태양 짧은생각(66)

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2012년 부동산 전망-- 서울을 떠나라 |태양 짧은생각

2011-11-11 08:46

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4년전 MB정부 출범 초기 IN SEOUL 이라는 말이 유행한 적이 있었다

 

한강르네상스,용산개발,뉴타운,재건축등

각종 개발계획등이 인천,경기와 지방 대비 서울에 집중되었기 때문에

부동산 시장에는 갑작스럽게 IN SEOUL이라는 말이 유행된 것이다

 

그리고,지금은 내년 11월 대통령선거가 언급되면서 MB정부는 내년이후 이임을 준비하고 있고

지난 4년간 IN SEOUL을 이끌어 왔던 각종 서울의 호재들도 서서히 그 영향력이 퇴색되고 있다

성급한 판단이 될수도 있겠지만 이제는 부동산 시장에서 서서히 OUT SEOUL이라는 말이

나올 때가 되었다고 본다

 

그 이유는 지난 4년간 서울의 부동산 시장 봄을 만들었던 각종 개발 계획등을 검토해보면

2013년에는 부동산 시장에서 서울을 떠나야 한다는 생각이 든다

 

먼저,한강 르네상스 계획

 

오세훈 시장의 선거공약이었던 한강 르네상스는 박원순 시장이 당선되면서 과거와 같은

정책적 지원을 얻지 못하고 중도에 그만 둘 상황이다

한강 르네상스에 포함되었던 전략 및 유도 정비구역에 포함되었던

압구정,여의도,성수,이촌,합정,반포,당산,자양,잠실,망원등이

한강 르네상스 계획을 호재로 받아 들였던 지역이었는데 이들 지역의 호재가 약화 되었다

 

용산 개발도 한강 르네상스와 연계되었던 이촌정비구역과 한남뉴타운등에 영향을 받게되기

때문에  이미 시장의 호가에 반영된 호재이고 새로운 시장의 호재로 볼수는 없다

호재가 시장에 반영된 상황에서 용산 개발의 민족공원 국제업무지구등 핵심은 변화가 없지만

주변 요건인 이촌 정비구역,한남뉴타운,임대아파트 건축등의 변화는

용산 개발의 그 화려한 미래 비젼이 점차적으로 시장에서 축소되고 있음을 말해주고 있는 것이다

 

또한,서울시 강북 지역을 리드하였던 뉴타운 사업은

전세난과 부동산 시장의 침체로 곳곳에서 사업취소와 사업구역 해제가 잇따르고 있다

IN SEOUL의 바람중 핵심이었던 하나인 뉴타운 구역내 빌라 투자는 이미 시대를 마감하고 있다

 

그리고,현장에서 보더라도 2007년 이전 뉴타운 빌라 투자자를 제외하곤

한남뉴타운,아현뉴타운,왕십리 뉴타운등 IN SEOUL이 유행하던때 빌라 투자자들

대부분이 손실을 보고 있는 상황이다

 

새롭게 진입하는 뉴타운 투자자들이 없는 상황에서

뉴타운은 부동산 시장의 선두주자가 아니라 후발주자가 되었다

이제는 뉴타운 투자를 할때가 아니다. 뉴타운 투자자들은 뉴타운에서 나와야 한다

 

뉴타운과 함께 부동산 투자자들의 인기 상품인 서울의 재건축도 시장이 실수요자 위주로 재편되면서

낮은 전세가 비율때문에 개포주공처럼 소형 저층 재건축 아파트가 하락 추세를 보이던 도중에

박원순 신임 서울시장의 순환형 재건축 사업 공약으로 인하여 하락세가 가속화되고 있다

 

지방에서 나오듯 앞으로 부동산 시장이 호재 위주 보다는 전세가 상승 후에 매매가 상승이라는 공식을

통하여 진행될때 전세가 비율이 낮은 재건축 시장은 약세를 당분간 피하기는 어렵다고 보아야 한다

 

