-구로2동, 가리봉님 덕에 뽕 따나?

5년 만에 다시 찾은 구로동은 새 옷으로 갈아 입기에 분주했다. 사람 한 사람만 겨우 지나갈 수 있는 골목 사이로 다닥다닥 붙어 있는 3평 남짓한 낡은 집들, 그리고 공중 화장실 앞으로 줄지어 서 있는 사람들, 오르락 내리락을 반복해야 하는 길, 옛 구로동의 모습이다.

그런 구로동이 탈바꿈을 시도하고 있다. 낡은 집과 공중화장실이 위치했던 그 자리에는 네모 반듯한 아파트들이 잘 가꿔진 정원을 옷을 삼아 우뚝 서 있다. 좁고 울퉁불퉁했던 골목길도 차로와 보행자 도로로 구분되어 잘 포장되어 있다. 서울시가 굴뚝산업의 상징이었던 구로공단을 대대적인 재개발을 추진하고 있기 때문이다.

서울시는 벌집촌과 함께 난립했던 공장들을 우선적으로 정리를 했고, 앞으로도 지속적으로 구로동 일대를 재개발을 할 계획이다. 이에 투자자들의 관심 밖에 있던 구로동 일대가 뜨거운 감자가 되고 있다. 그 중 대표적인 곳이 지난 4월 도심재개발(8만 2430평) 구역으로 지정된 균형발전촉진지구 가리봉동 125번지 일대.

 
*옛 낡은 주택과 공장 자리에 새 아파트들이 들어서 있고, 좁은 골목길은 잘 포장된 도로와 보도로 탈바꿈됐다. 

균촉지구 가리봉, 서남권의 균형발전 유도

균형발전촉진지구인 구로구 가리봉동 125번지 일대 8만 2430평(27만 9110㎡) 도시환경정비(도심 재개발)구역으로 지정됐다. 이 구역의 68.8%인 18만 7000㎡에는 아파트 등 건물이 들어서고 나머지 8만 5000㎡는 도로와 광장, 공원, 녹지 등 정비기반시설 부지로 활용된다.

균형발전지구로 지정된 가리봉동 일대는 대표적인 낙후지역으로 옛 구로공단 노동자, 지금은 이주 노동자들의 거주지인 일명 ‘벌집촌’이었다. 구로구는 가리봉 지구를 4곳으로 나눠 개발, 서남권의 균형발전을 유도하는 거점으로 육성할 계획이다.

공단로 서측의 중앙구역은 디지털산업단지를 지원하는 전략 비즈니스 거점으로 육성할 계획이다. 이 곳에는 호텔, 소규모 컨벤션, 업무지구, 연구개발(R&D)센터 등을 입주할 예정이다. 또 산업단지에 고급인력을 지속적으로 공급할 수 있도록 특수 교육기관 및 창업보육센터 등 유치할 방침이다.

남구로역 서쪽 가리봉2동 일원과 공단로 동쪽은 도심형 주거공간으로 조성해 삶의 질을 높이고 직주(職住)근접을 실현할 계획이다. 또 남구로역 남측구역엔 고층 주상복합 건물이 들어선다

가리봉 지구 남측을 통과하고 있는 남부순환도로 고가 560m를 2008년까지 지하화해 지역 및 디지털 산업단지간 단절을 해소할 계획이다. 지하화를 통해 얻을 수 있는 1만 평의 상부 토지에는 대규모 생태공원이 조성된다.

 
 *도심재개발 구역으로 지정된 균형발전촉진지구 가리봉동 125번지 일대는 좁은 골목 사이로 노후화된 주택들이 밀집되어 있어 도시 정비가 매우 필요한 실정.

투자 가이드

구로구 가리봉동 재개발 일대는 용도변경에 따른 재개발 사업 추진이 활발해지면서 매수자들의 입질이 많아지고 있다. 그에 비해 매도자들은 추가 시세 차익 기대감에 매물을 내놓지 않거나 내놓은 물건도 도리어 거두고 있는 실정이다.

이곳 대부분의 주택들은 30평형 내외로 다른 재개발 지역보다 덩치가 크다. 올 초 30평형 정도의 물건은 지분 평당 800만~1000만원 수준이었으나 지금은 평당 1500만원 이상이다. 10평 이하의 소형 물건의 경우는 올 초 평당 1000만원에서 현재 2000만원 이상을 호가하고 있다. 지분이 작은 매물 찾기는 하늘의 별따기다. 이런 분위기 탓에 지분 값은 지속적으로 오르고 있는 추세다.

30평형대의 단독주택을 매입하려고 한다면 적어도 4억 5000만원의 투자금이 필요하다. 만약 전세를 끼고 매입을 한다고 해도 현재 가리봉동의 전세가가 평균 2억원 정도인 것을 감안, 2억원 이상의 실투자금이 필요하다. 지분이 작은 것은 매물이 아예 나오질 않기 때문에 거래는 꿈도 못 꾼다는 게 인근 중개업소들의 설명이다.

적은 투자금으로 향후 높은 시세 차익을 기대한다면 구로2동을 지금 노려보는 것도 좋다고 인근 중개업소들은 전한다. 현재 구로2동이 3차 뉴타운에서 탈락을 했으나 4차 뉴타운에서는 포함될 가능성이 높다는 것. 우선 가리봉동 등 인근 지역은 재개발과 균촉지구로 지정이 돼 재개발 사업이 활기를 띠고 있다. 이런 가운데 구로2동은 주택들이 매우 낙후돼 있고 가리봉동과 바로 인접해 있어 향후 추가적으로 지정될 가능성이 높다는 것이 중개업소들의 분석이다.

구로2동은 현재 큰 지분의 경우 평당 700만원, 작은 지분의 경우 1000만원 수준이다. 때문에 만약 재개발이나 뉴타운으로 지정이 될 경우  현재 가리봉동보다 높은 시세 차익을 기대할 수 있다.

하지만 재개발 투자의 가장 큰 단점은 사업 기간이 길다는 것이다. 특히나 구로2동과 같이 미지정된 곳은 언제 지정이 될지 모른다. 때문에 장기적인 관점에서 여유 자금으로 투자하는 것이 안정적이다.

그리고 같은 호재 지역에서도 어떻게 개발이 되느냐에 따라 투자 가치가 달라지기 때문에 재개발 구역에 해당이 된다고 해서 무턱대고 투자에 나서서는 안된다. 구로2동은 도심재개발인 상업,업무 시설로 개발되는 만큼 이러한 용도의 시설을 노리는 것이 안정적이다.