현재 대통령 후보중 사실싱 제일 가능성이 많은 후보의 재건축에 대한 정책은

지금까지 알려진 것은 크게 두 가지입니다.

 

( 개인적으로는 다른 후보가 되어도 상당한 정도의 차이는 있지만

큰 물줄기는 비슷한 면이 있을 것이라고 봅니다. 물론 민노당 후보 등이 당선 되는 경우 등을 빼고)

 

또 오늘 조인스랜드에 재건축 초과 개발 이익 환수에 대한 기사가 나왔습니다.

 

한 번 읽어 볼 만 합니다.

 

방배동 2-6 구역에 대한 기사입니다.

 

재건축 초과 개발 이익 환수금이 평균 6,000 만원 정도입니다.

(10평 반 지하를 포함하는 평균이니

큰 평수의 경우 상당히 많을 것입니다. --- 어쩌면 2억도 남을 것 같습니다.)

 

다시 본론으로 들어가서

 

두 가지 큰 정책은

 

1. 재건축을 통한 공급을 한다.

 

2. 개발 이익을 환수한다.

 

1. 현재 특히 강남권에 있어서는 현재 재건축을 통한 공급이

끊어져 있는 상황입니다.

 

결국 이 공급을 재개를 하여야 합니다.

 

현재 재건축에 대한 규제가 상당히 많습니다.

 

우선 이 규제중 일부를 없애거나 완화를 하여서

단순화하는 작업은 필연적일 것입니다.

 

이 부분은 자세히 설명을 하려면

너무 길어서 생략을 하겠습니다.

 

다만 제가 보기에는

이러한 규제의 일부 단순화 작업만 가지고도

공급을 할 수 있는 물량이 꽤 됩니다.

(용적률을 건드리지 않고서도)

 

다음으로 용적률을 손을 보는 방법인데,

3종의 경우 230%를 주는 방법 등도 있을 수 있고,

( 이 것은 현재 고밀도 아파트 지구가 230%라 서울시 차원에서 현재도 가능)

추가적인 용적률을 주는 방법도 있을 것입니다.

 

현재 유력 후보의 경우

10%만 더 주어도

공급이 꽤 될 수 있다고 하는데,

그 것이 어느  정도가 될 지는 모르겠습니다.

 

물론 앞으로 정책에 따라 달라지겠지만

제가 보기로는

그렇게 용적률을 주지 않아도

규제의 단순화만으로도

상당한 공급이 가능하다고 보고 있습니다.

 

(참고로 여러 가지 인센티브들도 있습니다.)

 

만일 상당한 용적률을 더 주고,

본격적인 재건축 물량을 밀어내기 시작을 하면

이 물량들이 입주시

아파트 가격 특히 블루 및 옐로우 칩 아파트 가격은

상당한 타격을 받을 수 있을 것입니다.

 

다만 이러한 정책이 어떻게 될 지는

누구도 이야기 할 수 없고,

두고 보아야 알 수 있을 것입니다.

 

2. 개발 이익의 환수입니다.

 

재건축에 대한 일반 적인 규제를 단순화 하는 것은

아마도 현재 존재하고 있는

재건축 초과 이익 환수로도 가능하리라고 보여집니다.

 

단순화의 정도가 커지면

아마도 일부 추가적인 개발 이익 환수 조치가 있을 수 있어도

제가 보기에는 이 것만으로도 꽤 클 것입니다.

 

규제를 단순화 하여도

개발 이익의 환수라는 측면에서는

재건축 초과 이익 환수는

없애기가 힘이 들 것입니다.

 

만일 위헌 판결을 받으면

또 다른 방법이 나올 것입니다.

 

지금 몇 평을 사면 몇 평을 갈 수 있다는 이야기부터 말들이 많습니다.

 

다만 알아 두셔야 할 것이 있습니다.

 

앞으로는 작은 평형은 몰라도

큰 평형은 갈려면

추가 부담금 재건축 초과 이익 환수금이 생각보다

상당히 큰 금액이 될 것입니다.

 

큰 평형을 갈 수 있는데도 이 금액을 내지 못해서

못 가는 사람이 많을 것입니다.

 

다만 자금이 넉넉할 경우는

큰 평형을 사는 것이 맞습니다.

 

초과 이익 환수는 어느정도 되지만

규제의 단순화 등으로 인한 이익 규모는

가는 평형에 상관이 없이

작은 평형보다는 클 것입니다.

