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[스크랩] 재개발 투자 Know-how |재개발각구역별정보

2015-12-07 19:18

http://blog.drapt.com/asiaboss/64411449483483862 주소복사

출처 : 재테크 & 건강한 삶을 추구하며.

원문 : http://blog.drapt.com/hj1kim/91164726728427

 
오랫만에 글을 올려 봅니다.
 
재개발(뉴타운, 재정비촉진지구) 지역 투자에 대해 평소 제가
판단하고 있는 개념을 정리해 봅니다.
 
일부 잘못 알고 있는 부분도 있을 수 있고, 상황에 따른 변동요인을
충분하게 고려치 못하는 부분도 있겠으나 개념적 측면에서
단문식으로 표현하는 것이니, Just 참조로 일별해 주시면 고맙겠습니다.
 
특히, 많은 개인 투자자들이 재개발에 대한 개념이 부족한 상태에서
무분별하게 접근하는 것을 조금이라도 방지(?)하고자 함입니다.
 
아울러 아래 8가지 이외의 고려요인도 있겠으며, 각 재개발 지역별
상황이 조금씩은 상이할 수 있음은 이해하시고 보아주시기 바랍니다.
 
 
1. 사업성 분석
 
 - 조합원 수 분석 : 사업성의 가장 큰 요인입니다. 기본적으로 재개발 면적 대비
   조합원 수가 적은 것이 좋습니다.
 - 건립세대수 분석 : 용적율과 관련된 것으로서 세대수가 많은 지역이 투자가치가 좋습니다.
 - 중대형 비율 분석 : 중대형 비율이 40%로 되는 지역(즉, 재정비 촉진지구)이 투자가치가
   좋습니다.
 - 기타 : 급경사 지역보다는 평지 지역이 공사비가 적어서 상대적으로 사업성이 좋습니다.
 
 
2. 감정평가 분석
 
 - 감정평가의 기준 : 기본원칙은 있으나 Case by Case임 (물건보는 안목이 중요함)
 - 공동주택 vs. 단독주택 차이 분석 : 공동주택은 인근지역의 거래사례비교분석으로,
   단독은 토지/건물을 구분하여 평가.
 - 토지 vs. 건물의 평가차이에 대한 분석 : 선호도가 높은 지역에서는 토지가치의 정도를
   기준으로 판단함이 바람직.
 - (공동/단독)주택 공시가격의 의미 : 단독은 공시가격이 의미가 많으나, 공동주택은
   토지 자체의 가치가 어느 정도일지를  살펴보는 것이 좋아 보입니다.
 
 
3. 분양권 분석
 
 - 전환다세대의 분양권 여부 : 전환다세대로의 전환시점 및 건평에 따른 30평대 배정
   가능성 분석 필요. 과도한 전환다세대로 인한 현금청산의 위험성, 조합정관에 대한
   적극적인 참여 노력 필요
 - 무허가 건물, 도로부지, 나대지 등의 분양권 여부 : 무허가건축물관리대장에의 등재 여부,
   항측자료 확인 여부, 도로부지 면적에 따른 배정평형, 도로부지의 감정평가 차이,
   나대지의 면적 및 이의 감정평가 이해
 
 
4. 배정평형 분석
 
 - 평형별 건립세대수 분석 : 임대주택, 20평대, 30평대, 전용 25.7평 이상의 비율 분석
 - 감정평가의 순위 : 중대형 평형 배정을 위한 감정평가액 순위
 - 갈아타는 방법 : 배정평형 확대를 위한 추가 지분(나대지/도로부지/기타 소형지분 등)
   확보 측면
 
 
6. 입주시세 분석
 
 - 블루칩 지역, 옐로우칩 지역, 그리고..  (판단은 각자의 몫)
 
 
7. 토지거래허가제
 
 - 재정비 촉진지구에서의 6평 이상 토지거래 허가 문제
 - 실입주 가능성 혹은 전/월세 기간의 활용 정도
 
 
8. 투자수익 분석
 - 지분구입 금액
 - 금융비용 : 대출한도 및 이자율
 - Leverage : 전세금과 대출금
 - Premium : 감정평가액 - 구입금액
 - 투자수익 : 입주시세 - 지분구입 금액 - 금융비용 - 제세 공과금
 
이상, 제가 개념적으로 이해하고 있는 내용들을 올렸습니다.
부족한 점에 대해서는 여러분들의 많은 답글들을 기대하겟습니다.
 
감사합니다.
 

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[스크랩] 신설예정역 (수도권 전철) |재개발각구역별정보

2010-03-02 13:30

http://blog.drapt.com/asiaboss/64411267504253794 주소복사

출처 : ♥영인부동산 이야기♥

원문 : http://blog.drapt.com/yibank/7441301266395771334

경부선  서동탄역 (병점차량기지 내)

  • 개통예정: 2010년 2월 26일
  • 2006년 이전: 병점차량기지 내 역 신설 요구 민원
  • 2007.1.11: 건교부 철도건설팀 주재 회의
    • 차량기지내 역신설 결정
    • 사업비는 화성시 부담
    • 2008년 착공
    • 1년후 개통
  • 2008년 3월 사업착수 예정
  • 병점역 종착 열차가 병점차량기지역으로 연장되는 방식
  • 위치도

중앙선 신상봉 역 (중랑-망우 사이)

  • 개통예정: 2010년 말 (경춘선 개통과 동시 개통)
  • 중앙선(용산~덕소) 및 경춘선 전철과 7호선을 환승시키는 계획
  • 7호선 상봉역 위에 중앙선상에 역을 신설하여, 7호선과 환승시킨다.
  • 중앙선을 이용하여 강남지역으로 쉽게 갈 수 있을 것이다.
  • 가칭(공사역명)은 신상봉역이지만, 환승되는 7호선역과 이름이 다를 이유가 없으므로, 개통이 되면 7호선 역명과 동일하게 상봉역이 될 것이다.

