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                 고수들의 땅투자기법 모음

땅 투자자들은 어떤 방식으로 돈을 벌었을까.
재테크에 관심이 있는 사람이라면 누구나 고수들의 투자기법을 궁금해 한다.
최근 3년동안 땅으로 10억원 이상 벌어들인 사람들의 기법들을 소개해 본다.
이는 필자가 옆에서 직접 지켜본 투자기법들이다.

●내돈으로 투자하기

1)뜰 지역 선점

앞으로 뜰 지역을 예상하고 먼저 땅을 사는 방법이다.행정중심복합도시 투자를 한 A씨가 대표적인 사례.그는 노무현 대통령이 당선되기 3주전 공주 및 연기지역 땅을 샀다.여론 조사결과상 노무현 대통령이 상당히 앞서가자 행정수도 이전을 염두에 두고 땅을 사들어갔다.

노무현 후보가 당선되면 박정희 대통령 시절 행정수도 이전 후보지였던 공주지역 땅값이 뜰 것으로  생각하고 행동에 옮겼다.여러건을 매입했고 큰돈을 벌었다.뜰 지역을 선점하기 위해선 동물적 감각과 부단의 노력 그리고 과감한 베팅이 필수다.

2)내부정보 이용하기

신도시 택지개발예정지구 등의 개발정보를 미리 알고 땅을 사는 방법이다.B씨는 김포신도시 발표 1주일전 지인으로부터 김포에 신도시가 들어선다는 정보를 들었다.그는 그 즉시 땅 매입에 들어갔다.여러 필지를 과감하게 사들였다.1주일뒤 신도시 발표가 나자 마자 땅값은 두배로 올랐다.이런 내부정보로는 신도시건설 택지지구 건설 그린벨트 해제 도로건설 도시계획변경 등 여러 가지가 있다.

내부정보를 취득하기 위해선 공무원 또는 공기업 직원들과 친해야 한다.그러나 이런 사람들과 친해지기가 쉽지 않아 아무나 구사할 수 있는 전략은 아니다.

3)급매물 잡기

시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.남양주에 주로 투자하는 H씨는 항상 땅을 거래할 때 복비를 두배로 준다.이렇게 해두면 중개업소는 급매물이 나오면 최우선적으로 그에게 가져다 준다.

그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다.왜 일까.전화상으로 흥정을 시도하면 그 물건은 다른 사람에게 넘어갈 수밖에 없다.말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다.살 사람은 줄을 섰다.깎으려는 사람에게 넘어오진 않는다.중개업소는 매수 의지가 약하다고 생각해 즉각 다른 매수인을 물색한다.

H씨는 일단 만나고 나서 흥정을 통해 가격을 깎는다.만나기전 매도인의 약점을 최대한 파악해 둔다.사업이 망해서 급매로 내놓는건지,은행빚에 몰려서 내놓는건지 알아둔다.약점을 이용해 최대한 가격을 후려친다.이런 전략을 구사하기 위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.

4)발품 팔기

열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리 팔기 위해서 싸게 내놓든 시세보다 싼 땅을 고른다.

C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다.수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다.그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다.저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.

5)맹지에 길만들기

진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다.길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다.땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다.

길만드는 노하우는 의외로 간단하다.혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다.진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다.때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다.그래도 수익은 막대하다.맹지의 크기가 크면 클 수록,진입로부지가 작으면 작을 수록 수익은 커진다.

6)개발하기

농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다.농지전용 형질변경을 통해 땅을 개발해서 실수요자를 찾아 파는 방식이다.

특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다.이는 용도에 적합한 땅을 보는 눈,인허가,토목공사 등에 모두 능해야 가능한 방식이다.

●구전 뜯어먹기

중개업자도 아니면서 구전을 뜯어 큰돈을 번 사람도 많다.거의 대부분 개미들은 땅에 대해 문외한이다.그래서 개미들은 고수라고 소문난 사람들의 이야기를 듣고 땅을 산다.구전을 먹고사는 사람들은 바로 이런 점을 이용한다.자기가 잡은 가격보다 휠씬 높은 가격에 개미들에게 땅을 넘기는 것이다.

