2011-11-11 08:46

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881320968763902

4년전 MB정부 출범 초기 IN SEOUL 이라는 말이 유행한 적이 있었다

 

한강르네상스,용산개발,뉴타운,재건축등

각종 개발계획등이 인천,경기와 지방 대비 서울에 집중되었기 때문에

부동산 시장에는 갑작스럽게 IN SEOUL이라는 말이 유행된 것이다

 

그리고,지금은 내년 11월 대통령선거가 언급되면서 MB정부는 내년이후 이임을 준비하고 있고

지난 4년간 IN SEOUL을 이끌어 왔던 각종 서울의 호재들도 서서히 그 영향력이 퇴색되고 있다

성급한 판단이 될수도 있겠지만 이제는 부동산 시장에서 서서히 OUT SEOUL이라는 말이

나올 때가 되었다고 본다

 

그 이유는 지난 4년간 서울의 부동산 시장 봄을 만들었던 각종 개발 계획등을 검토해보면

2013년에는 부동산 시장에서 서울을 떠나야 한다는 생각이 든다

 

먼저,한강 르네상스 계획

 

오세훈 시장의 선거공약이었던 한강 르네상스는 박원순 시장이 당선되면서 과거와 같은

정책적 지원을 얻지 못하고 중도에 그만 둘 상황이다

한강 르네상스에 포함되었던 전략 및 유도 정비구역에 포함되었던

압구정,여의도,성수,이촌,합정,반포,당산,자양,잠실,망원등이

한강 르네상스 계획을 호재로 받아 들였던 지역이었는데 이들 지역의 호재가 약화 되었다

 

용산 개발도 한강 르네상스와 연계되었던 이촌정비구역과 한남뉴타운등에 영향을 받게되기

때문에  이미 시장의 호가에 반영된 호재이고 새로운 시장의 호재로 볼수는 없다

호재가 시장에 반영된 상황에서 용산 개발의 민족공원 국제업무지구등 핵심은 변화가 없지만

주변 요건인 이촌 정비구역,한남뉴타운,임대아파트 건축등의 변화는

용산 개발의 그 화려한 미래 비젼이 점차적으로 시장에서 축소되고 있음을 말해주고 있는 것이다

 

또한,서울시 강북 지역을 리드하였던 뉴타운 사업은

전세난과 부동산 시장의 침체로 곳곳에서 사업취소와 사업구역 해제가 잇따르고 있다

IN SEOUL의 바람중 핵심이었던 하나인 뉴타운 구역내 빌라 투자는 이미 시대를 마감하고 있다

 

그리고,현장에서 보더라도 2007년 이전 뉴타운 빌라 투자자를 제외하곤

한남뉴타운,아현뉴타운,왕십리 뉴타운등 IN SEOUL이 유행하던때 빌라 투자자들

대부분이 손실을 보고 있는 상황이다

 

새롭게 진입하는 뉴타운 투자자들이 없는 상황에서

뉴타운은 부동산 시장의 선두주자가 아니라 후발주자가 되었다

이제는 뉴타운 투자를 할때가 아니다. 뉴타운 투자자들은 뉴타운에서 나와야 한다

 

뉴타운과 함께 부동산 투자자들의 인기 상품인 서울의 재건축도 시장이 실수요자 위주로 재편되면서

낮은 전세가 비율때문에 개포주공처럼 소형 저층 재건축 아파트가 하락 추세를 보이던 도중에

박원순 신임 서울시장의 순환형 재건축 사업 공약으로 인하여 하락세가 가속화되고 있다

 

지방에서 나오듯 앞으로 부동산 시장이 호재 위주 보다는 전세가 상승 후에 매매가 상승이라는 공식을

통하여 진행될때 전세가 비율이 낮은 재건축 시장은 약세를 당분간 피하기는 어렵다고 보아야 한다

 

한강르네상스,용산개발,뉴타운,재건축등이 서울시 자체의 OUT SEOUL 요소라면

서울시 외부에서 불어오는 OUT SEOUL 바람도 있다

 

먼저 지역적으로 볼때 부산이 있다

 

서울을 포함한 수도권 시장의 종속변수로 간주되던 부산이 지역 경기 활성화 및 공급부족으로

수도권에 비하여 1년이상 상승세를 기록중에 있다

IN SEOUL의 거짓된 선지자들의 망언속에 일반 투자자들이 서울로 향할 때

서울에서 가장 먼 부산에선 조용히 부동산 시장의 반란이 시작된 것이다

 

