올해 블루칩 분양 단지의 키워드는 무엇일까? 바로 중소형아파트와 역세권이다.

중소형아파트(전용면적 85㎡이하)이면서 역세권 아파트는 자금 부담이 적고 수요층이 두터워서 환금성이 좋아 불황에 강한 모습을 보인다. 이에 만큼 청약자들에게 선호도가 높다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 연내 남은 2달 동안 분양 예정 단지 중 역세권에 위치하며, 중소형아파트(전용면적 85㎡이하)가 포함된 단지를 추천한다.

이중 올해 내 집 마련을 계획한 수요자라면 왕십리뉴타운2구역과 흑석뉴타운, 반포동 재건축아파트 등에 관심을 가져볼 필요가 있다.

>> 성동구 왕십리뉴타운2구역 = 왕십리뉴타운 첫 분양이 12월에 예정돼 있으나 사업진행에 따라 일정은 변경될 수 있다. GS건설, 현대산업개발, 삼성물산, 대림산업 등 4개의 건설사가 컨소시엄으로 진행하는 2구역은 1천1백48가구 중 80~195㎡ 5백10가구를 일반분양하며, 중소형아파트는 80~110㎡ 4백21가구다. 주거환경이 좋고, 첫 분양인 만큼 기다려온 수요자들도 많아 청약 경쟁은 뜨거울 것으로 예상된다.

왕십리뉴타운은 현재 3개 노선(2,5,중앙선)이 지나는 왕십리역과 2,6호선 신당역 등 다양한 지하철 노선과 서울 각 지역으로 연결되는 버스 노선 역시 풍부해 대중교통 이용이 편리하다. 부지 북쪽에는 청계천이 흐르고, 이마트(청계천점)와 홈플러스(동대문점) 등 대형마트가 인접해 생활여건이 뛰어난 편.

>> 서초구 반포동 래미안e편한세상 = 물량은 적지만 강남권에서도 분양이 예정돼 있다. 대림산업과 공동으로 서초구 반포동 삼호가든1,2차를 재건축해 1천1백19가구 중 85㎡ 23가구를 12월에 일반분양할 계획.

도보 2~10분거리에 서울지하철 9호선 사평역과 3.7호선 환승역인 고속터미널역이 위치해 초역세권 단지다. 또한 신세계백화점(강남점), 뉴코아아울렛(강남점) 등의 대형 편의시설과 원촌초등, 원촌중, 반포고 등의 학군이 밀집해 생활환경이 뛰어나다.

 

>> 동작구 흑석동 흑석뉴타운센트레빌Ⅱ = 동부건설이 동작구 흑석동 흑석6구역을 재개발해 9백63가구 중 80~177㎡ 1백90가구를 일반분양한다. 중소형아파트는 80~110㎡ 1백7가구이며,  12월 목표로 준비 중이다. 서울지하철 9호선 흑석역이 도보 13분거리로 강남권 진출입이 수월해져 교통환경도 한층 편리해졌다. 현재 단지 주변에는 흑석4,5구역 공사가 진행 중으로, 향후 이 일대는 주거환경개선 기대감이 높은 곳이다.

>> 동작구 사당동 이수역리가 = 11월에 LIG건설이 동작구 사당동 171번지 일대 지역주택조합아파트로, 4백52가구 중 110㎡ 2백14가구를 일반분양한다. 서울지하철 7호선 이수역과 남성역이 도보 10분내 거리에 위치하며, 동작대로를 통해 올림픽대로, 강변북로 등의 주요 도로와 연결된다. 특히 삼일초등, 남성초등, 사당중이 걸어서 통학 가능해 교육시설 이용도 편리하다.

사당동 일대는 이미 주거단지가 잘 형성돼 있고, 중소형아파트로만 구성돼 실수요자들의 관심이 모아질 전망이다.

>> 마포구 신공덕동 신공덕6구역아이파크 = 현대산업개발은 마포구 신공덕동 신공덕6구역을 재개발해 1백95가구 중 81~142㎡ 71가구를 12월에 일반분양할 계획이다. 중소형아파트는 81~110㎡ 58가구가 예정.

