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2006-12-07 11:23
http://blog.drapt.com/baesomin/427241165458238916 
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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부동산의 상승과 하락을 구분 짓는 일은 미녀와 마녀 혹은 남과 님을 구분짓는 점 하나의 차이처럼 비슷한 것 같지만 전혀 다른 두 얼굴의 모습이라고 표현해야 할까요?
정녕 마녀가 아닌 미녀와 함께, 남이 아닌 님의 다정한 모습으로 부동산이라는 망망대해를 행복이라는 보물을 가득 담고 항해했으면 합니다.
● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
부동산의 끝없는 폭등으로 서민들의 내 집 마련에 대한 한가닥 희망은 좌절의 늪으로 빠져
들고, 유주택 분들의 환희의 찬가도 바늘방석에 앉은 듯한 불안한 시국으로 변해버렸습니다.
● 수도권 아파트는 유망지역, 소외 지역 할 것 없이 광풍으로 돌변하였으며, 중대형 소형
평형 가릴 것 없이 파상적인 상승세를 이어가고 있습니다.
● 아파트 값이 오른다고 말하였지만, 사상 유례 없는 폭등을 겪으면서 지금부터 어떠한
마음가짐을 가지고 자산을 지켜 나가야 하는가? 라는 물음에 실마리를 제시하고자 펜을
들었습니다.
● 그 어느때보다 폭등한 현실을 접하면서 뚜렷한 원칙보다는 가변성이 많은 부동산 흐름을
종합적으로 검토하고 이 시기에 가장 효율적인 전략이 무엇인지에 대한 저의 의견을
피력하오니 유동성을 감안하시면서 참조하시기 바랍니다.
1. 향후 아파트 시장에 대하여 영향을 줄 요인들
1. 상승 요인- 현재의 부동산 상승 흐름이 국지적인 흐름이 아니라 수도권 전역에 걸친 연쇄적
상승으로서 쉽사리 꺾이지 않고 이어갈 가능성이 높다.
- 내 년 이후 이루어질 각종 선거와 정치권의 지각 변동은 부동산에 대한 일관적인
정책에 악영향을 미친다.
- 중소형 아파트 및 소외 지역 아파트의 상승으로 인하여 상대적으로 저렴하게
여겨지는 블루칩 아파트들이 지속적인 상승을 이어갈 것이다.
- 수도권 아파트의 공급 부족과, 지나치게 풍부한 수백조대의 유동 자금이
알맞은 투자처를 찾지 못하고 결국 부동산으로 귀결이 될 것이다.
2. 하락 요인- 1-2년간 지속적인 상승과 단기간 폭등으로 시세 차익의 고점을 돌파한 매물과
버블 등의 심리적 불안감을 제어하지 못한 매물이 늘어날 수 밖에 없다.
- 정부의 강력한 세금 정책이 일관성 있게 추진 되는 상황이기 때문에, 그동안
눈치만 보고 있던 1가구 다주택 매물이 쏟아질 공산이 크다.
- 경기의 지속적인 침체는 부동산에 악영향을 줄 것이며, 세계 전역의 부동산 상승이
대부분 꺾이고 있고 분양가 인하 루머가 번지면서 조정이 불가피하다.
- 대출 규제의 강화와 높은 금리 인상, 석유 등의 원자제값 불안 요인, 증시, 해외
투자 등의 투자처 다변화로 부동산의 활력이 떨어질 것이다.
● 이상에서 되짚어 본 부동산 상승과 하락의 두가지 흐름 중에 어느 것이 파장을 불러 일으킬지
또 3년 주기로 보았을 경우 각 기간별로 어느 부분이 부각이 되어 상승과 하락의 부침이
일어날지를 간파하는 것이 부동산에 투자하고자 하는 분들이 지금부터 촉각의 관심을 곤두
세워야 할 핵심 과제입니다.
● 일각에서는 2007년 대세 상승이 이어지다가 2008년부터 2009년까지 지속적인 정체 및 하락
국면을 맞이할 것이라는 예측이 나오고 있는데, 이 또한 위에서 언급한 부동산 상승과 하락의
요인 중에 어느 것이 부각될 것인가와 무관하지 않습니다.
● 제 판단으로는 12월 현재 일시적 안정 국면에 접어든 부동산 시장은 내년 1월을 깃점으로
블루칩 명품 아파트와 핵심 지역을 필두로 선별적 상승이 이루어지다가, 여름을 맞이하여
지역에 관계 없이 소폭의 상승과 하락의 부침이 이어질 것으로 보여 집니다.
● 광교 신도시의 후광 등으로 2008년 초에 다시 국지적으로 상승하다가 광교 신도시 마무리
시점인 2008년 하반기에 조정기를 맞을 것으로 판단이 됩니다.
● 하지만 2009년은 송파 열풍을 기점으로 2009년 입주해야 할 신규 아파트 물량 부족과 판교 입주
등에 따른 호재에 힘 입어서 이들과 가까운 지역부터 상승의 도화선이 되어, 결국은 수도권
전역이 상승의 흐름을 또 한차례 이어갈 가능성이 높습니다.
● 다만 올 해 보여준 무차별적인 상승 보다는 새아파트와 오래된 아파트, 중대형 평형과 소형
평형, 훌륭한 입지와 소외된 지역의 차별화가 가속화 될 것이며, 미래 트랜드 걸맞는
산소 및 조망권 즉 대단지 웰빙아파트가 새롭게 부각될 가능성이 높습니다.
● 이상의 흐름은 제 입장에서 개연성이 높다고 여기는 예측이니 참조만 하시기 바랍니다.
2. 3년 앞을 내다 본 바람직한 부동산 투자 방식 ● 집값 상승으로 불안감을 이기지 못하고 무리한 대출을 받아서 직접적인 투자에 가담하기
보다는 지역 주민에게 할당 되는 대단지 중상급 유망 아파트에 파상적인 청약 전략을
펼쳐서 2009년-2010년 상승기로 추정이 되는 시점에 차익을 남겨야 합니다.
● 또한 해당 지역의 분양 전략과 수도권 전체의 준유망 지역에 릴레이식 청약을 쏟아 부어
당첨에 최고의 가치를 두는 것이 가장 바람직한 방법입니다.
청약은 좀 과하다 싶을만큼 대출을 받더라도 결국은 시세 차익이 따를 가능성이 크기 때문에
대출을 활용한 공격적인 투자도 효과를 볼 수 있습니다.
● 지나치게 유망 지역의 청약에만 몰두하는 것은 시간을 낭비할 수 있습니다.
시간도 돈이며 청약을 지나치게 아끼다가 당첨 되지 못하면 비록 아파트 조정기에 접어들더라도
입주시점을 고려했을 때 결국 상대적 자산 가치의 하락을 벗어나지 못할 가능성이 큽니다.
● 청약 통장이 없을 경우에는 관망을 하다가 초급매물 명품 혹은 준명품 아파트를 매수
하여야 합니다.
싸다고 하여 대출을 전혀 끼지 않고 아무 아파트나 덥석 잡아버리면 그 어느 때보다 위험성이
크다는 것을 명심하고, 대출을 활용한 비수기의 초급매물 명품 혹은 준명품 아파트를 잡아야
합니다.
● 비수기는 반드시 돌아 옵니다.
아파트 값이 한 없이 떨어질 것이라는 발상을 버리고, 시장 동향과 시세 흐름을 주시하면서
일정부분 흐름이 감지 되었을 때 과감한 결단력으로 매수 전략을 펼치셔야 합니다.
● 5억 아파트가 비수기 급매시에는 4억까지 떨어 지는 경우가 수두룩하다는 사실을 명심하시고
비록 좀 더 떨어질 것까지 감안한 약간의 손해를 감수한 선의 선취매의 전략도 필요합니다.
● 4억 초급매물을 잡았을 경우 상승기로 전환이 되면 순식간에 6억까지 줄달음 치기 때문에
앉은 자리에서 2억을 벌 수 있습니다.
이 것이 비수기에 급매를 노려야 하는 이유입니다.
● 특히 1가구 다주택 매물의 경우는 상상을 초월할 정도의 급매 출현까지 예상이 되므로 내
집이 없는 분들은 절호의 기회가 올 것이니, 12월 현재 당장 매수하려는 전략을 펼치기
보다는 인내심을 가지고 초저가 매물이 나올 것으로 예측이 되는 시점을 잘 골라서 매수에
돌입하십시오.
● 중대형으로 갈아 타고자 하시는 분들이나 입지가 좋은 명품 아파트로 갈아 타고자 하시는
분들 역시 이 기회를 잘 살리셔야 합니다.
반드시 그런 날이 올 것입니다.
버블을 기대하다가는 또 한번의 기회를 날려 버리는 우를 범할 수도 있습니다.
3. 부동산의 상승과 하락의 흐름이 매우 빠릅니다.
● 과거에는 1달 혹은 두 달 이상에 걸쳐서 상승과 하락을 예측할 수 있었지만 정보화 시대의
인터넷 사이트의 활성화와 부동산의 연계적인 네트워크 구축 등으로 1달 이내 혹은 보름
심지어는 단 1주일만에 시장의 흐름이 돌변할 수도 있다는 것을 염두하시고 부동산 매매의
시점에 서 있는 많은 분들은 하루에도 두세차례는 아파트 시세 흐름과 부동산 정보 및 공유를
통하여 순발력 있게 대처해야 합니다.
● 큰 틀에서는 3년을 보고 매수 하여야 하지만 매수 타이밍 만큼은 놓쳐서는 안 됩니다.
1달 전의 유망 지역이 보류 지역으로 탈바꿈 하는가하면, 두 달 전의 정체 아파트가 갑자기
유망 아파트로 둔갑하는 일도 허다 합니다.
● 지난 정보를 가지고 유망 지역으로 착각하여 오른 아파트를 비싸게 매수 하는 일이야 말로
가장 안타까운 일이라 아니할 수 없기 때문에, 시시각각 변하는 아파트 등락에 포인트를 주시고
특정 아파트에 대하여 절대적인 맹신을 하여서는 안 됩니다.
● 어제의 정보와 오늘의 정보가 다르고 오늘의 정보가 내일의 정보와 다릅니다.
8억 아파트가 1년 이상 지속적인 하락을 거듭할 경우 과거의 통념에 비추어 보면 6억-7억까지
가랑비에 옷 젖듯이 떨어집니다.
물론 급매는 6억까지 나 올 수도 있습니다.
● 하지만 돌변하면 단 2주일만에 7-8억을 회복하고 상승장에 접어들면 9-10억이 되는 것은
순간입니다.
유망지역과, 명품 아파트 분양권, 그리고 40평대 이상의 아파트일수록 이 기회는 하늘이 준
기회로 여기시고 적극적인 투자에 나설 필요성이 있습니다.
