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2007-04-04 13:19
http://blog.drapt.com/bigpapa/3260741175660382329 
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
1가구 1주택자(who)들이 자신의 집(which)을 왜 갈아타기를 해야하나 (why), 어떻게 갈아타기를 해야하나 (how), 언제하는 것이 유리한가 (when), 어디로 갈아타는 것이 좋을까 (where)라는 내용으로 6하 원칙에 입각하여 말씀드리고자 합니다.
연령별 자산 증가 추이 통계청의 2006년도 가계자산조사 결과에 따르면 우리나라 전체 가구의 가구당 평균 총자산은 2억8,112만원으로 조사됐다고 합니다. 순자산 순위별로 가구를 나눴을 때 상위 10% 계층의 평균 순자산은 12억5311만원이라고 합니다. 가구주 교육 정도별 자산보유 현황을 보면 가구주가 대학교 졸업 이상인 가구의 총자산은 4억4129만원이라고 합니다.
이런 통계 수치와 현재 자신의 자산 규모를 비교해보면 현재 자신의 위치를 어느 정도 가늠해 볼수가 있습니다. 그런데 이 조사에서는 연령별 분석이 없는 관계로, 정확한 비교가 어렵다는 단점은 있습니다.
우리가 통상 결혼 전후인 30세부터 자산을 형성한다고 보고, 경제적 은퇴 시기인 60세까지 자산이 불어난다고 했을때 세개의 그래프를 그릴수 있습니다.
첫째 (파란색 점선) 그래프는 상위 10%안에 드는 재테크에 성공한 부류입니다. 60세때에 30억원의 자산이 형성되는 것이 예상됩니다. 주거지역으로는 주로 블루칩 지역이 될것입니다.
두번째 (초록색 점선) 그래프는 평균적 서민층으로서 은퇴시 5억원의 자산을 형성할 것으로 예상됩니다. 통계청에서 발표한 우리나라 평균 자산 규모를 가지는 계층으로 이해하시면 됩니다. 세번째 (오렌지색 실선) 그래프는 첫번째와 두번째 그룹 사이에 위치하며 현재 자산 규모가 6~7억인 수도권의 중산층 계층을 나타낸다고 할수 있습니다. 은퇴시에는 15억원의 자산을 형성할 것으로 예상되며, 주거지역으로는 주로 옐로우칩 지역이 될것입니다. 이번 칼럼에서는 옐로우칩 지역에 살고 있거나 이들 지역으로 진입하기를 원하는 수도권 중산층에 촛점을 맞추어 이야기를 풀어나가겠습니다.
자산 증가에 따른 갈아타기
자산이 불어남에 따라 집게(또는 소라게)가 자신의 몸집에 맞는 새로운 소라 껍데기로 갈아타듯이 주택의 규모도 늘어나게 됩니다.
그러나 자산 형성이 되지 않은 초기에는 100% 자기 돈으로만 내집마련을 하기가 쉽지는 않습니다. 그렇기 때문에 어느 정도 대출을 일으켜서 20평대 주택을 사는 것이 일반적입니다. 그러면서 시간이 흐름에 따라 자산 가치도 오르고, 또 그 동안 대출도 갚아나가면 어느 순간 그 집은 100% 본인 소유가 되어 있을 것입니다. 그러다가 더 시간이 흐르면 현재의 자산가치가 상승하는 것 이외에도 저축이나 주식등 금융자산도 늘게됩니다. 그러면 여기에다 약간의 대출을 끼고 이번에는 30평대 주택을 마련하는 것이 일반적인 갈아타기 사이클입니다. 갈아타기 이점 대 리스크
이렇듯 자기 자산 규모에 맞는 적정한 고정 자산을 확보하는 것이 갈아타기를 하는 가장 큰 목적이라 하겠습니다. 그런데 이것 외에 갈아타기의 이점이 또 있을까요? 그것은 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트톨리오 재구성’이라 할수 있습니다. 처음 내집 마련을 한 3년전이나 5년전과 지금의 투자 환경은 많이 달라져있을 것입니다. 그때는 호재였으나 더 이상의 호재가 아닐수도 있고, 그 동안 보이지 않던 악재가 노출될 수도 있습니다.
그러므로 처음으로 내집 마련을 하였던 시기에는 자신의 자산 규모등을 비추어 최선의 선택을 한것이겠지만 몇년이 흐른 지금에서는 더 좋은 투자처가 눈에 보이게 마련입니다. 그래서 갈아타기를 시도하게 되는 것입니다.
그럼에도 불구하고 많은 분들이 갈아타기를 하는데 망설이고 있습니다. 여기에는 두가지 원인이 있는데, ‘거래 비용이 많이 들지 않을까’라는 걱정과 ‘팔고난 집이 더 많이 오르지 않을까’하는 생각 때문입니다. 그러나 이 두가지 걱정이 기우라는 것을 알아보겠습니다. 양도세측면의 갈아타기 1
비슷한 지역에 사는 두 사람이 있다고 가정합시다. A라는 사람은 2억원인 아파트를 사서 3년을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다. 이 A라는 사람은 그후 또 다른 아파트를 4억원에 매입하여 3년째 보유하고 있고 이 아파트는 현재 6억원입니다.
B라는 사람도 2억원에 아파트를 사서 4년반을 보유한후 4억원에 팔았습니다. 2억원의 양도차익은 있었지만 3년 보유 2년 거주의 조건을 채웠기 때문에 양도세는 한푼도 내지 않았습니다. A라는 사람이 3년만에 2억의 양도차익을 거둔 것에 비해, 4년반의 기간이 걸렸으므로 이번에는 컨설팅을 받아서 새로운 아파트를 4억원에 매입한후 1년 반이 흐른 지금 기대에 부응하여 6억원까지 시세가 급등했습니다.
결국은 6년의 기간동안 A와 B가 거둔 양도차익은 4억원으로 같다고 할수 있습니다. 그런데 호재가 있는 투자처를 알게되서 A나 B는 새로운 곳으로 갈아타기를 시도하려고 합니다. 여기서 양도소득세의 희비가 엇갈립니다. A는 양도세 비과세 혜택을 받아서 양도세를 한푼도 내지 않는 반면, B는 나중에 산 아파트가 1년 반밖에 되지 않았기 때문에 양도차익 2억원의 40%인 8천만원을 세금으로 내야 합니다. (정확히는 필요경비나 인적 공제등으로 그 보다 세금액은 적겠지만 여기서는 세금을 낸다는 것이 포인트입니다.) 그러므로 적정한 때에 갈아타기 한 사람과 비교해서, 그렇지 못한 사람은 좋은 기회가 오더라도 갈아타기를 하는데 제약사항으로 작용할수 있습니다. 양도세측면의 갈아타기 2
C라는 사람이 3억원에 어떤 아파트(701호)를 사서 3년후에 6억원에 팔았습니다. 3년 보유 2년 거주 조건을 채웠기 때문에 비과세 혜택을 받았겠지요. 이 사람이 다시 6억원에 같은 평형의 아파트(702호)를 사서 3년후에 9억원에 아파트를 팔았습니다. 비록 3년 보유 2년 거주 기간을 채웠지만 6억원이 넘는 아파트를 팔았을때는 양도소득세를 내야 합니다.
