운동선수가 시합장에 들어가기 전에 가슴이 떨리면 그 시합은 지게 된다. 그런데 요즘 부동산투자를 앞에 두고 가슴 떨린다고 말하는 사람이 많다. 아파트 분양은 받되 입주가 될지 안 될지 모른다는 사람, 대출 안고 기존 주택을 사서 입주는 하지만 대출금을 잘 갚을지 못 갚을지 모른다는 사람,

전세 끼고 자녀 이름으로 집을 사기는 사되 그 집에 자녀가 입주를 할지 안 할지 모른다는 사람, 재개발 아파트를 사기는 사되 재개발이 될 때까지 기다릴지 그 전에 팔아야 할지 감을 잡을 수 없다는 사람, 몇 년 전에 빌라 사놓고 팔려고 하지만 팔릴지 안 팔릴지 모른다는 등 걱정을 안고 사는 사람들이 부지기수다.

토지나 상가 등 수익성 부동산을 사는 사람들은 다르다. 토지를 사는 사람들은 배짱이 좋다. 뭐 까짓것 5년이나 10년 묵혀 두면 2배는 될 것이고, 안 돼도 손해야 없겠지, 라고 스스로 위로하는가 하면, 상가를 사는 사람들은 당장 월세가 들어오기 때문에 우선 먹기는 곶감이 달다는 식으로 생각해 버린다.

설사 가슴이 떨리더라도 부동산투자는 가슴 떨릴 때 하는 게 옳다. 30-40대는 실패를 해도 다시 일어설 희망이 있지만, 50-60때 실패를 하게 되면 다시 일어서기가 힘들고 회복을 한다 해도 전체를 회복하기는 어렵다. 그래서 나이 든 세대들은 투자를 하더라도 실패가 적은 토지투자를 하는 것이다.

아무튼 부동산투자도 가슴 떨릴 때 하시라. 다리 떨릴 때 하게 되면 불안해서 가슴까지 떨리게 된다. 사랑에 가슴이 떨리면 앤돌핀이 솟아나서 건강에 좋지만, 돈에 가슴이 떨리면 심장병의 위험이 있다. 부동산 많이 사놓고 심장병으로 죽게 되면 뭐하냐? 죽은 사람은 서럽고 살아남은 사람은 즐거울 텐데,

주택시장에는 내년부터 가슴 떨릴 일이 또 생겼다. 대출을 받을 때 최장 3-5년인 거치기간이 1년이거나 아예 없어지게 된다. 그리되면 이자만 100만 원을 내던 사람이 원금까지 200만 원을 내야 하므로 부담이 되어 대출을 받지 못하게 된다. 변동금리 대출은 없어지고 고정금리 대출이 권장된다.

또 담보물의 가치로 대출해 주는 게 아니라 소득 여력으로 대출을 해주기 때문에 부동산을 아무리 많이 가지고 있어도 소득 낮은 사람은 대출 받기 아예 틀렸다. 대출받아 집 사라고 낮은 이자로 당근을 주더니 가계부채가 1100조에 이르자 안면을 싹 바꾸고 목줄을 죌 모양이다.

그렇다면 내년도 부동산시장의 답은 나왔다. 대출받기가 어려워 집을 살 사람이 없을 것인즉, 값은 오를리 없겠다. 지금이라도 대출을 많이 받고 집을 사야 할 사람들은 어찌해야 할까? 값을 더 주고 금년에 집을 사자니 돈이 울고, 돈을 덜 주고 내년에 집을 사자니 마음이 운다.

사랑을 따르자니 스승이 울고, 스승을 따르자니 사랑이 운다는 식이다. 옛날 영화제목이 부동산재테크에도 들어맞는다. 요즘 평택 등 신도시나 개발예정지 토지시장에도 이런 일은 벌어지고 있다. 토지 500평을 사서 어느 시점까지 가지고 갈까? 상업용지 100평을 사서 나중에 그대로 팔거나 환지가 되면 30평을 가지고 갈까?