서울지하철 5호선과 6호선 환승구간인 공덕역이 도보 5분 거리며, 인천국제공항철도 공덕역(2011년 이후)이 현재 공사 중으로 교통 환경은 한층 나아질 예정. 부지 동쪽에는 효창공원이 위치하며, 공덕초등과 동도중 등 도보 10분 내외면 통학이 가능하다. 인근에 아현뉴타운이 인접해 간접적인 수혜도 예상된다.

>> 경기 용인시 보정동 신일유토빌골드클래스 = 신일건업이 용인시 보정동 294의 6번지에 110㎡ 단일 주택형으로 1백55가구를 12월 분양할 예정이다. 분당선 죽전역이 걸어서 10분 거리며,  단지 가까이에 신세계백화점(경기점), 이마트(죽전점), 롯데마트(수지점) 등의 대형 편의시설이 있어 생활이 편리하다. 단, 경부고속도로가 단지 옆에 위치해 소음발생은 감안해야 하는 부분.

>> 인천 연수구 송도동 송도캐슬&해모로 = 롯데건설과 한진중공업은 송도국제복합단지 A2블록에 110~215㎡ 1천4백39가구를 공동으로 시공해 11월 분양할 예정이다. 이중 110㎡ 1천8가구가 중소형으로 선보일 계획.

인천지하철 1호선 캠퍼스타운역이 2㎞정도 거리에 위치하며, 연세대 국제캠퍼스 부지가 바로 인접해 있다. 특히 단지가 들어서는 송도7공구는 송도국제화 복합단지로 조성될 예정으로 바이오연구단지, 첨단 의료복합단지 등이 들어설 계획이다. 중소형아파트가 전체 물량 중 70%나 차지해 실수요자 및 투자자들에게도 관심이 높아지고 있다. 

>> 인천 계양구 귤현동 계양센트레빌 = 동부건설이 계양구 귤현동 306의 1번지에 109~175㎡ 1천4백25가구 분양을 11월에 계획하고 있다. 이중 중소형 물량은 109㎡ 8백93가구.

인천지하철 1호선 귤현역이 도보 10분 거리에 있고, 귤현초등과 계양중 등이 걸어서 통학 가능하다. 이외 그랜드마트(계양점), 홈플러스(계산점) 등의 편의시설을 이용할 수 있다. 현재 경인아라뱃길(인천 서구 오류동~서울 강서구 개화동) 공사가 진행돼 수변을 따라 다양한 친수공간이 건설될 계획으로, 부지와 근거리에 위치해 간접적인 수혜를 받을 것으로 전망된다.

>> 대구 달서구 유천동 AK그랑폴리스 = 대구 달서구 유천동 103번지 일대 한국토지신탁이 110㎡  2백12가구 주상복합을 분양한다. 시기는 11월 예정. 대구지하철 1호선 진천역을 걸어서 이용할 수 있고 이마트(월배점)가 인접해 있다. 단지 북서쪽에 성서지방산업단지가 위치해 근로자 수요가 풍부한 편이다.