그리고  IN SEOUL 바람이 약해지는 과정중에 부산에서 시작된 부동산 열기는

경부라인을 거꾸로 타고 부산,김해,울산,창원,마산,대구,대전,세종시를 거쳐 올라오고 있으며

춘천,전주,광주,목포등 강원도,전라도까지 부동산 상승세가 확산되고 있다

 

부산의 부동산 시장이 타 지방 대비 과열된 면이 있어 보이기에

과거 1년과 같은 상승세가 지속될련지는 의문이지만

부산외에 다른 지방의 부동산 상승세는 이제 시작이고 아직도 공급이 많치 않기에

2013년 OUT SEOUL의 근거가 된다

 

그리고 수도권 경부라인의 핵심인 판교가 있다

2008년 금융위기 이후 입주한 판교는 한때 추락한 프리미엄으로 인하여 판교는 망교라는

말까지 돌았지만 지난 3년간의 금융위기,유럽위기 속에서도 꿋꿋하게 자신의 지위를

지키고 있다

 

일단 자연환경 및 광역교통등의 입지가 뛰어나면서 강남가깝고 ,강남에서 부족한 신축 아파트라는 점 그리고 신분당선과 판교테크노밸리가 있다는 지역적 호재가 있어서

최근 3년동안 판교는 차량으로 10분거리에 있는 강남이 약세임에도 불구하고 강세를 계속 지켜왔다

 

3년 양도세 비과세 매물이 없다는 점도 한몫을 했겠지만 판교테크노밸리에 높게,넓게 올라가고 있는

판교 테크노밸리 빌딩의 상주 인구 8만에서 14만 인구의 유입이 지금의 판교와 미래의 판교 모습을 이끌고 가리라 본다

 

지역을 떠나서 상품면에서도 OUT SEOUL 요인이 나오고 있다

 

필자가 보기에는 비현실적인 말이라고 생각은 하지만 아파트 시대는 끝났다는 일부 사람들의 생각과

상위 0.1% 여유있는 자들의 아파트 생활 탈출이 새로운 부동산 인기 상품을 만들어 내고 있다

 

듣도 보지도 못했던 영어발음 표기의 럭셔리 하우스가 침체된 부동산에 틈새 시장으로 부각되고 있는 상황에서 전세난을 피하기 위한 건축규제 완화로 도심 주변의 허름한 단독주택이 시장에서

새로운 상품으로 뜨고 있다

 

개발할 여력이 있는 부지라면 이미 개발이 거의 끝난 서울과 비교할때 개발 부지 여유가 많은

경기 지역이 새로운 럭셔리 하우스와 단독주택 투자처로 인기를 끌것 같다

 

2013년 OUT SEOUL의 이유에는 매매가 대비 전세가 비중에서도 나오고 있다

 

지금까지 부동산 시장 참여자들의 고정 관념속에는  매매가 대비 전세가 비중이 높은 지역은

서울의 강북,강서지역이 있었다

 

전통적으로 매매가 대비 전세가 비중이 70% 이상을 유지했던 강북,강서지역의 20평대 소형 아파트 전세가 비중이 지금과 같은 전세난 속에서도 65~70%선을 유지하고 있다

 

전세난이 이렇게 심한데도 매매가 대비 전세가 비중이 전세난이 없을때보다도 낮다면

서울의 소형아파트는 시장에서 상승 탄력을 잃고 있다는 신호로 볼수 있다

 

반면에 소리 소문없이 경기도 인기 주거지역인 1기 신도시와 택지지구의 20평대 소형 아파트의

매매가 대비 전세가 비중을 보면 70%가 넘는 아파트 단지가 속출하고 있다

 

서울의 소형 아파트가 매매가 대비 전세가격이 70%비중을 보일때 50%선이었던

수도권의 소형 아파트가 나홀로 70%선을 보이고 있다면 수도권의 소형 아파트 탄력은

서울의 소형 아파트 대비 높다고 본다

그것도 한때 이겠지만,,,

 

여하튼,소형아파트에 대한 2013년 부동산 짧은 생각은 다음 기회로 다루기로 하고

서울 부동산 시장의 내외적 요소를 종합해서 판단해볼때

이제는 IN SEOUL이 아니라 OUT SEOUL을 할때가 되었다고 본다

 

