이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 새누리당, 민주통합당의 4.11 총선 부동산 공약을 간단히 정리하고 이에 대한 정부의 입장, 그리고 총선이후 주택시장이 어떻게 흘러가게 해야 할 것인가? 또 어떻게 흘러갈 것인가?를 예상해보겠습니다.

여야 총선 부동산 공약과 정부 입장

주택시장에서 실효성도 없는 전월세 상한제와 작년말 여야가 합의해 1년간 유예한(2013년 시행 예정) 주택바우처(저소득층 세입자에게 매달 임대료(월세) 일부를 보조해주는 것)를 여야 모두 공약으로 내걸었습니다.

다만 여당인 새누리당은 거래 활성화를 위해 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 보금주리주택 폐지(또는 축소)를 내세웠습니다.

반면 야당인 민주당은 저소득층 전세난 해결에 집중해 전월세 상한제와 주택바우처외에 계약갱신 청구권, 장기공공임대주택을 지금보다 2배 이상인 15%로 확충(매년 12만 가구를 공급)하겠다는 공약을 내걸었습니다.  

문제는 이에 대해 정부 반응이 시큰둥하다는데 있습니다. 우선 국토해양부는 이례적으로 총선전에 부동산대책을 발표하지 않겠다고 밝혔습니다. 또 전월세 상한제에 대해 국토부는 현실성이 없다고 반대하는 입장입니다. MB정부 주택정책의 핵심인 보금자리주택 폐지에 대해서도 마찬가지입니다. 또 기획재정부는 가계빚이 급증하는 상황에서 DTI 규제를 완화하는 것에 대해 명백히 반대하는 입장입니다.

따라서 이번 4월 총선에서 부동산 공약은 DTI규제 완화외에는 여야 차별점이 없어 이슈가 될만한 게 없다는 게 제 생각입니다. 

총선후 규제완화책은?

공약(公約)을 위한 공약(空約)에 머물러있는 여야 총선 부동산 공약에 상관없이 정부는 총선이후 주택 거래활성화를 위해 오는 12월 대선전까지 지속적으로 규제완화를 추진할 가능성이 높습니다.

총선이후 강남 3구 투기지역 해제와 취득세 감면이 우선 시행될 것으로 예상됩니다. 또한  지난해 12.7대책에 발표됐지만 아직 국회에 계류중인 양도소득세 중과세 폐지도 시행될 것으로 예상됩니다. 분양가 상한제도 대선전에 폐지될 것입니다. 보금자리주택 폐지는 대선전까지 실행되기는 힘들 것입니다. 정부는 물론 민주당에서도 반대하는 입장입니다.

관심의 초점은 DTI 규제완화입니다. 새누리당과 국토해양부는 DTI 완화를 찬성하는 반면 기획재정부는 적극 반대하고 민주당도 가계부채가 더 늘어난다는 이유로 반대하는 입장입니다. 하지만 대선전 11월까지는 어떠한 방식으로든 대출규제 완화책이 시행될 것으로 봅니다.

총선이후 주택시장은?

주택시장은 2006년 11월 고점을 찍고 침체기로 돌아섰습니다. 이후에도 국지적으로 2007년, 2008년 강북권 소형아파트 가격이 오르고 2010년, 2011년 부산 등 지방 대도시 아파트값이 상승했지만 말입니다.

참여정부와 MB정부의 잘못된 주택정책(규제책과 공급확대책)까지 겹쳐 매매시장은 실종되고 전세난이 심화되는 주택시장의 왜곡이 3년 이상 계속되고 있습니다.

왜곡된 주택시장을 정상으로 되돌리려면 당연히 거래가 활성화돼야 합니다. 무엇보다 구매력 있는 중산층이 집을 사도록 유도해야 합니다. 이렇게 해서 거래가 늘어나면 가격이 오르는 게 아니라 오히려 내려갈 것입니다. 물론 수급 원칙에 따라 시간이 흘러 파는 사람보다 사는 사람이 많으면 가격이 오르겠지요. 

거래활성화를 위해선 무주택자의 주택 구매력을 높이고 내집마련을 지원하는 쪽으로  MB정부의 정책 전환이 시급합니다. 우선 무주택자에 대한 DTI 등 대출규제를 완화하고 취득세 감면을 실시해야 합니다. 특히 무주택자가 내집마련을 할 경우 DTI 비율을 10% 포인트 상향하는 것도 검토해볼만 합니다.