<역세권 중소형아파트 주요 분양예정 단지> 위치 시공사 규모 공급면적 (㎡) 일반분양 중소형면적 (㎡) 중소형가구 지하철 역명 분양시기 문의 서울 성동구 하왕십리동(왕십리뉴타운2구역) 현대산업개발,삼성물산,GS건설,대림산업 1,148 80~195 510 80~110 421 1호선 신설동,2호선 신당 12월 02-525-5299 서울 서초구 반포동(삼호가든1,2차 재건축) 삼성물산,대림산업 1,119 85 23 85 23 9호선 사평,3·7호선 고속터미널 12월 1588-3588 서울 동작구 흑석동(흑석6구역 재개발) 동부건설 963 80~177 190 80~110 107 9호선 흑석 12월 1577-7335 서울 동작구 사당동(지역주택조합) LIG건설 452 110 214 110 214 7호선 이수,남성 11월 1577-1971 서울 마포구 신공덕동(신공덕6구역 재개발) 현대산업개발 195 81~142 71 81~110 58 5·6호선 공덕 12월 02-2008-9837 경기 수원시 율전동 동문건설 699 85~109 699 85~109 699 1호선 성균관대 12월 02-786-7343 경기 용인시 보정동 신일건업 155 110 155 110 155 분당선 죽전 12월 02-2056-1883 인천 계양구 귤현동 동부건설 1,425 109~175 1,425 109 893 인천1호선 귤현 11월 1577-1860 대구 달서구 유천동# 한국토지신탁 212 110 212 110 212 대구1호선 진천 11월 053-567-6800 ※ 해당 업체 사정에 따라 분양시기 및 물량은 조정될 수 있습니다.(*표시는 주상복합) ※ 공급면적(㎡) 정보는 기존 평형을 ㎡로 단순 환산해 소수점 이하를 절사한 값으로 실제 공급면적과 다를 수 있습니다.

최근 언론보도 등을 통하여 향후 주택문제에 대한 여러 문제점 중 하나가 베이비붐 세대의 은퇴문제일 것이다.

과거 50년대 이후 70~80년대의 고도 성장기에 젊은 피로서 우리나라성자의주요 동력이며 힘을 제공한 것이 바로 이들 세대이기 때문이다.

이들 세대는 인구 면에서 상당부분을 차지하고 있어 소비와 생산에 있어 많은 영향을 주었으며 이들이 사회로 나와 생산에 힘쓰고 이후 결혼 후 내집마련을 시작하며 어떤 면에서는 이들의 수요에 따라 급격히 주택문제가 야기되었다고 보아도 과언이 아니다 60년대 이후 이리나라의고도성장기에 사회생활을 시작한 이들은 고향을 떠나 수도권으로 몰려오며 이들에 의해 생산 그리고 소비 나아가 주택 부족 문제를 야기한 세대이기도 하다.

이들은 전통적 유교적 가치관에 따라 공동체우선이란 가치관을 배운(가진)세대 이기도 하지만 현대적 삶인 개인주의적 사고방식에도 적응하여야 하는 모순된 가치관과 삶을 살아온 세대이기도하다

1. 베이비붐 세대의 은퇴 영향

전통적 가치관에 따라 가족을 위하고 그에 따라 내집마련을 해야 하는 것이 중요한 가치관이었으며 개인의 행복을 위하여 아니 가족의 행복을 위하여 일정부분의 개인의 삶은 희생하는 삶을 살 온 세대이다.

오늘날의 경제발전에 있어서도 이들의 사호와 국가에 대한 희생속에서 이루어다하여도 과언이 아니다

이러한 희생적이며 나라와 사회를 위한 공동체 의식이 투철한 이들은 개인과 가족을 위해서 어느 세대보다 내집이란 안정적인 행복의 근간을 마련하고자 노력하였던 세대이기에 집에 대한 가치관은 어느 세대보다 남다른 가치부여를 하는 세대라고 필자는 생각한다.

이러한 세대가 몇 년 후면 은퇴를 시작한다.

다시 말해 58년생 전 후로부터 시작된 베이비붐 세대는 72년 까지 태어난 세대이다.

이들1차 베이붐 세대는 55년~64년생 까지이며 2차 베이 붐은 65~72년 출생자들이다.

2009년 현재 이들의 나이는 54~46세 45~39세대이기도 하다.

현제 사회적 문제화 할 것으로 보는 세대가 이들 1차 베이비붐 세대이다.

또한 중장기적으로1차세대의은퇴이후 바로 2차 베이비붐 세대가 은퇴기로 접어들기에 우리나라의 인구 감소와 함께 소비역시 감소하고 주택수요역시 감소 할 것이라 는 견해이다.

이러한 1차 베이비붐 세대는 현제 약 713만명이며 인구의 14.8%를 차지하고 있다.

