이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 시장 낙관주의자로서 오르막 끝이 보이는 지금, 즉 침체기가 막바지로 치닫는 지금 비움과 채움을 말하고자 합니다. 영어로는 Abandon & Take로 표현할 수 있겠지요.

비움: Abandon

부동산 가치투자를 하는데 있어 비움의 의미를 정확히 이해해야 합니다. 단순히 투자가치가 없는 부동산을 팔라는 의미로 해석해선 안됩니다. 투자가치가 높은 부동산을 사기 위해 투자가치가 상대적으로 낮은 부동산을 팔라는 의미로, 정확하게 받아들여야 합니다. 투자가치가 높은 새로운 것을 얻기 위해 투자가치가 낮은 기존 것을 버리라는 것이지요.

비움은 자산이나 현금이 많은 부자보다는 오히려 내집마련이 거의 전부인 서민에게 더욱더 중요합니다.

무주택자라면 지금 비울게 없겠다고 생각하겠지요. 하지만 그렇지 않습니다. 넓은 의미에서, 적극적으로 행동한다는 의미에서 보면 전세를 살고있다면 지금 살고 있는 전셋집을 비우고(전세금을 종자돈으로 해서) 내집마련을 해서 채워야 합니다. 대출규제로 자금 확보가 쉽지 않지만 급매물이 나오고, 가격이 하락하는 지금과 같은 매수자 우위 시장의 기회를 적극 활용해야 합니다.

침체기에 주식시장에서 개미라고 속칭하는 대부분 사람들은 산 뒤 산 가격보다 시세가 더 떨어지면 어떻게 하느냐? 이제 집값이 오르는 시대는 끝난 것이 아니냐? 고 반문하겠지요. 그러면 저는 이렇게 반문하겠습니다. 이제 부동산 불패신화가 끝난다면 우리가 잘 아는 경제전문가부터, 아니 부동산 부자부터 몽땅 집을 팔고, 땅을 팔아야 하지 않을까요? 정부나 기업 고위층도 마찬가지고 말입니다. 하지만 아직까지 그런 소식은 듣지 못하고 있습니다.

한편 비움의 전제는 채움입니다. 매매 순서야 먼저 팔고 나중에 사야겠지만 팔기 전에 사야할 부동산 대상을 먼저 골라야 한다는 것입니다.

주택에 국한해서 보면 전셋집을 사는 사람은 전셋집을 비우고 내집으로 채우세요. 내집이 있는 분의 경우 미래가치가 더 높은 주택을 골라 기존 것을 팔고 갈아타세요. 그러기 위해선 지금과 같은 침체기에 먼저 비워야(팔아야) 할 것입니다.

팔고 싶어도 팔리지 않는데 어떻게 하냐고 하는 분들이 주변에 많습니다. 물론 무조건 가격을 내린다고 잘 팔리는 것은 아니지만 사야할 새로운 부동산이 정해졌다면 매수자가 원하는 가격에라도 과감히 팔아야 하는 희생도 감수해야 합니다. 시세대로 팔고, 시세보다 싸게 산다는 것은 시장에서 불가능합니다.

제때(침체기)에 버리지 않으면 새로운 것을 얻을 수 없고, 최악의 경우 지금 가지고 있는 기존 것까지 잃을 수 있습니다. 명심하세요.

채움: Take

버리기 전에 채울 것을 먼저 정해야 합니다. 침체기엔 버리기도(팔기도) 쉽지 않지만 살 만한 것을 찾기도 쉽지 않습니다. 하지만 반드시 꼭 찾아야 합니다. 왜냐구요? 그래야 버릴 수 있기 때문입니다. 

채워야 하는 부동산은 이런 것입니다. 주택에 한정해서 다시 한번 정리합니다.

부자들이 매입하는 주택인가? 여기서 부자란 강남 부자만을 말하는 것이 아니라 지역별로 해당 지역에 사는 중산층 이상이 꾸준히, 지속적으로 매입하는(매입하고 싶어 하는) 주택인가라는 의미로 보면 되겠습니다.

