마을과 문촌마을이, 마두동에는 강촌마을이 대표 단지를 형성하고 있다.

일산 신도시는 정발산을 중심으로 신도시 끝으로 넓게 퍼져 나간다. 신도시 끝에는 쌀을 만들어 내는 절대농지가 둘러싸고 있고 도시의 경계에는 보초병처럼 건영빌라가 있다.
건영은 우성, 우방, 청구와 더불어 한 세대를 풍미하던 주택건설회사다.

건영은 1990년 일산신도시 택지를 분양하면서 미분양으로 남아있던 일산 신도시 경계선의 빌라 부지를 싹쓸이 했다. 예상은 적중해서 일산 건영빌라는 100% 분양성공으로 건설회사 건영을 일단 돈방석에 올려놨지만, 결국 그것이 건영을 부도에 이르게 하는 화근으로 작용했다.
건영은 시장이 좋을 때 현금을 챙기기 위해 한꺼번에 너무 많은 욕심을 낸 것이다. 사들인 땅에 허가가 나오는 데로 빌라 분양을 해놨지만 약속한 공사기간을 맞추지 못했다. 건설회사의 자재, 인력, 시황을 모른 채 강행된 무리한 분양은 엄청난 지체보상금과 하자보수금액으로 구멍이 났다.
건영은 방만한 자금관리, 시화지역에 대규모 미분양과 맞물려 결국 1996년 부도를 냈다.

건영빌라, 일산빌라의 대명사다.
일산 신도시 건영빌라는 아파트와 똑같이 지역난방방식을 채용하고 있을 뿐 아니라 관리비도 저렴하다. 신도시 요지에 지어진 자연친화적 단지이고, 전체물량이 꽤 되는 대표 빌라단지로 아파트가격이 오르면 따라 오른다. 어쩌면 4층짜리 저층아파트와 같다.
주차장은 대부분 지하로 들어가 있고 공간이 넉넉하다. 당연히 세대별 대지지분이 높은데다가 동일한 아파트가격으로 10평쯤 넓은 평수를 살 수 있다는 장점이 있다.

평형의 종류는 대개 22평, 31평이 많고 31평은 방 3개, 화장실 2개를 가지고 있으며 계단식이다. 다만 엘리베이터가 없어서 4층은 불편할 수도 있다.
그중 전철역 정발산역이 가깝고 정발산 공원, 단독주택지역에 인접한곳이 인기가 높다. 그곳이 정발5,6,7 단지다. 정발5단지와 6단지는 46, 47, 57평형 등 대형단지로 구성되어 있으며, 정발7단지는 35평, 46평, 47평으로 구성되어 있다.
이외에 위치가 좋거나 세대수가 제법 되는 양지건영빌라, 성저건영빌라, 흰돌건영빌라도 꾸준한 오름세를 타고 있는 일산의 대표 건영빌라이다.

◈ 주상복합 스타일 오피스텔 SK M-city

“저 자리에 주상복합이 들어왔어야 일산 아파트 값이 올라가는 건데 웬 오피스텔이람…….”

호수공원을 산책하는 일산 사람들이, 마주보이는 오피스텔단지를 보고 한마디씩 한다.
일산에서 가장 볼 것 많고 화려한 곳은 오피스텔지구다. 일산을 자족도시로 만들기 위해 만들어 놓은 빈 땅. 큰 빌딩이 들어서고 대기업이 옮겨오기를 바라던 그곳엔 10년째 우후죽순으로 오피스텔이 들어서고 있다.

3만 가구가 넘는 오피스텔이 포진한 장항동 오피스텔은 한동안 과도한 공급과, 쾌적한 아파트에 밀려 찬밥신세였다. 지금 오피스텔들이 꿈드럭 거린다. 80%가 태생부터 주거용이고 실제로 주거용으로 사용되고 있지만 현행과 같은 세법 체계가 유지된다면 틈새상품으로 한번쯤 오름세를 탈만한 아이템이다. 오피스텔은 종부세나 양도세에서 비교적 안전할 뿐 아니라 사업자등록 등 업무용처리를 해놓으면 주택수로 카운트 되지도 않는다.