1)소개하고 구전 뜯어먹기

D씨는 주변에 땅 투자를 해달라는 사람이 줄을 서있다.그런데 이런 사람들한테 땅을 사줄 때 절대 공짜로 사주지 않는다.매수의뢰자 몰래 돈을 붙여먹는다.예컨대 평당 10만원에 나온 땅을 평당 12만원에 넘기는 것이다.

양심적인 사람은 건당 수백만원의 돈을 붙여 먹는다.그러나 심한 사람은 건당 수천만원을 붙여 먹는다.

2)덩치 큰 땅 쪼개 팔기

덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개 주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다.

예를들어 평당 1만평짜리가 평당1만원,1천평짜리가 평당 2만원이라고 치자.1만평짜리를 평당 1만원에 잡아 잡아 10개로 쪼갠뒤 평당 2만원에 주변 개미들에게 판다고 해보자.
바로 1백% 수익을 거둘 수있다.이방법이 발전한 것이 바로 기획부동산이다.

조성근의 '한국형 아파트 부자들'

잘 아는 곳을 골라 오래 투자하라

박성훈의 역발상 부동산 투자
http://www.mt.co.kr/column/column_section_article.htm?no=2007010910212457050&board=wealth81&page=1&type=2
이 글은 2007년 재테크 전망과 관련해 지난 12월 말에 기고된 것을 내용 중 일부를 수정했습니다. <편집자주>

필자는 재작년부터 투자 종목을 대부분 토지로 방향을 잡았다. 이유는 간단하다.

부동산 투자의 원리에 위배되지 않는 순리를 따르기로 한 것이다. 부동산은 상당히 단순하다.
수요와 공급에 의해 움직이는 것이 원칙이다.

하지만 많은 아파트 투기 세력으로 인해 그런 기본적인 원칙이 깨지고 있었다. 또 정부의 정책과 2020년까지 건설교통부 국토종합 개발계획 역시 전 국토의 균형개발이 목표였다.

일자리가 차츰 지방으로 분산된다는 것을 공기업을 시작으로 충분히 예측할 수 있는 것이다.
장기적으로 서울과 수도권의 인구가 줄어 들거나 해마다 지방에서 일자리를 찾아 올라오는 인구가 줄어들 것이다. 반대로 각 지방은 많은 개발계획으로 새로운 모습으로의 변모를 꽤하고 있다.

이로 인해 많은 지역들이 토지투기지역과 허가구역 등으로 묶였다. 투지 규제는 유동자금을 토지에서 아파트로 집중되는 것을 부추기는 결과를 야기했다.

토지투기지역지정과 허가지역 지정을 기준으로 개인 투자자들의 투자 행태를 분석해보면 비합리적인 모습을 엿볼 수 있다.

투기지역이나 허가지역으로 지정되지 않아 규제가 없는 곳에 토지를 매입하는 사람들도 자주 볼 수 있다.
하지만 위 두가지의 규제가 없는 곳은 수 년 안에는 투자성이 전혀 없는 곳이다. 규제 없이 매입할수 있다고 토지를 매입하는 것은 매우 위험하다.

정확한 계획과 자료를 수집해 투자하면 부동산 중 가장 수익률이 높고 안전한 것이 토지이다.
토지투자의 장점은 1차 투자라는 것이다.
개발계획에 따라 개발에 착수할 때 가장 우선적으로 매매가 이뤄지는 것은 토지이다.
개발계획의 규모에 따라 이미 적정한 투자 기간과 투자 수익을 미리 파악할 수 있다.

과거의 유사한 다른 지역의 개발규모와 기간 토지가격 상승률 등을 참고하면 충분히 계산할 수 있다.
리스크 역시 적다. 큰 그림을 만들기 위해 많은 건설사와 추후 수익을 바라는 토지 매입자들이 모든 리스크를 안고 가기 때문이다.
토지는 추후 분양이 안 되거나 인구가 늘지 않는 등 각 종 리스크가 발생하기 전 이미 처분이 완료된다.

