인천 청라-일산,파주 교하-용인 수지 유망 단지 수두룩

수도권 미분양시장에서 오래간만의 호재가 발표되자 모델하우스마다 미분양 문의가 늘어나고 관람객들로 북적이고 있다.

특히 양도세 100% 감면 혜택을 받는 비과밀억제권역이나 개발호재가 내재되어 있는 곳은 눈에 띄게 미분양 아파트 소진 속도가 빠르다.

경기침체로 숨죽여 있던 미분양 시장에 봄바람이 불고 있다. 미분양 아파트를 계약할 경우 지역에 따라 5년간 양도세 60%, 100%를 감면해주고 취등록세도 50% 줄여주는 세제정책 때문에 그 동안 ‘하자’ 취급을 받았던 미분양 아파트가 수요자들의 관심을 받기 시작했다.

수도권 미분양시장에서 오래간만의 호재가 발표되자 모델하우스마다 미분양 문의가 늘어나고 관람객들로 북적이고 있다. 특히 양도세 100% 감면 혜택을 받는 비과밀억제권역이나 개발호재가 내재되어 있는 곳은 눈에 띄게 미분양 아파트 소진 속도가 빠르다.

실제로 양도세 100% 감면지역인 용인 광교신도시에서는 정책 발표 이후 2~3일 동안 미분양 아파트가 모두 팔려나갔다. 울트라참누리와 이던하우스는 광교신도시라는 호재에도 불구하고 인근아파트 시세에 비해 분양가가 다소 높다는 이유로 저층을 중심으로 미분양이 남아있던 케이스였다. 용인지역의 아파트값이 소폭 상승하고 기존 주택을 매입할 경우 부가적으로 소요되는 비용을 따져본 수요자들이 미분양 세제감면을 놓고 저울질하며 결국 미분양 아파트를 선택한 것이다.

인천 청라지구 역시 상황은 비슷하다. 청라지구는 올초 권역변경을 통해 과밀억제권역에서 비과밀억제권역으로 지정되면서 양도세 100% 감면대상이 되었다. 여기에 송도와 같은 경제자유구역이라는 호재가 더해져 미분양아파트가 인기다. 청라지구에 미분양으로 남아있던 호반베르디움 20블록은 세제감면 정책이 발표되자 남아있던 미분양 물량이 모두 계약됐으며 청라지구 엑슬루타워 역시 지난해 말 계약률이 50%에 못 미쳤지만 3월 초 현재 가계약분 포함해 90% 정도로 계약률이 급상승했다.

건설사들도 이 같은 호재에 발맞춰 미분양 소진에 힘을 쓰고 있다. 중도금 무이자 등 금융혜택도 심심치 않게 볼 수 있고 새시, 발코니 등 무료시공을 내건 곳도 적지 않다. 또 원활한 마케팅을 위해 미분양 아파트를 계약할 경우 소개비를 주기도 하며 분양가 인하라는 특단의 조치를 내 건 사업장도 찾아볼 수 있다.

알짜 미분양 아파트가 ‘흙 속에서 진주를 발견하는 것’에 비유될 만큼 잘 고른 미분양은 투자 측면에서 효자상품이 되기도 한다. 따라서 지금과 같은 미분양 혜택을 잘 이용한다면 알뜰하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수 있다.

유망한 미분양아파트를 고르기 위해서는 무엇을 챙겨야 할까. 개발호재가 있는 지역, 대단지, 역세권, 교통환경 등을 따져야 하며 현재 공사 중인 사업지 현장도 살펴봐야 한다. 또 미분양이 된 원인을 먼저 파악하는 것이 급선무다.

참고로 주변시세와 비교해 분양가의 적절성 여부를 판단한 후 미분양을 선택하는 것이 좋다. 지난해부터 아파트 값이 내려가면서 상대적으로 분양가가 시세를 앞지른 곳이 있기 때문이다. 양도세 감면에 따른 수익이 기존 시세에 비해 높은 분양가를 어느 만큼 상쇄할 수 있을지 분석이 필요하다.