여기서 양도소득세를 직접 계산해 보겠습니다. 취등록세등 주택 취득시 소요된 필요 경비는 매입가의 3%인 1800만원이라고 가정하겠습니다. 이 경우 양도가가 9억원이므로 양도차익은 2억 8200만원 (= 9억 – 6억 - 1800만원)입니다. 여기에 3년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 10%를 적용하면 양도소득금액은 2억 5380만원 (=2억 8200만원 - 2820만원)입니다. 그런데 어떤 사람들은 6억원이 넘는 구간인 2억5380만원 전체가 과표인것으로 오해를 하기도 합니다만, 6억이 넘더라도 3년 보유 2년 거주의 조건을 채운 1가구 1주택자인 경우에는 아래와 같은 별도의 계산식을 적용합니다. 6억초과 양도소득금액 = 양도소득금액 x (양도가 - 6억원) / 양도가 이 계산식에 대입하면 6억초과 양도소득금액은 원래 계산된 2억 5380만원의 1/3인 8460만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 8210만원이 됩니다. 그러므로 양도소득세는 1786만원이 되죠. (자진 신고할 경우 10% 감액을 해주지만 주민세 10%가 있으므로 정밀한 계산은 생략하겠습니다.) 그런데 두번째 주택을 구입할때 필요 경비가 1800만원이 들어갔으므로 C라는 사람이 6년동안 두채를 소유하다가 매각했을때 소요된 세금 및 경비는 총 3586만원이라 하겠습니다. 이에 반해 같은 평형의 아파트(703호)를 사서 6년간 팔지 않은 D라는 사람의 양도소득세를 계산해 보겠습니다. 양도가가 9억원 최초 필요 경비가 900만원이므로 양도차익은 5억 9100만원 (= 9억 – 3억 - 900만원)입니다. 여기에 6년을 보유했으므로 장기보유 특별공제 15%를 적용하면 양도소득금액은 5억 235만원 (= 5억 9100만원 - 8865만원)입니다. 6억 초과 양도소득금액은 원래 계산된 5억 235만원의 1/3인 1억6745만원이 되며, 여기에 인적 공제 250만원을 빼면 과세 표준액은 1억6495만원이 됩니다. 그러므로 D라는 사람의 양도소득세는 4768만원이 됩니다. 중간에 갈아타기를 한 C라는 사람보다 양도소득세를 무려 3천만원 정도 가까이 더 내게되며, 필요경비를 제하더라도 장기보유를 하였다는 이유로1200만원 정도나 세금을 더 내는 것입니다. 어떻게 이런 일이 벌어졌을까요? 세가지 이유때문인데, 첫째는 6억 이하부분이 무조건 비과세이기 때문입니다. 둘째는 장기 보유 특별 공제 비율이 누진세율보다 적기 때문입니다. 셋째는 취득세와 등록세율이 과거보다 적어적기 때문입니다. 이중에서도 두번째 요인인 장기보유특별 공제액이 적은 것은 말로만 투기를 억제한다고 하고 장기 보유를 한 사람에게는 불리한 우리나라 세제의 모순점을 그대로 나타내고 있다고 볼수 있습니다. 그렇다고 1200만원 때문에 갈아타기를 하라는 것은 아닙니다. 갈아타기의 원래의 목적인 ‘자산 규모에 걸맞는 적정한 고정 자산 확보’와 ‘투자 환경 변화에 따른 자산 포트폴리오 재구성’을 위해 갈아타기를 하는데, “거래 비용이 더 들지 않을까?”하는 생각은 기우라는 것을 증명하기 위함입니다. “만약 현재 살고 있는 집을 팔고나니 더 오르면 어떻하느냐?”는 사람이 있을 것입니다. 이런 경우라 해도 손해는 아닙니다. 극단적인 예이지만 C씨의 경우 701호를 팔고 같은 평형인 702호를 같은 가격으로 다시 사더라도 1200만원이 이익이라는 것을 보여준 것이라 하겠습니다.
양도세측면의 갈아타기 3
그러면 양도소득세가 갈아타기에 영향을 주는 다른 측면은 없을까요? 실거주 여부와 상관없이 양도세가 중과되는 다주택자의 경우는 지역을 제한할 필요는 없습니다. 그러나 1가구 1주택자의 경우는 실거주 여부에 따라 투자 지역도 달리하는 것이 좋습니다. 그 집에서 2년 이상 실거주를 할 계획이라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다. 그러나 그 집에서 실거주를 하지 않고 전세를 주고 본인은 직장이 가까운 곳이나 전세가 더 싼곳에서 살고자 하는 사람이라면 위의 지역이 아닌 곳에 내집 마련을 하는 것이 좋습니다.
그것은 서울이나 과천 또는 5대 신도시의 경우는 3년 보유외에도 2년간의 실거주를 해야 양도세가 비과세 또는 감세되기 때문입니다. 이러한 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 요건은 집을 파는 순서에도 영향을 주게됩니다. 분당과 용인에 6억 이하 두채의 집 (3년 보유)을 가지고 있는 두 사람의 예를 들어보겠습니다. K씨는 용인에 살고 있습니다. 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요. 이때 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세입니다. 그러나 용인집을 먼저 팔았다면 분당집에 대해서도 양도세를 물어야 합니다.
반면에 분당에 살고 있는 P씨는 반대의 경우입니다. 이번에도 실거주 여부와 상관없이 집이 두채이므로 먼저 파는 집에 대해서는 양도세는 50%가 중과가 되겠지요. 분당집을 먼저 팔았다면 두번째 집인 용인집에 대해서는 당연히 비과세이고, 용인집을 먼저 판 경우에도 분당집에 대해서도 양도세는 비과세입니다. 이 두 경우 양도차익이 적은 집부터 파는 것이 이익이므로 분당에 사는 P씨는 자신의 상황에 맞게 골라서 팔수 있는 반면, 용인에 사는 K씨는 지역적 고려도 먼저해야하는 부담이 있는 것입니다. 이런 측면에서 향후 매도를 고려하는 1가구 2주택자라면 서울이나 과천 또는 5대 신도시에서 실거주를 하는 것이 양도세 측면에서는 유리합니다.
