2006-07-26 22:15

http://blog.drapt.com/bleu90/3217281153919724793

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

매입타이밍과 매도타이밍의 중요성을 비교한다면 매도타이밍이 결코 매입타이밍에 뒤지지 않습니다. 특히 3년 이상 장기투자로 100% 이상의 투자 수익률을 올리는 것을 목표로 하는 가치투자자라면 매도타이밍은 더더욱 중요합니다. 진짜 사야 할 타이밍에 부동산을 자신만의 투자원칙에 따라 샀다면 언제 팔아야 할지도 쉽게 알 수 있을 것입니다. 원론적으로 진짜 팔아야 할 타이밍은 내재가치가 시장가격에 모두 반영됨으로써 수명을 다한 시기입니다. 다만 문제는 보통 사람들이 내재가치가 수명을 다해 더 이상 내재가치가 높아지지 않는 시기가 언제인지를 알기가 힘들다는 것입니다. 이로 인해 진짜 팔아야 할 경우 3가지를 아는 게 중요합니다. 이에 포함되는 경우에 지체없이 보유하고 있는 부동산을 매도해야 합니다. 부동산을 진짜 팔아야 할 경우 3가지 첫째 실수로 잘못 매입한 경우입니다. 시장가격보다 내재가치가 뛰어나다고 판단하고 매입했지만 시간이 흐를수록 내재가치가 당초보다 낮다고 판단되고, 이런 판단이 시간이 흐를수록 의심에서 확신으로 바뀌는 경우입니다. 이때 자기 자신의 투자 결정에 대한 자존심으로 최소한의 이익을 볼 때까지 매도를 유보하고 활황기 때까지 보유하겠다는 발상은 엄청난 투자손실을 입을 수 있다는 것을 명심해야 합니다. 내재가치가 떨어진 부동산을 계속 보유함으로써 더 나은 부동산을 매입할 기회를 놓치는 것은 물론 활황기에 내재가치가 풍부한 부동산보다 상승폭이 적어 이중으로 손실을 보게 됩니다. 따라서 이에 해당된다면 먼저 보유 부동산을 매도하고 부동산을 매입할 때 잘못된 판단을 내린 이유를 찾아내 앞으로 똑같은 실수를 반복하지 않는 것이 중요합니다. 매도했다면 새로운 투자처를 찾아야겠지요. 둘째는 투자원칙을 어기고 매입한 경우입니다. 침체기 또는 활황기에 투자대상에 대해 잘 모름에도 주변 사람이나 전문가의 말을 믿고 투자한 경우입니다. 또 불확실한 호재를 근거로 매입했거나 단기 시장 변동에 따라 싸다고 매입한 경우입니다. 결과적으로 활황기에는 조금 오르고 침체기에는 크게 하락을 해서 투자손실을 입게 됩니다. 셋째는 드물지만 보유 부동산보다 투자가치가 더 높은 부동산을 발견한 경우입니다. 투자 원칙에 따라 투자했다면 갈아타기를 통해 투자수익을 극대화할 수 있는 다른 투자처는 거의 없다고 보는 게 좋습니다. 인력시장에서 구직자는 많으나 회사에 적합한 인재가 많지 않은 것처럼 말입니다. 그럼에도 불구하고 보유 부동산보다 내재가치가 풍부해 매력적인 투자처라고 확신한다면, 또 갈아탈 대상이 투자원칙을 충족한다면 세금 부담이 있더라도 갈아타는 것을 실행할 수 있습니다. 이처럼 팔아야 할 경우 3가지에 해당되지 않는다면 매도타이밍을 빨리 잡는 것은 대부분 투자 실패로 끝날 가능성이 높다는 것을 명심해야 합니다. 부동산을 진짜 팔아서는 안되는 경우 3가지 투자자들은 ‘진짜로 팔아야 할 타이밍이 언제인가?’ 보다 ‘진짜로 팔아서는 안되는 타이밍’을 아는 것이 더 중요하다는 것을 알아야 합니다. 부동산시장에서 매도타이밍과 관련된 실수(잘못)가 우리 주변에서 너무 자주 벌어지기 때문에 투자자들이 심각하게 생각하지 않는 것뿐입니다. 다시 한번 강조하지만 투자원칙에 따라 부동산을 매입했다면 매도할 이유는 쉽게 생기지 않습니다. 보유하고 있는 부동산을 진짜로 팔아서는 안되는 경우 3가지를 소개합니다. 