단 아파트값이 경기상황과 연동하는 최근의 경향을 살펴볼 때 경기침체가 빠른 시일 내에 해결되지 않을 것으로 예상되므로 단타보다는 장기로 가져간다는 생각으로 접근하는 것이 좋다.

청라지구 힐데스하임은 원건설에서 짓는 아파트로 브랜드 파워는 약한 편이나 단지 규모가 크다는 장점이 있다. 총 1284가구로 구성돼 있으며 공급면적은 84~86㎡로 구성되어 실수요자들이 선택할 만하다. 특히 올 상반기 분양을 앞둔 청라지구 아파트들은 중대형급 이상 공급되므로 소형 아파트로 경쟁력이 있을 것으로 보인다. 평균 분양가는 3.3㎡당 935만 원으로 최근 분양을 끝낸 청라지구 아파트들이 3.3㎡당 1000만 원을 넘는 것을 보면 상대적으로 분양가 경쟁력은 있는 편이다. 입지는 청라IC와 가까워 차량을 이용할 경우 교통여건은 원활하나 청라역과는 멀다. 사업지는 화훼단지 GM대우 R&D센터가 가깝고 심곡천이 단지 남쪽으로 흘러 주거단지가 쾌적할 것으로 예상된다.

인천 서구 경서동 청라지구 광명메이루즈도 평균 분양가가 3.3㎡당 900만 원대(977만 원)라는 점에서 경쟁력이 있다. 광명메이루즈 역시 브랜드 인지도는 크지 않으나 수요자들이 선호하는 공급면적인 107~110㎡로 구성됐다는 점이 특징이다. 특히 수도권을 통틀어 대형아파트 미분양이 주로 남아있고 99㎡대는 찾아 볼 수 없는 것을 감안하면 실수요자들이 선택하기에 좋다. 미분양 혜택으로는 계약금 10%와 중도금 40% 이자 후불제가 있다. 청라지구를 통과하는 수로에 인접해 있고 중심상업용지와 가까워 편의시설 이용이 수월할 것으로 보인다. 다만 이곳 역시 청라역과 거리가 있으며 전용 85㎡ 이하로 구성되어 3년간 전매가 제한된다.

주택경기가 좋았던 2006년과 2007년 파주교하신도시에서 분양된 아파트 대부분이 평균 분양가가 3.3㎡당 1000만 원을 돌파했다. 이를 감안하면 벽산·우남연리지의 분양가는 경쟁력 있는 편이다.(평균 983만 원) 총 958가구로 대단지라는 점과 양도세 100% 감면 이외 취등록세도 50% 감면받을 것으로 예상되어 타 단지와 차별성을 갖는다. 벽산·우남연리지 입주는 2010년 6월로 예정되어 있다. 이 단지는 공공택지로 전매제한이 기존의 3년에서 1년으로 줄어들었다. 한강신도시에서는 첫 분양물량인 우남퍼스트빌이 분양 중이다. 1202가구 대단지로 구성되어 있다. 신도시로 건설되는 까닭에 입주 이후 기반시설이 갖춰지면 신도시로 경쟁력을 갖출 전망이다. 또 2012년까지 김포공항에서 김포한강신도시까지 경전철이 건설되며 내년 올림픽대로와 김포 한강신도시를 오가는 6차로 김포고속화도로가 개통 예정으로 입주 이후 교통여건이 현재보다 다소 좋아질 것으로 보인다.

고양 일산 서구 덕이지구 하이파크시티 신동아파밀리에는 미분양 아파트 계약 혜택이 풍부한 곳 중 하나다. 계약금 5% 정액제, 중도금 전액 무이자, 시스템 에어컨 무상설치 등의 조건을 내걸었으며 여기에 신규 계약자 300가구(선착순)에 한해 프리미엄보장제를 실시한다. 프리미엄보장제란 입주시점까지의 아파트 시세가 분양가 대비 3000만 원 이상 오르지 않으면 회사가 이를 보장해주는 제도다. 하이파크시티 신동아파밀리에는 총 3316가구로 이뤄진 대단위 아파트촌이다. 경의선 복선전철이 6월 개통되면 인근지역과의 접근성이 높아질 것으로 보인다.