일산 호수를 따라 호수 조망이 나오는 요지에는 코오롱 레이크폴리스 Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ와 삼성스위트, 대우메종리브로, 삼성라끄빌, 삼성메르헬하우스, 호수그린, 청원레이크빌, 중앙하이츠빌 등 일산 인기 오피스텔이 쭉 도열해 서있다.

그 후면으로도 정발산 공원까지 중소형 오피스텔들은 바둑판처럼 가득 들어차있다.
호수로 변의 오피스텔은 잘만 고르면 아파트 못지않다. 편의시설이 풍족하고 호수공원이 그림처럼 보인다. 23평형, 보증금 500만원에 월세 50만 원 정도로 임대료도 싸다. 강남의 절반밖에 안 된다.

얼마 후면 오피스텔이 가득 차 수도권 최대의 오피스텔 타운을 이루는 이곳에 또 황제오피스텔이 들어온다. 2007년 8월 문을 여는 SK M-city다.
장항로 IC를 통과하여 일산 초입에 들어서면 가장 먼저 눈에 띄는 웅장한 새 빌딩 4덩어리가 MBC 드라마 센터와 같이 공사 중인 SK M-city다. MBC TV 제작센터 단지 내에 31, 33, 34평형 320실과 44평, 47평 254실. 54평, 55평 62실. 60평, 61평 10실로 이루어진 SK M-city는 총 세대수 646세대로 하층부에 엄청난 상업시설을 배치한 무늬만 오피스텔인 주상복합이다.

오피스텔과 주상복합의 차이는 단하나 베란다가 없다는 것뿐이다.
주상복합 베란다도 전용면적으로 포함해서 과세하겠다는 국세청 발표 후 오피스텔과 주상복합의 차이는 더욱 모호해졌다.

M-city의 땅주인은 MBC 문화방송이다.
MBC는 14,348평의 땅을 방송센터 이전부지로 사들였으나 이 땅을 전부 다 제작센터로 쓰기에는 무리한 점이 많았다. 분양용 오피스빌딩과 오피스텔을 짓기로 했지만 민간 방송의 수익사업에 제동을 거는 사람이 많아 수년간의 검토기간을 보내고 SK건설과 공사비 물건대납방식으로 방법을 찾았다. 결국 4,000평에는 드라마 제작센터를 짓고 나머지 땅에는 오피스텔과 오피스, 상업시설을 지어 분양했다.

M-city는 지하 4층, 지상 15층 오피스텔로 전용율 79%의 사실상 주거시설이다.
호수를 제대로 조망할 수 있는 54평, 55평, 58평, 61평형은 화장실이 2개이고 거실과 방이 4개로 고급아파트와 다를 바 없다. 단지 내에서 일산 호수공원으로 넘어가는 전용육교를 설치해 호수공원의 쾌적함을 쉽게 접할 수 있도록 만들어냈다. 지하에는 아이스링크 1층에는 명품관, 2층에는 휘트니스센터와 클리닉, 3층에는 옥상공원과 패밀리 레스토랑이 들어온다.

이것이 연면적 1만 3,000평의 MBC 제작센터와 공유하는 1만 4,000평의 대형 상가 드라마파크다. 이외에 후면으로 1만 9,000평의 오피스빌딩도 함께 들어선다. 요즘 유행하는 신도시의 매머드 복합단지와 강남 주상복합의 중간 형태를 보여주는 콤프렉스타운이 SK M-city다.

이외에 일산 초입 백석역 주변에도 오피스텔 숲이 형성돼있다. 동문 굿모닝힐 15평~32평형 1,546실과 오딧세이를 재분양한 18평~64평의 브라운스톤 1,069실, 10평부터 41평까지 비잔티움 460실 등 1만 세대에 가까운 대형 오피스텔 단지가 도로변에 포진해있다. 아직 경제적으로 부족한 독신이나 부모로부터 독립한 직장인, 신혼부부들에게 일산 역세권의 오피스텔이 주거시설로 아파트를 대신하고 있다.