일반 용지 500평은 3억이다. 상업용지 100평도 3억이다. 5년 후 일반용지 500평은 6억으로 값이 오를 것이고, 상업용지 100평은 9억쯤 될 것이다. 환지가 되어 공원으로 떨어지고, 도로로 떨어지고, 기타 용도로 다 떨어지고 30평이 남는다 하더라도 평당 3000만 원씩 9억이 될 것이다. 6억을 고집할까? 9억으로 욕심을 부려볼까? 가슴 떨려~

부동산투자도 그렇지만, 대부분의 투자시장에는 기회와 위기가 상존한다는 사실을 알아야 한다. 기회는 자신이 노력하고 연구한 결과물이 초점을 이루었을 때다. 그 시기를 놓치면 기회는 가버리고 다시 오지 않는다. 신중함은 좋은 일이지만, 너무 신중하다 기회를 놓치는 일이 없도록 하시라.

부동산에서 위기는 딱 정해져 있다. 그 위기를 알면서도 설마하면서 자신만의 길을 가는 일은 깊은 물속으로 들어가는 일이나 다름없다. 1) 물량 공급이 많은 곳에 들어가면 손해를 보게 된다. 2) 경제가 침체되면 손해를 보게 된다. 3) 전쟁이 일어나면 손해를 보게 된다. 4) 공황이 일어나면 손해를 보게 된다. 이 4가지 조건에 걸리지 않으면 손해 볼 일이 없게 된다.

위 4가지 외에 경기가 좋게 되면 물가가 오른다. 물가가 오른다는 뜻은 인플레가 팽창한다는 말과 같다. 인플레를 방지하는 투자수단은 부동산이고, 그 중에서도 토지가 제일 낫다. 토지는 과잉공급을 할 수 없기 때문이다. 지금 우리나라 부동산시장은 아파트 물량 공급이 많고, 화폐가치가 너무 낮음이 문제다.

1억 이하의 여유자금을 가지고 이곳저곳 기웃거리는 예비투자자들 참고하시라. 지금 1억은 30년 전 1000만 원보다 적은 돈이다. 작은 아파트 전세 끼고, 대출 안고 사는 세상이 아니기에 돈을 묻을 곳이 없다. 상가시장에는 명함을 내밀 수 없고, 토지시장에도 수줍어서 말을 붙일 수 없다.

이럴 땐 5000만 원 투자자 5명이 모여 2억 5천만 원짜리 땅을 사고, 1억 투자자 5명이 모여 5억짜리 땅을 사시라. 필자의 카페에서는 이런 일을 대행해드리고 있다. 신도시나 개발예정지 땅은 최소한 2-3년 후 값이 오를 것이므로 그때 되팔아 재투자를 하는 방식으로 투자하면 가슴 떨리지 않는 재테크가 될 것이다.

그리고 부동산은 사기 전에는 누구에게나 비밀로 하는 게 옳다. 예로부터 사돈이 논을 사면 배가 아프다고 하지 않던가. 나 부동산 사겠다고 하면 축하한다는 말을 할 사람은 한 사람도 없을 것이다. 그런 후 3개월 지나면 돈 꿔달라고 하더라. 일단 사놓고 자랑하자. 엄마, 우리도 땅 샀다~.

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-213-4796

부동산힐링캠프중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627

대구부동산 그 상승의 끝은

휴가철인 계절적인 비수기임에도 7월 아파트 가격은 상승세를 보이고 있는데 저금리, 전세가격 강세 영향으로 내 집 마련 수요가 꾸준한 것이 주 원인이라 할 수 있겠다.

KB국민은행에 따라면 7월 3주 매매가격은 전국 0.1%, 서울0.12%, 경기0.12%, 5개 광역시 0.12% 상승을 해서 고른 상승을 보이고 있는데 지방부동산의 대표인 5대 광역시의 매매가격 상승폭을 면밀히 살펴보면 5개 광역시 평균은 0.12%이지만 대구0.26%, 광주0.1%, 울산0.08%, 부산0.06%, 대전0.01%로 대구광역시의 상승이 두드러짐을 알 수 있다.

대구광역시의 부동산 상승세는 2011년 정도부터 시작해서 2015년 현재까지 5년 정도 이어지고 있는데 3-4년 전보다 아파트 가격이 2배 오른 곳들이 많고 대구의 강남인 수성구에서는 3.3㎡당 2000만원이 넘어서고 있는 상황이다.

이런 대구 아파트시장을 보고 과열이다, 아직 과열이 아니다 말이 많은데 과열이 아니다라고 보는 관점은 2000년대 서울 부동산이 많이 상승했을 때 지방부동산은 보합이었고 그런 과정에서 지방의 집값이 저 평가가 되었으며 대전, 부산, 울산 등 다른 광역시들이 먼저 상승하고 지금 대구 아파트 가격도 정상화 하는 과정이라는 것이다.

