2007-07-12 13:03

http://blog.drapt.com/back130/2149301184213002217

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

최근 경기회복에 대한 언론보도가 많이 나오고 있습니다. 민간 경제연구소 전문가들은 대부분 2007년 1분기 또는 2분기에 바닥을 찍고 경기 회복이 시작될 것이라고 전망하고 있습니다. 설비투자와 소비 등 실물지표뿐 아니라 소비자들의 기대심리도 높아지고 있습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 경기회복 시점에 맞춰 이와 관련된 주가, 경기, 소비, 금리 등 변수와 집값이 어떤 상관관계가 있는지 단순하게 정리했습니다. 주가, 경기 VS 집값 먼저 주가는 실물경기에 선행합니다. 주가는 통상 경기가 바닥을 찍고 회복하는 시점을 기준으로 6개월 내지 9개월 선행한다고 합니다. 2000년 이후에는 2분기 즉 6개월 선행한다는 것이 정설입니다. 집값은 경기회복이 시작되는 시점에서 이르면 6개월, 늦어도 1년 지나 본격적으로 상승하는 것으로 알려졌습니다. 따라서 집값은 주가에 1년 또는 1년 6개월 정도 시차를 두고 후행한다고 보면 됩니다. 경기가 회복기에 접어들면 주택 수요가 증가하면서 거래량이 늘고 가격이 상승하는 등 주택시장 경기는 활기를 띠기 됩니다. 가계에서는 경기회복이 시작되면 고용 개선, 임금 상승 등으로 소득이 증가하면서 주거 공간에 대한 수요(특히 넓혀 가려는 수요)가 늘어나게 됩니다. 이에 따라 아파트 분양시장은 청약열기가 뜨겁고 기존아파트 수요도 늘어나 집값은 자연히 상승하게 됩니다. 다시 말해 경기회복은 시차를 두고 가계의 주택 구매력을 높여 주택에 대한 유효수요를 증가시켜 집값을 끌어올리게 됩니다. 기계적으로 단순예측을 한다면 2007년 2분기 때 경기가 바닥을 쳤다면 이르면 2008년 1분기부터, 늦어도 2008년 3분기 이후 집값 대세상승기가 온다는 것입니다. 소비 VS 집값 삼성경제연구소의 2007년 2분기 소비자태도지수가 48.5로 전 분기보다 3.9포인트 올랐습니다. 주택구입태도지수도 38.9로 전분기보다 4.6포인트 상승했습니다. 2007년 1분기 소비자심리지수(CSI)는 103으로 3분기 만에 기준치인 100을 넘어섰습니다. 100을 넘으면 경기가 6개월 전보다 나아졌다는 뜻입니다. 6개월 후 경기, 생활형편, 소비지출에 대한 소비자들의 기대심리를 나타내는 소비자기대지수도 5월에 101.1로 2개월째 기준치 100을 웃돌았습니다. 6개월 전과 비교해 현재 경기 및 생활형편에 대한 평가를 나타내는 소비자평가지수도 5월 에 89.6을 기록, 2006년 3월(90.1) 이후 최고치 경신을 눈앞에 두고 있습니다. 가계 소비와 직결되는 실질 가처분소득(총소득-조세 등 비소비성 지출)은 2007년 1분기에 전년동기 대비 7.1% 증가했습니다. 가처분 소득은 2006년 4분기부터 큰 폭으로 늘어나고 있습니다. 최근 주가 상승으로 인해 자산소득이 늘어난 계층이 상대적으로 소비를 더 늘리는 자산효과(wealth effect)도 3분기부터 본격화될 것으로 예상됩니다. 소비자심리지수 가처분소득 등 소비자 체감경기가 회복되는 시점에서 가계는 통상 6개월 뒤에 소비를 본격적으로 늘리는 것으로 알려졌습니다. 따라서 2분기에 소비가 회복되기 시작했다고 가정할 경우 4분기부터 소비가 늘어나게 되며 주택 수요는 2008년 1분기부터 늘어나 거래량이 증가하면서 집값이 2008년 2분기 이후 대세 상승할 것입니다. 금리 VS 집값 금리와 집값은 반비례입니다. 금리를 내리면 주거 보유비용이 줄어들어 가수요까지 가세하면서 수요가 크게 늘어납니다. 금리가 내리면 집을 1채 이상 보유한 중산층은 주택담보대출로 집을 추가로 더 사고 무주택자는 중도금 대출이나 담보대출을 받아 내집마련을 하기 때문입니다. 반대로 금리를 올리면 주거비용이 늘어나 수요를 위축시켜 집값을 하락시킵니다. 금리 인상은 대출이자 증가 및 주택담보인정비율(LTV) 하락→금융기관 대출금 회수 및 연장 기피→매물 급증→가격 하락으로 이어지게 됩니다. 최악의 경우 금리가 단기간 급등하게 되면 일본처럼 버블붕괴가 발생할 수도 있구요. 하지만 금리를 올리면 집값 안정 효과는 있지만 상위 5%의 거액 예금자는 이자수입이 증가하는 반면 가계 부채가 많은 우리나라 대다수 서민들은 이자부담이 급증해 최대의 피해자가 됩니다. 2000년 이후 집값은 금리에 더욱 민감해졌습니다. 주택시장 참여자들이 크게 증가한데다 금리와 집값의 관계를 학습효과로 너무나 잘 알기 때문에 행동이 빨라졌습니다. 금리가 1% 내리면 집값은 1년 안에 2% 상승한다고 합니다. 금리를 단기간 1% 올리면 집값은 최소한 2% 이상 내리지 않을까요? 다만 경기 등 변수와 집값 상관관계는 어디까지나 과거 데이터를 참고해서 만든 이론적인 통계 예측 모형일 뿐입니다. 실제는 이와 다른 결과가 나올 수 있습니다. 특히 규제정책이 많을수록, 정책이 일관성이 없을수록, 수요자 심리가 불안할수록, 버블이 낄수록, 소득 격차가 커질수록 더욱 맞지 않습니다.