갈아타기의 방향 1 그러면 갈아타기를 할때, 어떤 방향으로 해야 할까요? 크게 두가지 방향이 있습니다.
첫번째는 평수를 늘려가는 것입니다. 소형에서 중대형 아파트로 바꾸어 타는 것이 그것이죠. 작년에는 소형 아파트의 상승율이 중대형 아파트의 상승율을 웃돌았습니다. 이러한 현상이 고착화될까요? 그렇지는 않습니다. 작년에 소형 평수가 강세를 보인것은 대출 규제와 연관성이 높습니다. 즉, 6억원 초과 아파트에는 LTV를 40%만 적용하고, 6억원 이하 아파트에는 LTV를 60%를 적용했기때문에 벌어진 현상입니다. 국민은행 중간 시세로 6억 1만원짜리 아파트를 사려할때 전세금을 포함하여 대출을 받을수 있는 한계는 2억 4천만원이니까 자기 돈은 3억 6천만원이 필요합니다. 그러나 국민은행 중간 시세로 5억 9999만원짜리 아파트 아파트를 사려할 때 전세금을 포함하여 대출을 받을수 있는 한계는 3억 6천만원이니까 자기 돈은 2억 4천만원만 필요합니다. 불과 2만원이 더 비싼 이유로 대출 한도가 1억 2천만원이나 줄어드는 것입니다.
그렇기 때문에 대출을 끼고 아파트를 사려는 수요는 자연스럽게 6억원 이하 아파트로 몰리게되었고 이것이 상대적으로 싼 소형아파트 값을 올려놓은 결과로 나온 것입니다. 그러나 이런 현상이 계속 추세로 굳어지지는 않으리라고 보이는 것이 규제 정책은 유한하고 수요자의 선호도는 지속적이기 때문입니다. 당장 올해부터는 DTI 규제가 확대적용하기 때문에 6억 이하 아파트에서도 담보 대출이 어렵습니다. 다른 말로 말하면 소형 아파트나 중대형 아파트나 대출 조건이 비슷해졌다는 의미입니다.
더구나 우리나라 주택의 전용면적은 다른 OECD 국가와 비교해서 많이 좁습니다. 땅이 넓은 미국이 16.9평이라는 것은 이해해도 독일 (14.4평), 영국 (12.2평), 프랑스 (12평), 일본 (10평)등이 우리나라보다 넓습니다. 우리나라의 경우 1999년도에는 6.2평이었던 것이, 그나마 2005년도에는 7.5평까지 늘어났지만 땅이 좁은 것으로 알려진 일본의 75% 수준에 그치고 있습니다. 그러므로 대출 규제등으로 인한 중대형 선호 현상이 주춤하고 있지만 대출 규제가 풀리는 언젠가는, 보다 큰 평수에 대한 선호도가 다시 시장에서 가격으로 나타나게 될것입니다. 갈아타기의 방향 2 갈아타기의 두번째 방향은 브랜드 이미지가 좋은 지역으로의 이동을 말합니다. 다시말해 외곽지역에서 커뮤니티 인프라가 잘 갖추어진 곳으로 이동하는 방향으로 갈아타기를 해야 합니다.
커뮤니티 인프라란 한마디로 병원이나 학원, 금융기관, 문화시설등 생활에 편리한 근린 시설들을 말합니다. 그러면 이런 근린 시설들은 누가 만들까요? 정부나 지방자치 단체에서 임의로 어느 특정 지역에 이들을 유치하는 것은 아닙니다.
그 지역에 수요가 있으면 이들 수요를 보고 자연스럽게 이런 인프라가 갖추어지는 것이죠. 한마디로 수요가 있는 곳에 공급이 있는 것입니다. 이런 수요는 부촌을 중심으로 형성되기도 하는데, 여기서 우리가 착각하지 않아야 할것이 어떤 부자가 사느냐 하는 것이 중요합니다.
우리나라의 전통적 부자들은 강북에서 살고 있습니다. 종로구 평창동이나 성북구 성북동, 용산구 한남동이나 이태원동에 가면 우리나라 재계를 주름잡는 부자들을 볼수 있습니다. 그러나 불행하게도 이런 부자들이 사는 동네라 해도 커뮤니티 인프라는 잘 형성되지 않고 있습니다.
이 분들이 그 동네를 위해 무엇을 하였는가를 생각해 보시기 바랍니다. 그들의 자녀를 그 동네 학원에 보냈습니까? (아마도 우리나라 최고의 독선생을 들여서 따로 가르킬것입니다.) 그 동네에 있는 병원을 주로 이용합니까? (아프면 외국으로 나가죠.) 그 동네 은행이나 증권회사를 이용합니까? (돈을 관리하는 회계사가 따로 있거나 전문 팀이 달라붙죠.)
이 분들이 그 동네에서 한것이라고 높다란 담장을 쌓고 CCTV를 설치한것 밖에는 없습니다. 그렇기 때문에 갑부들은 여럿 살지만 평창동, 성북동, 한남동이 우리나라 최고 동네라고 불리지는 않는 것입니다. 부자들이 자녀들을 자기 동네 학원에 보내면 그 수요를 보고 학원이 몰려옵니다. 수준 높은 병원도 마찬가지고 금융기관이나 문화시설도 마찬가지입니다. 그러므로 1000억원을 가진 부자 10명이 사는 곳보다는 10억원을 가진 사람 1000명이 사는 동네가 커뮤니티 인프라가 발달하는 것입니다. 여러분이 학원을 차리려면 어디에 차리겠는지 생각해보시면 해답이 나옵니다. 그러나 문제는 이렇게 커뮤니티 인프라가 이미 잘 갖추어진 곳은 주거비용이 너무 비싸다는 단점이 있습니다. 외곽지역에서 한번에 이들 지역으로 진입하기에는 무리가 있습니다. 그러므로 일단은 잠재력이 있는 중핵(中核)지역으로 먼저 진입을 하고 나중에 여력이 되면 핵심 지역으로 진입하는 것이 순서입니다. 각 자치구 주민의 주거만족도를 조사한 서울시 통계에 따르면 강남구가 53.9%로 가장 높고, 송파구가 50.5%, 서초구가 48.9%, 강동구가 45.7%, 양천구가 43.2%순으로 나타난바 있습니다.