용인 수지구 신봉동 동일하이빌은 지난해 분양가 할인으로 주목 받았던 곳이다. 따라서 인근 지역, 비슷한 시기에 분양했던 타단지에 비해서 분양가가 다소 저렴하다고 할 수 있다. 기준층 기준으로 할인액은 분양가의 4%에서부터 10%까지 있다. 용인은 비과밀억제권역으로 양도세 100% 감면 대상이며 내년 6월 말까지 입주를 할 경우 취등록세 감면도 기대할 수 있다. 또 입주시점에는 용인~서울 간 고속화도로가 개통돼 있어 서울과의 접근성이 현재보다 나아질 것으로 예상된다.
기사입력 2009-04-22 11:45
조민이 스피드뱅크 연구원

완화된 주택 세제 100% 활용 방법


주택은 우리 삶에 있어 매우 중요한 의미를 차지하고 있다. 작은 땅덩어리 안에서 살아가고 있는 우리나라 현실에서 내 몸을 편히 쉴 수 있는 공간으로서의 기본적인 의미뿐만 아니라 자산을 불려 나가는 소중한 수단이기 때문이다. 이런 이유 때문에 모든 사람들에게 안정과 따듯함이라는 이미지로 다가와야 할 주택은 경기가 좋을 때마다 투기의 온상이라는 오명을 쓰게 되고, 정부에서는 이를 막기 위해 다양한 정책을 펼쳐왔다.

주택과 관련된 세금을 들여다보면 굉장히 복잡하다는 생각을 하지 않을 수 없다. 세법이 변경될 때마다 단골메뉴로 나오는 것이 주택에 대한 규제강화나 완화다 보니, 이를 반영한 예외조항도 상당히 많다. 세금은 자기구제의 원칙에 따라 본인의 실수에 따라 과도한 세금을 내게 되었을 때 알아서 잘못 신고했다고 이를 환급해 주지 않는다. 결국 우리에게 친숙하고 누구나 투자하기 원하는 주택이므로 관련 세금에 대해 좀더 신경을 써야 한다는 말이다.

이런 취지에서 작년 세법개정에서 주택과 관련해 변경된 세제부분을 알아보고자 한다.

주택과 관련된 세금은 취득, 보유, 양도 단계로 나누어 볼 수 있다. 하지만 취득단계는 세제에 큰 변화가 없는 부분이고 그 비중이 세 가지 중 가장 작아 제외하기로 한다.

보유단계에서 가장 중요한 세금은 종합부동산세다. 종합부동산세는 2006년부터 적용되었다. 세대별로 6월 1일 기준 보유주택 기준시가가 6억 원을 초과하면 과세된다. 이 때 세율을 곱하여 세금을 산출하는 대상 가액(과표적용률)은 기준시가에 대해 2006년 70%를 시작으로 매년 10% 상승하는 것으로 정해졌다. 그리고 전년도 세금에 비해 최고 300%에 해당하는 금액까지 세금이 늘어날 수 있도록 한도(세부담 상한선)가 정해져 있었다. 그러나 이번 세법개정을 통해 세대별이 아닌 인별로 보유한 주택 기준시가가 6억 원을 넘어야 과세가 되고, 과표 적용률은 80%로 동결되었을 뿐만 아니라, 세부담 상한선도 150%로 하향 조정되었다.

1세대 1주택자에 대한 종부세 혜택은 더욱 크게 강화되었다. 일단 1세대 1주택을 단독명의로 소유한 경우에는 9억 원까지에 대해서는 종합부동산세 과세대상에 포함시키지 않기로 하였다. 그리고 1세대 1주택을 보유한 고령자에 대해서 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%의 세액공제가 이루어지고, 1세대 1주택을 5년 이상 10년 미만 보유한 경우에는 20%, 10년 이상 보유한 경우에는 40%의 세액공제가 추가로 이루어진다. 결국 경우에 따라서는 9억 원이 넘는 1세대 1주택을 보유했더라도 고령자 세액공제 최대 30%와 장기보유자 세액공제 최대 40%를 받는다면 70%의 세금을 환급 받아 30%의 세금만을 내는 효과가 발생한다.