첫째 침체기가 다가오고 있으므로 팔아야 한다는 경우입니다. 피터 린치는 시장 상황에 따라 주변 사람의 근거 없는 주장에 투자자들이 섣불리 매도를 할 수 밖에 없는 상황을 ‘북소리 효과’로 분석했습니다. 보통 사람은 부동산 침체기에 방송에서, 라디오에서, 그리고 신문에서 전문가들의 다음과 같은 말에 흔들리게 됩니다. “금리가 인상되고 세부담도 늘어나 이제 부동산 거품이 빠질 시기가 다가왔다.” “금리가 더 오르기 전에 팔아라” “불경기가 오기 전에 팔아라“ “대출금리가 오르면서 서민들의 대출부담이 늘어나 생계형 급매물이 크게 늘어날 것이다.” 또 주변에서 아는 사람들이 이런 말을 하지요. “그 아파트는 이제 오를 만큼 올라 더 이상 오르기가 힘드니 욕심 그만내고 팔아라” “너무 고평가 된데다 침체기에 부동산 거품이 빠지기 전에 파는 게 좋다.” “단기간에 너무 올라 조만간 가격이 하락할 것이다.” 이같은 전문가와 주변 사람들, 언론의 ‘북소리’에 휘둘려 팔아서는 안됩니다. 이를 극복하는 방법으로 차분하게 자기만의 시간을 갖고 ‘내가 이 부동산을 산 이유가 무엇이었나’를 다시 한번 자문해보는 것입니다. 대세 하락이 오지 않는 한 ‘북소리’를 무시해야 합니다. 침체기를 이유로 내재가치가 풍부한 부동산 매입을 미루는 경우와 마찬가지로 침체기가 온다는 이유로 내재가치가 풍부한 부동산을 팔아서는 장기적으로 매우 값비싼 대가를 치르게 될 것입니다. 침체기의 가격 하락이라는 두려움 때문에 지속적으로 오를 수 있는 내재가치를 지닌 부동산을 팔아버리는 투자자들을 우리 주변에서 너무 많이 봐왔습니다. 더욱이 막연한 두려움 때문에 매도했지만 부동산은 계속 오르는 경우가 많습니다. 이같은 실수 아니 명백한 잘못은 다시 침체기에 와서 판 부동산을 다시 매입하더라도 이전에 판 가격 이하로 살 수 있는 기회가 없다는 것을 보더라도 입증됩니다. 보통 사람들은 뒤늦게 섣부른 매도를 후회하며 자신이 매도한 가격보다 떨어지면 사겠다고 기다리지만 그런 날은 오지 않으며 설령 오더라도 역시 두려움 때문에 쉽게 다시 매입하지 못하게 됩니다. 둘째로 고평가가 됐기 때문에 팔아야 한다는 것입니다. 과연 고평가의 기준은 무엇인가요? 다른 부동산에 비해 너무 많이 올랐다는 것인가요? 아니면 실질소득이나 실질구매력, 경제성장률에 비해 너무 많이 올랐다는 것인가요? 여기서 고평가의 본질을 알아야 합니다. 경기 상황에 따라, 부동산시장 상황에 따라 고평가여부를 판단하는 것은 엄청난 투자수익을 자기 발로 걷어차는 결과를 초래할 뿐입니다. 고평가의 본질은 내재가치에 비해 현재 가격 즉 시장가격이 지나치게 높다는 의미입니다. 성급한 결론으로 매도하기보다는 내재가치가 시장가격에 반영되고 있는 시기인지를 조사, 분석해야 합니다. 셋째로 단기간 너무 올랐기 때문에 팔아야 한다는 것입니다. 즉 짧은 기간에 너무 많이 올라 이제 추가 상승여력이 거의 없으므로 팔아야 한다는 것입니다. 추가 상승여력이 있느냐, 없느냐는 현재 가격이나 시장 상황에 따라서가 아니라 부동산 자체의 내재가치에 따라 좌우된다는 것을 알아야 합니다. 단기간 급등이 단타성 투기수요보다는 공급에 비해 수요가 많거나 주거환경 인프라가 개선되고 호재가 발생하는 등 내재가치가 오르고 있다면 가격 급등 사실만으로 매도타이밍을 앞당겨 잡아서는 안됩니다. ‘오르는 부동산만(정확히는 내재가치가 풍부한 부동산만) 오른다’는 격언처럼 시장가격보다 내재가치가 높은한 단기간 급등에 상관없이 상승세는 계속되는 것입니다. 진짜 팔아서는 안되는 경우 3가지를 이해하고 이를 실행한다면 매도타이밍을 잘못 잡아 실패하는 경우는 거의 없을 것입니다.

