부동산노트(17)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 특급리포트/천기누설 용인 투자지도 |부동산노트

2007-11-25 03:43

http://blog.drapt.com/birdfire/2413571195929810714 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
 
특급리포트/천기누설 용인 투자지도
 
2020년 도시기본계획 확정…동남부 신규 개발지로 떠올라
앞으로 10여년간 경기도 용인시 개발의 청사진이 될 ‘2020년 용인 도시기본계획’이 최근 확정됐다.
 
이 계획에는  ‘수도권 투자 1번지’로 꼽히는 용인의 굵직한 개발 계획이 담겨 있다. 그래서 건설·부동산업계, 투자자 등의 관심이 이쪽에 쏠리고 있다.

 핵심 내용은 난개발된 서북부의 추가 개발은 막고, 미개발된 동남부에선 신규 개발지를 확대하겠다는 것이다.
 
용인시는 이를 위해 이 계획에서 서북부에는 시가화 예정용지를 지정하지 않은 대신 동남부에는 700만여평의 시가화 예정용지를 새로 지정했다.  ‘시가화 예정용지’란 녹지지역 등을 주거지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 미리 지정하는 것을 말한다.

 시는 또 균형 발전을 위해 전 지역을 남이권, 백원권, 용인권, 수지권, 기흥·구성권 등 5개 생활권으로 나눠 개발을 엄격하게 관리하기로 했다.

 이에 따라 전문가들은 그동안 서북부에 편중됐던 용인 개발의 중심축이 동남부로 이동하면서 부동산 투자 환경의 변화도 불가피할 것으로 보고 있다. 
 
건국대 정용현 겸임교수는 “신규 개발지는 대부분 수도권 제2외곽순환도로, 제2경부고속도로 예정지와 인접해 있다”며 “용인의 개발 축도 이를 따라 재편될 것”이라고 말했다.

‘2020년 용인 도시기본계획’ 핵심내용은?

□ 지역 ‘균형발전’ 이루겠다

○ 개발 중심축 ‘동남부’로 대이동

- 이번 계획의 핵심내용은 한 마디로 ‘서북부 개발은 막고, 동남부는 트겠다’는 것이라는 게 전문가들의 분석임.

- 이를 위해 용인시는 이번 도시기본계획에서 서북부에는 신규 ‘시가화 예정 용지’를 지정하지 않은 반면, 동남부는 6곳(남사면 197만평, 백암·원삼면 82만평, 이동면 32만평, 포곡읍·모현면 75만평) 740만여 평을 ‘시가화 예정용지’로 지정해 적극적인 개발을 유도한다는 계획.

* ‘시가화 예정용지’란 녹지지역 등을 주거용지로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 미리 지정하는 것을 말함.

- 이에 따라 전문가들은 그동안 서북부에 편중됐던 용인 개발축이 동남부로 이동하면서 지역 부동산 투자 환경의 변화도 불가피할 것으로 보고 있음.

- 지역 균형발전을 위해 용인시는 전 지역을 용인권, 수지권, 기흥·구성권, 남이권, 백원권 등 ‘5개 생활권’으로 나눠 개발을 엄격히 관리할 예정임.

○ ‘5개 생활권’ 구분해 ‘균형발전’ 이룰 계획

- 용인권(중앙동·유림동·모현면·양지면 등) : 용인시는 이 지역을 전원형 문화생활 공간으로 관리해 무분별한 개발을 억제하고, 체계적인 개발을 최대한 유도하기로 함.
 
이를 위해 시는 이번 도시기본계획에 모현면 초부리, 포곡읍 금어리 일대 85만평을 ‘시가화 예정용지’로 지정해 ‘전원형 주거단지’를 개발할 계획.

- 수지권(수지구 일대) : 용인시는 이 지역을 수도권 배후 신도시 생활권으로 공간 기능을 특화하고, 신규 개발은 가급적 제한한다는 계획임.

- 기흥·구성권(기흥구 일대) : 이곳은 신도시 자족생활권으로 개발을 유도, 주거기능을 보다 강화한다는 계획임.

- 남이권(남사·이동면 일대) : 이 지역은 복합형 자족 생활권으로 계획해 대규모 택지지구, 산업단지 등을 적극 개발할 계획임. 이를 위해 용인시는 남사면 봉무·봉명리 일대 150만평을 ‘복합신도시’로, 이동면 덕성리 일대 32만평을 ‘첨단산업단지’로 개발할 예정.

- 백원권(백암·원삼면 일대) : 이곳은 관광·휴양형 복합 생활권으로 개발을 유도할 계획임. 이를 위해 백암·원삼면 일대 90만평을 ‘관광·휴양단지’로 개발할 계획임.

 

□ 2020년 용인 인구 ‘광역시‘급으로 늘어

○ 인구 120만명의 수도권 남부 중심도시로 거듭날듯

- 시는 동남부지역 집중 개발에 따른 2020년 계획 인구를 120만명으로 설정함. 이는 현재 대전(130만명), 광주(120만명) 등과 맞먹는 인구로 수도권 시군구 중 가장 많은 규모임.

- 또 이는 현재(2007년 2월말 기준) 용인시 인구(79만명)를 감안하면 향후 13년간 41만명의 인구를 새로 받아들이겠다는 의미임. 해마다 용인시에 파주 교하지구(3만2000여명) 규모의 인구가 새로 유입되는 셈.

○ 신규 시가화 예정용지에만 6만명 늘어

- 이같은 인구계획은 기존 인구에 자연 증가분(17만명), 기존 시가화 예정용지(19만명), 신규 시가화 예정용지(7만명), 비도시지역(7만5000) 등을 감안해 산정됐다는 게 용인시 관계자의 설명.

- 자연 증가분과 이미 확정된 계획인구 등을 제외하면 실질적인 인구 증가는 신규 시가화 예정용지에서 이뤄지는 셈.

- 때문에 이번 계획에서 신규 시가화 예정용지로 지정된 남사면(197만평), 백암·원삼면(82만평), 이동면(32만평), 포곡읍·모현면(75만평) 등에 대규모 인구가 유입될 예정. 
 
# 용인지역 주요 신규 개발지역
 
성지문화사 031)955-7477   http://www.sjmap.co.kr
 
     사진을 클릭하면 큰 사진을 볼 수 있습니다.
  
 
남사면 ‘복합신도시’

□ 용인에 200만평 ‘신도시’ 들어선다고?

○ 남사면에 150만평 ‘시가화예정용지‘ 지정

- ‘2020년 용인시 도시기본계획’에서 가장 관심을 끄는 부분은 ‘자족형 복합신도시’ 개발계획임. 용인시에 따르면 이 복합신도시는 남사면 봉무리, 봉명리 일대 197만평에 들어설 예정임.

- 이를 위해 용인시와 건교부는 봉무·봉명리 일대 150만평을 이번 ‘2020년 용인시 도시기본계획’ 상에 신규 ‘시가화 예정용지’로 지정함.

- 시는 나머지 47만평에 대해서는 기존 시가화 예정용지, 주거용지 등으로 충당한다는 계획임.

○ ‘복합신도시’, 어떻게 개발될까

- 남사면 복합신도시(197만평)는 가까운 동백지구(100만평, 1만6672가구, 5만1681명)의 두 배 규모로 최대 3만3000여 가구, 10만여명의 인구 등을 수용할 수 있는 규모라는게 전문가들의 분석.

- 동백지구 토지이용계획을 토대로 남사면 복합신도시의 주택 유형별 건립 가구수를 추산해 보면 아파트 9300여가구, 연립주택 600여가구, 단독주택 3800여가구 등임.
▲ 남사면 복합신도시 조감도


- 시 관계자는 남사면 복합신도시를 연구·업무기능이 보완된 대규모 택지지구로 개발한다는 기본 원칙을 세워두고 있다고 밝힘.

- 하지만 세부적인 토지이용계획, 인구 규모, 추진일정 등은 아직 구체적으로 수립되지 않은 상태임.

- 용인시 관계자는 “정부 주택정책의 기조가 공급 확대에 맞춰진 만큼 ‘복합신도시’ 개발이 앞당겨 질 수 있다”고 말함.

- 복합신도시 개발의 시행은 토지개발공사로 맡되 용인지방공사에 일정 개발지분을 주는 방안을 적극 추진하고 있다고 함.

