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[스크랩] 침체기 때 무주택자가 고민하는 5가지 |부동산노트

2007-05-14 16:32

http://blog.drapt.com/bhhr517/81179127931510 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=441

 
부동산 투자에 있어 경험(성공 또는 실패 경험)보다 강한 무기는 없을 것입니다. 부동산 불패라는 말은 부동산으로 돈을 번 사람이 떠들어댄 말이 아니라 몸으로 알게 된 사실입니다.
워렌 버핏이 아무리 일관되게 주식시장에서 가치투자를 했다고 하더라도 지금과 같은 자산을 보유하지 못했다면 과연 버핏의 말에 몇 명이나 경청할까? 하는 생각이 들었습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 독자님의 요청에 따라 침체기 때 내집마련을 하려는 무주택자가 어떻게 행동해야 하는지를 고민 5가지를 중심으로 조언하겠습니다. 직접 또는 간접 경험에 근거해서 말입니다.

고민1: 더 떨어지면 어떡하지?

언론 기사를 보면 한쪽에서는 막차를 탄 사람이 고생한다고 하고, 또 다른 쪽에서는 무주택자 내집마련 적기는 5월이라고 합니다.

인터넷 시대(유비쿼터스 시대)에 정보 과잉은 보통 사람들에게 결단을 더욱 어렵게 하고 있습니다. 침체기 때는 더욱 그렇습니다.

침체기 때 집을 구입하려면 주변에선 대부분 “지금 집값이 폭락한다고 야단인데, 무슨 집을 사려고 하느냐?”고 반대합니다. 이런 상황에서 추가 하락의 두려움을 떨쳐버리기란 쉽지 않습니다.

어드바이스: 능선을 타면서 산을 오랫동안 만끽하고 싶다면 최소한 2시간 이상 오르막을 올라가야 합니다. 된비알도 통과해야 합니다. 또 남이 가지 않은 등산로는 힘들지만 산과 나 자신이 하나 되는 느낌을 줘 만족감이 높습니다. 마찬가지로 내집마련에서 최후의 승리자가 되려면 추가 하락과 주변 반대 등 된비알을 통과해야 합니다. 그리고 내집마련을 실행해야 합니다. 내재가치가 있는 아파트는 일시적으로 가격이 하락할 수 있지만 가치는 좀처럼 하락하지 않습니다.

고민2: 대출이자를 어떻게 감당하지?

주택담보대출 규제에다 콜금리, 양도성예금증서(CD) 금리 등 단기 금리가 강세를 보이면서 무주택 내집마련 수요자의 어려움이 가중되고 있습니다.

내집마련의 성공 여부는 매도시점에 결정되지만 대출이자는 우리가 잠잘 때도 불어나 직장인이 이같은 고통을 매달 이겨내기가 쉽지 않습니다. 더욱 최근 한국은행의 콜금리 인상설 마저 나오고 있는 상황입니다.

어드바이스: 대출금리 인상폭에 대해서는 굳이 언급하지 않겠습니다. 앞으로 일은 알 수 없으니까요. 대출규모가 줄어든 것은 오히려 가계 부실화를 막아주는 장치로 이해하면 되겠습니다. 또 대출금리와 이자금액에 집중하기 보다는 무주택자가 사려는 아파트에 집중하라고 권하겠습니다. 매달 내는 이자의 고통을 이겨낼 자신이 없다면 시작(대출 받아 주택 구입)부터 하지 않는 게 좋습니다. 다만 대출이자는 가구당 수입의 30% 이상을 넘지 않는 게 좋습니다.

고민3: 언제 사야 하나?

내집마련도 남이 살 때 사고, 남이 팔 때 팔아서는 성공할 수 없습니다. 내집마련 타이밍은 따로 있을 수 없습니다. 물론 계절적으로 비수기 때 구입하는 게 좋겠지만 이는 현실적으로 실행하는데 어려움이 있습니다. 비수기 때는 매물이 적은데다 거래가 많지 않아 무주택자들이 제때에 전세자금을 빼서 내집마련을 하는 게 어렵습니다.

