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[스크랩] 매물이 마르고 있다(2) |부동산노트
2006-08-08 13:28
http://blog.drapt.com/bluesean/644081155011329567 
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
| 한강변이 보이는 서울 성동구 등 강북권 재개발지분이 부동산시장 침체에도 불구하고 가격이 강보합세에 24,34평지분은 매물을 확보하기 힘드어 지고있어 일부 고객분들은 중개업소에 현금을 받겨놓고 매물응 매입해 달라 의뢰하는 경우가 많아지고 있으며 매물은 잠적한 상태입니다. 이들 재개발 지분은 한강조망권이라는 매력때문에 구역지정 이전 등 계발 중초기 단계에 머물러 있지만 대부분 지역의 지분시세는 오히려 지난해 한단계 상승것으로 나타났다. 성동,용산권 한강 조망권 재개발 시장 현황 한강이 보이는 서울 강북권 가운데서도 현재 재개발이 가장 활발한 곳은 성동구 행당동 ,금호동과 옥수동,용산구 한남동 일대중 옥수동과 금호동 재개발이 가장 활발한 것으로 나타났으며, 먼저 금호동 ,옥수지역은 지난6월에 서울시 기본계획1단계 확정에따라 재개발을 추진하고 있거나 진행중인 곳은 금호 13·14·15·17·19·20구역 중 14구역은 사업시행인가 입안중이며 옥수12,13구역및금호 13.15.16.18.17.19.20구역은 올해 1월중 구역지정를 신청하면 상반기중 구역지정 확정되는 것이란 추진위원회 측에 애기다 이중에서 한강이 보이는 곳은 현재 구역지정이 완료된 14구역과 재개발을 추진중인 20구역 등 두 곳중 특히금호14구역은 사업시행인가를 앞두고 있으며 금호11지구에 시세에 비해 낮은 수준인 점를 감안 투자에 매력이있는 곳임, 성동구에는 금호역에 연결되어 있는 옥수13구역 은 건립아파트 세대수에 비해 조합원수가 적어 일반분양이 상당수 있을둣 하며 사통팔달의 교통요충이며 인근 남산타운 아파트 시세와 비교할떼 역시 눈여겨 볼곳으로 ~~~현재 지난 1년전과 비교해 대부분의 지분이 평당 200만원 가량 오른 것으로 조사됐다. 현재 “매수자가 많지 않아 거래가 부진하지만 매도자들은 가격을 낮춰서 내놓으려 하지 않고 있다”며 이때문에 가격은 여전히 강세를 보이고 있다 강남권과 압구정동의 풍부한 수요층과 다리로 하나(동호대교)를 두고 맞닿아 있는 옥수동,금호동 일대 한강 조망권 재개발지분도 가격이 여전히 강세를 보이고 있다. 현재 구역지정을 추진중인 옥수13구역 ,금호동 금호14구역은 주변 분양권이나 아파트시세를 감안하면 주의깊게 살펴야 할떼. 하지만 뉴타운 가운데 유일하게 한강이 보이는 한남뉴타운 일대는 까지도 가격이 상당폭 상승했지만 뉴타운 지역은 투기지역인 많큼 요건이 충족되 않는 투자자님들은 신사숙고 하시여 투자에 차질이 없도록 점검에 점검을 해야 할것으로 보여진다. 기존 투자자들 대부분이 자금 여력이 있는 사람들이어서 매물이 많이 나오질 않고 있으며 문의 전화량도 늘었고 발품을 팔아 찾아다니는 분들도 상당히 늘어 부동산에서는 물건을 확보 하는대 혈안이 되어 있는상태다 하지만 34평형 매물을 선별할때 시조례에 준해 인정되는 물건을 선별할수 있는 지식정도는 갖추고 매입 나셔야 할것으로 보여진다. 성동구 재개발 시장은~ 예) 토지지분7평 건평:10평 전세:3500만원기준 기본계획 확정된곳에 시세는 8000만원~1억2000만원 ,구역지정된곳은 :1억5000만원~1억8000만원정도이며, 관리처분을 통해 이주비가 지급된곳은 23평값이 3억2000선인 점을 감안하면 매입가격에서 전세금액을 뺀 싱투자금액 100%수익율은 쉬율것으로 보여지며 성동구는 전지역이 재개발 지역에 묻여있는 점을 감안하면 2010년경에는 초대형 단지로 각광을 받을것은 불을 보둣 단연한 애기고 그런 분위기 편승한 값에 상승효과도 크게 나타날것으로 