일산의 소형 오피스텔은 70년대, 80년대의 월세 방 수요를 그대로 흡수한 2000년대의 월세 단칸방인지도 모른다.

◈ 라페스타와 웨스턴돔

라페스타와 웨스턴돔은 일산의 대표적인 상업시설이다.
정발산역에서 마두역에 이르는 유럽풍 스트리트형 쇼핑몰이다. 스트리트형 쇼핑몰이란 동일 건물 내의 상가지만 삼성동의 KOEX몰처럼 점포가 쭉 늘어서 걸으면서 쇼핑을 하도록 만들어 놓은 가로형 상가를 말한다.

런던의 코벤트가든역에서 내려서 숙소로 들어가려면 늘상 10분씩 나를 웃겨주던 채플린 분장을 한 재줏꾼들이 그립다.
커다란 궤짝위에 올라서 판토마임을 보여주고 관중을 불러내 재미있는 포즈를 시키고,박수도 유도하고, 마지막으론 모자를 들고 다니며 돈을 걷던...소박한 볼거리들... 소광장을 둘러싼 애플마켓은 먹거리, 입을거리, 쓸거리등 아기자기한 많은 물건들을 팔고 있었다.

2003년 8월, 일산 서측, 6,600평의 상업지역에는 라페스타라는 쇼핑몰이 들어왔고 2007년 3월 반대편 블록 9,271평에는 웨스턴돔이 OPEN했다.
이 상업건물들의 특징은 일산 신도시의 특성을 있는 그대로 반영해 보행자의 동선을 따라 쉽게 이동하도록 설계했고 상가에 문화적 요소를 가미했다는 것이다.

둘 다 넓은 광장을 가고 있어 시시때때로 그 광장에서 아기자기한 이벤트와 각종 쇼 등 즐길거리와 재미있는 공연이 이루어진다.
시행사 청원건설은 런던의 코벤트가든과 애플마켓을 벤치마킹해 판매시설 존에 흥미와 즐거움을 넣은 엔터테인먼트 상가모습을 도입했다

라페스타는 4층, 5층짜리 건물로 길이 300m, 최대 폭 28m의 거리형 상가로 배치되어 있고 A동에서 F동까지 6개의 테마 동으로 나뉘어져 있다.
웨스턴돔은 지하 2층, 지상 10층, 연면적 3만 5,000평으로 구성되어 지하 1, 2층은 주차장이고 1층부터 4층은 상가이다. 내로라하는 브랜드가 밀집한 각종 상업시설이 속속 입점 중이다. 5층부터 10층까지는 웨스턴타워라 불리우는 4개동의 오피스빌딩으로 구성되어 있다.
라페스타와 웨스턴돔은 고객모집효과를 높이려 상층부에 멀티영화관을 배치했다. 라페스타 3, 4층에는 롯데시네마가, 웨스턴돔 3, 4층에는 CGV가 들어와 있다.

양쪽 다 1층에는 Coffee shop, 패스트푸드, 의류, 화장품 등을, 2층에는 한식, 중식, 일식 등 식당을 배치했다.
라페스타는 야간에 몰려드는 엄청난 유동인구를 축으로 한 청소년과 젊은이들이 주 고객이고 웨스턴돔은 한계층 더 구매력 있는 직장인이나 가정주부가 이용 손님이 될 것으로 보인다.

웨스턴돔은 마두동의 인구를 흡수하기위해 법원쪽으로 백색의 긴 고가다리를 만들었다. 계단이 낮고 복도식 나무를 바닥소재로쓴 멋진 육교다. 앞으로 일산의 상권은 라페스타에서 웨스턴돔으로 서서히 이전할 것으로 보인다.
웨스턴돔이 업그레이드 된 새 상가인데다가 천정에 돔을 씌워, 오픈형 천정을 가진 라페스타보다 고급스럽고 세련됐다. 또한 웨스턴돔 인근에 MBC 드라마제작센터, M-city오피스 등 새로운 건물 신축에 따른 고정 및 유동 인구가 속속히 늘어날 계획이기 때문이다.