○ 신도시 예정지 ‘봉무·봉명리’는 어떤곳?

<입지>

- 복합신도시 예정지인 봉무·봉명리 일대는 서울 도심 반경 50∼60㎞ 권역으로 용인 서남부지역의 남단에 해당함.

- 1급 지방하천인 진위천이 일대를 끼고 흘러 신도시 개발을 위한 기본적인 조건은 갖춘 상태.

- 화성 동탄신도시와의 거리도 7㎞ 이내로 가까운 편임.

<교통>

- 경부고속도로와 접해 있고, 수도권 제2외곽순환도로와 5∼6㎞ 이내 거리로 광역교통망이 비교적 잘 갖춰진 편임.

- 또 현재 건설 중인 서울 양재~용인 영덕간 고속화도로, 영덕~동탄간 광역도로와의 연계도 쉬워 택지 개발을 위한 기본적인 교통망은 확보된 상태.

<규제>

- 수도권정비계획법상 용인시 대부분(308㎢)이 자연환경보전권역으로 묶여 있는데 비해, 남사면 일대는 성장권리권역으로 지정돼 개발에 대한 규제가 상대적으로 덜한 편임.

- 또 전 지역이 용도지역상 도시지역으로 지정돼 개발이 비교적 쉽다는 평가가 많음.
- 반면 전 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 토지 매입에는 제한이 있음.

○ 개발의 걸림돌 ‘송탄 상수원보호구역’

- 신도시 예정지(봉무·봉명리) 일대는 전지역이 ‘송탄 상수원보호구역’으로 묶여 각종 개발행위(각종 토지형질변경허가, 건축물 신축·증축 등 포함)가 엄격히 제한을 받고 있음.

- 때문에 복합신도시 신도시 개발을 위해서는 상수원보호구역 해제가 전제되어야 한다는게 전문가들의 의견임.
▲ 송탄 상수원보호구역 지정 현황도


- 이 상수원보호구역 해제는 사용권자인 평택시장만이 경기도에 요청할 수 있음. 하지만 용인시의 해제 요구에 대해 평택시가 반대 입장을 고수해 신도시 개발까지는 상당한 난항이 예상됨.

- 상수원보호구역 지정 범위는 진위천(용인 남사면 송전지-봉무리-봉명리-평택)을 중심으로 반경 10㎞ 이내 지역으로 봉무·봉명리 전 지역이 포함됨.

- 지정면적은 총 3.859㎢로 평택시 진위면(2.287㎢)과 용인시 남사면(1.572㎢)에 각각 걸쳐 있음.

- 이곳에서는 연면적 30.25평 이하 농가주택의 신축, 연면적 30.25평(기존 주택면적을 포함) 이하 농가주택 증축 등 일부 개발행위에 대해서만 허가가 가능함. 이 경우에도 사업계획서, 1일 물사용량 및 오염물질배출량 계산내역서 등을 작성해 용인시의 허가를 받아야 함.

○ 동탄신도시와 연계 개발說 ‘모락모락‘

- 현지에선 ’복합신도시’ 개발계획이 ‘분당급 신도시’ 개발을 위한 사전 포석이 아니겠느냐는 소문이 끊이지 않음.

- 복합신도시 예정지가 동탄신도시(273만평)와 7㎞로 가까워 이와 연계 개발을 추진할 수도 있다는 ‘설‘이 나돌고 있음.

- 또 이곳이 신도시 개발을 위한 광역교통망, 수변공간(진위천) 등이 잘 갖춰진 점도 이같은 설을 뒷받침하고 있음.

○ 다른 후보지에 비해 개발 ’걸림돌’ 적어

- 이곳은 용인 모현, 하남, 과천 등 다른 후보지와 비교해 개발에 걸림돌이 되는 각종 규제가 적은 편.

- 유일한 개발 규제 사항인 ‘송탄 상수원보호구역’도 현재 경기도의 중재 아래 평택시와 공동으로 해제를 추진하고 있는 상황이라 문제될게 없다는게 용인시 관계자의 설명임.

- 하지만 서울 도심과의 거리가 50∼60㎞ 안팎으로 강남의 주택 수요를 끌어들이기에는 한계가 있다고 보는 시각도 많음.

- 용인시 관계자도 “남사면 ’복합신도시’는 분당급 신도시와는 전혀 연관성이 없다”고 말함.

□ ‘복합신도시’, 지금 투자해도 괜찮나

○ 개발계획 입안단계로 투자이점 커

- ‘복합신도시’ 예정지인 봉무·봉명리 일대는 현재 전지역이 토지거래허가구역으로 묶여 현재 외지인의 땅 매입이 엄격히 제한되고 있음.

- 이 지역에서 외지인이 땅을 매입하기 위해서는 비도시지역(관리지역, 농림지역 등)의 경우 302.5평 초과 임야, 151.3평 초과 전답, 75.6평 초과 기타 토지(대지등)에서는 현지에 1년 이상 거주해야 토지거래허가를 받아 땅을 살 수 있음.

- 도시지역의 경우에는 54.5평 초과 주거지, 199.7평 초과 공장지, 60.5평 초과 상업지, 30.3평 초과 자연녹지 등을 외지인이 살땐 마찬가지로 사전에 토지거래허가를 받아야 함.


- 외지인이 허가없이 매입할 수 있는 부동산으로는 ▶비도시지역에서는 대지면적 75.6평 이하 주택 등 ▶도시지역에서는 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다세대, 대지면적 60.5평 이하 근생시설(슈퍼등) 등이 있음.

- 전문가들은 ‘복합신도시’ 개발계획이 내부 확정단계로 아직 일반인에게는 비공된 상태이기 때문에 예정지나 주변지역 투자에 큰 이점이 있는 것으로 보고 있음.

- 토지 컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “택지지구 투자는 대부분 시가화 예정용지 지정 직전에 많이 이뤄진다. 판교신도시의 경우도 개발 발표 4년 5개월 전인 97년 4월 도시기본계획안에 대한 주민공람 실시 전후로 투자가 많았다”고 말함.

 
▲ 복합신도시가 들어설 예정인 남사면 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의
부동산 매입이 제한을 받는다. 사진은 상수원보호구역으로 지정된 용인 남사면 진위천 일대.

○ ‘복합신도시’ 인근지역 투자여건은?

- ‘복합신도시’ 예정지 인근지역인 용인 이동면, 화성시, 평택시, 오산시 등도 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 땅 매입이 엄격히 제한을 받음.

- 인접한 안성시의 경우 일죽면과 죽산면 죽산ㆍ용설ㆍ장계리ㆍ매산ㆍ율곡ㆍ내장ㆍ배태ㆍ내강리 등은 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 토지매입에 제한이 없는 상황임.

○ 지금 투자해도 괜찮나

- 현행 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’상 수도권 택지지지구의 경우 택지지구 지정을 위한 주민공람공고일 기준 1년 전에 주택, 토지, 근생시설 등을 소유한 원주민에게는 이주자용 택지, 임대주택, 상업용지 등이 보상으로 주어짐.

- 때문에 현지 중개업소에선 용인시가 남사면 ‘복합신도시‘ 개발을 위한 주민공람공고를 2008년 4월로 가정한다면 현재 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다가구·다세대 등을 매입한 경우에도 신도시 입주권 등을 받을 수 있다고 봄.

- 다만 용인시가 투기 등을 방지하기 위해 택지개발 지정을 위한 주민공람일을 앞당길 수 있어 투자에는 신중을 기해야 한다는게 전문가들의 조언임.

□ 현지 부동산시장 동향은?

○ 용역 발주기간에 개발소문 이미 나돌아

- 현지 부동산중개업계에선 지난해 용인시가 민간업체에 도시기본계획 수립을 위한 용역 보고서를 발주하는 과정에서 이미 한차례 신도시 개발설이 나돌았다고 함.

- 당시 용인시가 용역을 발주하는 과정에서 중개업자 등이 해당 업체로부터 용역보고서를 구입해 개발정보를 빼돌렸다는 것.

- 또 주민공람(2005.1.24) 등 의견수렴 과정에서 이미 봉무·봉명리 일대가 신도시로 개발된다는 소문이 현지에서 크게 확산됐다고 봄.

