2006-09-27 08:44

http://blog.drapt.com/bkfather/81159314249454

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29102

기존의 아파트 투자는 경부고속도로를 타고 동쪽으로 집중되었다 서울의 강남,분당,죽전,동백지구,구갈지구,상갈지구,보라지구등  경부고속도로 동쪽으로는 많은 택지개발이 있어왔고 사람들에게 관심을 받으면서 집중적으로 성장하였다 따라서,  2년 전 이들 지역의 아파트를 구입한 사람들과 타 지역 아파트를 구입한 사람은 시세상승률 차이로 인하여 상대적 박탈감까지 발생하였다 이들 지역이 성장한 이유는 여러 가지를 들 수 있겠으나   서울 강남까지 운행하는 지하철 분당선이 있었고 자동차 전용도로인 분당 ~내곡, 분당 ~ 장지 도로가 있었기에 서울의 빅3인 강남으로 출퇴근에 소요되는 시간이 강북에 비하여 짧아던 것이 주요 원인이었다 반면에 ,경부고속도로 서쪽라인이 동쪽라인 만큼 계획된 택지지구가 없는 것도 아니었지만  경부고속도로 서쪽라인은 동쪽 라인에 비하여 항상 시세 면에서 열세였다 서울의 빅3로 출퇴근 하기위해서는 대부분의 출퇴근자가 경부고속도로 서쪽에서 동쪽으로 진입하여 분당선 지하철과 분당 ~내곡,분당~장지간 도로를 이용할 수밖에 없는 상황이 동쪽라인에 비하여 서쪽라인 지역 아파트 가격시세를 열세로 만들었던 것이다 우리가 아는 상습정체 지역인 풍덕천 사거리와 신갈5거리 정체가 그간의 사정을 간단히 설명해주고 있다 그러나, 지금은 이러한 상황이 바뀌고 있다 경부고속도로 동쪽라인과 비교할 때 가격 면에서 열세였던 신봉동,성복동,동천동,영통지구등이 판교 후광효과로 사람들에게 관심을 집중 받으면서 갑자기 가격이 급상승 한 것이다 언론에서 말하는 후광효과라는 단순 표현속에는 시세상승에 원인이 되었던 숨겨져 있는 이유가 있었다 그것은,용인~서울간고속도로 (22.9 km)가 2008년 말 완공예정이고. 최근에는 동쪽라인에만 있었던 지하철이 신분당선 연장과 분당선 연장계획이 확정됨으로서 경부고속도로 서쪽라인에도 지하철이 들어오기 때문이다 더욱이, 용인~서울간 고속도로 개통을 전후하여 경부고속도로 서쪽 지역으로 집중적인 택지개발과 신도시 개발이 완료 또는 예정되어 있는데다가.생활편의 시설까지도 신도시(판교,광교,동탄)등을 이용하게 됨으로서 과거에 소외되었던 경부고속도로 서쪽라인의 가치는 급상승하고 있다   경부고속도로 서쪽라인의 개발계획을 보면 1.판교 신도시 2.동천동의 도시개발사업지구에 삼성건설 2500세대 .금호산업 2,100세대 3.신봉동,성복동 일원에 앞으로 3년이내 나올 분양물량 약 10,000세대 4.광교신도시 24,000세대 5.흥덕지구 9,200세대 6.신갈저수지 60만평 개발계획 7.서천지구 8.동탄신도시 38,000세대 우리가 아는 모든 경기 남부권 개발계획이 경부고속도로 서쪽라인에만 집중되어 있는 게 현실이다 성급히 결론을 말하자면, 용인~서울간 고속도로 개통은 경부고속도로 서쪽라인의 사람들에겐 큰 혜택이자 아파트 투자자들에겐 중요한 투자 포인트이다. 