2차 베이비붐 세대의 인구는 약 580만명이며 인구의 약12%이다.

이러한 1차 베이비붐 세대의 은퇴는 소비감소와 주택수요 감소 나아가 수택 매도로 인한 주택문제를 야기할 것 이라고 보는 시각이 일반적이다 그러한 시각이 과연 현실적일까 필자는 생가해 보았다.

먼저 이들의 은퇴는 분명 추가적인 주택수요는 아니란 것에 필자도 동의한다.

하지만 이들 세대의 은퇴와 함께 주택매도로 인한 주택 공급효과에 의한 주택 공급 효과는 어떻게 볼 것인가?

2. 베이붐 세대의 은퇴에 따른 주택 공급효과

이들은 부모세대의 봉양과 자식세대의 양육으로 자신들의 노후 준비는 많이 하지 못하였기에 상대적으로 노후 준비비가 미비한점은 필자여시 인정한다.

하지만 이들 세대의 주택(보유주택)매도를 한다면 이들 역시 일정한 거처는 필요하다는 것은 분명하다.

다시 말해 자가 보유에서 임대 수요로 세롭게 전환될 가능성은 있다는 것이다.

그리고 은퇴이후 이들이 보유 주택을 매도할 것인가? 란 물음에 일정부분 가능한 시나리오지만 꼭 그렇다 라고 보기 어렵다는 점이다.

이들의 삶이 은퇴이후 급격히 (수입 감소에 따라서) 경제적 압박에 의해 필요자금(노후자금) 확보를 위하여 보유한 재산이라 할 수 있는 주택을 매도할 것인가? 만약 필요노후 자금을 확보하지 못하였다면 그렇게 할 것이다.

현재 30~40평형대의주택을 보유한 그것도 1주택을 많은 보유 하였다면 이들은 보유주택의 평수를 줄이거나 세입자로 전환 할 것이다. 필요자금 확보를 위해 어쩔 수 없는 선택인 것은 분명하다.

하지만 2주택이상보유 하였거나 노후자금을 일정부분 확보하였거나 2주택이상 보유한 주택을 통하여 임대소득으로 생활하고 있다면 그들은 주택을 매도할까?

또한 이들 세대는 어느 세대에 비하여 집이라는 부동산에 아주 강한 집착을 가진 세대이기도하다 평생일하며 이룬 작은 성취이기도 한 주택의 매도는 어떤 면에서 삶의 결과물에 대한 부정이기도 하기 때문이다. 따라서 이들의 주택 매도는 마지막 선택의 하나일 것으로 보이다.

만약 경제적 필요에 의하여 이들 세대 보유 주택이 매도를 통하여 시장에 방출된다면 베이비붐 세대 중 보유주택을 매도하는 분들은 어느 부류일지 고민해 보자.

우선 이들은 보유 주택이외의 별다른 (연금 또는 저축) 자산을 구축하지 못한 세대일 것이다.

따라서 이들의 보유 주택은 30~40평형대의 일반적인 주택이 대다수일 것으로 보이며 이러한 주택 매도 세력은 상대적으로 다주택자보다 1주택자일 확률이 높다.

만약 다주택자중 매도를 하는 경우라면 상대적으로 경제적 매력이 떨어지는 주택을 우선하여 매도할 가능성이 높다.

이렇듯 상대적으로 경제적 효과가 적은 주택은 어떤 주택일까?

다른 말로 하여 향후 가치가 떨어지는 향후 임대소득 또는 자산가치가 하락하거나 인플래 상승률보다 떨어지는 가격 상승이 우려되는 주택일 것이다.

주택가격 상승률이 떨어질 것으로 우려되는 지역은 어느 지역 일까?

우선은 주택보급이 충분히 이루어지고 있는 지역이 그곳일 것이다. 신규 주택 공급이 원활히 이루어지면 수요가 감소하기에 기존 주택의 추가 수요가 줄어든다. 이는 기존 주택의 가격 상승률을 낮추는 효과를 가져 올 것으로 보인다.

