부부공동 명의시, 양도세 얼마나 절감되죠?

-2년 이상 보유했을때 유리-

최근들어 상담을 하다보면 부동산, 특히 아파트를 부부공동으로 명의를 해놓은 경우가 많다. 부부공동명의를 한 이유는 여러 가지 이유가 있겠지만 세법적인 측면에서 봤을때 가장 큰 이유는 양도소득세 절감이라고 할수 있다. 물론 글을 쓰고 있는 필자의 아파트도 애시당초 구입때부터 공동으로 등기가 되어 양도세 절감은 물론이고 필자가 딴 맘(?) 먹지않고 사업에 열중하는 이유 중에 하나다.

실전 양도세 절감 계산 사례

양도소득기본공제는 거주자에 대하여 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. 따라서 부부공동명의로 취득한 후 양도하는 경우 부부별로 각각 250만원을 공제하며, 2년 이상 보유한 후 양도한 경우는 그 세액은 더욱 줄어든다. 가령 토지를 갑 단독명의로 1억원에 취득하여 2년을 보유한 후 2억원에 양도한 경우와 갑과 갑의 배우자 공동명의로 1억원에 취득하여 2년을 보유한 후 2억원에 양도한 경우를 계산해 보면 다음과 같이 세금의 차이를 알 수 있다.

⑴ 갑 단독명의의 경우

① 양도차익(1억원) - 장기보유특별공제(0) = 양도소득금액(1억원)

② 양도소득금액(1억원) - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준(9,750만원)

③ 과세표준(9,750만원) × 세율(36%) = 3,510만원 - 누진공제(1,170만원)

④ 산출세액 = 2,340만원

⑤ 양도소득세 주민세 = 2,340만원 × 99%

= 23,166,000원

⑵ 부부 공동명의의 경우

1) 갑의 경우

① 양도차익(5,000만원) - 장기보유특별공제(0) = 양도소득금액(5,000만원)

② 양도소득금액(5,000만원) - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준(4,750만원)

③ 과세표준(4,750만원) × 세율(27%) = 12,825,000원 - 누진공제(450만원)

④ 산출세액 = 8,325,000원

⑤ 양도소득세 주민세 = 8,325,000원 × 99%

= 8,241,750원

2) 갑의 배우자의 경우 : 8,241,750원

결론적으로 위의 산식을 보면 주택뿐아니라 토지의 경우도 부부공동명의의 경우에 양도소득세와 주민세의 합계액은 8,241,750원 × 2 = 16,483,500원이다. 따라서 단독명의로 했을 때 보다 부부공동명의로 했을 때가 6,682,500원(= 23,166,000원 - 16,483,500원)의 절세효과가 있다.

유엔알 컨설팅 제공 02-525-0597

최근 일시적 2주택자들의 마음은 숯검정이 되었습니다.

처분조건부 대출. 상환하지 못하면 15% 가량(?) 의 연체이자 물고, 이후 3개월 안에 갚지 못할 경우 강제상환에 들어간다고 하고… 공매 의뢰에 관한 뉴스도 나오고... 살벌합니다.

그러나,

힘들수록 한 발짝 뒤로 물러서 여유 있게, 발상의 전환, 때로는 공격적인 사고가 필요하지요.

굳이 1년 기한 내에 결사적으로 매각하려 애쓰지 마시길 바랍니다.

거래 없는 시절에 오랫동안 안 팔리던 집이 팔렸다면, 내 물건이 최저가 바닥이었을 가능성이 있습니다.

순진한(?) 일시적 2주택자들은 결사적으로 저가 매물을 내놓고, 대기 매수자들은 줄곧 노려보며 기다릴지도 모릅니다. 저거 팔리면 더 기다리지 않고 나도 들어간다… 그러지 않을까요 ? (저 같으면 그렇게 합니다.)

거래가 안 되는 시절에 싸게 매물 내놓고 어거지로 거래해봐야 스스로 값을 깎아버리는 행위일 뿐 입니다. 소위 호구 잡힙니다. (밑에 장정숙님 글을 참고하십시오.)

시장의 반전은 짧은 순간에 극적으로 일어납니다.

주식시장에서 하한가 매물이 쌓였다가도, 자고 일어나면 게눈 감추듯이 사라지고 초강세 장이 연출되는 것을 왕왕 보셨을 겁니다.

지금은 시장에 매물이 나올 수 있는 여지가 거의 봉쇄 되어 있습니다. 여기서 분위기가 반전되면 파장이 클 가능성이 있습니다.