 

다만 이러한 결정에서도

중요한 것은

자금 여력일 것입니다.

 

그리고 용적률을 확 높여 주는 경우에는

추가적인 개발 이익 환수 방안이 나올 수 있다고 봅니다.

 

다만 이러한 경우에도 안 높여 주는 것보다는 손해는 아닙니다.

 

다만 해당 지역의 전반적인 아파트 가격에 악 영향을 미친다는

점은 유념하셔야 될 것입니다.

 

다만 유심히 읽어 보시면

재건축 초과 이익 환수에 관한 법에도

일부 허점은 있어 보입니다.

 

이 부분은 온 라인이라 생략하구요.

 

즉 수익은 남지만

돈 보따리를 안겨 주지는 않을 것이라는

점은 알고 계시면 될 것입니다.

 

또한 작은 평수을 가는 것은 몰라도

큰 평수를 가는데 있어서

부담금과 재건축 초과 이익 환수 금액을 합한 가격이

결코 작지는 않다는 것도 명심을 하셔야 하구요.

 

특히 현재 재건축 아파트의 경우

현재 가격이 미래 가치를 상당 부분 반영을 하고 있는 점도 있구요.

 

다만 그럼에도 불구하고

재건축 아파트의 경우

별 재료가 없는 기존 아파트보다는

당연히 더 낫다고 보여 집니다.

 

그리고 그 시기가 언제가 될 지 알 수 없지만

만일 차기 정권에서 시작을 하는 재건축 물량들이

입주를 하게 되면

블루칩 외곽일수록

당연히 영향을 많이 받을 것입니다.

 

참고로 참여 정부가 블루칩 지역을 많이 괴롭히고,

지금도 괴롭히고 있지만

그래도 지금까지는

그 덕을 많이 보아 왔다고 봅니다.???

 

아뭏튼 덕 본 측면이 손해 본 측면보다는

더 많구요.

 

앞으로는 괴롭히는 것은 덜하지만

덕 볼 가능성도 상당히 떨어질 것입니다.

 

 

(아기곰동호회.이경수) 

 

 

임대주택의무제 무리한 운용 논란

"임대주택 건축비 줄테니 고급주택 지어서 넘기라니...조합원이 무슨 봉인가요."

개발이익환수를 위해 도입된 임대주택 의무제가 조합원들에게 과중한 부담을 강요하고 있어 재건축.재개발 사업을 더욱 어렵게 하고 있다.

재건축.재개발 사업주체인 조합은 늘어나는 용적률 중 일정비율을 임대주택으로 지어 공공기관에 매도해야 하는데, 문제는 이 매도가격이 실제 공사비에도 못 미치고 있다는 것이다.

15일 건설교통부 등에 따르면 재개발.재건축 조합들이 의무적으로 임대주택을 지어 지방자치단체나 주택공사에 매도하는 가격은 ‘2004년 표준건축비’에 준해 결정된다.

표준건축비는 공공 임재주택을 짓는데 기준에 되는 건축비로 건교부는 통상 2년마다 인건비, 자재비, 물가 등을 감안해 이를 새로 고시해 왔다.

건교부는 그러나 임대주택 보증금과 분양전환 가격이 오를 것을 우려해 지난 3년간 표준건축비를 손대지 않았다.

2004년 건설교통부가 마련한 표준건축비는 전용면적과 층고에 따라 3.3㎡당 최저 275만6000원(11-15층 60㎡ 초과)에서 최고 307만6000원(6-10층 40㎡ 초과 ～ 50㎡ 이하)인 것으로 나타났다.

하지만 이러한 표준건축비는 조합들이 짓는 실제 임대아파트 건축비에 비해 턱없이 적게 책정돼 조합원들의 부담이 가중되고 있다.

서울시는 특히, 뉴타운 등 재개발지역에 짓는 임대아파트도 일반분양 수준의 마감대로 짓도록 조합에 공문을 보내 행정지도를 펴고 있다.

서울시 관계자는 “재개발 임대주택 입주민들이 마감재 개선 등 민원을 제기해와 기존 임대아파트도 수준을 높이고 있다”면서 “조합의 매수협의를 할 때 새로 짓는 재개발 임대주택은 일반아파트 수준으로 짓도록 요구하고 있다”고 말했다.

결국 조합은 일반분양주택 수준으로 짓고도 임대아파트 건축비(표준건축비)만 받고 팔 수 밖에 없는 상황에 빠진 셈이다.

