2009-06-27 22:45

http://blog.drapt.com/black71/192861246110334900

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

http://www.asiae.co.kr/uhtml/read.php?idxno=2009062112082593758&sc=news&ssc=estate&sc1=S1N2&sc2=S2N230                         부동산稅테크  "확바뀐 중과세제도 활용하라" 서울 광진구에 거주하는 김영철씨는 요즘 마음이 편치 않다. 오래 전에 사둔 주택을 사업자금 마련을 위해 처분하고자 하는데 세금이 만만치가 않을 것 같기 때문이다. 김씨는 2주택자로 어느 주택을 팔아도 양도소득세가 나오는 상황이다. 김씨가 어떻게 해야 세금부담을 조금이라도 줄일 수 있을까. ◇ "비과세 요건 안된 주택 먼저 팔아야" = 위와 같이 주택을 보유하고 있는 경우에는 어느 주택을 양도하더라도 동일하게 세금이 나올 가능성이 높다. 양도차익이 같기 때문이다. 구체적으로 양도소득세는 약 9000만원 정도가 예상된다. 양도차익에 6∼35%의 세율을 곱해 대략적으로 계산한 결과다. 여기서 6∼35%를 적용한 것은 2주택자의 경우 지난 1월 1일부터 2010년 12월31일까지 중과세 제도가 한시적으로 폐지되었기 때문이다. 중과세 제도가 한시적으로 폐지됐지만 중과세 대상 물건은 여전히 장기보유 특별공제를 받을 수 없다. 따라서 김씨는 A와 B주택 중 B주택을 먼저 처분하는 것이 좋다. A주택의 경우 거주요건 2년을 채웠기 때문에 B주택 양도 후 A주택을 처분하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 김씨가 이렇게 B주택을 처분한 후 새로운 주택을 구입하면 새 주택의 구입일로부터 2년 내에 A주택을 처분하더라도 비과세를 받을 수 있다. 일시적 2주택 비과세를 위한 처분기한이 1년에서 2년으로 연장되었기 때문이다. 한편 김씨가 B주택을 처분하는 것이 아닌 자녀에게 증여한 후 A주택을 처분할 수도 있을 것이다. 하지만 실무적으로 볼 때 자녀에게 증여하면 증여세 등이 과도하게 나와 이런 방법이 오히려 불리한 경우가 많다. 따라서 증여를 선택하기 전에 미리 전문가와 상담하는 것이 바람직할 것이다. 참고로 지난 4월30일에 중과세 제도가 개편되었는데 이를 요약하면 다음과 같다. 중과세제도가 부동산 거래를 지나치게 위축시키자 지난 1월1일(3주택과 비사업용 토지는 3월16일)부터 2010년 12월31일까지 한시적으로 이를 폐지했다. 따라서 이 기간 내에 처분하면 일반세율(보유기간에 따른 세율)을 적용받는다. 또한 이 기간 내에 취득한 주택과 토지에 대해서는 영구적으로 일반세율을 적용하는 혜택을 준다. 세법의 배려인 셈이다. * 글 : 신방수 세무사(shintaxpia@hanmail.net) / 세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 파트너세무사로 현재 한국세무연수원 교수, lba경제연구소 겸임교수로도 활동하고 있다. 한국생산성본부, 경기대 사회교육원 및 대한건설협회, 삼성생명, LIG화재보험 등 대학, 협회, 대기업 등에서 온ㆍ오프라인 세무강의를 하고 있다. 주요 저서로는 '부동산 전문 세무사가 알려주는 부동산 세테크', '합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 - 개인편/기업편/부동산편/환급편', '합법적으로 세금 안 내는 세금대백과' 등이 있다. 신방수 세무사는 앞으로 '신방수의 부동산 稅테크'를 통해 아시아경제신문 독자들에게 유익한 절세 테크닉을 알려준다.