어드바이스: 매수타이밍은 내재가치가 시세보다 높거나 일시적으로 시세가 내재가치 보다 낮아질 때입니다. 이 때가 활황기이든, 침체기 이든 바로 내집마련 타이밍입니다. 물론 매수자 우위 시점인 침체기가 협상력이 높아 구입하기 좋은 타이밍입니다.

고민4: 어디를 사야 하나?

내집마련을 구입하는 사람들을 보면 현재 거주하는 지역에서 시야를 벗어나는 게 쉽지 않은가 봅니다. 단순히 내가 지금 살기 편하다고 주변에서 아파트를 찾아 내집마련하는 것은 실패할 가능성이 높습니다.

내집마련도 투자입니다. 마감재가 좋다고, 평면설계가 좋다는 이유만으로, 또는 가격이 싸다는 이유로 매입하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 또 아파트가 싫다고 빌라 등 애매한 주택을 구입하는 경우도 있습니다.

어드바이스: 우선 무주택자는 내집마련을 반드시 아파트로 해야 합니다. 어디를 살 것인가를 결정하기 전에 반드시 아래 6가지 질문에 스스로 대답해야 합니니다. 첫째 부자(최소한 해당 지역 중산층 이상)들이 선호하는 아파트인가? 둘째 세입자들이 계속 살고 싶어 하는 곳인가? 셋째 공급보다 유효수요가 많은 지역의 아파트인가? 넷째 악재에도 가격이 크게 하락하지 않는 곳인가? 다섯째 침체기에도 가격 하락폭이 작은가? 여섯째 지역경제력이 높은가? 이에 대해 최소한 3가지 이상 질문에서 예라고 답변해야 구입할 가치가 있습니다.

고민5: 얼마에 사야 하나?

내집마련에 실패한 사람을 보면 대부분 상승기에는 너무 올라서 집을 안사고, 침체기에는 가격이 하락해 집을 안산다고 하는 경우가 많습니다. 특히 침체기에는 추가 하락을 기대하며 자신이 감정적으로 정해 놓은 과거 시세 수준 이하로 떨어지면 사겠다며 무작정 기다리는 수요자도 적지 않습니다. 하지만 저점매수는 글자로만 존재하는 허구일 뿐입니다. 누구도 사람인 이상 저점 매수는 불가능합니다. 즉 바닥에 사서 꼭지에 판다는 것은 불가능하다는 것입니다. 이 때문에 무릎에 사서 어깨에 팔아라는 말이 있습니다. 이것도 쉽지 않습니다.

어드바이스: 사고자 하는 아파트의 적정가는 현실적으로 알기 힘듭니다. 적정가는 유추할 수 있을 뿐입니다. 가치투자자에게는 넓게 보면 내재가치가 시세보다 높으면 어느 때 사든 매입가가 적정가로 볼 수 있습니다. 물론 내재가치와 시세 격차가 벌어지는 침체기에 사는 것이 좋습니다. 더욱 쉽게 표현하면 침체기 때 내재가치가 높은 아파트의 실거래가가 최근 마지막 상승기 때보다 실거래가가 5% 이상 하락했다면 적정가로 보면 됩니다.
 

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[스크랩] 가리봉동 재개발 뜨거운 감자 |부동산노트

2006-11-14 09:41

http://blog.drapt.com/bhhr517/96931163464893461 주소복사

출처 : 南家네 富路區

원문 : http://blog.drapt.com/manam

제목 [투자집중조명]가리봉동 재개발 뜨거운 감자
작성자 텐커뮤니티 작성일 2006/09/19 조회 4535

-많이 오른 가리봉, 그래도 더 뛸 가리봉

-구로2동, 가리봉님 덕에 뽕 따나?

 

5년 만에 다시 찾은 구로동은 새 옷으로 갈아 입기에 분주했다. 사람 한 사람만 겨우 지나갈 수 있는 골목 사이로 다닥다닥 붙어 있는 3평 남짓한 낡은 집들, 그리고 공중 화장실 앞으로 줄지어 서 있는 사람들, 오르락 내리락을 반복해야 하는 길, 옛 구로동의 모습이다.