실례로 가재울 뉴타운3구역의 경우 시공사와 맺은 계약서 상에는 3.3㎡당 평균 건축비는 360만5000원에 달한다.

그러나 임대아파트에 적용되는 표준건축비는 3.3㎡당 평균 284만5000원어서 시공사에 주는 건축비와 76만원의 차이가 난다.

조합 관계자는 "지하주차장 등을 포함한 임대주택 전체 연면적은 6만1033㎡여서 총 140억원 정도의 부담을 떠안게 됐다"고 주장했다.

3구역에는 39㎡ 556가구, 47㎡ 73가구 등 총 629가구의 임대주택이 지어진다.

이에 서민주거안정을 위해 국가나 지자체에서 맡아야하는 임대주택 사업을 조합원들에게 강요하고 있다는 지적이다.

한 재개발 조합원은 “임대주택을 의무적으로 짓게 하면서 추가 부담금이 조합원 1인당 평균 2억원에 달해 원주민들은 새 아파트에 입주도 못할 지경”이라며 “뉴타운 등 재개발 사업이 사실상 원주민을 쫓아내고 있는 셈”이라고 토로했다.

 

올 한해 부동산 시장에서 주거용 오피스텔의 인기는 그 어느 때보다 뜨거웠다. 시중 유동자금들이 포스트 아파트 투자처로 오피스텔에 몰리면서 매물이 눈에 띄게 준 것은 물론 임대 수요자들도 꾸준히 늘고 있기 때문. 전문가들은 오피스텔 공급 부족으로 앞으로 5년 간은 오피스텔의 인기가 지속될 것이라고 전망한다.

하지만 오피스텔 시장도 지역과 임대 수요자에 따라서 특성이 제각각이다. 오피스텔 시장을 꼼꼼히 분석해 자신의 투자 포트폴리오와 투자 성향에 맞는 오피스텔 투자처를 선별해야 한다는 의미.

◇5년마다 큰 장(場) 서는 ‘여의도’=여의도는 전통적인 업무지역으로 주거용 오피스텔에 대한 수요가 꾸준하지만 대통령 선거가 있는 해에는 연초부터 오피스텔 임대료가 천정부지로 치솟는다. 대선 후보 캠프들이 여의도에 둥지를 틀면서 캠프 자원봉사자들이나 당직자들이 거처를 속속 여의도로 옮기기 때문이다. 서여의도에 위치한 ‘LG 에끌라뜨 오피스텔’ 73㎡형의 경우 임대료가 보증금 1,000만원에 월세 65만~90만원 선이다. 지난해 하반기 임대료가 보증금 500만~1,000만원에 월세 40만~60만원 선이었던 것을 감안하면 약 30~40% 정도가 상승했다. 현재는 선거가 임박하면서 대선 관계자들의 수요는 크게 줄어든 상태.

◇강남 학원가 주변, 과외방으로 인기=강남구 대치동 등 강남권 주요 학원가 주변에선 최근 ‘과외방’ 용도로 오피스텔이 인기이다. 과거에는 주요 학원들이 학원 근처에 사무실을 얻어 고액의 족집게 과외방을 따로 운영하는 것이 일반적이었지만, 최근에는 외부의 시선으로부터 비교적 자유로운 오피스텔을 선호하고 있다. 이에 따라 이 일대 오피스텔 임대료가 상승세를 보이고 있다. 76㎡형을 기준으로 임대료가 보증금 1,000만원에 월세 70만~80만원 선이었지만 최근에는 월 임대료가 올라 90만~95만원 선을 형성하고 있다.

◇새로운 트렌드, 풀옵션 단기 임대=풀옵션 단기임대는 2~3년 전부터 등장하기 시작한 오피스텔 유형. 일반적으로 붙박이 가구와 세탁기ㆍ에어컨 등의 가전제품이 제공되는 경우는 ‘반옵션’이라고 부른다. 반면 풀옵션은 반옵션 품목은 물론 침구류와 식기구 등 생활용품이 모두 구비돼 있어 ‘몸만 들어가면 살 수 있는’ 유형의 오피스텔을 의미한다.

단기 임대는 1개월에서 3개월 단위로 계약하는 경우가 많으며, 별도의 보증금 없이 1개월치 임대료를 예치금으로 선납해야 한다. 풀옵션 오피스텔은 투자자들 입장에서는 단기인 대신 월 임대료를 장기 계약보다 20~30%가량 더 많이 받을 수 있다는 장점이 있다.