인구 만명당 학원수도 강남구가 22개, 서초구가 17개, 송파구가 16개로 상위권을 달리는 반면, 강북구와 용산구는 각각 7개, 관악구는 8개에 그치고 있는 실정입니다.
갈아타기의 방향 3
좀더 넓은 평수나 좋은 지역으로 갈아타기를 해야한다는 방향에는 동의를 하실것입니다. 그런데 두 방향중에서 우선 순위를 정해야 할때가 있을 것입니다. 즉, 30평대 아파트에서 살다가 같은 지역의 40평형대로 갈아타는 것이 유리한지, 아니면 브랜드 이미지가 더 좋은 지역의 30평형으로 갈아타는 것이 유리한지의 선택에 대한 문제라 하겠습니다.
물론 브랜드 이미지가 좋은 지역의 대형 아파트로 바로 갈아타기를 할수가 있다면 더할 나위가 없겠지만 자금 여력이 갑자기 생기는 것이 아니기 때문에 여기서는 논외로 하겠습니다. 이럴때는 표에서 보는 바와 같은 의사결정 프로세스를 따르면 됩니다. 첫째, 그 지역에 부자들이 많이 사는지를 살펴봐야 합니다. 부자들이 많이 살지 않는다면 부자들이 선호하는 대형 아파트에 대한 수요가 적을테니까 브랜드 이미지가 좋은 다른 지역의 30평대로 갈아타는 것이 유리합니다. 둘째, 그 지역에 부자가 많이 산다고 해도 대형 아파트가 많다면 희소성이 적기때문에 대형평수의 아파트가 오를 가능성이 적습니다. 이때도 다른 지역을 고려하는 것이 좋겠지요. 그러나 부자들이 많이 살면서 대형평수 아파트가 적은 곳이라면 그 지역의 40평대 이상 아파트로 갈아타는 것이 유리합니다. 언제 갈아타기를 할 것인가? 사람마다 사정이 다 다르기 때문에 갈아타기 시점이 모두 같을수는 없습니다. 그러나 일반론적으로 말을 하면 시장이 상승세를 타기 직전이 가장 유리합니다. 문제는 이 시기를 정확히 알수 없다는데에 있습니다.
저는 올 여름장 전에 갈아타기를 할 것을 권해드립니다. 작년 가을폭등 정도는 아니더라도 올 여름에도 어느 정도의 기회가 올것으로 판단하기 때문입니다. 그간 시장은 정부의 정책이 나올때마다 움추러들었다가 어느 정도의 기간이 지나면 내성이 생겨서 반등을 하고는 했습니다. 그 주기가 약 9~10개월 정도입니다. 작년 가을장이 9월말에 시작하여 11월에 피크를 이루었으므로 이를 대입하면 올 7월 정도면 정부 정책에 내한 시장의 내성이 생겨서 반등을 시도한다고 볼수 있습니다.
물론 단순한 주기만으로 시장의 반등 시기를 판단하는 것은 아주 위험합니다. 이런 식의 전망이라면 누구나 할수 있을 것입니다. 더구나 정부의 규제가 날로 심해지고 있고, 많은 규제책이 9월 1일 이후를 목표로 삼고 있어서 올 여름장을 없애자는 것이 정부의 의지로 보이기 때문에 비현실적으로 보일 것입니다.
그러나 7월 반등설을 예고하는 또 하나의 근거는 바로 정부의 규제 자체에 있습니다. 아이러니하게도 작년 하반기 이후 정부의 규제는 6억원 이상의 블루칩 아파트보다는 그 이하 아파트에 촛점을 맞추고 있습니다. 무차별하게 올랐던 작년 가을장에 대한 정부의 보복이라 할수 있습니다. 그리하여 올해 들어와서 블루칩 아파트나, 기타 아파트나 규제 강도는 거의 비슷하게 되었습니다.
그럼에도 불구하고 블루칩 아파트들이 유독 힘을 못쓰는 것은 무엇때문일까요? 그것은 8.31대책이 점점 위력을 발휘하기 때문입니다. 한마디로 종부세로 상징되는 세금 폭탄에 위세가 눌려있는 것입니다. 그러면 종부세의 1차적 약효는 언제까지 일까요? 그 시기는 올해 6월 1일까지입니다. 올해 6월 1일 이후에 잔금을 치루는 물건에 대해서는 내년 12월에 가서야 종부세를 납부하게됩니다. 그런데 올해 6월부터 내년 12월사이의 기간은 단순한 시간상의 18개월만은 아닙니다. 대선과 총선을 거치면서 많은 변화가 있을 수도 있으며, 이는 투자 환경에도 영향을 끼칠 것입니다.
그것이 위기로 작용할지 기회로 작용할지는 개인의 판단에 따라 다르겠지만, 투자의 기회로 생각하는 사람들은 보유세 증가라는 악재와 투자 환경 변화라는 기회 사이에 주판알을 튕기지 않을수 없을 것입니다. 현재의 장세는 매도자나 매수자나 눈치를 보고 있기때문에 거래량이 거의 없으며 지역에 따라 하향안정화를 그리는 곳도 많습니다. 그러나 이러한 힘의 균형은 조그만 충격에도 깨질수 있습니다. 이것이 7월 반등설의 근거이며 반등이 일어난다면 이번에는 블루칩 지역에서부터 시작될 것으로 보입니다. 그러면 어디로 갈아타는 것이 좋을까? 우리나라 업무 중심지는 어디일까요? 서울시 통계에 따르면 2005년말 현재 서울의 25개 자치구중에서 본사가 가장 많이 위치한 자치구는 강남구로서 3463곳이 위치하고 있습니다. 그 다음으로는 여의도가 위치한 영등포구 (2098곳), 서초구 (2025곳), 중구 (1749곳), 송파구(1351곳), 종로구(1293곳)순으로 본사가 많이 위치하고 있습니다.
통상 강남 업무 중심지라고 불리우는 강남구와 서초구에만 5488곳이 소재하여, 과거 업무 중심지였던 종로구와 중구나 영등포구에 위치한 본사의 수보다 많은 실정입니다. 더구나 강남으로의 쏠림 현상은 점점 심화되고 있습니다. 서울시 통계에 따르면 2004년도와 2005년도의 자치구별 사업체수를 비교해보면 강남구가 2253개의 업체가 늘어났으며, 서초구의 1118사와 합하면 무려 3371개 회사가 강남권 새로 생긴것입니다. 이에 반해 영등포구와 종로, 중구등 옛 업무중심지에서는 1,952개 회사가 줄어들었습니다. 폐업을 감안하더라도 상당수의 회사가 강남으로 이전 했음을 알수 있습니다.
