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[스크랩] 3주택 이상자의 양도세와 절세전략 |경매,세무,상가소식

2009-02-03 15:55

http://blog.drapt.com/asiaboss/64411233644114623 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige



3주택 이상자의 양도세와 절세전략

올해부터 3주택 이상자의 60% 중과세도 2년간 45%로 완화한다. 2008년 말 3주택 이상자가 특례기간(2009.1.1~2010.12.31일 사이 기간) 중 2주택을 초과하여 매도하는 주택(아래 표에서 A)들은 45%를 적용받는다.
 
세율이 60%에서 45%로 완화되지만 3년 이상 보유하더라도 장기보유공제는 종전과 같이 적용받지 못한다. 만약, 특례기간 이후(2011.1.1 이후)에 매도하면 45%가 아닌 60%로 중과세되어 양도세가 대폭 늘어남에 주의해야 한다.
 

※ 참고: 중과세 대상이 아니라면 장기보유특별공제를 적용가능
 

특례기간 중 주택을 신규 취득하여 3주택 이상자가 된 경우에는 매도하는 주택에 따라 양도세가 달라진다. 2008년 말 이전에 취득한 주택(위 표에서 A,B,C)을 특례기간 중 3주택 이상인 상태에서 매도하면 45%를 적용하지만 특례기간 이후에 매도하면 60%를 적용한다. 그러나 특례기간 중 취득한 주택(위 표에서 D와 E)은 특례기간 이후에 매도하더라도 60%중과세를 적용하지 않는다. 3주택 이상인 상태에서 매도할 때는 45%, 2주택인 상태에서 매도하면 일반세율을 적용한다. 단, 1년 미만 보유한 상태에서 매도하면 50%의 세율이 적용된다.

<기본절세 1> 차익이 적은 순서로 매도하거나 증여를 활용하라.

3주택 이상자의 소유주택을 모두 단기간에 매도할 계획이라면 차익이 적은 주택부터 특례기간을 활용하여 매도하면 된다. 또 다른 절세방법은 소유주택 중 1채를 세대분리가 가능한 자녀에게 증여한 후 나머지 주택을 특례기간 중 2주택으로 매도하고 증여한 주택은 5년이 지난 시점에서 비과세로 매도하는 방법을 활용하는 것도 하나의 방법이다. 이렇게 하면 특례기간 중 매도 주택은 45%가 아닌 일반세율(6~35%)을 적용받을 수 있으므로 양도세를 절세 할 수 있고, 증여 주택은 1세대1주택으로 비과세 요건을 갖추어 매도하면 양도세를 절세할 수 있어 절세효과가 클 수 있다. 다만, 증여를 활용할 때는 증여비용(증여세와 취득세및 등록세 등)이 발생하므로 그 실익여부를 사전에 분석한 후 실행해야 한다.

<기본절세 2> 중과세를 적용받지 않는 주택을 먼저 매도하라.

소유주택 중 양도세 감면주택 등의 중과세 제외 주택이 있다면 매도순서에 따라 양도세도 달라지므로 주의해야 한다. 양도세 감면주택 등의 중과세 제외 주택을 포함하여 3주택 이상이라면 양도세 감면주택을 먼저 매도하여 2주택으로 만든 후 차익이 적은 것부터 순차적으로 매도하면 절세폭이 크다(상황별 주택별 차이가 있음에 주의).

예를 들어 양도세 감면대상인 A아파트(차익 2억원, 시세 4억원)와 일반 주택인 B아파트(차익 1억원 시세 3억원)와 C아파트(차익 3억원 시세 6억원)를 소유하고 있는 K씨의 사례를 살펴보자. A→B→C(1주택 비과세)의 순서로 매도하면 A는 농특세 1,100(양도세 감면세액의 20%)을 내고, B는 2주택자로 일반세율을 적용받게 되어 양도세는 총 2,985만원이 발생한다. 그런데 순서를 바꿔서 차익이 적은 B를 먼저 매도한 후 A→C의 순서로 매도하면 A의 농특세는 동일하지만 B는 45%의 세율이 적용되어 양도세가 4,344만원으로 증가한다.
 