한강르네상스,용산개발,뉴타운,재건축등이 서울시 자체의 OUT SEOUL 요소라면

서울시 외부에서 불어오는 OUT SEOUL 바람도 있다

 

먼저 지역적으로 볼때 부산이 있다

 

서울을 포함한 수도권 시장의 종속변수로 간주되던 부산이 지역 경기 활성화 및 공급부족으로

수도권에 비하여 1년이상 상승세를 기록중에 있다

IN SEOUL의 거짓된 선지자들의 망언속에 일반 투자자들이 서울로 향할 때

서울에서 가장 먼 부산에선 조용히 부동산 시장의 반란이 시작된 것이다

 

그리고  IN SEOUL 바람이 약해지는 과정중에 부산에서 시작된 부동산 열기는

경부라인을 거꾸로 타고 부산,김해,울산,창원,마산,대구,대전,세종시를 거쳐 올라오고 있으며

춘천,전주,광주,목포등 강원도,전라도까지 부동산 상승세가 확산되고 있다

 

부산의 부동산 시장이 타 지방 대비 과열된 면이 있어 보이기에

과거 1년과 같은 상승세가 지속될련지는 의문이지만

부산외에 다른 지방의 부동산 상승세는 이제 시작이고 아직도 공급이 많치 않기에

2013년 OUT SEOUL의 근거가 된다

 

그리고 수도권 경부라인의 핵심인 판교가 있다

2008년 금융위기 이후 입주한 판교는 한때 추락한 프리미엄으로 인하여 판교는 망교라는

말까지 돌았지만 지난 3년간의 금융위기,유럽위기 속에서도 꿋꿋하게 자신의 지위를

지키고 있다

 

일단 자연환경 및 광역교통등의 입지가 뛰어나면서 강남가깝고 ,강남에서 부족한 신축 아파트라는 점 그리고 신분당선과 판교테크노밸리가 있다는 지역적 호재가 있어서

최근 3년동안 판교는 차량으로 10분거리에 있는 강남이 약세임에도 불구하고 강세를 계속 지켜왔다

 

3년 양도세 비과세 매물이 없다는 점도 한몫을 했겠지만 판교테크노밸리에 높게,넓게 올라가고 있는

판교 테크노밸리 빌딩의 상주 인구 8만에서 14만 인구의 유입이 지금의 판교와 미래의 판교 모습을 이끌고 가리라 본다

 

지역을 떠나서 상품면에서도 OUT SEOUL 요인이 나오고 있다

 

필자가 보기에는 비현실적인 말이라고 생각은 하지만 아파트 시대는 끝났다는 일부 사람들의 생각과

상위 0.1% 여유있는 자들의 아파트 생활 탈출이 새로운 부동산 인기 상품을 만들어 내고 있다

 

듣도 보지도 못했던 영어발음 표기의 럭셔리 하우스가 침체된 부동산에 틈새 시장으로 부각되고 있는 상황에서 전세난을 피하기 위한 건축규제 완화로 도심 주변의 허름한 단독주택이 시장에서

새로운 상품으로 뜨고 있다

 

개발할 여력이 있는 부지라면 이미 개발이 거의 끝난 서울과 비교할때 개발 부지 여유가 많은

경기 지역이 새로운 럭셔리 하우스와 단독주택 투자처로 인기를 끌것 같다

 

2013년 OUT SEOUL의 이유에는 매매가 대비 전세가 비중에서도 나오고 있다

 

지금까지 부동산 시장 참여자들의 고정 관념속에는  매매가 대비 전세가 비중이 높은 지역은

서울의 강북,강서지역이 있었다

 

전통적으로 매매가 대비 전세가 비중이 70% 이상을 유지했던 강북,강서지역의 20평대 소형 아파트 전세가 비중이 지금과 같은 전세난 속에서도 65~70%선을 유지하고 있다

 

