"선생님, 작년 11월, 방 3개, 화장실 2개 34평짜리 아파트를 샀습니다.
25평짜리 내 집을 팔고 34평으로 지금 옮겨가지 않으면 안 될 것 같은 다급함에 대출을 3억 원 얻어 버블7지역에 집을 어렵게 샀습니다. 주변의 집값이 오르는 것을 보면서 아내도 집을 더 오르기 전에 늘려가자고 엄청나게 저를 졸랐습니다.
그리고 1년이 가까워 옵니다. 기존 25평짜리 집은 아직도 팔지 못했습니다. 4억 5000만원에 팔려던 집이 이제는 4억 원에도 안 팔립니다. 3억 원 융자금은 1년 새 월 이자가 150만원이 더 붙었습니다. 동시에 종부세 대상자도 됐습니다.

저 같은 경우는 어떻게 해야 하나요?
저는 또 처분조건부 대출자라고 합니다. 빨리 융자금을 갚거나 종전주택을 팔지 않으면 금리를 15%까지 올리고 집을 경매 처분한다고 전화도 왔습니다. 우리나라도 주택가격이 급락해 서브프라임 모기지 사태가 오거나 파산에 이르지는 않을지 두려워 잠을 못 자겠습니다. 이제 곧 새 집을 등기한지 1년이 되고 2주택자가 됩니다.“

가을 하늘은 높고 푸르다.
녹색은 점차 갈색으로 변하고 공기는 선선해진다. 오곡은 풍성하고 단풍은 아름다운 성숙의 계절. 조금씩 조금씩 집을 늘려가고, 늘어난 공간에 행복을 담아가는 그 자연스러운 작업이 왜 이리도 혼란스럽고 힘든 것인가?

지나치고 예측할 수 없는 부동산 정책과 각종 경제변동 상황들, 금리가 낮기만 해서 애써 모아 통장에 넣어 둔 돈이 줄고 있다는 심각한 고민은 서둘러 집을 사게 했다. 그리고 오히려 은행돈을 빌려 채무자가 된 후에 내 인생 드라마의 화면은 바뀌고 월급의 절반을 은행에 가져다주고 고금리를 두려워하는 가난한 사람이 됐다.


◆ 규제로 덮인 부동산 시장

자본과 부동산이 만나는 수요와 공급의 ‘시장원리’ 그리고 ‘내 집을 가질 수 있는 권리’

이 두 가지 주제는 지금 이 나라에서 구속받고 있는 중이다.
부동산 역사상 처음으로 1주택자도 규제대상이 됐다.
‘6억 원 이상의 종부세 대상주택’ 그 소유주가 이번 규제의 대표적인 피해자다. 2003년 말부터 만들어진 새로운 세금, 오르는 주택에 가해진 벌금형 부동산 보유세인 종합부동산세는 2005년 8. 31 부동산 대책으로 모습을 드러냈다. 그래도 그 이후 한두 해는 ‘세금의 폭’보다 ‘주택가격의 상승폭’이 컸다.

“저런, 세금보다 부동산가격이 더 올랐다고 좋아하다니…….”
집이 현금으로 당장 바꿀 수 있는 것도 아니고…….저 싸움은 틀림없이 오르는 집이 진다. 집값은 끝없이 오를 수 없고 집을 팔지 않는 한 꾸준히 늘어나는 세금 낼 돈이 다들 없을 것이다.

그 우려는 2년이 지나 현실화 된다.
그 사이에 ‘확실한 보너스 규제’인 대출규제가 또 생겨났다.

“아이구, 이젠 정말 큰일 났어요. 집은 안 팔리고 세금은 눈덩이처럼 불어나네요.”

2005년 말에 부과된 9억 이상의 종합부동산세는 그래도 잘 넘어갔다.
비싼 집을 가진 사람들은 몇 십만 원에서 몇 백만 원의 견딜 수 있을 만한 세금을 냈고 연말을 맞았다.
2006년 말에 부과된 6억 이상의 종부세는 문제가 심각했다.
과세표준이 70%로 오른 데다가 공시가격이 30%이상 올라갔고 종부세 부과선도 6억으로 내려갔다. 한마디로 고을이 시끄러웠다. 아파트촌에는 ‘플랜카드’가 붙고 곳곳에서 ‘주민모임’이 열렸다. 정부는 큰소리로 소리쳤다.

“누구든 종부세 납부를 방해하거나 거부를 선동하는 사람은 처벌할 것입니다.”

‘종부세 대책 모임’에 모인 사람들은 불복절차만 문의할 뿐 누구도 적극적으로 나서지 않았다.

“이 사람들 속에 세무서 직원이 있을지도 몰라. 말 잘못 꺼냈다가 괜히 시달림 당할라.”

2007년 연말 또 다시 세 번째 종부세가 날아온다. 과세라인 6억 원, 과세표준 80%, 과세기준일은 2007년 1월 1일로 상당량의 금액이 될 것이다.
‘세금폭탄’
하늘에서 삐라처럼 쏟아지는 고지서는 전쟁의 폭격만큼이나 무섭고 파괴력이 있다.

“차라리 지금이 집을 살 때가 아닌가요?”
“에이, 쓸데없는 소리…….뭐 하러 불구덩으로 들어간단 말이오.”


◆ 다주택자 800만 가구

“언제 집을 사야 하나요?”

이 질문의 답은 ‘2주택자의 규제를 푸는 때’다.
억지로 눌러놓은 부동산규제는 2주택자를 집중 공격하고 있는 중이다. 2주택자를 누르면 ‘주택시장’이 가라앉는다.
알고 그랬을까? 하도 여러 방법을 쓰다 보니 그 방법이 먹혔을까?
그 답은 여하튼 옳다.

2주택자는 억제책과 부양책의 바로미터다. 2주택자는 지금 고통 받고 있는 중이다.
2007년 1월 1일부터 2주택 소유자의 양도소득세는 50%다. 거기에 주민세 10%가 붙으니 실제 양도 시 세금은 55%다. 거기에다 10년 이상 보유하면 깎아주던 양도소득의 30%에 달하는 장기보유특별공제도 사라졌다.

종합부동산세는 1주택자의 머리위에 또 하나의 주택을 올려놓고 그 몸통 중 6억 이상을 과세해 목을 죈다. 여기에 실거래가격신고, 대출제한으로 매수자가 근처에도 못 오도록 쫓아낸다. 9월부터 시행되는 청약가점제는 2주택자와는 무관하고 1주택자와도 거리가 먼 무주택자를 위한 법이다. 분양가 상한제는 1주택자가 기존 주택을 매입하려는 수요를 꺾어 놓고 5년에서 10년의 전매제한을 만들어내 시장을 가라앉힌다.

우리나라에는 총 1400만 가구의 ‘집’이 있고 1400만 가구의 ‘가구주’가 있다. 이른바 주택보급율 100%, 1가구 1주택 시대다.
그러나 실제로 들어가면 1주택자의 비율은 68%, 2주택자에서 11주택 이상자까지 다주택자의 비율이 32%다. 다주택자 32%는 1주택자의 몫을 잠식해 무주택자로 만들어 놓는다.
결국 1400만 가구는 600만 가구의 1주택자와 270만 가구의 2주택 이상 다주택자, 530만 가구의 무주택자로 구성된다. 이 가운데 600만 가구의 1주택자가 추가로 주택을 구입해 2주택자가 되려는 것을 방해하고 2주택 이상자가 집을 계속 보유할 수 있는 환경을 불안정하게 만들어 놓으면 부동산 시장은 기력을 잃어버린다.
그럼 2주택자의 매도물량을 받아낼 수 있는 것은 530만 가구의 무주택자인데 그 사이에는 상당한 경제적 갭(Gap)이 놓여 있다.


◆ 1명의 부자가 존재하기엔 1,000명의 빈자가 필요한 세상

부자와 빈자. 세상은 불공평하다.
모두 다 부자인 세상, 그런 사회는 원칙적으로 불가능해 보인다. 사람들은 재화를 가운데 두고 뺏고 빼앗기는 제로섬 싸움을 진행 중이다. 그 가운데 대상물 중 하나로 부동산이 있다.
정책에 따라 움직이며 급격히 오르다가 각종 규제로 거래가 뚝 끊기는 그래프의 반복. 가난한 사람들은 대개 상투에 물건을 사게 된다. 생활 인프라나 시스템이 자금과 정보, 그리고 예측력에서 열악하기 때문이다.

2006년 11월, 최대거래량이 터졌다. 웬만한 전문가라면 예측이 가능한, 이른바 ‘꼭지’였다.
주택담보대출은 4조 2천억이 늘어났다. 더불어 마이너스 통장 대출도 1조 6천억 원 늘어났다. 2002년 10월 이후 4년 만에 최대치를 보이면서 늘어난 5조 8000억 원의 대출은 지금 올라버린 대출 금리로 빌린 사람에게 고통을 주는 ‘어려운 돈’이 됐다. 올해 하반기 2번의 콜금리 인상을 기반으로 올라간 여신 금리상승에 1억을 빌린 사람은 작년대비 월 60만원씩 더 이자를 부담해야하는 경우를 맞게 됐다.

작년 말, 새집을 살 때 가지고 있던 기존 집은 조만간 ‘판매조건부 주택’에 물리거나 새 집 등기 후 1년 내 팔지 못하면 양도세 50%를 내야하는 2주택이 되고 만다. 시장형편은 매수인 1명에 매도인 15명인 상황으로, 제 가격을 받는 정상적인 거래가 어렵다. 이 시장은 대체 어떻게 될까? 막차를 탄 ‘착한 서민’들은 결국 손해를 보고 나와야 하는 것이 ‘현실’이고 ‘운명’이다.

아쉽지만 과거의 역사나 지표는 늘 이런 상황에서는 그럴 수밖에 없었음을 말해준다. ‘기회를 선점’하고 동시조건으로 ‘레버리지’를 쓴 사람들은 돈을 번다. 그러나 주위 사람들이 부동산으로 돈을 버는 것을 여러 차례 보면서 막판에 타인의 돈을 빌려 들어간 사람들은 사연이 어떻든 대개는 잃고 나온다. 그 와중에는 급작스레 오르는 금리와 부동산 경기침체의 시간, 늘어나는 높은 세금 등 토시하나 틀리지 않은 ‘예상치 못한 계절의 변화와 비바람’이 있었다.