◈ 추억의 애니골, 풍동택지지구

고양시 풍동, 이름도 예쁘다.
단풍이 곱게 드는 곳이라 그런 이름이 붙었다. 신촌에서 경의선 열차를 타고 찾아가던 추억의 카페골목, 일산 신도시개발로 사라지는가 했더니 그곳에는 대규모 먹거리 타운이 들어섰다. 이른바 풍동 애니골이다.

그 옛날의 기억 속에 버무려진 학사주점의 대표 음식들 막걸리와 동동주, 그리고 도토리묵과 파전…….뿐만 아니라 수제비, 칼국수, 삼계탕, 장어, 누룽지탕, 게장백반, 오리구이, 생선회, 복요리 등 먹는 거라면 없는 것이 없다. 일산 대표 먹거리촌 애니골과 백마역을 옆에 끼고 그곳에 ‘소 일산’이라 불리우는 신도시 속의 신도시가 들어섰다. 풍동택지개발지구다.

2006년 6월부터 12월까지 풍동 1지구 25만평 택지에는 숲속마을 7,683세대의 아파트가 들어왔다. 15년 만에 일산지역에 새 아파트가 공급되면서 풍동은 입주시점부터 뜨겁게 달아올랐다. 인접한 백마역이 경의선 복선화 수혜지역일 뿐 아니라 용적률 220%의 자연환경을 최대한 그대로 살린 환경친화식 주택단지이기에 더욱 그랬다.

풍동 숲속마을에는 주공1단지부터 8단지까지 18평형에서 33평형 아파트가 공공분양, 공공임대, 국민임대 아파트로 골고루 분포하고 있고 근린공원을 끼고 현대아이파크 40평형에서 90평형까지 583세대, 두산위브 38평형에서 69평형 730가구, 성원쌍떼빌 39평형에서 54평형 469가구가 입주를 마쳤다.

풍동은 풍동지구를 둘러싼 풍동2지구 29만 2,000평이 택지지구지정으로 개발에 들어감에 따라 총 55만평의 큰 택지지구가 될 예정이다. 또한 애니골을 건너면 일산2지구 25만평과 이어지고, 북쪽으로는 30만평 식사지구와 이어진다. 합치면 110만평의 용인 죽전만한 신도시가 형성되어지는 것이다.

풍동은 하천과 친환경 공원을 낀 아름다운 청정지구다.
한대가 종점에 도착해야 다시한대가 출발할수 있는 단선철도,추억의 경의선....입영전날 술마시고 군대가기싫다고 철로에 들어눞던 20살 청년은 이제 아들을 군대보내야할 나이가 됐다. 경의선 백마역은 아직도 단선이다. 5량짜리 짧은열차가 지나가고 기찻길옆 판자집 굴뚝에는 모락모락 밥 짓는 연기도 피어오른다. 철길 건너 일산 신도시와는 또 다른 색깔과 멋을 낸다.
풍동택지지구에 새로 들어선 작은 교회들은 아직 신도들을 꽉 채우지 못했다.일요일 오전 교회 십자가위로 부스러지는 노란 햇살은 맨 앞자리에 앉아 예배드리고 싶은 마음이 저절로 드는, 한적하고 깨끗한 풍경을 내 마음의 캔버스위에 그려놓는다.

◈ 풍동 두산위브

일산 신도시에 당첨되어서 13년간 백마마을 한 아파트에서만 살아온 C씨는 새집으로 이사를 꿈꾸며 풍동 두산위브 53평형을 2006년 10월에 계약했다. 매매가격은 8억 5,000만원, 분양권 상태여서 등기 후 복등기 비용에 양도세도 내주는 조건이었다. 계약금은 5,000만원. 그렇게 아파트를 사면서도 양도인에게 몇 번이나 머리를 조아렸다.
시장은 살 사람이 줄을 섰고 팔려는 사람은 드물었기 때문이다.