결론을 말씀 드리면, 일시적 1가구 2주택자들은

굳이 기존주택을 4분기에 비과세 매도해야 한다는 강박관념을 가지지 말 것이며 (매물로 내 놓는 것 자체가 악수입니다.)

나중에 매입한 주택이라도 손해를 무릅쓰고 팔아야 한다고 생각하지 말고,

차라리 둘 다 몇 달 정도 가져가는 게 좋습니다.

마음을 느긋하게 먹고 1년 기한을 넘겨 버리더라도 몇 달 기다리는 것이죠.

(1) 1년 기한을 넘기고, 올해 말 or 내년 초 ?? 분위기가 바뀌면

그때 나중에 매입한 주택을 먼저 팝니다.

기한을 넘긴 후에는 기존주택을 먼저 팔 수는 없겠죠 ? 양도세 비과세를 포기해서는 안되겠죠.

(2) 나중 매입 주택을 팔고 난 후, 일시적 1가구 2주택 투자전략을 다시 구사합니다.

다시 사라는 뜻 입니다.

1년 기한을 넘겨버리더라도 기다릴 수 있는 것은 특히 (2) 번 수순 때문입니다.

마음 고생한 경험을 살려 돈을 좀 버셔야지요

나중 매입주택이 탐나는 것이었다면 팔고 나서 옆 집을 사면 그만이고,

좋은 게 아니었다면 전문가의 도움을 받아 유망지역 물건을 매수.

취등록세는 기대이익에 비하면 작은 투자비용입니다. 2주택 모두 향후 1년간의 상승할 것을 고려하면 매우 작은 금액일 수 있습니다.

물건에 따라 다르겠지만, 대체로 이런 전략으로 시뮬레이션해 보시길 바랍니다.

설령 몇 달 내에 시장의 반전이 없더라도, 손해보는 것은 몇 달 이자비용 정도입니다.

올 상반기만 해도, 감히 이런 전략을 구사하기 힘들었습니다.

하반기 드라마틱한 상승을 점치기에는 무리가 있었기 때문입니다.

그러나 지금은 ???  상황이 다릅니다.

몇 달 내, 분위기가 전혀 달라질 가능성이 있으며, 최소한 지금 같지는 않을겁니다.

이번에 오는 장은 대체로 전체적인 상승이 아닐까 합니다(똘똘한 놈, 나쁜 놈 별로 가리지 않고). 2~3년간 공급부족에 집이 부족할 뿐만 아니라, 더구나 이제부터 공급 물량은 더욱 끊어집니다.. 매도물량 뿐만 아니라 이제는 분양물량 조차 나오기 어려운 구조입니다.

당분간 최소 2년 정도는 일시적 2주택 투자전략이 유력한 시기라고 봅니다.

특히 어두운 시기가 끝나가는 지금이 썩 괜찮은 시기입니다.

 관건은 시장상황이 아니라, 당면한 대출조건(처분 강제 여부)이 현실적인 문제입니다.

기존 대출조건을 정확히 파악해야 합니다. 1금융권 or 2금융권인지에 따라 조건이 달랐겠죠.

매각 외에 대안이 없는 대출이었다면, 다른 곳에서 대환대출을 알아볼 필요가 있습니다(ex. 외국계 금융기관 등)

만약 사업자 등록증을 갖고 있다면 별 문제없이 주택담보 대출을 받을 수 있을 겁니다.

저도 잘 모릅니다만, 대출방법이 있지 않을까요 ?

그러나, 더욱 중요한 관건은, 당사자의 심리적 압박감입니다.

견디기 힘들 수도 있습니다. (경험이 적으시다면)

그런데, 투자에서 가장 견디기 힘든 일이 무엇인지 아십니까 ?

내 물건 팔고 나서 폭등하는 경우입니다.

특히 손절매 후 폭등.. 이것이 가장 힘든 고통입니다.

지금의 압박감과는 비교하기 어려울만큼 큰 고통일 것이라고 감히 단언합니다.

참고로, 추석 후 10~11월 시장은 ?

상반기보다는 나을 것 입니다. (한편, 전세 상승 가능성은 매우 높아 보이죠? 특히 중소형)

물론 폭등하기도 쉽지 않습니다. 시중에 유동자금이 많더라도, 실수요자가 매수할 수 있는 금융환경이 되지 못하는 상황인 것을, 투자가들이 익히 아는 마당에 투자목적으로 세게 덤벼들지는 않을테니까요. 내년에도 중대형은 조금 더 늦게 움직일 가능성이 있습니다. 물론 타이밍 문제일 뿐입니다만.

