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[스크랩] 국민 10명중 5명 “집값 바닥쳤다” |부동산노트

2013-09-30 14:22

http://blog.drapt.com/beige9/451380518540371 주소복사

출처 : 이 안에 富者 있다

원문 : http://blog.drapt.com/kikikone/81380011311924

▶ “최적의 내집마련시기는 올 4분기”
▶ 8.28대책이후 “상승세로 돌아설 것이다” 41%
▶ 닥터아파트 회원 526명 설문조사 결과

국민 10명 중 5명은 주택시장이 이미 바닥을 쳤다고 생각하는 것으로 나타났다.

 

부동산 즐겨찾기 닥터아파트 (www.DrApt.com) 가 지난 9월 12~13일 이틀간 닥터아파트 회원 526명을 대상으로 실시한 ‘8.28대책이후 주택시장에 대한 긴급 설문조사’ 결과다.

 

주택시장 바닥은 언제라고 생각하나?라는 질문에 53.1%가 “이미 바닥을 쳤다”고 응답했다. 하지만 2014년 2분기(4~6월)이후에 바닥을 칠 것이라고 응답한 회원도 15.6%로 2위를 차지했다. 2013년 4분기(10~12월)는 13.7%, 올 3분기(7~9월)가 8.7%를 차지했다.

 

8.28대책이후 최적의 내집마련 시기로는 올 4분기가 39.7%로 가장 많았다. 이어 △내년 2분기 이후 20.6% △내년 1분기 15.3% △올 3분기 14.7% 순이었다. 또 최적의 내집마련시기가 지났다고 응답한 회원도 9.7%나 됐다.

 

8.28대책이후 매매시장에 대한 전망은 “상승세로 돌아설 것이다”가 41.8%로 압도적으로 많았다. 강보합세로 돌아설 것이라고 응답한 회원(20.6%)을 포함하면 62.4%가 8.28대책이후 주택시장을 낙관적으로 보는 것으로 나타났다. 반면 약보합세가 계속될 것이라는 응답은 25.6%를 차지했다. 

 

8.28대책 가운데 매매수요 증가에 가장 도움이 될 대책으로는 취득세 영구인하(35.6%)를 가장 많이 꼽았다. 이어 주택금융공사 저리 장기대출 확대(31.0%)와 근로자 서민 주택구입자금 지원 확대(15.0%)가 2, 3위를 차지했다. 공유형 모기지 대출은 13.7%에 그쳤다.

 

또 매매수요 증가를 위해 국회에서 가장 빨리 처리해야 할 법안으로는 다주택자 양도소득세 중과세 폐지(46.0%)와 취득세 영구인하(34.7%)가 1, 2위를 차지했다. 다주택자 취득세 차등부과 폐지(7.5%)와 분양가 상한제 폐지(6.6%)가 뒤를 이었다.

 

야당이 추진하고 있는 전월세 상한제에 대해선 적극 찬성한다(14.1%)와 찬성한다( 24.4%)를 포함한 찬성파가 38.5%를 차지했다. 반면 적극 반대한다(13.4%)와 반대한다(34.4%)를 포함한 반대파가 47.8%를 차지해 전월세 상한제 대해선 반대가 우세했다.

 

한편 집권 7개월을 맞고 있는 박근혜정부의 부동산 정책에 대해선 “만족한다”가 42.8%, “만족하지 않는다”가 49.1%를 차지해 10명중 5명이 박근혜정부의 부동산정책에 대해 불만족하는 것으로 조사됐다. 모르겠다는 8.1%.

 


 

 


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[스크랩] [김인만 칼럼] 용산개발 어떻게 될 것인가? |부동산노트

2013-03-29 11:12

http://blog.drapt.com/beige9/451364523163335 주소복사

출처 : 김인만 부동산 블로그

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid/2894141364107235791

용산개발 어떻게 될 것인가?

 

30조원 규모의 단군이래 최대사업이라던 용산국제업무지구 개발 사업이 파산절차를 밟고 있다.

용산개발 사업이 디폴트 선언을 하면 법정관리로 가거나 청산 절차를 밟게 되는데 계속 사업가치가 높다고 판단되면 유지 될 수도 있겠지만 어떤 결과가 나오던 큰 혼란은 불가피해 보인다.