살펴본 바대로 종합부동산세를 피하기 위해서는 인별로 보유하는 주택의 크기를 조정하는 것이 중요하다. 작년까지만 해도 종합부동산세에 대해 세대별로 과세하는 것에 대한 논란이 지속되었으나 결국 헌법재판소의 위헌 판결에 따라 종합부동산세에 대한 인별 과세가 확정되었다. 세대가 모두 보유한 주택의 합산 기준가액이 6억 원을 넘기는 쉬우나 인별로 6억 원을 넘는다는 것은 그리 쉬운 일이 아니다.

최초 취득단계에서의 명의분산은 증여세를 고려해야 한다. 2008년부터 배우자 간에는 6억 원까지 증여세 없이 증여가 가능하다. 물론 이 금액은 과거 10년간 배우자에게 증여한 금액이 있을 경우 합산된다는 점에 주의해야 한다. 따라서 앞에서 살펴본 사례의 경우 배우자가 소득이 없더라도 10년 이내에 사전 증여한 사실이 없다면 증여가액이 6억 원 이내이므로 증여세의 부담 없이 공동명의 등기가 가능하다. 이는 단순히 종합부동산세의 절세뿐 아니라 경우에 따라서는 상속세의 절세라는 측면에서도 바람직하다.

양도소득세에 대한 변화는 더 중요하다. 먼저 양도소득세율이 종합소득세와 일치되면서 기존 9~36%의 세율이 6~35%로 낮아진 효과가 생겼다.

1세대 1주택 비과세 요건도 강화되었는데, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 경우에 따라 3년 보유, 2년 거주를 해야 한다. 이 조건을 충족했더라도 고가주택 기준인 시가 6억 원을 초과한 경우 6억 원 초과분에 해당하는 양도소득세는 고가주택이라는 이유로 과세가 되었다. 당초 세법개정안 발의 시에는 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에만 국한되어 있는 2년 거주 요건을 수도권 전체로 변경하려 하였으나 개정안을 철회하였다.

반면 고가주택의 기준을 9억 원으로 상향 조정하여 1세대 1주택임에도 양도소득세가 과세되는 경우를 줄였다. 그리고 1세대 1주택임에도 보유, 거주요건이나 고가주택 기준을 초과하여 양도소득세가 과세될 경우의 장기보유 특별공제를 보유기간 1년당 4%에서 8%로 강화하여 실질적인 세부담을 낮추었다.

그렇다면 다음 사례에서처럼 5억 원에 취득한 주택을 5년 보유 후 10억 원에 양도하는 경우를 생각해 보자.

결과와 같이 세법 개정에 따라 양도소득세가 상당 부분 줄어든 것을 볼 수 있다. 1세대 1주택 비과세에서는 이 외에도 다른 주택을 취득해 일시적인 2주택이 된 경우 과거 1년 이내에 기존 주택을 매도해야 양도소득세 비과세를 받을 수 있었으나 세법 개정에 따라 2년 이내에 매도하면 된다. 또 60세 이상의 부모를 봉양하거나, 혼인으로 세대합가하여 2주택이 된 경우에도 과거 2년 이내 매도에서 5년 이내 매도로 조정되었다.

다주택에 대한 양도소득세 중과부분에도 변화가 있었다. 양도소득세는 종합부동산세와 달리 인별이 아닌 세대별로 다주택 여부를 따진다. 한 세대에 2주택이 있는 경우 다양한 예외사항이 있긴 하지만 한 주택을 매도할 때 일반 세율이 아닌 50%의 양도소득세를 과세하고, 장기보유 특별공제를 받지 못한다. 3주택의 경우에는 60%로 양도소득세를 과세한다. 따라서 다주택 중과에서 주택 수에 산입되지 않거나 중과를 배제해 주는 기준을 아는 것이 중요하다.

이번 세법 개정에서 꼭 알아둬야 할 사항은 다주택자 중과제도에 대한 한시적 완화이다. 올해 1월 1일에서 2010년 12월 31일까지 2년간 다주택 중 1주택을 양도하거나, 이 기간 중 추가로 취득한 주택을 향후 양도할 때에는 1세대 2주택일 경우 50%가 아닌 일반세율(2009년: 6~35%, 2010년: 6~33%)로, 1세대 3주택일 경우 60%가 아닌 45%로 양도소득세가 과세된다. 다만, 장기보유 특별공제는 과거와 같이 적용받지 못한다. 다음에서 2억 원에 취득한 주택을 2년 보유하고 4억 원에 양도할 때, 과거 과세내용과 한시적 완화 혜택을 받는 경우를 비교해 보자.