2013년에는 부동산 시장에서 서울을 떠나야 할것 같다

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2010-06-03 17:52

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881275555164537

한나라당 패인은 부동산 정책이 원인이었다

 

2006년 지방선거와 2010년 지방선거의 연령별 출구조사 결과를 보면

부동산정책이 원인이라는 것을 알수 있다

 

서울시장 오세훈 후보의 출구조사 지지율 변화추이 (단위 %)

	2006년 지방선거	2010년 지방선거	차이	감소순위
20대	54	34	-20	2
30대	46.5	27.8	-18.7	3
40대	62.34	39.8	-22	1
50대	71.14	57.6	-13.5	4

 

언론에서는 20대가 트위터,문자메세지등으로 적극적으로 선거에 참여하면서

이번 지방선거의 이변을 낳았다고 하지만

 

출구조사 결과를 보면 이변은 40대에 있었다

40대 지지율에서 한나라당 이탈이 가장 크게 나온것이다

 

이런 결과는 경기도지사 후보였던 김문수 지사에서도 같은 결과가 나온다

 

경기도지사 김문수 후보의 출구조사 지지율 변화추이 (단위 %)

	2006년 지방선거	2010년 지방선거	차이	감소순위
20대	50.37	34.7	-15.6	2
30대	43.39	31.7	-11.69	3
40대	62.26	46.1	-16.1	1
50대	72.6	66.5	-6.1	4

 

서울시와 경기도 모두 20대 보다는 40대 지지율에서 한나라당 지지율이 가장 많이 감소하였다

진보성향의 20대가 선거에 적극 참여하여 선거 이변이 나온 것이라면

20대 지지율 감소가 최대가 되어야 하는데,예상과는 다르게 40대 지지율 감소가 최대로 나오고 있다

 

40대는 20~30대와 다르게 사회 중산층을 형성하면서 내집을 갖고 있는 연령대이다

이들은 한나라당의 무분별한 부동산 규제 정책으로 가장 고생을 하고 있는 세대이기도 하다

 

내집,내재산 가치가 하락하고 거래가 실종하는 상황에서

40대에게 북풍,노풍,천안함,4대강,무상급식,평준화등의 이슈는 뜬구름 잡기 이야기이다

 

한나라당은 이번 선거에서 보여준 민심을 정확히 읽어야 한다

지금 언론에서 말하고 있는 선거패인이 진실이 아니라는 점을 확실히 알아야 한다

 

그리고,최소한의 부동산 거래조차 실종된 시장을 살릴 부동산 규제완화 대책을

한나라당은 하루 빨리 내놓아야 한다고 본다

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2009-11-09 17:58

http://blog.drapt.com/bewhoyou/414881257757109524

출처 : 부동산! 아는만큼 보인다.