그 고비의 시간이 깊어질 즈음 다시 ‘돈 있는 사람’들이 그 물건을 산다. 그리고 새로 물건의 주인이 된 사람들은 조금씩 조금씩 돈을 벌어간다. 다시 원래대로 시장이 풀려가는 것이다. 그것은 자본시장의 원리이며 기억 속에 있는 현실이다. 그 환경을 만드는 이유에는 정치적 요소와 경제적 요소, 심리적 요소 등 각종 내재상황들이 존재하고 있다.


◆ 그럼 우리는 어떻게 해야 하는가?

무주택자는 지금이 집을 살 때다.
청약통장이 있고 저축일 경우 납입횟수가 제법 되거나, 예금일 경우 가점이 어느 수준에 올라 있다면 청약을 기다려 보겠지만 청약통장 가입기간이 짧거나 청약통장이 없는 경우는 집을 살 시점이 ‘바로 지금’이다.

본인이 직접 거주할 경우는 법규가 허용하는 범위 내의 융자를 얻어서 사면되고 일단 사두고자 한다면 전세를 끼고 사는 것을 권한다. 지금은 매도 15, 매수 1 상황으로 15:1 정도의 매도, 매수 비율을 유지해 집을 사기에는 시장이 제법 괜찮아 보인다.

그래도 1주택 자는 청약통장을 사용해서 신규분양을 받을 것을 권한다.
신규분양주택은 집으로 완성될 때까지는 종합부동산세가 부과되지 않으며 분양 후 집이 지어지는 때까지 약 3년이 걸려 그 사이에 세금 등 무리한 부동산 규제의 변화가 올 것으로 예측되기 때문이다.

청약통장이 없는 1주택자는 기존주택을 매입해서 지역이나 평형 갈아타기를 시도할 수 있는데, 이 경우 신중해야 한다. 기존주택을 매도하고자 할 때 환금성이 떨어지는 시장 환경이기에 그렇다.
안전모드는 종부세를 완화할만한 ‘확신’이 드는 때 결행하는 것이고, 위험모드는 지금처럼 불확실성이 세상을 지배할 때 싸게 나온 매물을 사 놓는 것이다.
이 경우 기존주택을 사는 것은 100% 자기자금으로 하는 것이 좋다. 금리 등 경제상황이 조금 더 안 좋아 질 수 있는 가능성도 있기 때문이다. 최소 2008년 말까지의 종부세는 염두에 둬야 한다.

팔려는 사람은 조금 더 과감해야 한다는 점이 포인트다.
이미 2주택자는 신경쓰지 말고 계속 보유하는 것이 유리하다. 지금 종부세가 어렵다고 집을 한 채 싸게 팔아 50%의 양도세와 그에 따른 10%의 주민세를 낸다면 양도차익이 큰 주택은 오히려 더 손해일 수 있다. 세금이 커 최종적으로 손에 쥐는 돈이 뭔가를 할 만큼 많지 않을 수 있다. 이 경우 집 팔고 남은 돈으로 종래 집의 가치에 달하는 집을 살 수도 없을뿐더러 확실히 저축이나 증권 등에 투자하기도 애매한 상황이 연말까지이기 때문이다.

일시적 2주택자나 양도세 일몰기간이 도래한 5년간 양도세 면제 주택 소유자로 또 다른 주택을 보유한 사람은 10~15% 내려서 ‘바겐세일’로 물건을 처리해야 한다. 이미 상황은 변했고 머릿속에 떠오르는 옛날의 가격으로는 거래가 쉽지 않다. 종전에 6억 원이 나가던 집은 5억 3000만 원 정도로 까지 할인하여 시장을 어우르는 매매를 해야 한다.
정 깎아주는 가격이 아깝다면 지인이나 매수 조건이 허용되는 무주택자에게 ‘일단 이전’하고 상황이 좋아지면 재판매하거나 가격을 정산하는 방법을 찾아야 한다.



◆ 앞으로 15개월을 예측하면?

2007년 10월부터 연말까지는 주택시장의 침체가 지속될 것으로 보인다. 미분양 물건은 급속도로 늘고 판매가 부진한 현장을 서너 개 보유한 건설사들은 줄줄이 부도를 낼 것이다.
‘신일 해피트리’와 ‘세종 그랑시아’ 등은 시작일 뿐……. 그룹사가 아닌 단일 건설사들에게 아파트 판매 부진으로 인한 자금난은 더욱 더 심각하게 목을 죄어온다.

연말에는 오른 공시가격과 과표 인상으로 종부세 대란이 날 조짐이 보인다. 2005년 9억에서 2006년 6억으로 종부세가 내려오면서 지상이 급속히 굳어지기 시작했다. 올해는 2006년 말보다 더욱 더 큰 덩어리의 종합부동산세가 나올 태세다. 시장이 그나마 정점에 있던 2007년 1월 1일 기준 공시가격으로 6월 1일 소유자에게 세금이 과세되기 때문이다.

한줄기 햇빛…….대선.
부동산 시장으로 볼 때, 집 가진 사람들에게 그나마 희망은 세금을 깎아주겠다는 대선주자 들의 공약이다. 2007년 12월 19일 목요일. 새 정권이 탄생하면서 무겁고 과다한 세금의 무게가 가벼워질 수 있을지 모른다는 생각이 무너지려는 시장을 그나마 유지시키고 있다.

이 모습이든 저 모습이든지 2007년 12월 20일부터 2008년 상반기까지는 거래활성화대책, 투기지역해제, 대출규제완화 등 미분양 아파트를 줄이고, 죽어가는 시공사를 살리는 방법이 나올 것을 예상된다. 2008년 7월 1일부터 2008년 12월 31일까지는 종부세와 양도세 완화에 대한 구체적 토론이 벌어질 듯하다. 이미 나온 선거의 각종 공약들에 1주택자와 장기보유자, 고령자 등에 대한 보유세금 완화와 법을 바꿔 거래의 숨통을 트이게 하려는 의지가 들어있는 이유이다. 얼마나 긍정적인 사고를 갖느냐 하는 것이 무주택자나 유주택자나 필요한 시점이 ‘지금’이다.



◆ 문어와 오징어를 구별하라

문어와 오징어는 비슷하게 생겼다. 연체동물에다가 다리에 빨판이 있고 먹물을 쏜다. 그러나 자세히 보면 문어는 8개의 다리를 가지고 있고 머리도 매끈하다. 오징어는 10개의 다리에 머리엔 삼각형의 모자를 쓰고 있다.

요즘 부동산 시장이 침체되면서 많은 사람들이 청약통장을 빼앗기고 있다.
일단 청약은 했는데 당첨되고 보니 그 아파트가 내가 가지고 갈 블루칩이 아니라는 생각이 드는 경우가 많기 때문이다. 애매한 300세대 미만의 주상복합, 본인의 생활권에서 먼 거리의 아파트 등이 대표적인 예다.

모델하우스에 몰린 수많은 인파와 고급스럽게 장식된 수입품 자재, 비싸 보이는 빌트인을 보고 인터넷청약을 했지만 막상 경쟁률이 생각보다 적게 나왔을 때 청약자들은 당황한다. 더욱이 바뀐 대출여건으로 본인에게 예상한 대출이 여의치 않다고 판단했을 때 계약을 포기하는 경우가 비일비재하다. 따라서 집을 선택하거나 청약할 때에는 충분히 조사하고 여러 사람의 의견을 들어보고 판단해야 하는 때다.

‘문어’인줄 알고 그물을 던졌지만 잡고 났을 때 ‘오징어’인 경우, 아까운 재산은 손실을 입게 된다. 어느 때보다도 청약하거나 사려는 주택에 시간과 노력을 투입해야 한다. 모델하우스나 현장에 최소 5번 이상 가보고 카탈로그도 수십 번보고 세심하게 따져봐야 한다. 교통망이나 근린시설 등 인터넷 검색도 충분히 해봐야 한다.

“이 아파트 어떻게 생각해요?”
“위치나 가격 경쟁력은 어떤가요?”

주변의 ‘똑똑한 전문가’에게 많이 물어 볼수록 좋다. 우연한 광고나 소개로 5%나 10%의 계약금을 내고 전부 이월해서 잔금 처리하는 ‘조건변경’ 미분양 아파트에도 현혹 되서는 안 된다. 명심할 것은 지금이 ‘블루칩 아파트’는 더욱 희소해지는 부동산 침체기라는 것과 부동산 구입의 절대적 조건인 대출에 있어 아파트를 보고 대출해주는 시대가 아니라 사람을 보고 대출해 주는 특별한 시점이라는 점이다.



(출처 :봉준호. 프리미엄 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr, )

 

 

 