보여진다 1 , 이곳은 전철3호선 및 동호대교을 통해 강남권의 접근성이 좋은 많큼 강남권의 수요층이 있어 부동산의 환금성 투자수익율면 모든 면에서 돋보이는 자리인것은 틀림없는 위치로 생각하다 1 , 성동구의 재개발지역은 거의 전지역에서 님향에서 한강조망에 들어오는 강점이 있으면 일부 입주해있는 금호/푸르지오,남산타운,금호/벽산,삼성 ,옥수삼성등 전지역의 재개발 아파트에 한강 조망권이 들어오며 절철망는 3호선 2호선 5호선이 거미줄같이 역겨 있어 서울의 어느 지역으로 접근성에서 매우 뛰어나 지역입니다. 1 , 위에서도 언급했둣이 성동의 미래 갖치 성장성은 금호/대우.옥수/삼성 ,신당/남산타운 의 시세는 강남의 일부 아파트 시세을 뛰어넘는 다는점은 남향에서 한강조망이 되이지고 강남에 접근성이 좋은 점이 이유가 안닌지싶다. 1, 장기투자이든 단기 투자이든 인근 개발지구및 아파트시세을 보면 수익율이 보여지는 많큼 앞으로도 눈여겨 보시고 한강변 쪽이나 3호선 전철역세권에 관심을 갖져야 할둣 생각 됩니다. 재개발을 구입시 유의할점은? 1,공시지가가 상대적으로 높은 지분 1,이주비 지급이 임박한 지분 1,비례율이 100% 이상인 지분 1,대지가 적어도 10평형 이상인 지분 1,초기부터 다세대 등으로 지어져 지분쪼개기가 이뤄지지 않은 지분 1,시세가 저렴한 급매물 등이다. 특히 재개발은 일반주택 매매 형태와 동일 하기떼문에 재건축과는 달리 자유로울 있고,초저금리 시대에 투자의 유일한 안전지대로 각광 받을수 있는지역임, 특히금호14지구는 인근 11지구의 시세,또옥수13지구는 남산타운의를 감안하면 수익성를 감지할수 있을둣 |
[스크랩] 한남뉴타운 VS 금호,옥수 비교분석 |부동산노트
2006-08-08 13:28
http://blog.drapt.com/bluesean/644081155011312190
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
| ■뉴타운에 대해 살펴보기로 하자■ 뉴타운이라 함은 수익성이나 난이도 면에서 자체개발이 불가능 할 경우 정책에 의해 개발되는 형태이고 뉴타운의 개발방식은 수용개발이나 자력개발 둘로 나누어볼 수 있고, 특정 뉴타운에도 1권역, 2권역, 3권역 등으로 나누어 개발방식은 권역마다 개발방식이 각기 다르게 적용된다. 이런점을 고려하여 투자에 참여하여야 할 것이며, 예)왕십리 뉴타운의 경우 1,2,3권역으로 나누어져 있는데 권역 마다 개발방식이 각기 다른 점을 참조하시기 바랍니다. ★뉴타운개발방법★ 1 , 수용개발이란? : 말 그대로 관에서 조합원의 주택을 매입 개발하는 것을 말하며 어떠한 방식이 될지 예측이 힘들다 2 , 자력개발이란? : 일반적인 재개발의 방식과 동일한 형태이지만 난이도 면에서 규제 면에서 강화되어있다. 예를 들어 조합원지분이 일정지분을 소유하지 못한 경우 청산대상에 처할 수 있다 ★용산 ,한남동의입지★ 용산구는 미국부대 입주의 영향에 편승해 발전한 지역임을 알 수 있으며 미국들의 수요에 의해 성장된 지역이었는데 지금은 그 수요층이 평택 등 지역으로 이전확정 된 지역이란 점도 잊어서는 안될 것이며 그 특정 수요층이 빠져나갈 것을 염두에 두면 일반주거 지역으로 바라보아야 할 것이다. 한남동은 대중교통의 문제는 다소 불편함이 있는 지역으로 전철은 국철에 20분에 한번정도이고 강남으로의 접근성은 버스나 승용차만을 사용해야 하는 단점을 지니고 있다는 점을 인지해야 할 것이며 장점으론 강남의 인접지역 이고 남향에 한강 조망권을 바라보는 지역이다. 기존 동래의 인지도로만 보면 한남동이 높지만 성장성이나 수익성에 미래의 가치로 판단되어져야 할 것으로 보여진다. 