새로 개통되는 도로가 시세상승에 큰 영향을 준 사례로는 동백지구 예를 들수 있다 죽전에서 구성과 구갈지구를 거쳐 진입할수 있던 동백지구가 죽전 ~동백간 자동차 전용도로 개통으로 인하여 죽전에서 직접 연결되었고 차량 이동거리로 5분거리는 죽전의 시세 다음에 동백지구 시세를 형성하는데 가장 큰 요인이 된 것이다 대부분의 아파트 매수자가 매수 아파트를 선택할때 현장답사 경로가 서울의 강남--분당--죽전--동백--구갈3지구의 이동경로를 보이는데 이러한 이동경로에는 도로가 큰 역할을 하고 있는것이다   따라서,용인~서울간 고속도로 개통이 가져올 경부고속도로 서쪽라인의 시세상승 요인은 분명히 있으며 이러한 상승요인을 항목별로 분석해보면 다음과 같다 ***교통측면에서 *** 용인~서울 고속도로가 2008년 말 개통되면 분당 서현동에서 판교신도시를 거쳐 판교IC까지 진입하는데 15분정도 소요가 예상됨에 비교하여 신봉동,성복동,동천동은 고기 IC와 성복IC를 통하면 판교가 아닌 서울 헌릉까지 15분이면 도달할수 있게 된다.   마찬가지로 상현동도 상현IC를 이용할때 서울 헌릉까지 20분이면 도달할수 있으며. 영통지구와 흥덕지구도 25분이면 서울 헌릉까지 도달할수 있게된다. 차량 출퇴근 시간을 중시하는 서울 강남 빅3 출퇴근자의 입장에서 생각하여 보면 34평 기준 평당 2,000만원~2,200만원 하는 분당지역보다도 평당 1,000~1,500만원하는 경부고속도로 서쪽라인의 아파트를 비교 매수할 수밖에 없는 이유가 생기게 되는 것이다 더우기, 2009년 완공예정인 분당선 연장구간과 2014년 완공예정인 신분당선 연장구간은 지하철 이용 출퇴근자도 서울 접근이 쉬워져 이들 지역 거주자에게는 금상첨화의 교통여건이 만들어진다고 볼수 있다 ***생활의 편리성면에서 *** 신봉동, 성복동, 동천동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 판교신도시까지(8km) 차량으로 5분이내 접근가능하고 신봉동,성복동은 용인~서울간 고속도로를 이용할때 광교신도시까지(2km) 차량 운행시간 2분이면 접근 가능하게된다 상현동, 흥덕지구, 영통지구도 광교신도시와 경계를 같이 하고 있으므로 말할 필요조차도 없다  차량으로 5분거리 이내에 신도시를 두고 있는 이들 모든 지역의 생활 편리성은 대폭 개선될수 밖에 없는 상황이다 ***커뮤니티 측면에서*** 소셜믹스(social mix) 개념이 도입된 택지개발지구와 신도시는 택지개발지구 업무처리지침에 따라 전체 택지내 가구수의 60%를 전용면적 85평방미터 이하로 건설할수 밖에 없다 (그나마 40% 중대형 분양 물량도 최근 뉴스를 보면 10%는 임대로 분양하게 예정이 되어있어 택지개발지구 중대형 분양물량은 30%로 절대 공급부족이 발생할수 밖에 없는 상황이다) 현재 부동산 시장의 흐름이 베이비 붐세대 중대형 평형 선호에 있다는 점을 감안할때 민간 도시개발사업지구로 개발되었고 개발 될 예정인 경부고속도로 서쪽라인의 신봉동,성복동,동천동의 아파트들은 중대형 평형으로만 대부분 구성되어있어 부촌(富村)의 이미지에 따른 동질감이 강한 커뮤니티가  형성되어 있는 것이 현실이다 이러한 경부고속도로 서쪽라인의 도시개발 사업지구(신봉동,성복동,동천동)들의 부촌의 이미지와 커뮤니티 형성은 미인투표에서 미인의 기준처럼 명확하지 않지만 사람들에게 잠재된 내면적인 인식으로서 경부고속도로 서쪽라인의 가격 수준을 높이는데 일조를 하고 있고, 새롭게 개발되는 신도시(판교,광교,흥덕,동탄)와 함께 시너지 상승효과를 가져올수 있다고 생각한다   위에서 언급한 교통측면, 생활의 편리성 측면, 커뮤니티 측면을 감안하여 경부고속도로 서쪽라인의 아파트들의 가격 비교 사례로 현재 투자가치도 예상 할 수 있다.   1.