주거용•업무용에 따라 절세 방안 달라져

요즘 오피스텔이 인기다. 총부채상환비율(DTI) 규제로 서울ㆍ수도권 아파트 매매시장이 약세로 돌아서면서 마땅히 투자처를 찾지 못한 시중 자금이 오피스텔 시장으로 흘러들고 있다.
최근 몇년 새 오피스텔의 공급이 많이 준 것도 오피스텔 몸값을 올리는 데 한몫한다. 그래서 도심 역세권 소형 오피스텔의 경우 임대 수익은 물론 시세 차익까지 노릴 수 있어 투자자들의 입질이 잦다.

문제는 세금이다. 오피스텔을 취득할 때와 팔 때 내야 하는 세금이 적지 않다. 절세 전략이 필요한 이유다.

오피스텔 관련 세금은 업무용과 주거용으로 구분해 따로 과세된다. 건축법상 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 간주하고 있다(건축법 시행령 별표1 제10호). 하지만 세법에서는 경우에 따라 주택으로 보기도 하고, 주택으로 보지 않기도 한다.

세법은 실질과세의 원칙에 따른다. 따라서 오피스텔을 업무용으로 사용할 때와 주거용으로 사용할 때 그 취급이 달라진다. 즉, 오피스텔을 업무용으로 사용하면 상업용 건물로, 주거용으로 사용하고 있으면 주택으로 간주해 세법을 달리 적용되는 것이다.

오피스텔과 관련해 세법에서 논란이 되는 것은 부가가치세와 부동산 임대소득세, 양도소득세 등이다. 요즘 일선 세무사에 투자자들이 자주 묻는 오피스텔 관련 세금 문제와 절세 방안에 대해 알아봤다.

◇오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우
(1) 분양 및 취득시
오피스텔을 분양 및 취득할 때에는 건물분 분양가격의 10%에 해당하는 세금계산서를 수수하고, 부가가치세를 부담한다. 이를 부가가치세 매입세액이라 하는데, 금액이 커 오피스텔을 분양받을 때는 일단 매입 세액을 환급받는 경우가 대부분이다.

부가가치세 매입 세액을 환급받으려면, 우선 분양계약서 작성 때 계약자 명의로 부동산 임대사업자 등 과세사업자로 등록을 하고 매번 분양대금을 지급한 달의 다음달 25일까지 환급 신청을 해야 한다. 이렇게 하면 신청 후 15일 이내에 조기 환급을 받을 수 있다. 하지만 업무용으로 사용할 경우라도 부가가치세를 환급받지 못하거나, 환급받은 매입세액을 다시 내야 하는 경우도 발생한다.

오피스텔을 업무용으로 사용할 때는 다음과 같은 세 가지 경우가 있다.
①다른 사업자에게 업무용으로 임대해주는 경우
②본인의 과세사업에 사용하는 경우
③본인의 면세사업에 사용하는 경우 등이다.

①과 ②의 경우에는 모두 과세사업에 사용하므로 부가가치세 매입세액 환급이 가능하다.
하지만 ③의 경우에는 면세사업에 사용하므로 부가가치세 매입세액 공제를 받을 수 없다. 만약 처음에 환급을 받았다면, 실제 본인의 면세사업에 전용한 시점(10년 이내인 경우)에 자기가 자기에게 오피스텔을 공급한 것으로 간주해 부가가치세를 계산해 납부해야 한다.

(2) 임대 및 임차시
오피스텔을 업무용으로 임대할 경우에는 임대료 공급가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 임차인에게 징수하게 된다.
이 때 임차인은 징수당한 부가가치세를 매입세액으로 공제받을 수 있다.
오피스텔 임대소득이 발생한 경우에는 부동산 임대소득에 대한 종합소득세를 매년 5월 31일까지 신고 납부해야 한다.

(3) 양도 또는 부동산 임대사업의 폐업시
업무용으로 사용하던 오피스텔을 팔 때에는 과세사업에 사용한 오피스텔(①, ②의 경우)에 대해서는 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수자에게서 거둬 납부해야 한다.
하지만 면세사업에 사용한 오피스텔을 팔거나 사업의 포괄양수도에 해당하는 경우에는 부가가치세 납부 의무는 없다.
부동산 임대사업을 폐업한 경우에는 앞서 설명한 면세사업전용시와 마찬가지로 10년 이내일 경우에는 경과기간별로 매입세액을 재계산해 납부해야 한다.

오피스텔을 팔 때 양도 차익이 발생했다면 양도소득세를 신고 납부해야 한다. 하지만, 주거용이 아니므로 비과세 또는 중과세는 없다.