그로부터 한 달. 2006년 11월 15일 부동산대책으로 시장이 심상치 않은 국면으로 빠져들었다. 막강한 대출규제가 시장을 가라앉히는 기세가 역력했다. 기존 주택에 대출이 있는 사람은 추가대출이 안됐다.
C 씨는 포장마차 비닐 문을 밀고 들어가 홍합과 소주 1병을 시켰다.

“어쩌나…….장이 죽을 것 같다. DTI규제로 대출도 만만치 않을 것 같고…….지금 사는 일산집도 쉽게 팔리지 않을 것 같다. 그래도 계약금 5,000만원이 엄청 큰돈인데.”

다음날 C씨는 5,000만원을 잊어버리기로 했다.
부동산중개사무소에 전화를 걸고 사정을 이야기 한 후에 며칠 동안 술을 마셨다.

“내 아까운 돈 5,000만원…….흑흑”

겨울이 지나면서 시장은 급격히 얼어 붙었다.
2007년 5월, C씨는 자금을 조달해 똑같은 아파트를 8억 원에 다시 샀다. 복등기 비용도 양도세도 모두 매도인이 내기로 했다. 따져보면 종전 가격보다 1억 5,000만 원 정도 내린 가격이었다. 더욱이 그때 그 매도인이 몇 번이나 C씨 앞에서 눈치를 보며 머리를 수그렸다.

“참, 별의별일도 다 있다니까요…….오래 살다 볼 일이지요. 매수희망자가 한사람도 보이지 않는다지 뭡니까? 이렇게 될 걸 왜 몇 달을 5,000만원 때문에 끙끙 앓았는지…….원. 여하튼 이 아파트가 나하고 인연은 인연인가 봅니다. 허허허."

C씨는 지옥과 천당을 왔다 갔다 했지만 부동산 정책에 따라 롤로코스터를 타는 시장의 투기적 장세가 영 못마땅한 듯 한마디 더 던진다.

“그냥 모든 집들이 1년에 5%씩만 올랐으면 좋겠어요. 그게 그렇게 어렵나요?”

두산위브. 2006년 9월, 부동산시장이 정점을 향해 달려가고 있을 때 입주된 풍동의 대표 아파트다. 아파트 후면에 1만 5,000평의 아름다운 식골공원을 끼고 있어서 풍광이 뛰어나고 산책코스로 그만이다. 두산위브는 지하 2층, 지상 20층 9개동 규모의 38, 48, 53, 70평형 730가구로 구성된 대단지 아파트다.

기존의 아파트 단지 배치와는 전혀 다른 모습을 풍동 두산위브에서 볼 수 있다. 위에서 내려다보면 아파트동의 배치가 눈사람처럼 보인다. 거기에다 곡선을 넣어 S자 허리를 만들었다. 가운데 빈 공간에는 중앙 광장이 있고 조경공간과 벤치, 쉼터, 놀이터가 있다.
더욱이 단지 군데군데에 바람 길을 터서 동선이 잘 흘러가도록 설계됐다.
지하 주차장도 반지하에 배치되어 있고, 산책로에서도 잘 들여다보여 안전하고 채광과 통풍이 잘 되도록 만들어져 있다.

중앙광장을 중심으로 삥 둘러싸게 단지배치를 하다 보니 특색 있고, 앞 동에 전망을 가리는 일이 없어서 좋다. 그러나 내부 평면은 조금씩 구부러져 있을 수밖에 없다.
인기 평형인 53평은 방 4개, 욕실 2개, 드레스룸, 거실 1개로 분양 당시에는 3종류의 인테리어로 선택할 수 있게 되어 있어서 자신의 취향에 따라 고를 수 있었다. 천정고는 240cm로 일반 아파트보다 10cm 높게 설계해 개방감을 높이고 새로운 리모델링을 할 경우에도 멋을 낼 수 있도록 되어있는 것 또한 장점이다.