또 한남동 뉴타운지분시세는 평당2000만원이상입니다 (현재 한남뉴타운 지역은 1종일반과2종일반 주거 혼제지역으로 층수제한과 용적율에 문제을 않고 있는것으로 알려져 있다) ★옥수, 금호동의 입지★ 전철3호선 과 대중교통을 통해 강남으로의 접근성은 서울시 어느 곳 보다 비교할 수 없는 우수한 지역이며 성동구 (옥수동 금호동)는 전개발 지역이 남향에 한강 조망권에 들어있으며, 대표적인 기존지역으로는 남산타운, 금호/대우, 옥수풍림아이원 , 대우프르지오를 꼽을 수 있고 이곳의 시세는 이미 압구정의 아파트 시세를 뛰어넘어 있는 것은 입지나 조망권의 값을 인정받은 것으로 볼 수 있으며 개발지역으로는 옥수동의 옥수13지구는 금호역이 재개발구역 내 포함되어 있으며 남산타운 전면에 위치하고 있으며, 초 역세권과 한강 조망권을 고루 겸비한 지역이다 또, 금호14지구는 입지조건은 대우프르지오와 유사하며 구역지정을 마치고 사업시행인가 준비중에 있으며 금호18지구는 금호 역 인근에 위치하고 있고 조합원의 수익성이 탁월한 지역으로 알려져 있고, 또 금호20지구는 금호 프르지오의 입지보다도 높은 평가를 받고있으며 앞으로도 개발중인 지역이 초기단계에 있는 만큼 눈 여겨 봐야할 것으로 생각된다. 또 성동구 전지역이 개발지역으로 지정된 만큼 예전의 달 동래의 이미지에서 벗어나 도심속에 초대형 아파트 시가지로의 면모를 만들어지는 지역으로 읽어주어야 할 것으로 판단된다 ★투자자의 성향은?★ 보수적인 성향은 : 보수적인 투자자는 아파트나 분양권에 선호하게 되는 것이 일반적이고 아파트란? 투자의 완성형태이며 완성된 아파트는 입주 후 2년을 정점으로 감가비용이 적용됨에 시세는 하락하는 것이다 또 분위기에 편승한 시세차익은 기대 할 수 있어도 보유로 인한 세금 및 금융비용을 감안하여 주거와 투자를 분리하여 생각 해야한다. 한강변재개발 전문가로 10 여년 동안 활동하면서 얻어진 상식에 경험을 통해 몇 자 적어 봅니다. <부동산 투자는 서울의 중앙일수록 안정성이 도모되며 죽전,,용인, 남양주 등의 지역은 분양가액의 프리미엄 500만원전도 밖에안되다 이를 생각하고 계신분 들은 한번 더 생각하시기 바라며 생활의 근거지가 위성지역이나 지방이라 할지라도 전세로 사시고 남은 가용금액을 투자하여야 하며 투자는 서울에 중앙으로 하시기 바라며 투자와 주거를 분리하여 생각하셔야 수익에 극대화를 만들 수 있습니다.>감사합니다. |
2006-08-08 13:27
http://blog.drapt.com/bluesean/644081155011237696
출처 : (주)유토피아 부동산
원문 : http://blog.drapt.com/utopia3
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서울시가 처음으로 아파트를 짓지 않는 재개발 사업을 추진한다.
이 일대는 면적이 2350평(7770㎡)에 불과한 데다 부지가 좁고 도로도 끼고 있어 각종 규제가 적용되면 아파트를 높게 지을 수 없다. 1973년 재개발구역으로 지정된 이래 2000년 6월 임대주택을 포함한 아파트 2개 동을 짓는 저밀도 재개발 계획이 마련됐지만 주민들은 모두 분양아파트로 짓자며 반대해 계획이 무산됐다. 그런 와중에 이 일대에 들어선 주택 52가구가 모두 재난위험시설로 지정돼 철거가 불가피한 상태다. 이에 따라 2001년 시는 공원을 조성키로 계획을 바꿔 재개발을 추진 중이다. 주민들도 일단 긍정적인 반응을 보이고 있지만 특정 아파트(우면지구와 세곡지구) 입주권을 요구해 추가적인 협의가 필요한 상황이다. 이 일대 부지가 모두 시유지여서 사업비는 철거 및 이주 보상비를 포함해 40억원가량 들어갈 것으로 예상된다. 전상훈 서울시 주거정비과장은 "건설교통부의 최종 법률 검토를 거친 뒤 해당 구청 및 주민과 협의해 사업을 추진해 나갈 계획"이라며 "이르면 오는 3월께 기본적인 윤곽이 잡힐 것으로 예상된다"고 말했다. 강동균 기자 kdg@hankyung.com 입력시각 01/23 17:23 |
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