또한 도시개발법상 개발구역 지정 후 3년 내 서울시에 실시계획인가를 접수하지 않으면 개발구역이 자동 해제되는데 용산개발사업은 2010 4 22일에 지정되었기 때문에 4 21일까지 서울시에 인가접수를 하지 않으면 용산국제업무지구 개발구역 지정은 자동 해제될 것이고 당연히 일부 출자사들은 손실로 자본잠식이 되거나 부도 또는 구조조정 상태에 들어갈 전망이다.

 

지금까지 용산개발에 투입된 자금은 총 4조가 넘는 것으로 추산되는데 롯데관광개발, 국민연금, 미래에셋, 우리은행, SH공사, GS건설, 현대산업개발 등 출자사들은 큰 돈을 고스란히 날릴 위기고 시행사 드림허브의 최대주주인 코레일 역시 자본잠식 상황에 처할 위기에 처해졌으며 당연히 출자사와 서울시, 코레일,서부이촌동 주민까지 각종 소송 전에 휘말릴 가능성도 배제할 수 없다.

이렇게 소송전이 진행되면 짧아도 3-4, 길게는5-6년까지 사업재개가 힘들어지고 정상화가 아닌 사업파산으로 이어질 가능성이 높은데 과연 코레일과 민간 출자사가 정상화묘수를 찾을 수 있을지 걱정부터 앞서는 것이 현실이다.

 

용산개발사업 무산이 단순 코레일, 출자사의 손실이나 파산으로 끝나도 문제지만 이제 겨우 거래가 되고 있는 부동산시장 분위기에 찬물을 끼얹을 수 있고, 특히 용산사업의 수혜지였던 용산 이촌동, 도원동, 한강로 재개발, 한남뉴타운, 마포 공덕공, 아현동 등의 지역은 큰 타격을 받을 가능성이 높아졌다.

물론 이들 지역은 용산사업의 수혜지역으로 꼽히면서 2006~2008년까지 가장 큰 폭의 상승을 기록하였기 때문에 그에 따른 충격파는 더 크게 다가올 수 있다..

원래 부동산가격은 현재가치를 반영하는 것이고 거기에 미래의 개발호재가 어느 정도 선 반영이 되는 구조인데 용산과 그 주변지역은 2006-2008년 당시 오버슈팅된 부동산시장 분위기와 단기간 실체가 없는 미래의 초대형개발사업 결과의 가치가 선 반영되어 형성된 폭등에 가까운 상승폭을 기록하였고 미래개발에 대한 기대감으로 현재 가치대비 큰 폭의 조정은 없었기 때문에 당분간 가격조정의 후 폭풍은 불가피해 보인다.

 

그리고 무엇보다 부동산시장의 침체상황에서 용산개발이 정상화되는 것도 현실적으로 어려운 문제이다.

용산개발사업이 성공하려면 3,3㎡당 6000만원 정도에 일반분양이 되어야 하는데 현재 분위기에서 그런 고분양가에 분양이 되기 어렵기에 당연히 사업성이 없다고 할 수 있다.

결국 사업은 지연되고 현재와 같은 파산상황을 맞이할 수 밖에 없는 분위기고 구조이기 때문에 당장 긴급자금을 수혈받아서 수명 연장시킨다 하여도 어차피 부동산시장이 회복되지 않는 한 안 되는 사업이다.

 

하지만 내리막이 있으면 오르막도 있는 법 모든 것이 끝난 것처럼 너무 암울하게만 보지는 말자.

부동산은 입지라고 하지 않았던가

미래 중국, 홍콩자본이 우리나라 부동산 특히 아파트에 관심을 가진다면 한강변 압구정, 반포, 용산지역 정도일 것이다.

그만큼 용산의 입지적 가치는 높다는 것이다.

다만 현재 부동산시장 상황이 어렵고 그에 따른 용산개발사업도 조정이 불가피한 만큼 적어도 5년 길게는10년 정도는 시간과의 싸움을 할 준비를 해야 하고, 투자자들 입장에서는 오히려 이런 조정기가 미래의 가치를 잡을 수 있는 기회가 될 수도 있기에 용산은 항상 예의주시하고 관심을 가져보는 것이 좋겠다.

 

 

감사합니다.