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2009-06-20 05:54

http://blog.drapt.com/black71/192861245444897325

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

http://www.heraldbiz.com/site/data/html_dir/2009/02/20/200902200037.asp                        양도세 한시적 면제의 한계 전국적으로 16만 가구에 이르는 미분양 적체 문제를 해소하기 위해 정부는 작년 6?11대책을 시작으로 다양한 방안들을 제시했다. 국내외적인 경기침체의 영향으로 미분양 해소에는 미흡하여, 2?12대책을 통해 “양도소득세 한시적 면제”를 발표 했다. “양도소득세 한시적 면제”는 금년 2월 12일부터 금년 말까지 취득한 신축주택(미분양 주택 포함)을 대상으로 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 5년간 양도소득세를 전액 면제하는 것이다. 그러나 서울을 제외한 과밀억제권역에 있는 전용면적 149㎡미만 신축주택은 50%를 감면하고, 2월 임시국회에서 조세특례제한법 개정을 추진하고 있다. 미분양 적체 문제를 해소하기 위해 제시한 “양도소득세 한시적 면제”는 1998년 외화ㆍ금융위기때에도 활용했던 정책수단이다. 그 당시에는 전용면적 165㎡(50평)이하 모든 신축주택을 대상으로 지금과 같이 5년간 한시적으로 면제했다. 그러나 현 정부에서 제시한 “양소소득세 한시적 면제”는 지역과 규모, 적용시점에서 몇 가지의 한계를 드러내면서 또 다른 논란을 야기시키고 있다.   첫째, 수도권과 지방을 고려한 차등감면 대신 과밀억제권역을 기준으로 적용하면서 지역별 역차별 논란이다. 동일한 수도권이라도 과밀억제권역에 해당하는 인천광역시나 고양, 수원, 남양주 등 경기도 14개시 지역은 양도소득세를 50%만 감면하기 때문에 100%를 감면하는 타 지역과 역차별 논란이 있다. 특히, 인천시의 인천경제자유지역과 일부지역, 시흥시나 남양주시의 일부 지역은 과밀억제권역이 아니기 때문에 동일 시에서 조차 양도소득세 감면혜택이 달라진다. 이러한 지역적 한계가 나타나는 이유는 감면기준으로 수도권정비계획법의 적용을 받아 수도권관리차원에서 설정된 권역을 무리해서 활용했기 때문이다. 둘째, 적용규모에 있어 과밀억제권역에서는 149㎡(45평)이하 주택만을 대상으로 하고 있어, 149㎡초과 주택과 차별 문제가 있다. 149㎡초과 주택은 주택시장이 정상화 되면, 언제든지 주택가격이 상승할 수 있는 여지가 있기 때문에 제외시켰다는 정부의 입장도 우리나라의 주택시장 특성을 고려할 때 이해할 수 있는 부분이다. 그러나 이러한 논거만으로는 149㎡나 IMF시기에 적용했던 165㎡ 모두 설정기준으로 충분해 보이지는 않는다. 한 부동산정보업체의 1월말 자료를 분석해 보면, 미분양이 있는 아파트단지의 149㎡초과 주택 비중이 지방 15.9%, 수도권이 22.4%로 수도권지역에 149㎡초과 주택이 더 많이 공급되었다. 특히 과밀억제권역 중에서 수도권 미분양의 21%가 적체되어 있는 고양시(5,319호, 작년 11월 기준)의 경우, 미분양 16개단지의 총 공급호수 중 20.4%가 149㎡초과 주택이다. 단지마다 차이는 있으나 40% 정도가 149㎡초과 주택인 단지도 있다. 이러한 지역적ㆍ단지간 차이도 논란의 여지가 있다. 셋째, 적용시점은 대책발표일 이후에 계약된 주택만을 대상으로 하고 있다. 대책 발표일 이전에 미분양 주택이나 분양주택을 구입한 계약자들은 감면해택이 없어 논란이 예상된다. 더군다나 악성미분양(준공후 미분양)을 준공전 미분양과 동일하게 감면혜택을 주는 것은 적절하지 않다. 오히려 악성미분양은 조속히 해결될 필요가 있기 때문에 권역구분이나 규모에 관계없이 100%면제해 주는 방안도 검토할 필요가 있다. 미분양 적체 문제를 해결하기 위해서는 일차적으로 주택구매자의 구매심리를 움직일 수 있는 조치가 필요하다. 이러한 점에서 볼 때 양도소득세의 한시적 면제는 효과적인 정책수단이다. 그러나 실행기준상 문제나 미분양의 발생시점에 대한 고려 없이는 효과를 반감시킬 수 있다. 효과를 좀 더 극대화시키기 위한 면밀한 검토가 필요하다.