중산층의 실질소득 감소로 그 어느 때보다 구매력이 떨어지고 있습니다. 내집마련을 하겠다는 의지도 집값 상승 기대심리 하락으로 바닥인 상황입니다. 이런 상황에서 총선이후 단순히 규제완화가 나온다고 주택시장이 움직이지는 않을 것입니다. 하지만 거래가 늘어나도록  정부의 규제완화책 및 지원책이 잇따라 나온다면 올 하반기부터 시장은 서서히 움직일 것입니다. 

한편 주택시장이 장기간 침체되면서 비관론과 공포에 빠져 침체기(하락기)가 마치 영원할 것처럼 생각하는 분이 많습니다.

분명한 역사적 사실은 침체기(침체기 기간이 짧고 길다는 차이만 있을 뿐)는 주기적으로 반복됐고, 주택시장은 침체기를 지나 다시 회복기 상승기를 맞이했다는 것입니다. 부동산 가치투자자라면 비관론이 지배하는 지금과 같은 시장에서 위기 이후 또 다른 기회와 도약이 기다리고 있다는 사실을 잊지 말아야 할 것입니다.

우리나라에서 끊기 어려운 일 몇 가지가 있습니다. 상대가 호락호락 승낙을 해주지 아니하여 끊기 어려운 일로는 신문・인터넷・신용카드가 있고, 스스로 끊기 어려운 일은 흡연・음주・정치일 것입니다. 흡연과 음주, 정치는 작심삼일(作心三日)로 끝나는 수가 허다하여 본인은 끊었다고 장담해도 믿음이 가지 않은 일이기도 합니다.

요즘 정치와 인연을 끊겠다는 사람들이 늘어가고 있고, 서로가 서로에게 끊으라는 눈치를 암암리에 보내고 있어서 정치판이 한 치 앞을 내다보기 어렵습니다. 우리나라는 정치를 끊을 수 없을 때에는 늘 당명을 바꾸면서 정치를 해왔었지요. 이미 바꾼 곳도 있고, 바꾸고 있는 곳도 있는 듯합니다.

건설경기 부진으로 2011년도 경제성장률은 3.6%의 암울한 성적을 내놨고, 금년도 전망이 밝지 않아 모두들 허리띠를 졸라매야 할 판이지만 정치권은 딴 세상이로군요. 오르는 물가, 불어나는 가계부채로 서민들은 등골이 휘어도 “복지”라는 말만 떠돌고 있을 뿐 가슴은 냉골입니다.

나이 드신 분들께서는 재래식 온돌방을 기억하시리라 믿습니다. 군데군데 온기가 있는 곳도 있지만 냉골인 곳이 더 많거든요. 요즘 부동산시장이 재래식 구들장과 똑 같다는 생각이 듭니다. 지방은 온기가 있지만 서울과 수도권은 냉골이기 때문에,

냉골 구들장에서 주무시는 서울과 수도권의 유주택자들은 도대체 언제쯤 거래가 있겠느냐? 는 질문이 쏟아지고 있고, 따뜻한 구들장에서 주무시는 지방분들은 지금 사도 되느냐, 갈아타도 되느냐? 는 질문이 늘어가고 있습니다. 누구는 얼어 죽고, 누구는 더워 죽는다는 말이 실감날 정도입니다.

서울과 수도권의 부동산 흉년이 5년째 접어들고 있습니다. 팔지 못해 애를 태우는 유주택자, 형편이 망가져서 새 아파트에 가지 못하는 버티기 입주예정자, 내 집 마련 문턱에서 이제나 저제나 기회만 바라보다 늘 뒷걸음질 치는 실수요자들 모두가 죽을 지경입니다.

신년 들어 국민들의 소비심리가 최하에 이르고 제조업 경기지수도 저점에 내려가 있습니다. 정치권에서는 경제민주화를 부르짖고 있으나 어쩐지 새삼스럽기만 하고 복장 터지는 서민들은 도대체 세상을 살고 있는 것인지, 세상을 지나가고 있는 것인지 알 길이 없습니다.

허무맹랑한 부동산 거짓말 두 가지

부동산시장에 가끔 툭 튀어 나오는 거짓말 두 가지가 있습니다. 앞으로 인구가 줄어들기 때문에 부동산값이 오르지 않는다는 말과, 나이 들면 부동산을 팔아 노후자금으로 써야 하므로 살 사람은 없는 대신 팔 사람만 많아 값이 오르지 않는다는 말입니다.