김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1

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아파트가격 대세하락은 착각, 오르는 지역도 있다 |부동산노트

2010-09-24 13:44

http://blog.drapt.com/beige9/451285303457619 주소복사

 

아파트가격이 대세하락을 면하지 못할 것이라는 일부 생각이 마치 전국의 모든 아파트에서 벌어지고 있는 현상처럼 받아들여지고 있다. 그러나 아파트가격을 지역별로 시기별로 세밀하게 살펴보면, 가격이 하락하고 있는 지역도 있지만, 금융위기를 거치면서도 꾸준히 상승하고 있는 지역도 있다. 즉 가격이 하락하는 지역이 있는가 하면, 오르고 있는 지역도 있다는 이야기이다. 그럼에도 불구하고 국민 대다수는 전국의 아파트가격이 계속해서 하락하고 있고, 앞으로도 끊임없이 하락할 것이라고 착각하고 있다. 정말 국민 대다수의 착각처럼 전국의 아파트가격이 계속 하락하고 있을까. 국토해양부가 공식 발표하고 있는 실거래가 지수를 가지고 전국의 아파트가격 하락여부를 살펴보고자 한다.

 

 

지역별 아파트가격, 얼마나 올랐나

 

<그림1>에서 보는 바와 같이 실거래가를 조사하기 시작한 2006년 이후 2010년 5월까지 53개월 동안 주택가격은 전국적으로 32%가 올랐다. 전국 평균 상승률 보다 많이 상승한 지역은 서울(36.4%), 인천(55.8%), 울산(39.5%), 경기(38.2%), 전북(42.5%), 전남(49.2%)이다. 그동안 개발사업이 많았던 인천지역과 전라도지역의 가격이 많이 상승했다. 그러나 대구는 현재의 실거래가격이 53개월 전인 2006년 1월보다도 6.8%가 낮아지는 기 현상이 나타나고 있다. 이러한 대구시의 가격하락 현상은 단순히 금융위기와 그로 인한 주택시장의 침체결과가 아니다. 지역경제 침체가 장기화되면서 미분양주택이 쌓이고, 산업 전반이 어려워지면서 나타난 결과로, 주택가격의 하락세가 지속적으로 이어지고 있는 대세 하락지역이다. 그렇지만 대구시를 제외한 지역들은 대세하락이라고 말하는 것은 좀 지나친 경향이 있어 보인다.

 

<그림1> 2006년 이후 지역별 아파트가격 상승율(2006.1~2010.5, 53개월간)

 

 

수도권 아파트가격, 어떻게 변하고 있나

 

수도권의 아파트가격은 2006년 1월을 기준으로 볼 때, 2010년 5월까지 53개월 동안 39.1%가 증가했다. 수도권을 5개의 공간으로 구분해서 지역별로 좀 더 자세히 살펴보면, 서남권 40.1%, 서북권 42.2%, 동남권 21%, 동북권 52.9%, 도심권 39.7%가 상승했다. 가격이 제일 많이 오른 동북권은 가격이 제일 조금 오른 동남권보다 무려 2.5배나 가격이 상승했다. 같은 수도권일지라도 지역에 따라 가격상승폭은 차이가 크다. 즉, 2006년에 1억인 아파트는 현재 시세로 서남권과 서북권에서는 4억원대의 아파트가 되었고, 동북권에서는 5억원대 아파트가 되었다.

 

물론 2010년 5월 아파트가격을 1~3달 전의 아파트가격과 비교해보면, 또 2006년 이후 최고점을 찍었던 시기와 비교해보면, 가격은 많이 낮아진 상태임에는 틀림없다. 그러나 주택시장이 혼란스러웠던 금융위기시(2008년 말)의 가격과 비교해보면, 서남권 12%, 서북권 8%, 동남권 24%, 동북권 9%, 도심권 11%가 올랐을 뿐만 아니라 분명히 4년 전보다는 올랐다.

 

수도권은 3월 이후 하락세를 보이고 있다. 이 하락세는 당분간 이어질 수 밖에 없어 보인다. 그 만큼 수도권 시장이 아직도 불안정한 요인이 많기 때문이다. 그러나 8.29대책이 자리를 잡고, 본격적인 정책성숙기에 들어서게 되면, 하락세는 안정화될 것이고, 일부 지역을 중심으로 아직 주택자체가 양적으로 부족하기 때문에 2009년, 2010년 줄어든 공급량의 부족현상으로 가격상승은 있을 수 밖에 없다. 그 상승폭이 외환위기 이후 있었던 급상승은 아니겠지만, 소득수준의 상승, 물가상승, 그리고 향후 예견되고 있는 금리인상 등의 영향으로 상승할 수 밖에 없다.