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2009-03-15 07:12

http://blog.drapt.com/black71/192861237068727158

출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk

국제회계기준(IFRS) 도입되면 달라지는 것들                  연결재무제표가 핵심…퇴직금 적립비용 커져 지난 5일 한국경제연구원이 주최한 '국제회계기준' 세미나. 국제적으로 자본시장과 금융시장이 개방되고 자본이동이 활발해짐에 따라 통일된 회계기준의 필요성이 증가했다. 이러한 흐름에 발맞춰 그동안 유럽연합(EU) 국가들을 중심으로 수용돼온 국제회계기준(IFRS·International Financial Reporting Standards)이 빠르게 글로벌스탠더드로 자리 잡아가고 있다. 우리나라도 회계투명성 제고 및 회계기준 선진화의 일환으로 회계기준 통일화라는 세계적 흐름에 동참하기 위해 2007년 3월 15일 국제회계기준 도입 로드맵을 발표했다. 국제회계기준 도입 로드맵에 따라 우리나라 상장기업들은 2011년부터, 희망기업에 한해서는 이르면 2009년부터 IFRS를 적용해 재무제표를 작성해야 한다. IFRS 도입은 재무제표 작성 및 보고에 영향을 미칠 뿐 아니라 업무프로세스, 정보시스템, 기업조직 등 경영활동 전반에 걸쳐 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다. IFRS 도입의 가장 큰 가시적이고 실질적인 변화는 연결재무제표의 주 재무제표화다. 우리나라에서 이제까지는 개별재무제표가 주된 재무제표였고 연결재무제표는 연간보고서에 한해 부수적으로만 요구됐다. 그러나 IFRS 아래서는 연결재무제표가 주된 재무제표며 기업이 연결재무제표를 작성하는 한 개별재무제표는 더 이상 관심대상이 아니다. 영국과 호주의 경우 연결재무제표 작성 비율이 각각 99%와 99.1%로 상장기업의 거의 대부분은 연결재무제표를 작성하고 있으나 우리의 경우에는 현재 그 비율이 46.7%에 그쳐 상당한 차이를 보이고 있다. 그러나 이제까지는 자산규모 70억원 미만인 기업을 종속회사로 갖고 있더라도 연결재무제표를 작성하지 않던 우리나라 기업들 중 상당수가 IFRS 도입으로 연결재무제표를 작성·공시해야 한다. 상장기업 2011년부터 적용 연결재무제표 외부감사가 의무화된 지 15년 이상이 경과했으나 아직도 많은 기업들이 연결재무제표 작성에 어려움을 겪고 있다. 따라서 이제까지 연결재무제표를 작성하지 않던 중소 상장기업들까지 연결재무제표를 작성·공시해야 하는 부담을 지게 될 경우 그 부담이 상당할 수 있어 이에 대한 대비책이 필요하다. 또한 회계기준의 세계화에 발맞춰 규정 역시 세계화가 필요하다. 이에 연결재무제표를 작성·공시하는 기업에 는 다른 나라에서와 유사하게 개별재무제표에 대해서는 공시의무를 면제할 필요가 있다. 또는 개별재무제표만을 공시하는 다른 기업과의 비교가능성 등을 위해 필요한 경우에는 약식으로 공시할 수 있도록 해 기업의 회계부담을 완화시켜줘야 한다. 비상장기업의 경우 대부분의 국가에서는 기업이 IFRS 적용여부를 선택할 수 있도록 허용하고 있다. 더불어 개별재무제표에 대해서는 상당수의 국가들이 IFRS의 적용을 허용하지 않고 있다. 그러나 우리나라의 경우는 2011년부터 모든 상장기업들이 연결과 개별재무제표에 대해 IFRS를 적용해야 한다. 이와 같이 연결과 개별재무제표 작성 시 동일한 기준을 사용하도록 한 정책결정은 기업의 부담을 고려하면 타당한 것으로 사료된다. 그러나 IFRS를 우리보다 먼저 채택한 많은 국가들에서 개별재무제표에 대해서는 IFRS 적용을 강제하지 않거나 IFRS 적용을 금지하는 이유에 대해서는 좀 더 세심한 조사와 연구가 필요하다. 마지막으로 IFRS 도입은 단순한 일부 회계기준의 개정에 그치는 것이 아니라 회계기준 접근방법에 대한 근본적인 사고방식의 변화를 의미한다. 