정부의 국토균형개발계횎을 검토한 결과, 충남 당진이 가장 투자성이 좋은 곳으로 꼽혔다. 이미 개발이 시작됐고 대부분의 사업이 지자체나 도가 아닌 정부에 의해 직접 개발된다는 것이 장점이었다.

그만큼 계획대로 진행될 가능성이 높고 리스크가 적다는 의미다. 또 인구를 집중시키기에 적합한 365만평의 대규모 국가공단과 인천항의 1.5배 규모인 물류 국제항 등 대규모 사업이 진행되고 있었다.

구한보철강인 현대제철의 정상가동과 함께 추가로 고로제철소가 건립되고 국내 각종 철강회사들이 입주하는 등 호재가 다양했다.

수도권과의 가까운 거리 또한 한 몫 했다. 반면 과거에 많이 낙후된 지역이라 상대적으로 지가는 낮게 평가돼 있었다.

발 빠른 투자자들과 지역의 중개업소들은 당진의 가장 큰 이슈인 석문국가공단 주변으로 이미 많은 투자를 진행하고 있었다. 국가공단 주변은 약 30만원 정도의 가격대가 형성돼 있었다.
하지만 필자는 이슈인 국가공단 주변보다는 국가공단 인근 배후도시의 주변 토지를 알아봤다.
부동산의 투자수익은 미래가치에 달려 있다. 머릿속에 그 지역의 개발 후 모습을 그릴 줄 알아야한다.
이것은 앞서 말한 것처럼 유사한 지역의 개발과정을 잘 참고해서 미리 그려볼 수 있다.

국가공단이 완공된다고 가정하면 공단에서 가장 가까운 토지는 활용성이 있을까.

대형카센터,물류창고, 소규모 공장 등 그다지 활용성이 좋지 않다. 주택부지 역시 대형공단 옆에 들어서기는 환경이 열악할 것이다.

다만 대형공단에서 조금 떨어진 주거지역의 인근은 비슷한 주거지 개발 또는 음식점 등 부가가치가 높은 건물이 들어설 수 있다.

즉 토지는 활용성에 따라 부가가치가 달라지는 것이다. 당진에 있는 현대제철 인근은 제철소에 가까울수록 지가가 높게 거래되고 있다.

하지만 공단 인근에만 투자를 하는 것은 바람직하지 못하다. 국가공단 인근의 주거지역으로 확정된 곳 역시 투자를 제외했다.

향후 토지보상문제가 어떻게 진행될 지 불분명하고 이미 주거지역으로 확정된 곳이라 매물도 적고 가격이 올라 평당 30만원대에 거래되고 있었다.

주거 지역 인근은 건축이 가능한 관리 지역의 토지를 평당 20만원대에 매입할 수 있었다.

가격도 상대적으로 저렴하지만 추후 주거지역이 개발되면 주거지역 내의 모든 편의 시설을 가깝게 이용할 수 있어 주택이나 가든 등의 입지로 좋고 주변이 산으로 둘러쌓여 있어 오히려 생활은 더 쾌적할 것이다.

주거지역 내의 주택지 분양가와 거래가의 비교로 인해 주거지 인근의 건축이 가능한 토지는 비슷한 가격을 추격함으로써 지가 상승을 예상할 수 있다. 사례를 보자.

광명에 사는 이모씨. 추위가 가시지 않은 지난해 2월 석문공단 배후주거지인 통정리, 성산리에 서 가까운 장항리에 임야 270평을 5000만원에 구입했다.

평당 약 18만5000원. 3m 마을도로가 붙은 약간 언덕의 평지나 다름 없는 잡목이 무성한 임야였다. 이 물건을 찾는 데는 상당한 시일이 걸렸다. 필자가 적은 평수의 임야를 고집했기 때문이다.