이 또한 결과를 보면, 다주택 양도소득세가 상당 부분 부담이 되고 있는 상황에서 한시적 완화 제도를 잘 활용하면 상당한 세금을 줄일 수 있음을 알 수 있다. 이 외에도 1세대 2주택 중과의 경우 과거 수도권과 광역시의 경우 기준시가 1억 원 이하의 주택에 대해서는 중과대상에서 제외했었다. 여기서 광역시에 대한 중과배제 기준금액이 3억 원 이하로 확대되었으므로 이를 잘 활용하는 것도 중요하다.

다만 위와 같은 다주택에 대한 한시적 완화정책은 기획재정부의 경제활성화 지원 세제 개편안(4월 임시국회 입법추진)에 의해 한시적 완화가 아닌 일반세율 과세로 전면 전환될 예정이다. 만약 4월 임시국회에서 이 안이 통과되면 3주택 이상이라 하더라도 한시적으로 45%로 양도소득세를 과세하는 것이 아니라 일반세율로 과세되어 추가적으로 양도소득세 부담을 덜게 된다.

주택은 우리 모두에게 꼭 필요한 안식처다. 그래서 우리에게 더 익숙한 투자대상이 되기도 한다. 물론 종합부동산세나 양도소득세 문제를 본다면 과도한 욕심은 금물이다. 그러나 주택에 대한 과세 내용을 충분히 이해하고, 적정한 수준에서 활용한다면 훌륭한 투자의 장이 되기도 한다.

출처- 한국 경제

상가 투자자가 알아야 할 것들은 너무도 많다.

상가투자자들은 궁극적으로 임차인을 통한 임대수익 창출을 목적으로 하고 있다고 할 수 있다.

그렇다면 상가투자자들이 알아야하는 것들은 부동산의 하드웨어적 입지특성외에도 다른 영역이 있지 않을까?

적어도 그런 영역중에는 상가임차인의 정보라든지, 임차인이 경영해야하는 경영환경에 대한 이해들이 최소한의 이해로서 추가되어야 한다고 할 수 있다.

이런 관점에서 볼때 최소한 최근 판매업종에서의 온라인 시장의 강세와 상가임차시장과의 함수관계를 알아볼 필요가 있다.

요즘 사회적으로 진행되고 있는 상가운영의 단면적 사례를 통해 살펴보자.

은평구에서 이동통신대리점을 운영하는 정진석(가명 32세)씨는 오전8시 점포오픈과 동시에 컴퓨터 모니터를 켜고 온라인쇼핑몰에 접수된 주문관리와 신상등록 관리로 하루를 시작한다.

번듯한 점포 를 가지고 있는 정사장이 오전에 온라인관리에 매달리는 이유는 수년전부터 매장운영만으로 매출 을 꾀하는데 한계를 느끼면서부터 온라인분야로 영업을 확대했기 때문이다.

당사 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 분석한것에 따르면 2001년 온라인 상거래를 통해 유통된 유통거래액은 3조3천4백7십억원정도였지만 2007년 온라인거래에서는 2001년대비 무려 471% 나 성장한 15조7천6백5십억원대에 달한 것으로 나타나 전통적으로 상가매장을 기반으로 거래되는 거래성향과 구매라인등에 막대한 지각변동이 있었던 것으로 조사되어 매장중심운영의 상가시장에 변화가 필요한 것으로 나타났다.

상가시장에서 오피스공간을 필요로하는 소비처인 여행사의 경우 온라인 매출비중이 2001년에는 2천 1백4십6육억원 정도였던 것이 무려 11배가 넘게성장해 2007년에는 2조4천1백6십3억 대에 달하는 급 속한 성장을 이룬 것으로 나타났다.