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2007-07-12 12:50

http://blog.drapt.com/back130/2149301184212225268

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

지난 6월 1일 화성 동탄2신도시 발표이후 주택시장에서 ‘명품’이라는 용어가 유행하고 있습니다. 동탄2신도시를 명품 자족도시로 개발하겠다는 정부의 발표에 이어 경기도가 건설교통부와 협의, 수원 광교신도시를 ‘명품신도시 1호’로 선정하기에 이르렀습니다. 명품이란 말은 우리에게 돈 많은 사람들이 선호하는 값비싼 외국 브랜드 상품을 의미했습니다. 하지만 이제 ‘명품 인생’ ‘명품 인재’ ‘명품 경영’ ‘명품 다이어트’ 등을 거쳐 ‘명품도시’라는 말까지 생겨났습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 명품주거지를 정의해 보고 명품주거지가 갖춰야 할 요건과 10년후 수도권에서 명품주거지가 될 수 있는 후보지를 소개하겠습니다. 정부가 말하는 명품도시란? 건교부나 경기도에서는 명품도시 또는 명품신도시라고 합니다. 동탄2신도시 발표자료에 언급한 명품도시란 첨단산업, 교통, 환경, 문화, 교육기능이 잘 조화된 곳을 말합니다. 막연합니다. 명품도시는 자연과 경관을 고려한 친환경 도시이며 IT 기술을 활용해 도시관리, 교통체계, 재난예방, 개별 주거서비스에 이르기까지 자동화된 U-city 도시입니다. 또 인근 기업과 연계한 첨단 비즈니스 클러스트를 구축한 자족도시를 말합니다. 오윤섭이 말하는 명품주거지란? 하지만 명품도시는 어느 날 갑자기 정부가 명품도시라고 일방적으로 선언한다고 해서 되는 게 아닙니다. 먼저 명품이란 말에 담긴 의미는 브랜드 가치가 매우 높다는 것을 말합니다. 상품시장에서 브랜드 가치란 특정 상품이 소비자에게 알려지지 않은 동일한 품질의 상품과 비교해 얻을 수 있는 이익, 즉 브랜드가 소비자에게 주는 핵심 가치를 말합니다. 브랜드 가치는 만질 수도 볼 수도 없습니다. 명품주거지란 중산층 이상 소비자들이 인근 다른 주거지에 비해 브랜드 가치가 매우 높다고 인식하고 행동하는(월세라도 살고 싶어 하는 것) 주거지를 말합니다. 과거 강남이 어떤 과정을 거쳐 명품주거지가 됐는지를 설명하면서 명품주거지가 갖춰야 할 3가지 요건을 말씀드리겠습니다. 첫째 계획도시로 인프라가 구축돼야 합니다. 인프라 구축은 아무리 빨라도 최소한 10년은 지나야 합니다. 10년이 지나야 주거와 자족시설, 교통, 교육, 문화 등 인프라가 조화를 이루게 됩니다. 지금과 같은 강남 인프라가 조성되는데 30년이나 걸렸습니다. 아파트가 들어서고 사통팔달 교통망이 완비되고 학교와 학원이 들어섰습니다. 