○ 토지거래허가구역으로 묶여 거래는 ’뚝’

- 현지 부동산중개업계에 따르면 ‘복합신도시’ 예정지 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 외지인의 땅 매입이 제한된 만큼 거래는 거의 없다고 함.

- 처인구청 부동산관리팀 관계자는 “지난해 봉무·봉명리 일대 토지거래 허가건수는 50여건으로 대부분 현지인간의 농업용 땅 거래였다”고 말함.

- 현재 매물이 드문 2000∼3000평 규모의 임야, 전답 등은 평당 20만원을 호가함.

- 면적이 1만여 평 이상으로 비교적 덩치가 큰 임야는 간혹 평당 10만원에 매물로 나오고 있는 경우가 있으나 사려는 사람은 드문 편임.

○ 외지인 투자 가능한 매물은 드물어

- 남사면 삼원공인(031-323-0001) 이상화 사장은 “이미 1∼2년 전부터 시가화 예정용지 지정설이 나돌았으나 거래 규제로 땅 매매는 거의 이뤄지지 않았다”며 “도시기본계획이 확정 발표되더라도 큰 움직임은 없을 것”이라고 내다보고 있음.

- 현지 가나공인(031-265-9595) 한 관계자는 “최근 건평이 25평(대지면적 408평)인 농가주택이 2억4000만원에 매물로 나왔다. 하지만 토지거래허가를 받아야 하기 때문에 외지인은 문의는 뜸한 편“이라고 말했다.

- 인근 렉슬공인 관계자도 ”매물로 나온 농가주택은 대부분 대지면적이 넓어 토지거래허가를 받아야 매입이 가능하다. 외지인 투자가 가능한 매물은 찾아보기 힘들다”고 말함.

- 하지만 외지인도 매입이 가능한 대지면적 54.5평 이하 단독·빌라·다세대 등에 대해서는 신도시 입주권 등을 노린 투자 수요가 대거 몰릴 가능성도 있다고 봄.

- 토마토공인 관계자는 “일부 투기꾼들이 현지 작업을 통해 영진빌라 등 외지인 매입이 가능한 매물 확보에 대거 나설 가능성이 크다”고 말했다.

백암·원삼면 ‘관광·휴양단지‘

□ 백암·원삼은 어떤 곳

- 경기도 용인시 처인구 백암면과 원삼면은 용인시를 동·서로 가로지르는 영동고속도로를 기준으로 아래쪽(남쪽)에 위치.

- 영동고속도로 바로 아래가 원삼면, 그 아래가 백암면으로 용인시 전체 지형을 중심으로는 동남쪽에 해당.

- 백암·원삼면은 특히 영동·중부고속도로 접근성이 용인시 여느 지역에 비해 상대적으로 괜찮은 편.

- 원삼면은 영동고속도로 양지·덕평나들목과 가깝고, 백암면은 중부고속도로 일죽나들목과 인접해 있어 이천·수원 등 주변 도시로의 진·출입이 편리.

□ 어떻게 개발되나

- 백암·원삼면 일대 90만여 평은 관광 및 휴양단지로 개발한다는 게 용인시의 기본 방침.

- 이를 위해 백암면 용천리 일대에 위치한 문화방송(MBC)의 영상문화단지(드라마 제작을 위한 세트장 등)를 2010년까지 단계적으로 추가 확대 개발하고.
▲ 백암 원삼에 들어설 예정인 관광 휴양단지 조감도.


- 문화방송의 영상단지를 백암면 옥산리에 위치한 한택식물원과 백암면 석천리에 있는 용인컨트리클럽(골프장)과 연계 발전, 향후 이 일대의 관광구역화를 가속화시킨다 게 용인시의 복안.

- 또 백암면·원삼면 일대의 자연지형을 이용해 복합문화테마파크를 건설하고 온천과 골프장, 숙박시설 등을 지속적으로 개발할 계획.

- 이를 통해 백암·원삼면을 ‘단일치기형’ 관광지가 아닌 ‘체류형’ 관광·휴양도시로 만들겠다는 게 용인시의 입장.

- 이 같은 관광 상품 개발 등을 통해 3월 말 현재 2만여 명 수준인 백암·원삼면 인구를 2020년까지 9만여 명으로 끌어올릴 계획.

□ 백암면 용천리에 투자자들 몰려

- 2004년 문화방송의 영상단지 조성 사업이 발표 직후 백암면 용천리를 중심으로 땅값이 폭등, 지금은 2004년에 비해 많게는 수백배 이상 오른 곳도 있어.

- 용천리의 경우 도로와 접한 논·밭이 2004년께에는 평당 3~4만원 선이었으나 지금은 평당 130만원을 호가.

- 농가주택을 낀 대지는 같은 기간 평당 120만원가량 올라 현재 평당 170만원을 호가.

- 투자자들은 주로 영상단지 인근에 몰려. 앞으로도 백암·원삼면 일대의 경우 용천리 일대를 중심으로 투자 수요 몰릴 것으로 예상.

- 특히 ▷환경 문제 등에 제한이 없어 대규모 개발이 가능하고 ▷영상단지 확대 개발 등 호재가 풍부하고 ▷토지거래허가구역이 아니라는 점 등으로 인기가 매우 높은 편.

포곡읍·모현면 ‘전원형 주거단지‘

□ 포곡읍·모현면은 어떤 곳

- 경기도 용인시 처인구 포곡읍과 모현면은 용인시 전체 지역 가운데 동북부에 위치.

- 모현면은 북쪽으로는 광주시, 서쪽으로는 성남시와 마주하고 있어. 포곡읍은 모현면 남쪽에 위치.

- 모현면은 43번 국도와 인접해 있어 광주·성남시 등지로의 진·출입이 편리한 편. 다만 고속도로 이용은 용인 여느 지역에 비해 상대적으로 불편한 편.

- 하지만 45번 국도를 통해 영동고속도를 이용할 수 있어. 45번 국도는 영동고속도로 용인나들목과 바로 연결.

- 포곡읍은 모현면에 비해 영동고속도로가 가까워 수원이나 인천·서울 등지로의 이동이 편리한 편.

□ 어떻게 개발되나

- 용인시는 2015년까지 포곡읍 금어리와 모현면 초부리에 86만여 평 규모의 전원도시를 조성할 예정.
▲ 모현 포곡에 들어설 예정인 전원주거단지 조감도.


- 용인시는 또 모현면 왕산리 일대(모현1구역)와 포곡읍 전대리 일대(포곡1구역)에서 2009년부터 각각 주택재개발사업과 주거환경개선사업을 진행할 계획.

- 전원도시 개발과 주거환경개선사업 등을 통해 도로와 하수도 등의 사회기반시설 등을 확충, 생활 여건을 신도시 못지 않게 끌어올린 방침.

□ 이곳이 분당급 신도시 후보지?

- 모현면은 분당급 신도시 후보지역으로 거론되면서 한동안 투기 바람 불어. 때문에 모현면 일대의 빌라, 아파트 등의 매물 자취 감춰.

- 3~4층의 낡은 빌라의 경우 지난해 11월께에서는 7000만원 선이었으나 지금은 두배 가까이 올라 1억4000만원을 호가. 빌라는 특히 신도시가 확정되면 아파트 입주권 등을 받을 수 있다는 기대감 때문에 인기가 높은 편.

- 때문에 모현면과 접해 있는 포곡읍까지 새로운 투자처로 부상 중. 특히 포곡읍 일대 땅이나 아파트 등은 모현 등지가 신도시로 지정되면 신도시 개발에 따른 후광효과 등을 기대할 수 있어 관심.

- 포곡읍 일대 빌라, 토지 등은 현재 매물 없어. 매수세는 꾸준한 편.

- 토지의 경우 지난해 11월께 평당 100만원 선이던 논·밭이 지금은 평당 120만원을 호가. 하지만 거래 없이 호가만 상승 중.

이동면 ‘첨단산업단지’

□ 이동면은 어떤 곳

- 용인시 처인구 이동면은 용인시 전체 지역 가운데 남서쪽에 위치. 서쪽으로 오산시와 마주보고 있어.

- 서쪽으로는 경부고속도로 오산나들목이 있고, 북쪽으로는 영동고속도로 용인·양지나들목 위치.

- 45번 국도를 통해 남쪽으로 내려가면 경부고속도로 서안성나들목도 이용할 수 있어.