● 무주택 서민이나 갈아타기 하실 분들은 이런 기회가 반드시 돌아 온다는 것을 꼭 가슴에
새기시기 바랍니다.
급매를 잡을 경우 단 2주만에 1.5억을 벌고 상승장에 접어들면 또다시 1.5억을 벌어 3억 버는
것은 얼마 걸리지도 않습니다.
4. 지금부터 해야 할 청약 전략입니다.
1. 분양은 수도권 전역의 신도시,택지개발, 뉴타운, 재개발 호재 지역이라면 세대수와 관계 없이
최소한의 검증만을 받고 넣을 필요가 있습니다.
2. 분양시 유망지역, 경부고속 축선상, 전철 노선, 강남, 용산, 서초, 송파, 목동과 용인, 수원, 동탄
성남, 의왕, 안양, 파주, 고양, 남양주, 구리, 부천, 인천 송도, 청라, 논현, 검단 등의 수도권
지근 거리에 위치한 곳 중의 세대수 400가구 이상이라면 투자성을 고려하여 적극적으로
임해야 합니다. 특 A급 지역이 아니면 200세대 미만은 무조건 피하십시오.
3. 청약 통장이 있는 경우라면 2007년 안에 당첨을 최고 목표로 두고 늦어도 2008년까지
마무리를 짓는다는 기본 계획을 잡아서 릴레이식 청약을 시도해야 합니다.
하루라도 빨리 당첨 될 수록 유리하며 늦어 질수록 손해를 보고 당첨 되지 못한다면 청약은
죽음의 부적이라는 사실을 명심하십시오.
4. 수도권 전역에 대한 분양 계획을 검색 등을 통하여 수시로 자료를 모으고 해당 분양 회사에
직접 전화를 걸거나 고수들의 자문을 구하여 타당성을 검증하여야 합니다.
5. 지금이라도 본인에게 알맞는 청약의 조건과 가능성을 염두해 두어 최상의 청약 통장으로
전환하여야 합니다.
6. 청약 통장이 없다면 당장 만드시기 바랍니다. 늦지 않았습니다.
청약 당첨은 보통의 경우 매수의 2-3배 이상의 시세 차익이 따른다는 것을 잊어서는 안 됩니다.
7. 미분양은 아파트 비수기를 이용하여 유망 지역 대단지 중대형 중심으로 매수해야만 높은
시세 차익을 거둘 수 있습니다.
8. 3~6년을 보고 분양을 받아야 하기 때문에 미래의 트랜드와 그 시점에서의 투자 가치를 따져
보고 투자 가치가 있는 곳이라면 분양을 받을 필요가 있습니다.
예를들면 인천, 오산, 평택, 아산, 천안, 광주, 김포, 의정부 등이 이에 해당하며 특히 경부
축선상과 전철 노선에 유념할 필요가 있습니다.
5. 지금부터 하여야 할 매수 전략입니다. 1. 특징이 없는 아파트를 매수하셔서는 안 되며, 동의 시세 지역의 시세, 해당 아파트의 시세 등을
고루 파악 한 연후에 미래의 발전성을 염두해 두고 최대한 급매 위주로 매수를 하셔야 합니다.
2. 지금부터의 매수는 신중을 기해야 하며, 매수시에 건교부의 실거래가와 최근의 실거래가,
거래량을 반드시 확인하여야 합니다.
3. 매도호가에 의한 매수는 최악의 상황이며, 이를 방지하기 위해서는 3군데 이상 아파트를
방문하여 30% 이상 저렴하게 매수 가격을 받쳐 놓아 호가가 오르지 않게 한 연후에 가장 싸고
조건이 좋은 아파트를 고르는 슬기로움이 따라야 합니다.
4. 3억 이하의 아파트는 왠만한 상황이라면 자제를 하는 것이 좋으며, 인내심을 갖고 비수기를
골라서 4억 이상의 아파트를 3억에 잡는다는 전략을 세워야 합니다.
그러기 위해서는 10여개의 아파트 흐름을 매일 체크하는 부지런함이 필수입니다.
5. 유망 지역의 블루칩 아파트는 현 상황에서 최선의 매수 전략이며, 비록 1층이라도 잡고
가는 것이 옐로칩 혹은 보통 아파트를 잡는 것보다 바람직합니다.
6. 6개월 혹은 1년동안 지나치게 급등한 아파트는 특별한 사유가 아니고는 피해야 하며 특 유망
지역이 아니라면 400세대 이하 아파트 역시 관심 밖의 대상으로 삼으십시오..
7. 비싸더라도 각 동 혹은 지역 아파트의 랜드마크나 블루칩 아파트 혹은 30평대 이상의
중대형 아파트에 관심을 갖고 매수 전략을 펴시는 것이 양극화를 대비한 올바른 전략입니다.
8. 매수시에는 신도시, 택지개발, 뉴타운, 재개발 호재 지역을 핵심 지역으로 관심을 두고
다음으로 유망지역, 경부고속 축선상, 전철 노선, 강남, 용산, 서초, 송파, 목동과 용인, 수원,
성남, 의왕, 안양, 파주, 고양, 남양주, 구리, 부천, 인천 송도 동탄 등의 수도권 지근 거리에
위치한 곳 중의 세대수 400가구 이상이라면 투자성을 고려하여 적극적으로 임해야 합니다.
혹은 기타 도시들의 랜드마크 등에 관심을 가질 필요가 있습니다.
6. 자본금이 절대적으로 부족한 서민들의 매수 전략
● 자본금이 부족한 서민들의 내 집 마련은 그 누구보다도 절박하고 시급한 생존의 문제입니다.
빈익빈 부익부의 자본주의 굴레를 벗어나기 위해서는 무엇보다도 부동산에 대한 중독적인
관심과 발상의 전환이 이루어져야 합니다.
● 자본금이 부족한 서민들 대부분은 맞벌이를 하면서 하루 하루를 힘 겹게 살아 가시는 분들이
많습니다.
아파트는 그림의 떡이요, 아파트가 오르는 것은 달나라의 이야기로밖에 들리지 않습니다.
부동산에 관심을 갖고 싶어도 당장의 생활에 모든 정력을 쏟아야 하기 때문에 발품을 팔
시간적 여유도 없을 뿐더러 온라인 상의 부동산 사이트 존재에도 둔감한 편입니다.
● 모든 분들이 그런 것은 아니지만 부동산에 대한 고급 정보는 유주택 분들의 전유물이 된 지
오래 되었으며, 부동산에 대한 관심과 열정 또한 유주택 서민분들이 훨씬 높습니다.
그렇다면 생활고를 걱정해야 하는 자본금 2억 미만의 서민들에게는 정녕 내 집 마련의 기회가
요원할까요?
절대로 그렇지 않습니다.
1. 자본금이 부족한 일부 서민들의 특징
- 정부의 정책과 신문 기사의 내용을 액면 그대로 받아 들이는 경우가 많다.
- 버블과 폭락 등을 현실성 있게 믿는 경우가 많다.
- 부동산에 대한 관심이 적고, 온라인과 오프라인상의 관심도 및 정보 수집 능력이 떨어진다.
- 부동산보다는 수익률이 높은 저축이나 보험 및 수익성 연금등을 선호한다.
- 수입에 비하여 지나치게 대출을 두려워 하여 대출을 활용하지 못하고, 빚을 지기를 싫어 한다.
- 유망지역 보다는 소외 지역에 거주를 하는 경우가 많아서 부동산 상승에 둔감한 편이다.
- 부동산과 관련한 일체의 지식과 정보 행위에 대하여 부정적인 관념이 강하다.
- 내 집 마련을 철저하게 주거 목적으로 생각하며, 발상의 전환이 자유롭지 못하다.
- 아파트가 떨어지기를 기다리지만 막상 떨어지면 폭락까지 염두하여 매수를 주저한다.
- 수도권 유망지역을 찾기 보다는 자신이 사는 공간에 주거를 마련하는 경우가 많다.
- 오른 아파트보다는 오르지 않은 아파트가 투자 가치가 있을 것으로 판단하여 매수한다.
- 청약이 있어도 최고 투자처만 골라서 청약 신청을 하기 때문에 당첨 가능성이 지극히 낮다.
- 투자에 대한 지식과 정보가 부족하여 부동산 사장님 및 주변 사람의 권유에 솔깃한다.
- 직장 생활이 바쁜 편이라서 발품을 팔 기회가 적다.
- 투자 가치에 대한 분석력이 떨어지므로 지역, 아파트, 평형을 선택할 경우 현실 가치를 중시한다.
- 내집 마련보다는 전세에 관심이 많고, 아파트보다 빌라나 주택을 선호하는 경우도 높다.
- 돈을 모아서 굴리기 보다는 노후 설계나, 자동차 구입 등의 소득 대비 지출 빈도가 높다.
- 전세 및 월세 외에는 부동산 사무실에 들어 가는 일이 거의 없다.
2. 자본금이 부족한 서민들의 매수 전략
- 상기의 요소에 포함되는 그 어떤 경우일지라도 반드시 버려야 하며, 발상의 전환부터
이루지 않으면 절대로 부동산을 통한 자산 가치를 극대화 시킬 수 없다.
위의 요소와 상반되게 움직이면 된다.
- 전세는 최대한 싼 지역을 골라서 적은 금액으로 고생할 각오로 살아야 하며, 남은 돈으로
펀드 등 수익률이 높은 저축을 들어서 목돈 마련에 최선을 다한다.
- 자동차 등의 소모성 지출은 모두 줄이고, 최소한의 내집 마련을 위한 목돈을 모아야 한다.
- 아파트 모델 하우스를 자주 들러서 부동산 투자에 대한 관심과 희망을 마음 속에 새긴다.
- 부동산 사이트에 수시로 들러서 수많은 정보를 얻고, 그 누구보다도 절박한 마음으로
부동산에 관심을 가져서 감각을 익혀야 한다.
- 돈이 없더라도 주말에 발품을 팔아서 아파트를 돌아 다니고 부동산도 수시로 방문을 한다.
- 시간도 돈이라는 개념을 가져야 하며, 집값이 상승하기 때문에 내집이 없으면 상대적으로
점점 더 가난해 진다는 사실을 깊이 새겨야 한다.
- 버블이니 폭락이니 절대 믿어서는 안 되며 비수기를 골라서 대출을 받아 과감하게 매수하겠다는
의지가 있어야 한다.
- 유망 지역의 청약에만 총력전을 펴기 보다는 기본적으로 큰 문제가 없는 곳이라면 모두 청약에
임한다는 각오로 청약 통장을 최대한 활용한다.
● 이상으로 2006년 이후의 아파트 시장 변화와 현 시점에서 펼쳐야할 분양 및 매수 전략에
대하여 살펴 보았는데, 이는 어디까지나 다른 분들의 의견은 전혀 참조하지 않고 저의 판단에
골격을 둔 정보이므로 무조건적인 습득보다는 참조 자료로서의 좋은 지침서가 되었으면 합니다.