풀옵션 단기 임대의 주요 수요자들은 학생들이 많다. 방학철을 맞아 강남 학원가에 단기 ‘유학(留學)’을 위해 올라온 학생들이나 해외 유학생들이 일시 귀국하면서 풀옵션 오피스텔에 거처를 트는 경우가 대부분이다. 이 때문에 방학철마다 임대료가 상승하기 마련. 56㎡형의 경우 비수기 임대료가 120만~130만원 선이지만, 성수기에는 150만원까지 오른다.

그 밖에 직업적 특성상 사생활 노출을 꺼리는 연예인들이나 목돈 마련이 여의치 않은 유흥업소 종사자들 역시 풀옵션 단기 임대의 주요 고객이다.

하지만 풀옵션 단기 임대 오피스텔에 투자할 경우에는 임차인이 임대료를 내지 않고 종적을 감추는 경우가 종종 발생하는 위험 부담을 감안해야 한다.


◇임대수익만으론 배가 고픈 매매차익 헌터(hunter)들은?=오피스텔은 매매가가 오르지 않는 게 일반적이다. 올해 삼성타운 이전으로 강남역 일대 오피스텔 매매가가 최고 30%까지 오르기는 했지만 이 역시 특수한 경우. 하지만 임대수익 이외에 a를 원하는 투자자들은 오피스텔 신규 분양을 노리거나, 주상복합 내 오피스텔 물량을 노리는 것도 한 방법. 장길수 원룸클럽(www.oneroomclub.com) 팀장은 “신도시 중심 업무지구에서 분양한 오피스텔은 프리미엄이 최고 5,000만원까지 형성되는 경우도 있다”며 “주상복합 내 오피스텔 역시 주상복합 아파트의 가격이 오를 때마다 소폭씩 추격 반등하는 양상을 보인다”고 말했다.

● 가격대별 오피스텔 투자 지역 분석

오피스텔은 아파트에 비해 비교적 소액으로 투자가 가능한 상품. 하지만 자신의 여유자금에 따라 투자 가능한 지역을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

◇ 1억원 미만의 투자처=일산 장항동과 백석동, 수원 인계동, 부천, 용인 단국대학교 주변 등이 해당된다. 이들 지역은 비교적 저렴한 임대가를 찾는 서울지역 출퇴근 직장인들이 선호하는 곳. 특히 일산 장항동과 백석동은 서울 도심권과 접근성이 뛰어나고, 일산 호수공원 및 각종 편의시설이 풍부해 꾸준히 임차인들이 모여드는 곳이다. 다른 지역과는 다르게 월세를 후불제로 지급하는 게 특징.

임대가는 52㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 40만~45만원 선이며, 매매가는6,000만~8,000만원 선에 형성돼 있다. 보증금이나 융자금을 끼고 투자할 경우 5,000만원 안팎의 여유자금만으로도 투자가 가능하다.

◇ 1억원 안팎의 투자처=분당과 마포구, 용산구, 구로구, 관악구 등이 해당된다. 분당은 주로 수내동과 정자동에 오피스텔 촌이 형성돼 있으며 특히 강남과의 접근성이 좋은 것이 강점이다. 최근에는 서울지역 출퇴근 임차인들이 크게 늘면서 공실률이 크게 감소한 것은 물론 임대가 역시 꾸준히 상승하고 있다. 임대가는 52㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 55만~65만원 선이며, 매매가는 1억~1억2,000만원 선에 형성돼 있다.

특히 마포와 용산지역은 오피스텔 신규 공급이 풍부하지 않아 연초 대비 월 임대료가 5~10만원씩 상승했다.

◇ 1억원 중반의 투자처=강남구, 서초구, 송파구 등 고급 오피스텔 밀집 지역이 주로 해당된다. 이들 지역은 풍부한 공급과 수요로 전통적인 오피스텔 인기 지역이기도 하다. 최근에는 서초동 삼성타운 이전에 따른 파급 효과로 오피스텔 수요가 크게 늘면서, 지하철 2호선 라인을 따라 오피스텔 임대ㆍ매매가가 상승세를 보이고 있다. 임대가는 52㎡형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 70만~90만원 선에 형성돼 있으며, 매매가는 입지와 건축 연한에 따라 천차만별이지만 대부분은 1억원 중후반의 수준이다.

오피스텔은 매매가가 안 오르는 것이 일반적이지만 이들 지역의 경우 매매가 상승 또한 기대할 수 있다.