전세난이 이렇게 심한데도 매매가 대비 전세가 비중이 전세난이 없을때보다도 낮다면

서울의 소형아파트는 시장에서 상승 탄력을 잃고 있다는 신호로 볼수 있다

 

반면에 소리 소문없이 경기도 인기 주거지역인 1기 신도시와 택지지구의 20평대 소형 아파트의

매매가 대비 전세가 비중을 보면 70%가 넘는 아파트 단지가 속출하고 있다

 

서울의 소형 아파트가 매매가 대비 전세가격이 70%비중을 보일때 50%선이었던

수도권의 소형 아파트가 나홀로 70%선을 보이고 있다면 수도권의 소형 아파트 탄력은

서울의 소형 아파트 대비 높다고 본다

그것도 한때 이겠지만,,,

 

여하튼,소형아파트에 대한 2013년 부동산 짧은 생각은 다음 기회로 다루기로 하고

서울 부동산 시장의 내외적 요소를 종합해서 판단해볼때

이제는 IN SEOUL이 아니라 OUT SEOUL을 할때가 되었다고 본다

 

2013년에는 부동산 시장에서 서울을 떠나야 할것 같다

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일반/기타

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구성주공 1,2층 계약보류 의견입니다 |태양 짧은생각

2008-01-29 21:16

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용인구성계약해야되나요?
• 지식평점 없음 • 올린이 : 양천욱(yang9840)  • 조회: 258   • 답변: 1  • 의견 : 0  • 엽전 : 0냥
답변마감 2일 전입니다.(2008-01-28 08:18 작성) 신고하기
용인구성 3블럭 333동 203호 당첨됐습니다.
저층이고 동백지구(약3억4천)에 비해 분양가도 저렴하지 않습니다.
실거주 어렵고 대출도 1억7천만원(금융비용이 부담 됨) 정도해야될꺼 같습니다. 이런데도 투자가치가 있을까요?
차라리 동백지구나 다른곳을 매수 하는게 어떨까요?
답변 꼭 부탁드립니다.
 [답변] 구성지구 투자가치 있지만 2층이라면 계약보류 의견입니다  
박찬식(bewhoyou) 2008-01-28 17:45 작성
구성지구가 투자가치가 있는 지역이지만
규모와 제반 생활여건을 감안할때 동백지구 보다는 시세를 낮게 평가해야할
지역으로 봅니다

따라서 구성지구 시세는 동백지구와 인접한 구갈3지구 정도의 시세로 평가할수
있기 때문에

중간층 (최소 3층이상)이상은 투자수익을 예상할수 있지만
1층,2층등은 환금성이 떨어지는 점과

로얄층대비 시세갭이 있다는 점을 고려할때 계약가치는 없다고 생각합니다

2층은 계약보류 의견입니다

판단에 도움되시길,,,,

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은평뉴타운 1층 계약 의견입니다 |태양 짧은생각

2008-01-29 21:14

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은평뉴타운 1층 계약해야할까요..
 글쓴이: 강덕배   질문일: 2008-01-28 오전 11:42:26 조회 128  추천 1

고생고생해서 모은돈과 고생고생해서 저축한 청약통장으로 드디어 꿈에그리던 은평뉴타운이 당첨되었습니다.
 
하지만.....
 
1층입니다.....
갑자기 지방발령이 나서 최소 2년동안은 입주도 못할것 같구요..
 
그냥 계약해서 전세로 놓아두어야할까요... 아니면 10년간 재당첨금지 등 여러가지 안좋은 조건을 얻게되더라도 그냥 계약하지 말아야할까요..
 
고민입니다..
전문가분들의 고견 부탁드립니다
 
 
계약 권유합니다
답변일: 2008-01-28 오후 4:35:20

은평 뉴타운 1층이라도 투자가치는 있다고 봅니다
은평뉴타운은 100만평 도시개발 사업지구이므로

투자가치가 충분한 지역입니다

비록 로얄층은 아니지만
보유하고 있으면 큰 이익이 나올 것입니다

계약 권유합니다

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