● 최근 묻고 답하기에서 저에게 자주 질문하는 사안들을 하나로 묶어서 현 시점에 가장
필요하다고 여기는 투자 형태를 제시한 것이니 다가오는 희망찬 미래에 또 하나의 희망의
불씨가 되었으면 하는 간절한 바램을 하면서 졸고를 바칩니다.
● 우리의 무주택 서민 여러분 그리고 닥터 아파트 애우 여러분 항상 건강하시고 기운
내시기 바랍니다.
● 감사합니다.
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2006-11-26 16:54
http://blog.drapt.com/baesomin/427241164527672297
출처 : 나바론의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/kshyja
| 신동아 기사. ^^ 서울 아파트 값, 2008년까지 오른다! 평당 평균가, 1160만원에서 2060만원으로 최명철 미래주택연구소장 ● 소득 증가로 고급주택 수요 증가, 그러나 물량이 없다 ● 규제해도 오르고, 안 해도 오르는 재건축 아파트 ● 신도시, 개발과 입주 사이 공백기에 집 사라 ● 강남·잠실·반포 3대 강남권, 가파른 상승 ● 송파 신도시보다 판교 신도시가 더 오른다 “부동산투기 억제를 위해 필요하다면 헌법상 대통령에게 부여된 긴급명령권을 발동해서라도 반드시 뿌리뽑겠다.” 최근 들어본 듯한 말인데, 실은 16년 전 노태우 당시 대통령이 한 말이다. 그는 과세를 강화해 양도세율을 60%로 높였는데도 실효를 거두지 못하자 이같이 결연한 의지를 천명했다. 그 직후인 1989년 4월 노태우 정부는 분당, 일산 등 신도시 건설계획을 발표했다. 그리고 불과 7개월 만에 분당 신도시 아파트를 분양했다. 전광석화 같은 조치와 함께 아파트 당첨자와 계약자, 입주자가 동일인이 아니면 당첨을 무효화하고, 상습투기자 명단을 네 차례에 걸쳐 공개했다. 그러나 아파트 값은 올랐다. 5개 신도시에서 아파트 2만6326가만?동시 분양했지만 아파트 값은 1991년 4월까지 상승했다. 이 얘기를 서두로 꺼낸 이유는 요즘 주택시장 동향이 아파트 값 파동을 겪던 1987~91년과 닮았기 때문이다. 시중에 부동자금이 풍부하고, 주택수요가 증가해 수급 불균형이 발생했다는 점, 투자수요를 억제하기 위해 주택청약제도를 여러 차례 손질한 점이 그렇고, 아파트 분양권 전매금지 시점도 비슷하다. 수요가 집중된 강남지역을 대체할 주거지 개발을 서두른 것도 같다. 각종 주택가격 안정대책과 수도권 신도시 건설계획을 발표한 것, 1가구 2주택 소유자에 대한 과세를 강화하고 양도세율을 60%로 높인 것도 빼닮았다. 열 손가락으로도 다 꼽지 못할 만큼 많은 대책을 발표했지만 기대만큼 효과를 거두지 못했다. 대책이 발표될 때 잠시 안정됐을 뿐이다. 정부의 주택정책을 믿고 아파트를 판 사람은 큰 손해를 봤고, 값이 떨어지길 기다리던 사람은 가격이 올라 낭패를 봤다. 지금은 어떤가. 비슷하다. 판교 신도시 분양을 앞두고 올해 2월부터 서울 강남, 경기도 분당, 용인의 아파트 값이 크게 올랐다. 주택가격을 안정시키려 개발하는 판교 신도시가 오히려 가격 상승의 기폭제가 된 것이다. 채권입찰제 실시로 판교 신도시 중대형 아파트 분양가가 평당 2000만원을 웃돌 것이라는 예상에, 강남과 분당지역 아파트 값이 큰 폭으로 올랐다. 결국 정부는 일괄 분양 계획을 발표한 지 불과 4개월 만에 주택정책을 재검토해야 했고, 주택가격 안정을 최우선 정책목표로 내세운 노무현 정부에 대한 불신감만 커졌다. 신도시 효과 2009년 이후 필자가 예상컨대 노무현 대통령이 “하늘이 두 쪽 나더라도 부동산만은 확실히 잡겠다”며 강력한 의지를 밝힌 8·31 대책 역시 집값 잡는 ‘매’가 되기 어려울 것 같다. 가격 상승을 막는 일시적인 조치일 뿐이다. 판교 신도시 개발에 따른 기대심리로 분당과 용인지역 아파트 값이 큰 폭으로 올랐듯이, 송파 신도시의 교통망 확충계획이 발표되면 혜택을 보게 되는 송파지역 아파트 값이 오를 것이다. 그리고 얼마간의 시차를 두고 강남과 분당지역 아파트 값이 연쇄적으로 오를 것이다. 신도시 대책을 내놓아도 아랑곳하지 않고 가격이 오르는 이유는 이렇다. 신도시 건설사업은 택지지구 지정 이후 개발계획을 수립하고 분양해 입주하기까지 대략 5~7년이 소요된다. 이때 주택수급 불균형이 발생해 아파트 값이 오른다. 가격안정 효과는 분양시점이 아니라 입주시점에야 나타나기 때문이다. 몇 년 후에나 입주할 수 있는 분양물량보다 즉시 입주할 수 있는 주택물량이 증가하는 시점에서 가격이 안정된다. 보기를 들어보자. 서울의 주택보급률이 59％로 가장 낮던 1987년, 서울 목동과 상계동에 5000가구가 넘는 미분양 주택이 쌓여 있었지만, 잠재해 있던 주택수요가 증가하자 물량은 순식간에 사라졌다. 그리고 아파트 값이 치솟았다. 값이 오를 것이라는 불안심리로 주택수요가 증가했지만 실질적인 공급(입주물량)이 뒷받침되지 않자 아파트 값은 예상보다 더 많이 올랐다. 정부는 서둘러 경기도 분당과 일산 신도시 건설계획을 발표했다. 1990년에 아파트 50만1036가구를 포함해 75만378가구의 주택을 공급했지만 가격은 안정되지 않았다. 천정부지로 오르던 아파트 값이 진정된 시점은 분당 신도시 입주가 시작되면서부터. 보통 한 가구가 이주하면 3~5가구가 연쇄적으로 움직이기 때문에 살던 집이 매물로 나와 대기수요가 충족되면서 가격 하락국면에 접어든다. 따라서 신도시 건설에 따른 가격안정 효과는 판교 신도시 입주가 본격화되는 2009년 이후에 나타날 것이다. 세금을 무겁게 매겨도 아파트 값은 오르게 돼 있다. 아파트 값이 오르면 불로소득을 세금으로 환수하기 위해 정부는 과세를 강화한다. 양도세율을 상향 조정하면 세금부담이 늘어나 매매차익이 줄어들기 때문에 투자수요를 억제하는 효과가 있다. 그러나 양도세는 파는 사람에게 부과되기 때문에 늘어난 세금이 부담스러워 팔려고 하지 않을 경우, 매물 부족 현상이 나타난다. 자연히 호가도 오른다. 부작용이 나타나는 것이다. 게다가 늘어난 세금보다 아파트 값이 더 오를 것이라는 기대심리가 높아지면 매물 부족 현상이 더욱 심해진다. 수요에 비해 매물이 부족하면 늘어난 세금만큼 호가를 높여 매매가격에 얹기 때문에 매도자가 부담해야 할 양도세를 매수자가 고스란히 떠안게 된다. 미국과 영국 같은 선진국도 자본이득에 대한 세금을 강화해 주택가격을 안정시키려 했지만 모두 실패했다. 양도세를 중과해 주택수요를 조절하려는 대책은 아파트 값을 일시적으로 안정시킬 뿐이다. 제2의 개발 시작 얼마 전 한국개발연구원(KDI)은 정부 정책이 부동산 가격 안정화에 먹혀들지 않는다는 보고서를 낸 바 있다. 1987년 2/4분기부터 2003년 2/4분기까지 17년 동안 주택시장에 대한 정부의 개입이 주택가격에 끼친 영향을 분석한 결과, 주택경기 활성화 대책은 큰 효과를 보지 못했고 억제 대책은 오히려 집값을 상승시킨 것으로 나타났다. 아파트 값이 오르는 또 다른 요인은 쾌적한 환경에서 살고 싶어하는 주거욕구다. 요즘 강남의 변화상은 하루가 다르다는 것을 실감케 한다. 획일적으로 지어진 낡은 아파트가 고층아파트로 재건축되고, 상업지역에 초고층 주상복합아파트가 들어선다. 1992년에 수서지구 아파트가 분양되며 강남 개발이 일단락됐는데 이젠 재건축을 통해 ‘제2의 개발’이 이뤄지고 있는 것이다. 이는 20~30년 주기로 이뤄지는 재건축 사이클이 시작됐음을 의미한다. 사실 강남지역의 기존 아파트는 분양가격이 통제된 탓에 싸게 분양받을 수 있었지만 품질은 만족스럽지 못했다. 그런데 분양가격이 자율화된 1998년 이후 아파트의 겉과 속이 확 달라졌다. 주차장을 지하에 만들고 차량으로 붐비던 지상에 테마공원을 조성해 주거환경이 쾌적해졌다. 일례로 지난해 삼성동 아이파크에 입주한 주민들은 눈이 휘둥그레졌다고 한다. 누구나 고급 마감재와 기능적으로 설계된 내부평면, 그리고 녹지공간이 넓게 조성된 아파트다운 아파트에서 살고 싶어한다. 거슬러 올라가 보면 한강변에 아파트가 들어선 1970년 이후 아파트를 분양받아 몇 년 살다가 값이 오르면 팔고, 상대적으로 싸고 투자가치가 높은 신흥 인기지역의 아파트를 분양받아 이사하는 풍속도가 연출됐다. 주(住)테크를 하기 위해서다. 집도 넓혀 가고 시세차익도 챙길 수 있으니, 도랑 치고 가재 잡는 격이었다. 이러한 주거이동은 4~5년을 주기로 이뤄졌다. 동부이촌동에서 여의도로, 여의도에서 강남으로, 강남에서 수도권 신도시로 옮겨가는 것이 하나의 패턴이 되었다. 1987년 강남지역에서 주택공급이 끊기자 아파트 값이 올랐다. 정부는 공급을 확대하기 위해 신도시 건설 대책을 내놓았다. 강남과 가까운 분당 신도시에 중대형 아파트를 많이 공급해 ‘제2의 강남’으로 개발했다. 그러자 살고 있는 집이 좁다고 느끼던 강남 주민들이 분당 신도시에 관심을 보였다. 당시 1억5000만원을 호가하던 31평형 강남 아파트를 팔면 9300만원에 분양된 분당 시범단지 53평형으로 넓혀가고도 5700만원이 남아 집을 넓혀 가려는 교체수요가 증가했다. 그런데 아파트를 분양받은 사람이 입주할 때까지 살고 있는 집을 처분하지 않았기 때문에 아파트 값이 계속 올랐다. 1991년에 신도시 입주로 강남지역을 떠날 사람은 떠나고 남을 사람은 남는 주거이동이 이뤄졌다. 신도시로 이주할 사람들의 집이 매물로 쏟아져 나오고 강남에서 거주하려는 대기수요가 충족되자 치솟던 아파트 값이 하락했다. 1987년부터 줄곧 오르던 아파트 값이 1991년에 하락했는데 이는 과세를 강화했기 때문이 아니었다. 신도시 아파트를 싸게 공급해 대규모 주거이동이 이뤄졌기 때문이다. 강남지역 일부 주민은 도곡동 타워팰리스와 동부 센트레빌, 삼성동 아이파크, 용산 한강자이 아파트로 이동했다. 품질이 좋고 투자가치가 높은 새 아파트로 주거지를 옮기고 싶은 욕구가 아파트 값을 끌어올려 삼성동 아이파크 아파트는 현재 평당 4000만원에 거래되고 있다. 아파트 가격을 예측하기 위해서는 수급상황을 지켜봐야 한다. 수급에 영향을 주는 요인으로 고소득 가구의 증가가 눈에 띈다. 필연적으로 중대형 아파트 수요가 증가할 수밖에 없다. 통계청이 조사한 자료에 따르면 월 평균소득이 300만원이 넘어 자기능력으로 주택을 구입할 수 있는 고소득 가구가 전체 가구에서 차지하는 비율이 높아지고 있다. 1993년에는 7%에 불과했지만 1996년 18%, 2000년에는 22%로 높아졌다. 