그렇다면 IFRS와 현재 우리나라의 기업회계기준(K-GAAP)의 차이점은 무엇일까. 크게 연결범위와 유형자산과 투자부동산, 자산손상, 자산의 인식기준, 영업권, 부채의 인식 기준, 퇴직급여부채, 외화환산, 예약매출 등 9개 항목으로 나눌 수 있다. 1. 연결범위 기업의 주 재무제표가 개별재무제표에서 연결재무제표로 변경된다. 현행 K-GAAP 아래서는 30% 초과 최대주주이면 자회사를 연결에 포함시켰으나 IFRS 아래서는 50% 초과 지분을 소유한 경우에만 연결에 포함시키도록 돼 있다. 따라서 지배회사가 30~50% 사이의 지분을 갖고 있는 관계회사는 연결에서 제외될 수 있다. 이뿐 아니라 IFRS 아래서는 현행 K-GAAP와는 달리 현재는 연결에서 제외돼 있는 자산총액 70억원 미만인 주식회사를 포함해 조합, 파트너십, 특수목적회사(SPC) 등의 특수목적기업도 연결시켜야 한다. 2. 유형자산과 투자부동산 현행 기업회계기준(K-GAAP)에서는 유형자산과 투자부동산을 취득원가에 근거해 인식하나 IFRS에서는 유형자산과 투자부동산에 대해 공정가치에 근거한 재평가를 허용한다. IFRS 아래서 우리나라 기업들은 공정가치가 취득원가에 근거한 장부가액보다 월등히 높은 유형자산과 투자부동산을 보유한 경우 이를 공정가치로 재평가할 가능성이 있다. 3. 자산손상 K-GAAP에서는 일반적으로 감가상각과 자산손상에 대해 주기적 검토를 의무화하고 있지 않으나, IFRS에서는 감가상각과 자산손상에 대한 매 보고 기간 말 검토를 의무화하고 있다. 결과적으로 IFRS 아래서 감가상각비의 변동성이 확대되고 자산손상을 인식하는 빈도가 높아질 것으로 예상된다. 4. 자산의 인식 기준 K-GAAP에서는 자산의 인식기준을 미래 경제적 효익의 유입 가능성이 매우 높은(80% 이상) 경우로 하고 있으나, IFRS에서는 미래 경제적 효익의 유입 가능성이 높은(50% 이상) 경우로 그 기준을 완화했다. 이로 인해 무형자산과 이연법인세자산이 증가하리라 예상된다. 5. 영업권 무형자산 중 영업권에 대해 K-GAAP에서는 20년 이내 정액법에 의한 상각을 해야 하나, IFRS에서는 상각 없이 기말에 손상 여부만을 평가해야 한다. 6. 부채의 인식 기준 K-GAAP에서는 부채의 인식 기준을 자원 유출 가능성이 매우 높은(80% 이상) 경우로 하고 있으나, IFRS에서는 자원 유출 가능성이 높은(50% 이상) 경우로 그 기준을 완화했다. 이로 인해 부채의 증가가 예상된다. 7. 퇴직급여부채 K-GAAP에서는 회계연도 말 전 임직원이 일시 퇴직할 경우를 가정할 때 지급할 금액을 퇴직급여부채로 인식하나(청산가치 개념), IFRS에서는 보험수리적 가정 아래 미래 퇴직 시 지급할 퇴직급여의 현재가치로 퇴직급여부채를 인식해야 한다. 임직원의 퇴직 시점의 임금은 현가로 계산한다 하더라도 현 시점의 임금보다 높을 것이다. 따라서 IFRS 아래서 퇴직급여 비용과 부채가 상당히 증가하리라 예상된다. 8. 외화환산 IFRS 아래서는 외화환산에 기능통화의 개념을 사용하므로 외화로 주로 거래하는 항공 및 외항해운 기업의 경우 외화(예, 미국 달러)가 기능통화가 될 것이므로 예전과 같이 환율변동으로 인해 손익계산서의 순이익이 크게 변동하게 되지는 않을 것이다. 9. 아파트 등 예약매출 K-GAAP에서는 아파트 등 예약매출에 대해 진행기준에 의거 수익을 인식하나, IFRS에서는 건설회사가 아파트 등을 자체 분양하는 경우 완성인도 시점에 수익을 인식해야 한다. 이는 해당 건설회사의 수익과 순이익을 감소시키리라 예상된다. 국제회계기준 도입 성공하려면 상장사 10곳중 9곳 "국제회계기준 준비 미흡" 대한상의 "국제회계기준 도입 기업부담 증가" 우려 [황인태 중앙대 교수 / 한봉희 아주대 교수 / 강선민 한국경제연구원 선임연구원]

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