□ 어떻게 개발되나

- 이동면 덕성리 일대 32만여 평에 2010년 말까지 첨단산업단지를 건설한다는 게 용인시의 계획.

- 용인시는 올해 상반기 중으로 첨단산업단지 조성을 위한 구체적인 일정 등을 확정해 사업을 본격 추진할 방침.
▲ 첨단산업단지 조감도.


- 이동면 산업단지 내에는 용인시 관내 구직자들의 취업 등을 지원할 ‘취업아카데미’도 들어설 예정. 용인시는 2010년 말까지 취업아카데미에 100억원의 사업비 투입할 계획.

- 이를 위해 용인시는 올해 말까지 기본계획과 기업체 직종·분야별 인력 수요 등을 조사한 뒤 2009년 1월 타당성 검토와 세부추진계획을 수립할 계획.

□ 투자 문의 아직은 조용

- 2004년 용인 동백지구, 화성 동탄신도시 개발에 따른 대토 수요 등으로 이동면 일대 땅값 크게 올라. 하지만 대토 수요 이후 땅값에는 큰 변화 없어.

- 이동면 덕성리 일대 전답은 2004년 평당 10만원 선이었으나 현재 평당 30만~40만원을 호가.

- 이동면의 경우 덕성리 일대를 중심으로 투자 수요가 있을 것으로 현지 부동산중개업소들은 판단.

- 그러나 아직은 별다른 움직임 없는 편. 첨단산업단지 건설과 관련한 구체적인 계획 수립돼야 본격적으로 투자 수요 움직일 것으로 판단.

고림동 ‘준공업지역’

□ ‘잠겨있던’땅 떠오른다

○ ‘공업지역’를 ’택지지구’로 변경 추진

- 위치 및 규모 : 용인시 고림동 646일대 14만6000여 평.

- 현재 용도지역상 도시지역내 공업지역으로 20여 개의 중소 공장들이 산재해 있음.

- 시는 산재한 공장을 이동면 북리에 산업단지를 조성해 이전시키고, 이곳에 미니 택지지구를 조성할 계획을 추진해 왔음.

- 하지만 공장 대체 이전지 조성, 인구 수용계획 등에 막혀 그동안 택지개발 추진이 지지부진했음.

○ 공장 대체 이전지 확보가 관건

- 시는 2004년 6월 택지지구 개발을 위해 이 땅을 ‘준공업지역’에서 ‘제2종 일반주거지역’으로 용도지역을 변경하는 내용의 도시계획구역 변경안을 확정, 경기도에 승인을 요청함.

- 하지만 경기도는 용인시의 도시계획구역 변경 요청에 대해 ‘용도지역 변경은 기존 공장 이전계획 등과 연계 처리하라’며 지정 유보 결정을 내림.

- 그런데 이번 ‘2020 용인 도시기본계획‘에 택지개발에 필요한 인구 수용계획, 공장 이전 계획 등이 반영되면서 개발에 급물살을 탈 것으로 보임.

□ 고림동 ‘지구단위계획구역‘ 어떤곳?

○ 입지여건 뛰어나 관심

- 고림동 646일대는 영동고속도로 용인IC에서 자동차로 5분 거리로 서울 접근성이 괜찮다는 평가가 많음.

- 또 2009년 개통예정인 용인 경량전철 ’고진역’과도 인접해 투자자들의 관심이 높은 편임.

○ 미니 택지지구로 개발 예정

- 용인시는 고림동 ‘지구단위계획구역‘ 예정지를 수지 신봉지구(13만5000평, 3000여 가구) 규모의 미니 택지지구로 개발한다는 계획임.

 
 
▲ 주거단지로 개발될 예정인 용인시 고림동 646일대 준공업지역. 14만6000여 평으로 3000여
가구가 들어설 예정이다.  

□ 현지 부동산시장 동향

○ 기획부동산 작업으로 땅값 많이 올라

- 2004년 도시계획변경에 따른 후광효과를 노린 부동산업체들의 쪼개팔기로 예정지 인근 땅값 호가는 평당 250만원(자연녹지지역 임야 기준)을 호가함.

- 예정지 건너편 임야(산91-1번지)의 경우 현재 평당 250만∼280만원에 매물로 나와 있으나 대부분 공유지분 상태라 투자에 위험이 많음.

○ 투자 유망지역은?

- 고림동 일대는 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 땅 매입에는 제한이 없음.

- 98번 지방도 건너편 임야나 전답 중에서 급매물로 나온 땅은 한번 노려볼만 하다는게 전문가들의 조언.

남곡리 ’준공업지역’

□ 공장터가 금싸라기 땅으로

○ 공장 옮기고 아파트 짓는다

- 위치 및 규모 : 양지면 남곡리 147의 15, 472 일대 7만7000평.

- 현재 이곳은 대부분 공장과 농지로 이용되고 있는 상황임.

- 2004년부터 시는 이 곳을 주거기능으로 용도를 전환하고 지역활성화를 위한 거점으로 개발할 계획을 추진해 왔음.

- 하지만 공장 대체 이전 예정지가 확보되지 않아 사업 추진에 어려움이 많았음.

- 그런데 이번 용인 도시기본계획에 대체 이전지역(이동면 북리)등이 반영되면서 추진에 탄력이 붙을 것으로 예상됨.

○ 아파트 최고 20층까지 지을 수 있어

- 용인시는 도시계획변경을 통해 이 땅이 제2종 일반주거지역으로 바뀌면 용적률 200%를 적용해 최고 20층까지 아파트를 지을 수 있을 것으로 보고 있음.

- 이에 따라 시는 당초 공동주택과 연립주택 등 2300여가구 7200여명을 입주시킬 계획으로 용도지역 변경을 추진해 왔음.

□ 남곡리 ‘지구단위계획구역‘ 어떤곳?

○ 입지여건 뛰어나 괜찮아

- 양지면 남곡리 147의 15, 472 일대는 양지IC에서 자동차로 5∼10분 이내 거리로 서울 접근성이 뛰어난 편임.

○ 경기도 심의 통과가 관건

- 현재 남곡리 일대 7만7000평은 용도지역 변경(준공업지역→제2종 일반주거지역)을 위한 용인시 도시계획위원회 최종 심의를 마친 상태나 경기도의 지정 유보 결정으로 추진이 중단된 상태임.

- 하지만 이번 용인 도시기본계획 확정으로 경기도 도시계획위원회 재심의 통과가 유력하다는 예상이 많음.
 
▲ 용인시가 주거단지로 개발할 예정인 남곡리 준공업지역.

□ 현지 부동산시장 동향

○ 별다른 움직임 없어

- 이미 2∼3년전부터 용도지역 변경이 소문이 나면서 이미 재료가 땅값에 대부분 반영된 상태라는게 현지 부동산중개업계의 설명임.

- 예정지 주변 임야는 현재 평당 60만∼80만원 호가.

○ 투자 유망지역은?

- 양지면 일대는 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 땅 매입에는 제한이 없음.

- 예정지 인근 임야나 전답 중에서 급매물로 나온 땅은 한번 노려볼만 하다는게 전문가들의 조언.
 
 
 

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 재테크 고수, 그들의 공부 루트 |부동산노트

2007-11-25 03:38

http://blog.drapt.com/birdfire/2413571195929536108 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

 

재테크 고수, 그들의 공부 루트

정보가 넘치는 현실에서 중요한 것은 내가 얼마나 관심을 갖느냐는 것. 끊임없이 관심을 기울이는 것만이 초보를 고수로 만들어준다. 아는 것만으로는 부족하다. 아는 것을 ‘실행’하는 것. 그것이 진짜 ‘산’ 공부이며 재테크 고수로 가는 지름길이다.
Case 1. 실행하지 않는 재태크 지식, 아무짝에도 쓸모없다

정작 자신은 많은 기회를 놓쳤다고 하지만, 주변에서 봤을 땐 재테크 고수로 여겨지는 김유정 씨(가명, 36세). 지난 2월, 재건축 예정인 개포 주공 19평형을 구입(아이들 교육 때문에 구입, 실입주 예정)했으니 그만하면 고수이지 않냐고 하니, 손을 내젓는다. “그 뒤로 많이 올라서 지금이야 잘한 결정인 것처럼 보이지만, 구입 당시에는 잘했다는 느낌이 들 때가 아니었어요.” 그럼에도 불구하고, 그녀가 그때 일을 ‘저지른’ 것은, 재테크에선 ‘실행’이 가장 중요하다는 것을 절절히 느꼈기 때문. 매일매일 마음 졸이는 것이 싫어서 주식에선 손 떼고, 한번 저지르고 나면 신경 쓰지 않아도 되는 부동산이 자신에게 맞는 것 같아 계속 ‘관심’을 가져온 지 5년째. “2000년부터 매일매일 1시간씩 인터넷으로 부동산 정보를 검색했어요. 그 당시엔 남편 직장과 가까운 목동이 관심 지역이었지요.” 그러나 열심히 시세 검색만 하는 1~2년 사이 값이 어느새 확 올라버렸다고 했다. 손도 못 써보고, 물 건너간 목동 진입. 그때 크게 느꼈단다. 실행이 제일 중요하다는 것을.