임야는 전답에 비해 장점이 더 많다. 우선 임야는 300평 미만일 때 허가지역지정에 관계없이 외지인에게도 매매가 항상 가능하다.

따라서 허가지역에서의 매입도 가능하고 추후 허가지역 지정이 되더라도 매각이 가능한 것이다.

또 관리지역의 임야는 농지보다는 대지로 형질을 변경시키는데 소요되는 세금이 상당히 저렴하다.
이렇게 매입한 토지는 약 10개월이 지난 지금 약 30~35만원에 시세가 형성돼 있다. 평균 수익률이 80%. 대한전선의 장항리 입주가 확정되면서 지가는 더 상승할 것이다.

필자는 한 지역을 선택할 때 수 년간 자료를 수집해 심사숙고 하고 개발계획이 많은 지역 중에서도 가장 낙후된 지역을 선택한다.

일단 한 번 매입하면 평균 3~4년 정도 보유한다. 사실 부동산은 이슈를 따라 움직이기보다는 본인이 잘 아는 한 지역에서 지속적으로 투자를 하는 것이 안전하고 수익률도 좋다.

당진군은 시승격을 앞두고 있다.
따라서 시승격 전에 발빠른 투자전략을 짜야한다. 승격이 되면 지가는 많이 오를 것이다. 하지만 시승격이 향후 어떤 이에겐 단 맛을 어떤 이에겐 쓴 맛을 보게 할 것이다.

군에서는 관리지역 개발허가, 즉 대지변경이 대부분 가능하다.
하지만 시로 승격하면서 도시계획법이 신설되며 많은 변화가 생긴다.

군이었을 때는 대지변경이 가능해 활용성이 있는 토지로 매매가 잘 이뤄지던 토지가 시승격으로 인해 개발이 불가능한 토지로 변모 할 수 있다. 지자체로서는 도시 미관이나 난개발을 막기 위해 어쩔수 없다.

그렇다면 반대로 신규 주거지역의 인근 저수지가나 낮은 임야의 중턱 등 경관이 수려한 곳에 미리 건축허가를 내놓은 사람은 어떨까.

추후 희소성으로 인해 별장형 주택지나 가든, 라이브 카페를 짓기에 매우 유리할 것이다.

이처럼 건축허가를 받아 토지를 매입하는 것은 토지허가지역에서 외지인도 가능하다.

이미 이 지역에 투자한 투자자나 혹은 투자를 고려하고 있는 투자자라면 올 한 해는 시승격 대비에 만전을 기해야 할 것 같다.

1. 개발은 흐름을 따라간다

모든 투자법이 그렇듯 땅 역시 크게 보는 안목을 길러야 한다. 경기도 화성땅을 예로 들자. 경부선 라인이 주거 벨트 라인이라면, 서해안 라인은 산업벨트로 활용 가능성이 높다. 또 중국과 교류를 통한 성장 가능성을 기대할 수 있다. 고령화 사회로의 진입은 큰 투자 흐름이다. 베이비부머의 세대가 노후 생활을 대비한 전원생활 부지에 관심을기울이고 있다. 먼지역의 땅은 초보가 접근하기 힘들지만, 서울에서 근접한 지역은 수요가 있다.

2. 토지 개발 결정권자의 마인드를 읽어라

각 땅에는 개발을 책임지는 결정권자가 있다. 결정권자란 땅이 속한 지역의 토지 계획자, 즉 화성시 라면 시장을 말한다. 토지계획의 결정권자가 개발지향이면 개발환경이 빨라진다. 각시나 군청의 연간 토지개발계획과 더불어 예산 현황을 파악한다. 개발 계획은 대범한데 예산 부족으로 활용이 안될 때가 있다. 시장의 공적인 인삿말 속에도 땅 투자의 힌트가 담겨 있을 수 있다.