이에 따라 종업원의 수에도 변화가 있는데, 강남 서초의 경우 7만 3600명의 종업원이 늘어난 반면, 종로, 중구, 영등포구의 경우는 4600명 증가에 그치고 있습니다. 이러한 인구 유입 효과가 강남권의 수요 증가와 직결되는 것입니다.
그러나 강남권 소재 아파트는 투자 규모측면에서는 쉽게 접근하기 어렵습니다. 그러므로 업무중심지로의 강남에 접근성이 좋은 옐로우칩 아파트를 골라내는 것도 수익율을 높이는 방법입니다. 특히 기존의 호재가 모두 노출된 곳보다는 교통, 교육, 환경이라는 주거지 선택의 3대 요소가 현재보다 좋아지는 곳을 찾아봐야 합니다. 우리나라에서는 아직까지는 환경이라는 요소가 다른 두요소보다 중요도에서 후순위로 밀리는 듯합니다. 그래서 아무리 택지가 부족하다하더라도 주거지로서 적절치 않는 곳에까지 주택을 분양하고는 합니다.
미국 University of Southern California에서 지난 13년동안 3,600명을 대상으로 연구한 결과에 따르면, 고속도로에서 500미터 이내에 사는 어린이를 1500미터 정도에 사는 어린이와 비교해보면, 성인이 되어 호흡 곤란 증세를 겪는 환자가 3%나 더 많았고, 폐활량도 7%나 적었다고 합니다. 고속도로에서 생기는 미세 먼지가 어린이 폐에 악영향을 미친다는 것을 연구 결과는 말해주고 있습니다.
고속도로뿐만 아니라 지상철도 마찬가지 입니다. 아무리 역세권이라도 미세 먼지의 영향을 받는 구간은 주거지로서 적합하지는 않습니다. 이런 측면에서도 한강의 의미를 재조명해보아야 합니다. 미국의 경우 한강 조망권 대신에 바다를 볼수 있는 Ocean View가 있는 주택에 프리미엄이 붙어있습니다. 그런데 아무리 멋진 조망을 가진 집이라도 몇달이 지나면 무감각해지게 됩니다. 그럼에도 불구하고 이들 집이 인기가 있는 것은 신선한 공기와 밀접한 관련이 있습니다. 바다가 보인다는 의미는 바다로 부터 불어오는 바람의 통로가 개방되어 있다는 의미입니다.
우리나라의 한강의 경우도 비슷한 경우라 하겠습니다. 한강 조망 자체로도 가치가 있지만 여기에 신선한 공기 통로로서의 한강의 역할을 더한다면 더할 나위가 없을 것입니다. 추천 지역
앞에서 살펴본 여러가지 요소를 감안해보면 옐로우 칩 지역에서도 몇군데 눈에 띄는 곳을 발견할수 있습니다. <동작구 흑석동 지역> 서초구 반포동과 마주보고 있으며, 9호선 개통의 수혜지역입니다.
2009년도 9호선이 개통되면 강남 업무 중심지까지 전철로 5~6정거장이면 도착 합니다. (여의도까지는 4~5정거장) 교통이 취약하다는 약점이 오히려 강점으로 바뀌는 것입니다. 여기에 한강 프리미엄까지 더하게 됩니다. <성수지역>
강남구 압구정동을 마주보고 있으며, 분당선 강북 연장 구간의 수혜지역입니다. 2010년도 연장 구간이 개통되면 강남 업무 중심지인 선릉역까지 전철로 4정거장이면 도착 합니다.
게다가 압구정동의 여러 편의 시설도 이용가능하며, 한강 조망권에 서울 숲이라는 환경 프리미엄이 있습니다.
<광진구 구의/광장 지역> 송파구 잠실을 마주보고 있으며, 착공이 임박한 것으로 알려진 제2 롯데 월드의 수혜 지역입니다. 몇년후 제2롯데 월드가 완공되면, 이곳으로 출퇴근 하려는 수요가 추가로 생깁니다.
물론 1차적인 수혜 지역은 잠실이겠지만, 이들 지역이 잠실보다는 상대적으로 싸다는 장점이 있습니다. 잠실까지는 전철로 두 정거장 거리에 있으며, 한강 조망권이라는 프리미엄이 있습니다.
<송파구 가락/오금 지역> 지하철 3호선 연장 수혜지역입니다. 중산층 주거지였지만 강남 업무 중심지로의 접근성이 떨어진다는 약점을 가지고 있던 지역입니다.
그러나 2010년 지하철 3호선 연장 구간이 개통되면 조금 미흡하지만 강남으로의 접근성이 개선되면서 이들 지역으로도 인구 유입이 예상됩니다.
<분당 정자 지역> 신분당선 수혜지역입니다. 신도시의 대표도시라 할수 있는 분당은 주거지로서 인기가 높은 곳입니다.
그러나 교통이 상대적으로 불편하다는 것이 취약점이었는데 2010년 신분당선이 개통되면 교통 문제가 상당부분 개선될 것입니다. 신분당선의 개통에 따라 분당의 중심축이 기존의 서현/수내역 중심에서 정자역 중심으로 변할 가능성도 높습니다.
기존에는 분당선을 이용하여 출퇴근하였던 직장인들이 서울에서 신분당선을 타고 정자역까지 왔다가 여기서 분당선으로 갈아타던지, 마을 버스로 갈아타는 것이 일반화되면 정자역 근방으로 백화점등 편의 시설이 밀집되게 될것이기 때문입니다.
물론 이들 지역이 기존의 블루칩 지역을 추월한다고 보기에는 무리가 많습니다. 흑석동이 반포를, 성수동이 압구정동을, 구의나 광장동이 잠실을, 가락/오금동이 개포/대치동을 추월할수는 없습니다. 그러나 블루칩 지역이 가격을 선도해 나간후에는 그 가격 차이가 실질 가치의 차이 보다는 크다는 인식이 확산될 것이기 때문에 이들 지역을 유망하게 보는 것입니다.