 

그런 구로동이 탈바꿈을 시도하고 있다. 낡은 집과 공중화장실이 위치했던 그 자리에는 네모 반듯한 아파트들이 잘 가꿔진 정원을 옷을 삼아 우뚝 서 있다. 좁고 울퉁불퉁했던 골목길도 차로와 보행자 도로로 구분되어 잘 포장되어 있다. 서울시가 굴뚝산업의 상징이었던 구로공단을 대대적인 재개발을 추진하고 있기 때문이다.

 

서울시는 벌집촌과 함께 난립했던 공장들을 우선적으로 정리를 했고, 앞으로도 지속적으로 구로동 일대를 재개발을 할 계획이다. 이에 투자자들의 관심 밖에 있던 구로동 일대가 뜨거운 감자가 되고 있다. 그 중 대표적인 곳이 지난 4월 도심재개발(8만 2430평) 구역으로 지정된 균형발전촉진지구 가리봉동 125번지 일대.


 
*옛 낡은 주택과 공장 자리에 새 아파트들이 들어서 있고, 좁은 골목길은 잘 포장된 도로와 보도로 탈바꿈됐다. 

 

균촉지구 가리봉, 서남권의 균형발전 유도

균형발전촉진지구인 구로구 가리봉동 125번지 일대 8만 2430평(27만 9110㎡) 도시환경정비(도심 재개발)구역으로 지정됐다. 이 구역의 68.8%인 18만 7000㎡에는 아파트 등 건물이 들어서고 나머지 8만 5000㎡는 도로와 광장, 공원, 녹지 등 정비기반시설 부지로 활용된다.

 

균형발전지구로 지정된 가리봉동 일대는 대표적인 낙후지역으로 옛 구로공단 노동자, 지금은 이주 노동자들의 거주지인 일명 ‘벌집촌’이었다. 구로구는 가리봉 지구를 4곳으로 나눠 개발, 서남권의 균형발전을 유도하는 거점으로 육성할 계획이다.

 

공단로 서측의 중앙구역은 디지털산업단지를 지원하는 전략 비즈니스 거점으로 육성할 계획이다. 이 곳에는 호텔, 소규모 컨벤션, 업무지구, 연구개발(R&D)센터 등을 입주할 예정이다. 또 산업단지에 고급인력을 지속적으로 공급할 수 있도록 특수 교육기관 및 창업보육센터 등 유치할 방침이다.

 

남구로역 서쪽 가리봉2동 일원과 공단로 동쪽은 도심형 주거공간으로 조성해 삶의 질을 높이고 직주(職住)근접을 실현할 계획이다. 또 남구로역 남측구역엔 고층 주상복합 건물이 들어선다

 

가리봉 지구 남측을 통과하고 있는 남부순환도로 고가 560m를 2008년까지 지하화해 지역 및 디지털 산업단지간 단절을 해소할 계획이다. 지하화를 통해 얻을 수 있는 1만 평의 상부 토지에는 대규모 생태공원이 조성된다.


 
 *도심재개발 구역으로 지정된 균형발전촉진지구 가리봉동 125번지 일대는 좁은 골목 사이로 노후화된 주택들이 밀집되어 있어 도시 정비가 매우 필요한 실정.

 

투자 가이드

구로구 가리봉동 재개발 일대는 용도변경에 따른 재개발 사업 추진이 활발해지면서 매수자들의 입질이 많아지고 있다. 그에 비해 매도자들은 추가 시세 차익 기대감에 매물을 내놓지 않거나 내놓은 물건도 도리어 거두고 있는 실정이다.

 

이곳 대부분의 주택들은 30평형 내외로 다른 재개발 지역보다 덩치가 크다. 올 초 30평형 정도의 물건은 지분 평당 800만~1000만원 수준이었으나 지금은 평당 1500만원 이상이다. 10평 이하의 소형 물건의 경우는 올 초 평당 1000만원에서 현재 2000만원 이상을 호가하고 있다. 지분이 작은 매물 찾기는 하늘의 별따기다. 이런 분위기 탓에 지분 값은 지속적으로 오르고 있는 추세다.