◇오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우
(1) 분양 및 취득시
2003년 2월 18일 이후에 분양 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용하거나 타인에게 주거용으로 임대할 경우 부가가치세가 면제되므로 앞에서 설명한 면세사업에 사용한 것과 동일하다.
즉, 분양 및 취득시 부담한 부가가치세를 환급받지 못하며, 환급받은 부가가치세가 있을 경우 주거용으로 사용 또는 임대할 때는 면세 전용에 해당해 앞의 계산식에 따른 부가가치세를 재계산해 납부해야 한다.
하지만 2003년 2월 18일 이전에 오피스텔을 취득하면서 환급받은 부가가치세 매입 세액에 대해서는 재계산해 납부하지는 않는다.

(2) 임대 및 임차시
상시 주거용으로 사용하거나 임대한 경우에는 부가가치세 면세이므로 부가가치세 신고납부 의무는 없다.
만약 분양받은 오피스텔을 주거용으로 임대하고 발생한 부동산 임대소득의 경우 세대별로 합산해 오피스텔 이외 다른 임대주택이 없다면 비과세된다.
즉, 하지만 오피스텔이 과세기준일(매년 12월 31일) 현재 기준시가 6억원을 초과하는 주택에 해당되는 경우에는 과세된다.

(3) 양도시
상시 주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세 납부 의무는 없다.
하지만 주거용으로 사용하거나 임대한 오피스텔은 주택으로 간주하므로 1가구1주택 비과세 또는 2주택 이상 중과세 규정을 적용받는다.
따라서 오피스텔을 3년 이상 보유(서울 및 5개 신도시 2년 이상 거주)하고 다른 주택이 없는 경우에는 1가구1주택 양도세 비과세에 해당되고, 오피스텔을 포함하여 2주택인 경에는 50%, 3주택 이상일 경우에는 60% 중과세가 적용된다.
다만, 내년 말까지는 1가구2주택자라도 일반세율(올해는 6~35%, 내년엔 6~33%)이 적용된다. 정부가 글로벌 경제 위기로 침체한 부동산 거래시장을 활성화시키기 위해 도입한 조치다.
특히 유의해야 할 점은 오피스텔은 중과세에서 배제되는 소형주택에 해당되지 않는다는 점이다. 오피스텔을 주거용으로 이용할 때 다른 주택에 비해 불리한 측면이다.

◇오피스텔 절세 전략
(1) 부가가치세 절세 방안
오피스텔도 과세사업에 사용할 경우에는 부가가치세를 부담하게 되는데, 사업과 관련된 부가가치세는 최종 소비자에게 부담이 전가된다.
다만, 부담한 부가가치세를 공제받거나 환급받는 데는 상당한 시간이 소요되므로 거래과정에서 이러한 문제를 감안하는 것이 좋다.

따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 수수한 뒤 부가가치세 조기 환급 신청을 해 부가가치세 매입세액을 일단 공제받는 것이 유리하다고 할 수 있다.
이후 상황에 따라 부가가치세 재계산을 하여 납부하면 되기 때문이다.

오피스텔을 팔 때는 매도자가 과세사업자(부동산임대업 포함)라면 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수자에게 거둬 내야 한다. 매수자가 비사업자 또는 면세사업자라면 이 부가가치세는 공제되지 않으므로 사실상 양도가액을 높여 거래에 부담을 주게 된다. 이 경우에는 매수자로 하여금 부동산 임대사업자 등록을 하게 해서 사업의 포괄양수도 방식으로 오피스텔을 팔면 세금계산서를 발행하지 않아도 되어 부가세에서 벗어날 수 있다.

(2) 부동산 임대소득세 절세 방안
주택을 두 채 이상 임대할 때 부동산 임대소득에 대해 소득세가 과세된다.
따라서 오피스텔을 임대할 때 소득세를 부담하지 않으려면 임대주택에 해당하는 주택을 세대별로 한 채인 상태로 만드는 것이 좋다.

(3) 양도세 절세 방안
양도세는 부동산을 팔 당시 부동산의 실질 이용 상황에 의해 주택인지, 사업용 건물인지를 구분해 세금을 계산한다.
만약 1가구2주택에 해당되는 상황에서 오피스텔을 팔면 오피스텔을 주택 상태가 아니라 사업용 부동산 상태로 파는 것이 유리하다.
주택으로서 오피스텔을 팔면 양도 차익의 50% 이상의 세율로 중과세하기 때문이다. 다만, 내년 말까지는 2주택자라도 일반세율로 과세한다.

어쨌든 양도세를 한푼이라도 아끼기 위해서는 오피스텔을 팔기 전에 부동산 임대사업자로 등록해 사무용으로 임대를 한 뒤에 파는 것이 유리하다.
이 경우에는 부가가치세에 유의해야 한다.
만약 불가피하게 주택으로서 오피스텔을 판다면 여러 주택 중 가장 양도 차익이 적은 부동산을 먼저 파는 것이 유리하다.

조철현 기자 choch@joongang.co.kr

강남에서 유통업을 하는 50대 후반의 김○○ 씨는 2003년부터 노후대책으로 임대사업용 소형주택을 물색하기 시작했다. 김 씨는 월남전에 참전했다가 고엽제 후유증으로 고생해 힘든 일을 못하는 데다 유통업이 경기를 잘 타 마진율이 점차 떨어져 고민하던 중이었다.