물론 맞는 말이다.

벌집순환모형이론에서 보듯이 반복 순환하는 것이 부동산이고 서울, 수도권, 지방에서도 대전, 대구, 울산이 먼저 움직이고 대구가 그 다음 움직이는 것이 이상한 일은 아니고 정상이다.

부동산시장 분위기가 좋아지면 건설회사들이 분양물량을 늘리게 되고 분양물량이 늘어나면 3년 후 입주물량 증가로 이어지고 3-4년 정도 매매가격 상승이 지속이 되면 잔여 상승여력은 현저히 떨어지며, 과열된 부동산시장을 안정시키기 위하여 부동산규제 대책이 나오게 되는데 이정도 되면 멈춰야 하는 것이 정상인데 한번 불 붙은 투자심리는 쉽게 꺾이지 않아서 멈춰야 할 때 멈추지 않고 오버슈팅 되는 경향이 있고 투기세력들이 개입하면서 가격을 왜곡시키고 뒤늦게 무리한 투자에 나선 투자자들이 본의 아니게 투자손실의 아픔을 겪는 경우가 생기곤 한다.

대구의 주택시장은 2006년 19,546가구, 2007년 19,575가구, 2008년 32,591가구, 2009년 15,711가구 등 입주물량 증가에 따른 공급과잉으로 침체기를 보내다가 2011년 7,258가구, 2012년 4,529가구로 큰 폭의 입주물량 하락이 되었고 수도권, 부산 등 외지 투자세력이 유입되면서 분양시장을 중심으로 잠자던 대구광역시의 주택시장은 살아났고 대구시민들이 본격적으로 투자에 뛰어들면서 2013년 9,161가구, 2014년 9,327가구로 조금씩 늘어났지만 2015년 현재도 대구부동산시장의 열기는 뜨겁다.

혁신도시 등 외곽 분양물량은 많지만 수성구 등 도심 물량은 여전히 부족하기 때문에 통계의 함정에 빠져서 대구부동산이 조정될 것이다라는 비관론은 맞지 않고 10년은 더 상승할 것이라는 분위기가 대구 현지에서는 지배적이다.

물론 통계의 함정이 존재하지만 영원할 것 같지만 영원하지 않는 것이 영원한 진리이듯이 하락은 생각할 수도 없고 계속 상승할 것만 같은 분위기가 바로 신중해져야 할 때이다.

장바구니 들고 주식객장에 나오는 주부들이 많아지면 주식시장이 과열이라는 우스개 소리가 있듯이 부동산에 관심도 없는 지인들이 부동산투자에 관심을 가지고 묻지마 투자를 하게 되면 부동산시장 과열을 생각해야 할 때인 것이다.

인구감소는 논하지 않더라도 대구 예상입주물량 2015년 13,294가구(예상), 2016년 23,677가구(예상)에 오피스텔, 도시형생활주택까지 감안하면 입주물량은 더 늘어날 수 있고 상승기간이 5년 정도 되었으며 현재 대구주택가격이 수도권과 비교해서도 더 이상 저 평가는 아니다.

특히 그 동안 부동산 규제 예외지역이던 지방에도 최근 급증하는 가계부채증가문제 때문에 DTI(총부채상환비율)를 지방까지 확대적용 하겠다는 논의가 진행되고 있기 때문에 분위기상 상승 기가 조금 더 지속이 될 수는 있지만 너도 나도 대구집값이 무조건 더 오른다고 하는 지금 이제는 서서히 출구전략을 생각해봐야 할 때가 아닌가 싶다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1

모든 일에는 고비가 있다. 처음에는 잘 나갈 것 같지만, 하다보면 길이 막히게 되는 게 세상이치다. 정치인. 운동선수. 연예인. 사업가. 변호사. 의사. 엔지니어 등 그 분야에서 성공한 사람들에게 물어보시라. 힘이 들고 어려워서 중간에 포기하려고 마음먹었던 일이 있었는가를?

모두들 그런 일이 있었다는 대답을 할 것이고, 심지어는 성공이라는 불빛을 찾기가 너무 힘들고 어려워, 죽고 싶은 마음도 가진 일이 있었다고 대답할 것이다. 그렇다면 이 세상 모든 일에는 고비가 있다 할 것이고, 그 고비를 이겨내는 사람은 성공을, 이겨내지 못한 사람은 실패를 한다고 볼 것이다.