원문 : http://blog.drapt.com/iwish/81238053845158

요즘은 인터넷으로 신문을 보고, 물건을 사는 등 생활에 필요한 모든 것을 다 할 수 있다고 해도 과언이 아니다. 심지어 집 밖에 안나가고 인터넷만으로 생활해 봤는데 아무 문제없이 1년을 살았다고 하니, 오히려 인터넷 없인 하루도 살 수 없는 세상이 된 것 같다. 이처럼 생활에 필수적인 인터넷이 중개 현장에서는 어떻게 이용될까? 단언하건대 거의 모든 중개업소가 인터넷으로 매물을 올리고 광고하고 있을 것이다. 이처럼 많은 중개업소가 인터넷을 활용하고 있지만 오늘 찾아가 본 용인의 한 중개업소 대표는 인터넷을 좀 더 특별하게 활용하고 있었다. 동천태양공인 박찬식 대표의 인터넷 활용 노하우를 살짝 들여다보자. >> 용인 동천태양공인 박찬식 대표는? 주식투자부터 부동산투자에 이르기까지 다양한 투자 경험을 했고 부동산투자를 전업으로 한 뒤 현재는 수도권 전 지역에 관한 부동산 상담을 하고 있다. 특히 탄탄한 이론과 아파트, 분양권, 재개발, 토지에 이르기까지 다양한 실전 경험을 바탕으로 부동산 뿐 아니라 전반적인 고객 자산 증식에 도움을 주고 있다. 닥터아파트를 비롯한 각종 부동산 포털 사이트에서 칼럼니스트로 활동 중이며 네이버에서는 투자 카페를 운영하고 있다. 많은 부동산 초보자와 중개업자들에게 부동산 가이드로서 활동하고 있다. >> 왜 인터넷인가? 인터넷을 통하면 이 지역 고객 뿐 아니라 전국 각지의 고객을 만날 수 있고, 카페를 통해 고객 관리를 쉽게 할 수 있어 좋다고 박대표는 말한다. 또 묻고 답하기가 자유롭게 되니 시간의 제약 없이 활용할 수 있다고. 인터넷을 언제부터 사용하기 시작했냐는 질문에 2005년부터라고 한다. 특히 그 당시만 해도 닥터아파트가 인터넷 정보업체 중 가장 좋은 콘텐츠를 제공하던 시기여서 그 때부터 닥터아파트의 전문가로도 활동하게 됐다. 인터넷으로 광고 및 칼럼 등을 올리고 나서 손님이 많아졌는가 하는 질문에 그는 ‘그렇다’고 답한다. 그럼 언제가 절정기를 누렸으며, 어느 정도로 고객이 많았는지 궁금했다. “2006년에는 정말 고객이 많았어요. 부동산 뿐 아니라 일반 투자자문까지 하다 보니 은행처럼 번호표를 뽑고 문 밖에서 대기하는 고객들까지 있었죠. 그 해 가을 추석엔 선물을 너무 많이 받아 한번에 가져 갈 수가 없을 정도였습니다. 한 40kg 됐나?”라고 웃으며 말했다. >> 전문성을 알리는 데 도움이 된 인터넷 그는 닥터아파트 등 전문가 칼럼을 통해 사람들에게 알려지기 시작했다. 어떻게 많은 사람들을 공감할 수 있게 됐냐는 질문에 “칼럼 내용이 신뢰감 있었던 모양입니다. 현실감이 있고 실생활에 와 닿는 내용들로 구성됐기 때문에 실전투자를 하는 중개업소로 다가설 수 있었습니다”라고 했다. 또 ‘지식부동산’에서 부동산관련 상담을 할 수 있는 코너인 묻고답하기에 답변을 해주고, 블로그 쪽지를 통해 여러 고객과 지식을 공유할 수 있었다고. >> 인터넷으로만 하는 특별한 고객관리법? 박대표는 전문가 칼럼, 묻고답하기, 블로그 등을 다양하게 활용하고 있다. 특히 전문가 칼럼은 2006년 1월부터 게제하기 시작했다. 내용을 보면 국지적인 내용보다는 부동산, 재테크, 투자 등 전반적인 내용과 주식, 경제 등 다양한 주제들이 글 속에 녹아있다. 또 지식부동산의 묻고답하기 등도 2005년 10월부터 답변하기 시작해 답변만 4백건이 넘는다. 답변 내용도 아파트, 재개발, 분양, 청약, 대출 할 것 없이 다양하다. 마지막으로 그가 직접 운영하는 카페도 빼 놓을 수 없다. 카페 회원은 더도 덜도 말고 무조건 1천명인데, 왜 1천명인가라는 질문에 그는 사람 수가 많다고 좋은 게 아니고 재테크 카페 특성상 다수보다는 소수정예로 가는 것을 택했다고 한다. 처음 인터넷을 시작했을 때는 모든 사람을 다 상대하려고 생각했다고. 그러다 보니 업무도 많고 고객 관리도 어려웠다. 그래서 생각해 낸 것이 카페. 닥터아파트처럼 박대표만의 웹사이트를 가지고 있다고 생각하면 된다. 카페 회원 기준은 어떻게 되는가 물었더니, 한번이라도 거래해 지속적으로 관리하는 고객과 그렇지 않은 회원으로 나뉘며, 가입만 하고 활동하지 않으면 무조건 ‘강퇴’라고 한다. >> 인터넷 활용을 잘하지만, 기본기도 있다! 