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세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다. 입주시기는 넉넉히 잡아라 법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주지연이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하다. 보통 항고판결이 최소 3∼6개 월, 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다. 낙찰 후 부대비용을 김안하라 경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다.취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일반매매보다 더 많고(취득세·교육세·등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다. 현장 확인은 필수다 지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해야 한다. 구체적인 자금계획을 세워라 경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가결정후 약 1달 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다. 입찰장에서 사소한 실수에 주의하라 아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족,대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다. 세입자 대위변제를 경계하라 경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라 입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼 수 도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다. 변경·연기가 잦은 물건을 피하라 변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다. 명도의 왕도는 대화다. 문전박대를 당하더라도 가능한 점유자와 만나라. 그러면 반드시 마음의 문을 열게 된다. 비록 다리는 힘들지라도 명도는 편안해질 것이다. 발품이 최고다. 명도비 없는 명도는 생각지 마라. 윤활유 없이 기계가 돌아갈 수 없듯, 아예 입찰 전부터 명도비를 예산에 포함하라. 그 러면 명도시 아깝다는 생각이 안들 것이다. 왜 명도비를 줘야 하느냐고 반문할 수도 있다. 물론 법적으로 지급해야할 의무는 없다. 그러나 어차피 강제집행을 하더라도 소정의 집행비와 시간이 필요하다.  시간과 돈을 교환하라. 오른 손엔 당근(명도비), 왼 손엔 채찍(강제집행) 명도 협상차 점유자를 방문할 때는 오른 손만 보여줘라. 그러면 상대방은 낙찰자의 진정성을 이해하고 닫혔던 마음의 문을 열 것이다.  왼 손은 그저 존재 자체만으로도 상대에게 위엄과 권위를 나타낸다. 먼저 왼 손을 상대방 앞에서 흔들지 말라. 강제집행은 최후의 수단이다. 전가의 보도는 함부로 휘두르는 것이 아닌 것처럼 엄포용으로만 이용하라. 단, 꼴불견 임차인에게는 엄정하게 대처할 필요가 있다. 마치 맡겨 놓은 돈 찾아가는 것처럼 너무도 당연히 명도비를 요구하는 사람, 그것도 아주 터무니없는 금액을 요구하는 사람에게는 차라리 국가에 세금을 내는 것이 낫다. 강제집행이 보약이다 분할통치하라. 다가구나 상가 등 여러 가구가 거주하는 경우에는 목소리 큰 사람이 반드시 있다. 집단의 힘을 이용해 협상에 찬물을 끼얹는 사람은 다중으로부터 격리해야 한다. 본보기로 강제집행을 신청하면 나머지 사람들은 원하는 데로 잘 따라온다. 상대의 약한 고리를 집중 공략하라. 집행 사전 예고제를 이용하라. 강제집행이 불가피하다면 강제집행을 신청하고 집행관에게 방문을 부탁하라. 집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 하겠다는 계고서를 붙이면 효과가 바로 나타난다. 집행관이 협상을 종용하고 조만간 강제집행 할 수 있음을 고지하면 바로 꼬리를 내린다. 잔금 납부 전에는 반드시 방문하라. 경매는 일반 매매와 달리 사전 방문이 거의 불가능하다. 그러나 낙찰 후에는 사정이 달라진다. 대금지급기한 통지서를 받거든 방문하라. 방문하면 명도의 난이도를 판단할 수 있다. 대화를 하다보면 어느 정도 성향을 파악할 수 있기 때문이다. 덤으로 숨어있는 하자를 발견할 수 있어 위험(금전 손실)를 최소화할 수 있다. 잔금 납부와 동시에 통보하라. 잔금납부 후에는 내용증명을 보내 주인이 바뀌었다는 것과 이사 할 수 있는 일정 기간(잔금 내는 날로부터 30일 이내)을 통보하고, 기한 내 이사가지 않으면 강제집행 할 수 있으며 집행에 소요되는 비용 등을 청구 할 수 있다는 점을 주지시킨다. 명도는 송달이 생명이다. ‘하늘을 봐야 별을 따듯이’ 송달이 돼야 강제집행을 할 수 있다.  종종 점유자가 고의로 송달을 거부하는 경우가 있다. 우체국 집배원이나 집달리와 가까우면 덕을 볼 수 있다. 때로는 빈 집 명도가 더 힘들수도 있다. 살림살이가 남아 있지 않다면 관리사무소 등의 협조를 얻어 조기에 입주할 수도 있다.  그러나 세간이 남아 있을 경우 함부로 옮겨서는 안 된다. 소정의 법적 절차를 거쳐 적당한 곳에 보관해야 한다.   확신서면 행동으로 부동산가격은 늘 살아서 움직인다. 머뭇거리다가는 매수타이밍을 놓치기 십 상이다. 땡빚 투자는 금물 빚내서 투자하다가는 망하기 십상. 한가지 종목에 모두 투자하는 것도 바보 짓이다. 투자기간을 따져야 3년이상 장기간 투자할 경우 땅이 좋다. 하지만 단시간내에 투자수익을 봐 야 한다면 전월세가 잘나가는 상가 등 수익성 부동산이 좋다. 임대가 잘 나가야 소액 투자자일수록 임대여부를 잘 따져야 한다. 고정 임대료가 나오거나 개 발후 활용을 통해 수입을 올릴수 있어야 한다. 환금성이 최고 부동산은 덩치가 크기 때문에 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 잘 팔리는 부동 산이 좋은 부동산이다. 다리품-머리품을 팔아라 돌아다니다 보면 하다못해 100만원이라도 싼 땅, 싼 집을 발견할 수 있다. 열심히 돌아다니고, 열심히 머리를 굴려라. 현장확인 철저 현장도 모른 채 무작정 사들이는 [묻지 마]투자자들이 많다. 스스로 발등을 찍 으려는 무모한 사람들이다. 풍문은 거꾸로 이해하라 중개업자들은 [도로가 곧 뚫린다], [그린벨트가 곧 해제된다] 등등의 풍문을 곧잘 만들어낸다. 아예 무시하는 것이 낫다. 전문가 말은 참고만 하라 전문가들이 정보를 갖고 있는 것은 아니다.누구나 아는 정보를 가지 고 단지 말을 잘할 뿐이다.전문가들 얘기에도 거품이 있다. 정보에 민감하라 신문기사 등을 흘려 넘겨서는 안된다.주무 부처의 정책이나 시도별 개발계 획, 도시계획 관련 기사를 눈여겨 봐야한다. 도로개설 등의 정보도 중요한 투자 단서다 정보 수집에 전력을 기울여라 부동산투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 정보를 찾기 위해서는 신문과 부동산 사이트 등을 눈여겨 보는 일이 첫걸음이다. 원하는 정보는 꼼꼼히 스크랩 하고 때로는 비용도 아끼지 않아야 한다. 특히 부동산에는 누구에게나 많은 정보들이 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 일이야말로 내집마련을 앞당기는 비결이다. 집에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하라 아파트의 가격을 형성 하는것은 단순히 위치나 교통여건 만이 아니라 작은 슈퍼마켓 하나까지도 가격형성요인이 될 수 있다. 따라서 모르는 곳은 되도록 피하는 것이 현명하다. 만약 그래도 투자해야 한다면 인근 중개업소나 부동산 사이트 등을 최대한 활용해 역대 가격 변동폭이나 추후 들어설 시설 등을 면밀히 따져봐야 한다. 집에서 먼 곳은 아무리 잘 안다 하더라도 기동력이 떨어지므로 그때 그때의 분위기 파악이 어렵다. 일시적 동향에 '일희일비(一喜一悲)’ 하지 말라 일반적으로 내집마련을 미루는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘 못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하게 되는 것이다. 특히 방송이나 언론에 보도되는 가격동향은 그때 시점의 현상을 설명하는 경우가 많으므로,장기적인 안목으로 이를 받아들이는 것이 중요하다. 투자 결정은 신속하게 하라 대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 내집마련 성공자들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 뒤를 돌아보지 않는 자세도 중요하다. 매도 및 매수시기를 잘 선택하라 부동산투자에서 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 부동산 정책과 부동산 가격 흐름 등을 살펴서 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문이다. 흔히 ‘선수’들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도 하는 경우가 많다. “무릎에 사서 어깨에서 팔아라”는 교훈을 새길 필요가 있다. 실패를 두려워 하지 마라 주변을 살펴보면 의외로 완벽한 기회만을 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다.그러나 전재산을 다 날릴 만큼 가격이 떨어진 경우가 아니라면 다시 한번 마음을 비우자. 설사 작은 실패가 쌓이더라도 향후 성공할 확률은 훨씬 높아진다. 적절한 은행대출은 보약이다. 초보 투자자들 혹은 무주택 서민들이 가장 꺼리는 부분이 바로 은행 대출이다. 하지만 집값을 다 모아서 내집을 장만하기란 여간 어렵지 않다. 자칫 모자란 돈 때문에 전세만 전전하게 될 가능성이 높다. 이럴 경우 자신의 소득수준 범위 내에서 지불할 능력이 있다면 과감히 은행대출을 활용하는 것이 필요하다. 특히 저금리가 지속되고 있는 상황이므로 내집마련 희망자에게는 둘도 없는 기회다. 돈 되는 부동산을 골라라 부동산은 상승하는 종목이 더 상승하게 된다. 어떻게 보면 당연한 말인 듯 하지만 그 차이는 상당히 크다. 예를 들어 로열동, 로열층 아파트는 상승기에 더 오르고 반대로 하락기에도 낙폭이 적다. 매매도 훨씬 손쉽다. 경제동향이나 관련 정책에도 관심을 가진다 부동산 시장은 전체적인 경제 흐름과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 현재의 경기상황이나 정부 정책 등 각종 변수들에 대한 이해 없이는 실패할 확률이 높다. 이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 무엇보다 중요하다. 내집 마련 방법은 단순하게 시작 내집을 장만하는 데 가장 보편적으로 사용하는 방식이 바로 청약통장을 활용하거나 기존 주택을 매입하는 것이다. 이밖에 경매를 비롯해 분양권, 재개발·재건축지분 구입 등 여러가지의 방법이 있다. 하지만 섣불리 전문가의 비결을 흉내내는 투자방식은 초보자들에게는 다소 위험할 수도 있다. 자신이 가장 익숙한 방법으로 시작하는 것이 위험도를 낮출 수 있는 첩경이다.   돈 되는 부동산을 사라.. 불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다. 