소득수준이 향상되면 선진국이 그랬듯이 집을 넓혀 가려는 경향이 뚜렷해진다. 재건축 아파트 죽이기 그러나 서울의 수급 상황은 이 같은 변화에 역행하고 있다. 주로 소형 아파트를 공급해온 탓이다. 통계청이 조사한 서울의 아파트 현황에 따르면, 1990년부터 2000년까지 공급한 아파트의 대부분은 29평 이하 소형 아파트인 것으로 나타났다. 29평 이하 소형 아파트가 1990년에 35만2023가구에서 2000년에는 82만723가구로 크게 증가했다. 서울 전체 아파트에서 29평 이하 소형 아파트가 차지하는 비율도 1985년에 67%였지만 2000년에는 84%로 확대됐다. 반면 29평 이상 중대형 아파트는 1990년에 15만478가구에서 2000년에는 15만4187가구로 조사돼 거의 변화가 없었다. 1990년부터 2000년까지 10년 동안 겨우 3709가구 증가하는 데 그쳤다. 재건축 공사 현장에서도 중대형 아파트를 보기가 힘들어질 것 같다. 정부는 2003년 재건축을 추진하는 아파트의 소형주택 의무공급비율을 20%에서 60%로 확대했다. 이것도 모자라 지난 5월에는 아예 건축 연면적의 50% 이상을 전용면적 25.7평 이하로 짓도록 했다. 명백한 이중 규제인 것이다. 지난해 11월엔 고밀도지구 중층아파트에 대한 재건축 규제도 강화해 당분간 중대형 아파트 공급이 증가되기 어렵다. 중대형 아파트 수요는 증가하는데 공급이 되지 않는다면 아파트 값은 오를 수밖에 없다. 재건축은 강남에서 새 아파트를 얻을 수 있는 유일한 방법이었다. 강남 주민의 주거이동 욕구를 충족해주는 것은 재건축뿐이었다. 이를 통해 소형에서 중대형으로, 낡은 아파트에서 품질이 좋은 새 아파트로 이동할 수 있었다. 그러나 재건축 아파트 값이 큰 폭으로 오르고 주변 아파트 값 상승을 견인하자 정부가 전방위적인 압박에 나섰다. 안전진단 통과기준과 재건축 허용 연한을 강화했고, 소형 평형 의무공급비율을 확대해 사업성을 낮췄다. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지분의 전매도 금지했다. 그리고 재건축에 따른 개발이익을 환수했다. 정부는 재건축 용적률을 높이면서 개발이익을 임대아파트로 환수하면 공급이 확대되고 집값이 안정될 것이라 밝혔다. 하지만 재건축에 대한 규제는 양면성이 있다. 완화하면 사업성이 높아져 아파트 값이 오르고, 강화하면 재건축을 통해 공급되는 주택물량이 감소해 가격상승 요인으로 작용한다. 규제를 강화하면 조합원이 부담해야 하는 비용이 증가해 투자가치가 낮아지는데 아파트 값은 사업성이 낮아진 만큼 하락하지 않는다. 재건축 공급물량 감소로 신축 아파트 수요가 증가해 아파트 가격을 밀어올린다. 그러다보니 자연스럽게 재건축을 추진하는 아파트 가격도 덩달아 오르는 것이다. 시장경제에서 정부의 역할은 수요와 공급의 균형을 맞추는 것이다. 재건축 아파트 값을 안정시키기 위해 규제를 강화하는 것은 마치 산불을 예방하기 위해 나무를 베어내는 것과 같다. 규제를 강화해 투자수요를 억제할 수는 있지만 주택공급이 감소하기 때문에 아파트 값을 안정시키기 어렵다. 주택공급을 확대하지 않고 수요를 조절해 가격을 안정시키려는 정책은 한계가 있을 뿐만 아니라 공급 탄력성을 떨어뜨려 가격상승을 장기화할 뿐이다. 근거 약한 거품가격론 금리를 인상해도 아파트 값이 오른다. 그간의 예를 보면 금리 인상과 주택가격 하락의 상관관계가 뚜렷하지 않다. 일반적으로 금리가 인상되어 주택투자에 대한 기대수익률보다 높아지면 금융비용이 부담스러워 다른 투자 상품을 선택한다. 그러나 주택가격이 오를 것이라는 기대심리가 강하고 예상수익률이 인상된 금리보다 높다면 영향을 미치지 않는다. 더욱이 금리 인상폭이 작다면 금융비용 부담과 투자심리 위축효과가 크지 않아 주택가격에 큰 영향을 미치지 않는다. 아파트 값 파동을 겪었던 1987~91년에 3년 만기 회사채 금리가 12%에서 18%로 높아졌지만 아랑곳하지 않고 아파트 값이 올랐다. 강남 아파트 값을 안정시키기 위해선 재건축 규제를 완화해야 한다. 재건축 용적률을 높이고, 소형 평형 의무공급 비율을 낮춰 중대형 아파트의 공급을 확대해야 한다. 서울은 택지가 바닥났기 때문에 주택공급을 확대하기 위해선 용적률을 높이는 것 외에 다른 방법이 없다. 품질이 좋은 새 아파트로 주거이동이 이뤄져야 하고, 중대형 아파트 공급이 증가해야 한다. 이 두 가지를 충족시키지 않으면, 주택거래허가제를 실시한다거나 탄력세율을 적용해 양도세율을 82.5%까지 높인다고 해도 아파트 값을 안정시키지 못한다. 부동산 전문가들은 거래량과 가격동향으로 주택경기를 진단하는 ‘벌집 순환모형’을 통해 앞으로 주택경기가 침체될 것이라고 여러 차례 예측했다. 그러나 현실은 매번 다르게 움직였다. 가격과 거래량으로 미래 주택 가격을 예측하는 ‘벌집 순환모형’은 정부가 시장에 개입하지 않는 선진국에서 활용하는 이론이다. 주택가격을 안정시키기 위해 정부가 이런저런 대책을 발표하는 한국에선 맞지 않는다. 예컨대 정부의 부동산 대책이 나오면 자연히 거래량은 준다. 일시적인 현상을 근거로 앞으로 가격이 떨어질 것이라고 예측하는 것은 ‘혹세무민’하는 행위다. 또한 부동산 전문가를 자처하는 사람들은 아파트 값이 오를 때마다 주관적으로 ‘거품가격’이라고 확대 해석했다. 정말 그럴까. 아파트 값 파동을 겪은 1987~91년과 비교해보자. 국민은행이 조사한 것에 따르면, 1987년 8월부터 1991년 4월까지 서울 아파트 매매가격지수(평균 상승률)는 130% 올랐다. 반면 2001년 1월부터 2005년 8월까지 아파트 매매가격지수는 70% 상승했다. 외국과 비교해도 많이 오른 것이 아니다. 1997년부터 2004년까지 7년 동안 주요 국가의 주택가격 상승률을 살펴보면 아일랜드가 187%, 스페인 149%, 영국 139%, 호주 112%, 미국은 65%가 올랐다(일본은 24% 하락). 한국은 같은 기간 21% 올라 비교 국가에 비해 낮은 수준이다. 상식적으로 볼 때 주거수준이 상대적으로 열악한 한국의 주택가격 상승률이 더 높아야 하는데 오히려 주거 환경이 좋은 선진국의 주택가격이 더 많이 오른 것이다. 주택가격에 정가(定價)는 없다. 다른 상품과 마찬가지로 수요와 공급에 따라 결정된다. 수요가 공급을 초과하면 주택가격이 오른다. 품질이 좋고 투자가치가 높은 새 아파트로 옮기려는 교체수요가 증가하고 있고, 소득이 증가해 중대형 아파트 수요가 증가하고 있는데 공급이 부족하다면 아파트 값이 오를 수밖에 없다. 그리고 단기간에 수급 불균형을 개선할 수 없기 때문에 서울 아파트 값은 2008년까지 오를 것이다. 요인은 다음과 같다. 첫째, 강남의 기존 아파트 대부분이 입주한 지 20년이 넘어 신축 아파트에 대한 수요가 넘친다. 그리고 주거환경이 좋은 강남지역에서 살려는 대기수요가 증가하고 있다. 새 아파트 수요가 증가하고 있는데 재건축 규제를 강화하면 공급물량이 감소하기 때문에 재건축을 추진하는 아파트의 희소가치가 높아지게 된다. 대기수요가 뒷받침되므로 분양가격을 높게 책정하면 주변 아파트 값에 영향을 미친다. 뒤이어 주변 아파트 값이 오르면 사업성이 높아진 재건축 아파트 값이 또다시 오르는 악순환이 반복된다. 개발할 택지가 별로 없는 서울에서 재건축을 통해 공급되는 주택비중은 40~50%에 이른다. 강남지역 아파트 값이 안정돼야 서울 전체 아파트 값이 안정되는데 재건축 규제강화로 공급물량이 감소한다면 결과는 뻔하다. 그리고 재건축 추진절차를 까다롭게 만들어 사업추진이 늦어져 공급부족 현상이 장기화하고 있다. 둘째, 서울의 주택공급 실적이 2002년 이후 해마다 크게 감소하고 있다. 2002년에 15만9767가구를 공급했는데 2003년 11만5755가구, 2004년 5만8122가구로 공급이 큰 폭으로 감소했다. 올해도 7월까지 1만9872가구를 공급하는 데 그쳤다. 주택공급 실적이 급격히 감소한 이유는 재건축 안전진단기준을 강화하고 추진절차를 까다롭게 만드는 등 재건축 규제를 강화했기 때문이다. 2002년에 15만9767가구의 주택을 공급했지만 주택유형을 살펴보면 다세대주택이 10만418가구로 전체 공급물량의 63%를 차지했다. 양은 증가했지만 질이 낮아졌다. 양은 증가, 질은 저하 셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64세의 중·장년층 인구비중은 계속 확대되고 있다. 중·장년층 인구비중은 1970년에 전체 인구의 22.7%였으나, 1985년 이후 큰 폭으로 증가해 2000년에는 37.5%로 높아졌다. 34세 이하의 청년층에 비해 35~64세의 중·장년층은 부(富)의 축적기간이 길어 주택 구매력이 높고, 투자의욕도 강해 주택수요가 가장 왕성한 연령층이다. 그리고 딸린 식구가 많아 주택 소유욕이 크고, 교통이 편리한 곳보다 주거환경이 좋은 곳을 선호한다. 따라서 중·장년층 인구비중이 높아지고 있다는 것은 주택수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다. 넷째, 투기과열지구에서 재건축을 추진하는 아파트는 전체 공정의 80% 이상 진척된 후 일반 분양하도록 한 것도 가격 상승 요인이다. 서울은 전역이 투기과열지구로 지정됐기 때문에 후(後)분양제를 시행해야 한다. 전체 공정이 80% 이상 진척되려면 2년 정도 걸리기 때문에 재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는 공백기가 생긴다. 이때 값이 오른다. 후분양제 적용을 받는 재건축단지 중 사업추진이 빠른 반포 주공 2, 3단지가 2008년 하반기에야 분양될 것으로 보인다. 후분양제는 선(先)분양제에 비해 분양시점을 늦추는 것이기 때문에 아파트 입주 및 공급물량이 감소하는 것은 아니다. 그러나 조합원 지분 전매가 제한된 상태에서 분양시점이 늦춰져 2~3년 동안 청약 및 매입기회가 차단되면 수요자들이 심리적으로 영향을 받을 것이다. 서울에서 동시분양을 통해 공급되는 아파트 가운데 60~80%가 재건축 물량이다. 후분양제 시행으로 신축아파트에 대한 수요가 넘치는 강남지역에서 재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는다면 가격상승 요인으로 작용할 것이다. 그렇다면 구체% |
2006-11-21 10:16
http://blog.drapt.com/baesomin/427241164071779495
출처 : 죽전 포스홈타운 김종갑 떴다.