현제 대다수지역에서이루어지는 뉴타운 재건축등의 주택리모델링이 이루어지는 지역의 아파트에 대한 수요를 충족시키는 효과를 가져 올 것으로 보인다.

다시 말해 현제는 노후 되어 신규주택(새집)에 대한 수요 또는 상대적으로 인기를 끌고 있는 아파트 의수요가 현재는 유발되고 있지만 이러한 지역에 신규 주택이 공급된다면 이러한 수요는 중장기적으로 감소할 것으로 보인다.

더불어 이러한 시기에 기존 보유주택을 베이비붐세대가 경제적 이유로 매도를 할경우 이러한 추가 공급 효과가 나타날 우려가 있는 것이 사실이다.

노후주택의리모델링( 뉴타운 재개발과 재건축)에 따른 공급 물량과 기존 주택의 매도로 인한 공급은 상대적으로 20평형대의 수요는 촉발 될 것이지만 중대형 평형의 수요는 감소시키는 요소가 될 가능성이 있다.

** 배이비붐 세대의 보유 주택 매도이후 교외지역 또는 시내지역의중소형 평형대로 주거 공감을 이동할 것은 분명하다.

3. 베이비붐세대의 은퇴는 주택 수요의 감소가 아닌 필요 주택 평형의 변화이다

위리나라의 노령화가 급속히 이루어지고 있다고 한다.

이러한 이유는 크게 베이붐세대의 노령화와 기존 인구의 장수인구의 증가이기 때문일 것이다.

전통적으로 과거에는 부모 또는 조부모세대와 부모세대 그리고 손자세대의 3세대의 동거가 일반적이었으나 산업화와 함께 부모와 지식세대로 이루어진 2세대 가족이 기본이 되었고 1990년대 이후 핵가족화를 뛰어넘어 1~2인가구가 급속히 증가하고 있다.

이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 통계청은 발표하고 있다.

전국 전체가구수 및 1인가구 추이

2008~2030은 추계치. 자료 : 통계청

이러한 베이비붐 세대에서 보유 주택을 매도한다하여도 이들은 일정 주택에서 거주해야한다는 딜레마가 있다.

다시 말해 임대수요의증가로 전환될 가능성이다 이러한 임대수요의 전화는 중장기적으로 증가 하고 있는 1~2인가구 증가와 함께 새로운 주택 수요 계층으로 자리 할 가능성이 있다.

4. 임대 시장의 활성화

최근 급격한 주택가격 상승과 저소득층의 증가 그리고 중산층의 상대적 수입 감소는 중장기적으로 신규주택 매수 세력의 감소를 의미한다.

과거와 달리 정규직의 감소로 인한 소득의 감소 그리고 평생직장이 사라짐에 따라 자산축적기간의 감소는 신규 주택 매수세력이 감소 한다는 의미이다. 나아가 이들 역시 일정 거주 주택이 필요함에 따라 과거에 주택을 매수하였던 계층이 점진적으로 주택임대 세력으로 전환하고 지금까지는  다주택 보유자들의 상당부분은 임대소득보다 주택 가격 상승에 따른 가격 상승 마진을 기대한 투자자였으나 앞으로는 이러한 주택 가격 상승보다 순수한 임대소득에 중점을 둔 투자로 전환할지도 모른다.

이러한 면은 현제 주택보급률대비 낮은 자가 점유율을 보아도 알 수 있다.

지금까지 정부는 주기적인 주택 건설을 통하여 주택 보급률을 증가에 힘써왔으나 주택보급률 대비, 자가 점유율은 크게 증가하지 못하였다.

경제적 위기와 자본가들에 의한 자본 집적도가 증가하며 상당수 주택은 일부 계층의 소유로 전환 된 것이 현제의 주택 시장의 모습이다. 이러한 주택임대시장은 앞으로 더욱 활성화 될 것이다.