인터넷 활용만 잘해 고객만 많이 모은다고 중개업을 잘하진 않는다. 대기표를 받아 박대표를 만나고자 할 정도로 고객이 많았으면 그만이 가지고 있는 전문성이 뒷받침 됐을 것이라고 생각됐다. 박대표는 “실전투자를 많이 해봤기 때문에 고객이 많았던 것 같습니다. 또 부동산은 흐름입니다. 돈이 흐르듯 부동산 투자도 흐름을 보고 해야 합니다. 저는 그 흐름을 잘 짚어냈기 때문에 고객들도 많이 따랐던 것이겠지요”라고 설명했다. 그렇다면 흐름은 어떤 것인가? 박대표는 그의 투자 행보에 대해 얘기했다. “2000년대는 분양권 투자를, 2003년에서 2004년에는 토지를, 2005년부터 2006년까지는 용인 아파트 입주가 많아 아파트를 많이 매매했습니다. 또 2007년과 2008년에는 재개발 투자를 했죠. 중요한 것은 경제, 정치 등 전반적인 시야로 돈이 어디로 흐를 것인가 잘 감지해 내야 한다는 겁니다. 또 안 되는 것 중에서 되는 것을 찾아내는 힘이 제일 중요합니다” 그러기 위해 박대표는 우리나라 전반적인 경제 뿐 아니라 미국 등 다른 나라 경제, 또 정부의 정책 등을 눈여겨본다고 한다. >> 소액투자도 가능한가? 투자자문 성공사례는 너무나 많지만, 서민이 할 수 있는 투자나 소액으로 할 수 있는 게 궁금했다. 그래서 물어보니, 소액도 당연히 가능하다. 한번은 인천 재개발 구역을 5백만원에 구입해서 1년만에 1천8백만원의 수익을 올려준 경우도 있었다고. 먼 과거가 아닌 2007년 때의 일이다. 또 최근엔 수도권 외곽 재건축 아파트 1억2천5백만원짜리를 1천8백만원에 소액으로 투자해 주기도 했다고 한다. 전세 4천5백만원, 대출 6천2백만원을 동반했기 때문이다. 아직 정확한 수익률은 나오지 않았지만 향후 재건축으로 벌 수 있는 수익률은 훨씬 높을 것이라고 말했다. >> 마지막으로 하고 싶은 말은? 박대표는 부동산 정책을 잘 연구하고, 다시 한번 말하지만 경제․정치 등 전반적인 것을 잘 지켜보며 돈의 흐름을 주시하라고 당부한다. 그게 어려우면 남들이 가지 않는 길을 거꾸로 가라고 한다. 부동산은 계속 움직이고 있어 찾아보면 투자할 곳이 많지만 일반인들이 잘 찾아 내지 못할 뿐이라고 말했다. =========================== 바야흐로 웹 2.0시대다. 웹 2.0은 단순히 정보를 보여주기만 하는 웹1.0과는 다르다. 쉽게 말해, 웹 2.0은  닥터아파트 사이트 내 묻고답하기처럼 자유롭게 정보를 생산하고 공유하는 사용자 중심의 인터넷 환경을 말한다. 이런 시대에 남들보다 중개업을 통해 더 빨리 크게 성공할 수 있었던 건 박대표가 이런 인터넷이라는 도구를 활용할 수 있었던 지혜와 부지런함을 가진 것 외에도 새로운 정보를 실시간으로 받아보고 싶어 하는 고객의 기대를 캐치한 것은 아닐까 하는 생각이 든다. 또 인터넷 도구를 잘 활용할 뿐 아니라 본인의 지식으로 잘 승화시킬 수 있었던 점 등도 굉장히 큰 능력이라고 생각한다.   앞으로도 중개업자들이 인터넷을 통해 더더욱 발전하고 전문가다운 모습으로 살아남을 수 있도록 노력했으면 좋겠다는 바람을 가져봤다.    기타 궁금한 것 - 인터넷 광고를 많이 하나? 그렇지 않다. 오히려 너무 많은 광고를 하면 고객이 갑자기 몰려 충실한 관리를 할 수 없다. - 주요 투자 업종, 지역은? 아파트, 분양권, 재개발, 재건축, 토지 등 전반적인 것을 다 취급한다. 지역도 수도권 전역이다. 용인에 국한되지 않는다. - 그럼, 용인에 정착하게 된 특별한 이유기 있나? 토지의 흐름으로 볼 때, 용인만한 입지가 없다. 토지는 도로를 따라 투자해야 하는데, 우리나라 가장 큰 도로가 경부고속도로고, 특히 용인은 경부고속도로와 영동고속도로가 만나기 때문에 입지가 좋다. - 요즘 투자 대세는? 분양권이다. 특히 용인 일대는 잘 찾아보면 수익을 크게 올릴 수 있는 분양권이 많다. ▶ 동천태양공인(031-263-2777) 박찬식 대표 ▶ 닥터아파트 전문가 칼럼니스트 외 스피드뱅크, 조인스랜드 활동 ▶ 네이버 카페‘동천태양과 1000명의 부동산 투자’운영

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