지난 2월 12일 정부는 서울을 제외한 전국의 미분양 또는 신축주택 매매시 양도세를 50~100% 감면한다고 발표했다. 또 같은 날 행정안전부는 지방 미분양 주택 매입시 취, 등록세 50% 감면을 전국으로 확대하고 적용 기간도 2009년 6월말에서 1년 더 연장한다고 발표했다.

그렇다면 실제로 감면되는 세금의 액수는 얼마나 될까? 각 혜택별 미분양을 통해 감면받을 수 있는 세금을 유추해 보자.

① 양도세 100%  취, 등록세 50% 감면 모두 누리기

이번 세금 감면에 대한 수혜 지역을 정리하면 아래와 같다.

이중 양도세 전액 감면과 취등록세 50% 감면을 받을 수 있는 최적의 수혜 지역이 있다.

바로 수도권 비과밀억제권역과 지방이다. 수도권 비과밀억제권역에는 파주, 김포, 화성, 용인, 인천 송도 등이 대표적이다. 이중 용인시 성복동 H아파트 미분양을 계약해 5년 뒤 매도한다고 가정하고 세금을 계산해 보자.

성복동 H아파트는 2008년 6월에 2차 119~222㎡ 6백89가구, 3차 119~199㎡ 8백23가구를  분양했다. 현재 151㎡ 이상 주택형이 35% 정도 남아있다. 입주는 2010년 5월 예정.

>> 양도세 계산

이 아파트 151㎡를 7억원에 분양 받아 5년 뒤 9억원에 매도한다고 가정하면 양도차익은 2억원이 된다. 이때 발생하는 양도세(기본공제, 장기보유특별공제 생략)는 일반세율 33%를 적용하면 6천6백만원으로 5년 내 매도시 이 금액을 안내도 된다. 물론 양도소득세에 대한 농특세(20%)는 부담해야 한다.

만약 5년이 지난 후 양도할 경우에는 취득 시점 공시가격(기준시가)과 특례기간 만료(5년 뒤) 시점의 공시가격을 비교해 그 증가율을 시세차익으로 삼는다. 여기에 일반 세율(6~33%)과 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용해 계산하면 된다.

>> 취, 등록세 계산

취득세와 등록세는 취득 당시의 가액을 과세표준으로 하는 것이 원칙이며 세율은 취득세 1%, 등록세 1%가 적용되고 있다(개인간, 법인과 개인간 주택거래시). 여기에 농특세(취등록세 감면분에 대한 농특세 포함)와 지방교육세를 합하면 전용면적 85㎡ 이하는 2.2%, 85㎡초과는 2.7%가 적용된다.

하지만 법개정 후에는 취, 등록세가 각각 0.5%가 되고 취, 등록세 감면분에 대한 농특세가 비과세 돼 전용면적 85㎡ 이하는 1.1%, 85㎡ 초과는 1.15%가 적용된다.

이렇게 계산하면 중대형 아파트인 분양가 7억원 아파트에 대한 취, 등록세는 1천8백90만원에서 8백5만원으로 줄어든다. 따라서 감면혜택은 50%가 아닌 57.4%나 된다.

취득세는 잔금 납부일, 등록세는 등기 접수일을 기준으로 하며 미분양을 계약하더라도 감면 조례 개정일 이후에 잔금을 내고 등기해야 감면받을 수 있다.

참고로 취, 등록세 감면은 2월 11일 현재 지자체에 미분양으로 신고 돼 있는 물량이 대상이다. 2월 12일 이후 모집공고가 난 신규 분양 아파트는 취, 등록세 감면을 받지 못한다.

② 양도세 60%  취등록세 50% 감면 누리기

양도세 60% 감면과 취, 등록세 50%를 감면받을 수 있는 지역은 수도권 과밀억제권역으로 광명시, 고양시와 수원시, 부천시 등이 대표적이다. 이때 서울은 제외되며 전용면적 149㎡를 넘으면 감면 혜택을 받을 수 없다.

당초 양도세는 50%를 감면해주기로 했으나 지난 2월 24일 국회 기획재정위원회의에서 조세특례제한법 개정안 처리시 수도권 과밀억제권역 주택의 양도세 감면폭을 50%에서 60%로 늘렸다.

감면 대상도 올해 말까지 취득에서 2010년 2월 11일까지로 연장했다. 이 개정안은 국회 법제사법위원회와 본회의 의결을 거쳐 확정되며 2월 12일 계약분부터 적용된다.

수원시 매탄동 D아파트 미분양을 매입해 5년 뒤 판다고 가정하고 세금을 계산해 보자. D아파트는 지난 2007년 11월 82~161㎡ 5백80가구를 분양했다. 현재 145~161㎡ 29가구 정도가 남아있다. 입주는 2010년 5월 예정.

이중 145㎡를 6억5천만원에 분양받아 5년 뒤 8억원에 매도한다고 가정하면 양도차익은 1억5천만원, 양도세는 4천9백50만원이 된다(필요경비, 장기보유특별공제 생략). 이중 절반인 2천4백75만원만 내면 된다.

취, 등록세도 마찬가지로 1천7백55만원에서 7백47만원으로 줄어든다.

③ 취등록세 50% 감면만 누리기

취등록세 50% 감면만 누릴 수 있는 곳은 서울시 미분양 아파트다. 서울 미분양은 소규모 단지이거나 고분양가 때문에 미분양으로 남은 곳이 대부분이다.

이중 성동구 하왕십리동 S아파트는 2008년 3월 분양된 단지로 109A㎡ 36가구, 109B㎡ 40가구, 174㎡ 6가구이다. 현재 계약할 수 있는 물량은 전타입에 걸쳐 20여가구 정도며, 입주예정 시기는 올해 10월.

이중 109㎡B를 분양가 5억8천만원에 계약한다고 가정하면 취, 등록세는 6백38만원에서 1.1%를 적용한 3백19만원이 된다.

※ 해당 아파트 5년 뒤 가격은 계산을 위해 단순 대입한 가격임을 알려드립니다.