앞서 말씀드린대로 핵심 지역으로 처음부터 직접 들어가기에는 부담이 많습니다. 그러므로 이들 중핵 지역을 거점으로 갈아타기 전략을 구사하는 것이 현실적인 대안이라고 보입니다. 이상으로 1가구 1주택자의 갈아타기 전략에 대해 살펴보았습니다. 달콤한 열매는 언제나 깨어있는 자의 몫입니다. 위와 같은 아기곰의 견해가 아니더라도 이 글이 자신이 처한 상황과 모든 가능성에 대해서 다시 한번 살펴보는 계기가 되어, 회원분들이 원하는 곳으로 갈아타는 계기가 되었으면 좋겠습니다. |
2007-03-31 15:40
http://blog.drapt.com/bigpapa/51175323248238
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원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=8986783513400
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▶ 무주택자 개편 후 기회 생각 밖으로 적어 ▶ 서울 재개발 아파트 물량 많아 청약부금 가입자들 숨통 트일 전망 ▶ 10월 은평뉴타운, 11월 인천청라지구 관심 둘만 청약제도가 당초 계획에서 후퇴해 추첨제와 가점제 병행으로 실시될 예정이다. 가점제는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 환산점수가 높은 무주택자에게 우선 공급하며, 1주택자는 1순위 청약자격에서 배제했다.
그러나 추첨제에서는 1주택자 1순위부터 청약자격을 인정했으며, 또한 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨대상에서 포함된다. 추첨비율은 민영 전용면적 85㎡이하 주택은 25%, 85㎡초과 주택은 50%가 인정된다.
따라서 새롭게 바뀐 청약제도에서 가점이 높은 청약부금, 소액청약예금 무주택자들 9월이후에도 9월 이전과 마찬가지로 행동해야 한다.
이에 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 무주택 청약부금자 및 청약예금자를 위한 9월 이후 분양예정 단지들을 조사했다.
9월 이후부터 연내 분양계획 아파트는 총 15만1천8백18가구(주상복합포함)이다.
4개월 동안 이중 9월(5만7천9백32가구)이 가장 많은 가구 수가 예정되어 있고, 9월 이후 점점 줄어들어서 10월(4만7천2백1가구), 11월(2만7천9백19가구), 12월(1만8천7백66가구)이다.
 지역별 보면 수도권 분양이 많고, 5대광역시, 기타 지방은 비슷한 분얄 물량이다. 서울 포함 수도권에서는 6만6천8백22가구, 5대광역시 3만7천9백29가구, 기타지방은 3만9천8백31가구이다.
 ▶ 9월 관심단지 -서울 강북재개발 단지 주목
삼성물산에서 성북구 길음동 619-1번지 길음8구역 재개발 아파트로 24~40평형 총 1천6백17가구에서 2백9가구를 일반분양한다. 길음8구역은 래미안1~3차와 함께 삼성타운으로 기대감이 높고, 아울러 미이뉴타운, 미아균형발전 촉진지구 개발 등 개발 시너지 효과가 높은 지역이다.
삼성물산에서 동대문구 용두동 80-1번지 용두1구역재개발 아파트 25~43평형 총1천54가구 중 2백75가구를 일반분양한다. 교통시설로는 서울지하철 2호선 용두역 도보3분거리, 서울지하철1호선 제기동역 도보 5분거리의 초역세권단지이다. 편의시설은 홈플러스, 동대문구청이 있다.
한진중공업에서 동작구 상도동 134번지 한진해모로아파트 24~46평형 1천5백92가구 중 3백24가구를 일반분양한다. 24평형 10가구, 33평형 17가구, 46평형은 2백97가구를 분양에 나선다.
이곳 동작구는 강남권과 지리적으로 인접해 학군광역화 제도에 따라 수혜지역으로 꼽혔으며, 흑석뉴타운, 노량진뉴타운 등을 환경개선을 꾀하고 있어 청약자들 사이에서 관심이 높을 것이다.
동부건설에서 용인시 신봉동 동부센트레빌 33~53평형 9백44가구를 분양한다. 3월 현재 신봉동은 용인시에서 평당 매매가가1천5백18만원으로 보정동에 이어 2번째로 높다. 이곳 신봉동 아파트들은 2000년 대 이후 입주된 아파트들이며 대부분 대형평형대로 구성된 지역이다. 2014년에 완공되는 광역전철 신분당선 수지2지구역 차량 5분 거리에 있다.
대우자판건설은 경남 양산시 물금읍 물금지구 2단계 12블록에 양산물금대우 34~55평형 8백33가구를 분양한다.
▶ 10월 관심 단지 - 은평뉴타운 단지 주목
2006년 서울 아파트 값 상승의 도화선인 은평뉴타운 1지구에서 10월에 첫 분양에 나선다. 18~65평형 4천3백86가구 중 2천8백17가구를 분양에 나선다. 이중 중소형평형대 18~34평형은 1천4백70가구를 분양하고, 34~65평형이 1천3백47가구를 분양하게 된다. 청약부금가입자는 기회가 없다.
1지구에 참여하는 업체는 롯데건설, 삼환기업, 현대산업개발, 태영, 대우건설, SK건설이다. 서울 청약제도 개편 후 초미의 관심대상 아파트가 될 것이다.
교육시설 계획은 유치원7개, 초등5개, 자립형사립고 1개 포함 중등교 6개가 들어서며, 북한산국립공원, 갈현근린 공원등으로 둘러쌓여 인구밀도가 ha당 120명 안팎으로 생태형도시가 들어설 계획이다. 또한 4개소의 공공청사와 복합된 도시문화시설이 들어서는 등 서울 서북권이 핵심지역으로 떠오르게 될 것이다. 다만 교통시설이 혼잡해 교통난 해소가 또 다른 숙제로 남을 수 있다.
두산건설이 길음7구역재개발한 아파트로 성북구 길음동 633-1번지 26~44평형으로 총 5백48가구 중에서 1백22가구를 분양한다. 길음, 월곡 균형발전촉진지구 등과 함께 개발됨에 따라 뉴타운 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 향후 강북권 일대 대표주거지로 관심이 높을 전망이다.
2기 신도시 파주운정신도시가 시범단지, A9블록, 2블록에 2천3백57가구 전량 일반분양된다. 시범단지에는 동양메이저건설, 우남건설, 한라건설 등이 각각 참여한다. 지난 해 한라건설이 분양가를 1천2백75만~1천4백99만원으로 책정돼 고분양가의 확산을 가져왔는데 2007년 10월 분양가 책정에 관심이 높을 전망이다.
현대산업개발이 부산해운대구 우동 1408번지에 32~96평형1천7백50가구를 전량 일반분양에 나선다. 32평형(4백96가구), 47평(3백28가구), 54평(3백69가구),57평형(3백29가구), 67평형(1백80가구), 87평형(45가구), 96평형(3가구)가 분양된다.