① 인터넷은 참고만 하고, 현장 사람의 생생한 말을 듣는다
남편의 지방 전근으로, 목동을 고집할 필요가 없어진 김유정 씨는, 시야를 좀 더 넓히기로 했다. 평소 꾸준히 참고하던 사이트는 조인스랜드(www.joinsland.com). 흐름을 보니 대세가 강남이고, 아이들 교육 문제도 있고 해서 강남 쪽으로 눈을 돌렸다고 한다. 관심 지역을 좀 더 좁혀야 할 필요를 느꼈으나 판단이 안 섰다. 맞벌이라 발품을 파는 것도 용이치 않았다. 그래서 인터넷 사이트에 매물을 올린 부동산 업체들에 직접 전화를 했다. “이 지역에 투자하면 뭐가 좋은가요?” 그들에게 얻은 생생 정보로, 삼성동의 막 입주하는 새 아파트와 재건축 예정인 개포동 아파트, 두 곳으로 시야를 좁혔다.

② 확신이 든다면, 과거의 가격에 집착하지 말고 ‘저질러라’
온갖 정보를 종합해보니 이 두 곳은 투자할 만하다는 결론에 이른 김유정 씨. 많은 사람들이 노리는 곳은 항상 매물이 부족하게 마련이라 인터넷을 통해 알게 된 업체에 전화번호를 남기며 매물이 나오거든 연락을 달라고 부탁해두었단다. 며칠 뒤 개포동에 급매물이 나왔다는 연락이 왔다. 만만치 않은 금액이었지만, 또 남편은 만류했지만, 김유정 씨는 기회라고 생각해 실행에 옮겼다. “꾸준히 시세를 체크해왔었기에 같은 평형 아파트가 두 달 전만 해도 보다 저렴하게 거래된 것을 알고 있어요. 하지만, 과거의 사실에 매이다 보면 실행하지 못하게 돼요. 잊을 것은 잊고 미래의 가치에만 집중해야, 과감하게 실행할 수 있지요.”




Case 2. 목돈 없어도, 관심 갖고 꾸준히 발품팔기

결혼한 지 1년 차인 데다 아직 목돈이 없어 실적(?)을 올린 것은 없지만, 김이선(28세, 주부) 씨의 경우 친구들 사이에 재테크 고수로 통한다. 부동산 얘기를 하면 모르는 지역이 없고, 그곳에 사는 것마냥 지역 정보에도 빠삭하다. 저축이나 펀드, 보험에 관련해서도 척척박사. 원래 재테크에 능한 친정어머니 밑에서 보고 자란 덕도 있지만, 자신이 직접 손품을 팔아 관심을 기울인 것이 지금의 그녀를 만든 원동력.

① 금융에 관한 모든 것-www.moneta.co.kr
목돈을 모으기 위해선 금리가 조금이라도 높은 상품에 드는 것이 유리하다. 목돈을 모으는 중인 김이선 씨가 적금이나 펀드를 들어야 할 일이 있을 때나 보험을 선택할 때 자주 들락날락하는 사이트가 바로 ‘모네타’. 금리 비교도 할 수 있고, 보험 상품이나 펀드 상품을 종합적으로 다루고 있어 한눈에 비교·선택이 가능하다. “뿐만 아니라, 신청만 하면 공짜인 인터넷 강의도 종종 있어요. 동영상 강의를 듣다 보니 평소 어렵다고만 느껴지던 용어나 상품들도 쉽게 이해되더라고요.” 재테크 상담 코너도 유심히 보면 미처 몰랐던 사실을 알게 되어 자주 들어가는 편.

② 고수인 친정어머니에게 배운 방법-경제신문 그리고 관심 분야 스크랩
부동산에 관심이 많던 친정어머니는 항상 경제신문을 꼼꼼하게 읽었는데, 두루뭉술하게 부동산 전반을 지켜보는 것이 아니라 관심 지역을 콕 정해놓고 그 지역에만 관심을 집중했다고 한다. “관심 지역 정보라면 그것이 부동산과 관련이 없어 보이더라도, 또 단 한 줄짜리 기사라 할지라도 오려서 꼭 스크랩해두셨어요.” 이렇게 하면, 그 지역에 어떤 편의시설이 들어설 것인지, 어떤 식으로 변하게 될지 계획 단계에서부터 일목요연하게 정리가 된다는 것.

③ 부동산 사이트는 기본, 관심 지역 발품도 기본
아직 집이 없기 때문에 부동산 사이트는 거의 매일 들어가서 검색하는 편. 이곳저곳 찔러보기보다는 관심 지역 위주로 정보를 모은다. 그녀가 관심을 갖는 지역은 송파구. 그중에서도 가락동과 문정동 쪽이다. 강남보다는 저렴한 데다 호재(가락시장이 외곽으로 이사할 예정, 법원 분원 입주 예정, 지하철 3호선 연장 중)가 많기 때문. 종잣돈이 없어 당장 살 수 있는 것은 아니지만, 주말에는 인터넷으로 봐뒀던 그 지역 아파트(인터넷으로 과거 5년간의 시세 확인은 기본) 몇 군데를 직접 찾아가 매물을 구경한다. “사는 지역이 아니면 아무래도 그 지역을 제대로 알기가 쉽지 않잖아요. 실거주자들의 이야기를 들어봐야만 그곳의 진정한 가치를 알 수 있어요.” 그 지역에 사는 친구들에게 전화해 묻는 것은 물론, 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)→커뮤니티→‘우리 아파트 게시판’에 들러 관심 아파트 거주자의 이야기에 귀를 기울이는 것도 바로 이 때문.

④ 건교부 사이트(www.moct.go.kr)에 가면 미래가 보인다
건설교통부 사이트도 틈틈이 들어간다는 김이선 씨. 지하철 공사 계획도 나와 있고, 도로 확장이며 신설 도로 계획이며 도시 계획에 관한 모든 것을 구체적으로 검색할 수 있다. “~개발 계획이 있더라”는 소문을 듣고 나면, 꼭 이 사이트에 들러 확인을 해본다고.
자료출처: 행복을 만드는 곳!!
자잘한 아파트 다섯 채보다 미래가치가 높은 한 채가 낫다.

 
글쓴이 : 성종수

 
집값이 오를 때는 뒷전에 밀려있고, 내릴 때는 가장 먼저 매물이 나온다. 집값 차별화의 냉정한 모습이다. 주택 시장은 앞으로도 냉정하리만큼 극심한 차별화가 진행될 것이다.

올해 상반기 서울 강남권과 분당 신도시의 집값이 다시 뛰었다. 정부가 8월말 부동산 시장 종합안정대책을 내놓기로 한 뒤 숨 고르기에 들어갔지만 이들 지역은 여전히 '휴화산'이다. 하지만 다른 곳은 상승장에서도 잠잠하고 최근 조정기에는 분위기가 더 싸늘해졌다. 이렇듯 주택 시장은 앞으로도 냉정하리만큼 극심한 차별화가 진행될 것이다.

주택 보급률이 높아지고 경제가 저성장 시대에 진입한 상황에서 과거처럼 모든 집이 덩달아 값이 오르는 상황은 오기 힘들다. 주택의 질을 추종하는 이들과 자금 여유층이 만들어낸 '한정된 수요'가 시장을 이끌어 갈 것이다. 이런 수요는 어떤 집을 좋아할까?
 