어느 유명한 작곡가가 형편이 어려워 음대를 가지 못하고, 쇼단과 밤무대를 전전하면서 허드렛일을 해 주는 대가로 아코디언을 배우기 시작했다. 아코디언은 자신이 멜로디를 치면서 박자를 맞추는 1인 오케스트라 역할을 하기 때문에 악기 중에서 가장 어려운 악기다.

일은 죽도록 부려 먹고 6개월 동안 “아리랑” 한 곡을 가르쳐 주더란다. 그런 세월을 5년쯤 하고 나니 겨우 10곡정도~ 작곡가는 너무 힘이 들어 포기할 생각도 해봤지만, 지나온 세월을 버리기가 억울하여 이를 악물고 5년을 더 참고 배웠다. 그동안 죽고 싶다는 생각을 여러 번 했단다.

악보를 보고 연주하는 건 문제가 아니다. 한두 곡만 열심히 연습해서 TV에 출연하는 일도 어려운 일이 아니다. 작곡가는 세상의 모든 소리를 아코디언 한 대로 요리하고 싶은 마음으로 다시 10년을 뛰었다. 지금은 우리나라에서 아코디언 1인자가 됐다. 아무리 어려워도 그에게 포기는 없었다.

요즘은 문하생들이 줄을 잇는다. 1970-80년대 무대에서 아코디언을 연주하던 분들은 나이가 80-90이 되어 연주를 할 수 없거나, 다 저 세상 사람이 돼버렸다. 현재 우리나라에서 아코디언을 연주하는 사람은 몇 십 명뿐이다. 이 곳, 저 곳 공연이 있는 곳에서는 아코디언 연주자를 찾느라 난리다.

부동산시장이 장기침체에 빠져 값이 뚝 떨어지자 이제 그만 포기하고 싶은 사람이 많으리라. 아니 죽고 싶은 사람도 많을 것이다. 그러나 포기하거나 죽게 되면 지난 세월은 헛것이 된다. 한두 번의 실패는 누구에게나 온다. 나중에 다가올 행복은 어려움을 이겨내는 자의 몫이 된다. 부동산도 아코디언 연주자처럼 여기저기서 부르는 사람이 있을 것이다.

우리나라는 OECD 국가 중 노인 빈곤률 1위, 자살률 1위, 청년실업률 상위, 삶의 질 하위, 사회적 유대 하위, 출산률 하위 등 좋지 않은 일만 골라서 하고 있지만, 하늘은 공평하다. 부족한 것은 채워주고, 남는 것은 거두어 가는 게 하늘이다. 부동산도 지금 고르기를 하고 있는 것이다.

부동산이 고비를 만난 것은 우리나라 일만은 아니다. 세계적인 과도기로 이해하시라. 경험이 없는 사람은 언젠가 한 번은 실패하게 된다. 지금 어려움을 경험하고 있다면 앞으로 실패는 없을 것이다. 힘이 들면 100세의 돌다리를 놓고 있다고 마음의 폭을 넓혀 생각하자.

이제부터 부동산은 여기 저기 많이 사놓는다고 돈 버는 일이 아닐 것이다. 자가 주택 한 채는 좋은 곳에 좋은 것으로 선택하고, 나머지는 첫째 수익성, 둘째 장래성을 보고 투자하되, 지난 여러 해 동안 불어난 돈이 시중으로 몰려나올 때 돈 가치가 떨어질 것인즉, 그 방패막이로 부동산을 갖는 게 유리할 것이다.

겨울이라는 고개를 넘어야 봄을 맞게 되고, 모진 배고픔을 겪어야 성공하게 된다. 부동산은 한바탕 싸구려 굿을 하고 정상으로 가는 고비를 넘고 있다. 고비를 안전하게 넘는 사람이 잘 살 수 있다. 호생오사 인심소동(好生惡死 人心所同)이라 했다. 사는 것은 좋아하나 죽는 것은 싫어하는 것이 사람의 다 같은 마음 아니던가. 우리들도 한번쯤 잘 살아보자.

수원대 사회교육원 부동산학과 학생모집 안내 010-4878-6965. 031-213-4796

21세기 부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률). 010-5262-4796. 031-213-4796

법무법인 세인(종합법률사무소)사무국장. http://cafe.daum.net/lawsein