집값 계속 하락하는데 안사는 이유는...

수도권 주택시장에서 매매가가 하락하고 전세가는 치솟는 양극화 현상이 수년째 계속되면서 전세가와 매매가격이 크게 좁혀졌는데도 주택 매매수요가 전혀 움직이지 않아 배경에 관심이 모아지고 있다.

4일 KB국민은행에 따르면 서울지역 아파트 전세가율은 지난해 12월 50%를 넘어섰다.

서울 전세가율이 50%를 넘어선 것은 지난 2003년 12월(50.1%) 이후 8년만으로, 3월 현재 51.4%까지 상승한 상태다.

경기는 이미 55%를 넘어섰다.

전세가율은 집값 대비 전세가격의 비율을 나타내는 것으로, 과거 사례로 미뤄 전세가율이 50%를 넘어서면 전세수요가 매매수요로 돌아서며 집값이 상승했다.

그러나 최근에는 이같은 부동산 속설이 전혀 먹혀들지 않고 있다.

수도권 주요 지역에서는 과거 고점대비 많게는 30~40%까지 하락한 아파트가 매물로 나오고 있지만 전세수요자들은 집을 사지 않고 보증금을 수천만원씩 올려주더라도 전세로 머물고 있는 현상이 일반화되고 있다.

전세수요자들이 매매수요로 돌아서지 않는 이유에 대해 전문가들의 진단을 들어봤다.

■"손해 볼까봐 확신이 안 서"

전문가들이 우선적으로 꼽는 이유는 주택 매매 수요자 대부분이 향후 집값이 상승할 것이라는 확신을 못하고 있다는 것이다.

김규정 부동산114 본부장은 "서울 강남이나 수도권 주요 지역의 집값이 크게 하락했는데도 수요자들이 매입을 꺼리는 것은 집값이 이 상태에서 더 오를 수 있을지에 대한 믿음이 없기 때문"이라고 분석했다.

양지영 리얼투데이 팀장도 "통상적으로 부동산 시장은 투자자들이 먼저 움직이고 실수요자들이 뒤를 따랐는데 현재는 투자자들이 전혀 움직이지 않아 실수요자들도 매입을 주저하고 있다"고 말했다.

■"대출금리도 높은데 부담"

상승세를 계속하고 있는 대출금리에 대한 부담도 수요자들이 주택구입을 꺼리게 만드는 한 이유로 꼽혔다.

김 본부장은 "집값이 아무리 많이 하락했다 해도 주택마련을 하려면 일정 부분 대출을 끼고 사는게 일반적인데 지금은 금리가 너무 높은 상태"라며 "향후 집값이 얼마나 오를지도 확신이 서지 않는 상태에서 수년간 내는 대출이자를 제외하면 남는 게 없다는 계산을 하고 있는 것 같다"고 설명했다.

■"살던 집 안팔리는데 어떻게 집을 사"

자신이 살던 집을 팔고 다른 집으로 옮겨가는 이른바 '갈아타기 수요'가 사라진 것도 한 원인으로 꼽힌다.

주택거래가 워낙 없다보니 시세보다 크게 저렴한 급매물이 나와도 살던 집이 안 팔려 이를 '그림의 떡'으로 바라볼 수밖에 없다는 얘기다.

이영호 닥터아파트 소장은 "실제 마음에 드는 지역에서 급매물이 나와도 자신이 살던 집이 팔리지 않으면 잔금을 치르지 못해 계약금만 날릴 우려가 있기 때문에 선뜻 매입에 나서지 못하는 경우가 허다하다"고 전했다.

■"바닥인 것 같은데 남들은 왜 안사지?"

상당수 수요자들은 현재 집값이 바닥에 근접했다는 인식을 하고 있지만 주변에서 집을 사는 사람이 없어 자금 여력이 있어도 매수에 나서지 않고 있는 점도 한 이유로 지적됐다.

전영진 예스하우스 사장은 "재테크 세미나를 하다 보면 한결같이 묻는 질문이 지금 사도 되느냐는 것"이라며 "지금이 바닥에 근접한 상태라고 조언하면 '근데 왜 다른 사람들은 사지 않느냐'고 반문하는 경우가 많은 점으로 미뤄 아직도 매매 심리가 얼어있는 것을 실감하고 있다"고 말했다.

■"당장 급등하는 것도 아닌데 좀 더.."