꼬박꼬박 임대 료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다. 임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다. 다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다. 현금의 장점을 살려라.. 부동산을 살 때는 현금의 위력을 최대한 발휘하는 게 좋다. 어떤 부동산도 현 찰을 들고 흥정하면 훨씬 싼값에 살수 있다. 특히 급매물의 경우는 현금의 장 점을 최대한 높일 수 있다. 그렇다고 조급하게 처신해서는 안 된다.거래가 한 번 성사되면 되 물리기 어렵기 때문이다. 살 때보다 팔 때를 생각하라.. 부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이 다. ‘10억 거지’라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가지고 있는 경우를 말한 다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이때 를 조심해야 한다. 부가가치를 키워라.. 단일 종목으로는 수익을 올릴 수 없다. 수익성이 별로 없는 종목도 한차례 가 공을 하면 플러스 알파의 효과를 올릴 수 있다. 가령, 경매 받은 아파트를 리 모델링 한다든가, 주택을 상가로 바꾸는 등으로 용도를 변경하거나 기존의 업 종을 새로운 업종으로 바꾸는 등의 가공을 하면 수익을 높일 수 있다. 기존의 부동산 값은 잊어라.. 부동산 값은 흥정하기 나름이다. 기존의 시가, 공시지가, 감정가격 등은 현재 의 경제상황에서는 의미 없는 숫자일 수 있다. 현재 가치에 적정한 가격,앞으 로의 기대가치에 알맞은 값으로 거래해야만 한다.자신의 부동산을 팔 때도 마 찬가지다. 본전 생각 때문에 우물쭈물 하는 사이에 손해는 커진다. 바닥까지 기다려라.. 부동산이 오를 것이다 내릴 것이다 등등의 소문을 듣고 조급히 행동해서는 실 패하기 십상이다. 주식은 바닥 시점을 알기가 쉽지 않지만 부동산은 바닥기간 이 길기 때문에 현금만 있으면 충분히 대처할 수 있다. 때를 기다릴 줄 알아 야 만이 실패를 피할 수 있다. 앞서가지 말라.. 초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다. 값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다. 자신이 선두주 자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다. 물론 확신만 있다면 앞 서가는 것이 나쁘지는 않다. 전문가를 활용하라.. 부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 혼자 힘 들이지 말고 전문가를 활용하라. 집근처의 중개업소만 찾아도 도움을 받을 수 있다. 전문가를 활용하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않게 된다. 정보를 생활화하라.. 부동산은 정보가 곧 현찰이다. 초단위로 변하는 세상에서 살아남는 길은 돈되 는 정보를 남보다 빨리 얻는 것이다.특히 요즘은 경제상황이 수시로 변하기때 문에 발 빠르게 대응하지 않으면 뒷북을 치기 쉽다. 경제신문의 부동산기사와 인터넷 부동산 사이트를 매일 이용하자. 결정은 자신의 몫이다.. 친구 따라 강남 가듯 남들 따라 투자해서는 위험하다. 예외는 언제나 있으며 어디나 복병이 있다. 신중하고 냉정하게 판단하고 행동하는 것만이 실패를 줄 이는 길이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 투자하는 것도 명심할 사항이다. 과 욕은 돌이킬 수 없는 화를 부른다. 쪼개서 팔아라. 규모가 크다면 몇 억원대를 한꺼번에 살 사람은 많지 않다. 쪼개서 여러 사람에게 팔아라. 급매가격이 현시세라고 인정하자. 부동산에서 어제의 가격은 무시해야 한다. 현금화가 시급한데 어제의 가격에 매달릴 필요가 없다. 오늘 급하게 내놓는 가격이 실거래가라고 생각해야 한다. 소프트웨어를 끼워 팔아라. 소프트웨어가 없는 컴퓨터는 있으나 마나다. 부동산도 마찬가지. 개발 아이디어를 매수자에게 줘보 라. 훨씬 팔기가 쉽다. 리모델링으로 물건을 포장하라. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다. 약간의 비용만 들이면 보다 산뜻한 상품으로 매수자를 유인할 수 있 다. 물건 설명서를 만들자. 내 물건의 장점은 무엇인지, 현황은 어떤지를 쉽게 설명해 놓은 자료를 만들어보자. 등기부등본과 건축물 관리대장, 토지대장, 토지 이용계획 확인원 등의 관련 공부도 첨부해야 한다. 배수진을 치고 팔아라. 언제까지는 팔아야 한다고 계획을 세워놓고 면밀한 계획을 세워야 한다. 안 팔리면 가격을 과감하게 내려야 한다. 열심히 뛰어라. 수요자가 나타나면 다시 오기 힘든 기회라 생각하고 열심히 설명하자. 상대방을 설득하려고 최선 의 노력을 다하자. 수요경쟁을 유발시켜라 수요자가 많으면 많을수록 유리하다. 두세 사람이 관심을 보일때는 방문시기를 비슷하게 잡아 놓고 수 요자들간에 보이지 않는 경쟁심리를 유발시켜라. 잔금정산시기를 충분히 잡아주자 상대방의 입장을 고려해 매각대금 일부를 천천히 잡아주는 것도 좋은 아이디어. 등기는 먼저 넘겨 주되 계약서를 공증하거나 등기부에 채권설정을 해두면 충분하다. 믿음직한 중개업소에 매달려라. 팔고 사는 것은 사람이 하는 일이다. 자신의 여건을 충분히 이해하고 열심히 뛰는 중개업자를 찾아 보자. 사례를 충분히 약속하면 금상첨화   부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 매물도 처분할수 있고, 가격차이가 날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다. 그러나 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 부동산은 정가가 없고, 각종 사기가 개입할수도 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다. 적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다. 교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다. 누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다. 따라서 거래에 참여하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다.  문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다. 세금문제를 미리 확인한다. 부동산의 맞교환도 법률상 약도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다. 만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다. 근저당, 임차관계를 분명히 확인한다. 교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직접 확인해야 낭패를 당하지 않는다. 전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차인에게 직접 확인해야 한다. 서두를수록 위험하다. 문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람잡이들이 서두를 것을 재촉한다. 때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다. 하자책임에 대한 단서조항을 명기한다. 교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다. 민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다. 대리인과의 계약을 주의한다. 부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다. 때문에 대리인이 나올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생하지 않는다. 지방땅은 현장답사하고 시세를 확인한다. 중개업자의 농간이 가장 심한 종목이 지방땅이다. 도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다. 또한 사용가치가 떨어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지도 파악해야 한다. 점포는 권리금, 임대차재계약 여부를 확인한다. 점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다. 그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임차물건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다.  이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다. 주택지는 하자와 민원을 확인한다. 주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관청 주택과에 확인해봐야 한다. 또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다. 중개수수료는 두배면 충분하다. 부동산교환의 법정 중개수수료는 매매일 경우와 같다. 그러나, 요즘 법정요율을 지키는 중개업소가 드문 것은 잘 알려진 사실. 특히 교환이 성사되면 중개업자는 턱없이 높은 중개수수료를 요구할 가능성이 높다. 소비자 입장에서는 부동산의 매각과 취득을 한꺼번에 거래했다는 측면에서 일반매매 중개수수료의 두배 정도에서 수수료 문제를 합의하는 것이 합리적이라고 할수 있다.   매수인은 매도인이다 부동산의 대원칙은 고정성이기때문에 물건을 살 때 반드시 되팔 경우를 염두에 둬야 한다. 바람부는 부동산은 피해라 아직 주변여건이 성숙하지 않은 곳을 개발 가능성만 보고 무조건 투자하는 것은 위험부담이 너무 크다. 시각적인 취득은 금물 단순히 눈에 보이는 건물모습만 보지 말고 경매 취득후 용도변경이나 리모델링이 가능한 지를 살펴야 한다. 사용과 수익개념을 정확히 구분하라 실제 사용하느냐 수익을 목적으로 임대하느냐에 따라 투자판단이 달라진다. 내가 거주하고 싶은 집은 남도 거주하고 싶은 집일 수 있지만 임차인의 필요에 따라 선호지역 선호평수 스타일이 다른 법이므로 내 입맛에 맞는 투자대상이 꼭 좋은 것은 아니다. 물방울 이론을 접목해라 투자대상 물건주변에 있는 전철역.학교.재개발여부 등 배후지 입지여건도 충분히 고려해야 한다. 주관적 판단은 피해라 물건 취득때 투자자 자신의 감보다 전문가의 객관적 판단에 따르는 게 좋다. 경매.공매를 적극 활용해라 경매나 공매를 활용하여 취득 원가를 낮춘다면 수익율이 더욱 높아진다. 경매취득은 속도조절이 가능하다. 경매에 나온 부동산은 감정평가 시점보다 취득시점가격이 중요한 만큼 주변 시세파악에 철저해야 한다 취득이 안전하다 완전히 내 소유를 임대주는 것과 조건에 따라 임차한 부동산을 재임대로 수익을 추구하는 것은 단순히 수익율의 문제가 아니다.  위험부담이 다르므로 내 입장에서 조건변경이 없는 것이 더욱 안정적인 수익원인 법이다. 무리한 투자는 삼가야 투자여력 범위에서 물건을 골라야 한다. 서류관계를 확인하라. 땅을 살 때 확인해야 하는 서류는 지적도(임야도), 등기부등본, 토지대장(임야대장), 도시계획확인서 등이다. 