장기 보유에 따른 위험이 적고, 희소성에 따른 가치 상승 확률이 높은 주택이다. 일부 지역만 값이 치솟는 것은 시장의 수요가 '가치 있는 자산으로 모이고 있음'을 보여주는 것이다. 이런 시장의 흐름을 읽지 못하고 덜 올랐다는 이유만으로, 싸다는 이유만으로 미래가치가 불확실한 물건에만 관심을 갖는다면 시장에서 늘 밀려나고, 시장 탓만 하며 한숨을 짓게 되어 있다. 
 
 01 세일기간은 물건을 사기 가장 좋은 때

부동산에 있어 가치투자란 근본적인 자산가치가 변하지 않는 한 결국은 재평가의 과정을 거치고, 소비자들이 알아보기 때문에 흔들리지 않고 장기 보유하는 것을 말한다. 따라서 가치 있는 자산이 시황변수에 따라 단기적으로 헐한 대접을 받을 때 제대로 인정해줘야 가치투자에 성공할 수 있다.

유럽이 낳은 세계적인 투자 전문가 가운데 앙드레 코스톨라니라는 사람이 있다. 1906년 헝가리에서 태어나 2000년에 영면한 그는 유럽 프랑스 증권시장을 휘젓던 투자의 대부였다. 그는 13권의 책을 쓴 칼럼니스트이기도 하다. 그이 역장 중에 <돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라>가 있는데, 이런 문구가 나온다. 
 
'투자에서 성공하는 비결은 남들(일반인)과 반대로 하는 것이다' 코스톨라니는 주로 증권·채권·현물 등에 투자하면서 이런 명구를 남겼다.

부자들의 성공비법은 알고 보면 별 것 아니다. 굳이 한 가지를 고른다면 '가치 있는 자산에 대중과 거꾸로 투자하는 것'이다. 남들이 팔을 걷어붙이고 투자의 시장에 나올 때는 이미 채가 중천에 뜬 뒤다.
 
부자들은 남들이 일어나지 않는 새벽에 슬그머니 거리로 나선다. 남들이 시장을 비관하며 온갖 부정적인 말들을 쏟아낼 때 입가에 미소를 지으며 투자에 나선다. 그들은 '거꾸로 투자'의 묘미를 알기 때문이다. 지난해 10월 이후 급매물 장세에서 가치 있는 물건들이 헐값에 쏟아졌다.
 
서울 강남권과 수도권 택지지구 등 요지에 급매물이 많았다. 알짜 미분양 아파트도 즐비했다. 그때 대중들은 눈앞의 시장상황만 보고 '연말 대란설'을 주장하는 비관적인 전문가들의 전망에 불안해하며 바닥만을 찾고 다녔다. 하지만 부자들은 이때 바빴다. 바겐세일 기간에 가치 있는 물건을 대접해줬다. 올 들어 다시 시장이 흥분하자 대중은 뒤늦게 조급해했다. 바겐세일이 끝나고 비싼 물건만 나오는 시기에 분주해졌다. 그러다가 8월 대책이 나온다고 하자 다시 움츠러드는 모습이다. 이렇게 시장의 뒤꽁무니만 찾아 다녀서는 그림자만 밝고 다니게 된다.
 
남들이 비관할 때는 투자를 준비하고, 일반인들이 흥분할 때는 냉정하게 시장을 바라봐야 성공적인 자산 운용을 할 수 있다.
 
02 대중과 거꾸로 투자하라

남들이 시장을 외면하는 바겐세일 기간에 길게 보고 투자한 '거꾸로 투자'의 사례를 보자. 전문직에서 일하는 H씨 애기다.

IMF 한복판이던 1998년 봄, 그는 서울 강남구 대치동 개포우성아파트 45평형을 경매로 거머쥐었다. 그것도 단독 응찰이었다. 이처럼 험악한 시기에 왜 아파트를 사느냐, 더 떨어질 것인데 기다리라고 주변에선 비관적인 말뿐이었다. 그러나 H씨는 아무도 쳐다보지 않을 때 투자에 나섰다. H씨가 낙찰한 값은 4억원이 채 안 된다. 지금 이 아파트는 18억 원을 호가한다. 값이 급등했지만 그는 자녀 교육을 감안해 이곳에서 그대로 산다. 미실현 이익이긴 하지만 아무도 쳐다보지 않을 때 투자해 14억원의 가격 상승을 맛보고 있는 것이다.
 
그는 부동산 전문가가 아니었다. 집을 3년 이상 보유한 뒤 팔고 산 두 번의 경험이 전부였다. 더욱이 법원 경매는 처음이었다. H씨는 나이(46세)에 비해 많은 자산을 갖고 있다. 그는 살고 있는 집과 지난해 침체기에 구입한 재건축 아파트 분양권을 빼고도 5억 원이 넘는 주식 등을 가진 자산가다.
 
그의 원칙은 역시 '거꾸로 투자'와 '가치추구'다. 가치 있는 자산이 경기 사이클상 헐값으로 떨어지고, 신문에 비관적인 뉴스가 쏟아질 때 그는 길게 보고 샀다. 당장은 조금 손해 본다는 생각을 했지만 결국은 가치를 찾아갈 것이라는 소신을 가지면 침체장에서의 구입은 추가 하락이 있더라도 크게 부담되지 않았다.

그는 주식도 삼성전자, 농심, 현대모비스 등 미래가치가 높은 종목만 갖고 있다. 역시 시장 호황기에 사지 않고 침체기에 산 주식들이다. 세간의 '고수'처럼 이것저것 손대고 바삐 움직이지 않지만 투자 성과는 더 낫다. 

03 호박 열번 구르는 것보다 수박 한번 구르는 게 낫다
부동산은 매매 기법보다 가치 있는 물건을 대접할 줄 아는 눈이 더 필요하다. 부동산으로 자산을 불린 이들의 공통점 가운데 하나는 가치 있는 부동산을 장기 보유했다는 것이다. 이런 속담이 전해 내려온다. '호박 열 번 구르는 것보다 수박 한 번 구르는 게 낫다'
 
그만그만한 투자 열 번보다 제대로 된 투자 한 번이 낫다는 뜻이다. 경기도 분당 신도시 주상복합 아파트 파크뷰. 분양할 때부터 화제를 뿌리더니 지금은 분당에서 가장 비싼 아파트가 됐다. 이 주상복합 아파트의 투자에 얽힌 두 가지 사례를 비교해보자.  
 
분당 정든 마을에 사는 S씨 가족과 친인척 12명은 분양 당시 이 주상복합 아파트에 청약을 했다.
 
주상복합이라 청약통장이 필요하지 않았고, 별다른 청약 규제가 없었기 때문에 무더기로 청약했다. 50평대 이상에 신청했는데, 30~40평대에 비해 경쟁률이 낮아 운 좋게 4개가 당첨됐다. 문제는 그 이후. S씨는 당첨 직후 분양권을 모두 팔았다. 당시 대형평형은 웃돈이 많이 붙지 않았다. 30평대에 비해 전매가 잘 안 되자 S씨는 500만~1,000만원씩 받고 서둘러 처분했다. 거래 비용과 세금을 빼고 S씨가 챙긴 실현 이익은 2,000여 만원에 불과했다. S씨는 한 채 정도는 장기 보유할 수 있는 자금 여력이 있는데도 눈앞의 전매 차익만 보고 모두 매각했다. 그 뒤 이 주상복합의 분양권 값은 줄곧 올랐다.
 
또 다른 당첨자 Y씨. 자기 명의로 하나를 신청해 54평에 당첨된 그는 지금까지 이 물건을 보유하고 있다가 지난 1월 이곳에 입주했다. 이 아파트는 현재 평당 2,500만원을 훌쩍 넘어섰다. Y씨가 분양 받을 당시보다 매매 호가가 10억원 넘게 올랐다. 4개가 당첨됐어도 작은 이익에 급급해 모두 처분한 경우와 하나라도 가치에 돈을 묻은 경우가 극명하게 대비되는 하나의 예다. 부동산만큼 거래에 따른 비용이 많이 드는 자산은 없다. 그래서 부동산은 잔재주보다 우직한 가치투자가 득세할 수 있다.
 
04 남들이 안 쳐다보는 미분양 바겐세일을 노려라.

2002년 서울 용산구의 한 주상복합 아파트 미계약분을 사서 자산을 불린 K씨는 지난해 고양시 풍동지구 두산아파트를 분양 받았다. 이 아파트도 미계약분이었다.