 

30평형대의 단독주택을 매입하려고 한다면 적어도 4억 5000만원의 투자금이 필요하다. 만약 전세를 끼고 매입을 한다고 해도 현재 가리봉동의 전세가가 평균 2억원 정도인 것을 감안, 2억원 이상의 실투자금이 필요하다. 지분이 작은 것은 매물이 아예 나오질 않기 때문에 거래는 꿈도 못 꾼다는 게 인근 중개업소들의 설명이다.

 

 

 

적은 투자금으로 향후 높은 시세 차익을 기대한다면 구로2동을 지금 노려보는 것도 좋다고 인근 중개업소들은 전한다. 현재 구로2동이 3차 뉴타운에서 탈락을 했으나 4차 뉴타운에서는 포함될 가능성이 높다는 것. 우선 가리봉동 등 인근 지역은 재개발과 균촉지구로 지정이 돼 재개발 사업이 활기를 띠고 있다. 이런 가운데 구로2동은 주택들이 매우 낙후돼 있고 가리봉동과 바로 인접해 있어 향후 추가적으로 지정될 가능성이 높다는 것이 중개업소들의 분석이다.

 

구로2동은 현재 큰 지분의 경우 평당 700만원, 작은 지분의 경우 1000만원 수준이다. 때문에 만약 재개발이나 뉴타운으로 지정이 될 경우  현재 가리봉동보다 높은 시세 차익을 기대할 수 있다.

 

하지만 재개발 투자의 가장 큰 단점은 사업 기간이 길다는 것이다. 특히나 구로2동과 같이 미지정된 곳은 언제 지정이 될지 모른다. 때문에 장기적인 관점에서 여유 자금으로 투자하는 것이 안정적이다.

 

그리고 같은 호재 지역에서도 어떻게 개발이 되느냐에 따라 투자 가치가 달라지기 때문에 재개발 구역에 해당이 된다고 해서 무턱대고 투자에 나서서는 안된다. 구로2동은 도심재개발인 상업,업무 시설로 개발되는 만큼 이러한 용도의 시설을 노리는 것이 안정적이다.


 

*균촉지구 가리봉동 일대를 잇는 4차선 도로 및 지하철7호선 4거리 상권
 

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[스크랩] ★ 명품20 내집마련 이것이 급소 121가지 ★ |부동산노트

2006-11-14 09:32

http://blog.drapt.com/bhhr517/96931163464340268 주소복사

출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

  
 명품20 내집마련 이것이 급소 121가지    
 
    스크랩 361회  의견 158회 작품입니다.
 
    닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
    내 집 마련에 보탬을 드리고자 펜을 들었습니다.
    장황한 글귀보다는 짧고 간단한 어구로 기본적으로 아파트 매수시에
    필요하다고 생각되는 사항을 총망라하여 121가지 정도로 압축했습니다.
    특히 내 집 마련을 처음 하시는 분이나 실패를 하신 분들은 기본
    지침서로 활용했으면 합니다.
 
가치1 입지편
1. 강남과 강남과의 거리가 가까운 곳이 황제급이다.
2. 판교, 목동, 과천, 용산, 분당, 일산, 평촌, 용인, 수원, 파주가
    노른자위다.
3. 고가 아파트는 수도권 남부를 택하라
4. 신도시, 택지개발지구, 뉴타운, 재개발, 재건축은 황금알이다.
5. 서울에서 가까운 수도권 아파트가 옐로칩이다.
 
가치2  미래 투자 가치편
6. 대형 호재가 있는 곳은 반드시 오른다.
7. 주변에 고분양가가 있는 지역이 투자 가치가 있다.
8. 향후 개발 가능성이 큰 곳을 주목하라
9. 사람들로부터 많이 관심을 끄는 지역이 결국은 오른다.
10. 사방의 주변 시세가 높은 곳의 아파트는 덩달아 오른다.
 
가치3  교통편
11. 전철역이 있는 곳을 잡는다.
12. 경부 고속국도 선상의 아파트는 결국 오른다.
13. 환승역은 두 배의 가치가 따른다.
14. 강남과의 교통상의 거리보다 실제 거리를 중시하라
15. 80키로 도로, 자동차 전용도로, 외곽 순환도로 등은 호재이다.
 