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★미래의 아파트를 꿰뚫어야 부자가 된다.★ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
미래의 아파트를 읽을 줄 안다면 누구나 부동산의 마법으로부터 자유로워 질 수 있습니다.
한 치 앞을 볼 수 없는 불투명한 삶 속에서도 과거의 발전을 거울 삼아서 미래를 보려고
노력한다면 미래의 세상을 엿볼수 있는 예지력이 생길 수 있습니다.
의심이 많고 근시안적인 안목으로 사물을 접하는 사람들은 고정관념이라는 쇠사슬에 꽁꽁
묶이는 시간의 포로가 되어 버리지만, 보다 열린 마음으로 새롭고 발전적인 가치로서 미래의
장막을 걷어 올리는 사람은 시공간을 초월한 높은 투자 가치를 얻을 수 있습니다.
이에 필자는 미래의 주거 환경과 시장 변화를 소재로 수많은 지인들의 의견을 참조하여
한 곳에 소중히 담아 보았습니다.
10년 후의 미래라고 하면 당장의 삶에 아무런 영향을 주지 않을 것으로 여기기 십상이지만
오히려 1년 앞의 부동산 시장에 달통하는 것보다 아파트의 주거 및 투자 가치를 따지는 데 더욱
중요한 요소가 될 것입니다.
2010년쯤에 브랜드는 어떤 모습, 어떤 의미로 자리잡고 있을까? 이런 궁금증을 해결하고 싶다면 미래를 주도해갈 '트렌드'를 짚어볼 필요가 있습니다.
이 자리를 빌어 인구, 심리, 기술통계학을 근거로 한 향후 시장과 소비자들의 변화에 따른 마케팅 트랜드를 총 5가지로 압축하여 짚어보고자 합니다.
★이야기 마당 하나-미래의 아파트는 조망권과 산소권이다.
아파트는 trend 입니다.
인류 역사상 아파트라는 주거 환경은 서구의 역사를 되짚어 볼 때 100년 전후로 생각이 됩니다.
물론 중세의 건축 양식을 고찰해 보면 어느 정도 이에 접근하는 기술력을 엿볼 수 있지만
많은 사람들의 삶을 윤택하게 만드는 고도의 주거 환경으로서의 아파트는 현대에 이르러서야
가능했기 때문에 그 역사는 실로 얼마 되지 않은 기간이라고 말 할 수 있습니다.
주거 환경이라는 것이 있습니다.
지금은 교통이 최고의 trend 로 자리잡으면서 직장이나 학교의 접근이 용이한 지하철이나
버스가 최고의 선물로 받아들여 지고 있습니다.
그러더니 이제는 조망이라는 새로운 테마가 새로운 trend 로 자리매김하고 있습니다.
의식주에 문제가 없다보니 삶의 질에 관심이 생겨나게 되었고 눈을 즐겁게 하는 요소가 교통과
쌍벽을 이룰만큼 서서히 부각되고 있습니다.
하천조망, 호수 조망, 산 조망, 공원조망, 시지어는 도시 조망에 이르기까지 눈을 즐겁게 해 주는
요소가 단연 수위로 떠 오른 것이다.
그렇다면 앞으로는 어떤 trend 로 방향 전환이 이루어 질 것인가?
지금도 일부 그렇지만 환경 요인 즉 산과 녹지율에 강력한 비중을 두는 산소권이 웰빙 아파트의
핵심 요소로서 자리매김하고 있습니다.
주 5일 근무가 주거의 공간이 단순하게 몸을 의탁시키는 의식주 공간을 뛰어 넘어서
심신의 피로를 풀어 주고 신선한 공기를 제공받음으로써 건강한 삶의 원동력을 필요로 하는
새로운 trend 를 만들어 낸 것입니다.
아직은 먼 나라의 이야기로 들릴지 모르나 환경 오염이 정도를 벗어난 현실을 직시한다면
교통, 교육, 조망권의 윤택한 삶보다 더욱 절실한 생존의 욕구 즉 신선한 공기를 마시려는
산소의 공급이 최고의 trend 로 자리 잡을 날이 멀지 않았습니다.
아파트의 미래를 꿰뚫는 안목이 그 어느때보다 필요한 시기입니다.
도심의 미세 먼지를 정화시키고 새로운 활력을 얻고자 하는 공간 그것이 바로 머지 않은 미래에
새롭게 중요시 될 요소임에는 틀림이 없습니다.
★이야기 마당 둘-유비쿼터스 기반의 미래 주거의 나아갈 길
미래의 주거 환경에는 IT가 매우 중요한 부분일거라 생각합니다.
와으브로통신이나 유비쿼터스 등과 같은.. 또한 로봇등의 지능화 등등.. 유비쿼터스
‘유비쿼터스’란 라틴어로 언제 어디서나 다양한 정보 기기를 통해 인간이 접할 수 있는 환경을 의미합니다.
유비쿼터스는 기술적인 용어가 아닌 인간이 살고 있는 모든 생활 환경을 포괄하는 단어기이도
합니다.
요즘 다양한 정보기기(TV, 인터넷, 라디오)를 통해GS건설이 ‘자이’ 아파트를 통해 유비쿼터스
환경을 지향한다는 말을 많이 듣게 될 것입니다.
이러한 문맥정보(Context)를 인간이 언제 어디서나 습득할 수 있다는 자체가 “유비쿼터스”
적이다 라고 말 할 수 있습니다.
유비쿼터스라는 어원을 처음 제시한 마크 와이저(Mark Weiser, Xerox PARC 연구소)는
걸어가다가 인간이 신호등을 무의식적으로 보고, “아, 파란불이구나, 길을 건너야지”라고
생각하게 되는 상황 자체를 유비쿼터스 환경이라고 이야기 하였으며, 지나가다 신문의
큰 문구로 써져 있는 “TSunami 로 인한 큰 지진피해”라는 정보 자체도 인간에게는 유비쿼터스
정보의 한 일환으로 인식 될 수 있다고 말을 하였습니다.
유비쿼터스는 인간이 필요로 하는 정보 환경을 구성하고 제시하는 것을 의미 합니다.
그렇다면, 앞으로 우리가 살게 될 세상에서는 유비쿼터스라는 개념이 어떻게 적용 될 수 있을지
살펴보아야 할 필요성이 있습니다.
우선적으로 유비쿼터스 환경은 작은 단위부터 시작됩니다.
정보화기기/PDA
유비쿼터스 환경에서는 휴대폰, PDA, 소형 노트북과 같은 다양한 정보 단말기를 통해 자신이 필요로하는 서비스를 속해 있는 해당 구역으로부터 제공 받을 수가 있습니다.
거주공간/ 지능형집 (홈네트워크)
가정 내뿐만 아니라 입주 단지와 단지를 연결, 지역내 안전관리와 생활정보를 공유할 수 있도록 하는 것이 홈네트워크의 궁극적인 목표입니다.
원격 진료 서비스 및 원격 강의도 집에서 들을 수 있습니다.
유비쿼터스 도시(u-City)
도로, 공공 건물, 공원, 주택등 도시 구성물 설계시 유비쿼터스 기술을 적용하여 정보통신 기술을 기반으로 도시 전반의 영역을 융합(convergence)하여, 통합되고(Integrated), 지능적이며(Intelligent), 스스로 혁신되는(Innovative) 도시입니다.
유비쿼터스 환경의 인간친화적인 주거형 Smart House
정말 인간 친화적인 주거형 환경이 갖춰지기 위해서는 단순히 무선으로 모든 가전 기기들을
제어 하는 이상의 부가 가치를 인간에게 제공 할 수 있어야 합니다.
예를 들자면, 인간의 심리 상태에 따라 조명과, 벽지의 무늬가 바뀐다던지, 또는 인간의 기분에
따라 장르에 맞는 음악이 재생되어져야 한다는 것입니다.