◈ 강촌우방아파트와 문촌삼익아파트

살랑거리는 바람, 초록이 정겹다.
데깔꼬마니. 정발산을 중심으로 일산을 접으면 똑같은 모습이 나온다.
일산은 마두동 아파트단지와 주엽동 아파트단지가 가장 중심부에 위치해 사통팔달의 혜택을 누린다. 그중에서 대형평수가 포진하고 공원을 끼고 좋은 초∙중∙고를 가지고 있는 아파트 단지가 선호도가 높고 비싸다.

강촌우방과 문촌삼익아파트가 유명한 것은 근린공원을 끼고 있고 전망이 좋은 최고의 위치에 일산의 최대평수인 68평을 가지고 있기 때문이다.

강촌우방은 807동 68평이 40세대, 문촌삼익은 404동 405동, 408동 128세대가 68평이다.
강촌마을 우방아파트는 1993년 3월식이다. 32평, 48평, 59평, 68평형 총 세대수 766세대로 시공사는 우방건설이다. 일산의 아파트 중에서 아파트가격으로는 항상 랭킹 1위에 있었던 아파트다.

왜 비싼가?
일산도 역시 학교의 영향을 많이 받는다.
평준화 전, 지역 명문고인 백석고가 가깝고 마을공원인 강촌공원과 접해있다. 이 공원길을 쭉 걸어가다 보면 호수로의 고가를 넘어서 호수공원 호숫가까지 직선으로 이어진다. 정발산 공원과도 가깝고 마두역도 가까워 사방팔방으로 이동하기 쉽다.

당시에 아파트 건설의 최고 브랜드였던 우방이 시공했고 인근 아파트보다 거실이 넓고 베란다 배치를 활용도 높게 설계한 명성과 입주 시부터 선점된 가격우위가 25년간 이어져오고 있는 것이다. 소형평수가 없고 물건이 귀한데다가 우방이 좋은 자리로 사업하는 사람들이 오면 잘 된다는 풍수지리설도 한몫했다.

우방 58평, 68평은 방 5개, 베란다 4개, 4평 이상의 큰 침실 5개를 가지고 있다. 화장실 2개에 창고도 1개가 있어 몇 십 년이 지났지만 지금도 설계가 우수하다.
지금 우방을 돌아보면 동간 거리가 넓을 뿐 그냥 평범하다는 생각을 지울 수 없다.
그 평범함 중 우월함……그 편안스러움이 일산우방아파트의 장점이다.

문촌삼익아파트는 37평, 47평, 68평형으로 이루어진 총 540세대의 아파트로 총 층 18층의 1994년 4월식 아파트다. 일산신도시에서 유일하게 지하 주차장까지 내려가는 엘리베이터를 가지고 있는 아파트이며 고양시 건축대상 수상작품 아파트이기도 하다.

이 아파트도 일단 단지 내 평형구성이 뛰어나다.
방 3개, 욕실수 2개의 37평형이 264세대. 방 4개, 욕실 2개의 47평형이 148세대. 방 5개, 욕실수 2개의 68평형이 128세대다.
따라서 입주초기에 이 아파트에 들어와 가족 수가 늘어나면서 방 3개 37평에서 방 4개 47평형으로, 다시 방 5개의 68평형으로 단지 내에서 옮겨가는 사람들도 꽤 된다. 주엽역이 가깝고 오마중학교 등 학군이 좋아 수요가 항상 대기 중이다.

◈ 호수 조망권 신안, 우성, 동성

서구 주엽동 문촌신안아파트, 48평과 63평. 네모 반듯한 평면에 채광이 풍부한집,
호수공원의 노래하는 분수대와 평화로운 호수, 추억어린 논과 밭이 시원하게 보이는 베스트 조망권의 아파트다. 단지 옆에는 그림책에 나올듯한 주엽 어린이 도서관이 완공을 앞두고 있고 단지 내 녹지도 풍부하다. 인근에 위치한 한수초등학교와 한수중학교도 일산권역 명문이다.

강선우성아파트 또한 호수공원을 정면으로 조망하고 접할 수 있는 일산의 대표아파트다. 그림처럼 호수조망이 나오며 37평, 44평, 49평, 57평 대형평형으로 이루어져서 인기가 높다.