가치4  교육편
16. 유치원 초 중 고 밀집 지역을 골라라.
17. 교육 수준이 높고 학원이 많은 지역이 으뜸이다.
18. 신설 대학교는 아파트 시세를 끌어 올린다.
19. 교육적으로 좋은 환경이 주거 지역으로 최상이다.
20. 학부모의 교육 수준과 교육열이 시세를 끌어 올린다.
 
가치5. 자연 환경편
21. 산, 강, 호수, 공원, 골프장 등의 조망권은 신의 선물이다.
22. 녹지율이 풍부할수록 살기에 쾌적하고 투자 가치가 높다.
23. 조용하고 쾌적한 공간이 각광을 받는다.
24. 아파트 주변에 산책로, 여유 공터, 운동 여건이 갖추어진 곳을 찾아라.
25. 혐오시설에서 벗어난 지역이라야 시세에 발목 잡히지 않는다.
 
가치6. 인문 환경편
26. 백화점, 할인점 등의 대형 상권이 형성된 곳을 골라라
27. 병원, 관공서, 도서관, 은행 등 편의시설은 많을수록 좋다.
28. 주변이 아파트 밀집지역인 곳이 투자도 따른다.
29. 주변에 고가 아파트가 많을수록 좋다.
30. 대단지 최신식 아파트는 주변 시세를 끌어 올린다.
 
가치7.  아파트 외부 환경편
31. 세대는 많을수록 좋으며 1000세대 이상이 투자 가치가 으뜸이며
      200세대 이하는 피하는 것이 좋고 100세대 이하는 무조건 피하라.
32. 중대형 평형 중심의 고급 아파트에 투자자들이 몰린다.
33. 브랜드는 삼성, 현대, 엘지, 대림, 대우, 포스코, 동원, 동부 등이 좋다.
34. 남향이 으뜸이며 남동향이 차선이다.
35. 동간 거리가 넓을수록 좋고, 외관 자재와 조경, 구조물을 파악해라.
 
가치8. 아파트 내부 환경편
36. 내부 구조 배치의 조화가 긴요하다.
37. 발코니는 넓을수록 좋다.
38. 마감재는 고급 아파트의 바로미터이다.
39. 내부 구조는 거실의 크기와 구조가 생명이다.
40. 최신식 최고급 시스템에 주목하라.
 
가치9. 시세편
41. 아파트 시세 장기 정체 후에 1달 동안 5%이상 오른 곳은 거의 뜬다.
42. 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월 시세가 고르고 높다면 A급 아파트이다.
43. 주변의 현재 시세 및 과거 시세가 높아야 내 아파트도 뜬다.
44. 3년 시세가 오른 곳일수록 오르지 않은 곳보다 투자 가치가 훨씬 높다.
45. 3년간  20%미만 상승과 1년동안 60% 이상 상승 아파트는 위험하다.
 
가치10. 평형편
46. 분양은 대출을 감안해도 50-40-30-20평대의 순으로 투자 가치가
      따른다.
47. 20평대는 분양받는 것 외에는 특별한 상황이 아니면 매수 안하는
      것이 낫다. 단 재개발, 재건축, 그리고 30평대와 시세 60% 이상
      벌어진 20평대는 매수에 관심을 갖는다.(전철역, 각종 호재)
48. 1. 2층은 환금성이 떨어지므로 시세의 75%선 이상으로는 매수하지
      말아야 한다.
49. 평형에 비하여 거실이 좁아 보이는 곳은 피하는 것이 상책이다.
50. 아파트 평형 중에서 가장 많은 중심 평형을 고르는 것이 가장
       유망하다.
 
가치11. 매수편
51. 매수는 급하게 할수록 불리하며 계획적으로 하되 비수기를 잡아라.
52. 동일한 아파트 매수시에 5군데 부동산을 들러야 급매물을 잡는다.
    매도호가를 높이지 않는 방법은 20%이상 저가로 받쳐 놓으면 된다.
53. 매도하는 것처럼 유도하여 시세를 정확하게 파악한다.
54. 매도호가는 절대로 믿으면 안 되며 반드시 거래 가격을 확인해야 한다.
55. 매수는 배짱을 부릴수록 유리하며 조급한 인상을 주면 실패한다.