수요자들이 매매를 꺼리는 또 다른 이유는 집값이 단기간에 급등할 가능성이 없는 상태에서 굳이 급하게 매입할 이유가 없다고 판단하고 있다는 것이다.

정태희 부동산써브 팀장은 "지금 당장 시장을 일으킬만한 정책이 나올 수 있는 것도 아니고 집값이 한순간에 오를 것도 아니기 때문에 수요자 대부분이 집값이 바닥을 찍은 것을 확인한 후에 들어가도 늦지 않을 것이라는 판단을 하고 있다"고 분석했다.

■"전세도 편한데 굳이 집을 왜 사"

요즘 젊은 수요자들이 과거 세대와 달리 주택에 대한 소유욕이 적다는 점도 큰 이유로 꼽히고 있다.

이 닥터아파트 소장은 "자금 여력이 있는 자발적 전세수요자의 경우 전세로 거주하게 되면 서울 강남 등 주거요건이 좋은 곳에서 편하게 거주할 수 있지만 집을 소유하려면 이 자금으로 서울 외곽이나 수도권으로 이동해야 돼 이를 꺼려하고 있다"며 "매매수요로 전환해야 할 가장 큰 자발적 전세수요가 움직이지 않고 있는 게 가장 큰 원인"이라고 분석했다.파이낸셜뉴스

불황속 매수전략.. 급매물 잘고르는 방법은

주택시장 침체가 계속되면서 급매물 위주 거래만 증가하고 있다. 가격상승이 기대되지 않는 시장상황에서 수요자들이 급매물만 찾기 때문이다. 통상 급매물은 시세보다 5~10% 저렴한 매물로, 가격경쟁력이 있지만 싼 가격에 혹해 섣불리 거래를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다. 급매물을 현명하게 잡는 법에 대해 부동산 전문가 및 중개업소를 통해 알아봤다.

■step1. 원하는 조건 미리 예약

2일 부동산 전문가 등에 따르면 좋은 급매물은 언제나 대기하고 있지 않다. 따라서 원하는 조건의 물건을 찾기 위해서는 미리 예약을 하고 기다려야 한다. 중개업소에 가서 원하는 가격을 말한 후 비슷한 조건의 급매물이 나오면 연락을 달라고 말해두면 좋은 조건의 급매물을 선점할 수 있다. 특히 중개업자 입장에서는 구체적인 목표금액을 제시하는 고객의 경우 계약을 하겠다는 확신을 주기 때문에 더 신경을 쓰기 마련이다.

그러나 계약할 준비도 안된 상황에서 여기저기 급매물을 알아보러 다니면 안 좋다. 여러 중개업소를 방문해 물건을 확인하고 다니면 집주인들은 매수자가 늘어난 것으로 판단, 급매물을 회수하거나 시세를 높일 수도 있기 때문이다. 결국 섣부른 행동으로 급매물 시세를 올리는 결과를 초래할 수도 있다.

■step2. 급매물 분석

무조건 가격이 싸다고 덥석 잡아서는 안된다. 왜 가격이 저렴한지 이유 등을 분석해야 한다. 매도자가 이사 등의 이유로 특정기한까지 팔아야 하는 등 타당한 이유가 있는 물건이라면 등기부등본 확인 후 이상이 없다면 계약하면 된다. 매도자가 이미 이사할 집을 새로 계약했을 경우와 같이 상황이 급할수록 매도자가 제시한 금액보다 더 싸게 제시해 계약할 수 있는 장점이 있다. 그러나 특별한 이유 없이 저렴하게 나왔거나 매물로 나온 지 오래됐다면 집주인의 재무상태나 권리관계 등을 더 꼼꼼하게 확인해야 한다.

또 급매물의 가격을 판단할 때는 중개업자의 말만 믿으면 안된다. 반드시 국토해양부 실거래가를 확인해 얼마나 싸게 나왔는지를 비교해봐야 한다.

■step3. 자금계획은 철저히

급매물에 대한 입지여건이나 미래가치 등의 상품성을 면밀하게 검토했다면 신속하게 결정을 내려야 한다. 몇 년간 해당 매물의 최고가와 최저가 분석을 통해 향후 미래가치를 따져본 뒤 자금계획을 철저하게 세워야 한다.

대출을 받아야 하는 경우 대출 가능여부 및 가능금액 등을 살펴보고 대출승계 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 향후 금리 등도 고려해 투자의 판단이 설 경우 신속하게 결정해야 한다. 좋은 물건일 경우 노리는 매수자가 많기 때문에 머뭇거리다가는 자칫 놓칠 수도 있다.