지적도의 경우 땅의 대략적인 모양을 알 수 있고 땅을 찾는데도 필수적이다. 원래 거래할 땅이 아닌 주변의 다른 좋은 땅을 보여준 것에 속아 사기를 당하는 경우가 있다. 이럴 경우 지적도를보면 어느정도 위험을 피할 수 있다. 또 주변도로, 하천 등의 조건을 서류상으로 확인할 수 있다. 토지대장(임야대장)은 땅 소유주가 누군지 알 수 있다. 계약시 계약자가 소유주인지 아니면 소유주의 인감이 인감증명을 첨부한 위임장인지 확인하는데 필요하다. 등기부등본은 주택을 거래하는 것과 마찬가지로 근저당 설정, 가압류, 가등기 등 각종 권리관계를 확인할 수 있다. 도시계획확인서의 경우 땅의 활용도를 알 수 있다. 도시계획상 각종 지역(상업, 주거 등) 및 토지거래 해당지역 등 각종 행위제한 등을 확인해야 땅을 용도를 알 수 있다. 이는 땅의 몸값을 서류상으로 확인하는 셈이다. 현장확인은 필수. 각종 서류관계를 확인해도 서류와 실제가 다른 경우가 많기 때문에 직접 해당 땅을 눈으로 확인하는 것이 필수다. 전원주택지의 경우 주변에 고압선이나 묘지화장장, 축사, 가스저장소, 쓰레기처리장 등 혐오시설은 없는지, 향과 토지전망은 어떤지, 주택을 짓기 위해 전기, 전화 등을 설치하는데 문제가 없는지 등을 확인해야 한다. 임야의 경우 경사도 체크도 반드시 해야 한다. 경사도가 급하면 허가가 나지 않을 수도 있다. 강화도의 경우 통상 25도 정도, 용인의 경우의 15도 이상이면 허가가 어렵다. 해당 지자체에 따라 인허가 조건이 다르기 때문에 반드시 해당 시·군·구청에 확인해야 한다. 수목도 상태에 따라 허가가 나지 않을 수 있어 확인이 필수적이다. 사기에 주의하라. 투자자들의 대박 꿈을 이용해서 치고 빠지는 식의 토지사기단에 생각보다 쉽게 속임을 당하는 경우가 많다. 위조된 허위 개발도면 등을 보여주면 몇배의 수익을 보장해준다고 투자자에게 접근하는 경우, 수십명에서 수백명까지 영업사원을 고용해 텔레마케팅을 하는 기획부동산은 조심해야 한다. 이들의 경우 영업사원의 마진을 고려해야 하기 때문에 시세보다 비싸게 사는 경우가 대부분이다. 믿을 만한 부동산과 거래하는 것은 토지투자에서 절반은 성공한 셈이다. 합법적으로 거래하라. 최근 땅값 폭등으로 웬만한 지역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 정상적인 방법으로 허가를 받기 힘들기 때문에 증여나 근저당 설정 등 각종 탈범을 이용해서 허가를 받는 경우 명의이전후 대부분 조사대상이다. 아울러 토지투기지역에서의 다운계약서 등 탈세행위도 하지 않는 것이 좋다. 공유지분은 피해라. 큰 덩어리의 땅을 사서 수십명의 투자자들을 모은 다음 몇 퍼센트의 수익을 보장해준다고 하면서 공유지분으로 투자를 권하는 경우가 있다. 그러나 부동산 투자가치중 가장 중요한 환금성에 제약을 받는다는 점에서 이런 투자는 피하는 것이 좋다. 공유지분 투자시 땅을 팔려고 해도 재산권행사에 상당한 제한을 받는다. 여유있는 마음으로 사라. 여기저기 땅값이 오른다는 이야기가 자주 들려 땅을 안사면 뭔가 손해보는 느낌이 든다. 그렇다고 너무 서두르다 보면 실패하기 쉽다. 여유를 가지고 마음에 드는 땅이 나올 때까지 기다리는 인내심도 필요하다. 토지도 무리한 추격매수는 실패를 부르기 쉽다. 빠져 나올때를 항상 생각하자. 지금은 토지시장이 활황기다. 그러나 토지시장의 경우 한번 그 열기가 식기 시작하면 냉정하게 식는다는 특징이 있다. 열기기 식을 때 아무리 팔려고 내놔도 팔리지 않는다. 이럴 경우 수십년 돈이 묶일 수도 있다. 따라서 반드시 빠져 나올 때를 생각하고 투자하는 것이 좋다. 몇년후 신도시가 생긴다든지 도로가 개통된다는 등 확실한 재료가 있는 곳은 개발완성때 쯤이면 팔고 나올 수가 있다. 여유자금으로 투자해야 한다. 무리한 대출을 이용해서 땅을 투자하면 실패하는 경우가 많다. 땅은 여유자금으로 장기보유 한다는 생각으로 투자해야 한다. 좋은 땅을 장기보유했을 때 땅은 거짓말을 하지 않는다. 그만큼의 댓가를 가져다 주게 돼 있다. 막연한 기대의 투자는 금물. 최근 상당수의 농림지역이 관리지역으로 풀릴 예정이다. 그러나 모든 농림지역이 풀리는 것은 아니다. 경지정리 안된 땅이 1차 대상이지만 막상 현장을 다녀보면 그런 땅은 구하기 어렵다. 그린벨트도 최근 환경문제가 중요시된다는 점을 감안해야 한다. 풀릴 것 같은 막연한 기대는 투자자의 자세가 아니다. 자신없으면 믿을 만한 컨설팅에 의뢰하라. 몇십만원에서 몇백만원의 비용을 아끼려고 하다가 몇억원을 손해볼 수 있다. 믿을 만한 부동산에 수수료를 더 줘도 좋은 물건을 급매로 잡으면 오히려 더 이득이 된다. 부동산을 내편으로 만드는 것 역시 좋은 투자전략의 하나다. 타이밍이 중요하다 땅값은 단계적으로 오른다. 개발 구상 시기에 소문이 돌면서 서서히 오르기 시작,발표 이후 급등한다. 판교·파주 주변의 움직임을 보면 개발 단계마다 땅값이 계단식으로 올랐음을 알 수 있다. 도넛 효과를 노려라 개발 중심지보다는 주변 지역 땅값 상승률이 크다. 중심지는 수용 등의 조치가 따르는 반면 주변 지역은 거래 가격이 노출되지 않고 상대적으로 땅값이 싸 장기적으로 높은 투자 수익률이 기대된다. 도로를 따라가라 땅값 움직임을 가장 먼저 느끼는 곳은 큰 길과 붙어 있는 땅이다. 값이 아무리 싸고 모양이 좋더라도 맹지(盲地)는 쓸모없는 땅이다. 접근이 쉬워야 거래가 쉽고 가격 오름세도 크다. 개발계획을 읽어라 도로,택지지구 조성 등 크고 작은 개발 호재는 모두 도시개발계획에서 출발한다. 대개 입안 단계부터 개발이 이뤄지는 과정이 주민에게 공개된다. 도시계획공람을 따라 다니면 개발 방향을 읽을 수 있다. 정확한 정보만 믿어라 떠도는 소문을 믿다가는 큰 코 다친다. 꼭 개발계획을 확인,가능성이 있는 곳인지를 판단한 뒤 결정해야 한다. 발품을 팔아라 땅은 등기부등본과 달리 권리·이용·모양새가 다를 수 있다. 임야,하천 옆 땅은 더욱 조심해야 한다. 싼 게 비지떡 내가 먹기 좋은 떡이 다른 사람에 눈에도 띈다. 비싸고 모양새 좋은 땅이라야 쉽게 팔 수 있고 투자수익률이 높다. 분수에 맞게 투자하라 자금 능력을 감안해야 한다. 욕심이 앞선 나머지 덩치 큰 곳에 투자했다가 자금 동원 길이 막히면 체하기 십상이다. 파는 것도 지혜다 지나친 투자수익률을 기대하다가는 시기를 놓친다. 규제에 묶이거나 수용 조치가 따르기 전 적당한 시기에 털고 나오는 전략도 세워야 한다. 눈에 보이는 것만 투자하라 초보자는 그린벨트·택지지구 입주권 등 눈에 보이지 않는 권리에 투자할 때 조심해야 한다. 눈에 보이지 않기 때문에 사기꾼들이 득실거리고 있다.   큰 땅을 사서 분할한다 임야는 면적에 따라 가격차이가 크다. 똑 같은 위치의 땅도 작은 것은 큰 땅의 2배 이상 가기도 한다. 큰 땅을 여러 명이 매입해 분할하는 것이 현명한 투자 요령이다. 개정법률로 분할금지가 되었으니,공동투자 →공동분배의 방식으로 매입하면된다. 이 방법은 땅 투자의 가장 기본이며, 안정적이고 수익률이 높다. 미리 구체적인 매도시기,방법과 수익분배 방식을 구체적으로 명시하여 '공증'한다면 큰 문제는 없을 것이다. 아주 쉬운 투자방식인데 활성화 되지 못한 이유는 투자자간의 신뢰문제 때문이다. 이 문제를 극복하면 초보자의 소액 투자방식으로는 가장 권하고 싶은 방법이다. 도로에서 한발짝 들어간 땅을 매입한다 도로변의 땅과 도로에서 한 발짝 들어간 땅은 가격차이가 크다. 도로에서 한 블록 들어가도 진입로를 내면 용도에는 별 차이가 없다. 전원 카페나 모텔같은 경우는 오히려 운치가 있어 좋다. 땅을 보는 안목과 실전경험이 풍부해야 한다. 현장상황을 보고, 앞 땅이 죽어있는 지형을 선택하면 된다. 고수들은 아예 맹지에 길을 내고, 몇배의 가치상승을 노린다.  땅을 만드는 것이다. 현지인과 친해진다 현지사정을 가장 잘 아는 사람은 동네사람과 이장이다. 그들과 친해지면 싸게 좋은 물건을 매입 할 수 있고 토지 개발시에도 많은 도움을 받을 수 있다. 무조건 친해지라는 의미가 아니다. 시골 사람이라고 모두 순진(?) 하겠는가?  윈윈을 말하는 것이다. 현지인은 그 물건의 이력을 정확히 알고 있다. 소유자와 원가, 매도이유를 알아야 사기예방과 매입원가를 싸게 할 수 있다. 더 적극적인 방법은 소개한 현지인에게 일부 또는 공동으로 매입하자고 제안하는 것이다.  만일 승락한다면 매도가도 좀 더 떨어지며, 관리도 용이하다. 주변 개발계획을 잘 따져본다 '위치를 잘 골라야 한다. 해당 군청 지적과에서 대상 필지가 있는 임야위치를 확인하고 개발계획을 확인해야 한다. 개발계획은 말 그대로 '계획'이다. 언제 실행될지 모르니, 발표된 개발계획을 맹신하지 말자.  만일, 계획대로 실행된다 해도 내 땅이 혜택을 볼지, 오히려 악화 될지는 모르는 것이다. 예정 도로 노선에 따라 천지차이다. 그리고 '토지이용계획확인원'의 해당 용도를 관공서와 현지의 설계측량사무소에 문의한다.  개발허용범위와 제한용도를 구체적으로 파악하고, 비용도 산정한다. 경사도와 토질을 살펴본다 아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 용도가 없다. 경사를 주의 깊게 살펴봐야 할 것이다. 흔히 토질은 관심 밖에 두기 쉬운데 토질은 임야의 활용 범위를 넓혀 준다. 우리나라 지형상 낮은 지형의 구릉지 임야가 얼마나 있겠나? 있다해도 그런 물건들은 농지나 대지 가격이다. 일단 임야는 싸야한다. 보전산지든 준보전산지든, 개발허용 범위가 다양하게 있으니, 내 목적과  맞는 물건을 구하면 된다. 임야물건은 대개 보전과 준보전의 용도가 섞여 있는 경우가 많다. 싼 임야는 면적의 10%만 개발해도 원가 이상의 가치가 나오는 곳이 흔하다.  주변환경을 본다 주변경관이 좋으면 물건값이 올라간다. 특히 요즘같이 전원 마인드가 커져 가고 있을 때는 주변경관이 임야의 가치를 좌우한다. 물(계곡, 강, 바다)과의 관계도 빠뜨리면 안 된다. 미래에는 '경관재테크'란 용어도 등장하지 않을까? 산림청의 산림정책을 잘 살펴보자. 보호 할 가치가 있는 임야는 규제로 묶어 보전하고 있는데, 무조건 개발금지가 아니라 다양한 산지활용을 권장하고 있다. 수목원,야생화,약초,방목,산지식물재배,경제림조성 같은 이용 목적에 따라 금융지원도 하고 있으니, 장기투자와 귀농목적인 경우는 주변환경과 입목상태를 잘 살펴야한다. 보전산지의 악산이라도 외면하지 말고, 항상 가능성을 따져보는 습관을 길러보자. 개발목적에 맞는가 살펴본다 전원주택, 목장, 레저, 실버타운, 육림 등 자신의 활용 목적과 맞는지를 알아본다. 설령 자기가 개발하지 않더라도 나중에 살 사람이 무슨 용도로 사용할지 생각해 봐야 한다. 개발목적을 정할때는 필히 환금성을 염두에 두자. 많은 시간과 비용을 투자하여 개발해 놓고 뜻하지 않은 사정으로 팔아야 하는 경우도 생길 수 있다. 땅은 한번 손대면 회복하기 어렵고, 손댄 땅은 매력이 없다. 성급한 개발보다 장확한 컨설팅에 주력하고, 먼저 개발방법을 연구하자. 임지상의 제한물권 등을 확인한다 임야는 면적이 넓다보니, 임지상에 분묘가 있는지 확인이 안되는 경우도 있다. 그러나 항공사진 등을 이용하면 어느 정도의 확인은 가능하다. 더불어 ‘입목에 관한 법률’에 의한 입목의 존재여부도 확인해야할 사항이며, 과실수 및 관상수 등 조림수목의 소유관계도 반드시 확인해야 한다. 현장은 무조건 꼼꼼히 밟아봐야 한다. 묘지는 계약과 동시에 이장하기로 합의하고 중도금 이전에 체크한다. 무연고 묘지는 공고 후 이장하는 절차가 있지만 변수가 있으니, 일단 묘지는 그냥 있는 상태에서 개발이용에 지장없는 물건을 선택한다.  등기부 등본 '을'구 란에 법정지상권이 있다면 더 볼것도 없이 해지하든 포기해야 한다. 