임대수요가 많은 도심 내 소형주택 임대사업이 많은 품을 들이지 않고도 안정적인 월세수익을 얻을 수 있다는 판단이 섰다. 처음 투자 당시에는 아파트의 소형의무비율 폐지로 소형주택의 공급이 부족해 점차 금싸라기 투자대상으로 변해 가는 시기였다.

처음에는 그간 모아둔 3억 원의 종잣돈을 밑천 삼아 임대용 다가구주택을 지어볼까 생각했으나 땅값이 만만치 않았다. 다가구주택으로 지을 만한 땅값만 당시 3.3㎡당 600~700만원을 호가해 아예 지어 놓은 주택을 싸게 매입하는 게 훨씬 낫다고 판단했다.

고민 끝에 김 씨는 우연한 기회에 신문에서 미분양 아파트 할인광고를 보고 수도권에 있는 실면적 26㎡ 아파트 6가구를 매입했다. 당시에는 연초 비수기에다 미분양 물량이 많았다.
 
조건이 워낙 파격적이어서 초기 투자비용은 거의 들지 않았다. 완공 후 가구 당 보증금 500만원, 월 30만원에 세를 놓았다.

김 씨의 투자는 여기서 그치지 않았다. 서울에서 헐값에 나온 허름한 3층짜리 다가구주택을 기존 세입자의 보증금을 안고 싸게 매입, 다세대 주택으로 용도 변경했다. 총 8가구로 용도 변경한 후 가구당 월 30~40만원의 월세로 전환했다.

직접 관할구청을 드나들며 주택변경 허가까지 받아냈다.

월세수익이 점차 늘면서 김 씨는 저가 매입의 기회를 갖기 위해 소형 경매주택에도 관심을 갖게 됐다. 경매 컨설팅업체의 도움을 받아 소형 다세대주택 입찰에 참여했다.

주로 대학가나 업무밀집지역 내 33~66㎡대 허름한 빌라 지하를 3000만~4000만원에 3가구를 낙찰 받아 한 채 당 보증금 1000만원에 월 30~40만원씩 세를 놓았다. 시가가 5000~6000만원을 호가하는 주택을 감정가의 70%대에 낙찰 받아 세를 줬기 때문에 주변 임대가보다 10% 이상 싼값이어서 젊은 임대수요자들이 많았다.

이밖에도 김 씨는 경기 고양시 일산 외곽에 있는 8층 규모의 오피스텔 중 6층 33㎡ 2실을 각 3000만원에 낙찰 받아 보증금 500만원, 월 20만원에 세를 주었다. 기존 업무용 건물을 오피스텔로 리모델링한 것이어서 입찰경쟁률이 높지 않아 감정가의 60%에 낙찰 받았다.

이렇게 부지런히 발품을 판 결과 2년 동안 3억 원의 종잣돈을 굴렸고, 월 800만원의 고정적인 월세소득을 올리는 임대사업자로 변신했다. 수도권 아파트 6가구, 서울 다가구주택 1채와 다세대주택 3채, 일산 오피스텔 2실을 매입하는데 든 비용은 전세보증금을 제하고 2억8000만 원 가량이다.

김 씨의 성공비결은 두 가지다. 하나는 부동산 정책변수를 잘 활용했다는 점이다. 소형아파트 의무공급비율 폐지정책을 투자 아이디어로 삼은 것. 소형 주택공급이 줄면 수급불균형이 생겨 소형주택의 가치가 크게 뛰리란 판단이 적중한 것이다. 얼마 전 의무공급비율이 부활 됐지만 여전히 소형주택의 투자가치는 식을 줄 모르고 뜨겁다.

이 밖에 투자의 목적을 임대사업으로 정하고 부지런히 발품을 판 것도 성공의 비결이다. 투자가치 있는 임대용 소형주택이 매물로 나왔다면 밤낮을 가리지 않고 현장 답사부터 한 것이 우량물건을 고르는 안목이 생기게 한 비결이었던 셈. 또 기존주택을 살 때는 최초 분양자가 파는 공동주택만을 골라 매입하는 전략을 세워 세금 줄이기에도 신경을 썼다.

소액 여유자금 보유자가 임대사업자를 꿈꾼다면 소형주택 매입에 하루빨리 나서는 게 유리하다. 저금리 기조가 지속되는 금융기관의 싼 이자를 활용하거나 도시형생활주택 사업자에게 유리한 조건으로 대출해주는 정책자금을 활용하는 것도 좋은 방법이다.

앞으로 소형주택의 가치는 더욱 높아질 것으로 보인다. 일부 지역의 경우 만성적인 소형 전셋집 공급물량 부족도 예상되고 있다. 철저한 수요분석에 따라 투자의 안정성이 높은 도심 내 소형주택을 사 세를 주면 목돈을 들이지 않고도 임대사업자로 변신할 수 있다.


윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우