    서울3호선 원흥역(가칭) (삼송~원당 사이)

    • 개통예정: 2013년 12월말
    • 고양삼송지구 택지개발사업에 맞추어, 신설하는 3호선 상의 신역

    경의선 강매역 (행신-화전 사이)

    • 개통예정 : 2013년
    • 원래 존재하던 역이었으나, 행신역과 가까워서 경의선 전철 개통과 함께 폐쇄되었다가, 원흥지구 개발로 인하여 다시 신설될 예정
    • 위치도

    8호선 우남역 (복정-산성 사이)

    • 설계: 2009년
    • 착공: 2010년
    • 개통예정 : 2014년
    • 위례(송파)신도시 사업으로 추진되는 8호선 구간의 신노선
    • 복정역에서 1.6km 떨어진 지상 구간에 신설
    • 위치도

    6호선 신내역(봉화산-신내차량기지 사이)

    • 개통예정 : 미정
    • 6호선과 교차하는 경춘선 상에 경춘선 신내역을 만들고, 이에 대응하여 6호선 신내역을 만들어 환승역을 만드려는 사업
    • 지하화 논란으로 경춘선 사업까지 늦었졌다가, 지상화로 최종 결정되었다.

    1호선(경원선) 회정역 (덕계-덕정 사이)

    • 양주시 > 회천지구 사업시행자인 대한주택공사, 회정, 산북역 신설을 위한 타당성 용역 실시 예정 (2008년 3월 용역 완료 예정)
    • 용역 결과 타당성 있으면, 회천지구 사업에 포함
    • 참고: 양주시는 덕정 위에 봉양역도 요구하고 있음

    1호선(경원선) 산북역 (양주(구 주내)-덕계 사이)

     

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    [스크랩] 오산,평택포함-경기뉴타운 23곳 |재개발각구역별정보

    2010-02-26 12:06

    http://blog.drapt.com/asiaboss/64411267153610365 주소복사

    출처 : 미소사랑의 부동산서재

    원문 : http://blog.drapt.com/suho1418/4851251261808859217

    오는 2020년까지 경기도 12개 시.군내 구도심 23곳(30.5㎢)이 뉴타운으로 개발된다.

    25일 도에 따르면 23개 뉴타운지구는 순차적으로 개발되며, 24만570가구의 주택이 건설돼 93만7천여명의 주민이 입주하게 된다.

    전체 사업지구은 이미 모두 재정비촉진지구로 지정됐으며, 이 가운데 부천 소사지구.고강지구.원미지구, 광명 광명지구는 이미 재정비촉진계획까지 수립이 마무리된 상태다.

    뉴타운지구는 사업지구 내 전체 주택의 50% 이상이 노후 건축물(통상 건축후 20년경과 건물)일 경우 도지사가 지정하게 된다.

    지구로 지정되며 재정비촉진계획을 수립하고 주민들이 조합을 설립한 뒤 재정비 사업을 추진하게 되며, 통상 지구지정 5~6년 뒤 주택 입주가 이뤄진다.

    한편 도는 지난 23일 전세대란을 막고 사업지구내 원주민들의 주거안정을 위해 개발사업 전 원주민들의 이주대책을 먼저 수립하는 내용의 '경기뉴타운 주거안정 대책'을 발표한바 있다.

    도내 뉴타운 지구는 다음과 같다.

    ▲고양시 원당지구(덕양구 주교동.성사동 일대, 면적 130만4천㎡) ▲고양시 일산지구(일산서구 일산동.탄현동 일대, 59만6천여㎡) ▲고양시 능곡지구(덕양구 토당동.행신동 일대, 80만5천여㎡) ▲부천시 원미지구(원미구 원미동.춘의동 등 일대 , 212만8천여㎡) ▲부천시 소사지구(소사구 소사본동 및 괴안동 일대, 256만8천㎡) ▲부천시 고강지구(오정구 고강동.원종동 일대, 177만5천여㎡) ▲안양시 만안지구(만안구 안양 2~3동.석수 2동.박달1동 일대, 177만6천㎡) ▲남양주시 덕소지구(와부읍 덕소.도곡 일대, 65만8천㎡) ▲남양주 지금.도농지구(지금동.도농동 일대, 59만5천㎡) ▲남양주 퇴계원지구(퇴계원면 퇴계원리 일대, 98만9천㎡) ▲의정부시 금의지구(금오동 일대, 101만㎡) ▲의정부시 가능지구(의정부2동.가능1~3동 일대, 129만9천㎡) ▲평택시 신장지구(서정동 일대, 118만2천㎡) ▲평택시 안정지구(팽성읍 안정리 일대, 50만㎡) ▲시흥시 은행지구(은행동 일대, 61만1천㎡) ▲광명시 광명지구(광명1~7동.철산1~4동 일대, 224만8천㎡) ▲군포시 금정지구(산본동.금정동 일대, 87만2천㎡) ▲군포시 군포지구(군포역 일대, 85만8천㎡) ▲김포시 김포지구(북변동.감정동 등 일대, 220만1천㎡) ▲김포시 양곡지구(양촌면 양곡리.구래리 일대, 38만6천㎡) ▲구리시 인창.수택지구(인창동.수택동.교문동 일대, 207만3천여㎡) ▲오산시 오산지구(오산동 일대, 210만7천㎡)
     

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