이러한 측면은 과거 내집마련 세대였던 베이붐 세대의 내집마련에 대한 집착이 강하였던 것에 비하여 최근의 신세대는 이러한 집에 대한 집착이 많이 약화되었다고 보여 지며 내집마련 역시 상대적으로 어려워진 것으로 보이기 때문이다.

5. 새로운 주택 수요 계층 에코세대

우리는 지금 까지 우리는 우리나라인구의 상당수를 차지하고 있는 베이비붐 세대의 은퇴에 따른 문제만을 언급하여 왔다.

그러나 베이비붐 세대 이후의 세대인 에코세대의 등장은 언급하지 않고 있다.

이들 베이비에코 세대는 497만명으로 전체인구의 10.3%이다.

1차 베이비붐 세대는 현제 약 713만명이며 (인구의 14.8%) 2차 베이비붐 세대 인구는 약 580만명(인구의 약12%)이다.

이들 1.2차 베이비붐 세대보다는 분명 적은 수치의 인구이다.

하지만 이제 사회생활을 시작하는 이들 세대는 1차 베이비 붐 세대가 은퇴를 시작하는 시기와 더불어 내집마련을 시작하는 나이가 되어 간다는 점을 주목할 필요가 있다.

이들 역시 핵가족화 나아가 부부세대로 이루어지거나 혼자 거주하는 1~2인세대의중심 세대이기도하다. 일정한 소득에 따라 내집마련을 하거나 임대주택 수요계층의 하나란 점이다.

과거 세대의 은퇴이후 새로운 주택수요의 중심축이 될 가능성은 완전히 배제할 수 없으며 은퇴세대의 공백을 메꿀 세대가 될 것으로 보인다.

6. 외국인 인구 증가

우리나라의 주택수요 등의 통계 또는 전망을 이야기 할 때 인구 감소와 증가 수요계층의 변화를 이야기하지만 외국인 인구 증가에 따른 주택 수요 등은 발표되고 있지 않다.

우리나라는 이제 세계경제규모 12위권의 경제 대국이 되었다. 이러한 변화는 외국인의 한국 내 진출이 급속하게 증가하고 있는 이유이기도하다. 이들 외국인의 인구 유입 역시 일정부분 주택의 새로운 수요계층임을 부인할 수 없을 것이다.

과거 2003년 10만명 내외의 외국인이 2008년 들어 급속히 증가하여 25만명에 이르고 있다.

이들 외국인의 상당수는 주기적인 귀국에 따라 장기적인 체루인구로 볼 수는 없겠지만 주기적인 유입과 유출은 이제 일반적인 상황이 될 것으로 보인다. 나아가 우리나라의 경제 규모가 커질수록 이들 인구역시 증가할 것으로 보인다.

따라서 이들 수요의 주택 역시 일정부분 필요한 것이 현실이다. 이들 인구의 증가는 중장기적인 주택수요이며 이들 역시 임대수요 의한 축으로 보아야 할 것 으로 보인다.

연도 및 분기별 등록 외국인 인구 추이(천명)

[주요 국적 외국인 증감률]

7. 결언

우리나라의 인구는 중장기적으로 감소하며 머지않아 산업 발전과 소비의 축 이었던 베이비붐세대의 은퇴에 따라 주택 수요가 감소하거나 이들 보유 주택이 시장이 나올 가능성에 대하여 필자역시 일정 부분 동의한다. 하지만 이들의 은퇴가 매매수요에는 영향을 줄 가능성은 있지만 시장 전반의 임대시장에 까지 감소 할 것으로 보지는 않는다.

나아가 최근 급속히 증가한 외국인 수요와 상대적으로 자본을 축적한 일부 계층 또는 임대 수요를 통하여 노후를 준비한 세대의 임대용 주택 수요는 지속적으로 유지될 것으로 보인다.

현제의 인구 감소와 은퇴세대의 증가의 문제는 향후 5년 이후 나아가 10~20년 전후에 이들 세대의 사망에 다른 주택 공실의 증가와 인구 감소가 본격적으로 나타나는 2018년 전후의 시기 까지는 주기적인 주택 문제가 야기될 것으로 보인다.