그래서인지 요즘은 새 아파트 골라 가며 전세살이를 한다는 말이 있더군요. 그렇다면 2년마다 오르는 전세금은 어찌 충당해야 할까요? 그러다 60세가 되어 자녀 결혼시키게 되면 그 자녀도 전・월세를 살란 말인가요? 지금 700원짜리 라면이 30년 후 4900원이 될 판인데 그 인플레를 어찌 감당해야 할까요?

인구 줄어든다고 떠벌려도 가구 수가 늘어나 2010년 하반기부터 1-2인 가구가 살집이 부족해서 결국 전세대란이 일어났습니다. 지금도 값이 싼 다가구나 다세대 주택을 찾아 전세수요는 꾸준하게 일어나고 있음을 어찌 해석해야 할는지? 열 번을 사보고 열 번을 팔아 본 경험이 있다면 그런 주장을 할 수 없을 것입니다.

나이 들면 부동산은 생명줄이고, 자신이 짊어지고 가는 무거운 가방임은 부동산을 가져본 사람이면 알 수 있는 경험칙입니다. 그럼에도 나이가 든다고 생명줄을 함부로 끊겠으며 무겁다고 가방을 벗어 버리겠습니까? 나이 50세 이상 되신 분들에게 물어보십시오. 모두 팔아서 통장에 넣어놓고 월세 살겠느냐고?

물론, 있는 부동산 다 팔아서 현금 쥐고 아무데서나 편히 사는 분들도 있겠지요. 그러나 그런 분들이 몇 분이나 될까요? 아마 골프장에서 골프 치다 벼락 맞는 사람 숫자보다 더 적을 겁니다. 이따금 묘한 통계 들이대면서 부동산 무너진다고 설치는 꼴을 보면 안타깝기 그지없을 뿐입니다.

앞으로 그런 허무맹랑한 거짓주장에 현혹되지 마십시오. 그런 사람들은 대개 계약서에 도장을 찍어보지 아니한 사람들이고, 살 능력도 없는 사람들입니다. 부동산은 숫자로만 따지는 노름이 아니거든요. 이 세상 어려운 일을 다 비켜 갈지라도 노후는 비켜가지 못합니다. 노후대비책은 부동산이 제일 확실합니다.

꽃나무가 겨울에 얼어 죽지 않는 이유

혹독한 추위에도 꽃나무는 얼어 죽지 않습니다. 지금 정원이나 인근 공원에 있는 꽃나무가 어찌하고 있는지를 살펴보십시오. 가지에 얼음이 매달려 있고, 씽씽 찬바람이 귓전을 때릴지라도 꿋꿋이 참아가며 때를 기다리고 있을 것입니다. 꽃을 피울 봄을 위하여…

지금 여러분들께서는 여러 해 동안 부동산으로 인해 물적・심정 고통이 크시리라 믿습니다. 최악의 상황을 잘 넘길 때 고생한 보람을 찾을 수 있습니다. 나중에 용이 되거든 개천을 잊지 마시라는 부탁을 드립니다. 지금의 고생은 앞으로 여러분들이 살아가는 동안 중요한 밑거름이 될 것이라는 뜻이기도 합니다.

지난 4년 동안 무조건 고생했다고만 생각하지 마시고 왜 고생했는지를 아셔야 합니다. “지렛대는 짚고 일어서기도 하지만 지렛대에 맞아 죽을 수도 있다”는 철칙을 잊지 마십시오. 값이 내리고 거래가 없어 애 태우는 일보다는 지렛대 즉, 은행 돈 때문에 피가 말랐을 테니까요.

스스로 창조하지 않는 사람은 남의 것에 악평을 하는 법입니다. 누가 어떤 악평을 하더라도 부동산의 끈을 함부로 놓지 마십시오. 부자가 되는 길은 멀고도 가깝습니다. 누구나 부자가 될 수 있지만, 아무나 부자가 되는 건 아닙니다. 어려울 때 참지 못하고 끈을 놔버리면 부자로 가는 길은 영영 멀어지게 될 것입니다.

부동산투자는 지금이 정말 어려운 시기입니다. “지금 이 일을 못하면 앞으로 할 수 있는 일이 없고, 지금 이 일을 해내면 앞으로 무슨 일이든지 할 수 있다.”라는 굳은 신념으로 대처하시기를 바랍니다. 부동산은 잘 팔고, 잘 사는 일도 중요하지만 잘 버티는 일 또한 중요하다는 사실을 유념하셨으면 좋겠습니다.

윤정웅 내집마련 아카데미 매니저. http://cafe.daum.net/2624796.

법무법인 세인 근저당설정비반환소송 http://cafe.daum.net/lawsein

수원대학교 사회교육원 부동산학과 신입생모집 마감 임박