 
가치12. 매도편
56. 매도는 3군데 이상 부동산에 내 놓고 성수기에 해야 한다.
57. 매도는 팔려고 마음 먹은 시점에서 높은 가격-낮은 가격으로
      순차적으로 한다.
58. 매수자가 많을 경우에는 계속 가격을 올리면서 타이밍을 잡는다.
59. 매도는 실제 거래 가격보다는 매도호가로 내놓으며 조절할수록 좋다.
60. 매도 역시 배짱을 부릴수록 유리하며 여유를 갖는 것이 이익을 본다.
 
가치13. 대출편
61. 대출은 상황에 따라서 다르나 자본금 대비 30%선이 안정적이며,
      투자 가치가 높다고 판단될 경우에는 50%까지 무리한 선이 아니다.
62. 대출은 저축액 100만원 기준 1억 150만원 기준 1억 5천 200만원 기준
      2억 정도가 가장 투자 수익률도 좋고 안정적이다.
63. 투자 목적일 경우에는 대출이자만 따져도 되고 원금 상환은 대출만큼
      중요한 사안은 아니다.
64. 심리적 압박을 받을만큼 무리한 대출은 건강에 해롭기 때문에 바람직
      한 방법이 아니다.
65.  대출을 받지 않거나 지나치게 소극적인 대출은 투자 수익률이
      떨어지는 아파트의 매수 가능성이 크기 때문에 바람직하지 못하다.
 
가치14. 분양편
66. 많은 사람들이 몰리는 분양에만 몰두하는 사람은 아파트 아파트 상승
     때  최대의 피해자가 되므로 왠만한 차익이 예상되는 곳은 청약을 한다.
67. 수도권 분양 일정을 사전에 파악하여 릴레이식 청약에 도전하는
     사람이 결국 아파트로 인하여 수익률을 얻는다.
68. 자본금이 부족한 사람은 분양이 최선의 방법이기 때문에 특별한
     하자가 없는 곳이라면 수도권 전 지역에 청약을 신청한다.
69. 분양가는 여건이 비슷한 주변 새아파트 시세와 비슷하거나 낮은 것이
     유리하며 시세보다 30% 이상 높은 곳은 상식적으로 가치가 떨어진다.
70. 통장이 없거나 통장 사용을 아끼고자 하는 사람은 중대형 평형의
     투자 수익률이 높을 것으로 판단되는 아파트를 구입하는 것이 좋다.
 
가치15. 2006-2007년 전망편
71. 과거 2005-2006 사례에 비추어 하반기 강보합세를 유지하다가 2006년
     추석을 기점으로 오름폭이 확대되고 2007년 초부터 폭등 가능성도 있다
72. 평형별, 입지별, 입주년도별, 세대수 크기별 양극화가 심해질 가능성이
      높다.
73. 40평대, 30평대, 20평대 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우에는
     중소형 평수의 상승도 점쳐 볼 수 있기 때문에 관심을 가져야 한다.
74. 2007년 아파트 시세 상승이 예견되기 때문에 올 해 안에 매수가 좋다.
75. 다주택 매물이 11월 이후 많이 나올 예정이기 때문에 인기가 적은
     중소형 평수를 매수할 경우는 급매물 위주의 기회를 잡아야 한다.
 
가치16. 부동산 학습편
76. 부동산 흐름과 지식을 가장 빠르게 깨우치는 일은 국민은행 현재 시세
      및 단지 정보와 과거 3년 시세를 자주 찾는 것이다.
77. 부동산 신문 기사와 전문가들의 부동산 정보를 자주 접하도록 한다.
78. 닥터 아파트 등의 부동산 사이트를 자주 찾아서 우리 동네 이야기 및
     고수들의 부로그를 스크랩하여 여러번 필독한다.
79. 다음, 네이버, 야후 등의 토털 사이트 검색란에 원하는 정보의 제목을
     달아서 찾아 보는 일이 가장 빠른 정보 습득의 길이다.
80. 수시로 묻고 답하기 및 자유 토론, 유료 질문을 통하여 관심 분야에
     대한 상담과 상담 사례를 많이 접하여 실전 감각을 익혀야 한다.
 