1994년 3월 입주한 7개동, 총 층 25층의 우성건설 시공의 412세대의 아파트다. 호수와 녹색조경이 보이는 57평형 고층은 대형 평수 일산 최고 가격을 형성하고 있다.
호수 건너편에 한류우드 조성사업이 속도를 내면서 그 수혜를 입고 있는 대표적인 아파트로도 손꼽힌다.

강선동성아파트는 소형평수지만 근린공원을 끼고 있고 호수도 전망할 수 있다. 길을 건너면 호수공원 산책로로 쉽게이어진다. 1994년 1월식으로 총 층 17층, 476세대이다.
총 8개동으로 19평형, 20평형, 32평형이 있다. 19평형,20평형은 방 2개에 화장실 1개, 작은 거실 1개. 32평형은 방 3개에 화장실 2개이다.
소형 평수에도 조망 값은 존재하는 시대다.
1708동. 맨 앞줄에 배치돼 호수가 정면으로 보이는 동이다. 이 동의 로얄층은 20평이 2억 3,000만원. 바로 뒷동은 1억 8,000만원이다. 호수 보는 값이 5,000만원이다.

가격도 절반,수요도 절반,
분당의 55% 선이던 일산의 아파트 값은 2006년 말 80% 선까지 올라섰다. 일산의 가격상승에는 순환매와 파주운정신도시 한라비발디의 고분양가, 확정되지도 않은 한류우드 주상복합 2,500만원 분양설이 한몫했다.

일산은 황토빛 논과 밭을 쉽게 접할 수 있는 따뜻한 신도시다.
일산대교, 제2자유로 등 계획된 교통망이 완성되면 김포, 파주, 검단, 인천공항 등 속속 들어서는 서울 북부 초대형 신도시 어느 곳과도 쉽게 연결된다. 아쉬운 것은 고교 평준화 이후 이곳의 영재들이 서울 강서고 명덕외고나 덕양구 관산동 고양외고로 관광버스 타고 다녀야 한다는 것이다. 일산주민의 소망중의 하나는 일산신도시 내에 자립형사립고가 만들어 지는 것이다.

급속도로 발전하는 꽃, 호수 그리고 웰빙신도시 일산이 강북 신도시의 관문이 되고 있다.

(출처 : 프리미엄 부동산 컨설턴트 봉준호, 2007.5.7)

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)

[스크랩] 차라리 땅을 살까? |부동산노트

2007-04-30 16:32

http://blog.drapt.com/bmjang3/81177918378903

출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=30445

땅. 사람들은 왜 땅을 살까?

수익률, 안정성, 인플레이션에 대한방어 등 재테크에서 땅보다 다 좋은 투자 상품은 찾기 힘든 이유에서다. 땅은 유한하고 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한, 원재료이어서 매력이 있다.

땅이 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 속성을 가지고는 있지만, 최근 들어서는 각종 규제로 옴짝달싹 못하는 투자 상품이 됐다.

일단 국토의 21%는 토지거래허가구역이다. 수도권의 대부분 또한 토지거래허가구역으로 매매가 자유롭지 않다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시·군·구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 지역임을 뜻한다.

이 말은 결국 쓸 만한 땅은 모두 주민등록을 땅의 소재지에 미리 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다는 것을 이른다. 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다.

이것이 토지투자의 첫 번째 난관이다.

여기에서 대부분의 사람들은 토지투자가 불가능하다고 생각하고 좌절한다. 따라서 이 경우 의사결정을 해야 한다. 본인이 주민등록지인 해당 시·군·구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이 아닌 곳의 땅을 살 것인가이다.

일단 수도권 핵심지역은 대부분 토지거래허가구역에 해당한다고 미리 말한바 있다.

그럼 결국 지방 땅만이 쉽게 살 수 있는 땅으로 여겨진다. 그렇다고 아무 땅이나 살 수는 없는 일이다. 우리나라의 땅은 70%가 산지이고 이중 절반이 용도가 오직 산으로 남아있을 수밖에 없는 땅이라는 것이다.