3. 인구 유입 통계를 파악하라

땅도 물건을 사고파는 장사와 마찬가지다. 유동인구가 많아야 소비가 늘고, 인구유입이 많은 곳의 땅 매매가 활발하다. ＇경축 40만시대!＇란 현수막도 투자 포인트다.  인구가 꾸준히 늘고 있다는 것을 알리는 단초라는 것이다.

4. 땅 투자 시 떼 봐야할 기본문서 세가지

시,군청에 들르는 이유는 땅 투자시 필요한 기본문서를 확인하기 위해서다. 세가지 서류는 토지이용계획서, 토지대장(등기부등본), 지적도다.

토지이용계획확인서는 땅을 어떻게 활용하고, 어떤 건물을 지을수 있는가를 알려준다. 토지대장은 땅의 면적과 소유현황을 알여준다. 지적도는 땅의 모양을 나타내 지적도상 땅과 연결된 도로가 있어야 건물을 짓는게 용이하다.

5. 시청을 나오면서 해야할 일들

시군청에 들러 결정권자의 토지개발 마인드와 계획을 파악한다. 도시과에 들어 향후 개발계획을 점검하고 건축과에서는 어떤 건물을 지을수 있고 연접제한은 없는지 등을 꼼꼼하게 점검한다.

단 담당공무원의 말을 100%로 기대서는 안된다. 시청을 나오면서 설계사(건축사) 사무소에 들러 그들에게 견적을 뽑아 달라고 하라. 두곳정도 들러 한곳에서는 펜션을, 다른 한곳에서는 공장을 지을 것이라 해서 견적을 뽑아라.

(연접제한이란? 내 땅과 연접해 개발할 경우 규모를 초과하는 경우에 대해 제한 하는 것으로 개발행위를 목적으로 땅을 구입할 경우, 연접제한에 걸려 개발을 못할 경우엔 해당 땅은 맹지가 된다. 싸다고 덥석 사지 말아야 한다.)

6. 땅의 객관적인 정보는 이렇게 얻는다

시군청에서 현장에 도착할 때 까지 10분간격으로 부동산에 들어 현장부지 시세, 개발계획, 땅의 이력에 대한 정보들을 얻어라. 거기서 평균값을 낼 수 있고 객관적인 평가를 내릴 수 있다. 시세의 평균 값은 한곳에서는 매도가격을 다른 한곳에서는 매입가격을 물어서 두 가격의 중간을 평균값으로 본다.

7. 전문가가 직접 땅을 구입하는 방식

땅을 구입하려면 일주일동안 현지에 상주하면서 현지 주민들과 소통하라. 동네 땅의 개발계획은 현지 주민이 가장먼저 안다.

8. 현장에 들러서 해야할 일들

지적도상의 땅 모양과 같은지 확인한다. 전원주택은 배산임수 및 남향여부를 파악하고 주변에 혐오시설은 없는지, 연접제한은 없는지 파악한다. 차량진출입여부 등을 파악하고 마지막으로 현지 주민과 의심사항을 점검하는 것으로 마무리 한다. 현지주민의 텃세로 쫓겨나는 경우도 있으니 주민과의 소통은 매우 중요하다.

9. 어떻게 하면 잘 팔릴지 미리 생각하고 매수하라

땅은 장기 투자다. 매매가 활발하지 않고 돈이 묶일 가능성을 생각해야 한다.

따라서 어떻게 하면 잘팔릴지 미리 생각하고 접근해야 한다. 투자자 한명이 매입하기엔 무리가 되는 넓은 부지가 있다고 가정하다. 이러한 땅은 쪼개서 구입하면 비싸지만 통으로 매입하면 평단가가 낮아진다.

지인들과 통으로 매입한 뒤 높은 단가로 쪼개 파는 방법도 있다.

미리 어떻게 팔것인지를 생각하자. 개발호대를 상세하게 파악하고, 구매자가 쉽게 다가올 수 있는 장점을 만들어라.

출처 : 네이버 부동산을 사랑하는 모임(http://cafe.naver.com/cinemaple)