단독주택 재건축 분양자격 해설

일정 조건 충족 다가구는 분양자격 생기고, 전환다세대는 없어지고

그동안 논란이 돼 왔던 단독주택 재건축 분양자격이 서울시 조례로 상세히 규정됨에 따라 사업 추진이 원활히 이루어지게 됐다. 단독주택 재건축 분양자격은 조례에 명확한 규정이 없어 재개발사업에 비해 많은 문제를 갖고 있었다.

토지 또는 건축물만 소유하거나 공유지분을 가진 경우에도 분양 자격이 주어지는 재개발사업과는 달리 재건축은 토지와 건물을 동시에 소유하고 단독지분이어야 입주권을 부여해 왔다.

 

그러나 아파트 재건축과 달리 단독주택 재건축 구역에는 공유지분을 가진 다가구주택이나 협동주택 등이 있는데, 재개발과는 달리 분양자격이 주어지지 않아 형평의 원칙에 위배된다는 지적이 있었다.

서울시는 2009년 4월22일 도시및주거환경정비 조례를 개정하면서 제24조 2항을 신설, '단독주택 재건축의 분양자격 대상 등'을 규정했다. 서울시가 단독주택 재건축 분양 대상을 규정할 수 있었던 법적 근거는 2008년 12월17일 도시및주거환경정비법 시행령 제52조 2항 1호에 '다만, 단독주택 재건축사업의 경우에는 주택재개발사업에 준하여 제1항 각 호를 적용할 것'이란 규정이 신설됐기 때문이다.

이에 따라 재개발사업처럼 일정 조건을 갖춘 단독주택과 다가구주택, 협동주택 소유자들도 별도 분양자격을 인정받게 됐으나, 전환 다세대나 신축주택 등 소유자들에게는 별도의 분양자격이 주어지지 않게 됐다.

하지만 경기도나 인천시는 아직 단독주택 재건축 분양자격에 대한 규정을 조례에 신설하지 않고 있다.

◎다가구주택

다가구주택은 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 하고 있다. 그러나 서울시는 1997년1월15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구 주택(1990년 4월21일 다가구주택제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함)은 재개발사업처럼 다가구 주택으로 건축허가 받은 가구 수에 한하여 가구별 각각 1인을 분양대상자로 하기로 했다.

다만 이 규정은 2009년 4월22일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용된다. 만약 사업시행인가를 이미 얻은 조합이 이 규정에 따라 분양자격을 변경하기 위해 사업시행인가를 변경하려면 조합원 전원의 동의를 얻어야 한다.

◎협동주택

협동주택 역시 그동안 별도의 분양자격이 없었으나 서울시 재개발 분양자격과 똑같은 기준을 적용하기로 개정됐다. 종전 '서울시주택개량재개발사업시행조례' 제4조2항에 따라 건축된 협동주택으로서 1988년 5월7일 전에 지분 또는 구분등기를 필한 세대는 사실상 구분된 가구별로 각각 분양자격이 주어진다. 다만 이 규정은 2009년 4월22일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.

◎전환다세대

전환다세대는 분양자격을 제한한 재개발사업과는 달리 재건축사업에서는 분양자격이 제한되지 않았었다. 그러나 2009년 4월22일 이후 다세대주택으로 전환한 전환다세대는 별도의 분양자격이 주어지지 않는다.

◎신축 지분 쪼개기

단독주택 또는 비주거용 건축물을 공동으로 신축한 경우, 기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우에도 2009년 4월22일 최초로 건축허가를 신청하는 분부터는 별도의 분양자격이 주어지지 않는다. 다만 전용 60㎡ 이상일 때는 분양자격이 주어진다.

◎사실상 주거용으로 사용하는 건축물

재개발처럼 재건축에서도 공동주택에 대한 분양 자격이 주어지지 않는다. 다만 권리가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이면 공동주택을 분양받을 수 있다.

이밖에 토지만 소유한 경우, 토지 없이 기존건축물만 소유한 경우에는 재개발과는 달리 분양자격이 주어지지 않는다는 점에 유의해야 한다.