입목과 지상의 권리가 타인소유라는 것이다. 전문가와 임장활동을 한다 임장활동을 위한 현장확인은 필수적이다. 과거의 사례를 보면 어디에 있는 임야인지도 모르는 채 임야도만 보고 투자하는 경우가 많다. 그러나 산중의 산은 투자가치가 전혀 없는 경우가 허다하니, 현장답사는 필수적인 사항이다. 현장답사 시는 지형도 등을 임야도와 병행하여 지참하고 정확한 위치를 지적할 수 있는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 임야도 발급시 동서남북 4방향을 한장씩 더 붙여 발급해 달라하고, 물건지와 가장 가까운 전,답의 지번을 알아 그 지적도를 같이 발급받는다. 이리하면 축적 다른 임야도와 지적도 두장이 생기는데, 이 두장을 가지고 현장 답사하면 좀 더 확실하게 경계파악을 할 수 있다 (전문가는 무슨 뜻인지 금방 알 수 있음).  임야지형은 비슷한 경우가 많으므로, 현지인에게 위치와 경계확인을 필히 해야 한다. 나와 동행한 전문가가 진짜 임야고수인지 금방 판단 할 수 있으니 꼭 시험해 보기 바란다. 고수들은 임야도만 보고 현장의 지형상태를 거의 알아 맞추니,  이런 고수 있으면 물건 답사는 그냥 맡겨도 된다. 여윳돈으로 투자한다 임야는 다른 부동산에 비해 환금성이 현저히 떨어진다. 이런 이유 때문에 무리한 자금을 투입하면 낭패보기 십상이다. 특히 이자까지 부담해야 한다면 심각한 자금 압박에 시달리게 된다. 때문에 임야 투자는 항상 여윳 돈을 활용해야 한다. 당연한 말이다. 임야는 돈되는 수백만원짜리 매물도 있으니 저축하듯 꾸준히 모으면  된다 대규모 취락지를 찾아라. 가장 안전한 투자처는 대규모 취락지다. 정부가 지난 7월 1일 기준으로 1000명 이상 거주지역을 우 선해제권역으로 발표했기 때문이다. 현장답사는 필수. 현장을 가지 않은채 부동산 업자의 말만 듣고 투자하는 경우가 많다. 사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를 직접 확인해야 한다. 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라. 그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 오를대 로 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해 를 보는 수도 있다. 환경 좋은 곳을 노려라. 그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지 를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또 완전 해제가 안되더라 도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택터로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한 다. 이왕이면 역세권 교통이 좋아야 한다. 그중에서도 역세권이 금상첨화다. 서울 지역에서는 지하철이 닿는 역세권 그 린벨트를 찾을 수 있다. 전답보다는 주택 개발이 가능하다고 해서 무조건 전답을 사는 것은 금물이다. 농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르 는 것이 안전 하다. 처분도 쉽고 직접 사용하기도 편리하다. 활용가능성을 살펴라. 자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구 에 음식점 이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로 도 활용 가능하다. 브로커를 조심하라. 일부 지역에서는 그린벨트만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는 것으로 알려졌 다. 이들은 대게 확정 안된 사실을 호도해 땅 매입을 권유한다. 해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다. 매입시기를 조절하라. 정부가 강력한 투기단속대책을 발표한 만큼 실수요자라도 괜한 오해 를 살 수 있다. 전답이나 임야 를 무리하게 구입했다가는 세무조사를 받기 십상이다. 가격도 과다하게 지급할 수 있다. 미리 땅 을 확보해두기 보다는 한 박 자 늦춰 필요한 만큼만 떳떳하게 구입하는 것도 지혜다. 지자체의 개발계획을 숙지하라. 지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다. 해당 지자체를 방문해 어떻게 개발 할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역, 용도별 구역지정등을 개략적으로 확인해야 한다 금리 동향을 주시하라 실물경기 흐름, 그 가운데 금리 추이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 경제전반에 걸쳐 뚜렷한 호재가 없는 상황에선 금리가 주택시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수다. 금리가 상승곡선을 그리고 주식시장이 활기를 띠면 시중 뭉칫돈도 주택시장에서 서서히 빠져나갈 수 있다. 호가(呼價)와 실거래가를 혼동하지 마라 중소형 평형대를 제외하곤 거래가 드물다보니 정확한 가격을 산정키가 어려운 상황이다. 호가를 실거래가로 오인하기 딱 좋다. 실제 거래가를 반드시 알아보고, 이것을 어려울 땐 여러 중개업소에 들러 가격을 확인한 후 평균을 산출하는 것도 한 방법이다. 은행 대출을 적극 활용하라 주택 담보 대출금리가 연 6%대로 떨어지면서 대출을 받아 집을 사는 것이 전액 자기자본을 들이는 것보다 훨씬 유리한 상황이 나타나고 있다. 지렛대 효과가 가능하다는 것. 집값의 40∼50% 정도는 대출받는 게 투자측면에서 낫다는 게 전문가들의 충고다 분위기에 휩쓸리지 말라 '남들이 하니까 나도 하는 식'의 투자는 절대 금물이다. 치고 빠지는 초단타투자가 성행하는 요즘 상황에선 분위기에 휩쓸렸다간 적잖은 손해를 보기 십상이다. 가격은 적정한지, 투자 가치는 있는지 등을 꼼꼼히 따져서 나만의 투자전략을 세워야 한다. 소형은 교통, 중대형은 환경.교육여건을 살펴라 평형별로 선택기준이 달라지고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 예전에는 교통.환경.교육여건 등 3박자를 고루 갖춘 단지가 인기를 모았다. 그러나 앞으로 소형은 교통, 중대형은 환경.교육여건이 집값을 좌우할 것으로 전망된다. 리모델링 후 자산가치 상승여부를 살펴라 노후 중고층 아파트는 리모델링외에 대한이 없는 게 현실이다. 눈여겨 볼 것은 리모델링을 거쳐 자산가치를 높일 수 있는 단지가 있는가 하면 그렇지 못한 아파트도 있다는 것이다. 월세 이율이 높은 평형. 단지를 골라라 월세 이율이 지역.단지별로 큰 편차를 보이고 있다. 올초만 해도 연18% 선이었으나 최근 들어 13∼24%까지 격차가 크게 벌어지고 있다. 거주해서 살더라도 임대를 놓을 것에 대비, 월세 이율이 높은 아파트를 고르는 것이 좋다. 외환위기 이전 최고가격을 살펴라 해당 아파트의 향후 가격 상승 폭을 예측해 볼 수 있는 한 방법이다. 외환위기 이전보다 저평가돼 있다면 실물경기가 호전되면 가격상승를 기대해 볼 수 있다. 반면 고평가된 단지라면 가격 폭락 가능성도 배제할 수 없다. 비인기 단지는 되도록 피하라 단지.지역별 양극화 현상은 더욱 극명하게 드러날 것으로 보인다. 비싸더라도 인기 단지를 고르는 게 더 낫다는 뜻. '싼게 비지떡'이라는 속담은 아파트에도 적용된다 보유 비용을 따져라 주상복합 등은 주택 보유시 드는 비용이 만만치 않다. 재산세. 종합토지세가 일반 아파트에 비해 2∼3배 정도 많고 관리비도 만만치 않다. 주택보급률 향상 등으로 매매가격 상승폭이 둔화되는 상황에선 보유시 드는 비용이 어느 정도인지를 반드시 살피고 넘어가야 한다 환금성 높은 아파트를 골라라. 아파트시장이 실수요보다 투자시장으로 바뀌고 있다. 프리미엄이 다소 붙었거나 비싸더라도 쉽게 되팔수 있는 환금성이 높은 아파트를 고르는 것이 안전하다. 투자적기는 계약직후와 입주5~6개월전 분양계약 체결후 분양권가격이 지속적으로 상승세를 타는 경향이 있으며, 또한 보통 입주를 2~3개 월 앞둔시점부터 분양권거래가 활기를 찾기 시작해 입주완료 후 1~2개월 지나면 매물이 사라지면 서 전매가격이 최고점에 이르기 때문이다. 투기심리는 금물 웃돈을 남기고 되팔겠다는 생각으로 무리하게 분양권을 사면 돈이 묶일 수 있다. 중도금과 대출금 이 총분양가의 30% 이상을 넘지 않는 것이 좋다. 쾌적한 환경여부를 따져라 앞으로는 아파트값은 환경에 따라 크게 차이를 보일 전망이다. 공원 등 주변환경에 비중을 두어야 한다. 단기, 장기투자를 구분하라 장기적인 투자라면 개발단계인 수도권 택지개발지구가 낫다. 단기투자라면 주변여건이 성숙된 지역 을 고르는 것이 안전하다. 최소 300가구 이상의 단지여야 한다 1,000가구 이상의 대단지이면 아주좋다. 하지만 소규모 단지라도 최소 300가구 이상은 되어야 한다. 교통망을 살핀다.. 입주할 당시의 교통여건을 따져라. 새로 생기는 도로, 전철망은 필수 체크사항. 하지만 예정대로 교통망이 들어 선다는 보장이 없으므로 지척정도를 체크하는 것이 좋다. 등기 안된 물건은 가능한 한 사지말라.. 일반분양된 아파트를 준공전에 매입 하거나 보존등기가 되지 않은 부동산을 매입하면 등기문제로 골치를 앓을 수 도 있다. 개발정보는 직접 확인하라.. 아직 공개되지 않은 청사진이나 개발계획이라며 현혹하는 경우가 있으므로 조심해야 한다. 믿을만한 중개업소를 이용하라.. 무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 손해배상을 받을 수 없다. 반드시'등록업소' 를 이용 하자. 지역 선호도가 높은 곳을 노려라. 분양권에 프리미엄이 붙는 지역은 한정돼 있다. 서울에선 강남 서초 송파 마포 성동구와 수도권에선 용인 지역에 투자하는 게 상대적으로 높은 이익을 기대할 수 있다. 비싸도 로열층을 주목하라. 분양권시장 초기에는 로열층과 비로열층의 가격이 대체로 5~10% 차이를 보이고 있다. 하지만 시간이 흐를수록 가격 차이는 10%이상 벌어지고 최고 30%까지 차이가 날 수 있다. 한강변에선 무조건 한강이 보이는 물건을 매입하라. 입주전에 매도하겠다면 더욱 로열층을 사야 한다. 대표성이 높은 아파트를 매입하라. 지역별로 가격 상승을 선도하는 분양권이 있다. 이런 분양권은 불황기에도 가격 하락폭이 적고 호황기에는 가격상승을 선도하게 된다. 예를 들면 성동구에는 금호대우 영등포구에는 문래동 LG빌리지,송파구에는 송파동 삼성,도봉구에는 방학동 현대대상타운,용인에는 수지 LG빌리지가 있다. 입주시점을 머리속에 그리고 사라. 분양권은 당장 들어가 살 수 있는 기존 아파트와는 다르다. 지금은 다소 살기에 불편하더라도 입주 시점에 환경이 좋아지는 곳을 선택해야한다. 새로 생기는 도로 지하철 기반시설 등이 있는지 체크하는 게 좋다. 브랜드 인지도를 고려하라. 어느 회사가 시공했는지 살펴봐야 한다. 아파트도 일반 상품과 마찬가지로 브랜드가 중요하다. 같은 값이면 믿을 만한 시공사가 건립하는 아파트를 고르는 게 유리하다. 환경친화형 아파트가 뜬다. 단지 주변에 공원이나 야산 등 녹지공간이 풍부한 곳이 좋다. 특히 조망권은 갈수록 비중이 높아지는 추세다. 주차장을 지하에 배치하고 지상공간을 녹지로 꾸미는 곳까지 나오고 있다. 사통팔달한 도로망을 갖춘 곳이면 금상첨화. 도로가 땅 팔자를 바꾸듯이 아파트값에도 큰 영향을 미친다. 서울 도심과 쉽게 연계되는 도로나 지하철을 갖춘 곳은 아파트 시세도 강세를 보일 가능성이 높다. 대단지를 선택하라. 