 

<그림2> 수도권 공간별 실거래가지수 변동 추이(2006.1~2010.5, 53개월간)

 

 

지방의 아파트가격, 어떻게 변하고 있나

 

지방의 아파트가격 변동은 수도권과 많이 다르다. 금융위기 영향으로 수도권의 아파트가격이 많이 폭락했다가, 급반등해서 이전 가격으로 빠르게 회복했다면, 지방의 아파트가격은 금융위기 때문에 하락했다고 하기 어렵다. 대구시를 제외한 나머지 지역들은 오히려 금융위기를 기점으로 지방의 아파트가격은 꾸준히 상승하고 있다.

 

울산은 금융위기 영향으로 2009년 1월에 지수값이 124.8로 낮아졌지만, 바로 회복되면서 2010년 3월에 141.7까지 상승했다. 14개월 동안에 지수값이 16.9p(13.5%) 상승한 것이다. 2010년 3월 이후 최근 몇 개월 동안 조금 낮아지는 모습을 보이고 있지만, 여전히 2006년 이후 가장 높은 가격을 형성하고 있다.  이런 경향이 있는 울산시의 아파트가격을 보고, 하락세에 있다고 말하는 것은 어려울 것 같다.

 

부산, 대전지역의 경우도 <그림3>에서 보는 바와 같이 2006년 실거래가를 조사한 이래 가장 높은 가격을 보이고 있다. 금융위기 영향으로 잠시 몇 개월간 하락한 시기도 있지만, 부산은 가격이 최고로 많이 낮아졌던 2009년 1월 이후 꾸준히 상승해서 17개월동안 18.9%가 상승했고, 대전은 17.1%가 상승했다. 이러한 가격상승 현상은 <그림4>에서 보는 바와 같이 전라도 지역에서 두드러지게 나타나고 있으며, 제주도와 경상남도 지역에서도 나타나고 있다.

 

<그림3> 지방광역시 공간별 실거래가지수 변동 추이(2006.1~2010.5, 53개월간)

 

 

<그림4> 지방도지역 공간별 실거래가지수 변동 추이(2006.1~2010.5, 53개월간)

 

 

전국적 대세하락은 아님, 장기적 가격변동 추세를 고려한 주택구입시기 결정

 

위에서 살펴본 것처럼 아파트가격은 비교시점에 따라서 올랐다고 볼 수도 있고, 떨어졌다고도 볼 수도 있다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 아파트가격이 계속해서 하락하고 있다고 착각하는 이유는, 주택·부동산에 대한 수 많은 정보들이 1일 단위, 1주일 단위로 쏟아지면서 순간 순간에 변하는 주택가격만을 생각하고 있기 때문이다. 장기적인 트랜드 속에서 변하고 있는 주택가격을 보지 않기 때문이다. 1일 단위, 1주일 단위로 쏱아지는 가격정보는 사는 사람과 파는 사람들 즉, 매수자와 매도자의 합의에 의해서 결정된 가격(실거래가)이 아니다. 그것은 시장에서 그냥 불리워지는 일방적인 가격(호가)에 불과하다. 사람들이 실거래가 보다는 호가위주의 정보를 더 쉽게 그리고 더 많이 접하면서 가격에 대한 착각을 하게 된 것이다. 실거래가와 호가는 다르다. 물론 호가가 장기화되면서 실거래가가 되기도 한다. 그러나 호가는 호가일 뿐이다. 시장에서 무수히 많이 쏟아지는 호가에 대한 정보만을 가지고 시장을 판단하면 안된다. 호가는 변동 주기가 너무나 짧기 때문에 주택을 사고, 팔고자 하는 사람들을 더욱 망설이게 하고, 결국 팔고 사는 거래가 이루어져야 하는 시장을 보다 혼란스럽게 만들고 있다.

 

주택은 오늘 사서 당장 2~3달 내에 다시 되파는 그런 물건이 아니다. 한번 사면 적어도 몇 년은 거주하게 된다. 그렇다면 주택구입시 아파트가격은 최고점·최저점 대비 가격의 변동을 보는 것보다는 장기 트랜드 속에서 현재 시점을 기준으로 한 가격 변동을 살펴보는 것이 더 중요할 수도 있다.

 

 

 

김덕례 도시계획학 박사

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