요즘 현대 사회의 모든 업무가 정보화 단말기들을 통해서 이루어지게 됨에 따라 사람들은 몸에 VTT 증후군을 유발하는 컴퓨터의 전자파로부터 피하고 싶은 심정입니다.
정보화 환경이 홈네트워크를 통해 모든 가전 기기를 연결하여 사람이 필요로하는 유용한
서비스를 제공하였다면, 유비쿼터스 환경이 주거 공간은 지능화 집의 개념으로 발전하여야
한다는 것입니다.
홈 네트워크에 대한 연구는 이미 CISCO, SIEMENS 사에서 오래전부터 되어 왔습니다.
이제는 인간의 심리 상태에 따라 쾌적한 환경이 제공되어, 인간의 기분이 변할 수 있는 환경을
지향하여야 하며, Well Being 트랜드와 더불어 인간에게 인체적으로 해롭지 않은 재질로
시설을 구축하여야 합니다.
내부의 공기가 안좋을 때 자율적으로 주거 환경에서 정화 시킬 수도 있어야 합니다.
다음과 같은 부분들은 기술로 구현 가능합니다.
홈 네트워크 기반의 지능형 집은 인간에게 편안하고 안락한 환경을 제공해주기 보다는,
현재는 자동화에 대한 개념이 강하기 때문에 인간을 중심으로 이러한 환경이 자율적으로
움직이기 위해서는 집안에 각 종 곤충, 바퀴벌레와같은 외부로부터 침입하는 여러 불순환물에
대해서 감지를 하고 이에대처 할 수 있는 인간의 보호막과 같은 역할을 하여야 하고,
인간의 체온에 따라 집안의 온도가 변해야 합니다.
그리고 집이라는 곳은 인간이 안식을 취하기를 원하는 공간이기에, 정보통신 환경 때문에
구애받지 않아야 합니다.
지능형 거주 공간은 인간과 더불어 생각하고 방안을 제공하는 환경이 아닐까 싶습니다.
유비쿼터스 환경에서의 기존 주거형 환경의 변화
유비쿼터스 공간구조에는 일정한 질서와 정체성이 있습니다. 질서는 공간 내에 누구를 어디에 배치시키느냐의 문제이며, 정체성은 그 공간에 속해 있는
개인은 누구인가에 대한 공간의미의 문제입니다.
앞으로 유비쿼터스 환경에서의 거주공간은 그 안에 누가 있으며, 무엇이 있느냐에 따라 공간의
의미를 가지게 될 것입니다.
즉 공간점유자로부터 거주공간 자체가 정체성을 지니게 된다는 것을 의미한다는 것입니다.
(Dovey 1985: 31).
따라서 앞으로 유비쿼터스 환경에서는 '적절한 공간' 환경을 제공하여 일정한 공간 내에서
개인이 할 수 있는 역할과 행위를 한정할 수 있어야 합니다.
앞으로 거주 공간은 단지 홈 네트워크와 같은 기술적인 측면의 발전 보다는, 기존에 있었던
공간에 대해 적절한 의미를 부여하고 그 의미에 합치되는 행위를 사회구성원들에게
요구함으로써 모든 공간은 문화가 요구하는 바에 따라 성적, 위계적, 그리고 의례적으로
구분될 수 있어야 합니다.
앞으로 유비쿼터스 공간구조는 사회문화적 질서의 유형과 정체성을 상징하는 의미들로
이루어지며, 이는 각 장소에서 개인들에게 요구되는 역할을 통해 표현될 수 있을 것이라고
전망됩니다.
유비쿼터스의 역할은 인간에게 좀 더 친화적인 환경을 제공하여 인간이 공간과 더불어
효율성과, 영향력을 줄 수 있어야 하기 때문입니다.
아파틀르 매수함에 있어서 위의 사항을 갖춘 최신식 아파트는 주변 여하에 관심 없이 자체만으로도
충분한 경쟁력을 갖추고 있습니다.
★ 이야기 마당 셋-10년 후의 주택 시장 변화
“부동산 가격이 심상치 않습니다. 갈수록 양극화가 심해지는 현상이 나타나고 있습니다.
용인 지역 전원주택으로 수요자가 몰리면서 가격을 움직여 일주일 사이에 1억 원이나
상승했습니다.
용인 뿐만 아닙니다. 판교와 광교신도시의 전원주택과 대형아파트들도 가격 상승세에 가세하고 있습니다. 반면 서민들이 밀집해 있는 강남북의 아파트 단지는 움직임이 거의 없습니다.
다만, 일부 초고층 아파트들이 전원주택 가격 상승의 영향을 받아 약하게나마 가격 상승 조짐이
보이고있습니다.
이러한 현상은 환경이 좋은 수도권 인근 지역들이 한국의 새로운 부촌으로 자리를 궂혔기
때문인 것으로 분석됩니다.”
2016년, 도심의 아파트는 환금성도 약해지고 가격 상승률도 낮아져 선호주택 자리를 이미 전원주택에 내어 준 상태다.
다만, 강남의 롯데 100층짜리 타워 아파트, 삼성동 현대아이파크, 도곡동 타워팰리스, 용산에
시티파크, 파크타워 등은 송파신도시의 아파트와 더불어 명성을 유지해 가고 있다.
주택시장 변화 큰 축 읽어라 소득이 늘어나면서 아파트의 경우 초고층, 대형의 전망 좋은 단지는 부유층이 거주하면서 가격도 상승하지만, 대부분의 도심아파트는 예전의 영화를 뒤로하고 서민들의 차지가
되어버렸다.
강남의 부유층이 산과 강을 끼고 있고 1000~2000가구로 지어진 전원주택 단지로 이동을 하면서 최고의 주거지로 부상한 용인과 광주시를 중심으로 그 여파가 양수리 양평까지 확장됐다.
강북은 파주와 강화도, 김포를 중심으로 한 전원주택지가 형성되고 가평과 춘천도 한강을 끼고 전원주택지로 자리매김하고 있다.
또한 유명 건설업체들이 아파트보다는 수익성이 높은 전원주택 단지들을 개발하면서 유명
브랜드의 전원주택들의 인기가 매우 높으며 유명 건축설계사가 설계한 주택은 설계자의
이름만으로도 다른 전원주택에 비해 가격이 30~50% 높게 형성되어 있다.
국민소득이 향상되면서 100억~200억짜리 전원주택이 유명인사들에게 인기리에 분양되고 한국의 베버리힐즈로 자리매김한 용인의 전원주택단지는 일반인들의 접근이 쉽지 않은 곳이다.
주택가격의 흐름도 10년 전과별로 달라지지 않아 가격 상승폭이 큰 경우 2~3년에 2배 이상 상승한 곳도 많이 눈에 띈다.
가장 많이 상승한 곳을 살펴보면 단지 앞에 산이 있어 전망이 좋은 전원주택 단지와 강을 끼고
있는 전원주택 단지들이다.
10년 전에 크게 인기를 끌던 판교신도시 아파트 단지는 서울과 수도권을 통 털어 평당 가격이 가장 높고 전원주택 역시 높은 가격을 형성하고 있다.
반면 지어진지 20년을 훌쩍 넘긴 분당아파트는 노후화되면서 슬럼화되기 시작해 서민
아파트단지로 가격이 답보 상태를 면치 못하는 상황이다.
목동 아파트 단지는 지어진지 30년이 가까워 리모델링을 추진할 예정이지만 살기 불편하여 주민들이 마곡택지개발지구로 이전하면서 아파트 가격이 하락세를 면치 못하고 있다.
서울에서 그래도 가격이 상승세를 보이는 아파트는 강남지역의 송파신도시, 잠실 주공아파트와 현대아이파크, 타워팰리스, 동부센트레빌, 렉슬 아파트 정도이고 강북은 용산과 뚝섬 아파트,
그리고 IT밸리로 거듭난 공릉동 아파트, 상암지구 아파트와 은평뉴타운 정도이고 강서는
마곡택지개발지구가 유일하다.
반면 수도권의 아파트 단지는 송도가 교육도시로 크게 성장하여 아파트 가격 상승을 주도하고 있고 파주도 교하와 LG LCD공장으로 가격 상승세를 이어가고 있다.
아파트 가격은 산과 강을 끼고 있거나 초고층으로 전망이 트인 곳과 그렇지 못한 곳의 가격이 50% 이상 차이가 나고 같은 단지 내에서도 동 호수에 따라 차별화가 뚜렷해졌다.
아파트로 재테크를 하는 경우는 많지 않고 동계올림픽이 열렸던 평창이나 충주호 근처에 전원주택에 투자하여 큰 수익을 얻고 설악산과 금강산의 리조트 단지에 투자하는 등 재테크
방향에 변화가 일고 있다.
아파트 가격의 축은 서울의 경우 송파구의 롯데월드 112층이 지어지면서 송파신도시와 더불어 가장 가격이 높지만, 전원주택 가격의 반도 따라가지 못하는 상황이다.
강남,대치,도곡 아파트를 팔고 송파나 판교아파트로 갈아탄 경우는 재테크에 성공했지만 아파트를 자식에게 물려주거나 한 곳에 계속 머무른 경우는 주택으로 큰 이익을 보지
못했다.
분양제도가 완전히 후분양으로 전환되면서 청약통장은 옛날이야기가 되었고 청약통장의 효용가치도 급락했다.
다만, 무주택서민들에게는 정부가 가점제로 아파트를 임대하거나 분양하기 때문에 서민들만
청약저축을 갖고 있다.
도심보다는 도심 친환경 단지가 관심 끌듯 아파트 전성시대는 판교가 입주한 2009~2010년이 지나면서 서서히 막을 내리고 주거의 질을 중요시하는 계층들이 강남에서 대거 전원주택으로 이동하기 시작했다.
다만 최신 설비 시설을 갖춘 초고층 고급 주상 복합이나 대단지 시설을 갖춘 복합 단지
아파트는 전원 주택 이상으로 인기가 폭등할 전망이다.
아파트 가격도 판교와 더불어 용인 죽전,보정,동천, 동백, 신봉,성복 그리고 광교신도시가 우리나라에 가장 비싼 아파트 단지로 자리 매김하고 있다.
전원주택으로 가지 못한 강남 중산층이 이들 전원 아파트로
자리 잡아 살고 있기 때문이다.
또한 역모기지론이 활성화되면서 노후세대들이 주택을 구입하는 붐이 일어나 주택가격의 상승이 멈추지 않고 있다.
또한 노후세대들이 선호하는 실버주택들의 인기가 높은데 특히 골프장을 끼고 있는
고급 실버주택의 인기가 높다. 이렇게 10년 후의 서울과 수도권 주택시장은 많은 변화를 보이지만 주택을 선호하는 성향만은 변하지 않고 10년을 이어가고 있다.