용산 주상복합의 경우 주변 환경은 썩 좋지 않으나 조망이 좋아 입주 시점에는 값이 오를 것으로 판단해 구입했다. 용산 일대가 각종 개발 재료로 새롭게 평가 받고, 주변에 한강자이 등 고급 아파트 단지가 들어서 가격 비교가 될 것이라는 점도 K씨의 구매 심리를 자극했다. K씨의 예상대로 용산은 집값이 강세를 이어갔다. 계약금만 내고 융자를 받았던 K씨는 그리 많지 않은 초기 자금으로 미계약 아파트 투자에 성공했다. 게다가 매각할 경우 세금 혜택까지 받게 된다. 당시 전용면적 45평 이하의 새 아파트를 분양 받으면 양도세를 감면해주는 제도가 시행됐었다.
K씨가 풍동지구 미계약 아파트를 구입한 것도 입주 시점의 미래 가치를 봤기 때문이다. 시장 상황이 좋지 않아 초기에 미분양이 발생했지만 택지지구라서 결국은 가치를 인정 받을 것으로 판단한 것이다. 신도시의 낡은 아파트에 사는 이들이 새 아파트로 이동할 수 있다는 점도 고려했다.
 
분당에 사는 H씨. 그는 올해 초 미분양이 발생한 용인 성복동 L아파트를 계약했다. 판교 신도시 분양 재료가 잠복 중인 이유도 있었지만 계약금만 내면 중도금은 무이자 융자 등 납부 조건이 좋았기 때문이다. 결국 이들 아파트는 K씨와 H씨처럼 미계약분을 소신껏 매입한 수요자가 몰려 얼마 지나지 않아 모두 팔렸다.
 
2003년 6월 이후 분양권 전매 제한으로 초기 가수요가 개입되기 어려워지면서 투기과열지구인 수도권의 경우 초기에 미분양 물량이 꽤 나온다. 여기에 판교 신도시 청약 등을 대기하는 수요도 수도권 미분양을 촉발하는 요인이다. 이 가운데 입지 여건이 괜찮고 중도금 납부 조건도 좋은 물건을 고르면 된다. 택지지구와 서울 요지의 분양 물량도 계약초기에는 미계약분을 구입하는 데 큰 어려움이 없다.
미분양 아파트는 청약통장이 없거나 1순위가 되지 않은 가입자, 분양권 프리미엄을 주지 않고 구입하려는 이들에게 유용한 내 집 마련의 방법이다. 미분양 아파트는 선착순으로 원하는 평형과 층수를 고를 수 있고 계약해도 재당첨 제한을 받지 않는다. 따라서 청약통장은 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 다른 아파트에 사용할 수 있다. 중도금 납부 조건도 유리하다.
 
05 작은 정보가 시장을 움직인다.

40대 초반인 의사 J씨는 2000년 처음 부동산 투자를 했다. 지금까지 2년에 1벌 꼴로 세 번 정도의 매매를 했다. 그도 가치투자의 신봉자다. 매매 횟수는 적었지만 구입한 부동산은 모두 시장 평균치보다 훨씬 많이 올랐다. 그는 짧은 경력이지만 부동산 지식은 물론 시장 흐름에 대해 전문가 못지않은 식견을 갖췄다. 그가 시장의 맥을 파악하는 데 중시하는 재료는 '작은 재료'다.

때로 작은 재료가 시장 전반을 쥐락펴락한다. 이런 재료는 신문과 인터넷에서 쉽게 구한다. 그렇지만 J씨는 이를 쉽게 놓치지 않는다. 올 상반기 서울 서초구 일대의 재건축 아파트 값이 요동쳤다. 여러 이유가 있지만 그 중 작은 재료를 하나 꼽는다면 한 아파트가 35층으로 재건축할 수 있도록 건축심의가 통과된 것이다. 사실 35층이라면 초고층도 아니다. 게다가 층 높이가 높아졌다고 해서 용적률이나 개발이익이 늘어나는 것도 아니다. 고층 아파트에 대한 투자자들의 기대심리가 높아진 것뿐이다.
 
서초동 강남역 부근에 삼성타운이 들어선다는 사소한 사실도 집값 오름에 영향을 미쳤다. 타운이 형성되려면 시간이 많이 필요하고, 실질적인 주거 여건의 변화가 없는데도 주변 집값을 추켜올렸다. 올 들어 송파구 잠실동·신천동 일대의 아파트 값이 오른 것도 작은 재료 때문이다. 잠실주공5단지가 상업지역으로 바뀔 것이라는 소문이 돌면서 호가가 치솟자, 주변의 미성·진주·장미 아파트 등도 집값이 뛰었다. 몇몇 단지의 시세 움직임이 해당 지역의 주택 시장에 영향을 미치는 일종의 '키 맞추기'다. 이 소문은 실현성이 불투명한데도 재료로서의 위력을 발휘했다. 이것이 '작은재료'의 특성이다. 

 06 분양가에 의해 시장이 움직이는 시세추종의 원리

일개 아파트에 국한할 것 같은 재료가 한 지역의 주택시장을 흔드는 경우는 비일비재하다. 분양가도 시장에 미치는 재료다. 최근 서울 여의도와 용산에서 분양된 주상복합 아파트가 일반 분양분(전체 아파트 물량 중 재건축을 하려는 아파트의 기존 조합원에게 배정하고 남은 물량으로, 청약통장 가입자 등 일반인에게 분양하는 물량)의 가격을 높게 잡자 주변의 기존 아파트 값이 덩달아 치솟았다.

판교 신도시의 중대형 아파트 분양가가 평당 1,500만원을 넘을 것이라는 일부 보도가 나가면서 분당 신도시와 용인 일대의 주택 매매 호가가 급등한 것도 같은 맥락이다. 
 
시제 주거 여건의 변화가 없는데도 기대감만으로 호가가 오른 것이다.

물론 이런 유형의 호가 상승은 뿌리가 튼튼하지 않은 측면은 있다. 몇 년 전에는 경기도 광명시의 한 재건축 아파트가 일반 분양분의 평당 분양가를 1,000망원으로 결정하자 광명 일대의 아파트 값이 단기간에 수천만 원씩 뛰는 일도 있었다. 화성도 집값이 싼 곳이지만 통탄 신도시 분양가가 평단 800만원을 웃돌자 주변 집값이 이에 맞추려는 현상이 나타났다. 이웃에 새 아파트가 들어선다고 해서 기존 아파트의 주거 가치와 품질이 나아지는 것도 아닌데 덩달아 값이 요동친 것이다. 이를 '시세 추종의 원리'라고도 한다. 이러한 현상은 호황기나 시중에 자금이 많을 때 더 뚜렷하게 나타난다.
엄밀히 보면 우습기까지 한 이유와 구실이 풍부한 자금을 바탕으로 사실처럼 포장되기 때문이다. 값이 오르고 싶을 때 이런 작은 재료가 나오면 시장은 마치 응원군을 만난 것처럼 민감하게 반응한다.
 
07 부자들은 돈의 가치와 흐름을 보고 투자한다.

다음은 유명한 부동산·금융 전문가 J씨의 얘기다.

그는 평범한 회사원에서 출발했지만 부동산과 돈의 흐름, 금리 변동 등을 제때 파악해 단 몇 번의 투자로 상당한 재력가가 됐다. 그는 미국의 대학생들이 부전공으로 가장 많이 택하는 분야가 부동산·금융 분야라고 즐겨 말한다. J씨는 자본시장에 있어 가격을 움직이는 근원적인 요인은 '돈의 가치와 유동성'이라고 믿는다. 그는 세계 각국의 집값이 오르는 숨은 이유도 돈의 가치 때문이며, 경기 흐름 등은 그 다음 요인으로 본다.

시중에 돈이 많이 풀리고 금리가 낮아 물가가 오른 것을 감안한 실질금리가 제도 또는 마이너스에 달하면 돈의 가치가 낮아진다.

자기 재산을 보수적으로 관리하는 이들은 재산의 상당 부분을 은행 정기예금에 넣어둔다. 그러나 돈의 가치가 본격적으로 낮아지면 이처럼 보수적인 개인들까지도 참지 못한다. 내 돈이 명목상으로는 늘어나지만 실제로는 줄어들고 있다고 느끼면 조급해하고 불안해 한다.
 