가치17. 발품편
81. 목표 아파트를 설정하였으면 지도를 끼고 주변 일대의 현장을
     짜증내지 말고 콧노래 부르며 여행하듯이 즐겁게 다닌다.
82. 지도를 모르면 부동산의 흐름을 읽을 수 없으니 지도를 수시로 보면서
      관심 지역을 자주 찾는다.
83. 한가한 날을 골라서 5곳-10곳 정도의 부동산 방문과 동시에 아파트를
     살피고 자동차로 돌면서 주변 환경을 꼼꼼하게 살핀다.
84. 최소 100여군데 아파트를 돌지 않고서는 매수하지 마라.
85. 가급적 투자 가치가 높은 지역을 묶어서 돌되 2-3번째 다시 갈 경우는
     미처 파악하지 못한 사항들을 체크한다.
 
가치18. 심리편
86. 매수 및 매도시 조급한 인상을 주어서는 절대로 안되며 정중동의
     자세가 필요하다.
87. 생각과 동시에 일을 저지르는 것은 실패할 확률이 많으며, 지나치게
     시간을 끄는 것도 좋지 않기 때문에 매수 생각을 가진 시점 6개월~
     1년 전부터 돌아 다니되 매수 본격 작업시 1달 안에 결판을 낸다.
88. 확신이 서면 과감하게 일을 저지르는 결단력이 필요하다.
89. 부동산 사장님 말에 지나치게 솔깃하거나 귀가 얇은 것은 위험하다.
90. 부동산 지인들, 사장님들과 평소에 친분을 쌓고 실전 지식을 얻는다.
 
가치19  갈아타기편
91. 3년동안 투자 가치가 떨어지는 아파트는 과감하게 매도하고 신경
     쓰지 않는 것이 좋다.
92. 투자가 목적이라면 주변 혹은 동단위 구단위 아파트가 오르지 않은
     지역은 과감하게 매도하고 갈아타기를 시도해야한다.
93. 자금 여력이 60%만 된다면 20평에서 30평으로 오래된 아파트에서
      새아파트로 소규모 세대수에서 대규모 세대로 갈아타야 한다.
      20평대와 30평대의 가격 차이가 너무 벌어질 때는 20평대 입지가 좋은
      곳 우선으로 관심을 가지고 매수를 생각해야 한다.
94. 보유한 아파트를 1-2천 손해 보지 않고 팔려는 노력보다 투자
      가치 5천 차이 나는 유망한 아파트의 급매를 잡으려고 노력해라.
95.  대출에 소극적이며 겁이 많은 사람이 무리한 대출을 받고 과감성을
       발휘하는 사람보다 투자에 실패를 하고 후회 하는 경우가 훨씬 많다.
 
가치20. 종합편
96. 1가구 다주택을 만들지 말고, 블루칩 하나로 올인하라
97. 아파트 투자는 3년을 바라보고 투자 하는 것이 가장 좋다.
98. 부동산 세금, 청약, 재개발, 재건축, 뉴타운, 택지개발지구 등과
      관련한  기본 상식은 반드시 알아야 한다.
99. 돈 많은 투자자가 몰리는 곳이 최고의 지역이다.
100. 로또 1등 당첨을 꿈꾸거나 부동산 청약 경쟁률이 10대 1이 넘는 곳에
       목을 메거나  하는 사람은 절대로 부자가 될 수 없으며, 땀 흘린
       만큼의 결과가 따른다는 것을 명심하고 현실적인 노력을 해라.
 