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2006-07-26 22:14

http://blog.drapt.com/bleu90/3217281153919674224

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

주요 기관들의 2006년 하반기 부동산시장 전망을 보면 하향 안정세가 대세입니다. 물론 실제 그렇게 될지는 아무도 모릅니다. 언제나 그렇듯 상반기 전망도 틀렸으니까요. 올 연말이나 내년초에나 가야 알 수 있겠지요. 전문가들은 하반기부터 종합부동산세, 양도세 등 세금 폭탄이 가시화되고 재건축 규제도 본격화됩니다. 또 고유가 환율하락으로 인한 소비 위축, 금리 인상 및 주택담보대출 규제 등으로 주택시장은 하향 안정화될 것이라고 전망하고 있습니다. 이번 오윤섭의 부자노트 칼럼에서 하반기에 집값이 얼마나 오르냐, 내리냐를 예측하기보다는 하반기 이후 주택시장에 영향을 미칠 주요 변수 3가지를 중심으로 시장을 들여다보겠습니다. 변수1: 세제 등 부동산 정책 거래세 등 부동산 관련 세금의 감세를 추진하고 있는 여당의 움직임에 상관없이 참여정부의 부동산 규제정책은 하반기에도 연이어 시행됩니다. 이르면 7월말부터 주택거래신고지역(폐지될 경우 투기지역 유력)에서 주택을 살 경우 15일 이내에 자금조달계획서와 실제 입주 계획을 제출해야 합니다. 이에 따라 해당 지역은 하반기내내 거래량이 크게 줄어들 것입니다. 또 7월 12일부터 아파트 등 건축물은 분양승인(건축허가) 시점을 기준으로 기반시설부담금을 내야 하므로 분양가가 상승하게 됩니다. 재건축 규제로는 8월 25일부터 공공 전문기관이 예비안전진단평가를 하고 평가시 구조안정성 배점을 높여 안전진단을 실시하게 됩니다. 또 9월 25일 이후 관리처분인가 신청을 하는 재건축단지의 경우 조합원당 3천만원 이상 개발이익에 대해 최고 50%까지 개발부담금을 부담해야 합니다. 사업 초기 단계의 재건축 단지는 안전진단 통과가 사실상 불가능해짐에 따라 2007년 상반기까지 시세가 약보합세에 머물 것입니다. 반면 안전진단을 통과하거나 개발부담금 대상이 아닌 재건축단지는 반사이익으로 하반기에도 강보합세를 유지할 것입니다. 재개발은 7월부터 도시재정비촉진특별법에 따라 촉진지구(주거지형 15만평 이상)로 지정된 재개발구역은 규제가 완화됩니다. 촉진지구 내에서는 용적률이 50%포인트 가량 올라가고 2종 주거지역의 층수제한이 사라지고 소형주택의무비율도 완화됩니다. 특히 서울 뉴타운이 촉진지구로 지정받으면 사업기간이 1~2년 빨라져 호재로 작용할 것입니다. 자립형 사립고가 들어서는 은평 및 길음 뉴타운을 비롯 한남, 아현, 흑석동 일대 뉴타운이 투자 유망지역으로 꼽히고 있습니다. 종합부동산세의 경우 12월 납부를 앞두고 있어 시장에 악재이지만 강남권에서 고가아파트 급매물이 쏟아지는 것을 기대하기는 힘듭니다. 6월 1일 현재 소유자에게 부과되는데다 재건축 규제로 신규 주택공급이 격감하고 있으며 팔고 다른 곳에 투자할만한 곳도, 이사갈만한 곳도 없기 때문입니다. 공시가격 10억원짜리 아파트 보유자가 2005년에 30만원을 낸 종부세를 2006년에 2백58만원을 내야한다는 이유만으로 매물을 내놓지 않을 것입니다. 