세입자들이 계속 살고 싶어 하는 곳인가? 세입자들이 살고 싶어 하는 이유는 여러 가지가 있겠지만 주부들이 교육을 중심으로 쇼핑 교통 공원 등 인프라가 제대로 갖춘 곳을 선호하고 있으므로 이와 크게 다르지 않을 것입니다. 세입자가 살고 싶어 하는 단지라면 세입자는 잠재적 수요자이므로 침체기에는 가격하락을 받쳐주는 지지대 역할을 하게 됩니다. 

마지막으로 유효수요자가 많은가? 즉 주택구매력이 있는 유효수요자가 많이 있는 지역의 주택인가? 라는 의미입니다. 과거 제가 은평뉴타운 시세에 대해 예측한 적이 있는데 틀린 결정적인 이유는 은평구 불광동 일대에 유효수요가 부족하다는 사실을 소홀히 다뤘기 때문이었습니다. 유효수요가 부족한데다 비싼 분양가로 가격 경쟁력이 떨어지면서 하락세가 장기화된 것이지요.

위 세가지 요건을 모두 갖춘 단지를 찾는 것은 그리 어렵지 않을 것입니다. 하지만 자금사정을 고려하면 삼박자를 갖춘 단지를 매입하기는 어려울 것입니다. 따라서 세가지 요건 중 최소한 한 가지 이상 갖춘 단지를 찾아 채우는 게(사는 게) 현실적일 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 먼저 양도세 감면 혜택및 종료에 따른 미분양 아파트 투자가치를 들여다보겠습니다. 이어 매입후 3년 이상 지나 투자가치가 빛날 수 있는 미분양 투자법을 2가지 포인트로 정리했습니다.

양도세 감면 일몰에 대해

양도세 한시적 감면 혜택에 누가 일몰이라는 용어를 썼는지 모르겠지만 절묘하다는 생각입니다. 일몰(日沒), 우리말로 해넘이라고 하지요.

지난주 통영 가족여행중 달아공원에서 해넘이를 처음 제대로 봤는데 일출(日出), 해돋이와 마찬가지로 순식간에 ‘1분 쇼’가 끝나더군요.

하지만 해는 다음날 또 떠오르고 또 지지요. 굳이 해돋이, 해넘이를 1월 1일이나 12월 31일에 볼 필요는 없습니다. 날씨가 좋을 때 잘 보이는데 가서 보면 됩니다.

사족(蛇足)이 길었네요. 2년간의 양도세 감면 혜택이 2월 11일 끝난다고 미분양을 사려는 사람은 초조해할 필요가 없습니다. 특히 무주택자는요. 초조한 것은 건설사이겠지요.

여러 채를 사려고 하는 전문 투자자가 아닌 이상 내집마련 실수요자라면 반드시 2월 11일 이전에 미분양을 매입할 필요가 없습니다. 그 이후에도 미분양을 사서 3년만 보유하면 양도세가 면제되니까요. 오히려 감면혜택이 종료되고 미분양을 털기위해 건설사들이 추가 혜택을 제시할 때를 노리는 것도 한 방법입니다.

1가구 1주택자가 양도가액 9억원 이하 아파트 한 채를 3년 이상 보유하면(서울 과천 및 분당 일산 평촌 중동 산본 등 5개 신도시는 3년 이상 보유, 2년 이상 거주) 양도세가 면제됩니다. 따라서 ‘5년간 양도세 감면’이 큰 의미가 없습니다. 3년 이상 보유해야 하는 가치투자에선 더더욱 그렇습니다.

다만 미묘한 차이는 있습니다. 2008년 2월 12일부터 2010년 2월 11일 사이에 분양계약을 해서 양도세 감면 혜택을 받을 경우 잔금을 납부하거나 소유권 이전등기를 한 시점부터 5년 이내까지 아파트를 팔면 수도권 과밀억제권역은 양도세를 60% 감면받고, 비과밀억제권역은 100% 감면받을 수 있습니다. 주택 소유에 상관없이 소유권 이전등기후 바로 팔아도 감면혜택을 받을 수 있습니다.

반면 1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 소유권 이전등기후 3년 이상 보유해야 합니다.

이보다 더 중요한 것은 분양권이 주택이 되는 소유권 이전등기 시점까지 양도차익(시세차익)이 크게 발생해야 양도세 감면 혜택 효과가 있다는 사실입니다.