가치21. 세금편
101. 양도 소득세 계산방법은  양도가액 - 취득가액 - 필요경비 =
       양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
       (연간 250만원) = 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 -
       세액공제 감면세액 = 자진납부할 세액.
102. 과세 표준 1천만원 이하는 9% 1천-4천은 18%(누진공제 90만원)
       4천-8천은 27%(누진 450) 8천 초과는 36%(누진공제 1170만원)
103. 과세 표준은 2년미만 보유자산 40% 1년미만 보유자산 50%  3주택
       이상의 주택 60% 미등기 양도자산 70%  장기 보유 특별 공제는
       3년-5년 양도 차익의 10%  5년-10년 양도차익의 15% (25%)
       10년이상은 양도 차익의 30%(50%)로 미등기 60%세율 3주택 제외
104. 재산세는 주택의 경우 0.15, 0.3, 0.5% 종합 부동산세는 1, 1.5, 2, 3%
105. 취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 이하 2.2%
       취득세와 등록세 합계는 전용면적 85 평방미터 초과 2.7%
 
가치22. 부동산 매매시 구비 서류 및 중개수수료편
106. 매매 교환시 5천 미만은 0.6%(한도액 25만원)  5천-2억 0.5%(한도액
       80만원) 2억-6억 미만은 0.4% 6억 초과는 법정 수수료 0.9% 이내에서
       중개업자가 요율표에 명시한 요율 적용
107. 임대차의 경우는 5천 미만 0.5%(한도액 20만원) 5천-1억 0.4%
       (한도액 30만원) 1억-3억미만 0.3% 3억 이상 거래가액의 0.8%
       내에서 당사자간 협의
      위의 사항을 위반한 중개업소는 6개월 영업 정지 및 형사처벌을 받음.
108. 아파트 매매시 구비 서류는 이전(취득)매매 계약서, 현(양도시)
       매매 계약서, 매수자 인감 증명서 1통, 거래 사실 확인 증명서 1부,
       양도 비용 내역 ( 이전 취/등록세영수증,법무사등기비용 영수증,
       샷시영수증,중계수수료등)
109. 주택 매매시 위의 사항에 건축물 관리대장 각 1통 추가한다.
110. 분양권 매수시에 위의 사항에 아파트 공급 계약서 사본, 인감
       주민등록 등본 각 1통
 
가치23. 매매시 체크리스트편
111. 사전 준비는 TEN 및 기타 인터넷으로 부동산의 장, 단점 및
       시세파악 지역 부동산을 통해 상세 정보 파악 및 확인(5곳)
112. 계약서 작성전은 등기부등분(토지,건물)확인 용도, 정확한 면적,
       저당권 및 기타 권리 설정 여부 확인. 신규 입주 아파트는
       분양계약서와 신분증 및 잔금 완납영수증등으로 실제 소유주여부확인
113. 계약서 작성시와 후는 계약 상대방 확인, 등기부 등본, 영수증 수령
114. 잔금 지급시는 등기부등본, 각종 세금과 공과금 등 서류 및 영수증
       확인하고 등기 이전에 넘겨 받으면 안되고 법무사를 통해서 진행
115. 잔금 지급후는 세금 납부   취득세, 농특세: 취득일로부터 30일이내
       등록세, 교육세: 취득세 등 납부시. 소유권 이전 등기는 변호사,
       법무사에게 위임 또는 세무서, 등기소, 구청등을 통하여 직접 등기
 
가치24. 금기 사항편
116. 200세대 이하, 중소형 평형 중심, 재건축, 재개발이 요원한 오래된
       아파트, 서울에서 원거리, 휴전선 인근 지역, 그린 벨트는 피한다.
117. 왠만한 곳은 25평이하, 나홀로 아파트, 3년 시세 20%미만 아파트와
       1년 시세  60% 상승 아파트는 피한다.
118. 주변,동,구,시 단위 순으로 과거 3년동안 수익률이 낮은 곳은 피한다.
119. 자본금 1억 미만의 투자, 1년 이상 미분양 아파트, 마음에 와 닿지
       않은 아파트, 전문가들이 보류하는 아파트는 피한다.
120. 오피스텔, 연립, 빌라, 300세대 미만 주상 복합, 상가 주상복합은
       특별한 상황이 아니라면 피한다.
 
121. 마음에 확 와 닿는 아파트를 선택하라.
 
 이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매매하셔도 절대로 손해 보는 일은
 없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고
 자부합니다. 여러분들을 사랑합니다.
 감사합니다

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