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전국 최대 규모인 서울 가락시영아파트(1,2차) 재건축사업을 중단 |뉴타운재개발 소식

2010-06-11 13:45

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단일 사업으로는 전국 최대 규모인 서울 가락시영아파트(1,2차) 재건축사업을 중단하라는 판결이 나왔다.

  지난 2008년부터 소송에 휘말려 2년여간  ‘중단’과 ‘재개’를 반복하다 결국 원점으로 회기하게 된 것이다.

서울 행정법원 행정7부(이광범 부장판사)는 10일 조합원 윤모씨 등 4명이 가락시영주택재건축정비사업조합을 상대로 낸 사업시행계획 승인결의 무효확인 청구소송에 대해 원고 승소 판결했다.

또 시행계획의 효력을 항소심 판결선고 때까지 정지하라며 직권으로 효력정지 결정을 내렸다.

재판부는 “재건축 사업내용을 변경하는 과정에서 최초 계획에 비해 설계개요가 대폭 변경돼 사실상 새로운 사업을 시행하는 것이므로 전체 구분소유자 5분의4, 동별 구분소유자 3분의2 이상의 동의가 필요한 특별결의를 거쳐야 한다”며 “절반 이상 동의만 요하는 일반결의로 승인된 2차 재건축 결의는 의결 정족수를 충족시키지 못해 무효”라고 밝혔다.

가락시영아파트는 대지 39만8000㎡에 134개동, 6600가구와 상가 1개동 324개 점포로 구성된 최대 규모의 재건축 단지다.

 조합은 2007년 7월 정기총회에서 새로운 사업계획을 결의하고 사업시행 인가까지 받았다.

하지만 이 과정에서 사업비가 1조2462억원에서 3조545억원으로 급증하면서 조합원들의 분담금 부담이 크게 늘어났고, 조합원 윤씨 등은 비상대책위원회를 구성해 ‘사업내용이 본질적으로 변경됐기 때문에 일반 정족수에 따라 의결한 사업시행계획 승인을 최소해 달라”며 소송을 제기했다.

이에 대해 1심 재판부는 원고 패소, 2심에서는 원고 승소로 엇갈린 판결을 내리면서 사업은 지난 2008년 이후 약 2년간 중단과 재개를 반복했다.

결국 대법원이 나서 ‘사업시행계획이 확정된 후에는 행정소송으로 취소 또는 무효확인을 구할 수 있다”며 행정법원으로 파기 이송시켰고, 이번에 행정법원이 무효 판결을 내리면서 법적소송은 일단락됐다.

그러나 이번 판결로 가락시영아파트재건축사업은 조합원 결의부터 다시 받아야 하는 ‘원점’으로 회기할 수밖에 없게 됐다.

업계에서는 현재의 조합이 조합원 특별결의를 받는 것은 사실상 불가능해, 기존 계획대로의 사업추진은 무산된 것이나 다름없다는 분석이다.

한 업계관계자는 “이번 판결로 비대위의 위상이 커져 현 조합이 종전 계획안으로 특별결의를 받긴 어려운 상황이 됐다”면서 “임시총회를 통해 조합장에 대한 재신임 및 사업계획 수정·변경, 사업시행 인가 등 거의 모든 절차를 처음부터 다시 진행해야 할 가능성이 크다”고 말했다.

결국 사업이 다시 본궤도에 오르려면 최소 1~2년 이상은 지연될 수밖에 없을 것이란 뜻이다.

업계는 그러나 이번 판결이 시공사에 대해서는 큰 영향을 미치지 않을 것이란 분석이다.

기존 조합이 조합설립인가를 받은 후 현대건설과 삼성건설, 현대산업개발 등을 시공사로 선정했기 때문에, 공공관리제 적용 여부와는 관계없이 법정 시공권은 그대로 유지될 수 있다는 것이다.

다만 재건축결의와 관련 사업계획이 또다시 변경될 경우에는 일반분양 물량을 비롯한 사업성도 크게 달라질 수 있는 만큼, 기존에 선정된 시공사들이 그대로 사업을 추진할 지는 미지수다.

또 이 과정에서 다수의 조합원들이 사업계획 전면 수정 및 공공관리제를 통한 시공사 선정 등을 요구할 경우에는 논란이 일 가능성은 있다.