최근 미분양시장 동향

닥터아파트 조사 결과 1월말 현재 전국 미분양(아파트 주상복합 타운하우스) 아파트는 7만5천8백88가구입니다. 지난해 11월부터 다시 증가추세를 보이고 있습니다. 지방이 5만8천7백29가구, 인천 및 경기가 1만5천9백78가구입니다. 서울은 6백81가구.

미분양 동향을 보면 서울의 경우 신규 분양 자체가 많지 않아 미분양 가구수가 적습니다. 또 양도세 감면 혜택이 없어 미분양은 소폭 늘어나고 있습니다.

반면 김포 한강신도시, 파주 교하신도시, 인천 영종하늘도시 등 인천 경기지역은 최근 미분양물량이 조금씩 줄어들고 있습니다. 양도세를 100% 감면 받을 수 있고 단지별로 금융 혜택을 내세우면서 미분양이 조금씩 감소하고 있습니다. 특히 교하신도시 일대는 2009년 7월 경의선 복선 전철 부분개통 이후 미분양 소진이 꾸준한 편입니다.

건설사들이 2월 11일 이후 분양시장 침체를 염두에 두고 이미 분양물량을 쏟아냈기 때문에 2월 11일 이후 분양 물량이 일시적으로 줄어들 것으로 보여 당분간 미분양 물량에는 큰 변화는 없을 것입니다.

미분양 투자자를 위한 2가지 포인트

포인트1: 랜드마크 단지는 분양가를 무시하라

“서울 서초구 반포동 GS 반포자이 아파트입니다. 지난 6월 3.3㎡당 3천1백만원대에 분양했지만, 입주도 하기 전에 조합원 물량이 나오면서 집값은 이미 분양가 밑돌고 있습니다.

시세는 분양가보다 싸게 11억∼12억 원 선 나오는데, 거래는 안 됩니다.

인근에 있는 삼성 반포 래미안 아파트도 사정은 마찬가지입니다. 면적에 따라 다르지만, 조합원 물량이 분양가보다 5천만 원에서 최대 1억 원까지 내려간 값에 매물이 나오고 있습니다.

30평형대는 지금 급매물을 잡으면 10억 5천 (분양가보다 싼 것인가요?) 분양가는 11억 원이 넘었죠.”

2008년 11월 6일 방송 뉴스입니다. 그리고 1년 3개월이 흘렀네요. 시세는 현재 최고 15억원을 호가하고 있습니다.

평당 분양가가 3천3백만원으로 너무 비싸다는 게 당시 여론이었지만 지금은 분양가 대비 프리미엄이 2억원 이상이 붙었습니다.

분양가가 비싸서 미분양이 됐다면, 그러나 그곳이 지역 랜드마크가 될 단지라면 과감히 매입할 가치가 있습니다. 랜드마크가 될 단지인지, 아닌지 모른다면 미분양에 투자해서는 안되겠죠? 

포인트2: 서민아파트는 역세권이 최고다

“남양주의 아파트 분양시장은 최근 잇단 악재로 급격히 위축되고 있다.

5.23조치로 인한 분양권 전매제한과 2004년 예정이던 중앙선복선전철 연기 등 악재가 등장하면서 미분양 사태가 속출하고 있다.

지난 8월말 마석택지지구내에서 신명종합건설이 선보인 아파트는 초기 계약률이 50%를 밑도는 저조함을 보였다. 계약금 1천만에 중도금 무이자융자 등 파격적인 분양조건을 내걸고 있으나 요지부동이다.”

2003년 9월 28일 신문 기사입니다.

남양주시 화도읍 마석지구 신명스카이뷰그린 34평형 분양가는 2003년 8월 분양당시 분양가가 평당 5백40만원이었습니다. 2005년 11월 입주시점에도 마석지구내 랜드마크 단지임에도 거의 프리미엄이 붙지 않았구요.

하지만 춘천고속도로(화도인터체인지)가 2009년 7월 개통되고 경춘선 복선전철(신마석역)이 2010년 12월 개통을 앞두면서 2009년부터 상승세가 시작됐습니다. 이에 따라 신마석역이 걸어서 10분 거리인, 역세권단지 신명스카이뷰그린의 경우 34평형 시세가 최고 3억2천만원으로 평당 1천만원에 육박하고 있으며 분양가 대비 프리미엄이 최고 1억4천만원이 붙었습니다.