이보다는 2007년부터 시행될 1가구 2주택에 대한 양도세 중과(세율 50%)에 따른 세금회피성 매물이 이미 나오고 있으며 연말이 다가올수록 더욱 늘어날 것입니다. 매도자에게 위기(매도타이밍을 잘못 잡아 실패할 위험)가, 매수자에게 기회(세금회피성 매물중 내재가치가 풍부한 급매물을 매입할 수 있는 기회)가 오고 있습니다. 변수2: 금리인상 및 주택담보대출규제 2005년 10월 이후 콜금리가 오름세이고 미국 및 전세계 금리 인상 러시가 계속돼 하반기에도 콜금리는 소폭 인상될 전망입니다. 콜금리는 2004년 11월 3.25%까지 하락했다가 2005년 10월부터 올라 2006년 6월 4.25%까지 인상된 뒤 7월에는 동결됐습니다. 이와 관련 주택담보대출금리에 연동되는 양도성예금증서(CD)금리는 7월 11일 4.61%로 지난 2003년 4월 14일(4.61%) 이후 3년 3개월 만에 최고치를 기록, 하반기중 2003년 이후 5% 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 대출금리 인상은 구매력을 떨어뜨려 단기간 집값을 안정시키는 효과가 있지만 피해 당사자가 서민이라는 점에서 유의해야 합니다. 주택담보대출도 2005년, 2006년에 담보인정비율(LTV) 40%, 총부채상환비율(DTI) 40% 이내 등 규제 강화조치가 계속돼 하반기에도 담보대출 증가폭은 감소될 것입니다. 담보대출규제, 금리인상에다 고유가, 환율하락으로 소비까지 위축되고 있어 하반기 주택시장은 대형 호재지역과 강남권을 제외하곤 대부분 침체기를 벗어나기는 힘들 것입니다. 특히 아파트시장은 거래부진에 시달리고 분양시장의 경우 청약경쟁률 및 계약률 양극화가 심화될 것입니다. 변수3: 분양 및 입주 아파트 물량 하반기에 서울에서 큰 폭은 아니지만 분양물량이 전년동기대비 줄었고 입주물량(6만4천가구)도 같은 기간에 비해 2천7백가구나 감소된 것으로 조사됐습니다. 올들어 5월까지 전국 주택건설실적은 13만9천가구로 작년 대비 12.8%(15만9천가구) 감소했으며 민간부분 주택공급물량(32.5% 감소)이 특히 부진했습니다. 아파트의 경우 서울 등 수도권이 지난해보다 49.1%나 줄어들었습니다. 이같은 주택공급물량 추이로 봤을 때 분양 및 입주 아파트 물량은 하반기뿐만 아니라 2007년 이후에도 지속적으로 감소세를 유지할 것입니다. 서울은 주택건설실적이 2002년 16만가구에서 2004년 5만8천가구, 2005년 5만2천가구로 감소추세이며 특히 재건축 수주가 2004년부터 격감하고 있어 공급물량 감소를 주도하고 있습니다. 주택 수요가 많은 서울 등 수도권의 공급부족은 주택가격 상승의 근본원인입니다. 자가보유율(자기 집을 소유하고 있는 가구 비율)도 전국은 60%가 넘지만 수도권은 50% 수준에 머물고 있어 풍부한 내집마련 유효수요자가 대기하고 있습니다. 수도권 아파트 건설실적 감소는 1년뒤 분양물량 감소로 이어지고 다시 2년뒤 입주물량 감소로 이어질 것입니다. 규제가 완화되고 경기가 살아나고 돈이 많이 풀리는 시점에 다시 집값 대세 상승의 시기가 올 것입니다.

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