단지 규모가 커야 환금성이 좋고 입주 후에 아파트 시세가 높게 형성된다. 서울 지역에선 대단위로 조성되는 재개발 재건축 단지를,수도권에선 택지개발지구나 1천가구 이상의 단지를 노리는 게 바람직하다. 기존아파트 시세 변화를 눈여겨 보라. 통상 팔려는 물량이 많은 비수기에 아파트 시세가 낮게 형성된다. 분양권도 마찬가지다. 물량이 많이 쏟아질 때 구입하는 게 그렇지 않을 때보다 5%이상 싸게 살 수 있다. 분양권의 시세 흐름을 체크한 후 구입하라. 분양권 시세에도 흐름이 있다. 내재가치는 변하지 않더라도 수급이 달라지기 때문이다. 구매하려는 분양권값이 분양후 전혀 변하지 않았다면 거래가 거의 없다고 봐도무방하다. 또 일시적으로 많이 오른 분양권도 거품일 가능성이 높다. 단지 규모가 큰 곳을 골라라. 아파트는 단지 규모가 큰 곳이 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 적어도 단지 규모가 500∼1000 가구 정도는 돼야 공동관리비도 줄이고 다양한 생활편의 시설을 편안하게 이용할 수 있다 동간 거리가 넓어야 한다. 동간 거리가 넓어야 일조량에 문제가 없고 자동차 매연 등 오염된 공기가 잘 빠진다. 아파트 동 배열도 교차형 보다는 공기가 잘 통하는 일렬형이 좋다. 최고층―최저층은 피하라. 베란다나 창문 방향이 남쪽을 향해야 따사로운 햇빛이 들고 공기가 잘 통한다. 최저층이나 최고층에는 온도와 습도간 불균형이 심해진다. 여름에는 덥고 겨울에는 더 춥다는 얘기. 또 대기오염이 심한 지역의 고층아파트 1층 주변에는 탁한 공기가 쉽게 가시지 않는다. 녹지공간이 충분한 곳 골라라. 동마다 화단이 설치돼 있고 나무가 무성하면 주거환경이 쾌적한 것은 물론 집값도 비싸다. 최근에는 환경아파트에 대한 관심이 높아져 향후 집값에도 적지 않은 영향을 미친다. 지상 주차면적이 넓어야 좋다. 지하주차장을 설치하고 지상은 녹지공간으로 활용하는 단지가 많지만 지하주차장의 용량이 적다면 반드시 지상주차장의 용량을 따져봐야 한다.주차대수는 아파트 가구수의 1.5 배 이상이면 무난하다. 아파트 부지를 살펴라. 단지 내에 경사가 심하지 않고 부지가 평지로 돼 있으면 고지대에 위치한 아파트라도 전망이 좋아 가격이 높게 형성된다. 역세권 투자가치 최고. 지하철 역에서 걸어다닐 만한 거리와 그렇지 않은 거리에 위치한 아파트 값은 꽤 차이가 난다. 가까운 곳에 지하철역이 없더라도 집 앞에서 지하철 역까지 연결되는 버스노선이 있는 것이 좋다. 부실여부를 반드시 점검하라. 낡고 부실할수록 아파트 값은 떨어진다. 우선 아파트 외벽에 금이 간 곳은 없는지, 지하주차장이 있다면 벽과 기둥에 금이 가거나 누수 현상은 없는지 철저히 점검해야 한다. 내부구조도 집값에 영향을 준다. 부부 전용 화장실 유무에 따라, 중간방에 베란다를 설치했는가에 따라 같은 지역에서도 아파트 값이 수 천만원씩 차이가 난다. 투자목적이 분명해야 한다. 내집 마련용인지 아니면 장기적인 시세차익을 겨냥한 것인지를 정확히 구분해야 한다. 내집마련용이라면 현재의 주거여건을 더 중요하게 생각해야 하지만 투자가치라면 인기지역이나 신규분양물량에 관심을 갖는 것이 유리하다. 환금성 높은 아파트를 골라라. 아파트시장이 실수요보다 투자시장으로 바뀌고 있다. 프리미엄이 다소 붙었거나 비싸더라도 쉽게 되팔수 있는 환금성이 높은 아파트를 고르는 것이 안전하다. 투자적기는 계약직후와 입주5~6개월전 분양계약 체결후 분양권가격이 지속적으로 상승세를 타는 경향이 있으며, 또한 보통 입주를 2~3개 월 앞둔시점부터 분양권거래가 활기를 찾기 시작해 입주완료 후 1~2개월 지나면 매물이 사라지면 서 전매가격이 최고점에 이르기 때문이다. 투기심리는 금물 웃돈을 남기고 되팔겠다는 생각으로 무리하게 분양권을 사면 돈이 묶일 수 있다. 중도금과 대출금 이 총분양가의 30% 이상을 넘지 않는 것이 좋다. 쾌적한 환경여부를 따져라 앞으로는 아파트값은 환경에 따라 크게 차이를 보일 전망이다. 공원 등 주변환경에 비중을 두어야 한다. 단기, 장기투자를 구분하라 장기적인 투자라면 개발단계인 수도권 택지개발지구가 낫다. 단기투자라면 주변여건이 성숙된 지역 을 고르는 것이 안전하다. 최소 300가구 이상의 단지여야 한다 1,000가구 이상의 대단지이면 아주좋다. 하지만 소규모 단지라도 최소 300가구 이상은 되어야 한다. 교통망을 살핀다.. 입주할 당시의 교통여건을 따져라. 새로 생기는 도로, 전철망은 필수 체크사항. 하지만 예정대로 교통망이 들어 선다는 보장이 없으므로 지척정도를 체크하는 것이 좋다. 등기 안된 물건은 가능한 한 사지말라.. 일반분양된 아파트를 준공전에 매입 하거나 보존등기가 되지 않은 부동산을 매입하면 등기문제로 골치를 앓을 수 도 있다. 개발정보는 직접 확인하라.. 아직 공개되지 않은 청사진이나 개발계획이라며 현혹하는 경우가 있으므로 조심해야 한다. 믿을만한 중개업소를 이용하라.. 무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 손해배상을 받을 수 없다. 반드시'등록업소' 를 이용 하자. 방문 전 책자를 통해 전용율을 확인할 것. 안내책자는 대부분 평면도를 구성으로 특장점을 나열하고 있다. 가장 우 선 고려해야 할 것은 분양평형과 실제 전용면적의 차이다. 전용율에 따 라 쾌적성의 차이가 크기 때문이다. 또 건설사별로 표시된 분양평형과 실제면적이 다른 경우가 많아 유심히 살펴봐야 한다. 예를 들어 실수요자들에게 인기 높은 24평형의 경우 전용면적 60㎡이하 의 국민주택에 해당된다. 따라서 대부분 평형표시 옆에 59㎡전후의 면적을 같이 적어놓는다. 그런 데 간혹 60㎡를 넘으면서 24평형으로 표시된 경우가 있다. 이 경우 60~8 5㎡이하에 해당하는 평형으로 분류되므로 유의해야 한다. 안목치수 적용 됐는지 점검할 것. 안 목치수는 벽체중심선을 기준으로 내부 공간의 너비를 잰 것. 이를 적용 한 아파트는 실제 면적이 적용하지 않은 곳보다 1 ~ 1. 5평 정도 넓다. 용적률, 건폐율 등 기본 건축개요 확인할 것. 일반적으로 택지개발지구에서는 비슷비슷한 용적율을 차지하지만  용적율이나 건폐율이 낮을수록 미래의 투자성이나 현재의 쾌적도가 높다 할 수 있다. 단지 배치도를 확인해 최대한 일조권이 보장되는지 살펴볼 것. 일조권은 직접 살아보지 않고는 입주전에 발견하기 어려운 부분이다. 하지만 단지 배치도를 들여다보면 향과 동간 배치를 알 수 있으므로 일조권에 대한 추리가 가능하다. 모델하우스에 비치된 각종 가구에는 눈도 돌리지 말 것. 모델하우스의 전시용 가구에 현혹되어 마감재나 평면구조의 편의성 점검 등이 소홀해지는 경향이 있다. 수납장.붙박이장 너비는 충분한 지 살펴볼 것. 수 납장은 용품을 충분히 넣을 수 있는 너비가 되는지 점검하는 것이 가장 중요하다. 가급적 빌트인 붙박이장 형태가 좋다. 수납공간의 깊이는 최소한 60㎝는 돼야 한다. 욕조있는 욕실이 충분히 넓은 지 눈여겨 볼 것. 욕실은 욕조가 있는 경우 가로 2.4ｍ 세로 1.7ｍ 이상이면 좋다는 것이 중론이다. 이 밖에 세면대 높이 등도 유심히 살펴야 한다. 주방에서 동작이 편리한 지 알아볼 것. 주부들이 싱크대와 식탁까지 이동 하지 않고 일을 할 수 있는 'ㄷ'자가 편리하다. 식기들을 넣을 수 있는 수납공간이 많은 지도 확인해야 한다. 높은 곳의 수납장 활용을 위해 리프트-랙(Lift-Rack)으로 높낮이를 조절하는 기능도 추가된 곳이 많으므 로 점검하는 것이 좋다. 복도식의 경우 세대당 엘리베이터 수가 충분한 지 점검할 것. 계단식 아파트에서는 2세대당 엘리베이터가 1대이므로 따져볼 필요도 없지만 복도식의 경우에는 엘리베이터를 이용하는 세대수에 따라 호출 대기시간이 달라짐은 두말할 필요도 없을 것이다. 입주 시 확인할 수 있도록 점검 사항을 꼼꼼히 메모할 것. 모델하우스 의 시공조건과 입주시 시공의 차이점을 점검할 수 있는 리스트를 만들어 두고 사진까지 촬영해 두면 더욱 좋다 남향 동향 등 일조권이 좋은 집은 가격이 빨리 오르고 살기에도 편리하다. 같은 동의 아파트라도 방향이 안좋은 것은 값이 5~7%정도 낮고 급할 때 팔려고 내놔도 제값을 받기 힘들다. 전망이 좋은 집을 골라라. 아파트가 고층화되면서 조망권이 점차 주택값의 변수로 등장하는 추세다. 한강변 아파트의 경우 조망권에 따라 몇천만원씩 차이가 난다. 대로변에 접해 있는 동은 피하자. 소음이 심하고 먼지가 많이 일어나기 때문에 생활하기에도 불편하고 잘 팔리지도 않는다. 지하철로부터 2km를 벗어나지 않는 것이 좋다. 수도권 전체가 지하철을 중심으로 연결되는 추세다. 지하철역에서 걸어다닐 수 있는 아파트가 가격의 상승탄력이 높다. 단지규모가 최소한 5백가구이상 돼야 한다. 대단지일수록 관리비도 저렴하고 편익시설이 잘 갖춰져 있다. 아파트값 형성에도 단지규모가 영향을 많이 미친다. 단지주변에 공원이나 녹지가 풍부한지 확인하자. 쾌적한 주거환경이 중시되면서 '환경프리미엄'까지 등장하고 있다. 주변에 녹지가 많은 아파트가 인기를 끌고 있다. 고층아파트는 준공된지 5년이내의 집을 사는 것이 유리하다. 80년이후 건립된 고층아파트들은 재건축 재개발 규제가 강화되고 있고 노후한 집은 개보수 비용이 만만치 않다. 시공회사가 어디인지도 가격에 영향을 미친다. 기존주택은 브랜드에 따라 가격차이가 5%정도 나고 분양아파트의 경우엔 시공사별로 프리미엄이 천차만별이다. 학교나 대형유통시설이 걸어다닐 수 있는지를 살펴라. 시테크까지 등장하는 요즘엔 시간을 절약하는 것이 바로 주택값과 연결된다. 장기저리의 은행대출이 낀 집이 좋고 계약을 하기전에 등기부등본 확인은 필수다.     출처--코업 자료출처: 나누어요~☆   재개발 투자 유의점 7가지 재개발이 명시되어 있는지 확인하라.  구역지정고시가 된 지역에서 지분(토지 또는 건물)을 구입할 때는 그  지분이 도시계획확인원에 '재개발'이라고 명시되어 있는지를 확인한다. 재개발구역 인근에 있는 지분이라도 모두 조합원은 아니기 때문이다. 주민 동의 상황을 확인하라. 구역지정 전의 초기추진지역은 재개발사업이 안될 수도 있으므로 주민의 동의 상황을 조합추진위나 구청 재개발과에 확인해 본다. 저지대나 도로변 지분을 구입하라. 아파트 평형배정은 지분의 크기가 아니라 감정평가액 순으로 결정된다. 추가부담금도 분양가와 감정가액과의 차이에 의해 결정되는 것이다. 따라서  같은 평수를 같은 금액에 샀더라도 배정평형이나 추가부담금이 달라질 수 있으므로 감정평가액이 잘 나올수 있는 지분, 즉 저지대나 도로변 지분을 구입하는 것이 좋다. 추가부담금은 추정 가능치라는걸 명심하라. 추가부담금은 관리처분고시가 되기 전까지는 모두 추정일 뿐이다. 따라서 그 이전에 구입할시 중개업소나 조합에서 몇평에 배정된다고  하더라도 그것은 가능치에 불과하다는 것을 명심해야 한다. 이주비 비용을 조합에 확인하라. 조합에 따라 원주민과 외부인, 사유지와 국공유지의 크기에 따라 이주비 금액이 다르게 지불될 수 있으므로 조합에 확인해 보도록 한다. 이주비 승계 여부를 조합에 확인하라. 이주비가 지급되지 않는 경우도 있으므로 이주비 지급 중인 지역에서는 이주비 승계 여부를 조합에 확인한다. 구입전에 조합에 의뢰하여 체크사항을 점검하라. 지분의 재개발구역내 포함여부, 분양조합원 자격여부, 구입해야 할 평형 배정등 체크해야 할 사항을 반드시 조합에 의뢰하여 확인 후 구입하는 것이 안전하다. 출처--코업 천만명 부동산의 꿈  김종갑 부동산 재태크      클릭 하세요▷▶스피드뱅크 동호회         클릭 하세요▷▶조인스랜드 동호회    김 종 갑 스피드뱅크 조인스랜드 닥터아파트 부동산 전문가 칼럼리스트. ㈜미래가 대표-부동산 컨설팅 마케팅 인테리어,부동산 특강 교육 전문