이어 빌딩이 생기고 대기업 등 기업체 사무실이 이전하면서 30년이 지나 인프라가 완벽하게 구축된 것입니다. 이에 따라 2000년 이후 수도권을 물론 지방 대도시 부자들이 서울 강남 아파트를 사들이면서 수요가 급증, 아파트값이 폭등했습니다. 분당신도시의 경우 인프라가 구축되는데 강남의 절반인 15년이 걸렸습니다. 둘째 교육여건이 뛰어나야 합니다. 강남구 송파구 서초구 강동구 등 강남권 4곳에는 서울 학원의 30% 이상이 몰려있습니다. 90년대에는 8학군이라는 이유로, 2000년대에는 대치동 학원 때문에 강남 아파트 수요가 크게 늘었습니다. 이는 2000년 이후 분당, 평촌 목동 아파트값이 큰 폭으로 오른 이유도 마찬가지 입니다. 개발한지 20년이 되는 90년대부터 강남에는 학습의욕이 높고 학습수준이 상당한, 좋은 학생이 많이 몰리게 됐습니다. 좋은 학생이 많다는 것은 경쟁자가 많다는 것입니다. 경쟁이 치열해지면서 이에 기생하는 학원이 들어섭니다. 여기에 학원을 다니고 과외를 하며 치열한 경쟁을 해야만 대학입시에서 생존할 수 있다는 부모의 의지에 따라 강남 주택 수요가 급증하게 된 것입니다. 참고로 강남권 거주자는 교육여건>생활편의시설>교통 및 직장 접근성 순의 이유로 강남권에 아파트를 삽니다. 하지만 비강남권 거주자는 교통 및 직장 접근성>주택 투자가치 순으로 아파트를 구입합니다. 셋째 부자들이 선택해야 합니다 부자들이 선택해야 진정한 명품주거지가 될 수 있습니다. 부자들에게 선택받으려면 강남 접근성이 뛰어나야 합니다. 강남권에 주로 살고 있는 부자들은 지난 30년간 주거지로서 강남권을 떠나지 않았습니다. 과거 대표 주거지를 봐도 알 수 있습니다. 대표 주거지는 70~80년대 압구정동 현대와 잠실동 아시아선수촌을 거쳐 90년대에 대치동 미도, 선경, 우성 아파트로 옮겨갔습니다. 2000년 이후에는 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 대치동 동부센트레빌 등 트로이카 체제를 형성했습니다. 인프라가 구축되고 교육여건이 뛰어나다고 하더라도 부자들이 관심을 갖지 않는 곳은 명품주거지가 될 수 없습니다. 10년후 수도권 명품주거지 후보지 다음은 저와 닥터아파트 애널리스트 4명(곽문경 이민희 김주철 이혜승)이 직감적으로 추천한 10년 후 수도권에서 명품주거지가 될 가능성이 있는 후보지 10곳 입니다. 순서는 가나다순입니다. 제가 말한 명품주거지 3가지 요건에 맞지 않는 곳도 있지만 참고만 하세요. 여러분도 댓글을 달아 명품주거지 후보지를 추천하면 좋겠습니다. 강남구 개포동 개포주공 강남구 압구정동 일대 과천 주공단지 마포구 상암동 DMC 일대 송파구 위례신도시(송파신도시). 넓게는 잠실-가락-문정 포함 수원 광교신도시 여의도 주상복합 아파트 용산구 부도심 또는 한남~한강로 라인 인천 송도국제도시 화성 동탄1,2신도시