토지거래허가에서 벗어난 지방 땅 중에서 가치 있는 땅은 무엇인가?

첫째는 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이다.

세월이 지나면 그곳이 무엇인가로 변화될 수 있는 그런 땅을 이른다.

둘째는 주거시설을 지을 수 있어 보이는 땅이다.

전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다.

셋째는 도로가 제대로 붙은 땅일수록 좋다.

도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

넷째는 종합부동산세에서 자유로워야 한다.

외지인이 3억원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다.

종합부동산세가 유지되는 한 장기투자를 해야 하는 상품인 토지투자의 경우 보유하는 동안 지속적으로 늘어날 수 있는 종부세 과세대상토지가 되어서는 높은 수익을 만들어 내기 힘들어 보인다.

그러면 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅으로 찾아봐야 한다.

이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시·구·읍·면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활속의 토지투자여야 한다.

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다.

단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시·군·구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

따라서 3억 미만 금액에 제대로 된 평지에 가까운 임야를 살려면 손품, 발품을 많이 팔아야 한다. 손품은 인터넷이나 정보지, 신문 등을 통해 해당 물건을 찾는 것이고, 발품은 현장을 돌면서 확인하는 것이다.

싼값에 좋은 임야를 사면 일단 투자에 성공하는 것이다.

임야의 가격 또한 천차만별이다. 2007년에 발표된 공시지가의 경우 가정 싼 땅은 경남 산청군의 임야로 평당 330원이다. 이런 땅은 산꼭대기에 구름과 맞닿은 땅이다.

임야를 살 때 주의할 점은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준에 적합한가 하는 것이다. 쉬운 말로 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 토지투자로 적합하지 않다.

산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시·군·구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다.

그 다음, 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다는 것을 유념해야 한다.

다음으로는 해당 임야에 묘지가 없는지 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권이 성립되기 때문이다. 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등으로 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없다. 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다.

이외에 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상·하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

이외에 요즘 들어 투자대상으로 떠오르는 것이 그린벨트이다.

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅이 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다.

이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증·개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

신도시 예상지역에 대한 토지투자도 매력적이다. 이 경우에는 신도시 수용지보다는 수용지 근접지역에 투자가 되어야 수익률이 높다. 신도시 내에 편입되면 수용가격이 정해져있어 생각하는 만큼의 수익률을 올릴 수 없다. 그런 경우는 일정기간 이상 보유하여 신도시 내 단독택지나 점포용지 등의 쿠폰을 받을 수 있는 투자를 모색하여야 한다.

건교부 계획에 의하면 조만간 수십 개의 미니신도시를 내놓을 계획이므로 미니신도시 주변의 땅을 노려보는 것도 괜찮아 보인다.

다음으로 조심하여야 할 것이 기획부동산이다.

기획부동산은 개발정보가 있는 곳의 싼 땅을 매집한 후 수배의 프리미엄을 붙여 재매출하는 시스템을 운용한다.

그럴듯한 곳에 사무실을 내고 수십 명의 직원을 뽑은 후 큰 땅을 작은 필지로 쪼개 불특정 다수인에게 전화를 걸어 땅을 파는 방법을 쓴다. 직접 땅을 보기를 원하는 사람에게는 버스나 자가용으로 모시고 가, 땅을 보여주기도 하는데 실제 땅 보다 좋은 위치에 있는 다른 땅을 보여주는 경우가 허다하다.

기획부동산에게 산 땅은 단독등기가 어렵고 단독등기가 되어도 스스로 어떤 행위를 하기에는 진입로와 지목, 형태 등 제약요건이 많은 것이 실상이다. 땅은 스스로 선택하고 스스로의 판단으로 사야 할뿐 아니라 100% 자기자금으로 사야 하는 특별한 재산이다. 세금도 잘알고 대처해야한다.

현행법 상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비 사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 포인트다.

따라서 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 5년이상 장기투자하여야 하며, 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 독특한 부동산이 땅이라는 것을 명심하자.

펼치기 댓글(0) 스크랩(0)