한편, 이날 판결은 대법원의 파기 이송 이후 처음 내려진 것으로 유사한 쟁점의 행정소송이 계류 중이라 향후 법원 판단을 가늠하는 중요한 잣대가 될 전망이다

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[스크랩] 분양후 남은 재개발 상가 세입자에 우선권 |뉴타운재개발 소식

2009-02-24 17:08

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출처 : SHARON교수의 성공과 부의대화

원문 : http://blog.drapt.com/sharon69

분양후 남은 재개발 상가 세입자에 우선권

휴업보상금 3개월치→4개월치 인상 추진
분쟁조정위 설치해 세입자 목소리 반영
최대이슈 `권리금 보상` 해결책은 없어

재개발을 할 때 상가 세입자에게 조합원 분양 후 남은 상가의 분양권을 우선 부여하고, 휴업보상금을 높여주는 방안이 추진된다. 또 주거세입자가 이주할 곳을 확보한 후 개발하는 순환재개발방식이 적극 모색된다.

정부는 10일 세종로 중앙청사에서 국무회의를 개최한 뒤 이 같은 내용의 '용산 화재사고 관련 재개발사업 개선방안'을 발표하고 이달 중 관련법 개정에 나서기로 했다. 하지만 갈등의 최대 불씨인 '권리금'에 대해서는 접근조차 하지 못했다. 이주용지 확보나 남은 상가를 우선 분양해주는 조치 등의 실효성도 크지 않아 재개발 문제 해결은 쉽지 않을 전망이다.

◆ 상가 세입자에게 우선분양권

= 개선안에 따르면 재개발사업 조합원(건물주)에게 분양한 뒤 남은 상가에 대해선 세입자들이 우선 분양을 받을 수 있게 된다. 현행법에 규정된 3개월치 평균소득기준 휴업보상금은 4개월치 평균소득으로 상향조정된다.

재개발지역 주거세입자가 이주할 곳을 확보하고 나서 개발하는 순환개발 방식이 추진된다. 특히 이들을 위한 임대주택의 우선적인 확보를 위해 서울시의 택지개발과 주택건설 업무를 담당하는 SH공사가 임대주택 위주로 사업을 시행하기로 했다.

재개발사업 과정에서 세입자와 조합, 조합과 조합원 사이의 분쟁을 해결하기 위해 시ㆍ군ㆍ구에 전문가와 시민단체로 구성된 분쟁조정위원회가 설치된다. 정부는 도시 및 주거환경정비법을 개정해 분쟁조정위 설치 근거를 마련하고 구체적인 운영방안은 시ㆍ도 조례에 위임키로 했다.

정부는 조합이 세입자에게도 각종 이해관계 사항을 알려주도록 할 계획이다. 지금은 조합원들에게는 통보하도록 의무화돼 있지만 세입자에게는 알려줄 의무가 없었다.

조합이 전액 부담하던 세입자 보상금을 건물주도 일부 부담하도록 하는 방안도 검토키로 했다. 건물주가 세입자 주거이전비를 타내기 위해 친ㆍ인척을 위장전입시키는 문제를 예방하고 건물주의 책임을 강화하기 위한 조치로 풀이된다. 다만 건물주 간 형평성 문제가 발생하는 만큼 세입자가 있는 건물주에 대해선 보상금 부담을 높이는 방안을 검토키로 했다.

재개발을 둘러싼 갈등 해소를 위해 재개발을 공영개발로 해야 한다는 주장에 대해서는 사업추진 자체가 어렵다는 현실적 제약으로 인해 수용하기 어렵다는 결론이 내려졌다. 공영개발은 정부나 지방자치단체가 해당 지역 땅을 모두 수용한 뒤 개발하는 방식이다.

권태신 국무총리실장은 "향후 도시 서민 주거지원을 위한 근본적인 중장기 대책을 적극 마련할 계획이며 필요한 입법조치를 해 나갈 것"이라고 말했다. 도태호 국토해양부 주택정책관은 "당정 태스크포스가 2월 중 제도개선안을 세부적으로 확정하고, 필요하면 법령 개정을 추진하되 하위규정은 2월 중 또는 3월 중 바로 시행에 들어갈 것"이라고 설명했다.

◆ 권리금 불인정 등 현실과 괴리

= 정부는 권리금 보상문제에 대해선 경기변동 요인과 업종에 따라 달라지는 만큼 이를 인정하지 않기로 했다. 매출액이나 영업이익을 감정평가 과정에서 참고할 수 있으나 법에서도 '권리금'을 인정하지 않고 있으므로 현행법을 따라야 한다는 게 정부 판단이다. 결국 건물주와 세입자 간 최대 갈등요소인 '권리금' 문제는 해결책이 전혀 나오지 못했다는 의미다.