구분

A→B→C의 순서로 매도시

B→A→C의 순서로 매도시

양도세

A= 1,100만원

B=1,885만원

B: 4,344만원(45%세율)

A: 1,100만원

합계

2,985만원

5,444만원


주의할 사항은 양도세 감면 주택을 세대분리가 가능한 자녀에게 증여하면 오히려 손실이 더 클 수 있다. 만약, 감면 대상인 A를 자녀에게 증여한 후 B→C를 매도하면 A→B→C의 순서로 매도하는 것보다 세금이 더 발생한다. 그 이유는 증여비용이 감면효과를 초과하기 때문이다.

※ 이것으로 개정된 주택 세금을 총괄적으로 마친다. 다음 번부터는 사례를 곁들어서 하나씩 살펴보는 시간을 갖도록 하겠다.

[홍만영 - 現 김종필세무사사무소 실장]


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[스크랩] 내년 양도세-종부세 어떻게 바뀌나 |경매,세무,상가소식

2008-12-10 11:07

http://blog.drapt.com/asiaboss/64411228874841229 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

《국회 기획재정위원회가 5일 정부의 세제 개편안 중 양도소득세와 종합부동산세, 소득세와 관련된 일부 내용을 수정해 의결했다. 주요 골자는 앞으로 2년 동안 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 폐지 또는 완화하고, 고령자와 장기 보유자들의 종부세 부담을 크게 줄이겠다는 것이다. 소득수준이 낮은 계층의 소득세 부담도 줄어든다. 달라진 주요 내용을 사례 및 문답으로 알아본다.》



■양도세

1주택자 5000만원 차익땐 832만원 → 653만원

3주택자 차익 1억원일땐 5850만원 → 4387만원

■종부세

공시가 9억4400만원일때 281만원→6만6000원

70세 - 10년 이상 보유자 내년 초 175만원 환급

■근소세

연봉 4000만원 169만원→121만원… 48만원 줄어

1억1000만원 넘으면 2010년 돼야 인하 혜택






Q. 현재 75세로 9억4400만 원(공시가액 기준)짜리 아파트를 15년 동안 단독 명의로 보유해 오고 있다. 종부세가 얼마나 깎이나.

A. 올해분 종부세가 281만7600원(농어촌특별세 포함, 종부세 과표적용률 90%) 부과됐다. 하지만 국회에서 고령자와 장기 보유자에 대한 종부세 공제를 올해부터 소급 적용하기로 결정했기 때문에 이르면 내년 1월쯤 더 낸 세금을 돌려받게 된다.

국회 기재위를 통과한 종부세 감면안은 △60세 이상 65세 미만 10% △65세 이상 70세 미만 20% △70세 이상 30%의 세금을 각각 깎아주기로 했다.

여기에 1가구 1주택 보유기간에 따라 △5년 이상 10년 미만 20% △10년 이상 40%를 추가로 깎아 준다.

또 지금은 세금을 매기는 기준가액인 과표적용률이 90%로 계산됐지만 정부는 이것도 80%로 낮추기로 하면서 과다 청구한 차액을 돌려주기로 했다.

이 세 가지를 감안하면 내년 초 돌려받을 세금은 175만 원 정도다. 또 내년에는 종부세 세율이 내리면서 종부세가 6만6000원으로 대폭 줄어든다.

Q. 집을 한 채 갖고 있는데 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 없어진다고 해서 집을 한 채 더 살까 한다. 나중에 어떤 주택을 팔아야 세금을 덜 내나.

A. 기재위에서 통과된 특례를 요약하면 두 가지다.

첫째, 2008년 12월 31일까지 보유하고 있는 주택을 2009년 1월 1일∼2011년 12월 31일에 팔면 2주택자는 중과세율인 50%가 아닌 일반세율(6∼33%)로, 3주택자 이상은 60%가 아닌 45%로 과세한다.