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2007-07-12 12:49

http://blog.drapt.com/back130/2149301184212167852

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

항상 틀리는 전망이지만 6월 들어 2007년 하반기 주택시장 전망이 어김없이 쏟아지고 있습니다. 닥터아파트에서도 하반기 주택시장전망 리포트를 작성, 7월 1일 발표할 예정입니다. 개인적으로 주택시장 전망 수치를 예측, 발표할 수도 있지만 생략하겠습니다. 틀리든 맞든 이에 따라 실행하지 않는 한 투자자에게는 큰 의미가 없기 때문입니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 수요와 공급 즉 수급 요인으로 본 하반기 주택시장 포인트를 소개합니다. <수요 요인> UP 2007년 하반기에 아파트 등 주택 수요를 촉진하는 요인입니다. 경기 회복: 하반기 경제성장률 전망이 상향 조정되고 있다. 삼성경제연구소도 4.5%로 0.2%포인트 상향했다. 개인적으로 1분기에 경기 저점을 통과했다고 본다. 투자자 입장에서 보면 주택시장은 2분기 특히 6월에 저점을 통과하는 중이다. 내수와 수출이 동반 성장하는 경기 회복이 하반기에 본격화되면 주택 수요를 증가시킬 것이다. 토지보상: 2007년에 전국에서 20조원, 수도권에서만 10조원 이상이 토지 보상금으로 풀린다. 부산 대구 울산 원주 전주 등 전국 10개 혁신도시에서 5조원, 무안 충주 무주 등 기업도시 6곳에서 3조원이 풀린다. 오는 10월부터 토지보상이 시작되는 양주 옥정신도시는 2조원에 달한다. 보상금 중 절반 가까이는 인근, 수도권, 대도시의 땅이나 집 등 부동산에 투자된다. 분양가 상한제: 시행전 7, 8월에 쏟아지는 8만가구에 가점제 소외계층의 올인 청약이 예상된다. 9월 시행후에는 시세차익은 로또 청약으로 이어질 것이다. 청약가점제까지 겹쳐 인기 단지에만 청약하는 청약 양극화가 더욱 심화될 것이다. 청약자에게 가격(분양가)보다 수요를 부추기는 호재는 없다. 2~3년뒤 입주시점에 ‘정부미 아파트’와 전매 제한으로 고통을 받더라도 말이다. 대선: 정권이 바뀌면서 누구나 갖게 되는 규제정책 완화 기대감은 9월에 정점에 이를 것이다. 하지만 10월 이후에는 참여정부 정책기조와 크게 다름없는 대선 후보의 부동산정책 공약을 보고 실망할 공산이 크다. 부동산정책 기조는 일러야 2008년 하반기부터 조금씩 바뀔 전망이다. (자세한 내용은 7월 1일 발표하는 닥터아파트 하반기 주택시장전망 리포트 참조) 뉴타운 및 신도시 분양: 7월 송도국제도시에 이어 아산신도시 배방지구 펜타포트(40~100평형 7백93가구) 9월, 판교신도시 대우 푸르지오(39평형 5백여가구)및 신구 휴엔하임(45, 52, 103평형 4백여가구), 은평뉴타운 2천8백17가구 10월, 파주운정신도시 9~12월 1만가구 등 특급 단지가 하반기에 순차적으로 분양된다. 지방 투기과열지구 해제: 7월 2일부터 부산(해운대구 수영구 영도구 제외) 및 대구(수성구 동구 제외), 광주(남구 제외), 양산이 해제된다. 9월부터는 분양계약 후 6개월이 지나면 전매가 입주전까지 자유롭다. 환금성이 높아져 해제 지역의 분양 아파트 수요가 늘 것이다. 다만 워낙 침체가 심해 수요는 서서히 회복될 것이다. DOWN 2007년 하반기에 아파트 등 주택 수요를 위축시키는 요인입니다. 청약가점제: 청약통장 가입자의 자금력을 전혀 고려하지 않은 점수제 청약방식은 분양시장을 더욱 양극화시킬 뿐이다. 정부가 간섭하는 대학 입시정책과 같은 문제점을 양산할 것이다. 비인기단지는 청약을 하지 않을 것이다. 인기 단지보다 비인기 단지가 훨씬 많다. 따라서 청약통장을 활용한 내집마련 수요를 위축시킬 것이다. 저가 분양을 강요하는 분양가 상한제가 수요 위축을 어느 정도 막겠지만 말이다. 