상가 세입자에 대한 우선 분양권도 어디까지나 분양한 뒤 상가가 남을 경우에 우선 배려한다는 '권고적 성격'이 강해 실효성이 크지 않을 것으로 보인다. 정부는 세입자에게 분양권이 아닌 우선 임차권을 주는 방안에 대해선 당사자 간 계약문제로 직접 관여하기 곤란하고 실현 가능성도 떨어진다고 밝혔다.

'이주지 확보 후 개발(순환개발방식)' 도입도 서울지역에는 세입자가 입주할 용지가 사실상 없다는 지적이 나오고 있다. 서울시 관계자도 "순환개발방식은 마땅한 땅을 찾기 힘들어 실현되기 어렵다. 지금까지 신림ㆍ난곡지구 재개발 당시 난곡2지구에 임대주택을 건립했고, 성남 구시가지 재개발 당시 판교와 성남도청 소재지를 순환개발한 사례 등 2건밖에 없다"고 현실적인 한계를 인정했다.

다만 세입자 조합 조합원 등 이해관계자 간 분쟁을 해소하기 위해 전문가 시민단체 등으로 구성된 분쟁조정위원회를 설치 운영한 것은 진일보한 것으로 평가된다. 세입자가 재개발 의사결정과정에 참여할 수 있는 공식적인 채널이 생겼기 때문이다.

출처: 매경김상민 기자

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[스크랩] 재건축 규제 2월6일 풀린다 |뉴타운재개발 소식

2009-02-03 16:14

http://blog.drapt.com/asiaboss/64411233645251408 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

오는 2월6일부터 조합설립과 동시 재건축사업을 위한 시공회사를 선정할 수 있게 된다.

또 거리가 떨어진 지역간에도 통합해 재건축이나 재개발이 가능해진다.

국토해양부와 법제처는 이런 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법' 개정령이 내달 6일 관보 게재와 동시 시행된다고 30일 밝혔다.

개정안에 따르면 재건축 단지의 시공사 선정 시기가 현행 ‘사업시행인가후'에서 ‘조합설립 후'로 1년 안팎 앞당겨진다. 이렇게 되면 조합은 시공사를 통해 사업계획수립은 물론 조합운영 등에 소요되는 비용을 조달받을 수 있게 돼 사업 추진이 탄력을 받게된다.

또 거리가 떨어진 역세권과 산지 또는 구릉지를 통합해 재건축이나 재개발,도시환경정비사업을 할 수 있게 된다.

국토부 관계자는 “고도제한 등으로 묶여 있는 구릉지는 저밀도로 개발하는 대신 역세권의 용적률을 높여 사업성을 보완토록 하면 거리가 떨어진 구릉지나 산지에서도 재건축이나 재개발을 할 수 있을 것”이라고 말했다. 다만 이 조항에 따라 지자체는 조례로 세부적인 용적률 등 기준을 마련해야 하기 때문에 현장에 적용하는 데는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

다만 이번 법 개정안 가운데 재건축 가능 여부를 판정하는 예비안전진단을 폐지해 정밀안전진단 1회로 줄이고, 안전진단의 시기를 ‘재건축 추진위원회 승인 이후'에서 ‘정비계획 수립 때'로 조정하는 내용은 법 공포 후 6개월 뒤인 8월 7일부터 시행된다.

또 재건축 조합원의 지위를 팔아도 아파트 입주권을 부여하도록 하는 방안은 시행령 개정안에 반영돼 추진된다.따라서 재건축 조합원 지위 양도시 입주권 부여방안도 8월7일부터 적용된다.

이밖에 재건축 용적률을 지방자치단체의 조례와 상관없이 국토계획법이 정한 상한선(1종 200%, 2종 250%, 3종 300%)까지 허용하도록 하는 방안은 내달 임시국회에서 통과되면 곧바로 시행된다. 개정안은 과억제권에서 재건축할 경우 국토계획법 상한까지 용적률을 허용하되 이 용적률과 정비계획상 용적률의 차이 중 30∼50%를 보금자리주택으로 짓도록 하고 있다.

/victoria@fnnews.com 이경호기자

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