여행업종의 경우 최근 경기불황에도 불구하고 2008년 1/4분기에 이미 전년대비 28%의 매출이 있어 올해도 상당한 상승이 있을것으로 예상된다.

아울러 전통적인 판매업종으로 분류되어 상가매장이 필요했던 아동유아용품에서도 온라인 시장에서 2001년 853억원대에서 2007년에는 10배가 넘게성장해 8682억원대로 급속하게 성장했으며, 의류/패션 업종에서도 2001년 1758억원대에서 2007년에는 9배가 넘게성장해 2조7139억원대로 급성장한 것으로 나타났으며, 화장품/향수등의 미용품목에서도 2001년 8백1억원대에서 2007년에는 7천9백2십7억원대로 거의 10배수준의 성장을 한 것으로 나타났다.

여기서 특이한 점은 이런 전방위적인 온라인 분야 매출성장이 비약적인 현상이 판매업종과 서비스업종 에서 차이가 나고 있다는 점이다.

전반적인 서비스관련업종의 온라인매출증가는 전체 온라인시장성장 평균인 471%성장에 못미 치는 101%신장에 그친 것으로 나타나는 반면에 판매업종의 온라인 매출성장은 폭발적이라고 할 만큼 온라인 비중이 판매업종 분야에서 강세를 보이고 있다는 데 특징이 있다.

이런 현상을 반영하듯, 전통적 판매의 주축을 맡고 있는 백화점의 경우도 온라인 판매를 위해 백화점 온라인사이트를 운영중에 있으며, 각 홈쇼핑들도 방송매출 부분 외에도 온라인 사이트를 운영유지하 면서 온라인 쇼핑몰 오프라인 병행의 역량강화에 힘을 쏟고 있는 상황인데 반해, 과거 전통적으로 근 린상권에서 손쉽게 찾아 볼수 있었던 중소서점이나 중소화장품점, 문구점 등의 판매업종들은 변화의 최일선에 있었다고 할 수 있다.

온라인 판매역량을 충분히 확보한 대형서점이나, 사무용품 중심의 온라인 오프라인 병행의 특화된 분 야로 장사모델을 변경한 경우는 살아남았지만, 온라인비중을 확대하지 못한 중소상점들은 생활주변에 서 많이 사라져 매장을 필요로하는 판매업종에서 시장구매패턴의 상황에 적응하는것이 얼마나 중요한 지를 반영하고 있는데 이를 반영하듯 서적의 경우 온라인 판매시장이 2001년 1천834억원선에서 2007년 7천442억원으로 4배이상, 사무/문구용품의 경우 2001년 4백52억원에서 2007년 1천810억원선으로 4배 정도 성장한 것으로 나타났다.

특히 신선도 보장으로 인해 온라인 거래가 어려울것 같은 농수산물의 경우에도 택배업의 발달을 기반 으로 우체국 온라인 판매강화등과 함께 각지자체별로 온라인거래를 통한 소비진작을 도모하기위해 나 서고 있어 분야를 불문하고 전통적 판매라인의 변경이 심화되어가고 있는 것으로 파악되고 있는데 충 청남도, 전남여수, 충남부여등의 지자체의 최근 활동은 그동안 다소 전시행정적 성격에서 운영되던 온 라인거래를 실질적 거래로 늘리기 위해 G마켓, 옥션, CJ몰등과 연계해 판매강화에 나서면서 비중을 확 대해가고 있는 형국이다.

이런 전방위적 온라인매출증대 현상과 관련하여 상가투자자들이 장기적 관점에서 이해해야 하는 부분은 향후 서비스업종(소비자의 직접 몸이 움직여야 되는 업종)의 강세로의 전환예측이 가능해야 한다는 점이다.

특히, 판매업종분야의 상가투자자의 관계라면, 온라인 비중을 키워갈 수 있는 영역이 존재하는지, 한편으로는 앞으로 온라인 영역에 의해 현 판매업종의 위축이 심화될 분양의 판매업종인지 여부등을 관심있게 살펴보아야 한다.

자신이 보유한 상가의 임차업종변경이나 임차인 변경시 참고해야할 중요변수로 온라인시장이 폭발적으로 작용하고 있기 때문이다.


상가뉴스레이다(www.sangganews.com)