부산 센텀시티 이주 완료, 백병원 등 편의시설완공, 학군이 뛰어나 부산시가 하락세에도 꾸준한 상승세를 보이고 있는 곳이다.
유진기업은 구미시 도량동에 34~52평형 7백54가구를 분양한다. 구미시는 구미공단의 입주로 전입자가 늘어나는 추세이며, 2007년 들어서 도량동의 아파트 매매가 변동률이 4.52% 구미시에서 가장 높다. 구미시는 구미평생학습도시를 지정을 신청하거나 도시숲 조성을 하는 등 공단도시에 녹색도시 변모를 꾀하고 있다.
현대건설은 경남 창원시 북동1차로 32~52평형 1천41가구, 2차는 35~60평형 1천1백83가구를 분양한다.
▶ 11월 관심 단지 -인천청라지구 주목
흑석5구역 재개발 아파트로 동부건설이 동작구 45-1번지에 25~44평형 총6백63가구 중 1백69가구를 일반분양한다.
이곳은 한강조망, 강남접근성, 도심권 접근성이 뛰어나며, 서울지하철 9호선(2008년 말 개통예정)개통예정으로 향후 가치가 높아질 전망으로 청약부금. 소액청약예금자들에게 관심이 특히 높을 전망이다.
인천 청라지구 A15, 18, 14블록에서 광명주택, 영무건설, 호반건설이 33, 24평형으로 A15블록 2백64가구, A18블록 1천90가구, A14블록 7백46가구 등 총 2천1백가구가 분양예정.
경제자유구역인 하나인 청라지구는 총 5백37만6천여평을 관광위락, 주거, 국제업무, 화훼단지 중심으로 2011년까지 개발될 예정이며, 국제공항고속도로 및 국제공항철도 그리고 경인고속도로 직선화 도로 등으로 인해 서울과의 접근성이 좋다.
임광토건이 수원시 영통지구 망포동 일대에 24~55평 1천7백81가구가 총 분양될 예정이다. 영통지구 하면 영통동으로 알고 있으며, 망포동은 신영통동으로 알려졌으며 삼성전자 출퇴근 수요와 화성시 반월공단과도 가까워 반월 수요가 꾸준할 것으로 보인다. 신분당선 연장으로 영통역, 영덕역의 수혜가 예상된다.
대림산업은 광주직할시 광산구 우산동에 33~55평형 7백78가구를 분양한다.
▶ 12월 관심 단지 - 동대문구 용두동재개발 단지 주목
롯데건설이 동대문구 용두동 177-1번지에 롯데캐슬 25~43평 총 2백40가구 중에서 1백7가구를 분양한다. 용두4구역재개발아파트단지이다. 서울지하철1호선 제기역이 도보 5분거리에 있다. 편의시설로 홈플러스, 롯데백화점(청량리점), 경동시장 등을 이용할 수 있으며, 동쪽으로 청량리균형발전촉진지구, 전농답십리뉴타운, 남쪽에 왕십리뉴타운 개발과 용두 재개발구역 개발로 인한 정비가 꾸준해 앞으로 선호도는 더 높아질 전망이다.
행정중심복합도시 경북축 중심에 아산과 천안이 배후도시로 자리를 잡을 것이다. 2007년 들어 천안시의 분양물량은 앞으로도 계속될 전망이다.
대우자판건설에서 천안시 두정동에 천안두정대우이안 34~52평형 총 9백40가구를 분양한다.
인근에 부성초등, 신대초등, 두정중, 두정고가 있으며, 갤러리아 백화점, 태조산체육공원등이 있다. 서울지하철1호선 두정역이 있다.
수도권에서 기타 LIG, 건영,동문건설,월드건설,동양건설산업이 파주 운정지구A10~12지구에서 24~50평형 9백85가구가 분양된다.
대우건설은 대구 서구 평리동(신평주공재건축) 23~44평형 총 1천8백19가구 중 4백47가구를 일반분양한다.
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2007-03-31 15:40
http://blog.drapt.com/bigpapa/51175323215136
출처 : 뉴스 > 클릭! 인기뉴스
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=8383781089111
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▶ 전국 1백29곳 5만6천가구 청약접수 준비 중 ▶ 예금 물량 많은 반면, 부금, 물량 적어 경쟁 치열할 듯 ▶ 동탄신도시 메타폴리스, 용인 힐스테이트 적극 청약 9월 청약가점제가 윤곽이 잡혀가고 있는 가운데 청약부금 및 청약예금 소액 가입자들의 속이 까맣게 타 들어가고 있다.
특히 청약가점제 시행으로 가장 불리한 위치에 놓이는 청약부금 가입자 대상의 물량은 적을 것으로 보인다. 반면, 청약예금 가입자들의 물량은 풍부한 것으로 조사됐다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 4월 청약통장 가입자들이 우선 청약할 수 있는 아파트는 전국 1백29가구 5만6천6백56가구(주상복합 포함)인 것으로 조사됐다. 청약예금 가입자들은 중대형평형으로 구성된 동탄신도시, 용인 상현동 등에 적극 청약하자. 모두 인기 지역으로 높은 경쟁률이 예상되지만 단지규모가 크고, 전량 일반분양 물량이기 때문. 단, 용인 상현동의 경우 용인거주 우선공급 물량이 100%이기 때문 용인거주자가 아니라면 당첨확률은 높지 않을 것으로 보인다. 청약부금 가입자들은 재개발 사업으로 주거환경이 쾌적해 지는 홍은동 동부센트레빌과 특별한 단지 설계로 차별화를 꾀하는 부천 송내자이에 관심을 가져보자. 두 곳 모두 지하철역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지로 생활편의시설도 쉽게 이용할 수 있다. ◆ 청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 청약예금 가입자  9월 청약가점제 시행이 확정됨에 따라 청약부금 가입자들의 발걸음이 빨라졌지만 4월 중소형평형 물량이 많지 않아 어느 때보다 신중한 청약자세가 필요하다. 가장 주목할 만한 곳은 동부건설이 서대문구 홍은동 홍은10구역을 재개발해 일반분양하는 단지. 재개발사업을 통해 낡고, 노후한 생활환경이 크게 개선될 것으로 보이며, 지하철3호선 녹번역이 걸어서 7~8분 거리로 1순위 마감이 예상된다. 10~20층 5개동 14~45평형 2백49가구로 임대와 조합원 물량을 제외한 23~45평형 67가구가 일반분양 된다. 