이처럼 돈의 가치는 주식이나 부동산의 가격을 움직이는 원초적인 이유다. 이 때문에 시장은 자주 왜곡된다. 거품 논쟁도 그래서 나온다. 그러나 돈의 가치가 낮아져 만들어진 거품은 돈의 가치가 귀해지면 다시 걷힌다. 하지만 그때까지 시장에서 나타난 상황은 현실로서 받아들여야 자산을 성공적으로 관리, 운용할 수 있는 것이다. 2001~2003년, 그리고 올 들어 서울 강남권과 분당 신도시 등에서 펼쳐진 과열 국면이 단적인 예다. 실물 경기 회복과 소득증가가 뒷받침되지 않는 부동산 값 상상은 으레 거품이게 마련이다. 부자들은 돈의 가치를 안다. 돈의 가치 변동을 보고 투자를 결정한다. 그래서 금리의 변동을 주목하는 것은 아주 중요하다. 우리 부동산 시장의 가격 논쟁은 돈의 가치 변동에 따라 판가름 날 것이다. 
 
최고 수준의 분야별 고급 정보, 최고 수준의 무료 묻고 답하기 절대로 후회 없습니다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(1)

확장하기


[스크랩] 도깨비 방망이로 부동산 진짜 가격 찾기 |부동산노트

2007-11-25 03:35

http://blog.drapt.com/birdfire/2413571195929303949 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

도깨비 방망이로 부동산의 진짜 가격을 찾아내기
첫째, 적극적으로 부동산 가격을 알아보아야 한다. 어느 한 곳의 부동산 중개업소, 하나의 부동산을 보고서 결정하지 말자.
 
여러 가지 유사한 부동산을 보고 비교 평가도 하고 믿을 만한 전문가의 자문도 받아야 한다. 가령 목동의 ○○아파트의 가격을 알아본다고 하자. 인터넷으로 치면, 인근의 공인중개사 몇 개의 번호와 최고가, 최저가가 나온다. 공인중개사 사무실로 전화를 걸어 어설프게 가격을 물어보면, 실제 거래 가격을 정확히 알 수 없다.
 
이럴 땐 두 가지 방법으로 가격을 알아봐야 한다. 하나는, 무조건 파는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
“내가 목동 ○○아파트, △△평을 갖고 있는데, 급하게 처분하고 싶어요. 얼마에 팔 수 있나요?” 그러면 부동산중개업소에서는 이렇게 말한다.
“요즘 경기가 안 좋아 거래가 안 됩니다. 이렇게 팔겠다는 분 전화가 매일 오네요. 매수자를 찾아 실제 거래를 하고 싶으시다면 시세보다는 좀 싸게 평당 △△으로 할까요?”
최악의 경우, 시세보다 돈 몇 천만 원 확 떨어지는 일은 순간이다. 이렇게 경기가 안 좋은데 팔겠다는 사람이 많으면 부동산 가격은 떨어지게 마련이다.
 
반대로 또 하나는, 무조건 사는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
“내가 목동 ○○아파트, △△평을 사고 싶은데, 얼마에 살 수 있습니까?”그러면 부동산 중개업소에서는 이렇게 말할 것이다.
“글쎄, 직접 중개업소로 한번 방문해보시죠? 곧 다시 아파트 가격이 올라간다는 이야기도 있는데, 요즘은 지금이 살 때라고 해서 사겠다는 분이 많네요. 향과 층이 좀 좋은 것을 사시자면, 인터넷에 있는 정가보다는 좀더 주고 사셔야 합니다.”
 
팔겠다는 가격과 사겠다는 가격은 이렇게 말 한마디에 작게는 500만 원에서 많게는 몇 천만 원까지 차이가 날 수밖에 없다. 팔 때와 살 때, 중간가격을 산술 평균해보면, 목표한 상품의 최고가와 최저가를 알아낼 수 있다.
 
결론적으로, 마음에 둔 부동산의 가격을 중개업소를 통해 확인할 때는 팔 때와 살 때, 두 가지로 알아보면 정확한 산술적 평균 금액이 나온다. 이렇게 하면, 적어도 바가지 금액은 없다는 뜻이다.
 
둘째, 시간의 완급과 흥정하기에 따라 부동산 가격은 달라진다. 일반적으로 사람들은 중개업소에 가면, 자신의 약점은 감추게 마련이다. 가령, 30평 아파트를 판다고 할 때 파는 이유를 물어보면, 대부분 더 큰집을 사기 위해서라고 답한다. 물론 사실일 경우도 있다. 그러나 어떤 경우에는 그 집을 팔지 않으면 부도가 나게 되는 상황에도 답은 일관되어 있다. 바로 가격에 영향을 미치는 약점을 감추기 위해서다. 그렇기 때문에 실제로 사는 사람 입장에서는 파는 사람의 상황을 파악하는 것이 중요하다. 큰집으로 옮겨가기 위해서라면, 파는 사람은 돈이 많다는 판단을 하게 되고 사는 사람의 입장에서 싸게 흥정할 수는 없을 것이다.
 
반대로 파는 사람이 급한 상황이라는 걸 알게 된다면 흥정의 변수는 많다. 예를 들어 계약금, 중도금, 잔금을 주는 기간을 앞당기면서 전액을 일시불로 줄 테니까 팔 수 있느냐, 이렇게 돈을 갖고 흥정하면 10~30% 시세보다 싸게 살 수 있는 방법은 얼마든지 있다.
 
셋째, 정책의 변화가 현재와 미래의 가격을 만든다. 앞서 말한 것들은 구체적으로 현재 가격을 알아보고 흥정할 때 쓰는 방법이다. 그런데 부동산은 현재가로만 그 가치를 판단할 수는 없다. 앞으로 오를 가격, 혹은 떨어질 가격을 예상해야만 한다.
 
관심 있는 부동산의 미래가를 알아보기 위해선 부동산을 둘러싼 주변 환경에 민감해야 한다. 즉 정책의 변화에 관심을 기울여야 한다. 정책의 변화라고 하면 이런 것들이다. 그린벨트가 풀린다, 판교에 신도시가 생긴다, 안 생긴다, 금액이 많이 오를 것 같아 토지거래허가구역으로 묶겠다, 일반 주거지역이 상업지역으로 바뀐다, 상업지역이 주거지역으로 떨어진다 등이다. 이런 변화에 따라 요지부동일 것 같던 부동산 가격도 널뛰기를 하는 건 흔한 일이다.
 
그린벨트 지역이 풀렸다면 가격은 오를 것이고, 지하철이 개통되면 주변지역이 시세 20~30% 상승하는 것은 예삿일이다. 반대로 가스 충전소가 옆에 생겼다, 소각장이 생겼다, 병원이 바로 옆에 있다 등등은 혐오시설로 분류되어 가격이 떨어지게 된다.
 
일례로 과거 난지도의 쓰레기장이 월드컵 경기장으로 바뀐다고 하니, 게다가 그곳을 생태공원으로 바꾼다고 하니, 난지도에 대한 관심은 어마어마했다. 도로의 경우도 가격을 흔드는 요소로 예외는 아니다.
국도만 있던 시절, 제천으로 가자면 원주를 통해야 했다. 그러나 중앙고속도로가 뚫린 후 어떻게 변했는가. 중간에 고속도로 인터체인지를 타고서 바로 제천으로 들어가 버리니 그 전에 성황을 이뤘던 기존 국도 주변에 있는 상가는 장사가 안 된다. 자연히 기존 국도 주변은 가격이 떨어질 수밖에 없다. 길이 뚫리니 가격이 오르는 곳도 있지만 이렇게 떨어지는 곳도 있는 것이다. 여러분이 명심해야 할 것은 부동산 가격만큼 주변 환경에 민감한 것은 없다는 사실이다.

결론적으로 현재가에 민감하지만 말고, 목표를 둔 부동산이 있다면 인터넷, 신문, 필요하면 담당 행정부처의 사이트에 들어가 앞으로 생길 변수에 대해 확인하고 스크랩해두는 습관을 길러야 한다.
 
 
<다부자 씨는 부동산으로 30억을 만들었다> 中에서

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(1)

확장하기




맨위로

처음으로 123456 맨끝으로