둘째, 2009∼2011년 새로 사는 주택은 앞으로 언제 팔아도 일반세율로 과세하겠다는 것이다.

이 때문에 특례기간인 2년이 지난 뒤 다주택자가 주택을 팔 때는 기존 주택이 아닌 새로 산 주택을 파는 게 세금 면에서 낫다.

기존에 주택 2개(A, B)를 갖고 있는 사람이 2년 안에 C, D 주택을 사서 4주택자가 됐다고 하자. 2년 안에는 4개의 주택 중 어떤 주택을 먼저 팔아도 세율을 45%로 적용받지만 2012년부터는 기존에 갖고 있던 A 또는 B 주택을 팔면 다시 60%의 세율로 과세받는다.

Q. 정부가 당초 발표했던 세제개편안보다 소득세가 더 줄어드나.

A. 저소득층을 중심으로 내년 소득세 인하폭이 당초 안보다 커졌다.

4인 가구 기준으로 총급여가 4000만 원인 가구는 올해 근로소득세를 169만 원 냈지만 내년에는 121만 원으로 내린다. 당초 정부안은 133만 원으로 깎아주겠다는 것이었으니 12만 원 덜 내게 되는 셈. 이는 근로소득공제와 기본공제, 다자녀 추가 공제, 표준공제 등을 단순 반영한 것으로, 교육비와 신용카드 사용액 등 다른 특별공제를 받으면 실제로 내는 세금은 더 줄어든다.

하지만 총급여가 1억1000만 원 이상인 근로자는 내년에는 소득세를 깎아주지 않고, 2010년이 돼야 소득세 인하 혜택을 받을 수 있다.

[자료원: 동아일보]

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[스크랩] ■ 재개발지역에서 상가의 보상 - 영업폐지, 영업손실에 대한 보상기준 |경매,세무,상가소식

2008-09-02 10:42

http://blog.drapt.com/asiaboss/64411220319768325 주소복사

출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

원문 : http://blog.drapt.com/ley87

재개발지역에서 상가의 보상 - 영업폐지, 영업손실에 대한 보상기준

 
 
상가의 보상은 영업폐지에 대한 보상과 영업손실에 대한 보상 등이 있습니다.
영업폐지에 대한 보상은 재개발구역외에 다른 곳에 가서 영업을 할 때 손쉽게 영업허가를 취득하기 어렵거나 다른 곳에서 영업을 할 수 있는 곳이 마땅치 않을 때 영업폐지에 대한 보상으로 봅니다.
 
[영업폐지에 대한 보상]
 
예를들어 재개발지역에 가스충전소나, 도축장등(주유소도 포함이 될 수 있을지는 예전에는 주유소허가 낼때 조건이 까다로웠던 것으로 압니다만 지금은 주유소허가가 거리제한이 폐지되어 다른 허가조건은 어떤지는 모르겠습니다...) 이러한 영업은 다른 곳에서는 다시 허가내어 영업하기 어렵다고 볼때 보상은 평균 3년 영업실적(평균영업이익)을 기준하여 2년치에 대한 보상을 하게됩니다.
 
 
[영업손실에 대한 보상]
 
영업손실에 대한 보상은  다른 곳에서 영업을 할 수 있고 허가를 쉽게 득할 수 있는 영업을 말하는데 재개발 등으로 이주철거를 할때 다른 곳으로 이사를 가게 되면 이사가는 동안의 손실, 이전에 의한 감가상각에 따른 손실, 다른 곳으로 이사를 하여 영업을 할 때 필요한 이전홍보비 등을 감안하여 최대3개월 치의 영업손실보상을 하게 됩니다.
 
예외로는  3개월내에 이전이 어려운 업종.. 예를 들면 고도의 정밀성을 요하는 업종은 단시일에 이전하는 모든 제약 등을 고려하여 최대 2년까지 보상하게 됩니다.
위의 조건은 영업에 맞는 허가를 득하여 영업을 할때의 기준입니다.
출처 :부평재개발전문투자클럽

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