이중 23~36평형 42가구가 청약부금 및 서울 예치금 3백만원, 6백만원 예금통장 가입자 대상. 23평형은 저층이 대부분이지만 25평형 이상은 고층까지 골고루 분포돼 있어 고층 당청도 기대해 볼 수 있다. 분양가는 아직 정해지지 않았으나 주변 시세(8백13만원)보다 약간 높은 1천만원 안팎에서 결정될 것으로 예상된다. 부천시 송내동에서는 GS건설이 409의 3번지에 24~47평형 4백36가구를 4월말쯤 분양할 계획이다. 이중 24평형 1백4가구와 34평형 1백72가구가 청약부금 및 부천시 예치금 2백만원, 3백만원 가입자에게 돌아간다. 1,2층을 잇는 계단을 밖으로 빼낸 뒤 엘리베이터 옆 1층 공간을 호텔 로비처럼 꾸미는 '자이안 로비' 디자인을 적용해 다른 단지와의 차별되게 꾸밀 예정. 지하철1호선 송내역이 걸어서 10분 거리며, 중동신도시가 인접해 생활편의시설 및 학군이 잘 갖춰져 있어 수요자들의 관심이 높은 곳으로 1순위에서 마감될 것으로 보인다. 분양가는 확실치 않지만 인근에 분양한 중동역2차푸르지오(34평형 기준 1천1백만원)와 비슷하거나 약간 높을 것으로 예상된다. ◆ 전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자  3월에 이어 4월에도 중대형평형 청약예금 가입자들은 선택의 폭이 넓다. 한강 조망권을 갖춘 주상복합 및 수도권 유망 단지 등 물량이 많기 때문. 따라서 청약예금 1순위 가입자라면 때를 놓치지 말자. 다만, 인기 단지일수록 분양시기가 연기되는 경우가 많아 청약일정을 꼼꼼히 살펴보는 자세가 필요하다. 4월 분양예정이었던 주상복합아파트 송도국제도시 더샾센트럴파크Ⅰ은 다시 5월로 연기된 상태. 블루칩 단지로는 한강 조망권을 갖춘 원효로1가 금호리첸시아와 동탄신도시 메타폴리스. 이밖에 용인 상현동 현대힐스테이트, 흥덕지구 연립 우남퍼스트빌리젠트 등을 꼽을 수 있다. 포스코건설과 신동아건설은 동탄신도시내 복합단지 10, 11블록에 55~66층 4개동 1천2백66가구 규모인 주상복합아파트 메타폴리스 분양을 준비 중이다. 40평형 3백88가구는 화성시 예치금 3백만원, 46~54평형 7백76가구는 4백만원, 68~98평형 1백2가구는 5백만원 청약예금 가입자 대상이며 전체 물량의 30%는 화성시 1년이상 거주자에게 우선 배정된다. 현재 평당 평균 1천5백60만원에 분양승인을 신청한 상태로, 인근 40평형대 이상 중대형평형보다 1백50만원정도 높은 편. 따라서 분양가 책정을 놓고, 지자체와의 마찰로 인해 분양시기가 다소 늦어질 수 있다. 동탄신도시내 상업용지에 속한 단지로, 등기 후 전매가 가능해 수요자들의 관심이 높은 단지로 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 서울에서는 한강 주변에서 분양하는 주상복합아파트를 눈여겨보자. 금호건설은 용산구 원효로1가 133의 3번지에 주상복합아파트 32~75평형 2백60가구를 4월초쯤 모델하우스를 오픈하고, 청약접수에 들어갈 예정. 32평형 68가구는 서울, 예치금 3백만원, 6백만원, 46~54평형 1백46가구는 예치금 1천만원, 56~75평형 46가구는 예치금 1천5백만원 청약예금 가입자 대상이다. 25층 3개동 타워형으로 15층 이상에서는 향에 따라 한강조망이 가능하고, 향후 조성되는 용산공원 조망도 가능할 것으로 보인다. 평당 분양가는 아직 정해지지 않았으나 32평형의 경우 인근에 위치한 이안용산프리미어(1천8백만원)와 비슷한 수준이거나 조금 더 높을 것으로 예상된다. 광진구 광장동에서는 신도종합건설이 15층 1개동 46~78평형 52가구 주상복합아파트를 분양할 계획이다. 서울시, 예치금 1천만원(46평형), 1천5백만원(59, 78평형) 가입자 대상으로 한강변과 접하고 있어 4층 이상부터는 한강 조망이 가능하다. 용인에서는 현대건설이 상현동 110번지 일대에 19층 16개동 39~85평형 8백60가구를 모두 일반분양할 계획이다. 4월 중순경에 모델하우스를 열고, 청약에 들어갈 계획. 용인에서 분양을 앞둔 단지들 중 분양 일정이 가장 빠른 만큼 수요자들이 몰릴 것으로 예상돼 1순위에서도 경쟁률이 높을 것으로 보인다. 39평형 1백93가구(용인, 예치금 3백만원), 48~49평형4백21가구(용인, 4백만원), 59~85평형 2백46가구(용인 5백만원) 모두 청약예금 가입자 대상이다. 1년 이상 용인시 거주자에게 우선 자격이 주어진다. 광교산 자락에 위치한 단지로 현재는 교통이 불편하지만 용인~서울간고속국도(2009년 개통예정)와 신분당선 연장선(2014년 개통예정)이 단지 인근으로 지나가게 돼 점차 교통여건이 좋아질 전망이다. ◆ 청약저축 가입자 4월에도 청약저축 가입자들을 대상으로 한 물량은 많지 않다. 가장 눈에 띄는 곳은 대한주택공사가 김포신도시내 장기지구 1블록에 공급하는 국민임대아파트. 4월 4일부터 3일간 청약접수를 받는다. 13~15층 15개동 17~26평형 1천1백14가구 중 22평형 2백80가구와 26평형 1백80가구가 청약저축 가입자 대상이다. 임대보증금과 임대료는 22평형의 경우 2천5백41만원에 월 21만원이며, 26평형은 3천97만원에 월 25만7천원이다. 장기지구는 김포신도시 중심에 위치해 있으며 녹지율이 높아 생활환경이 쾌적한 편. 김포신도시는 2009년 김포신도시와 올림픽대로를 잇는 고속화도로와 2011년 지하철9호선 김포공항역을 연결하는 경전철이 개통되면 교통여건도 훨씬 좋아진다. 광주에서는 대한주택공사가 남구 양림지구 1블록에 31~44평형 9백87가구 중 31, 33평형 9백3가구가 청약저축 가입자에게 공공분양 한다. 단 44평형은 광주시, 예치금 7백만원 가입자 대상. |
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