 

 

 

 

 

 ‘시장의 수요·공급 원리에 맡기자.’

이명박 한나라당 대통령 후보의 부동산 정책은 집값 안정을 위해서는 규제보다는 공급 확대에 맞춰져 있다. 즉 시장 원리를 충실히 따르자는 것으로, 참여정부와 확연히 구별되는 요수다. 하지만 부동산 정책은 공공성이 워낙 강해 단순히 수요·공급 원칙으로 접근하는 데 한계가 있다는 지적도 나온다.

◇공급 중심의 주택정책=이 후보는 평소 부동산 시장 안정을 위해 공급 위주 정책을 펴겠다고 강조해왔다. 공급활성화 방안으로 뉴타운 등 도심 재개발·재건축을 확대해야 한다는 입장은 신도시개발을 중요시해온 참여정부와 다르다. 그는 올 5월 한 언론과의 인터뷰에서 “주택 공급을 신속히 늘리기 위해서는 송파 등 대규모 신도시보다 재개발·재건축을 활성화하는 게 낫다”고 말했다. 특히 참여정부가 억제해온 서울 강남권 재건축에 대해서도 “일부 지역 고층화에 반대하지 않는다”고 말해 용적률 상향 등을 통한 사업성 확보를 시사하기도 했다.

업계에서는 이 후보가 서울시장 시절부터 도심 재개발 등을 주장해온 만큼 대권을 잡게 되면 이를 지속적으로 추진할 것이라는 예상하고 있다. 반면 재건축 규제 완화는 다소 무리가 있다고 보고 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “집값 불안 때문에 재건축 규제 완화 추진은 신중할 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.

◇종부세 큰틀 유지하되 세부 보완=이 후보는 1가구1주택 장기 보유자에 대한 종합부동산세를 완화하겠다고 밝혔다. 양도세 감면, 취득·등록세 세율 인하 등도 검토 중이다. 투기 목적을 가진 사람과 실수요자들을 똑같이 보고 세금을 부과하는 것은 형평성에 맞지 않는다는 것이다. 그러나 대선 승리를 위해 부자들을 겨냥한 참여정부의 각종 규제책을 섣불리 바꾸기는 힘들 전망이다. 이 후보는 “대통령에 취임해도 당장 부동산 정책의 전면적인 변화는 없을 것”이라고 밝힌 바 있다.

신혼부부에게 1가구1주택을 공급하겠다는 것은 차별화된 부분이다. 이 후보는 최근 “무주택 신혼부부들이 안정된 생활기반 위에서 능력을 발휘하도록 매년 12만가구를 공급할 것”이라고 밝혔다. 소득 하위계층 4만8000가구는 신혼부부 주택마련청약저축(월 5만원 이상)에 가입하면 첫 출산 후 1년 이내에 65㎡(19평) 및 80㎡(24평) 이하 주택을 임대 또는 분양받게 된다고 강조했다. 다만 재원 확보 등은 문제로 남는다.

◇부동산 시장 활성화 될 듯=업계에서는 이 후보의 규제 완화와 주택공급 확대 등이 공약화될 경우 침체된 부동산 경기가 다소 살아날 것으로 예상하고 있다. RE 멤버스 고종환 대표는 “이후보가 대선후보로 결정된 뒤 집값이 오를 것으로 보는냐는 문의가 많았다”며 “부동산경기 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있는 것 같다”고 말했다.

그러나 서민 정당을 표방하는 범여권과 맞서기 위해서는 참여정부의 부동산 정책을 완전히 뒤집기는 어려울 것이라는 반응이 더 많은 편이다. 스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 “앞으로 규제 완화 기대감 등으로 집값이 다소 불안해질 수는 있지만 그렇다고 크게 오를 가능성은 높지 않다”고 말했다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “현재 모든 부동산 관련 법안들이 참여정부의 8·31대책을 근간으로 하고 있는 만큼 이 후보도 참여정부 정책을 무시할 수는 없을 것”이라고 말했다.

 

 

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김 종 갑	스피드뱅크 조인스랜드 닥터아파트 부동산 전문가 칼럼리스트. ㈜미래가 대표-부동산 컨설팅 마케팅 인테리어,부동산 특강 교육 전문