거래는 부진하겠지만, 상반기보다 매물이 적으며, 매수세가 다소간 세고 가격도 점차 세어질 것 같습니다. 거래량 적은 약한 상승장, 또는 ???

분양가 상한제 실시 탓에 청약을 열심히 기다리는 사람도 있을 것이지만, 반대로 가점제 때문에 청약 포기하는 매수세도 있습니다. 시기를 저울질 하겠죠.

정권교체, 규제완화 기대감도 작용하겠죠.

조특법 일몰 시한도 아시는 바와 같이 큰 영향이 아니고,

신문에서 폭탄이라고 얘기하는 일시적 2주택자의 매물도 그 숫자가 적습니다..

처분조건부 매물 숫자가 상반기보다 훨씬 적으니, 시장 분위기도 상반기 보다 괜찮겠지요.

만약 실제로 4분기에 장이 좋아진다 해도 비과세 기존주택을 덥썩 팔고 잊어버리는 것은 좋은 전략이 아닙니다.

저 같으면, 새로 구입한 주택을 팔고 즉시 하나 더 사겠습니다.

일시적 2주택 전략을 4분기에 시작하는 것이죠.

1년이라는 기간을 벌어 2개 주택의 상승을 모두 먹을 수 있습니다.

참고로, 올해 처분조건부 대출 관련 매물이 약 4.6만 건 정도였다는데

1~6월 : 3만 여 건 매각되고(1분기 : 1만 여건, 2분기 : 2만 여건),

7~12월 : 1.5만 여 건 밖에 남아 있지 않습니다. 그 중에서

3달간(7~9월) 매각 된 것을 빼고 나면 1만 건이 안되겠지요.(7~8천 건 될려나요 ?)

그 중에서도 일부가 매물로 출회되겠지요. 추석 이후 처분조건부 7~8천 건 전부 전국적으로 매물로 나오더라도 너무 적은 량입니다. 이미 1년 기한 넘겨버린 매물은 다시 나올 확률이 낮고..

2006년, 전국 1년 거래량은 약 100만채.. 분기별로 평균 25만채 가량 거래되었습니다.

매도자들이 분기별 최소 25만개 이상을 매물로 내 놨다는 얘기입니다.

그렇다면 이번 4분기는 매물부담이 무서운 시기가 아니라, 매물이 매우 적은 시기라 볼 수 있습니다.

상반기에 3만 여 건 처분조건부 매물이 있었는데

2007년 가격 하락한 곳은, 서울 25개구 중에서 4곳 이었습니다.

(2007.01 ~ 2007.09.17, 국민은행 시세 기준)

양천구(-5.2%), 강동구(-4.4%), 송파구(-2.2%), 강남구(-1%)

반면, 나머지 21곳은 상승하였고

특히 강북은 계속 올랐으며 가장 많이 오른 곳은, 동대문구(10.6%), 도봉구(8.3%) 입니다. 제가 계산한 것이라 조금 틀릴 수 있습니다.

하반기는, 처분조건부 매물이 상반기보다도 적어 50% 정도 밖에 되지 않는 것으로 추산되니, 올해 말쯤 그 결과를 보시죠.

물론, 시세통계자료와 현장시세와는 괴리가 있습니다.

특히 올해 매도자들이 헐값에 내 놓을 수 밖에 없었던 것은, 시세 때문이 아니라 극심한 거래부진 때문이었습니다. 협상력이 없는 심리상태에서 팔아야만 한다고 쫒기는 사람은 더욱 약해질 수 밖에 없는 것이죠. 소위 정상적인 매매를 할 수 없습니다. (정부가 기대하던 것 ???)

마음의 여유를 되찾으시고, 1년 기한을 넘겨버려도

좋은 방법이 있다는 생각을 하시기 바랍니다.

적극적으로 1년 넘겨버리는 전략을 고려하시기 바랍니다.

한편, 무주택자, 1주택자들에게는 지금이 적절한 매수 타이밍이 아닌가 싶습니다.

시기도 좋지만, 급매물 매수라는 측면에서 더욱 그렇습니다.

최근 실행에 옮긴 지인이 몇 있습니다.

마음 고생하고 있는 일시적 2주택자들께 안타까운 마음이 들어

연합세미나 때 다뤄진 내용임에도 불구하고 글을 썼습니다. 남은 추석 연휴 잘 보내십시오.

(출처 : 아기곰동호회-연합세미나/아기곰,  2007.9. 26)