주택담보대출 규제: 2006년 11.15대책의 주택담보인정비율(LTV) 40% 축소, 1.11대책의 투기지역 담보대출건수 1인 1건 제한 및 총부채상한비율(DTI) 40% 적용 등이 수요 위축에 위력을 발휘하고 있다. 또 하반기에 유예기간이 만료되는 처분조건부 주택담보대출이 4만건이 넘는다. 처분조건부 대출이란 이미 아파트를 담보로 대출을 받은 사람이 투기지역에서 아파트를 추가 구입할 경우 1년 안에 기존 아파트를 처분하는 조건으로 대출받는 것이다. 주택담보대출 금리 상승: 2007년 5월 주택담보대출 금리가 4월보다 0.07%포인트 오른 6.20%를 기록, 2004년 2월 이후 최고를 기록했던 지난 3월 수준까지 상승했다. 변동금리에 따라 양도성예금증서(CD) 금리가 오르면서 주택담보대출 금리도 자동적으로 인상된 것이다. 금리 인상은 서민(특히 월소득 1백50만원 이하)에게 치명적이다. 특히 주택 한 채를 대출받아 구입한 서민에게는 말이다. 종합부동산세 부담 증가: 주택분 과표적용률은 2006년 70%에서 2007년 80%로 늘어났다. 6월 1일 현재 소유자가 오는 12월에 종부세를 납부해야 한다. 종부세 대상은 지난해 34만1천가구보다 48％ 증가한 50만5천가구. 10억원 짜리 아파트의 종부세 부담은 대략 3백만원이다. 1가구 1주택자를 제외하곤 아파트 수요를 위축시키는 영향력은 크지 않다고 본다. <공급 요인> UP 2007년 하반기에 아파트 등 주택 공급을 촉진하는 요인입니다. 경기 회복: 경기회복이 주택공급 확대로 연결되려면 시간이 걸릴 것이다. 재건축 규제정책과 DTI 규제 등에다 9월부터 분양가 상한제, 분양원가 공개가 시행될 예정이다. 경기회복이 하반기에 주택 공급확대로 이어지기에는 시간이 필요하다. 하지만 경기 회복은 중장기적으로 주택공급을 확대시킬 것이다. 행정도시 등 착공: 행정중심복합도시가 7월에 착공되고 충남 태안기업도시가 9월 착공된다. 부산 제주 등 혁신도시도 9월부터 착공될 예정이다. 분양시점을 기준으로 한다면 지방 주택공급물량은 2009년 이후 크게 늘어날 것이다. 행정도시에만 아파트가 18만5천가구나 들어선다. 3~4년 뒤 공급과잉이 우려된다. 지방 투기과열지구 해제: 환금성이 높아져 수요가 늘어나므로 건설업체들이 공급에 적극적으로 나설 것이기 때문에 공급물량 증가요인은 분명하다. 하지만 부산 대구 등 지방 분양시장이 지난 2년 가까이 정체돼 있기 때문에 공급물량이 늘어나는데 시간이 걸릴 것이다. 아파트 입주물량: 하반기 이파트 입주물량은 15만3천3백가구. 2006년 같은 기간 보다 2만가구 이상 늘어났다. 서울 등 수도권은 6만8천6백16가구로 4천가구 소폭 증가했다. 다만 강북권과 경기 입주물량이 지난해보다 줄었다. DOWN 2007년 하반기에 아파트 등 주택 공급을 위축시키는 요인입니다. 주택공급물량: 건교부가 올해부터 월별 주택건설실적 통계를 발표하지 않고 있다. 서울시와 경기도에 따르면 올해 4월까지 수도권에서 사업시행인가를 받은 공동주택 물량은 서울 2천9백14가구, 경기 1만5천7백5가구로 전년동기에 비해 60%도 안되는 수준이다. 재건축 규제에다 분양가 상한제 때문이다. 수도권은 2002년 37만6천가구(인허가 기준)를 정점으로 2006년에 17만2천가구까지 주택공급물량이 줄어들었다. 올해도 마찬가지 상황일 것이다. 분양가 상한제: 앞에서 주택공급물량 통계에서 보듯이 분양가 상한제는 공급물량을 확실하게 감소시킬 것이다. 민영주택 공급물량에는 직격탄이다. 분양원가 공개: 7개 항목 또는 61개 항목에 달하는 분양원가를 놓고 정부와 지방자치단체, 주택정책심의위원회 그리고 시민단체들과 싸워야 하는 건설업체들의 모습이 선하다. 각종 규제정책으로 지난 3년간 주택공급물량이 지속적으로 감소했는데... 분양원가까지 공개하라니? 수급이 재료에 우선한다는 평범한 진리에 따라 하반기에 부동산 투자를 선제적으로 실행하는데 조금이라도 도움이 됐으면 좋겠습니다.

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