정리하자면 현재도 마찬가지지만 앞으로는 더더욱 주거요건 중 최고의 가치는 친환경이 될 것으로 보인다.
따라서 도심 보다는 수도권 인근의 환경 좋은 지역의 선호도가 높아질 것이다.
잠실→송파신도시→판교신도시→용인 동천,신봉,성복,상현→광교신도시→수원 우만, 영통→동탄신도시→용인 공세,보라,→ 용인 신갈,동백,→용인 보정,죽전→분당→잠실로
순환이 이루어지는 초특급 주거벨트가 형성될 것으로 예측하는 것도 이와 무관하지 않다.
앞에서 말한 바와 같이 모두가 선호하는 지역을 선점하는 것이 중요하다.
주택을 선택하는 기준도 대세에 맞추는 것이 좋다.
★이야기 마당 넷-10년 뒤 부동산 시장 trend
2014년 K씨는 강원도 평창에서 열리는 동계올림픽을 구경하기 위해 현재 거주하고 있는 판교 전원주택에서 전철과 고속철도를 이용하여 1시간 여만에 경기장에 도착했습니다.
노후에 K씨가 안락하고 여유로운 생활을 하기까지는 10년 전에 부동산 시장을 미리 예측한
것이 가장 주효했습니다.
K씨는 이렇게 성공했습니다
2004년 부동산 경기가 침체 국면에 접어들었을 때, K씨는 강남의 45평형 아파트를 매도하여
마련한 14억원을 가지고 용인 죽전 지구아파트 45평형을 급매물로 3억8000만원에 구입한 후
나머지 자금을 10년을 내다보고 개성공단이 가동되기 전에 가격이 오른 파주 땅을 평당
100만원에 400평을 구입했습니다.
그리고도 남은 나머지 자금으로는 강원도 평창에 평당 20만원 짜리 임야 3000평을 구입했습니다.
K씨가 매도한 강남 아파트는 강남주민들이 판교와 전원주택으로 빠져나가면서 10년이 지난
현재도 가격이 답보 상태를 지속해 10억원 내외인 반면, 용인 죽전, 신봉아파트는 3년만에 배가
뛰어, 7억원에 팔 수 있었고 구입한 판교의 100평 짜리 전원주택도 현재 20억원을 호가하고
있습니다.
인천송도,영종도 비약적 발전
정부가 추진했던 행정수도는 우여곡절 끝에 남북관계가 호전되자 대부분의 정부기관 이전은
유보되고 몇몇 행정기관만 이전했기 때문에 행정수도의 규모도 축소되고 공무원들만 거주해
주말에는 시가 공동화되는 현상을 나타내고 있을 것으로 보입니다.
그리고, 중국의 경제력이 크게 확대되면서 중국과의 교역도 활발해져 인천 송도와 영종도의
비약적인 발전이 기대되는데, 인천 송도는 국제자유무역도시로 정착되고 외국인 촌이
형성되면서 완전한 국제도시로 변모하여 세계 각국의 학교가 모두 모이게 됩니다.
특히, 중국의 화교상들이 선호하는 도시로 정착되고 있다. 영종도는 서울까지 전철이
완공되면서 서울과도 매우 가까워졌을 뿐 아니라 영종도 국제공항이 2단계 공항 증축을 마치고
동남아 허브공항으로 재 탄생되면서 세계 모든 항공노선이 이곳을 경유하게 될 정도로 성장하여 공항도시로 발전이 거듭하고 있습니다.
선호지역 강남에서 판교로 바뀌어
좀더 구체적으로 살펴보면, 서울은 강남중심으로 선호하는 부동산 시장이 판교 중심으로
바뀌어지고, 뉴타운의 성장도 눈에 띄어, 주거지로는 서울 주변이 더욱더 인기를 끌 것입니다.
즉 판교, 광주, 용인, 남양주 덕소, 파주, 김포, 화성 동탄, 인천 송도 등이 급부상하는 반면,
강남, 압구정, 대치, 도곡 삼성동 등은 서서히 쇠락하는 모습이 눈에 띄게 될 것으로 보입니다.
다만 강남 일대의 초특급 최신식 아파트는 모든 아파트들의 제왕에 굴림하면서 아파트의
고급화에 진두지휘 하는 모습을 보임으로써 여전히 강남 불패 신화를 이어갈 것으로
전망이 됩니다.
아파트 화도 많이 바뀌어 상류층들은 아파트를 떠나 쾌적한 서울 주변의 전원주택으로 이동하고
노후된 서울 중심의 아파트와 오피스텔은 서민들이 차지하게 될 것으로 보입니다.
대단지 복합 타운과 주상복합은 인기 유지
반면에 강남의 대표적인 초고층 아파트나 주상복합아파트는 인기를 계속 유지하여 부호들의
전유물로 계속 가격이 상승할 것으로 보입니다.
남북통일이 몰고 올 부동산 시장의 변화는 매우 예측하기 힘들지만 강북의 발전을 가속화시키고 서울과 수도권의 비대화를 더욱 심화시킬 것으로 예상됩니다.
인구가 밀집되면 부동산가격을 상승시키듯 서울과 수도권 지역의 부동산 가격은 계속 상승세를 이어갈 것으로 보입니다.
그리고 고령화 사회진전에 따라 교통 좋은 아파트보다 공기 좋은 아파트가 크게 인기를 끌 것으로 보이며 특히 산과 가까운 아파트가 강 보이는 아파트보다 더 큰 인기를 끌 것으로 예측됩니다.
공기 좋은 아파트 각광
주거의 탈 도심화가 진행되면서 주거지역이 고속도로를 따라 강원도와 충청도로까지 급격하게
이동하고 고속도로 역사를 중심으로 대단위 전원형 주택들이 계속 들어설 것으로 보입니다.
실버산업도 크게 발전하여 실버단지가 강원도를 중심으로 계속 지어지고, 대형건설업체의
참여가 지속될 것으로 보입니다.
주택가격의 상승과 하락도 아파트가 주도하는 것이 아니고 전원주택이 주택가격을 선도하는
역할을 맡을 것으로 보입니다.
기업도시가 곳곳에 생겨 기업도시가 들어서는 곳마다 부동산가격도 크게 상승하고, 이에 따른
부작용도 만만치 않을 것으로 예측되고 있습니다.
용인 지역은 기흥호수(신갈호수)를 중심으로 친환경 최첨단 아파트가 최고의 인기를
구가하면서 높은 가격대를 형성할 것이며 동백의 가치가 높아지고 동탄 또한 최고의 주거
타운으로 자리잡을 공산이 매우 큽니다.
전원주택 주거상품 선도 가능성
우리나라 주택시장을 20년이상 지배할 만큼 주거의 주된 형태는 아파트라는 인식이 강합니다.
하지만, 향후 10년간의 과도기를 거치면 전원주택이 주거상품을 선도하는 주류로 등극할
것입니다.
그 정점에 서있는 곳이 판교로, 도심에서 1시간 거리인 외곽지역이 대단지 전원주택지로
개발되며 주택시장을 선도하는 곳으로 기대를 모을 것이다. 실제, 국민소득이 높아질수록
중산층은 도심보다는 쾌적하고 전망이 좋은 외곽 지역으로 주거를 이전하려는 욕구가 강합니다.
주5일 근무제 도입으로 주거의 탈도심 현상은 더욱 가속화될 전망이므로 향후엔, 아파트 거주로
인해 누릴 수 있는 기능상의 편리성보다는 건강과 개성에 중심을 둔 전원주택으로 수요이전이
확실시되고 있습니다.
반면, 새로운 주거형태로 부상하고 있는, 도심지 주상복합아파트나 주거형 오피스텔은 상류층이
선호하는 초고층 고급주상복합을 제외하곤, 아파트와 같은 길을 걸을 것입니다.
도심 다세대,연립은 결국 재개발,재건축 될 듯
초고층 고급주상복합아파트는 도심안에서 꼭 생활을 영위해야 하는 도심부호계층의 수요가
남아있을 수 있으나, 노후된 서울 중심의 아파트와 주상복합ㆍ오피스텔은 서민들이 차지하게 될 것이기 때문입니다.
그리고, 도심의 연립ㆍ다세대ㆍ다가구는 점차 슬럼화하며 결국, 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링을
거쳐 소멸될 것으로 예상됩니다.
10년 후 부동산 예측을 정확하게 하는 사람에게는 부를 축적하는 지름길이 될 것이므로 사회의
변화와 인식의 변화, 세계 발전판도와 연관시켜 부동산 지도를 명확하게 작성한 후 내집을
마련하고 부동산을 투자하는 지혜가 필요하다고 보입니다.
★이야기 마당 다섯-미래에 뜨는 경영 다양화 시대의 Fusion마케팅
더 이상 동양은 동양의 것, 서구는 서구의 문화적 유산만으로는 소비자에게 어필하는 시대는
끝났다.
모든 것이 결합되고 융화되면서 새로운 이미지, 문화가 창출되어 가고 있는 것이다.
특히 최근에는 음식, 패션문화를 중심으로 '퓨젼' 현상이 일어나면서 마케팅에서도 이러한
현상은 가속화되어 가는 현상을 보이고 있다. 특히 개인의 다양성을 인정하고 개개인의 취향에 맞는 맞춤서비스의 시대가 도래함에 따라 전자제품이나 일반서비스의 고정적이고 관념적인 경계가 무너지고 융합, 복합된 제품과
서비스가 증가하고 있다.
기술 빅뱅의 시대를 맞으면서 Web-TV, PDA, DVD, MP3 등 하이테크 기반의 다양한 기술이
접합된 첨단기술의 신제품은 이미 실생활 속에 깊숙이 침투하고 있다. 또한 현대인의 고민과
어려움을 덜어주고 복잡한 문제나 니즈를 원스탑으로 해결해 줄 수 있는 맞춤형, 복합형, 종합형
상품과 서비스의 등장도 예상할 수 있다.
이러한 가운데 브랜드 역시 한가지 제품이나 서비스의 속성을 드러내는 브랜드가 아닌 다양한
서비스와 기능을 포괄할 수 있는 브랜드가 요구되고 있다.
그림)  소비 양극화시대의 귀족 마케팅 경제적 측면에서 빈익빈 부익부의 심화에 따라 소득수준의 인구분포가 양극화됨에 따라 이들에 대한 마케팅도 양극화되고 있다.
특히, IMF상황에서 나타난 것처럼 경기변동에 둔감하면서 안정적인 시장규모를 확보하고
고수익이 보장되는 고소득층에 대한 기업의 귀족마케팅 활동이 활발히 전개되고 있으며,
소득의 양극화현상이 극대화될 것으로 예상되는 미래에는 이러한 경향이 더욱 심화될 것으로
예상된다.