@fnnews.com

광교마저 마이너스 프리미엄 등장

신축물량 풀리며 웃돈 급락
아파트는 절반 이하로 ‘뚝’
타운하우스는 분양가 이하로
그나마 거래는 이어져 위안


작년 말부터 입주가 시작된 광교 신도시의 신축 아파트 물량이 대거 풀리며 1억원 이상 형성됐던 웃돈(프리미엄)이 절반 이하로 떨어졌다.

시장 경기가 얼어붙은 가운데 실수요 보다 투자 성격이 강한 타운하우스의 경우는 일부 마이너스 프리미엄 급매물까지 등장했다.

30일 광교신도시 지역 부동산 업계에 따르면 작년 하반기 입주를 완료한 이던하우스와 울트라참누리, 오는 2월 입주를 앞둔 삼성래미안과 오드카운티 등 입주물량 급증 등의 영향으로 평균 1억원을 넘어서던 분양권 웃돈이 절반 이상 떨어졌다.

분양가가 5억3000만원대였던 삼성 래미안 전용 97㎡의 분양권은 1억3000만~1억4000만의 웃돈을 줘야 살 수 있었지만 현재 5000만원 전후로 거래된다. 가장 저렴한 급매물의 경우 3000만원의 웃돈이 붙어 5억7000만원에 매수할 수 있는 셈이다.

삼성래미안 바로 옆에 위치한 오드카운티는 웃돈 없이 분양가에도 거래되고 있다.

오드카운티는 668세대로, 629세대로 구성된 래미안과 비슷한 규모의 단지지만 전세대가 122㎡로 중소형 평수가 없어 선호도가 다소 떨어지는 편이다.

이들 아파트가 들어서는 지역은 2016년 경기도청 신청사와 신분당선 ‘도청역’이 들어서는 행정타운에 인접해 있다.

래미안과 오드카운티보다 도청역 접근성이 좋은 대림 이편한세상, 자연앤힐스테이트, 자연앤자이 등은 오는 12월 입주를 앞두고 있다.

각각 1970세대, 1764세대, 1173세대의 대규모 단지로 이들 아파트는 지난해 9월 발표된 전매제한 완화 조치로 물량이 풀리며 분양권 가격이 하락했다.

분양가 6억6000만원대의 대림 이편한세상 120㎡의 경우 1억원 이상 붙었던 웃돈이 2000~5000만원정도로 하락했다.

저렴한 분양가에 중소형 평형 위주로 구성돼 광교 신도시내에서 가장 높은 웃돈이 붙었던 자연앤힐스테이트의 가격도 하락했다.

1764세대 전세대가 84㎡로 구성된 자연앤힐스테이트의 분양가는 3억8000만원대로 웃돈이 1억8000만원까지 붙었지만 현재 시세는 1억원대 초반에 형성돼있다.

인근 K공인관계자는 “매물들이 한꺼번에 풀리면서 분양권 가격이 작년 중반보다 절반 이상 떨어졌다”며 “30평형대 아파트는 5억원대라고 보면 될 것”이라고 말했다. 

분양 당시 높은 청약율을 기록했던 타운하우스의 경우도 가격 하락폭이 컸다.

웰빙카운티에 위치한 연립형 타운하우스 ‘호반가든하임’은 청약경쟁률 4:1을 기록하며 1순위 마감됐지만 현재 분양가보다 저렴한 가격에 물건이 나와있다.

전용면적 120~146㎡로 구성된 호반가든하임은 현재 4000만~2000만원의 마이너스 웃돈 매물도 나왔다.

대부분 분양가나 분양가보다 약간 저렴한 가격에 시세가 형성됐다.

호수 공원앞에 위치해 고급형 테라스하우스로 눈길을 끌었던 ‘에일린의 뜰’도 웃돈 500만원에 급매물이 나와있다.

전용 123~145㎡규모에 한채당 분양가는 7억6000만~9억5000만원이었다.

A공인관계자는 “시장 경기가 얼어붙으며 가격이 많이 내렸지만 다른 지역에 비해 광교는 아직 거래가 꾸준하다”며 “특히 도청 쪽 아파트들은 찾는 사람들의 문의가 계속되고 있다”고 말했다.

@heraldm.com