신봉동,성복동,동천동(소위 신,성,동지역) 도시개발사업지구 중대형 아파트 투자가치 서울과의 도로 교통 접근성이 분당과 비교하여 더 뛰어날뿐 아니라. 이웃한 판교, 광교신도시와 생활권을 같이 한다는 점을 감안하여 보고, 전용면적 25.7평이하(분양면적 34평)아파트를 찾아보기 힘든 중대형 평형으로 구성된 민간도시개발 사업지구의 커뮤니티를 감안할 때   신성동(신봉동,성복동,동천동) 지역의 중대형 평형의 투자가치는 광교보다는 높게 판교보다는 낮게 형성한다고 본다 2.광교 신도시 투자가치 광교 신도시는 입지로 볼 때 판교 동생 광교라는 말처럼 입지가 매우 우수한 지역이다 그리고 광역 행정타운과 광교 테크노밸리라는 자족도시의 근거를 갖고 있어 그 가치는 주변 인근지역의 아파트 시세를 선도할 수 있다 광교신도시의 미래가치는 택지개발지구인 죽전보다는 자족형 신도시인 광교가 시세에선 우위점을 차지 한다고 본다 특히, 이러한 광교의 시세는 다시 인접한 신봉동, 성복동, 동천동의 시세를 뒷받침해 줄 수 있는 근거가 되면서, 신성동(신봉동,성복동,동천동)지역의 중대형 평형 커뮤니티와 시너지 효과를 발생한다고 본다 3.상현동 투자가치 과거 난개발의 오명과 교통 환경이 열악하였던 상현동은 용인~서울간 고속도로 상현 IC개통과 신분당선 상현 역사 개설등으로  과거의 난개발 상현동 이미지를 많이 바꾸리라 본다 상현동의 시세는 도로와 단지의 특성에 따라  단지 별로 가격차이가 많으리라 예상 되어지며 아파트 단지에 따라서는 죽전, 동백과 유사한 시세를 형성하리라 본다 4.흥덕지구 투자가치 용인~서울간 고속도로의 기점인 흥덕지구는 광교신도시와 경계를 같이하고 있다 따라서, 흥덕지구는 광교신도시와 시세는 비슷하게 형성할 수 있는 요인을 갖추고 있으나 광교신도시와는 원천저수지와 신대저수지로 분리되어 시세에서 약세를 띨수 있는 요인을 갖고 있다 따라서, 광교신도시와는 자연적인 환경에 따른 경계로 인하여 우수한 교통망과 광교신도시 이웃이라는 장점에도 불구하고 시세면에선 광교보다 떨어지는 죽전과 유사한 시세를 예상할수 있다 5.동탄신도시 투자가치 동탄은 신도시의 이점이 있으면서, 사실상 서울 빅3(강남,송파,서초)지역으로 출퇴근이 힘들다는 점과 삼성그룹 전기,전자 계열회사를 인근에 두고 있다는 점을 감안하여 시세를 생각하여 봐야한다 동탄의 시세는 삼성그룹 임직원이 시세를 주도했던 영통보다는 높게 형성되리라 보이며 동백과는 같거나 약간 높은 시세를 형성하리라 생각한다 ************************************************************************** 분석지역이 너무 많고 각 지역별 이해관계자가 많은 관계로 인하여 시세예측에서 처럼 평당가를 제시하지 않았으니 독자들의  양해를 바랍니다

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