흔히 상류층, 골드클래스등으로 불리우는 이들은 주로 대형, 고급제품과 서비스의 주소비층으로 개인맞춤형 금융서비스, 대형아파트와 가전제품, 대용량고급승용차, 디자이너의류와 향수,
보석류, 골프, 고급레저서비스에서 이들에 대한 특화된 마케팅과 이에 따른 브랜딩 전략이
구사되고 있다.
그림)    또한 인터넷쇼핑시장의 확산에 따라 기존 오프에서의 고품격을 지향하는 백화점들은 기존의 고급스럽고 세련된 브랜드로서의 이미지를 유지, 선점하기 위한 움직임을 더욱 확산될 전망이며, 이러한 움직임은 나아가 향후 인터넷마케팅시장이 확대될수록 오프라인에서와 마찬가지로
여러 사업부문에서 확대될 것은 당연하다.
그림)   Noblian.com Louisg.com 하이테크가 주도하는 시대에서의 첨단마케팅 흔히들 브랜드는 우리가 보고 먹고 소비하는 것에 대한 것에만 해당하는 단어로 떠올리기 마련이다.
그러나 완제품이 아닌 첨단부품과 기술에도 브랜드의 전쟁시대가 도래하고 있다.
미국의 인텔이 `Intel Inside' 캠페인이 그 대표적인 사례라 할 수 있다. 인텔은 소비자에게 자사제품의 우수성을 알리고 시장에서의 이미지 선점을 위해 대대적인 Intel Inside 캠페인을
전개함으로써 이제 그 누구도 넘볼 수 없는 1위 브랜드로서의 자리를 굳건히 하고 있다.
최근에는 모토롤라가 `디지털DNA'라는 상표로 각종 전자제품에 들어가는 자사 반도체에 대한 홍보에 나섰다.
모토롤라가 제시하는 `디지털DNA'는 컴퓨터를 제외한 각종 전자제품의 마이크로콘트롤러로
들어가는 반도체 칩의 첨단 기술과 제품을 상징하는 브랜드로서 일상생활을 편리하게 하는
스마트제품(Smart Product)을 가능케 하는 스마트한 기술, 아이디어, 시스템, 사람을 총칭한다.
그 개념을 축약하면 Digital DNA is the Heart of Smart라고 할 수 있다. 이제 브랜드가 제품을
대표하는 차원을 넘어 문화적인 개념까지 접근하고 있는 것이다.
그림)   모바일시대의 오감브랜딩 세계 어디서나, 누구나 하나의 단말기 하나로 데이터 등을 고속으로 주고받을 수 있는 글로벌 멀티미디어 통신서비스의 시대라는 이전에 경험해 보지 못한 신세계가 열리고 있다.
이러한 이동통신단말기를 통한 차세대 모바일 광고시대의 도래에 대비하기 위해서, 지금
당장이라도 모바일브랜딩에 대한 대비책 마련이 필요하다.
특히, 해상도와 색상이 제한된 손바닥 보다도 작은 액정화면에서 광고효과를 거두기 위해서는 다양하고 창의적인 브랜드의 형태를 개발이 요구된다. 특히, 지나치게 긴 브랜드나 복잡한
도형이나 기호이미지의 브랜드는 아무래도 커뮤니케이션에 있어 짧고 간결한 소니와 같은
브랜드 대비 한계점을 가질 수 밖에 없을 것이다.
이처럼 최근에 나타난 브랜드의 디자인형태는 플래시 기술 등의 멀티미디어 기술을 활용하여 좀더 감각적인 어프로치와 적극적인 인터랙티브 기능을 활용할 수 있는 인간의 모든 감각에
어필할 수 있는 다차원적인 브랜딩의 도입이 필요하다.
그림)  기업 이기주의를 초월하는 공동마케팅 21세기는 모든 분야의 마케팅 역량을 보유하는 것은 불가능하며 자신만의 차별화된 기능을 육성, 다른 분야 강점 보유한 기업과의 제휴를 통한 공동마케팅 활동이 활발히 전개되고 있다.
대표적 사례로 최근 열풍처럼 일고 있는 중소기업들이 공동브랜드가 그것이다. 중소기업들은
독자적으로 상표개발, 광고나 판촉, 유통망 등을 구축할 경우 비용이 큰 부담으로 작용함에
따라 공동브랜드를 통해 초기의 고정투자비를 줄이고 인지도를 높이는 등 효율성을 높여
해외시장에 진출하는데도 커다란 마케팅파워를 발휘할 수 있다.
그림)   특히 최근에는 온라인기업이 오프라인의 비즈니스로 진출하고, 오프라인의 기업들이 온라인 비즈니스부문에 진출이 활발해지고, 중소기업들 역시 브랜드의 중요성에 대한 인식이 증대됨에
따라 적극적인 브랜드도입에 열을 올리고 있는 가운데 많은 기업들이 브랜드전략을 수립하는데
있어 전략적인 제휴를 맺고 공동마케팅을 전개해 나가고 있다.
그림)  이러한 공동마케팅 및 공동브랜드의 전개는 단순히 마케팅상의 제휴에 그치지 않고 꾸준히 브랜드의 이미지를 관리하고 독특한 프로모션을 개발, 전개함으로써 성공브랜드로 가꾸어 가는 것이 매우 중요하다. 노인과 어린이가 대접받는 시대의 실버/엔젤마케팅 매스 마케팅의 시대는 가고 성별, 연령대, 제품 기능별로 시장은 세분화되고 있다. 특히, 청소년 계층과 함께 노인 & 어린이 시장의 급부상되고 있으며 이러한 경향은 더욱
명료해질 것이다.
선진국을 중심으로 전세계적으로 노령화가 심화되면서 노인들이 주소비층으로 하는 실버마케팅의 성장이 예상되는 가운데 광고홍보 및 브랜딩에서도 기업들의 다양한 노력과
시도들이 이어지고 있다.
특히, 브랜딩에 있어서 기억력이 점차 흐려지고 영어나 어려운 발음에는 익숙하지 않은 노인들에게 쉽고 편하게 커뮤니케이션할 수 있는 다양한 방법들이 모색, 개발하는 것이 중요하다. 그림)   한편, 출산율 감소, 초혼 연령의 증가와 함께 가정을 중시하는 Life Style의 강화됨에 따라 대부분의 가정에서 자녀 중심의 구매행태가 두드러짐에 따라 어린아이 즉 키드(Kid)도 중요한
소비층으로 부상하게 되었다.
이와 같은 키즈마케팅에서 있어서 '어린이는 어린이만의 특별함이 있어야 한다. 그 한가지 방법으로 바로 어린이들만의 클럽을 형성해주는 것이다. 80년대 프로야구의
리틀야구단의 실례를 되돌이켜 보면 보다 실감이 날 것이다. 이와 함께 키즈마케팅에 있어
가장 훌륭한 도구는 캐릭터이다.
그림)   과거와 현재의 고정 관념을 희석시키기 위한 일환으로 머지 않은 10년 미래의 다양한
trend 를 제공했습니다.
최근 용인 공세동 대주 피오레의 투자 가치와 주거 여건을 높이 평가한 결정적인 사유는
위의 요소 즉 1.환경과 산소 2. 유비쿼터스 홈 네트워크 3. 기흥 호수 중심의
잠실→송파신도시→판교신도시→용인 동천,신봉,성복,상현→광교신도시→수원 우만,영통→동탄신도시→용인 공세,보라,→ 용인 신갈,동백,→용인 보정,죽전→분당→잠실로
순환이 이루어지는 초특급 주거벨트를 상당수의 전문가들이 높게 평가하고 있기 때문이며
대주 공세 피오레가 가장 진화된 아파트로서의 면모를 보이고 있는 까닭이라고 할 수 있습니다.
이런 의미에서 현존하는 아파트 들 중에서 10년 이후의 미래 투자 가치가 예견이 되는 아파트는
서울 판교, 강남, 서초, 송파, 강동, 동작, 용산, 목동, 성동, 은평, 길음 등 최첨단 고급 아파트와,
수도권 남부의 용인 신봉, 성복, 죽전, 보정, 동천, 동백, 공세, 상현, 신갈과 수원시의 광교, 영통,
우만, 천천 지역 화성시의 동탄, 병점, 향남 의왕시의 오전, 청계 과천시, 인천의 송도, 검단,
연수구 일대, 성남시 신흥 재건축, 하대원, 도촌, 여수동, 정자 주상복합, 평택 신도시
하남시 풍산지구, 광주 이천 라인의 고급 주거타운 등이 뜰 것입니다.
수도권 북부는 고양시 일부, 파주 교하, 운정, 김포 장기 신도시, 구리, 남양주 덕소, 호평, 평내,
마석, 춘천라인 등도 각광을 받을 것으로 보이며 충청권의 아산, 천안 신주거타운 등도
빛을 발할 가능성이 농후합니다.
따라서 현 시점에서 아파트를 매수하시려는 분들은 3년이라면 모르겠지만 5년 이상을 내다 본다면
유비쿼터스, 복합 타운 형태의 최신식 대단지를 분양 받는 것이 바람직합니다.
2008-2009년 입주하는 대단지 아파트들이 이에 해당하므로 기존 아파트 매수보다는 최신 시설과
문화 공간을 갖춘 복합 단지를 선택하는 것이 도움이 됩니다. 기존 아파트를 매수할 경우에도 중대형 평형 중심의 입지가 뛰어난 2004년 이후 입주한 아파트들이 중장기적으로도 유망하며 오래된 아파트들은 상대적으로 소외될 가능성이 크기 때문에 매수에
신중을 기해야 합니다.
다만 3-5년 까지는 현 시각에서 접근해도 무방하기 때문에 이에 상반되는 아파트를 가지고 있다고 해서 지나치게 민감할 필요는 없습니다.
이 이야기는 어디까지나 최소 5년 최대 20년까지를 염두해 둔 말이기 때문입니다.
최근 필자가 쓴 용인 공세 대주 피오레를 매우 높게 평가한 것은 위에서 제시한 미래의 트랜드를
모두 갖추고 있기 때문입니다.
3년 후에 판교와 더불어 공세 대주 피오레 79평은 서울을 제외한 전국의 최고 분양가
16억선인데 3년 후에 30억 이상으로 확대 가능성이 높아 수도권 명품 아파트로서의 자리매김이
예측 되고 있습니다.
결국 보라, 공세 지역이 큰 틀로 묶이면서 강남에 버금가는 신흥 주거 타운으로 자리매김할
공산이 큽니다.
보라 지구도 공세지구처럼 초특급 주거지로 각광을 받을 날이 멀지 않았다고 봅니다.
위의 글은 일부 전문가의 글을 펌한 부분도 있습니다.
미래의 부동산 흐름에 도움글을 주신 많은 분들께 진심으로 감사를 드립니다.
내일을 위한 안목을 키우는 사람만이 내일을 내 일로 만드는 유능한 사람입니다.
감사합니다.
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